浙大個(gè)人理財(cái)規(guī)劃-住房養(yǎng)老(稿)課件

“以房養(yǎng)老”模式研究

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教

2013.“以房養(yǎng)老”模式研究浙江大學(xué)經(jīng)介紹新理論宣傳新思想，確立新理念

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介紹新理論目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇出版以房養(yǎng)老系列研究叢書7部,共收錄相關(guān)論文180篇,計(jì)230萬字.名稱為《以房養(yǎng)老模式》、《以房養(yǎng)老理念》、《反向抵押貸款制度》、《反向抵押貸款運(yùn)作》、《反向抵押貸款功用》、《反向抵押貸款運(yùn)做與風(fēng)險(xiǎn)防范》、《反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)》。出版讀物2本，《如何用房子養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》，共計(jì)50多萬字，專著《反向抵押貸款》，35萬字。以此為題撰寫碩士論文并論證通過18篇，本科論文8篇，博士論文2篇。正在撰寫6篇。翻譯國外反向抵押貸款資料文獻(xiàn)、手冊計(jì)140萬字。尚有以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、反向抵押貸款方面書籍近10部，待籌措資金出版。目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇2006年全國兩會(huì)提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會(huì)轟動(dòng)和媒體大肆炒做。2007全國兩會(huì)提案《開辦養(yǎng)老基地的建議》報(bào)刊媒體、網(wǎng)站電臺(tái)、電視臺(tái)宣傳報(bào)道千余次。獲取國家社科基金課題《以房養(yǎng)老模式研究》，獲取浙江省科學(xué)普及項(xiàng)目《以房養(yǎng)老》3個(gè)為杭州發(fā)改委做課題，提出《建設(shè)養(yǎng)老基地，打造杭州養(yǎng)老天堂》的口號(hào)，得到建德臨安、安吉、桐鄉(xiāng)響應(yīng)。幸福人壽保險(xiǎn)公司開業(yè)，將反向抵押貸款做為主打產(chǎn)品推出。其他銀行、保險(xiǎn)公司要跟風(fēng)參與。以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老兩大事項(xiàng)已經(jīng)引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，將來有望成為國策。以房養(yǎng)老已列在10多個(gè)省份的政府文件杭州市委、市政府文件將兩大內(nèi)容全面引入。浙江省將推出以房養(yǎng)老，建德市提出打造養(yǎng)老城口號(hào)，并付諸行動(dòng)。國家部委領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、高官、高管對(duì)此有積極表態(tài)，認(rèn)為將來可以成為養(yǎng)老模式的一種積極選擇?！?0歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”已深入人心。2006年全國兩會(huì)提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會(huì)轟孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書中房集團(tuán)董事長總裁黨委書記，目前為中房理事長幸福人壽保險(xiǎn)公司董事長北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士、博士若干大學(xué)兼職教授思想家、社會(huì)活動(dòng)家、學(xué)者、企業(yè)家、政治家住房按揭貸款的倡導(dǎo)者反向抵押貸款倡導(dǎo)者孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員九三學(xué)社中央副主席賴明2006年《以房養(yǎng)老》提案提交人國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員為什么研究這一課題

1.老齡化問題突出，60歲以上人口已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?2.5%。到2030年，這一指標(biāo)將上升到30%，京滬大城市將達(dá)到40%之多。

2.人口高齡化，人均壽命上海已達(dá)80歲。退休后時(shí)間大大延長，獨(dú)生子女的負(fù)面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

3.我國未富先老，人均GDP只有1000余美圓（國外已經(jīng)達(dá)到10000美圓或更多）

4.養(yǎng)老資源短缺，欠賬嚴(yán)重。養(yǎng)老保障體系初始建立，普及面過窄。

5.增加養(yǎng)老資源，創(chuàng)新養(yǎng)老觀念（將住宅和環(huán)境視為新的養(yǎng)老資源）。為什么研究這一課題1.老齡化問題突出，60歲以上人口問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)，端著“金飯碗討飯吃”，能否將死亡后遺留房產(chǎn)的價(jià)值在生前使用，同時(shí)對(duì)其正常生活又不帶來任何負(fù)面影響？2.都市老年人養(yǎng)老環(huán)境很差，養(yǎng)老成本很高，而某些環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老環(huán)境很好，養(yǎng)老成本很低，能否將都市老年人遷移于鄉(xiāng)鎮(zhèn)以求更好地實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)3.老人希望晚年能在適合養(yǎng)老的地段選購滿意的住宅以舒適養(yǎng)老，但只能支持部分資金，貸款無望也不必要的狀況下，如何滿足這部分老年人的購房需要。購買新房的使用年限遠(yuǎn)超出自己余存壽命，多出價(jià)值又應(yīng)如何處理？能否有較好方法？問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)時(shí)間差，身故后的錢財(cái)生前使用將優(yōu)美環(huán)境作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)空間差，此地的錢財(cái)?shù)奖说厥褂猛瞥鲆环N新型貸款，整貸整還，貸期內(nèi)不必還本付息，老人身故后用住房還貸問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)時(shí)間差，身故住房金融保險(xiǎn)養(yǎng)老載體手段目的住房金融養(yǎng)老載體手段目的三個(gè)老太太的故事中國老太太

終生儲(chǔ)蓄晚年購房死亡美國老太太青年貸款購房終生居住還貸死亡N國老太太青年貸款購房終生居住還貸晚年以房養(yǎng)老死亡三個(gè)老太太的故事中國老太太終生儲(chǔ)蓄晚年死亡美模式宣傳口號(hào)60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人60歲前抵押貸款買房，長期生活居住貨幣資產(chǎn)住房資產(chǎn)60歲后反向抵押貸款，晚年用房養(yǎng)老住房資產(chǎn)貨幣資產(chǎn)模式宣傳口號(hào)60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人基本宗旨

