房貸利率倍數(shù)與深圳房?jī)r(jià)變動(dòng)的關(guān)系研究,宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)論文

房貸利率倍數(shù)與深圳房?jī)r(jià)變動(dòng)的關(guān)系研究,宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)論文摘要：考慮房地產(chǎn)限貸政策,構(gòu)建平均首付比的指標(biāo),利用2021年2月至2022年6月的數(shù)據(jù)建立多元回歸模型對(duì)深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證研究,重點(diǎn)研究房貸利率優(yōu)惠政策對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響.結(jié)論表示清楚,平均首付比和房貸利率倍數(shù)對(duì)于房?jī)r(jià)增速均具有顯著的負(fù)向影響.首付比是非常有效的房?jī)r(jià)調(diào)控手段,提高平均首付比一成,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速23.38個(gè)百分點(diǎn);房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速0.79個(gè)百分點(diǎn).本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù);房貸利率倍數(shù);平均首付比;房?jī)r(jià)增速;Abstract：Consideringpoliciesonthelimitoftherealestateloan,theaveragedownpaymentratioindexwasdecided,andamultipleregressionmodelconstructedonthebasisofthedatafromFebruary2021toJune2022toempiricallystudytherealestatemarketinShenzhen,especiallytheimpactofmortgageinterestratepreferentialpoliciesonthechangesinhousingprices.Theresultsshowedthattheaverageratioofdownpaymentandthemultipleofmortgageinterestratebothhadsignificantnegativeimpactonthegrowthofhousingprices;down-paymentratiowasaveryeffectivemeansofhousingpricecontrol.Increasingtheaveragedownpaymentratioby10%wouldreducethegrowthrateofsecond-handhousingpriceby23.38%onaverage;theincreaseofthemultipleofmortgageinterestrateby0.011wouldreducethegrowthrateofsecond-handhousingpriceby0.79%onaverage.Keyword：consumerpriceindex;mortgageinterestmultiple;averagedownpayment;growthrateofhousingprice;1、問(wèn)題的提出城市住宅是一種可交易的商品,因而城市的房?jī)r(jià)變化會(huì)遭到土地供應(yīng)、教育和醫(yī)療等公共資源分布、人口構(gòu)造、當(dāng)?shù)厥杖胨?、?cái)稅政策等諸多因素的影響;并且房產(chǎn)對(duì)于居民家庭來(lái)講,又是最重要的金融資產(chǎn),因而城市房?jī)r(jià)的變化還遭到貨幣政策的影響.在中國(guó),能夠通過(guò)限購(gòu)、限貸、限售等外部干涉政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)而到達(dá)減緩房?jī)r(jià)順周期性的目的.華而不實(shí)限貸政策工具主要包括平均首付比和房貸利率優(yōu)惠政策.實(shí)證研究方面,諸多學(xué)者把分析的重點(diǎn)放在了宏觀的貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的作用上.張小宇發(fā)現(xiàn),貨幣政策的正向沖擊對(duì)房?jī)r(jià)表現(xiàn)為正向影響[1].丁攀等發(fā)現(xiàn),貨幣供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)有正向調(diào)節(jié)作用,減少信貸供應(yīng)十分是房地產(chǎn)業(yè)的信貸供應(yīng),能有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲;市場(chǎng)利率水平對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)有負(fù)向調(diào)節(jié)作用,提高利率能緊縮流動(dòng)性,進(jìn)而抑制投資性購(gòu)房需求[2].