計(jì)算建筑面積課件

房產(chǎn)測(cè)繪黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵房產(chǎn)測(cè)繪黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵1《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(草稿)

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(草稿)

《房2計(jì)算全部建筑面積的范圍

a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。b．通往復(fù)式層，假層(閣樓)、夾層的樓梯預(yù)留孔，若設(shè)計(jì)作為建造樓梯通道專用時(shí)，計(jì)算建筑面積。c.在樓梯(樓梯間除外)中形成的中空部分，其面積超過(guò)5平方米時(shí)，不論頂蓋高度，按一層計(jì)算建筑面積。d.機(jī)械車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)(內(nèi)部無(wú)結(jié)構(gòu)層)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。

計(jì)算全部建筑面積的范圍a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，3計(jì)算全部建筑面積的范圍e．位于陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)計(jì)算建筑面積。F.突出主體外墻的凸窗或主體墻體內(nèi)的凹窗，(窗底板與樓地面結(jié)構(gòu)相連)底板相連的窗臺(tái)，有雙層墻體且高度大于2．20米，應(yīng)計(jì)算建筑面積。g．設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，層高超過(guò)2.20m，按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積。

h．有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光及大型車間內(nèi)的控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實(shí)際層數(shù)計(jì)算，計(jì)算全部建筑面積的范圍e．位于陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機(jī)位等，4計(jì)算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下方空間加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積(有結(jié)構(gòu)層的多層，按多層計(jì)算)。j.有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)并與結(jié)構(gòu)相聯(lián)時(shí)，按幕墻外圍水平投影計(jì)算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時(shí)，以主墻體外圍水平投影面積計(jì)算。計(jì)算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。5計(jì)算一半建筑面積的范圍

a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主體結(jié)構(gòu)以外部分)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。b．當(dāng)上下層陽(yáng)臺(tái)水平投影線不重疊時(shí)(即左右或前后錯(cuò)開(kāi))，當(dāng)重疊部分≥下層陽(yáng)臺(tái)面積一半時(shí)，按重疊部分的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)重疊部分<下層陽(yáng)臺(tái)面積一半或上層頂蓋投影進(jìn)深<1．00米時(shí)，不計(jì)算建筑面積。(頂蓋不全的陽(yáng)臺(tái)參照?qǐng)?zhí)行)計(jì)算一半建筑面積的范圍a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主6不計(jì)算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無(wú)柱走廊、檐廊以及未封陽(yáng)臺(tái)等。b．隔熱層、悶頂，不計(jì)算建筑面積。c．房屋主墻體外的保溫層、防潮層，采光井及其它裝飾性材料的貼面。d．廣場(chǎng)式的室外樓梯和用于檢修，消防用的室外爬梯、掛梯等，不計(jì)算建筑面積。e．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室，儀表間(不屬結(jié)構(gòu)層內(nèi))等單層房間。

不計(jì)算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無(wú)柱走廊、檐廊以及未封7不計(jì)算建筑面積的范圍f．騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的。臨街樓房挑廊下的底層部分，作為公共道路、街巷通行的(主要通道，邊上無(wú)人行道)，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。g．用作公共休閑的亭、塔，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。h．房屋自然層內(nèi)的閣樓(自行加建)，氣屋和房屋內(nèi)用作通風(fēng)、隔熱、采光的天井、通天等。i．最大進(jìn)深<1．0米未封閉的陽(yáng)臺(tái)。j．高于本層地面的飄窗。不計(jì)算建筑面積的范圍f．騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的8幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)圖紙與公安部門批準(zhǔn)文件綜合運(yùn)用。幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準(zhǔn)9幢的確定與操作特殊情形按以下操作：a．大型車庫(kù)地下相通，地上不相通或以過(guò)道、通廊相連的若干房屋，地上各幢按多幢計(jì)算；b．以架空層相連的各幢房屋，其功能單獨(dú)使用的，架空層上的房屋按多幢計(jì)算：c．底下裙房，裙房以上為(多幢塔樓)的房屋，應(yīng)作為整體按單幢計(jì)算。但裙房以上的多幢塔樓，可作為不同功能區(qū)分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。幢的確定與操作特殊情形按以下操作：10共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。2、房屋內(nèi)共有建筑面積的確定，由開(kāi)發(fā)商依據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料與房屋的共有部位進(jìn)行認(rèn)定和計(jì)算。并最終經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核確定。3、全幢共有建筑面積：是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積。4、功能區(qū)共有建筑面積：是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積。5，層內(nèi)共有建筑面積：是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積。共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有11共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