將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險(xiǎn)機(jī)制提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得一筆穩(wěn)定持續(xù)可靠的終生現(xiàn)金流入，用來養(yǎng)度老人余生。

避免“端著金飯碗討飯吃”的現(xiàn)象出現(xiàn)?；咀谥紝⒗先松砉屎筮z留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險(xiǎn)以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）養(yǎng)老增添新模式（住房養(yǎng)老）房產(chǎn)交易量增加激活國民經(jīng)濟(jì)有了新增長點(diǎn)金融保險(xiǎn)產(chǎn)品、業(yè)績、利潤新增加點(diǎn)養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承發(fā)生重大變革，家庭代際關(guān)系的革命，自立自強(qiáng)取代過度依賴家庭金融理財(cái)觀念大改變（全方位全過程）以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）住房功能：

生活居?。ㄊ褂脙r(jià)值作用發(fā)揮）投資贏利（價(jià)值增值保值）融資流動(dòng)（價(jià)值短期變現(xiàn)臨時(shí)資金融通）養(yǎng)老保障（價(jià)值長期變現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)晚年養(yǎng)老保障）住房功能：生活居住（使用價(jià)值作用發(fā)揮）

養(yǎng)老方式：

養(yǎng)老——年輕時(shí)代創(chuàng)造并積累財(cái)富，供給年紀(jì)大時(shí)花銷耗用家庭有兒子、票子、房子三大財(cái)富，就有三大養(yǎng)老模式養(yǎng)兒防老（兒子養(yǎng)老）

傳統(tǒng)社會(huì)長期流傳，目前仍需要大發(fā)揚(yáng)儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)養(yǎng)老（票子養(yǎng)老）

目前社會(huì)運(yùn)用普遍，但有相當(dāng)缺陷和障礙以房養(yǎng)老（房子養(yǎng)老）

將來社會(huì)需要增加的新養(yǎng)老思路養(yǎng)老方式：家庭三大財(cái)富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累，養(yǎng)兒防老（五六十年代家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)）；2.貨幣金融性儲(chǔ)蓄、養(yǎng)老壽險(xiǎn)、社會(huì)養(yǎng)老保障，以用于晚年期的養(yǎng)老（目前家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的一半）；3.購買住宅不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物積累，在晚年期用做養(yǎng)老保障（目前家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的半數(shù)）。

家庭三大財(cái)富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，

住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，即傳統(tǒng)意義的養(yǎng)兒養(yǎng)老?，F(xiàn)代社會(huì)家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，子女養(yǎng)老受到相當(dāng)局限家庭內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)核算意識(shí)強(qiáng)烈，子女出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，不樂意奉養(yǎng)父母現(xiàn)代社會(huì)競爭加劇，注重家庭被迫讓位于首先注重工作與社會(huì)子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈(zèng)房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦向中年夫婦遺留兩套住房，并不為中年夫婦看重；中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人，經(jīng)濟(jì)能力難支持。房產(chǎn)繼承硬約束，贍養(yǎng)老人軟約束房產(chǎn)繼承是約定俗成，天經(jīng)地義，自然而然地發(fā)生。很難以人為剝奪贍養(yǎng)老人則是良心活，是否贍養(yǎng)及贍養(yǎng)的狀況是如何，都很難以計(jì)量界定兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈(zèng)房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、社會(huì)養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等，是目前養(yǎng)老主體形式養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺，缺口達(dá)3萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老齡化社會(huì)的需要養(yǎng)老保障體系不健全，覆蓋面過窄通貨膨脹，貨幣易于貶值養(yǎng)老金過多時(shí)只是個(gè)價(jià)值符號(hào)，不發(fā)揮實(shí)際作用加大養(yǎng)老金交納比例，易于引起企業(yè)成本升高，投資效應(yīng)降低，居民可支配收入減少，購買力降低，國民經(jīng)濟(jì)增長幅度減緩，貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、社會(huì)養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等，是目前養(yǎng)房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用住宅天然具有保值增值的功能，房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢住宅最為聽話，隨時(shí)聽從主人的安排（養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子）住宅可直接提升家庭生活居住質(zhì)量家庭可減少養(yǎng)老金存儲(chǔ)，將較多資金用于購買住房，晚年再用房養(yǎng)老。住宅可在正常生活居住的同時(shí)，發(fā)揮價(jià)值提前變現(xiàn)套現(xiàn)以養(yǎng)老保障的雙重功用房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價(jià)值變現(xiàn)的問題現(xiàn)行法律對(duì)此尚有眾多缺陷，如70年土地試用期的法律改變遺產(chǎn)繼承仍在日常生活及思想觀念中仍具有重要位置具體操作繁雜，聯(lián)系面眾多，風(fēng)險(xiǎn)環(huán)生時(shí)期過長，長達(dá)10多年或更多，發(fā)生何種事項(xiàng)難以完全預(yù)料以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價(jià)值變現(xiàn)的以房養(yǎng)老的具體模式以房養(yǎng)老的具體模式（1）住房出售住養(yǎng)老院

