土地經(jīng)濟(jì)學(xué)論述題

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)論述題六、論述題（15條）.現(xiàn)階段我國(guó)如何實(shí)現(xiàn)耕地供求平衡，緩解人口對(duì)耕地的壓力.試述實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)的基本條件。.社會(huì)主義制度下地租范疇的理論和現(xiàn)實(shí)意義。.為什么說(shuō)社會(huì)主義絕對(duì)地租是客觀存在的。.試概括馬克思的土地價(jià)格形成理論。.試述土地市場(chǎng)的機(jī)能。.試述中國(guó)開放土地市場(chǎng)的必然性。.試述開放土地市場(chǎng)的必備條件。.試述土地市場(chǎng)宏觀管理的手段與措施。.發(fā)展中國(guó)土地金融業(yè)與房地金融業(yè)的對(duì)策。.我國(guó)農(nóng)村土地補(bǔ)償金制度存在的問(wèn)題與對(duì)策。.農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育的障礙性因素分析及對(duì)策。.論述現(xiàn)階段中國(guó)土地市場(chǎng)的機(jī)能。.我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地所有權(quán)制度存在的弊端。.試述開征二手房交易所得稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果？.（1）通過(guò)退林還地、退漁還田等措施恢復(fù)一部分耕地。（2）鼓勵(lì)農(nóng)民和其他社會(huì)力量開墾荒山、荒地、海涂、河灘以及工礦廢棄地以增加耕地面積。（3）提高耕地利用率和生產(chǎn)能力，間接增加耕地面積。（4）加強(qiáng)用地的行政管理。（5）政府制定地價(jià)等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者多用建成區(qū)土地，少占用耕地。（6）深入進(jìn)行土地使用制度改革，建立一套節(jié)約用地的機(jī)制。（7）進(jìn)行土地管理體制改革，探索出一條適合中國(guó)國(guó)情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理體制。.（1）農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力已大量轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，且這些勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移后獲得相對(duì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)和收入。這樣，在一定的空間范圍內(nèi)，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人均負(fù)擔(dān)的耕地面積才能增加，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模才成為可能。（2）農(nóng)機(jī)化水平的提高。農(nóng)機(jī)化水平的提高，要求經(jīng)營(yíng)土地面積的擴(kuò)大有利于農(nóng)機(jī)的充分利用。在以手工和畜力為主進(jìn)行操作時(shí)，自然就不存在擴(kuò)大規(guī)模的客觀動(dòng)因。（3）農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)的加強(qiáng)。一般說(shuō)來(lái)，較大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的成功與否，在相當(dāng)大程度上取決于農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后的社會(huì)化服務(wù)狀況。這種服務(wù)的項(xiàng)目愈廣泛、質(zhì)量愈高，農(nóng)業(yè)土地適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模的實(shí)現(xiàn)可能性也愈大。（4）經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)的提高。大規(guī)模經(jīng)營(yíng)與小規(guī)模經(jīng)營(yíng)相比，肯定需要經(jīng)營(yíng)者有較高的素質(zhì)。這些素質(zhì)包括經(jīng)營(yíng)者的知識(shí)的廣度和深度、管理能力、責(zé)任心等。（5）集體經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有能力在規(guī)模經(jīng)營(yíng)的起步階段給予經(jīng)營(yíng)者一定的經(jīng)濟(jì)扶持，并能在受災(zāi)年景給予經(jīng)濟(jì)保險(xiǎn)，也是一個(gè)重要條件。.以上分析表明，在社會(huì)主義制度下地租范疇是客觀存在的。承認(rèn)并堅(jiān)持這個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。首先，地租范疇是社會(huì)主義條件下實(shí)行土地有償使用的理論依據(jù)。中國(guó)人多地少，土地資源十分稀缺，然而土地資源的浪費(fèi)又很嚴(yán)重。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是多方面的，其中土地長(zhǎng)期無(wú)償使用是重要原因之一。新中國(guó)建立后，陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了社會(huì)主義土地公有制。由于長(zhǎng)期以來(lái)理論上的誤解，認(rèn)為土地公有制一旦建立，地租范疇即不存在了，因而一直實(shí)行土地?zé)o償使用制度。在理論上正本清源，肯定地租范疇的存在，就為實(shí)行土地有償使用制度奠定了理論基礎(chǔ)。其次，地租是加強(qiáng)土寺管理的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。中國(guó)的國(guó)家土地管理工作，長(zhǎng)期以來(lái)以行政手段為主，忽視法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的作用，因而其權(quán)威性和有效性很差，顯得軟弱無(wú)力。在理論堅(jiān)持地租范疇，在制度上實(shí)行有償使用，在搞好行政手段和法律手段的同時(shí)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段管理土地，就能進(jìn)一步強(qiáng)化土地管理，增強(qiáng)土地管理工作的權(quán)威性和有效性。第三，地租是制定產(chǎn)品價(jià)格的重要依據(jù)。從農(nóng)產(chǎn)品來(lái)看，制定價(jià)格必須以其社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)。農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格包括三個(gè)部分，即：生產(chǎn)成本+平均利潤(rùn)+絕對(duì)地租。劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格作為社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，即生產(chǎn)成本+平均利潤(rùn)，這是假定劣等地不提供地租為前提的。然而在社會(huì)主義制度下，即使劣等地也要繳納絕對(duì)地租，即土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上也要求實(shí)現(xiàn)。如果否定地租范疇，不把絕對(duì)地租作為農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)必要部分，那么，在此基礎(chǔ)上制定的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格必然低于真正的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格。那樣，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)中，不是土地經(jīng)營(yíng)者得不到平均利潤(rùn)，勞動(dòng)者得不到正常的勞動(dòng)報(bào)酬，就是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)得不到實(shí)現(xiàn)，因而也就不利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的正常發(fā)展。