1、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣ea本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光電梯、提物井，突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間，電梯機(jī)房、樓梯間、機(jī)電設(shè)備用房等；b．為本幢服務(wù)的變電(配電)室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大樓的監(jiān)控室、值班警衛(wèi)室、設(shè)備用房，以及為整幢服務(wù)的共有房屋和管理用房等；c．幢內(nèi)共有的公共門廳、大廳、過(guò)道，門廊、門斗、走廊、檐廊、套(單元)門以外的室內(nèi)、外共有樓梯、電梯、內(nèi)外廊等；d．套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。共有建筑面積的分?jǐn)?、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e12共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

2、不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣ea．為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房、穿過(guò)房屋的通道(多幢使用)等。b．架空層內(nèi)用于停放車輛或用作公共開(kāi)放，綠化等空間部分。c．裙房平臺(tái)上連接各功能區(qū)的通廊或過(guò)道作為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。d．層高超過(guò)2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積。e．大樓內(nèi)不明用途的房間等。共有建筑面積的分?jǐn)?、不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t

1、共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬惫灿薪ㄖ娣e僅限于幢內(nèi)分?jǐn)?，非本幢共有建筑面積，不在本幢分?jǐn)偂?、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議約定的，按文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無(wú)合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，參照本意見(jiàn)執(zhí)行。3、幢共有建筑面積一般由幢分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積一般由功能區(qū)分?jǐn)?；層?nèi)共有建筑面積一般按層分?jǐn)?。共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t1、共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，?44、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?．對(duì)多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積，一般應(yīng)進(jìn)行二級(jí)、三級(jí)，甚至更多級(jí)分?jǐn)偂５趯?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊?，?yīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計(jì)方案與申報(bào)材料，對(duì)幢內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟渭皻w屬。共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t4、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比15特殊情形的分?jǐn)?/p>

1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積差異較大時(shí)，各單元可分別作為幢內(nèi)功能區(qū)，單獨(dú)計(jì)算其分?jǐn)傁禂?shù)，在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。2、當(dāng)商業(yè)、辦公樓或綜合樓，層內(nèi)有二使用功能以上或局部套型穿插于二功能或二層以上時(shí)，可在預(yù)測(cè)繪時(shí)進(jìn)行事先約定，并形成文件，制定分?jǐn)傇瓌t，在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。3、幢內(nèi)的夾層、插層及屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上部位，應(yīng)依據(jù)所在單元用途確定其功能，參與共有建筑面積的分?jǐn)偂Ｌ厥馇樾蔚姆謹(jǐn)?、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積16特殊情形的分?jǐn)?、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多幢服務(wù)的共有房屋等應(yīng)參與幢內(nèi)共有建筑面積的分?jǐn)偂?、大型地下車庫(kù)、架空層上建造的多幢房屋其共有建筑面積，地下部分計(jì)入地下共有建筑面積，地上部分共有建筑面積按幢計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。6、垂直通道部分和樓梯等縱向共有建筑面積，當(dāng)穿過(guò)不同功能區(qū)，各功能區(qū)均使用時(shí)按功能區(qū)分隔，計(jì)入各功能區(qū)共有建筑面積：當(dāng)穿過(guò)不同功能區(qū)，其中某功能區(qū)不使用時(shí)，該部分共有建筑面積按幢各功能區(qū)面積比例分?jǐn)?，并?jì)入各功能區(qū)共有面積。特殊情形的分?jǐn)?、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多17特殊情形的分?jǐn)?、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：樓梯間、電梯間或核心筒等部分，計(jì)入架空層建筑面積；當(dāng)局部為架空層時(shí)，架空層部分的共有建筑面積，按本條款執(zhí)行。非架空部分的共有建筑面積，按實(shí)際使用功能相關(guān)要求分?jǐn)傆?jì)算。8、當(dāng)?shù)孛媾c地下功能相同時(shí)，列為同一功能進(jìn)行計(jì)算。地下部分為整幢服務(wù)的共有建筑面積應(yīng)按以上相關(guān)要求進(jìn)行分?jǐn)偂?、商住樓、綜合樓及底層商鋪向外，對(duì)走廊、檐廊均開(kāi)門時(shí)，走廊、檐廊列為底層功能或商鋪共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)?shù)讓幼呃?、檐廊，不全開(kāi)門或不主要為底層功能區(qū)服務(wù)時(shí)，作為幢共有建筑面積分?jǐn)?。在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。特殊情形的分?jǐn)?、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：18特殊情形的分?jǐn)?0、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地下車庫(kù)、升降機(jī)房、地下室出入口等通道，作為地下室內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?l、屋面車庫(kù)的升降機(jī)房，按自然層數(shù)計(jì)算面積，并作為屋面車庫(kù)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2、大樓內(nèi)不明用途的房屋，應(yīng)作為單獨(dú)室或戶按相關(guān)規(guī)定參與共有建筑面積的分?jǐn)?。l3、非成套房屋中的廳堂、走廊、廂房、壁櫥，灶間、衛(wèi)生間等。凡由部分權(quán)利人共同使用的部位。有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或協(xié)議執(zhí)行。無(wú)分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的權(quán)利人戶數(shù)平均分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各套(室)分?jǐn)偟木唧w部位．共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，不得任意改變使用功能．特殊情形的分?jǐn)?0、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地19特殊問(wèn)題與部位的處理