住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將售房款積蓄用于養(yǎng)老。老人應(yīng)具有較好理財(cái)能力，錢存銀行易貶值。老人應(yīng)適應(yīng)群體生活，樂意去養(yǎng)老院養(yǎng)老孤身老人的最好選擇，單住一幢大住宅行同浪費(fèi)，身邊無人又乏人照管此種事項(xiàng)目前已經(jīng)有較多存在，可望成一潮流。應(yīng)對(duì)此行為大力倡導(dǎo)，并給予政策優(yōu)惠（1）住房出售住養(yǎng)老院住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將（3）住房出售+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項(xiàng)交辦養(yǎng)老壽險(xiǎn)。整個(gè)余存生命期間，由壽險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)款項(xiàng)返還，用于晚年期的養(yǎng)老用度和住養(yǎng)老院的用費(fèi)。晚年生活可保終生經(jīng)濟(jì)無憂比較簡單出售住養(yǎng)老院模式應(yīng)更為妥善壽險(xiǎn)公司應(yīng)開發(fā)此項(xiàng)“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)”產(chǎn)品（3）住房出售+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項(xiàng)（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老老年人將住宅抵押于銀行，每期從銀行取得貸款用于養(yǎng)老，死亡后用房產(chǎn)還貸付息國外已有此產(chǎn)品，國內(nèi)對(duì)此業(yè)務(wù)開辦已有相當(dāng)呼聲。應(yīng)當(dāng)結(jié)合國情，開發(fā)此項(xiàng)金融產(chǎn)品有較多風(fēng)險(xiǎn)，適合壽險(xiǎn)公司運(yùn)營，銀行不適合開辦制度設(shè)計(jì)應(yīng)給予相當(dāng)重視，涉及事項(xiàng)復(fù)雜，目前還無法簡單給予推出（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老（4）售房養(yǎng)老

老人將自有住宅出售給金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或特設(shè)機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留居住到死亡為止，房款在老人剩余生命期間，由特定機(jī)構(gòu)分期向老人支付，用作養(yǎng)老費(fèi)用。國內(nèi)應(yīng)予開辦，但存在巨大運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)類似反向抵押貸款，一為產(chǎn)權(quán)交易，一為貸款融資。比反向抵押貸款更復(fù)雜也更合理特定機(jī)構(gòu)支付大量現(xiàn)金大規(guī)模收購住房，只得到該住房的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，風(fēng)險(xiǎn)很大。（4）售房養(yǎng)老老人將自有住宅出售給金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或特設(shè)機(jī)構(gòu)（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價(jià)款養(yǎng)老方法可行，便于操作，晚年生活不需要太大的住宅郊區(qū)環(huán)境好，適合老年人生活居住房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的交易成本過高，應(yīng)予降低可由政府給予大力倡導(dǎo)，在郊區(qū)建造老年公寓供老人居住。

（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價(jià)款養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換

出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房，改善晚年的生活居住條件適用于貨幣有節(jié)余但對(duì)現(xiàn)有住房條件不很滿意的老人郊區(qū)自然環(huán)境適于老年人居住，可借以減輕大城市已老化的人口年齡結(jié)構(gòu)，減輕城市人口過于密集擁擠，“城市綜合癥”年輕人進(jìn)城打工賺錢，老人出城居住養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房（7）資產(chǎn)租換

租出現(xiàn)居住大房租進(jìn)小房，用房租差價(jià)養(yǎng)老免除現(xiàn)在出售房屋，日后房價(jià)上漲遭受損失日后尚可對(duì)住房做再處理（售房養(yǎng)老或反抵押貸款等）

（7）資產(chǎn)租換租出現(xiàn)居住大房租進(jìn)小房，用房租差價(jià)養(yǎng)老（8）住房出租

住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。養(yǎng)老用費(fèi)有著落，喜歡集體生活又不放棄原住房，進(jìn)退自如，可一直入住也可隨時(shí)回家老人去世后房產(chǎn)仍具有相當(dāng)余值可資利用成立老年房產(chǎn)經(jīng)營公司，辦理房產(chǎn)出售出租事項(xiàng)，可望形成一較大產(chǎn)業(yè)（8）住房出租住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。重點(diǎn)研討模式

售房養(yǎng)老反向抵押貸款

容易操作模式房產(chǎn)置換大房換小房房產(chǎn)反置換小房換大房出售住房+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出租+自住養(yǎng)老院重點(diǎn)研討模式