最后，地租也是制定土地價(jià)格的基礎(chǔ)。在資本主義土地私有制度下，土地是可以買賣的商品。土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是地租的購(gòu)買價(jià)格，是地租的資本化，它取決于地租量和利息率的大小。在社會(huì)主義制度下，由于自然土地沒(méi)有投入人類勞動(dòng)因而沒(méi)有價(jià)值，因此一般說(shuō)制定土地價(jià)格不能以土地價(jià)值作為基礎(chǔ)。土地價(jià)格受多種因素，如土地投資、土地資源的供求關(guān)系等的影響。然而地租量的大小是制定土地價(jià)格的基礎(chǔ)之一。有了準(zhǔn)確的地租量，就能較為容易地制定土地價(jià)格。而有了能反映客觀實(shí)際的土地價(jià)格，也就為開放土地市場(chǎng)進(jìn)行土地交易、國(guó)家征用土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償以及確定土地稅收金額等，提供了客觀標(biāo)準(zhǔn)。.根據(jù)馬克思主義的地租理論和中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐，中國(guó)現(xiàn)階段絕對(duì)地租的存在是有其客觀必然性的。這種必然性，要從絕對(duì)地租形成的條件、來(lái)源和原因等方面加以分析和說(shuō)明。首先，從絕對(duì)地租形成的條件和來(lái)源看。目前中國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平仍然大大低于工業(yè)，農(nóng)業(yè)的資金有機(jī)構(gòu)成也大大低于工業(yè)。其次，從絕對(duì)地租形成的原因來(lái)看。中國(guó)現(xiàn)階段仍然存在著土地所有權(quán)的壟斷，并要求在經(jīng)濟(jì)上加以實(shí)現(xiàn)。馬克思在理論上對(duì)絕對(duì)地租的研究和闡述有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。第三，從土地所有權(quán)與使用權(quán)的關(guān)系看。中國(guó)仍然存在著土地使用權(quán)所有權(quán)的分離，這是絕對(duì)地租形成的前提。絕對(duì)地租是土地使用者為獲得土地使用權(quán)向土地所有者支付的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，它是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，反映的是土地使用者與所有者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。.我們可以把馬克思的土地價(jià)格形成理論概括為以下幾點(diǎn)：（一）自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格馬克思認(rèn)為，任何物品要具有價(jià)值，就必須是用來(lái)交換的人類勞動(dòng)產(chǎn)品。自然狀態(tài)的土地，未經(jīng)人類的開發(fā)，沒(méi)有投入人類勞動(dòng)，因而不存在價(jià)值，也沒(méi)有以這種價(jià)值為基礎(chǔ)的用貨幣表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格。馬克思指出：未開墾的土地“沒(méi)有價(jià)值，因?yàn)闆](méi)有人類勞動(dòng)物化在里面”?！巴恋夭皇莿趧?dòng)的產(chǎn)品，從而沒(méi)有任何價(jià)值?！钡牵恋鼐哂刑厥獾氖褂脙r(jià)值。在一定的勞動(dòng)條件下，土地能為人類永續(xù)提供產(chǎn)品和服務(wù)，即產(chǎn)生地租。正因?yàn)橛辛说刈?，才產(chǎn)生了土地價(jià)格。馬克思指出：“實(shí)際上，這個(gè)購(gòu)買價(jià)格不是土地的購(gòu)買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格”）。而地租的產(chǎn)生，是導(dǎo)源于人們對(duì)土地的壟斷。由于土地有限，便產(chǎn)生了土地私有權(quán)的壟斷。”地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)，以某些個(gè)人對(duì)某些地塊的所有權(quán)為前提?！保ǘ┩恋貎r(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化在資本主義制度下，任何一定的貨幣收入都可以資本化?！凹俣ㄆ骄⒙适?%,那末一個(gè)每年200鎊的地租就可以看作一個(gè)4000鎊的資本的利息。”“如果一個(gè)資本家用4000鎊購(gòu)買的土地每年提供200鎊地租，那么，他從這4000鎊得至IJ5%的平均年利息，這和他把這個(gè)資本投在有息證券上，或按5%的利息直接借出去完全一樣?！币蚨瑢⒌刈獍匆欢ǖ睦⒙蔬€原成一個(gè)資本量便是土地價(jià)格。馬克思指出：“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格”。其公式為：土地價(jià)格=地租+還原利息率。例如，一塊土地的年地租量是200元，而當(dāng)時(shí)的銀行利率為5%,那末，其價(jià)格就為200+5%=4000（元）。（三）已利用的土地由土地物質(zhì)和土地資本構(gòu)成我們現(xiàn)在所利用的土地，都經(jīng)過(guò)了人類長(zhǎng)期的開發(fā)利用，已經(jīng)物化了人類的勞動(dòng)。馬克思把這種固定在土地中的勞動(dòng)稱為土地資本，它屬于固定資本范疇。土地資本本身也像其他固定資本一樣，會(huì)損耗和消失。土地資本能為土地所有者帶來(lái)利息和折舊，它是租金的一部分。而純粹的自然土地，即拋開了土地資本或土地改良物價(jià)值的土地就稱為土地物質(zhì)。土地物質(zhì)純粹是自然的恩賜，它給土地所有者帶來(lái)真正的地租。土地資本的利息、折舊和真正的地租一樣，都構(gòu)成了土地所有者的收入，從而都決定土地價(jià)格。正如馬克思所說(shuō)：“土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入。.現(xiàn)階段中國(guó)土地市場(chǎng)的機(jī)能主要表現(xiàn)在以下幾方面：（一）優(yōu)化土地資源配置在土地?zé)o償使用制度下，土地利用極不合理。在農(nóng)村，不是按其自然條件、經(jīng)濟(jì)條件來(lái)安排生產(chǎn)，而是搞“小而全”，或只顧眼前利益進(jìn)行掠奪性使用；在城市，行政劃撥，無(wú)償使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。在位置極佳的市中心地帶，用地單位很多不是經(jīng)濟(jì)效益最高的商業(yè)企業(yè)，而是行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)；商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政事業(yè)辦公區(qū)等零碎散亂，極不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；重工業(yè)生產(chǎn)基地不是安排在原料產(chǎn)地，而是設(shè)在人口密集的城市內(nèi)；土地資源利用狀況如此，其利益也就很難歸位。在1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅前，國(guó)家作為城市土地的所有者，基本上沒(méi)有向土地使用單位收取地租，因土地位置優(yōu)越而形成的超額利潤(rùn)，完全由企業(yè)（使用者）得到，利益主體嚴(yán)重錯(cuò)位。這種弊端只有通過(guò)建立土地市場(chǎng)來(lái)解決。市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，有利于土地資源的宏觀分配和微觀流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，地租能真正地歸土地所有者所有，而投資土地的利益又能為使用者所得。這樣，不但達(dá)到節(jié)約用地的目的，而且能實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。（二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。土地市場(chǎng)的建立，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了有力的杠桿。