《目標(biāo)》讀后感-對運(yùn)營管理工作的思考

《目標(biāo)》讀后感一一對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理工作的思考摘要：在讀完《目標(biāo)》一書之后，我認(rèn)識(shí)到了羅哥在扭轉(zhuǎn)企業(yè)的經(jīng)營秩序上所采取的措施，助力了企業(yè)的經(jīng)營反轉(zhuǎn)。瞬間想到了我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方面存在的一些問題，如目標(biāo)的不確定、主要矛盾的不確定、運(yùn)營管理規(guī)范的缺失等,與羅哥所面臨的問題如出一轍，我在本文中受《目標(biāo)》的啟示，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營工作的提升做了些思考。一、對《目標(biāo)》的理解風(fēng)趣且充滿哲理,淺顯而又深刻，是故事也是專業(yè)知識(shí)一一這是我對《目標(biāo)》一書的評價(jià)。剛開始讀這本書的時(shí)候我一度以為是在讀一本小說，也正是這樣的帶有故事性的情節(jié)，講述主人翁羅哥在鐘納的協(xié)助下，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的反轉(zhuǎn)，在短短三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的盈利。羅哥的工廠生產(chǎn)秩序混亂，員工懈怠、生產(chǎn)成本居高不下，交貨周期長，以及可能存在的產(chǎn)品質(zhì)量問題及延期交貨的違約賠償問題等，都有可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉。如何解決當(dāng)前的難題，如何實(shí)現(xiàn)破舊立新，我當(dāng)時(shí)想到了我國張瑞敏先生拯海爾的一些舉措，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，細(xì)化到員工的準(zhǔn)則？踐行產(chǎn)品質(zhì)量承諾，不惜當(dāng)眾怒砸不合格的產(chǎn)品？還是有其他更好的辦法呢？這本書中羅哥的物理老師鐘納給了其答案。首先是對現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，深入的了解企業(yè)問題的本質(zhì)。需要詳細(xì)的掌握企業(yè)各個(gè)方面的信息，然后歸納到一起找到突破點(diǎn)，企業(yè)的核心目標(biāo)就是盈利，以上的問題都只是“路障”，實(shí)現(xiàn)管理有序，人員生產(chǎn)效率的提升、采購單價(jià)的降低、貨品周轉(zhuǎn)率的提升等都不是核心目標(biāo)，需要清楚的認(rèn)識(shí)到核心目標(biāo)就是掙錢，那么所有工作的開展就應(yīng)該圍繞這一個(gè)目標(biāo)來推進(jìn)。其次是找到瓶頸，也市說中所說的約束理論（TOC）,清晰的認(rèn)識(shí)到企業(yè)的瓶頸所在，然后在現(xiàn)有的條件下，充分挖掘瓶頸的產(chǎn)能，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用；其次是減輕瓶頸的負(fù)擔(dān)，以盈利為目的擴(kuò)大瓶頸的容量而導(dǎo)致的成本增加是有必要的，正如書中所說更換新的機(jī)械械設(shè)備，雖然增加了企業(yè)的成本，但是最終能夠?qū)崿F(xiàn)生產(chǎn)效率和效能的提升。第三是管理要在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，讓目標(biāo)清晰化，讓工作具體化，通過PDCA循環(huán)管理的方式，不斷改進(jìn)，以便于后期的執(zhí)行。第四是要處理好工作與家庭的關(guān)系。羅哥在處理工作的前期長期加班，與家人缺少共同相處的時(shí)間，導(dǎo)致妻子的離家出走，這樣無疑加劇管理者的心理壓力。企業(yè)的管理者，需要做好工作與家庭的協(xié)調(diào)，找到一個(gè)平衡點(diǎn)，更加利于企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中還存在的問題通過對目標(biāo)一書的品讀，對目前我國一些中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理管理的問題進(jìn)行簡要的分析。1、管理目標(biāo)難確定商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營的運(yùn)營的過程中，所需要面臨的市場環(huán)境及租賃商戶都是處于動(dòng)態(tài)變化的。