售房養(yǎng)老容易操作模式模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房“四二一”家庭將大量出現(xiàn)，人口呈倒金字塔結(jié)構(gòu)商品意識(shí)進(jìn)入家庭內(nèi)部，代際親情關(guān)系有淡泊家庭內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算意識(shí)與行為有較多出現(xiàn)。我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)長期快速增長，GDP持續(xù)拉升城市化進(jìn)程加快，幾億農(nóng)民將進(jìn)入城市城市土地資源嚴(yán)重不足，地價(jià)持續(xù)拉升居民收支預(yù)期不確定因素加大，需要保障模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房模式推出需要具備的條件強(qiáng)大理論研發(fā)體系的形成與支撐輿論廣泛宣傳倡導(dǎo)，社會(huì)各界對(duì)此形成共識(shí)并積極參與國家相關(guān)法律法規(guī)的新建、變革與完善市場供應(yīng)需求、居民愛好的大規(guī)模調(diào)研新型金融保險(xiǎn)產(chǎn)品形成并衍生其他金融保險(xiǎn)產(chǎn)品推動(dòng)銀證保投一體化，實(shí)現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營幾千年傳留的遺產(chǎn)繼承觀念的轉(zhuǎn)變目前還不具備這一條件，任重道遠(yuǎn)模式推出需要具備的條件強(qiáng)大理論研發(fā)體系的形成與支撐本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老保障、金融保險(xiǎn)三大理論同制度經(jīng)濟(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)、金融工程、保險(xiǎn)精算、婚姻家庭、社會(huì)、人口、法律、倫理道德、土地及其他相關(guān)理論有密切關(guān)系。以房養(yǎng)老理論是眾多相關(guān)學(xué)科的重新組合融會(huì)、聯(lián)接、凝聚深化并豐富本模式研發(fā)可對(duì)如上學(xué)科的研究起到相當(dāng)推動(dòng)作用理論創(chuàng)新本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老保障、金融保險(xiǎn)三大理論理論創(chuàng)新住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟(jì)尋找新增長點(diǎn)意義推動(dòng)金融保險(xiǎn)發(fā)展意義個(gè)人家庭資源優(yōu)化配置意義社會(huì)養(yǎng)老保障重?fù)?dān)減少的意義住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟(jì)尋找新增長點(diǎn)意義增加老人養(yǎng)老資金來源減輕兒女贍養(yǎng)父母負(fù)擔(dān)優(yōu)化配置家庭資產(chǎn)提供新思路老人依靠自己財(cái)力自主生活，不必過多依靠子女子女不能躺在父母遺產(chǎn)上過活，倡導(dǎo)子女獨(dú)立自強(qiáng)，自己打天下組建適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。家庭個(gè)人已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)主體，擁有自主權(quán)利，獨(dú)立決策發(fā)揮功用，實(shí)現(xiàn)家庭利益最大化新型家庭生活增加老人養(yǎng)老資金來源新型家庭生活刺激內(nèi)需增長，增強(qiáng)中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性激活房地產(chǎn)交易，改善國民居住水平為進(jìn)入全面整體小康社會(huì)創(chuàng)造前提可刺激50多個(gè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成國民經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展刺激內(nèi)需增長，增強(qiáng)中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性刺激金融保險(xiǎn)意義開發(fā)新的金融保險(xiǎn)的系列產(chǎn)品，增長新的業(yè)績利潤增長點(diǎn)將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)金尋找安全可靠、收益穩(wěn)定的投資出路（每年數(shù)千億元現(xiàn)金流入）養(yǎng)老保險(xiǎn)金的數(shù)額在日益龐大，將其投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，比投資于實(shí)業(yè)、股票債券更為合適，更符合養(yǎng)老金籌措的本意實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。

金融保險(xiǎn)意義開發(fā)新的金融保險(xiǎn)的系列產(chǎn)品，增長新的業(yè)績利潤增長風(fēng)險(xiǎn)、不確定性本模式將遭遇以下五大風(fēng)險(xiǎn)：住宅實(shí)物的保全與拆除毀損預(yù)期壽命和實(shí)際存活壽命的差異及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制住房價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)消除利率調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)及消除政策變動(dòng)、調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)、不確定性本模式將遭遇以下五大風(fēng)險(xiǎn)：工作試點(diǎn)選擇若干經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的京、滬、杭、穗、深等沿海大城市先行試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，再向全國推廣采取自愿自主原則，不搞強(qiáng)制命令可從高端市場（高收入、高學(xué)歷人員）先行開始，再向下普及（美國是先從低端市場開始，并予津貼優(yōu)惠）先易后難，循序漸進(jìn)，不能期望值過高，操作速度過快。工作試點(diǎn)選擇若干經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、有活力、居民收入水平高、觀念創(chuàng)新的模式運(yùn)行需要考慮本模式研究涉及到房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、社會(huì)保障三大部門以金融保險(xiǎn)部門（尤其是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)）為中介，連接房地產(chǎn)、社會(huì)保障部門共同操作。需要財(cái)政部門的稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠。國家相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)修訂居民“養(yǎng)兒防老遺產(chǎn)繼承”觀念意識(shí)的變革各部門參與積極性及態(tài)度、利益博弈分析模式運(yùn)行需要考慮本模式研究涉及到房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、社會(huì)保障三利益博弈分析房地產(chǎn)部門可從業(yè)務(wù)開展中得到最大利益養(yǎng)老保障部門可因此解除重大負(fù)擔(dān)國民經(jīng)濟(jì)因此而有相當(dāng)刺激功用而非阻礙家庭可因此優(yōu)化資源配置，解脫養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。老人晚年生活質(zhì)量有較大提高以上部門受益最大，但為此承擔(dān)成本幾乎為0。金融部門可借此增加新業(yè)務(wù)，增加業(yè)績利潤增長點(diǎn)，但需要做長期的資金大投入，經(jīng)營冒大風(fēng)險(xiǎn)，利益并不特別明顯，成本收益明顯不對(duì)稱，金融部門對(duì)開辦這一業(yè)務(wù)并不熱心。采取辦法：國家財(cái)政優(yōu)惠貼息、稅費(fèi)減免利益博弈分析房地產(chǎn)部門可從業(yè)務(wù)開展中得到最大利益金融保險(xiǎn)新產(chǎn)品房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)、反向抵押貸款、整貸整還實(shí)物還貸等系列新型金融產(chǎn)品推出金融與住房整個(gè)生命周期的全過程的結(jié)合金融與養(yǎng)老保障結(jié)合的新模式混業(yè)經(jīng)營對(duì)分業(yè)經(jīng)營的取代金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從貸款轉(zhuǎn)換為直接投資利率市場化，資產(chǎn)證券化的推出金融保險(xiǎn)新產(chǎn)品房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)、反向抵押貸款、整貸整還實(shí)物還貸等以房養(yǎng)老與金融理財(cái)將房地產(chǎn)、養(yǎng)老保障與投資、金融保險(xiǎn)三者有機(jī)聯(lián)絡(luò)一起，使住房同時(shí)發(fā)揮居住、投資與養(yǎng)老保障的三重功用因老年人身故后遺留住房的價(jià)值予以提前變現(xiàn)，遺產(chǎn)繼承及遺產(chǎn)稅交納的事項(xiàng)將大大減少；將住房、養(yǎng)老及相關(guān)的收入、支出消費(fèi)等，放在家庭的整個(gè)生命周期中予以有機(jī)配置，實(shí)現(xiàn)資源運(yùn)用的效用最大化養(yǎng)老保障增加新思路，傳統(tǒng)養(yǎng)老儲(chǔ)蓄壽險(xiǎn)內(nèi)容可予大大減少，將較多錢財(cái)用于住宅購買金融理財(cái)教科書不僅對(duì)住房、養(yǎng)老、壽險(xiǎn)、遺產(chǎn)等分別描述，還應(yīng)特列專章“以房養(yǎng)老”將如上內(nèi)容給予融會(huì)綜合，揭示其對(duì)金融理財(cái)影響，在家庭經(jīng)濟(jì)生活中可發(fā)揮作用以房養(yǎng)老與金融理財(cái)將房地產(chǎn)、養(yǎng)老保障與投資、金融保險(xiǎn)三者有機(jī)需要您的支持大量借鑒國外經(jīng)驗(yàn)（國外資料的翻譯）取得金融保險(xiǎn)部門、社會(huì)保障部門、建設(shè)部門、房地產(chǎn)公司的行業(yè)支持大量社會(huì)家庭調(diào)研，取得第一手實(shí)證資料建立知識(shí)結(jié)構(gòu)全面或?qū)δ撤矫胬碚撛鷮?shí)的學(xué)術(shù)團(tuán)隊(duì)，組織全面或?qū)ｎ}的專門研究科學(xué)普及性資料、報(bào)刊文章的撰寫新聞媒介支持，倡導(dǎo)宣傳新理念需要您的支持大量借鑒國外經(jīng)驗(yàn)（國外資料的翻譯）演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！“以房養(yǎng)老”模式研究