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的干預(yù)，提高或降低某類用地的價(jià)格或租金，就為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了土地保障。比如，國(guó)家為了促進(jìn)原材料工業(yè)、能源工業(yè)的發(fā)展，可降低其用地價(jià)格，以此提高其生產(chǎn)利潤(rùn)，促進(jìn)其擴(kuò)大再生產(chǎn)；倘若要壓縮樓堂館所的建設(shè)，就可提高其用地價(jià)格，以減少其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，抑制其發(fā)展。（三）促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展土地市場(chǎng)的發(fā)展，必定加速房產(chǎn)市場(chǎng)的形成。沒(méi)有土地市場(chǎng)，而只對(duì)住宅實(shí)行商品化經(jīng)營(yíng)，是不可能使房產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的。建國(guó)以來(lái)，我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)（包括住宅建設(shè)）上投入了巨額資金，但由于實(shí)行土地?zé)o償使用方式，不但巨額投資收不回來(lái)，而且每年還得支付大筆維修費(fèi)，使得城市建設(shè)維護(hù)資金十分匱乏。同時(shí)，隨著城市擴(kuò)大，人口增長(zhǎng)，住房困難戶越來(lái)越多，城市用地也日趨緊張，使房地產(chǎn)業(yè)處于惡性循環(huán)中。而土地市場(chǎng)的開辟，土地有償使用制度的實(shí)行，就可使國(guó)家收回投資，并提供大量的城市建設(shè)資金促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路。（四）有利于健全社會(huì)主義市場(chǎng)體系，發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義初級(jí)階段，仍然存在著商品經(jīng)濟(jì)。為此，就得建立各種市場(chǎng)，如消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。土地作為生產(chǎn)要素的一種，自然不能游離于市場(chǎng)之外。在產(chǎn)品和生產(chǎn)資料由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的情況下，土地的行政劃撥、無(wú)償使用，不但不能使生產(chǎn)資料（土地、資金、設(shè)備）與勞動(dòng)形成最佳組合，產(chǎn)生最佳效益，而且會(huì)使企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的條件不平等。這對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)體系的完善、價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮極為不利。因此，作為整個(gè)市場(chǎng)體系中不可缺少的土地市場(chǎng)的建立，無(wú)疑會(huì)促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。.幾十年來(lái)，中國(guó)城市土地一直是實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用制度。這種土地使用制度，使城市土地得不到合理利用，城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)對(duì)土地多占少用、占而不用，其利用效益非常低下，而無(wú)償占用好地的企業(yè)卻能得到級(jí)差土地收益。種種弊端已使這種土地使用制度進(jìn)入死胡同。因而，自80年代以來(lái)，各城市相繼改革，開始實(shí)行土地有償使用制度，并進(jìn)而在一些開放城市和沿海地區(qū)開放土地市場(chǎng)。事實(shí)證明，逐步開放土地市場(chǎng)，是中國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，有其必然性。土地市場(chǎng)是土地有償使用的載體土地有償使用，不單是為了在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)、增加財(cái)政收入的目的，而主要是為了合理使用土地資源，使其發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益。為了達(dá)到這一目的，土地必須進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而用經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)機(jī)制來(lái)加以實(shí)現(xiàn)，必須開放土地市場(chǎng)。因此，要實(shí)行土地有償使用，也就必然要開放土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)是發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求在商品經(jīng)濟(jì)體系中，土地是重要的生產(chǎn)要素，只有進(jìn)入市場(chǎng)，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。同時(shí)，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各企事業(yè)單位用地?cái)?shù)量經(jīng)常發(fā)生變化，有的企業(yè)倒閉，土地需要轉(zhuǎn)移；有的企業(yè)生產(chǎn)擴(kuò)大，土地需要增加。但行政劃撥的土地分配制很難適應(yīng)這種多變的現(xiàn)實(shí)，從而造成好地得不到好用，多占少用、占而不用等。止匕外，在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，如果土地這一生產(chǎn)要素沒(méi)有價(jià)格,則價(jià)值規(guī)律就會(huì)以扭曲的形式發(fā)揮作用。因?yàn)?，企業(yè)沒(méi)有地租、地價(jià)的壓力，在企業(yè)產(chǎn)品成本中體現(xiàn)不出來(lái)，使企業(yè)利潤(rùn)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平不相符，從而使整個(gè)價(jià)格體系失真，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就必然受阻。因此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)移，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也必須開放土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)是社會(huì)主義統(tǒng)一市場(chǎng)的有機(jī)組成部分商品經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，有賴于建立完整統(tǒng)一的市場(chǎng)。完整統(tǒng)一的市場(chǎng)主要包括：生產(chǎn)資料市場(chǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的基本目標(biāo)是建立與完善社會(huì)主義市場(chǎng)體制。在現(xiàn)實(shí)中，首先建立起來(lái)的是消費(fèi)品市場(chǎng)，而后有資金市場(chǎng)和勞務(wù)市場(chǎng)，大部分生產(chǎn)資料(如原材料、燃料等)都進(jìn)入了市場(chǎng)體系。如果土地這一最重要的生產(chǎn)資料游離于市場(chǎng)之外，首先是消費(fèi)品的價(jià)格難以按正常的生產(chǎn)成本計(jì)算；其次是其他生產(chǎn)資料也很難與土地形成最佳組合。土地的行政劃撥手段分配與市場(chǎng)機(jī)制不能融為一體，雙軌運(yùn)行，勢(shì)必引起摩擦和沖突。長(zhǎng)此以往，社會(huì)主義市場(chǎng)體制就難以建立起來(lái)。.任何一個(gè)事物的產(chǎn)生與發(fā)展，都離不開與之相適應(yīng)的外部環(huán)境。土地市場(chǎng)的建立，也同樣要求有一個(gè)適宜的環(huán)境，更何況中國(guó)的土地市場(chǎng)是在社會(huì)主義土地公有制基礎(chǔ)上建立起來(lái)的，土地市場(chǎng)的建立所要求的環(huán)境條件就更加嚴(yán)格。