1、架空層的處理原則a．架空層內(nèi)的樓梯間(包括門廳．廊、通道、大堂等)計(jì)入架空層，并計(jì)入不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。b．本層次為局部架空層的，如樓梯間(核心筒)對(duì)架空層不開(kāi)門，由局部單元使用時(shí)，樓梯間(核心筒)應(yīng)作為該功能區(qū)共有建筑面積：如樓梯間(核心筒)對(duì)架空層部分開(kāi)門時(shí)，應(yīng)在分層分戶圖上標(biāo)定架空部分與使用功能的具體位置，其樓梯間(核心筒)部分納入本層功能區(qū)共有建筑面積；架空層部分劃入架空層建筑面積。特殊問(wèn)題與部位的處理1、架空層的處理原則202、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外立面為全封閉，且上蓋高度大于2．20米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。b．房屋樓層內(nèi)花園外立面為不封閉．且上蓋高度大于2．20米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)立面未封時(shí)，花園延伸至房屋主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部分應(yīng)按全面積計(jì)算。c．房屋樓層內(nèi)的空中花園，為獨(dú)戶專用(在門戶內(nèi))時(shí)，其面積計(jì)入戶套內(nèi)面積；空中花園與樓梯，樓道或共有通道相通時(shí)，空中花園面積列為共有面積。2、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外213、專用樓梯，電梯的說(shuō)明與處理原則a、專用電梯(樓梯)是指由建筑物內(nèi)(功能區(qū)與功能區(qū))一層或連續(xù)幾層均不開(kāi)門使用，專門為樓層上某層或某一功能所使用的梯(樓梯)。b、在多層或高層住宅中，首層或局部復(fù)式房中不使用的電梯(樓梯)不屬于專用電梯(樓梯)。c、對(duì)于有裙樓和塔樓的建筑，塔樓內(nèi)專用樓梯中應(yīng)為整個(gè)(核心筒)部位，包括電梯(樓梯)過(guò)道等。d、當(dāng)室外樓梯從一功能區(qū)進(jìn)入另一功能區(qū)時(shí)，其一功能區(qū)不開(kāi)門或不使用時(shí)，視為另一功能的專用樓梯；當(dāng)各功能區(qū)均開(kāi)門或同時(shí)使用時(shí)，應(yīng)作為非專用樓梯。3、專用樓梯，電梯的說(shuō)明與處理原則224、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則