比如2021年我國的“雙減政策”出臺(tái)之后，對學(xué)科類教培行業(yè)帶來了沉重的打擊，紛紛在向各購物中心提出退鋪，在這樣的情況下，企業(yè)的年度收入目標(biāo)難以得到保障；2020年新冠肺炎的肆虐下我過各商場處于停擺的狀態(tài)，并且需要額外的增加防疫物資以及防疫人員的投入，以確保整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營的過程中，經(jīng)營收入以及實(shí)際的經(jīng)營成本都是處于一個(gè)變化的狀態(tài)，我國中小型企業(yè)很難制定一個(gè)明確的目標(biāo)來考核工作的完成情況。2、難以找到項(xiàng)目的約束核心商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理者在遇到經(jīng)營收入遇到瓶頸的時(shí)候，往往會(huì)主觀的認(rèn)為在現(xiàn)有的物業(yè)面積下，已經(jīng)將租費(fèi)的收入挖掘到了極致，在現(xiàn)有的管理模式下已經(jīng)將成本控制在了合理的水平。并沒有去深入分析有無進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、優(yōu)化品牌及產(chǎn)品組合，來提升租費(fèi)收入的可能；或者是通過對標(biāo)行業(yè)標(biāo)桿控制人力資源成本，能耗成本等。商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目的經(jīng)營瓶頸固然存在，但是思考如何找到這個(gè)瓶頸所在，并減小瓶頸的約束，是當(dāng)前運(yùn)營管理人員沒能重視且深入挖掘的問題。3、缺乏標(biāo)準(zhǔn)化的指引商場的運(yùn)營管理工作涉及到各個(gè)業(yè)態(tài)、也涉及到不同的人群，相比與住宅的物業(yè)管理更為復(fù)雜，但是我國很多中小型運(yùn)營商缺乏標(biāo)準(zhǔn)化指引，往往會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目的商戶有問題需要解決的時(shí)候，不知道該找誰，或者是解決周期過長的現(xiàn)象;客戶有問題需要投訴的時(shí)候，投訴無門，或解決方案以敷衍為導(dǎo)向；最終導(dǎo)致項(xiàng)目在市場上的讓商戶感到管理的不規(guī)范、讓消費(fèi)者感受到品質(zhì)不高，讓“老板”感到始終與標(biāo)桿企業(yè)存在較大的差距。主要原因就是缺乏一個(gè)完整的運(yùn)營管理手冊，讓員工對項(xiàng)目、對商戶的管理做到有章可循。4、難以協(xié)調(diào)的家庭關(guān)系商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營人員在行業(yè)內(nèi)通常都不會(huì)有節(jié)假日，因?yàn)榈补?jié)假日便是消費(fèi)者逛商場的時(shí)候，需要工作人員在崗提供服務(wù)；超市早上6:30就需要做營業(yè)準(zhǔn)備工作，電影院凌晨2點(diǎn)還在營業(yè)，都需要商場員工提供服務(wù)，這就容易導(dǎo)致員工與家庭成員之間缺少共處的時(shí)光，難以維系一個(gè)正常的家庭關(guān)系，這似乎比羅哥所面臨的問題更為嚴(yán)重。三、《目標(biāo)》對提升運(yùn)營管理水平的啟示1、制定明確可行的目標(biāo)一個(gè)商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)需要一個(gè)目標(biāo)來做引導(dǎo)，這里所的目標(biāo)包括兩個(gè)方面的含義，首先是明確，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目年度運(yùn)營目標(biāo)可以有很多，比如客流量的數(shù)量、商戶租金收取及時(shí)率、商鋪出租率、項(xiàng)目成本等，但是這些都不是核心,管理者需要認(rèn)識(shí)到經(jīng)營結(jié)余這一目標(biāo)來推進(jìn)工作；其次是目標(biāo)需要可行，制定的目標(biāo)需要合理，有一定的事實(shí)依據(jù)，是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能夠通過努力來實(shí)現(xiàn)的；而不是制定一個(gè)好高鷲遠(yuǎn)的目標(biāo)，當(dāng)團(tuán)隊(duì)剛到無望的時(shí)候?qū)⒉辉谂?