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院柴效武教

2013.“以房養(yǎng)老”模式研究浙江大學(xué)經(jīng)介紹新理論宣傳新思想，確立新理念

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介紹新理論目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇出版以房養(yǎng)老系列研究叢書7部,共收錄相關(guān)論文180篇,計(jì)230萬字.名稱為《以房養(yǎng)老模式》、《以房養(yǎng)老理念》、《反向抵押貸款制度》、《反向抵押貸款運(yùn)作》、《反向抵押貸款功用》、《反向抵押貸款運(yùn)做與風(fēng)險(xiǎn)防范》、《反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)》。出版讀物2本，《如何用房子養(yǎng)老》、《以房養(yǎng)老漫談》，共計(jì)50多萬字，專著《反向抵押貸款》，35萬字。以此為題撰寫碩士論文并論證通過18篇，本科論文8篇，博士論文2篇。正在撰寫6篇。翻譯國外反向抵押貸款資料文獻(xiàn)、手冊計(jì)140萬字。尚有以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老、反向抵押貸款方面書籍近10部，待籌措資金出版。目前已經(jīng)做出成果發(fā)表以房養(yǎng)老和反向抵押貸款論文50篇2006年全國兩會(huì)提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會(huì)轟動(dòng)和媒體大肆炒做。2007全國兩會(huì)提案《開辦養(yǎng)老基地的建議》報(bào)刊媒體、網(wǎng)站電臺(tái)、電視臺(tái)宣傳報(bào)道千余次。獲取國家社科基金課題《以房養(yǎng)老模式研究》，獲取浙江省科學(xué)普及項(xiàng)目《以房養(yǎng)老》3個(gè)為杭州發(fā)改委做課題，提出《建設(shè)養(yǎng)老基地，打造杭州養(yǎng)老天堂》的口號(hào)，得到建德臨安、安吉、桐鄉(xiāng)響應(yīng)。幸福人壽保險(xiǎn)公司開業(yè)，將反向抵押貸款做為主打產(chǎn)品推出。其他銀行、保險(xiǎn)公司要跟風(fēng)參與。以房養(yǎng)老、基地養(yǎng)老兩大事項(xiàng)已經(jīng)引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，將來有望成為國策。以房養(yǎng)老已列在10多個(gè)省份的政府文件杭州市委、市政府文件將兩大內(nèi)容全面引入。浙江省將推出以房養(yǎng)老，建德市提出打造養(yǎng)老城口號(hào)，并付諸行動(dòng)。國家部委領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、高官、高管對(duì)此有積極表態(tài)，認(rèn)為將來可以成為養(yǎng)老模式的一種積極選擇?！?0歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人”已深入人心。2006年全國兩會(huì)提案《開展以房養(yǎng)老的建議》，引起很大社會(huì)轟孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書中房集團(tuán)董事長總裁黨委書記，目前為中房理事長幸福人壽保險(xiǎn)公司董事長北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士、博士若干大學(xué)兼職教授思想家、社會(huì)活動(dòng)家、學(xué)者、企業(yè)家、政治家住房按揭貸款的倡導(dǎo)者反向抵押貸款倡導(dǎo)者孟曉蘇原黨中央辦公廳二局副局長，萬里委員長秘書國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員九三學(xué)社中央副主席賴明2006年《以房養(yǎng)老》提案提交人國家建設(shè)部科技司司長，全國政協(xié)委員為什么研究這一課題

1.老齡化問題突出，60歲以上人口已經(jīng)達(dá)到總?cè)丝诘?2.5%。到2030年，這一指標(biāo)將上升到30%，京滬大城市將達(dá)到40%之多。

2.人口高齡化，人均壽命上海已達(dá)80歲。退休后時(shí)間大大延長，獨(dú)生子女的負(fù)面效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