a、利用建筑物外墻設(shè)置的樓梯，有扶手欄桿，無(wú)墻體封閉的，不論建筑物外墻是否開(kāi)門；與樓梯相通否，均視為室外樓梯。b、在建筑物外墻以外設(shè)置專用樓梯，有局部層次不使用樓梯，則不論樓梯有否墻體封閉，均視為室外樓梯。c、在建筑物外墻以內(nèi)的各種樓梯、電梯定性為室內(nèi)樓梯；在建筑物外墻以外，用墻體封閉的非專用樓梯定性為室內(nèi)樓梯。d、直通頂層的觀光電梯，視為室外專用電梯，如各層使用并兼向外觀光的電梯，視為室內(nèi)電梯。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則234、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對(duì)一～二為復(fù)式(疊加式)房屋或特殊性房屋中，在底層單獨(dú)為某套或某層建造的室外樓梯，應(yīng)計(jì)入本套或本層套內(nèi)建筑面積中。其幢內(nèi)樓梯不論是否開(kāi)門，應(yīng)作為幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。f、地下室入口不論在該棟建筑物外墻之外或該棟一層中分隔出部分作為出入口的，其出入口的可計(jì)算建筑面積部分，列入地下室共有建筑面積。g、利用房屋作為汽車坡道，進(jìn)入房屋自然層內(nèi)的車庫(kù)，按自然層內(nèi)超過(guò)2．20米以上部位計(jì)算面積；依據(jù)自然地形作為汽車坡道，具有上蓋、圍護(hù)，且高度超過(guò)2．20米的按一層計(jì)入車庫(kù)建筑面積。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對(duì)一～二為復(fù)245、穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道處理原則a．穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道，是指穿過(guò)建筑物內(nèi)的人行或汽車公共通道，當(dāng)通道上空高度不大于一層樓面且超過(guò)2.20米時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算；當(dāng)通道上空高度超過(guò)一樓層面時(shí)，其通道不計(jì)算建筑面積。b．穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道作為公共道路、或本宗地內(nèi)其它房屋用戶的主要通道，不計(jì)算建筑面積。c．穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道僅為本棟服務(wù)的，則列為幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。5、穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道處理原則25

6、建筑物間的架空通廊處理原則a．兩幢房屋之間屬永久性的有柱架空通廊地面投影部分，當(dāng)上層頂蓋不超過(guò)一層時(shí)，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。上蓋高度超過(guò)一樓層面時(shí)，架空通廊地面投影部分不計(jì)算建筑面積。b．架空通廊地面投影部分作為公共道路、本宗地其它房屋的主要通道或公共開(kāi)放空間的，架空通廊地面投影部分均不計(jì)算建筑面積。

6、建筑物間的架空通廊處理原則a．兩幢房屋之間屬永久性的26

7、建造在房屋天面上建筑的處理原則

a．屋面上的樓梯間、水箱聞、電梯機(jī)房作為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。b．屋頂上不明用途的房屋、更衣房，景觀房(共有)，工具間等無(wú)分割文件或協(xié)議的，不應(yīng)列入應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。用于美化、裝飾性的亭、閣及休閑用的有蓋走廊等不計(jì)算建筑面積。c．屋頂?shù)乃溟g、電梯機(jī)房、梯間等頂蓋(等或整個(gè)屋頂)上部，為其造型或美化，設(shè)計(jì)成尖頂、拱頂或其它形狀頂蓋的，其擴(kuò)大部分(超出房屋外墻)均不計(jì)算建筑面積。7、建造在房屋天面上建筑的處理原則27

8、地下(地面)大型車庫(kù)的處理原則a．地面上為多幢房屋，地下為整體車庫(kù)，當(dāng)?shù)叵萝噹?kù)無(wú)法確定與各幢的獨(dú)立位置時(shí)，地面上各幢，可分別設(shè)置獨(dú)立的幢號(hào)。地下室整體另設(shè)單獨(dú)幢號(hào)，房產(chǎn)圖上房屋間相連部分用虛線標(biāo)定，并注明幢號(hào)。b．當(dāng)?shù)孛嫔细鲉未?，與地下相同部分設(shè)計(jì)為同一整體，并且樓梯、電梯等共有部位相通的，可以把地下與地上相同部分，作為該幢的一部分，進(jìn)行統(tǒng)一計(jì)算。剩余部分除去各幢的相同部分，其剩余部分可單獨(dú)建幢，或劃入其中一幢進(jìn)行計(jì)算。c．底層車庫(kù)層高<2．20米，利用該層局部與上層作為共享空間部位的，不論其高度均計(jì)入下層面積，其共享部分的層高按車庫(kù)的設(shè)計(jì)層高計(jì)算。

8、地下(地面)大型車庫(kù)的處理原則a．地面上為多幢房屋，28

9、有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的處理原則a．對(duì)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)用房，開(kāi)發(fā)商在辦理房屋預(yù)測(cè)時(shí)，必須提供規(guī)劃核準(zhǔn)圖，并在圖上標(biāo)明物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置，與實(shí)際面積。設(shè)計(jì)單位也應(yīng)在設(shè)計(jì)平面圖上注明設(shè)計(jì)位置與實(shí)際面積。b．房屋中所設(shè)置的共有共用建筑面積與地下室、車庫(kù)、車棚、人防工程及室內(nèi)層高<2．20米的房屋，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)用房面積。地下部分、閣樓等非標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)不得設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)用房。