這些條件主要是：(1)清理地產(chǎn)、明晰權(quán)屬。進(jìn)入市場(chǎng)的土地，要求權(quán)屬關(guān)系清楚，且具有法律效力。土地一經(jīng)轉(zhuǎn)移，如若地籍不明，則難以管理。解放以后，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里放松了地籍管理，加之60、70年代土地平調(diào)頻繁，城鄉(xiāng)土地權(quán)屬比較混亂，這就要求對(duì)城鄉(xiāng)土地進(jìn)行全面清理，恢復(fù)和建立地籍管理制度，須發(fā)具有法律效力的土地證書，建立土地檔案，搞清土地權(quán)屬，為開放土地市場(chǎng)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。(2)對(duì)城鄉(xiāng)用地進(jìn)行科學(xué)的分類、評(píng)估。地價(jià)的形成是土地市場(chǎng)的關(guān)鍵，而地價(jià)的高低，又關(guān)系到土地市場(chǎng)的正常發(fā)育和發(fā)展。只有對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)的分類評(píng)估，地產(chǎn)交易的地價(jià)確定才具有科學(xué)依據(jù)。否則，地價(jià)必然混亂失控，這既不利于地價(jià)及市場(chǎng)的管理，也不利于土地市場(chǎng)的發(fā)展。(3)硬化國(guó)有企業(yè)預(yù)算，培育市場(chǎng)主體。在中國(guó)，以生產(chǎn)資料公有制為主，因而，土地使用權(quán)的買賣、交易雙方絕大多數(shù)是公有企業(yè)，其中又以國(guó)有企業(yè)為主。國(guó)有企業(yè)是國(guó)有資產(chǎn)的使用經(jīng)營(yíng)者，因此，企業(yè)的最終所有權(quán)是國(guó)家的。在過(guò)去長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)生產(chǎn)資料是依賴國(guó)家平價(jià)調(diào)撥，經(jīng)營(yíng)虧損也要由國(guó)家負(fù)擔(dān)，企業(yè)預(yù)算一直處于軟約束狀態(tài)。在這種體制下，土地價(jià)格的高低與企業(yè)盈虧無(wú)關(guān)，從而使企業(yè)在土地市場(chǎng)中不根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)能力及土地的真實(shí)價(jià)值來(lái)確定地價(jià)，必然導(dǎo)致地價(jià)畸形與扭曲。只有割斷企業(yè)同國(guó)家之間這種供給式的關(guān)系，硬化企業(yè)的預(yù)算，才有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)育。(4)完善金融市場(chǎng)，發(fā)展土地金融業(yè)。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)投資大、回收期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有銀行支持難以進(jìn)行。只有土地金融業(yè)發(fā)展起來(lái)，土地市場(chǎng)才能繁榮興旺。(5)完善土地法規(guī)及地政管理機(jī)構(gòu)。為了建立正常的土地市場(chǎng)秩序，保護(hù)地產(chǎn)投資者利益及交易雙方的權(quán)益，解決地產(chǎn)糾紛，抑制地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展等，都需要建立配套的土地法規(guī)，同時(shí)，也要建立與土地市場(chǎng)相適應(yīng)的地政管理機(jī)構(gòu)。地政管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須面向市場(chǎng)，需要有決策機(jī)構(gòu)和分工細(xì)密的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。.國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏現(xiàn)管理調(diào)控，要以經(jīng)濟(jì)手段為主，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的和行政的等多種手段。其中法律手段是經(jīng)濟(jì)手段和行政手段的依據(jù)，經(jīng)濟(jì)手段是主體，行政手段是法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的保證。具體說(shuō)，對(duì)土地市場(chǎng)管理調(diào)控的手段和措施主要是：(1)通過(guò)法制手段，調(diào)控土地市場(chǎng)開放的范圍、規(guī)模和程度。由于我國(guó)土地市場(chǎng)還是剛剛開放，市場(chǎng)運(yùn)行的條件還不完備，加之，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度差異很大，因此，各地土地市場(chǎng)發(fā)育程度差別很大。國(guó)家必須根據(jù)各地土地市場(chǎng)運(yùn)行的具體條件，對(duì)土地市場(chǎng)的開放作出明確的法律和行政規(guī)定，以調(diào)控土地市場(chǎng)開放的范圍、規(guī)模和程度。如在土地市場(chǎng)方面，考慮到企業(yè)、居民的承受能力，國(guó)家規(guī)定目前主要在東南沿海城市和內(nèi)地一些大中城市實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，開放土地市場(chǎng)。目前我國(guó)城市土地分配實(shí)行市場(chǎng)機(jī)制和行政劃撥“雙軌制”。在“雙軌制”下，國(guó)家就要有明確的法律和行政規(guī)范，即哪些土地適用市場(chǎng)機(jī)制(出讓)，哪些土地采用行政劃撥手段分配，要做出明確的限定。(2)通過(guò)制定并實(shí)施土地開發(fā)計(jì)劃，調(diào)控土地市場(chǎng)供給量。城市的建設(shè)發(fā)展，其土地供給，一方面靠向城郊擴(kuò)展，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為城市用地；另一方面是進(jìn)行舊城改造，以提高城市土地利用率。依據(jù)城市發(fā)展的總體規(guī)劃，制定并實(shí)施年度地開發(fā)計(jì)劃，以控制城市土地，尤其是耕地每年的市場(chǎng)供給量。這項(xiàng)手段，可以保證土地資源的有計(jì)劃利用，防止盲目開發(fā)引起土地資源的破壞與浪費(fèi)；同時(shí)又有利于城市土地市場(chǎng)的均衡供給，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，控制國(guó)家基本建設(shè)規(guī)模。目前實(shí)行的年度耕地占用控制指標(biāo)，就是實(shí)施這項(xiàng)手段的一項(xiàng)具體措施。(3)通過(guò)制定與實(shí)施城市土地利用規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控土地利用布局與結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市的性質(zhì)、土地利用現(xiàn)狀及長(zhǎng)遠(yuǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，制定并實(shí)施城市土地利用總體規(guī)劃和細(xì)部規(guī)劃，引導(dǎo)土地市場(chǎng)運(yùn)行的方向，以防止土地市場(chǎng)自發(fā)運(yùn)行導(dǎo)致的某些消極后果，實(shí)現(xiàn)城市土地的優(yōu)化配置。止匕外，通過(guò)制定并實(shí)施正確的產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策，對(duì)有利于土地優(yōu)化配置的土地利用行為給予政策優(yōu)惠，反之給予限制，這也會(huì)促進(jìn)城市土地優(yōu)化配置和優(yōu)化結(jié)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)。(4)通過(guò)制定并實(shí)施社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、財(cái)政信貸政策和稅收政策等，來(lái)調(diào)控土地的市場(chǎng)需求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快、投資增加及財(cái)政信貸和稅收政策的放寬，對(duì)土地的需求必然增加；反之，必然減少。