3.我國未富先老，人均GDP只有1000余美圓（國外已經(jīng)達(dá)到10000美圓或更多）

4.養(yǎng)老資源短缺，欠賬嚴(yán)重。養(yǎng)老保障體系初始建立，普及面過窄。

5.增加養(yǎng)老資源，創(chuàng)新養(yǎng)老觀念（將住宅和環(huán)境視為新的養(yǎng)老資源）。為什么研究這一課題1.老齡化問題突出，60歲以上人口問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)，端著“金飯碗討飯吃”，能否將死亡后遺留房產(chǎn)的價(jià)值在生前使用，同時(shí)對(duì)其正常生活又不帶來任何負(fù)面影響？2.都市老年人養(yǎng)老環(huán)境很差，養(yǎng)老成本很高，而某些環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老環(huán)境很好，養(yǎng)老成本很低，能否將都市老年人遷移于鄉(xiāng)鎮(zhèn)以求更好地實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)3.老人希望晚年能在適合養(yǎng)老的地段選購滿意的住宅以舒適養(yǎng)老，但只能支持部分資金，貸款無望也不必要的狀況下，如何滿足這部分老年人的購房需要。購買新房的使用年限遠(yuǎn)超出自己余存壽命，多出價(jià)值又應(yīng)如何處理？能否有較好方法？問題的提出1.許多老年人生前過得很辛苦，死亡后卻遺留大量房產(chǎn)問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)時(shí)間差，身故后的錢財(cái)生前使用將優(yōu)美環(huán)境作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)空間差，此地的錢財(cái)?shù)奖说厥褂猛瞥鲆环N新型貸款，整貸整還，貸期內(nèi)不必還本付息，老人身故后用住房還貸問題的解決辦法將住宅也作為養(yǎng)老的重要資源，打一個(gè)時(shí)間差，身故住房金融保險(xiǎn)養(yǎng)老載體手段目的住房金融養(yǎng)老載體手段目的三個(gè)老太太的故事中國老太太

終生儲(chǔ)蓄晚年購房死亡美國老太太青年貸款購房終生居住還貸死亡N國老太太青年貸款購房終生居住還貸晚年以房養(yǎng)老死亡三個(gè)老太太的故事中國老太太終生儲(chǔ)蓄晚年死亡美模式宣傳口號(hào)60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人60歲前抵押貸款買房，長期生活居住貨幣資產(chǎn)住房資產(chǎn)60歲后反向抵押貸款，晚年用房養(yǎng)老住房資產(chǎn)貨幣資產(chǎn)模式宣傳口號(hào)60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人基本宗旨

將老人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險(xiǎn)機(jī)制提前變現(xiàn)套現(xiàn)，取得一筆穩(wěn)定持續(xù)可靠的終生現(xiàn)金流入，用來養(yǎng)度老人余生。

避免“端著金飯碗討飯吃”的現(xiàn)象出現(xiàn)?；咀谥紝⒗先松砉屎筮z留房產(chǎn)的巨大余值，用一定的金融保險(xiǎn)以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）養(yǎng)老增添新模式（住房養(yǎng)老）房產(chǎn)交易量增加激活國民經(jīng)濟(jì)有了新增長點(diǎn)金融保險(xiǎn)產(chǎn)品、業(yè)績、利潤新增加點(diǎn)養(yǎng)兒防老、遺產(chǎn)繼承發(fā)生重大變革，家庭代際關(guān)系的革命，自立自強(qiáng)取代過度依賴家庭金融理財(cái)觀念大改變（全方位全過程）以房養(yǎng)老功用住房增加新功能（養(yǎng)老保障）住房功能：

生活居?。ㄊ褂脙r(jià)值作用發(fā)揮）投資贏利（價(jià)值增值保值）融資流動(dòng)（價(jià)值短期變現(xiàn)臨時(shí)資金融通）養(yǎng)老保障（價(jià)值長期變現(xiàn)以實(shí)現(xiàn)晚年養(yǎng)老保障）住房功能：生活居?。ㄊ褂脙r(jià)值作用發(fā)揮）

養(yǎng)老方式：

養(yǎng)老——年輕時(shí)代創(chuàng)造并積累財(cái)富，供給年紀(jì)大時(shí)花銷耗用家庭有兒子、票子、房子三大財(cái)富，就有三大養(yǎng)老模式養(yǎng)兒防老（兒子養(yǎng)老）

傳統(tǒng)社會(huì)長期流傳，目前仍需要大發(fā)揚(yáng)儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)養(yǎng)老（票子養(yǎng)老）

目前社會(huì)運(yùn)用普遍，但有相當(dāng)缺陷和障礙以房養(yǎng)老（房子養(yǎng)老）

將來社會(huì)需要增加的新養(yǎng)老思路養(yǎng)老方式：家庭三大財(cái)富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累，養(yǎng)兒防老（五六十年代家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)）；2.貨幣金融性儲(chǔ)蓄、養(yǎng)老壽險(xiǎn)、社會(huì)養(yǎng)老保障，以用于晚年期的養(yǎng)老（目前家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的一半）；3.購買住宅不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物積累，在晚年期用做養(yǎng)老保障（目前家庭擁有的最大財(cái)產(chǎn)，占到家庭總資產(chǎn)的半數(shù)）。

家庭三大財(cái)富積累與三大養(yǎng)老保障1.生育撫養(yǎng)子女做人力資本積累子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，