9、有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)用房的處理原則a．對(duì)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理29

10，其它問(wèn)題的處理原則a．在多層或高層建筑中，各層共有的通風(fēng)井、管道井或煙道井，按其通過(guò)層數(shù)計(jì)算建筑面積。當(dāng)層內(nèi)各套均有時(shí)，計(jì)入套內(nèi)建筑面積，當(dāng)層內(nèi)局部套內(nèi)擁有時(shí)，作為本層或功能區(qū)應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。b．當(dāng)一層商鋪、車庫(kù)設(shè)置卷閘門或玻璃門和外陽(yáng)臺(tái)既有矮墻又有欄桿圍護(hù)的，以外墻主體投影建筑面積計(jì)算。c．對(duì)大型商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立使用的商鋪，符合規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)消防驗(yàn)收合格，有明顯界址，且具有獨(dú)立編號(hào)和利用價(jià)值的商鋪，可作為戶(室)分?jǐn)傆?jì)算。10，其它問(wèn)題的處理原則a．在多層或高層建筑中，各層共有30謝謝！謝謝！31房產(chǎn)測(cè)繪黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵房產(chǎn)測(cè)繪黃山房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)管理處汪劍兵32《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(草稿)

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：《房屋登記中有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(草稿)

《房33計(jì)算全部建筑面積的范圍

a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。b．通往復(fù)式層，假層(閣樓)、夾層的樓梯預(yù)留孔，若設(shè)計(jì)作為建造樓梯通道專用時(shí)，計(jì)算建筑面積。c.在樓梯(樓梯間除外)中形成的中空部分，其面積超過(guò)5平方米時(shí)，不論頂蓋高度，按一層計(jì)算建筑面積。d.機(jī)械車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)(內(nèi)部無(wú)結(jié)構(gòu)層)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。

計(jì)算全部建筑面積的范圍a．房屋內(nèi)的花園，外立面全封閉的，34計(jì)算全部建筑面積的范圍e．位于陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)計(jì)算建筑面積。F.突出主體外墻的凸窗或主體墻體內(nèi)的凹窗，(窗底板與樓地面結(jié)構(gòu)相連)底板相連的窗臺(tái)，有雙層墻體且高度大于2．20米，應(yīng)計(jì)算建筑面積。g．設(shè)有結(jié)構(gòu)層的書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車庫(kù)，層高超過(guò)2.20m，按結(jié)構(gòu)層計(jì)算建筑面積。

h．有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光及大型車間內(nèi)的控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的實(shí)際層數(shù)計(jì)算，計(jì)算全部建筑面積的范圍e．位于陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)內(nèi)的花池、空調(diào)機(jī)位等，35計(jì)算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館(場(chǎng))看臺(tái)下方空間加以利用的，高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積(有結(jié)構(gòu)層的多層，按多層計(jì)算)。j.有玻璃幕墻，金屬板幕墻，石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)并與結(jié)構(gòu)相聯(lián)時(shí)，按幕墻外圍水平投影計(jì)算建筑面積。既有主墻，又有幕墻時(shí)，以主墻體外圍水平投影面積計(jì)算。計(jì)算全部建筑面積的范圍i．室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。36計(jì)算一半建筑面積的范圍

a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主體結(jié)構(gòu)以外部分)，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。b．當(dāng)上下層陽(yáng)臺(tái)水平投影線不重疊時(shí)(即左右或前后錯(cuò)開(kāi))，當(dāng)重疊部分≥下層陽(yáng)臺(tái)面積一半時(shí)，按重疊部分的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)重疊部分<下層陽(yáng)臺(tái)面積一半或上層頂蓋投影進(jìn)深<1．00米時(shí)，不計(jì)算建筑面積。(頂蓋不全的陽(yáng)臺(tái)參照?qǐng)?zhí)行)計(jì)算一半建筑面積的范圍a房屋內(nèi)的花園，外立面為不封閉的(主37不計(jì)算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無(wú)柱走廊、檐廊以及未封陽(yáng)臺(tái)等。b．隔熱層、悶頂，不計(jì)算建筑面積。c．房屋主墻體外的保溫層、防潮層，采光井及其它裝飾性材料的貼面。d．廣場(chǎng)式的室外樓梯和用于檢修，消防用的室外爬梯、掛梯等，不計(jì)算建筑面積。e．單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室，儀表間(不屬結(jié)構(gòu)層內(nèi))等單層房間。

