長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析一、長租公寓分類長租公寓在資本運(yùn)作上可以分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種，在管理模式上又可分為集中式管理和分散式管理的長租公寓。也就是說，長租公寓可以分為兩個(gè)維度，四種模式，即：重資產(chǎn)集中式、重資產(chǎn)分散式、輕資產(chǎn)集中式和輕資產(chǎn)分散式。然而在實(shí)際上，幾乎不存在重資產(chǎn)分散式的長租公寓。不同類型的長租公寓具有不同的優(yōu)缺點(diǎn)，而其中，蛋殼模式的分散式的長租公寓是最容易暴雷的典型。三大主流長租公寓運(yùn)營異同及優(yōu)缺點(diǎn)二、長租公寓現(xiàn)狀租賃市場的需求跟流動(dòng)人口的數(shù)量息息相關(guān)。截止至2020年，中國的流動(dòng)人口數(shù)目為2。33億人。根據(jù)國家衛(wèi)健委在2017年對流動(dòng)人群的調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在當(dāng)前流入地?fù)碛凶》康牧鲃?dòng)人口占比僅有29%，7成以上的流動(dòng)人口在本地居住都是租房。若以2017年流動(dòng)人口中租房人口占比計(jì)算，2020年中國有租房需求的人口將達(dá)到1。66億人；2020大學(xué)畢業(yè)生租住藍(lán)皮書顯示，2020年畢業(yè)生平均月租金為1357元，據(jù)此粗略估計(jì)中國2020年的租賃市場規(guī)模達(dá)到2。7萬億元，市場有很大的發(fā)展空間。2011-2020年中國流動(dòng)人口數(shù)量變化情況與前兩年步入“大躍進(jìn)”式快速發(fā)展的階段有所不同，2020年整個(gè)長租公寓行業(yè)則是被蒙上了一層陰霾，“爆雷”無疑成為了行業(yè)的年度熱詞，除了多次出現(xiàn)在新聞熱搜榜上的蛋殼公寓事件外，年內(nèi)全國還有多個(gè)不同規(guī)模的長租公寓品牌也都出現(xiàn)了問題。盡管年初的新冠疫情給整個(gè)社會(huì)都帶來了猝不及防的沖擊，長租公寓行業(yè)的確也遭遇了短期運(yùn)營成本上升、房屋空置率走高等問題，整個(gè)行業(yè)的生存環(huán)境面臨著挑戰(zhàn)。2020年部分問題長租公寓品牌一覽三、長租公寓行業(yè)相關(guān)政策長租公寓可以快速解決居民住房問題，尤其是單價(jià)較高的一二線城市。中國流動(dòng)人口規(guī)模大，特別在人口凈流入大的城市，中低收入和年輕群體的居住需求存在很大缺口，租賃市場的發(fā)展能夠解決居民的住房問題。此外還能為房產(chǎn)稅的實(shí)施做好基礎(chǔ)。傳統(tǒng)的房東直接面向租客的租賃市場模式下，若采取稅收政策，房東會(huì)提高房租，將稅收轉(zhuǎn)嫁到租客身上，不利于租賃市場的穩(wěn)定。而當(dāng)長租公寓達(dá)到一定規(guī)模之后，長租公寓的價(jià)格將由運(yùn)營商主導(dǎo)，而運(yùn)營商在經(jīng)營的過程中已經(jīng)繳稅，因此將會(huì)對房產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁產(chǎn)生抑制作用，從而維護(hù)租賃市場的穩(wěn)定。另一方面，還有利于政府更好的管理租賃市場，促進(jìn)租賃市場和諧穩(wěn)定發(fā)展。由于以上原因，政府大力支持長租公寓的發(fā)展。2015年開始，政府陸續(xù)出臺(tái)政策支持地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)。此外在長租公寓資金端，政策也給予充分支持，包括企業(yè)專項(xiàng)債券的發(fā)行以及鼓勵(lì)租賃REITs的發(fā)展。租賃市場相關(guān)政策部分信息萬科和龍湖已發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債情況從全國幾大重點(diǎn)城市年內(nèi)出臺(tái)的租賃住房相關(guān)的政策來看，與前兩年地方政府多數(shù)出臺(tái)培育市場、詳盡的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃有所不同，2020年出臺(tái)的地方類租賃住房政策中則出現(xiàn)了更多會(huì)影響到市場實(shí)際供求的政策。