張瑩以為,在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)平緩時(shí),利率調(diào)控手段更顯溫和;在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)劇烈時(shí),貨幣供應(yīng)的調(diào)控效果更佳[3].近期研究城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的文章多評(píng)估行政干涉手段(限購(gòu)、限售、最低首付比等)的效應(yīng).黃昕等全面評(píng)估了房貸利率、首付比例、限售強(qiáng)度、限購(gòu)強(qiáng)度對(duì)熱門(mén)城市的房?jī)r(jià)影響效應(yīng).結(jié)果表示清楚,房貸利率的提高、首付比例的提高、限購(gòu)和限售強(qiáng)度的增加都能降低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率[4].陳旭等發(fā)現(xiàn),限購(gòu)政策指數(shù)和限貸政策指數(shù)都與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率顯著負(fù)相關(guān)[5].卜國(guó)琴等以為,限貸、提高首付比例等政策可較為有效地抑制房產(chǎn)泡沫[6].現(xiàn)有的文獻(xiàn)在對(duì)城市房?jī)r(jià)變化進(jìn)行實(shí)證研究的時(shí)候都忽略了一個(gè)非常重要的因素房貸利率優(yōu)惠政策,該因素是以房貸利率倍數(shù)的形式具體表現(xiàn)出的.現(xiàn)實(shí)中,商業(yè)銀行向居民發(fā)放住房按揭貸款時(shí),會(huì)根據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào),在中國(guó)人民銀行頒布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮或者下調(diào)房貸利率.也就是講,購(gòu)房者在申請(qǐng)住房貸款時(shí)面對(duì)的并不是基準(zhǔn)的貸款利率,而是商業(yè)銀行根據(jù)當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控基調(diào)、購(gòu)房人的資質(zhì)、首套房還是二套房等因素進(jìn)行調(diào)整之后的利率.很多文獻(xiàn)中直接用央行頒布的當(dāng)期基準(zhǔn)利率作為購(gòu)房者實(shí)際承當(dāng)?shù)睦?這并不符合中國(guó)的現(xiàn)實(shí).在實(shí)際操作中,商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)居民申請(qǐng)的是首套房還是二套房進(jìn)行不同的利率調(diào)整,一般首套房的貸款利率倍數(shù)會(huì)低于二套房的.商業(yè)銀行給予購(gòu)房者的利率上浮或者下調(diào)就具體表現(xiàn)出為房貸利率倍數(shù),其等于1就意味著居民獲得的房貸利率等于基準(zhǔn)利率,大于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所上浮,小于1意味著居民獲得的房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上有所下調(diào).房貸利率倍數(shù)會(huì)伴隨著購(gòu)房者整個(gè)的還貸生涯,能夠大大影響購(gòu)房者的還貸成本,是購(gòu)房者在使用按揭貸款買房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一,這在很大程度上能夠直接影響購(gòu)房者的買房決策.因而,考慮城市房?jī)r(jià)變化的時(shí)候,這個(gè)因素是不能忽略的.然而,以往卻極難獲取房貸利率倍數(shù)的詳細(xì)數(shù)據(jù),主要是由于該數(shù)據(jù)的微觀基礎(chǔ)是商業(yè)銀行所發(fā)放的每一筆住房貸款,這是很難統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)的.大數(shù)據(jù)的快速發(fā)展讓城市房貸利率倍數(shù)的數(shù)據(jù)獲取變成了現(xiàn)實(shí),融360大數(shù)據(jù)研究院每月對(duì)熱門(mén)城市的商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款進(jìn)行監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì),使我們的研究能夠獲得真實(shí)可靠及時(shí)的數(shù)據(jù).2018年以來(lái),深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基調(diào)經(jīng)歷了2018～2020年從緊、2021年至2021年3月寬松、2021年3月至今從緊的情況.