不計(jì)算建筑面積的范圍a．頂蓋高于本層的無(wú)柱走廊、檐廊以及未封38不計(jì)算建筑面積的范圍f．騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的。臨街樓房挑廊下的底層部分，作為公共道路、街巷通行的(主要通道，邊上無(wú)人行道)，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。g．用作公共休閑的亭、塔，綠化帶場(chǎng)所的公共設(shè)施，以及為建筑造型而建造，無(wú)實(shí)用功能的裝飾性建筑部位。h．房屋自然層內(nèi)的閣樓(自行加建)，氣屋和房屋內(nèi)用作通風(fēng)、隔熱、采光的天井、通天等。i．最大進(jìn)深<1．0米未封閉的陽(yáng)臺(tái)。j．高于本層地面的飄窗。不計(jì)算建筑面積的范圍f．騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的39幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)圖紙與公安部門批準(zhǔn)文件綜合運(yùn)用。幢的確定與操作房屋幢的確定：應(yīng)為同期建造，并結(jié)合規(guī)劃審核批準(zhǔn)40幢的確定與操作特殊情形按以下操作：a．大型車庫(kù)地下相通，地上不相通或以過(guò)道、通廊相連的若干房屋，地上各幢按多幢計(jì)算；b．以架空層相連的各幢房屋，其功能單獨(dú)使用的，架空層上的房屋按多幢計(jì)算：c．底下裙房，裙房以上為(多幢塔樓)的房屋，應(yīng)作為整體按單幢計(jì)算。但裙房以上的多幢塔樓，可作為不同功能區(qū)分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。幢的確定與操作特殊情形按以下操作：41共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有或共同使用的建筑面積。2、房屋內(nèi)共有建筑面積的確定，由開(kāi)發(fā)商依據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)材料與房屋的共有部位進(jìn)行認(rèn)定和計(jì)算。并最終經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門審核確定。3、全幢共有建筑面積：是指為整幢服務(wù)的共有建筑面積。4、功能區(qū)共有建筑面積：是指專為某一功能服務(wù)的共有建筑面積。5，層內(nèi)共有建筑面積：是指專為本層服務(wù)的共有建筑面積。共有建筑面積的分類1、房屋共有建筑面積系指各權(quán)利人共同占有42共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

1、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣ea本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、垃圾道、觀光電梯、提物井，突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間，電梯機(jī)房、樓梯間、機(jī)電設(shè)備用房等；b．為本幢服務(wù)的變電(配電)室、泵房、消防控制室，地下室消防水池、大樓的監(jiān)控室、值班警衛(wèi)室、設(shè)備用房，以及為整幢服務(wù)的共有房屋和管理用房等；c．幢內(nèi)共有的公共門廳、大廳、過(guò)道，門廊、門斗、走廊、檐廊、套(單元)門以外的室內(nèi)、外共有樓梯、電梯、內(nèi)外廊等；d．套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。共有建筑面積的分?jǐn)?、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e43共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

2、不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣ea．為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房、穿過(guò)房屋的通道(多幢使用)等。b．架空層內(nèi)用于停放車輛或用作公共開(kāi)放，綠化等空間部分。c．裙房平臺(tái)上連接各功能區(qū)的通廊或過(guò)道作為不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。d．層高超過(guò)2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的建筑面積。e．大樓內(nèi)不明用途的房間等。共有建筑面積的分?jǐn)?、不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e44共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t

1、共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，幢共有建筑面積僅限于幢內(nèi)分?jǐn)?，非本幢共有建筑面積，不在本幢分?jǐn)偂?、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議約定的，按文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無(wú)合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，參照本意見(jiàn)執(zhí)行。3、幢共有建筑面積一般由幢分?jǐn)偅还δ軈^(qū)共有建筑面積一般由功能區(qū)分?jǐn)?；層?nèi)共有建筑面積一般按層分?jǐn)?。共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t1、共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，?54、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比例進(jìn)行分?jǐn)偂?．對(duì)多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積，一般應(yīng)進(jìn)行二級(jí)、三級(jí)，甚至更多級(jí)分?jǐn)偂５趯?duì)共有建筑面積分?jǐn)傊?，?yīng)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)主管部門審核的圖紙和設(shè)計(jì)方案與申報(bào)材料，對(duì)幢內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟渭皻w屬。共有面積分?jǐn)偟幕驹瓌t4、成套房屋的共有建筑面積，一般按幢內(nèi)各套內(nèi)建筑面積的相關(guān)比46特殊情形的分?jǐn)?/p>