運(yùn)用這一機(jī)理，就可以通過(guò)制定并實(shí)施社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及財(cái)政信貸政策、稅收政策來(lái)調(diào)控土地市場(chǎng)需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地市場(chǎng)的供求平衡。止匕外，制定有針對(duì)性的地產(chǎn)的稅收政策(如設(shè)立土地增值稅、土地荒蕪稅等)，可以在一定程度上抑制土地投機(jī)和虛假需求，防止土地浪費(fèi)。(5)通過(guò)制定并實(shí)施地產(chǎn)價(jià)格政策，。加強(qiáng)土地市場(chǎng)的價(jià)格管理，調(diào)控土地的價(jià)格水平土地市場(chǎng)在一定程度上也和其他市場(chǎng)一樣，價(jià)格的漲落也會(huì)引起供求關(guān)系的變動(dòng)。通過(guò)制定并實(shí)施正確的價(jià)格政策，加強(qiáng)價(jià)格管理(建立地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、靈活地采用土地出讓方式等)，可以促進(jìn)土地市場(chǎng)供求關(guān)系的相對(duì)平衡，同時(shí)又可以防止土地價(jià)格暴漲與暴跌。(6)通過(guò)現(xiàn)代信息手段，提高土地市場(chǎng)的透明度土地市場(chǎng)主體行為的盲目性，往往是由于土地市場(chǎng)信息不靈、市場(chǎng)透明度不高所致。利用現(xiàn)代信息手段，提高土地市場(chǎng)透明度，就可以引導(dǎo)企業(yè)做出正確決策，克服盲目性。實(shí)現(xiàn)上述措施，最根本的條件是必須保證一級(jí)土地市場(chǎng)的國(guó)家壟斷。一級(jí)土地市場(chǎng)的國(guó)家壟斷，首先是由我國(guó)特定的土地制度決定的。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，只有土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。國(guó)家是城市土地的唯一所有者，雌一的市場(chǎng)出讓主體，其他任何單位和個(gè)人都不能成為一級(jí)土地市場(chǎng)的出讓主體，即國(guó)家壟斷了一級(jí)土地市場(chǎng)的出讓權(quán)。當(dāng)然，土地使用權(quán)的受讓主體仍然是多個(gè)，他們之間仍存在著競(jìng)爭(zhēng)。其次，一級(jí)土地市場(chǎng)的國(guó)家壟斷也是保證地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，保證土地合理利用的需要。因?yàn)橹挥幸患?jí)土地市場(chǎng)的國(guó)家壟斷，才能由國(guó)家統(tǒng)一制定并實(shí)施土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，防止土地盲目開發(fā),切實(shí)保護(hù)耕地，才能由國(guó)家統(tǒng)一制定并實(shí)施土地利用政策、土地價(jià)格政策、財(cái)政信貸政策和稅收政策，以調(diào)控土地供求關(guān)系和土地價(jià)格水平等等。.(1)搞好法制建設(shè)，強(qiáng)化法律保障發(fā)展中國(guó)土地金融業(yè)，首先遇到的一個(gè)問(wèn)題就是土地使用權(quán)能否抵押。1988年中國(guó)憲法和土地管理法經(jīng)過(guò)修改后允許土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓。1995年1月1日實(shí)施的<中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法>第四十七條規(guī)定：”依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！?995年10月1日施行的(中華人民共和國(guó)擔(dān)保法)對(duì)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)所有權(quán)的抵押做了明確具體的規(guī)定。這些法律規(guī)定強(qiáng)化了土地使用權(quán)和房地產(chǎn)所有權(quán)抵押的法律依據(jù)與保障。當(dāng)前的問(wèn)題是抓緊制定具體的法規(guī)與管理制度，以保證這些法律的頭施^0(2)建立抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)抵押貸款的安全性土地使用權(quán)和房地產(chǎn)抵押雖然已為貸款提供了擔(dān)保，但由于中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度不高，居民住房仍以福利性分配為主，因而當(dāng)?shù)盅喝瞬荒馨磿r(shí)清償債務(wù)需處置抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)會(huì)遇到一些困難。這就增加了金融機(jī)構(gòu)按時(shí)收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)性，從而影響金融機(jī)構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的積極性。應(yīng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，由國(guó)家建立具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和權(quán)威的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)抵押貸款用戶擔(dān)保，就能大大增強(qiáng)貸款的安全性，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)積極發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。(3)加強(qiáng)抵押登記管理，增強(qiáng)抵押關(guān)系的法律地位確定抵押關(guān)系必須在簽訂抵押合同之后，到法律規(guī)定的部門進(jìn)行抵押登記，并由政府加強(qiáng)登記管理，才能增強(qiáng)抵押關(guān)系的法律地位，為抵押權(quán)的實(shí)施提供有效的法律保證。(4)發(fā)育二級(jí)抵押市場(chǎng)，擴(kuò)大貸款資金的來(lái)源當(dāng)前我國(guó)擴(kuò)大房地產(chǎn)抵押貸款的限制因素之一是貸款資金來(lái)源不足。借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，要擴(kuò)大房地產(chǎn)抵押貸款資金的來(lái)源，必須積極發(fā)育二級(jí)抵押市場(chǎng)，即由接受房地產(chǎn)抵押的金融機(jī)構(gòu)，以抵押的房地產(chǎn)向社會(huì)發(fā)行債券等有價(jià)證券，同時(shí)努力擴(kuò)大居民住房?jī)?chǔ)蓄，來(lái)籌集更多的抵押貸款資金。(5)設(shè)計(jì)多種貸款形式，滿足各種貸款用戶需要目前我國(guó)住房抵押貸款形式比較單一，難以滿足各類用戶的需要。應(yīng)該從貸款利率、還款期限、貸款條件等方面，設(shè)計(jì)多種貸款形式，以滿足不同收入、不同年齡、不同收入方式與結(jié)構(gòu)的居民對(duì)抵押貸款的不同需求。這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)需求的擴(kuò)大。11我國(guó)農(nóng)村土地補(bǔ)償金制度存在的問(wèn)題與對(duì)策(一)我國(guó)農(nóng)村土地補(bǔ)償金制度存在的問(wèn)題2003年進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查表明，目前中國(guó)每年國(guó)有土地收益流失至少在100億元以上，失地農(nóng)民總數(shù)在4000萬(wàn)人左右，每年還以200多萬(wàn)人的速度增加。六成失地農(nóng)民權(quán)益受到不同程度的損害，生活困難。1補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，測(cè)算方法不夠科學(xué)合理?yè)?jù)《土地管理法》，我國(guó)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補(bǔ)償費(fèi)，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6?10倍;安置補(bǔ)助費(fèi)，為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4?6倍。