住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，即傳統(tǒng)意義的養(yǎng)兒養(yǎng)老?，F(xiàn)代社會(huì)家庭養(yǎng)老功能急劇弱化，子女養(yǎng)老受到相當(dāng)局限家庭內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)核算意識(shí)強(qiáng)烈，子女出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，不樂意奉養(yǎng)父母現(xiàn)代社會(huì)競爭加劇，注重家庭被迫讓位于首先注重工作與社會(huì)子女養(yǎng)老子女贍養(yǎng)父母，住房作為遺產(chǎn)由子女繼承，兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈(zèng)房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦向中年夫婦遺留兩套住房，并不為中年夫婦看重；中年夫婦同時(shí)養(yǎng)度四位老人，經(jīng)濟(jì)能力難支持。房產(chǎn)繼承硬約束，贍養(yǎng)老人軟約束房產(chǎn)繼承是約定俗成，天經(jīng)地義，自然而然地發(fā)生。很難以人為剝奪贍養(yǎng)老人則是良心活，是否贍養(yǎng)及贍養(yǎng)的狀況是如何，都很難以計(jì)量界定兒女欲養(yǎng)力不支，父母贈(zèng)房兒不欲未來“四二一”家庭，老年夫婦貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、社會(huì)養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等，是目前養(yǎng)老主體形式養(yǎng)老資源嚴(yán)重短缺，缺口達(dá)3萬億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老齡化社會(huì)的需要養(yǎng)老保障體系不健全，覆蓋面過窄通貨膨脹，貨幣易于貶值養(yǎng)老金過多時(shí)只是個(gè)價(jià)值符號(hào)，不發(fā)揮實(shí)際作用加大養(yǎng)老金交納比例，易于引起企業(yè)成本升高，投資效應(yīng)降低，居民可支配收入減少，購買力降低，國民經(jīng)濟(jì)增長幅度減緩，貨幣養(yǎng)老包括養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、社會(huì)養(yǎng)老保障、商業(yè)養(yǎng)老壽險(xiǎn)等，是目前養(yǎng)房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用住宅天然具有保值增值的功能，房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢住宅最為聽話，隨時(shí)聽從主人的安排（養(yǎng)兒子不如養(yǎng)房子）住宅可直接提升家庭生活居住質(zhì)量家庭可減少養(yǎng)老金存儲(chǔ)，將較多資金用于購買住房，晚年再用房養(yǎng)老。住宅可在正常生活居住的同時(shí)，發(fā)揮價(jià)值提前變現(xiàn)套現(xiàn)以養(yǎng)老保障的雙重功用房子養(yǎng)老住房是家庭的最大資產(chǎn)，應(yīng)予很好利用以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價(jià)值變現(xiàn)的問題現(xiàn)行法律對(duì)此尚有眾多缺陷，如70年土地試用期的法律改變遺產(chǎn)繼承仍在日常生活及思想觀念中仍具有重要位置具體操作繁雜，聯(lián)系面眾多，風(fēng)險(xiǎn)環(huán)生時(shí)期過長，長達(dá)10多年或更多，發(fā)生何種事項(xiàng)難以完全預(yù)料以房養(yǎng)老的缺陷人們不能吃磚頭啃瓦片過日子，住房存在價(jià)值變現(xiàn)的以房養(yǎng)老的具體模式以房養(yǎng)老的具體模式（1）住房出售住養(yǎng)老院

住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將售房款積蓄用于養(yǎng)老。老人應(yīng)具有較好理財(cái)能力，錢存銀行易貶值。老人應(yīng)適應(yīng)群體生活，樂意去養(yǎng)老院養(yǎng)老孤身老人的最好選擇，單住一幢大住宅行同浪費(fèi)，身邊無人又乏人照管此種事項(xiàng)目前已經(jīng)有較多存在，可望成一潮流。應(yīng)對(duì)此行為大力倡導(dǎo)，并給予政策優(yōu)惠（1）住房出售住養(yǎng)老院住宅在市場出售，自己住養(yǎng)老院，將（3）住房出售+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項(xiàng)交辦養(yǎng)老壽險(xiǎn)。整個(gè)余存生命期間，由壽險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)款項(xiàng)返還，用于晚年期的養(yǎng)老用度和住養(yǎng)老院的用費(fèi)。晚年生活可保終生經(jīng)濟(jì)無憂比較簡單出售住養(yǎng)老院模式應(yīng)更為妥善壽險(xiǎn)公司應(yīng)開發(fā)此項(xiàng)“房產(chǎn)養(yǎng)老壽險(xiǎn)”產(chǎn)品（3）住房出售+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出售，自己居住養(yǎng)老院，將售房款項(xiàng)（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老老年人將住宅抵押于銀行，每期從銀行取得貸款用于養(yǎng)老，死亡后用房產(chǎn)還貸付息國外已有此產(chǎn)品，國內(nèi)對(duì)此業(yè)務(wù)開辦已有相當(dāng)呼聲。應(yīng)當(dāng)結(jié)合國情，開發(fā)此項(xiàng)金融產(chǎn)品有較多風(fēng)險(xiǎn)，適合壽險(xiǎn)公司運(yùn)營，銀行不適合開辦制度設(shè)計(jì)應(yīng)給予相當(dāng)重視，涉及事項(xiàng)復(fù)雜，目前還無法簡單給予推出（3）反向抵押貸款又稱倒按揭，抵押房產(chǎn)，房款養(yǎng)老（4）售房養(yǎng)老

老人將自有住宅出售給金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或特設(shè)機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留居住到死亡為止，房款在老人剩余生命期間，由特定機(jī)構(gòu)分期向老人支付，用作養(yǎng)老費(fèi)用。國內(nèi)應(yīng)予開辦，但存在巨大運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)類似反向抵押貸款，一為產(chǎn)權(quán)交易，一為貸款融資。比反向抵押貸款更復(fù)雜也更合理特定機(jī)構(gòu)支付大量現(xiàn)金大規(guī)模收購住房，只得到該住房的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，風(fēng)險(xiǎn)很大。（4）售房養(yǎng)老老人將自有住宅出售給金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或特設(shè)機(jī)構(gòu)（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價(jià)款養(yǎng)老方法可行，便于操作，晚年生活不需要太大的住宅郊區(qū)環(huán)境好，適合老年人生活居住房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的交易成本過高，應(yīng)予降低可由政府給予大力倡導(dǎo)，在郊區(qū)建造老年公寓供老人居住。