1、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積差異較大時(shí)，各單元可分別作為幢內(nèi)功能區(qū)，單獨(dú)計(jì)算其分?jǐn)傁禂?shù)，在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。2、當(dāng)商業(yè)、辦公樓或綜合樓，層內(nèi)有二使用功能以上或局部套型穿插于二功能或二層以上時(shí)，可在預(yù)測(cè)繪時(shí)進(jìn)行事先約定，并形成文件，制定分?jǐn)傇瓌t，在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。3、幢內(nèi)的夾層、插層及屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上部位，應(yīng)依據(jù)所在單元用途確定其功能，參與共有建筑面積的分?jǐn)偂Ｌ厥馇樾蔚姆謹(jǐn)?、在成套住宅中，當(dāng)幢內(nèi)各單元間共有建筑面積47特殊情形的分?jǐn)?、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多幢服務(wù)的共有房屋等應(yīng)參與幢內(nèi)共有建筑面積的分?jǐn)偂?、大型地下車庫(kù)、架空層上建造的多幢房屋其共有建筑面積，地下部分計(jì)入地下共有建筑面積，地上部分共有建筑面積按幢計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。6、垂直通道部分和樓梯等縱向共有建筑面積，當(dāng)穿過(guò)不同功能區(qū)，各功能區(qū)均使用時(shí)按功能區(qū)分隔，計(jì)入各功能區(qū)共有建筑面積：當(dāng)穿過(guò)不同功能區(qū)，其中某功能區(qū)不使用時(shí)，該部分共有建筑面積按幢各功能區(qū)面積比例分?jǐn)偅⒂?jì)入各功能區(qū)共有面積。特殊情形的分?jǐn)?、幢內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房、地下人防設(shè)施以及為多48特殊情形的分?jǐn)?、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：樓梯間、電梯間或核心筒等部分，計(jì)入架空層建筑面積；當(dāng)局部為架空層時(shí)，架空層部分的共有建筑面積，按本條款執(zhí)行。非架空部分的共有建筑面積，按實(shí)際使用功能相關(guān)要求分?jǐn)傆?jì)算。8、當(dāng)?shù)孛媾c地下功能相同時(shí)，列為同一功能進(jìn)行計(jì)算。地下部分為整幢服務(wù)的共有建筑面積應(yīng)按以上相關(guān)要求進(jìn)行分?jǐn)偂?、商住樓、綜合樓及底層商鋪向外，對(duì)走廊、檐廊均開(kāi)門時(shí)，走廊、檐廊列為底層功能或商鋪共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?；?dāng)?shù)讓幼呃取㈤芾?，不全開(kāi)門或不主要為底層功能區(qū)服務(wù)時(shí)，作為幢共有建筑面積分?jǐn)?。在商品房預(yù)銷售時(shí)進(jìn)行公示。特殊情形的分?jǐn)?、底層為架空層的房屋，架空層內(nèi)的共有建筑如：49特殊情形的分?jǐn)?0、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地下車庫(kù)、升降機(jī)房、地下室出入口等通道，作為地下室內(nèi)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?l、屋面車庫(kù)的升降機(jī)房，按自然層數(shù)計(jì)算面積，并作為屋面車庫(kù)的共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2、大樓內(nèi)不明用途的房屋，應(yīng)作為單獨(dú)室或戶按相關(guān)規(guī)定參與共有建筑面積的分?jǐn)?。l3、非成套房屋中的廳堂、走廊、廂房、壁櫥，灶間、衛(wèi)生間等。凡由部分權(quán)利人共同使用的部位。有分割文件或協(xié)議的，按分割文件或協(xié)議執(zhí)行。無(wú)分割文件或協(xié)議的，按其共同使用部位的權(quán)利人戶數(shù)平均分?jǐn)?。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e不劃分各套(室)分?jǐn)偟木唧w部位．共有部位建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，不得任意改變使用功能．特殊情形的分?jǐn)?0、房屋一層內(nèi)專門為地下室設(shè)置的樓梯間、地50特殊問(wèn)題與部位的處理