以現(xiàn)金形式補(bǔ)償?shù)耐ǔ６荚诿慨€1.5?3.5萬(wàn)元之間。這種測(cè)算辦法說(shuō)服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理。第二，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分。第三,一次性“買斷式”給付，使補(bǔ)償金沒(méi)有得到有效利用。2現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度沒(méi)有充分尊重農(nóng)民對(duì)土地財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)現(xiàn)行的征地制度使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，使承包人獲得了對(duì)承包地占有、使用、收益和根據(jù)需要將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利；在承包期內(nèi)，農(nóng)戶可以穩(wěn)定、自主地支配土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，并獲得相關(guān)利益，成為派生的、獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)。這種變化使農(nóng)戶成為獨(dú)立于集體土地所有權(quán)主體的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體，獨(dú)立地享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)收益?，F(xiàn)行征地制度在承認(rèn)農(nóng)民擁有集體土地所有權(quán)的同時(shí)，又剝奪了農(nóng)民對(duì)集體土地?fù)碛械乃袡?quán)及其使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，一個(gè)重要表現(xiàn)就是對(duì)承包權(quán)的剝奪：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)成為物權(quán)以后，土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)成為兩個(gè)對(duì)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，分屬于兩個(gè)獨(dú)立的主體集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶。3現(xiàn)行的補(bǔ)償金制度可能擴(kuò)大城鄉(xiāng)收入差距，不利于小康社會(huì)的全面建設(shè)1995年到2002年間，城鄉(xiāng)之間收入差距對(duì)全國(guó)總體收入差距的貢獻(xiàn)率明顯上升，從36%提高到43%。這意味著2002年全國(guó)總體收入差距的2/5以上來(lái)自于城鄉(xiāng)之間的差距，表明城鄉(xiāng)之間收入差距是非常巨大的。此外農(nóng)村居民卻沒(méi)有城市居民所享有的各種實(shí)物補(bǔ)貼待遇，農(nóng)村還未建立起完善的社會(huì)保障制度，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō),土地就是他們的保障。如果因征地再傾斜城市，那么城鄉(xiāng)之間的差距將擴(kuò)大，這一方面影響國(guó)內(nèi)的總體需求能力；另一方面也帶來(lái)社會(huì)的不穩(wěn)定因素。（二）完善農(nóng)村土地征用補(bǔ)償金制度的措施1嚴(yán)格規(guī)范土地征用制度，強(qiáng)化農(nóng)村集體組織和土地承包者的主體功能，提高其談判能力，并限制政府的牟利行為首先要充分尊重農(nóng)民市場(chǎng)主體的地位，引入市場(chǎng)機(jī)制，讓農(nóng)民與開發(fā)商直接談判，在農(nóng)民愿意接受的價(jià)格下，按法定程序轉(zhuǎn)讓土地，并逐步實(shí)現(xiàn)征購(gòu)并軌；其次要制訂科學(xué)的法規(guī)和合理的辦法，充實(shí)和完善《土地管理法》，如依法設(shè)立征用權(quán)，明確征用權(quán)的主體、范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，特別要賦予農(nóng)民在土地征用過(guò)程中的主體地位和談判過(guò)程中的所有者申訴權(quán)，完善征地委員審議、裁決制度，以合理解決土地征用中的糾紛，切實(shí)保護(hù)集體所有者和農(nóng)民的權(quán)益。避免某些利益集團(tuán)在從事土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易的過(guò)程中，伺機(jī)鉆營(yíng)、謀求私利，造成土地收益的嚴(yán)重流失。把政府排除在利益分配之外，其職能要由直接經(jīng)營(yíng)土地轉(zhuǎn)向規(guī)劃、調(diào)控、管理、指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)。2按土地征用目的分類建立土地補(bǔ)償機(jī)制中央一號(hào)文件規(guī)定：加快土地征用制度改革，各級(jí)政府要切實(shí)落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度,,要嚴(yán)格區(qū)分公益性用地和經(jīng)營(yíng)性用地，明確界定政府土地征用權(quán)和征用范圍,,積極探索集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的途徑和辦法。對(duì)公益性用地如①政府機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體用地；②交通用地：③水利及能源設(shè)施用地④城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；⑤基礎(chǔ)性教育（學(xué)校、科研單位）用地;⑥國(guó)防軍事用地；⑦其他公益事業(yè)用地。對(duì)此類多由政府投資開發(fā)，盡量提高補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)，并做好規(guī)劃,使征地范圍成為一定的經(jīng)濟(jì)圈，為農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有利條件。對(duì)準(zhǔn)公益性用地，除了提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)建立合理的利益分享機(jī)制，允許集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民同征地主體平等協(xié)商談判，讓農(nóng)民分享所征土地的增值收益，避免土地被“買斷式”征占。對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地：即用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)開發(fā)用地，如房地產(chǎn)征用地、廠房用地等。應(yīng)在符合規(guī)劃要求和審批制度的前提下，集體組織與用地者引入談判機(jī)制，允許集體土地逐步進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，讓集體經(jīng)濟(jì)組織代表農(nóng)民作為市場(chǎng)主體一方，直接參與市場(chǎng)交易；也可委托地產(chǎn)交易市場(chǎng)等中介機(jī)構(gòu)辦理。3多種渠道完善土地補(bǔ)償金制度在土地征用問(wèn)題上，憲法做了明確的修改：”國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，這要求⑴提高現(xiàn)行土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。⑵加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)償金的監(jiān)管，引入資金的正常增長(zhǎng)機(jī)制。(3)完善補(bǔ)償金的使用。補(bǔ)償金使用主要考慮的是保值和增值上。