本文利用多元回歸模型對(duì)深圳市2021年2月至2022年6月的房?jī)r(jià)變動(dòng)進(jìn)行實(shí)證研究,研究區(qū)間恰好開(kāi)場(chǎng)于2021年3月的從緊基調(diào)開(kāi)啟前的1個(gè)月,能夠全面研究這一波從緊調(diào)控以來(lái)的行情.本文主要討論的限貸政策(平均首付比和房貸利率倍數(shù))對(duì)于深圳市房?jī)r(jià)增速的影響效應(yīng),重點(diǎn)研究在現(xiàn)實(shí)中,房貸利率倍數(shù)能否對(duì)深圳市的房?jī)r(jià)變動(dòng)有顯著影響.2、模型和數(shù)據(jù)2.1、數(shù)據(jù)講明本文采用深圳市2021年2月至2022年6月的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析,變量及相關(guān)講明如表1所示.華而不實(shí),房?jī)r(jià)同比增速和城市月度消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)的數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站,平均首付比的數(shù)據(jù)是根據(jù)深圳市人民網(wǎng)站頒布的政策進(jìn)行整理,房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源于融360大數(shù)據(jù)研究院.表1變量及相關(guān)講明2.2、模型構(gòu)建構(gòu)建多元線性回歸模型模型進(jìn)行實(shí)證分析.設(shè)定的模型為:Yt=0+1X1t+2X2t+3X3t+t(1)式(1)中,Yt為當(dāng)月的二手房?jī)r(jià)格增速,X1t為當(dāng)月的城市CPI,X2t為當(dāng)月的平均首付比,X3t為當(dāng)月的房貸利率倍數(shù).CPI能夠很好地衡量通貨膨脹率,在高通脹的時(shí)候,居民購(gòu)買房產(chǎn)等固定資產(chǎn)的意愿要更強(qiáng),以便進(jìn)行財(cái)富的保值,CPI是影響房?jī)r(jià)增速的重要因素.在研究區(qū)間內(nèi),中國(guó)人民銀行頒布的貸款基準(zhǔn)利率沒(méi)有發(fā)生變化,因而,在該模型中不要考慮基準(zhǔn)利率,只需要考慮房貸利率倍數(shù)即可.3、實(shí)證結(jié)果3.1、模型檢驗(yàn)對(duì)模型進(jìn)行OLS估計(jì),D.W=0.966853.結(jié)果表示清楚,模型存在正的一階自相關(guān).進(jìn)一步做拉格朗日乘數(shù)檢驗(yàn),取滯后2階,結(jié)果如表2所示.能夠看出,F檢驗(yàn)的p=0.0085,2檢驗(yàn)的p=0.0075,在顯著性水平=0.05的情況下,均是拒絕原假設(shè),以為模型存在序列相關(guān)性.表2模型拉格朗日乘數(shù)檢驗(yàn)的結(jié)果結(jié)合輔助回歸的結(jié)果發(fā)現(xiàn),對(duì)殘差滯后一階項(xiàng)RESID(-1)進(jìn)行t檢驗(yàn)的P值=0.0027,在顯著性水平=0.05的情況下,顯著不為零;而對(duì)殘差滯后二階項(xiàng)RESID(-2)進(jìn)行t檢驗(yàn)的P=0.4282,在顯著性水平=0.05的情況下,沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn).因而,進(jìn)一步講明了該模型主要存在一階自相關(guān).3.2、模型估計(jì)結(jié)果考慮在模型中引入隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一階滯后項(xiàng)AR(1),利用廣義差分法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì),結(jié)果如表3所示.表3模型參數(shù)估計(jì)結(jié)果注:***代表在1%的水平下顯著;**代表在5%的水平下顯著.以上結(jié)果能夠看出,利用廣義差分法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì),D.W=1.986828,大于5%顯著性水平下的上臨界值,經(jīng)廣義差分變換得到的模型已不存在序列相關(guān)性.研究區(qū)間內(nèi)深圳市房?jī)r(jià)增速88.41%的變化能夠由月度CPI、平均首付比、房貸利率倍數(shù)這三個(gè)因素解釋.模型的擬合優(yōu)度較好,可決系數(shù)R2=0.8960,調(diào)整的可決系數(shù)R???2=0.8841R?2=0.8841.