這其中，尤為加大政策傾斜力度的，主要就體現(xiàn)在增加市場供給的方面，多個(gè)城市均提出了將存庫存壓力較大的商業(yè)、辦公、工業(yè)廠房等類型的物業(yè)改造為租賃住房的指導(dǎo)政策，對建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供資金補(bǔ)貼及安排專項(xiàng)資金等，這些地方城市出臺(tái)的此類政策無疑都是為了解決兩方面的問題，即去非住宅類物業(yè)的庫存、提振租賃住房市場的有效供給。2020年重點(diǎn)一二線城市租賃住房政策四、長租公寓行業(yè)發(fā)展趨勢1、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；c資產(chǎn)證券化國內(nèi)大多長租公寓運(yùn)營商采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式，前期投入占比較大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。企業(yè)要想縮短投資回報(bào)期，公寓需要規(guī)?；瘉斫档瓦呺H成本，從而達(dá)到對成本和費(fèi)用的管控和分?jǐn)?。在長租公寓行業(yè)負(fù)杠桿運(yùn)作的大環(huán)境下，目前長租公寓運(yùn)營商還在致力于提高居住體驗(yàn)、搶占市場份額和提升品牌調(diào)性的階段。長租公寓行業(yè)還是一片紅海市場，今后將迎來整合階段，簡單的收租轉(zhuǎn)租模式的企業(yè)將會(huì)被脫穎而出、實(shí)力雄厚的品牌公寓收購或者雙方達(dá)成合作，品牌公寓的逐步擴(kuò)張，使得長租公寓行業(yè)漸漸朝著規(guī)?；l(fā)展。而長租公寓要想盡快實(shí)行規(guī)?；l(fā)展，就不得不增加引流資金，拓寬融資渠道，獲得充足的現(xiàn)金流。并且對于采取重資產(chǎn)運(yùn)營模式的運(yùn)營商需要建立較為完善有效的退出機(jī)制，所以需要出臺(tái)針對長租公寓企業(yè)的金融產(chǎn)品和完善ABS、REITs和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券衍生產(chǎn)品的管理制度，盡可能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，緩解企業(yè)資金壓力。2、公寓智能化、信息化在如今大數(shù)據(jù)、人工智能、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長租公寓的運(yùn)營管理會(huì)更加簡便化。租戶的偏好、市場需求、房源信息等因素都能夠通過技術(shù)手段獲取和分析。同時(shí)，完善的征信系統(tǒng)和健全的雙向反饋信息平臺(tái)的搭建，能夠促進(jìn)運(yùn)營商和租戶的交流，讓公寓和租戶雙向選擇，加速品牌公寓的整合和改善租戶的居住環(huán)境。通過引入政府監(jiān)管入口，更好地使租戶的權(quán)益得到保障。未來，長租公寓會(huì)轉(zhuǎn)向智慧型公寓，即長租公寓與智能家居等結(jié)合，針對租戶的個(gè)性提供區(qū)別化服務(wù)，通過裝修和家具的優(yōu)化來提高租戶的體驗(yàn)感。3、制度日漸完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一2021年，關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見下發(fā)，文件指出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月。住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。這在很大程度上制止了長租公寓企業(yè)不合理預(yù)收房租的行為，扼住病態(tài)擴(kuò)張的源頭，保護(hù)了租戶的權(quán)益。隨著長租公寓的發(fā)展，各種潛在的問題日漸顯現(xiàn)，少數(shù)住房租賃企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人的合