12、農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育的障礙性因素分析及對(duì)策1、農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育的障礙主要有：(1)第一，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地所有權(quán)主體泛化。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，“集體”的主體代表，法律規(guī)定卻較為含糊。同時(shí)，農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，對(duì)集體所有的土地是“按股份共有”，還是“共同共有”，法律上也沒(méi)有明確。由于土地所有權(quán)主體的泛化，致使在土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)中經(jīng)常出現(xiàn)多元主體之間的權(quán)利之爭(zhēng)，加大了交易成本，或者是造成了土地所有權(quán)的虛置。(2)第二，土地所有權(quán)主體之間的權(quán)利與義務(wù)界定不清。以家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)體制是建立在所有權(quán)主體凌駕于使用權(quán)主體之上的行政配給關(guān)系所決定的，并導(dǎo)致了土地所有權(quán)主體與使用權(quán)主體之間的責(zé)、權(quán)、禾界定不清。土地的產(chǎn)權(quán)殘缺不全。目前我國(guó)是把農(nóng)村集體所有的土地納入國(guó)有土地統(tǒng)一管理。農(nóng)民對(duì)承包的土地?fù)碛惺褂脵?quán)、收益權(quán)、經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，卻沒(méi)有抵押權(quán)、繼承權(quán)；土地市場(chǎng)的機(jī)制不完善導(dǎo)致第土地市場(chǎng)的信息不暢通；土地交易價(jià)格被扭曲；土地交易的中介服務(wù)不完善。土地交易組織發(fā)育滯緩，土地市場(chǎng)需求乏力。農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的收益越來(lái)越低；農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制尚未建立；農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)系統(tǒng)不完善；農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全；有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收入的不確定性，他們寧肯粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓，農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)育因此而嚴(yán)重受阻。2推進(jìn)農(nóng)村土地市場(chǎng)化進(jìn)程的思路與對(duì)策(1)理順市場(chǎng)主體之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。明確集體土地所有權(quán)主體代表，強(qiáng)化所有權(quán)職能。進(jìn)一步明晰集體產(chǎn)權(quán)的主張。明確村民委員會(huì)作為集體土地所有權(quán)主體代表是比較現(xiàn)實(shí)和穩(wěn)妥的選擇。這既尊重了歷史，又考慮到了農(nóng)村現(xiàn)狀，而且操作的成本也不高。(2)科學(xué)界定產(chǎn)權(quán)主體的權(quán)利和義務(wù)范圍。一方面應(yīng)當(dāng)在法律上明確界定農(nóng)村土地所有者的權(quán)利和義務(wù)。在“兩權(quán)分離”、農(nóng)戶作為土地經(jīng)營(yíng)主體的體制下，所有權(quán)主體對(duì)集體土地有監(jiān)管權(quán)，如按合同規(guī)定使用土地，防止荒蕪、棄耕地或任意改變土地使用方向；另一方面，還應(yīng)合理界定土地使用權(quán)主體的權(quán)利范圍。完整的土地使用權(quán)至少應(yīng)包括排他的占有權(quán)、開發(fā)利用權(quán)、收益權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)七項(xiàng)。土地使用權(quán)主體不得借口使用權(quán)獨(dú)立而危及所有權(quán)主體的利益。(3)完善農(nóng)村集體土地的征用制度。首先，要嚴(yán)格界定公共利益的范圍，杜絕任何商業(yè)性的征地；其次，改變現(xiàn)在按土地原用途、以征地前若干年的產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)霓k法，推行土地評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相結(jié)合的補(bǔ)償辦法。再次，增加征地過(guò)程透明度。國(guó)家在征地過(guò)程中的作用主要是審核征地目的，批準(zhǔn)土地征用許可，監(jiān)督征地過(guò)程的合法化，防止多征少用、征而不用等現(xiàn)象的發(fā)生。(4)健全農(nóng)村土地市場(chǎng)的服務(wù)體系。首先，建立地價(jià)評(píng)估機(jī)制。要盡快制定農(nóng)村土地估價(jià)指標(biāo)體系，；其次，要確立科學(xué)的評(píng)估方法。地價(jià)評(píng)估的方法很多,如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法、購(gòu)買年法等；第三，要建立一支高質(zhì)量的地價(jià)評(píng)估師隊(duì)伍。(5)建立以農(nóng)地使用權(quán)抵押為特征的農(nóng)地金融制度。(6)健全土地交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)。一要設(shè)立相對(duì)穩(wěn)定的交易場(chǎng)所；二要制定土地市場(chǎng)的交易規(guī)則，打擊非法交易；三要建立土地交易的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)土地交易管理，處理交易糾紛；四要健全土地交易的中介服務(wù)組織。(7)規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。第一，建立土地檔案，加強(qiáng)地籍管理。第二，構(gòu)建適應(yīng)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化的土地管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地的宏觀管理。第三，建章立制，加強(qiáng)地權(quán)交易立法，建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則。(8)提升土地需求的動(dòng)力機(jī)制。第一，降低農(nóng)業(yè)成本，提高農(nóng)業(yè)比較效益。第二，加大稅費(fèi)改革力度，切實(shí)減輕土地負(fù)擔(dān)，保障農(nóng)民的合法收益。(9)完善農(nóng)村社會(huì)化服務(wù)體系。繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)技術(shù)的科技攻關(guān)和成熟技術(shù)的應(yīng)用推廣，引導(dǎo)農(nóng)民建立合作經(jīng)濟(jì)組織，為農(nóng)民提供產(chǎn)、供、銷、加工等一條龍服務(wù)，從而為土地市場(chǎng)發(fā)育提供良好的外在環(huán)境。(10)建立農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制。第一制定自然災(zāi)害、農(nóng)業(yè)技術(shù)研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政府補(bǔ)償規(guī)劃；第二，建立農(nóng)業(yè)保障基金，加大政府支持力度。第三，盡快出臺(tái)有關(guān)農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)法案，把商業(yè)保險(xiǎn)引入農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。(11)激活農(nóng)村土地市場(chǎng)的供給機(jī)制為激活農(nóng)村土地市場(chǎng)的供給機(jī)制，首先，必須加快建立多層次的社會(huì)保障體系。