，或者是一個(gè)唾手可得的目標(biāo)，讓員工處于松懈的狀態(tài)。2、抓住核心問題進(jìn)行分析商場經(jīng)營結(jié)余的提升始終都要往兩個(gè)方面來著手開展工作，那么最核心的問題是經(jīng)營業(yè)績的提升還是經(jīng)營成本的下降。需要進(jìn)行詳細(xì)的分析，首先來看經(jīng)營業(yè)績的提升，可以分為租金收入、多種經(jīng)營收入、物業(yè)管理收入、廣告位收入、停車費(fèi)收入等多種情況，如果該項(xiàng)目處于滿租的狀態(tài)，并且能夠所搜集的商戶銷售情況都很好，處于同區(qū)域領(lǐng)先水平，那么當(dāng)前的核心問題就是通過商鋪?zhàn)饨鸬脑鲩L來提升經(jīng)營結(jié)余；如果當(dāng)前商鋪的出租率處于較低的水平，那么核心的問題是提升出租率，通過增加可收取租費(fèi)的對象來提升項(xiàng)目的經(jīng)營結(jié)余；如果商場處于一種持續(xù)下滑的狀態(tài)，核心的工作就應(yīng)該是止損，在確保商場安全以及基本面的情況下，降低商場的運(yùn)營成本。在不同的發(fā)展階段，企業(yè)所面臨的核心問題也是變化的，企業(yè)的管理者必須認(rèn)識(shí)到這種變化，并采取靈活的措施去應(yīng)對。3、構(gòu)建運(yùn)營管理SOP實(shí)現(xiàn)商場的長期有序運(yùn)營必須要有標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)程序（sop）,方可在激烈的市場競爭中取得一席之地，也將助力企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大潮中實(shí)現(xiàn)拓張。首先是要清晰的規(guī)定員工的崗位職責(zé)，說明每一個(gè)崗位在上面樣的節(jié)點(diǎn)完成什么樣的工作；其次是建立商戶的標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊，說明各個(gè)業(yè)態(tài)的管理要求，各個(gè)區(qū)域的管理要求，商戶裝修上樣、出貨的的時(shí)間，出現(xiàn)客訴的處理方式等。并將該工作納入到員工的入職考核以及每年的年終考核工作中，讓員工清晰的完成本職工作，并對照sop的目標(biāo)做自我檢查。4、開展家屬體驗(yàn)日活動(dòng)為了解決員工同家屬陪伴較少的問題，可以分批次在商場內(nèi)舉辦家屬體驗(yàn)日的活動(dòng)，一方面可以讓員工帶領(lǐng)家屬在商場內(nèi)體驗(yàn)吃喝玩樂購，享受家庭成員的陪伴時(shí)光；另一方面也可以讓員工成為商場最為親密的顧客，通過職工家屬體驗(yàn)官的角色，以不同的視角，來發(fā)現(xiàn)商場在運(yùn)營管理中的不足，并提出可行性的建議，助力商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理水平的整體提升。5、管理成果需要一定的周期羅哥在實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利花了三個(gè)月的時(shí)間，同樣商場的運(yùn)營管理整體水平的提升也不是一蹴而就的，而是一個(gè)日積月累的過程。中小型的商業(yè)運(yùn)營公司，可以對標(biāo)國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目，按照其運(yùn)營管理體系，根據(jù)項(xiàng)目自身的實(shí)際情況進(jìn)行改進(jìn)，從而“在戰(zhàn)爭中學(xué)習(xí)戰(zhàn)爭”，在運(yùn)營管理的實(shí)踐中提升運(yùn)營管理的水平?！赌繕?biāo)》一書能夠給管理者一定的啟示和指引，并提供科學(xué)的管理方式，在實(shí)際的執(zhí)行工作中還需要管理者能夠清晰的認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的主要矛盾，理清企業(yè)不同階段的核心目標(biāo)，從而有的放矢采取措施，促進(jìn)企業(yè)運(yùn)營管理水平的提升。參考文獻(xiàn)：[1]A房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)營管理體系研究[D].李曉暉.清華大學(xué)2018⑵KN房地產(chǎn)開發(fā)公司運(yùn)營管理模式研究[D].陳永民.吉林大學(xué)2018⑶經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的商務(wù)運(yùn)營管理研究[