（5）房產(chǎn)置換售出市內(nèi)大房，換購市郊小房，差價(jià)款養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換

出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房，改善晚年的生活居住條件適用于貨幣有節(jié)余但對(duì)現(xiàn)有住房條件不很滿意的老人郊區(qū)自然環(huán)境適于老年人居住，可借以減輕大城市已老化的人口年齡結(jié)構(gòu)，減輕城市人口過于密集擁擠，“城市綜合癥”年輕人進(jìn)城打工賺錢，老人出城居住養(yǎng)老（6）房產(chǎn)反置換出售或出租市區(qū)小房舊房，換購市郊的大房新房（7）資產(chǎn)租換

租出現(xiàn)居住大房租進(jìn)小房，用房租差價(jià)養(yǎng)老免除現(xiàn)在出售房屋，日后房價(jià)上漲遭受損失日后尚可對(duì)住房做再處理（售房養(yǎng)老或反抵押貸款等）

（7）資產(chǎn)租換租出現(xiàn)居住大房租進(jìn)小房，用房租差價(jià)養(yǎng)老（8）住房出租

住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。養(yǎng)老用費(fèi)有著落，喜歡集體生活又不放棄原住房，進(jìn)退自如，可一直入住也可隨時(shí)回家老人去世后房產(chǎn)仍具有相當(dāng)余值可資利用成立老年房產(chǎn)經(jīng)營公司，辦理房產(chǎn)出售出租事項(xiàng)，可望形成一較大產(chǎn)業(yè)（8）住房出租住宅出租，用租金收入住老人公寓養(yǎng)老。重點(diǎn)研討模式

售房養(yǎng)老反向抵押貸款

容易操作模式房產(chǎn)置換大房換小房房產(chǎn)反置換小房換大房出售住房+養(yǎng)老壽險(xiǎn)住房出租+自住養(yǎng)老院重點(diǎn)研討模式

售房養(yǎng)老容易操作模式模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房“四二一”家庭將大量出現(xiàn)，人口呈倒金字塔結(jié)構(gòu)商品意識(shí)進(jìn)入家庭內(nèi)部，代際親情關(guān)系有淡泊家庭內(nèi)部經(jīng)濟(jì)核算意識(shí)與行為有較多出現(xiàn)。我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)長期快速增長，GDP持續(xù)拉升城市化進(jìn)程加快，幾億農(nóng)民將進(jìn)入城市城市土地資源嚴(yán)重不足，地價(jià)持續(xù)拉升居民收支預(yù)期不確定因素加大，需要保障模式推出背景城市家庭多數(shù)已經(jīng)擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房模式推出需要具備的條件強(qiáng)大理論研發(fā)體系的形成與支撐輿論廣泛宣傳倡導(dǎo)，社會(huì)各界對(duì)此形成共識(shí)并積極參與國家相關(guān)法律法規(guī)的新建、變革與完善市場供應(yīng)需求、居民愛好的大規(guī)模調(diào)研新型金融保險(xiǎn)產(chǎn)品形成并衍生其他金融保險(xiǎn)產(chǎn)品推動(dòng)銀證保投一體化，實(shí)現(xiàn)混業(yè)經(jīng)營幾千年傳留的遺產(chǎn)繼承觀念的轉(zhuǎn)變目前還不具備這一條件，任重道遠(yuǎn)模式推出需要具備的條件強(qiáng)大理論研發(fā)體系的形成與支撐本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老保障、金融保險(xiǎn)三大理論同制度經(jīng)濟(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)、金融工程、保險(xiǎn)精算、婚姻家庭、社會(huì)、人口、法律、倫理道德、土地及其他相關(guān)理論有密切關(guān)系。以房養(yǎng)老理論是眾多相關(guān)學(xué)科的重新組合融會(huì)、聯(lián)接、凝聚深化并豐富本模式研發(fā)可對(duì)如上學(xué)科的研究起到相當(dāng)推動(dòng)作用理論創(chuàng)新本模式涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、養(yǎng)老保障、金融保險(xiǎn)三大理論理論創(chuàng)新住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟(jì)尋找新增長點(diǎn)意義推動(dòng)金融保險(xiǎn)發(fā)展意義個(gè)人家庭資源優(yōu)化配置意義社會(huì)養(yǎng)老保障重?fù)?dān)減少的意義住房養(yǎng)老模式的意義國民經(jīng)濟(jì)尋找新增長點(diǎn)意義增加老人養(yǎng)老資金來源減輕兒女贍養(yǎng)父母負(fù)擔(dān)優(yōu)化配置家庭資產(chǎn)提供新思路老人依靠自己財(cái)力自主生活，不必過多依靠子女子女不能躺在父母遺產(chǎn)上過活，倡導(dǎo)子女獨(dú)立自強(qiáng)，自己打天下組建適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。家庭個(gè)人已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)的重要經(jīng)濟(jì)主體，擁有自主權(quán)利，獨(dú)立決策發(fā)揮功用，實(shí)現(xiàn)家庭利益最大化新型家庭生活增加老人養(yǎng)老資金來源新型家庭生活刺激內(nèi)需增長，增強(qiáng)中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性激活房地產(chǎn)交易，改善國民居住水平為進(jìn)入全面整體小康社會(huì)創(chuàng)造前提可刺激50多個(gè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成國民經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展刺激內(nèi)需增