其次，大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。第三，要繼續(xù)破除城鄉(xiāng)隔離的戶籍管理制度，打破地方保護(hù)主義的樊籬，降低農(nóng)民入城的“門檻”；加快教育改革步伐，改變農(nóng)村教育的“離農(nóng)”現(xiàn)象；大力開展農(nóng)村職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，多途徑、多形式提高農(nóng)民素質(zhì)，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移創(chuàng)造更為有利的環(huán)境與條件。(1)優(yōu)化土地資源配置在土地?zé)o償使用制度下，土地利用極不合理。在農(nóng)村，不是按其自然條件、經(jīng)濟(jì)條件來(lái)安排生產(chǎn)，而是搞“小而全”，或只顧眼前利益進(jìn)行掠奪性使用；在城市，行政劃撥，無(wú)償使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。在位置極佳的市中心地帶，用地單位很多不是經(jīng)濟(jì)效益最高的商業(yè)企業(yè)，而是行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)；商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政事業(yè)辦公區(qū)等零碎散亂，極不利于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；重工業(yè)生產(chǎn)基地不是安排在原料產(chǎn)地，而是設(shè)在人口密集的城市內(nèi)；土地資源利用狀況如此，其利益也就很難歸位。在1988年開征城鎮(zhèn)土地使用稅前，國(guó)家作為城市土地的所有者，基本上沒(méi)有向土地使用單位收取地租，因土地位置優(yōu)越而形成的超額利潤(rùn)，完全由企業(yè)(使用者)得到，利益主體嚴(yán)重錯(cuò)位。這種弊端只有通過(guò)建立土地市場(chǎng)來(lái)解決。市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，有利于土地資源的宏觀分配和微觀流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，地租能真正地歸土地所有者所有，而投資土地的利益又能為使用者所得。這樣，不但達(dá)到節(jié)約用地的目的，而且能實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。(2)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。土地市場(chǎng)的建立，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了有力的杠桿。國(guó)家通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的干預(yù)，提高或降低某類用地的價(jià)格或租金，就為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了土地保障。比如，國(guó)家為了促進(jìn)原材料工業(yè)、能源工業(yè)的發(fā)展，可降低其用地價(jià)格，以此提高其生產(chǎn)利潤(rùn)，促進(jìn)其擴(kuò)大再生產(chǎn)；倘若要壓縮樓堂館所的建設(shè)，就可提高其用地價(jià)格，以減少其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，抑制其發(fā)展。(3)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展土地市場(chǎng)的發(fā)展，必定加速房產(chǎn)市場(chǎng)的形成。沒(méi)有土地市場(chǎng)，而只對(duì)住宅實(shí)行商品化經(jīng)營(yíng)，是不可能使房產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的。建國(guó)以來(lái)，我們?cè)诔鞘薪ㄔO(shè)(包括住宅建設(shè))上投入了巨額資金，但由于實(shí)行土地?zé)o償使用方式，不但巨額投資收不回來(lái)，而且每年還得支付大筆維修費(fèi)，使得城市建設(shè)維護(hù)資金十分匱乏。同時(shí)，隨著城市擴(kuò)大，人口增長(zhǎng)，住房困難戶越來(lái)越多，城市用地也日趨緊張，使房地產(chǎn)業(yè)處于惡性循環(huán)中。而土地市場(chǎng)的開辟，土地有償使用制度的實(shí)行，就可使國(guó)家收回投資，并提供大量的城市建設(shè)資金促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路。(4)有利于健全社會(huì)主義市場(chǎng)體系發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在社會(huì)主義初級(jí)階段，仍然存在著商品經(jīng)濟(jì)。為此，就得建立各種市場(chǎng)，如消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。土地作為生產(chǎn)要素的一種，自然不能游離于市場(chǎng)之外。在產(chǎn)品和生產(chǎn)資料由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的情況下，土地的行政劃撥、無(wú)償使用，不但不能使生產(chǎn)資料(土地、資金、設(shè)備)與勞動(dòng)形成最佳組合，產(chǎn)生最佳效益，而且會(huì)使企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的條件不平等。這對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)體系的完善、價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮極為不利。因此，作為整個(gè)市場(chǎng)體系中不可缺少的土地市場(chǎng)的建立，無(wú)疑會(huì)促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(1)國(guó)家與集體土地所有權(quán)界線不清?，F(xiàn)行憲法第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有”，“宅基地和自留地,自留山也屬于集體所有?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第3條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)收歸國(guó)有的土地”，“國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、沙灘以及其它土地”屬于全民所有即國(guó)家所有。從上述立法，我們可以得出：對(duì)農(nóng)村土地，除了國(guó)家的，就是集體的。但現(xiàn)行立法并沒(méi)有界定，哪些土地是國(guó)家的，哪些土地是集體的，更沒(méi)有界定哪片土地屬于哪一個(gè)集體所有。即使對(duì)我們一般認(rèn)為界定得比較清楚的城市土地，實(shí)際上也是極其模糊的。如城市市區(qū)范圍內(nèi)，存在著一些集體所有的土地。特別是隨著城市的不斷發(fā)展，新設(shè)建制市的城市不斷涌現(xiàn)，老城市市區(qū)的不斷擴(kuò)大。新設(shè)建制市的市區(qū)土地是否自然而使原集體的土地變?yōu)閲?guó)家所有？同時(shí)，建制鎮(zhèn)被法律認(rèn)可為城市范圍，而建制鎮(zhèn)的土地實(shí)際上主要屬于集體所有，這種模棱兩可，含含糊糊的規(guī)定，連立法者也解釋不清楚。（2）集體土地所有權(quán)的權(quán)屬不明確。現(xiàn)行憲法，民法通則，土地管理法都規(guī)定了農(nóng)村土地屬于集體所有。但對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)的代表究竟是誰(shuí)，立法和實(shí)踐中都不甚明確。土地管理法第8條規(guī)定：”集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有”，“村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有”。1989年《關(guān)于確定土地權(quán)屬問(wèn)題的若干意見》中進(jìn)一步規(guī)定：集體土地所有權(quán)的代表按鄉(xiāng)、村、組的實(shí)際占