華而不實(shí)平均首付比和房貸利率倍數(shù)都是信貸政策因素,講明信貸因素對(duì)于房?jī)r(jià)增速的變化影響比擬大,限貸政策能夠很好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng).城市月度CPI(X1)對(duì)于房?jī)r(jià)增速(Y)具有顯著的正向影響.城市月度CPI(X1)的系數(shù)為3.1824,并且通過(guò)了5%顯著性水平下的檢驗(yàn),講明研究區(qū)間內(nèi)月度CPI增加1個(gè)百分點(diǎn),會(huì)促進(jìn)該月二手房?jī)r(jià)格增速提高3.18個(gè)百分點(diǎn).這與理論相一致,CPI反映了通貨膨脹水平,在高通脹的環(huán)境下,資產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升,居民傾向于購(gòu)買房產(chǎn)等躲避財(cái)富的損失,會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng),疊加效應(yīng)下,CPI的上升會(huì)大大促進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格增速的提高.平均首付比(X2)對(duì)于房?jī)r(jià)增速(Y)具有顯著的負(fù)向影響.平均首付比是限制房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的重要外部政策工具,預(yù)期通過(guò)提高首付比,能夠抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià).實(shí)證結(jié)果表示清楚,在研究區(qū)間內(nèi),提高平均首付比一成,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速23.38個(gè)百分點(diǎn).事實(shí)證明,該工具能夠很好地實(shí)現(xiàn)政策預(yù)期,尤其是在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高速不下的時(shí)候使用該工具能夠有效地減緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的腳步.房貸利率倍數(shù)(X3)對(duì)于房?jī)r(jià)增速(Y)具有顯著的負(fù)向影響.商業(yè)銀行通過(guò)控制房貸利率倍數(shù)影響購(gòu)房成本,進(jìn)而影響購(gòu)房者的積極性和房?jī)r(jià)增長(zhǎng).實(shí)證結(jié)果表示清楚,在研究區(qū)間內(nèi),房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速0.79個(gè)百分點(diǎn).這符合理論,提高房貸利率倍數(shù)會(huì)增加購(gòu)房成本,進(jìn)而抑制購(gòu)房者的積極性并減緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng).4、結(jié)論本文采用2021年2月至2022年6月深圳市的月度數(shù)據(jù)建立多元回歸模型實(shí)證分析平均首付比和房貸利率倍數(shù)對(duì)于深圳市房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響,本研究突破以往文獻(xiàn)無(wú)法將房貸利率優(yōu)惠政策納入到實(shí)證分析模型中的缺陷,把基于微觀基礎(chǔ)獲取的房貸利率倍數(shù)數(shù)據(jù)納入到模型中.結(jié)論如下:(1)月度CPI、平均首付比、房貸利率倍數(shù)能夠解釋深圳市房?jī)r(jià)增速88.41%的變化,講明這三個(gè)因素是影響深圳市房?jī)r(jià)增速的重要因素.(2)城市月度CPI()的對(duì)于房?jī)r(jià)增速()具有顯著的正向影響.月度CPI增加1個(gè)百分點(diǎn),會(huì)促進(jìn)該月二手房?jī)r(jià)格增速提高3.18個(gè)百分點(diǎn).(3)平均首付比對(duì)于房?jī)r(jià)增速具有顯著的負(fù)向影響.提高平均首付比一成,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速23.38個(gè)百分點(diǎn),講明平均首付比是非常有效的房?jī)r(jià)調(diào)控手段.(4)房貸利率倍數(shù)對(duì)于房?jī)r(jià)增速具有顯著的負(fù)向影響.房貸利率倍數(shù)增加0.01,平均會(huì)降低二手房房?jī)r(jià)增速0.79個(gè)百分點(diǎn).以下為參考文獻(xiàn)[1]張小宇,劉永富.貨幣政策的權(quán)衡:推高房?jī)r(jià)還是刺激消費(fèi)[J].財(cái)經(jīng)科學(xué),2022(5):13-25.[2]丁攀,王守貞,王艷.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的有