1、架空層的處理原則a．架空層內(nèi)的樓梯間(包括門廳．廊、通道、大堂等)計(jì)入架空層，并計(jì)入不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。b．本層次為局部架空層的，如樓梯間(核心筒)對(duì)架空層不開(kāi)門，由局部單元使用時(shí)，樓梯間(核心筒)應(yīng)作為該功能區(qū)共有建筑面積：如樓梯間(核心筒)對(duì)架空層部分開(kāi)門時(shí)，應(yīng)在分層分戶圖上標(biāo)定架空部分與使用功能的具體位置，其樓梯間(核心筒)部分納入本層功能區(qū)共有建筑面積；架空層部分劃入架空層建筑面積。特殊問(wèn)題與部位的處理1、架空層的處理原則512、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外立面為全封閉，且上蓋高度大于2．20米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。b．房屋樓層內(nèi)花園外立面為不封閉．且上蓋高度大于2．20米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計(jì)算。當(dāng)立面未封時(shí)，花園延伸至房屋主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部分應(yīng)按全面積計(jì)算。c．房屋樓層內(nèi)的空中花園，為獨(dú)戶專用(在門戶內(nèi))時(shí)，其面積計(jì)入戶套內(nèi)面積；空中花園與樓梯，樓道或共有通道相通時(shí)，空中花園面積列為共有面積。2、在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則a．房屋樓層內(nèi)花園外523、專用樓梯，電梯的說(shuō)明與處理原則a、專用電梯(樓梯)是指由建筑物內(nèi)(功能區(qū)與功能區(qū))一層或連續(xù)幾層均不開(kāi)門使用，專門為樓層上某層或某一功能所使用的梯(樓梯)。b、在多層或高層住宅中，首層或局部復(fù)式房中不使用的電梯(樓梯)不屬于專用電梯(樓梯)。c、對(duì)于有裙樓和塔樓的建筑，塔樓內(nèi)專用樓梯中應(yīng)為整個(gè)(核心筒)部位，包括電梯(樓梯)過(guò)道等。d、當(dāng)室外樓梯從一功能區(qū)進(jìn)入另一功能區(qū)時(shí)，其一功能區(qū)不開(kāi)門或不使用時(shí)，視為另一功能的專用樓梯；當(dāng)各功能區(qū)均開(kāi)門或同時(shí)使用時(shí)，應(yīng)作為非專用樓梯。3、專用樓梯，電梯的說(shuō)明與處理原則534、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則

a、利用建筑物外墻設(shè)置的樓梯，有扶手欄桿，無(wú)墻體封閉的，不論建筑物外墻是否開(kāi)門；與樓梯相通否，均視為室外樓梯。b、在建筑物外墻以外設(shè)置專用樓梯，有局部層次不使用樓梯，則不論樓梯有否墻體封閉，均視為室外樓梯。c、在建筑物外墻以內(nèi)的各種樓梯、電梯定性為室內(nèi)樓梯；在建筑物外墻以外，用墻體封閉的非專用樓梯定性為室內(nèi)樓梯。d、直通頂層的觀光電梯，視為室外專用電梯，如各層使用并兼向外觀光的電梯，視為室內(nèi)電梯。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則544、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對(duì)一～二為復(fù)式(疊加式)房屋或特殊性房屋中，在底層單獨(dú)為某套或某層建造的室外樓梯，應(yīng)計(jì)入本套或本層套內(nèi)建筑面積中。其幢內(nèi)樓梯不論是否開(kāi)門，應(yīng)作為幢分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。f、地下室入口不論在該棟建筑物外墻之外或該棟一層中分隔出部分作為出入口的，其出入口的可計(jì)算建筑面積部分，列入地下室共有建筑面積。g、利用房屋作為汽車坡道，進(jìn)入房屋自然層內(nèi)的車庫(kù)，按自然層內(nèi)超過(guò)2．20米以上部位計(jì)算面積；依據(jù)自然地形作為汽車坡道，具有上蓋、圍護(hù)，且高度超過(guò)2．20米的按一層計(jì)入車庫(kù)建筑面積。4、室內(nèi)外樓梯的區(qū)別與處理原則e、在多層房屋中，對(duì)一～二為復(fù)555、穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道處理原則a．穿過(guò)建筑物內(nèi)的通道，是指穿過(guò)建筑物內(nèi)的人行或汽車公共通道，當(dāng)通道上空高度不大于一層樓面且超過(guò)2.20米時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算；當(dāng)通道上空高度超過(guò)一樓層面時(shí)，其通