上海匯智國際商業(yè)中心商業(yè)策劃報(bào)告

基本完成25.9平方公里的開發(fā)土地量9個(gè)國家級(jí)產(chǎn)業(yè)基地吸引1540家企業(yè)，研發(fā)機(jī)構(gòu)127家，近10所院校入駐2010年貢獻(xiàn)產(chǎn)值421.4億元集聚了約17萬人，其中從業(yè)人口7.7萬，居住人口9萬經(jīng)過19年的開發(fā)建設(shè)，張江正在從單一化的高科技產(chǎn)業(yè)園向一個(gè)生產(chǎn)、生態(tài)、生活和諧的現(xiàn)代化科技新城轉(zhuǎn)變，努力打造生活服務(wù)和休閑娛樂功能完善的，以科技為特色的，人本化、國際化、現(xiàn)代化人文科技社區(qū)。本案核心區(qū)位園區(qū)位于浦東新區(qū)中心，地處上海CBD與浦東國際機(jī)場(chǎng)的中間位置南匯劃歸浦東，“大浦東”格局形成，張江的中心區(qū)位更加顯現(xiàn)周邊資源東連浦東國際機(jī)場(chǎng)；西倚陸家嘴；北臨金橋、外高橋；南牽孫橋、迪斯尼——距人民廣場(chǎng)13km——距陸家嘴7.5km——距虹橋機(jī)場(chǎng)25km——距浦東機(jī)場(chǎng)21km張江高科技園區(qū)張江位于浦東新區(qū)的幾何中心位置，周邊資源產(chǎn)業(yè)特色鮮明。軌道交通2號(hào)線延伸至浦東機(jī)場(chǎng)段已經(jīng)開通營運(yùn)有軌電車已經(jīng)開通營運(yùn)園區(qū)緊鄰中環(huán)線、外環(huán)線和多條城市主干道地鐵2號(hào)線貫穿張江高科技園區(qū)及唐鎮(zhèn)，共設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)。以此連接張江高科技園區(qū)及唐鎮(zhèn)兩個(gè)片區(qū)。本案現(xiàn)有人口統(tǒng)計(jì)居住區(qū)域居住人口（萬人）張江11唐鎮(zhèn)10合計(jì)21注：截止至2010年現(xiàn)有人口地鐵2號(hào)線延伸段的全面開通將本案輻射范圍擴(kuò)大至張江及唐鎮(zhèn)。目前，兩個(gè)片區(qū)的常住人口合計(jì)約為21萬人,張江科技園區(qū)目前從業(yè)人口7.7萬人人口特征張江集中了高學(xué)歷、高技術(shù)、高收入的“三高”人才——本科及以上學(xué)歷約占50%——人均月收入6000元，是上海人均月收入的2倍多——從業(yè)及科技研發(fā)人員為主，平均年齡24-35歲——高素質(zhì)從業(yè)人員對(duì)工作環(huán)境及生活品質(zhì)有較高的要求人口結(jié)構(gòu)資料來源：同策商業(yè)樓盤名稱地址總戶數(shù)張江湯臣豪園晨輝路825弄1300香楠小區(qū)香楠路248弄320廣蘭名苑廣蘭路1166弄351湯臣豪庭廣蘭路50弄851華洲君庭銀柳路385弄21湯臣高爾夫龍東大道1號(hào)218中芯花園青銅路168弄1490陽光花城紫薇路667弄1327城市經(jīng)典香楠路408弄1881胡姬花園碧波路49弄249蘭芯苑紫薇路750弄134丹花苑高斯路965弄120申源苑張江路775弄104玫馨苑紫薇路7弄120古桐六村高斯路986弄270小計(jì)8756張江現(xiàn)有住宅社區(qū)明細(xì)資料來源：同策商業(yè)本案周邊除張江鎮(zhèn)以外，有大量2004年之后開盤的中高檔樓盤（以湯臣豪園、城市經(jīng)典為代表）。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本案周邊有8756戶居民。此類住戶以張江園區(qū)企業(yè)高層員工為主，具有一定消費(fèi)能力。但由于此類人群對(duì)于張江商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)同感較低，基本屬于輸出型消費(fèi)本案高科站金科站廣蘭站唐鎮(zhèn)站創(chuàng)新中路站規(guī)劃人口統(tǒng)計(jì)至2020年，僅張江及唐鎮(zhèn)兩片區(qū)的規(guī)劃居住人口就將達(dá)35萬人。而張江高科技園區(qū)的從業(yè)人口預(yù)計(jì)增加到15萬人居住區(qū)域規(guī)劃居住人口（萬人）張江18唐鎮(zhèn)17合計(jì)35注：規(guī)劃年限至2020年資料來源：上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《張江高科技園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》本案張江，無論從規(guī)劃還是政策因素角度，都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)——規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、具有發(fā)展?jié)摿?。不僅如此，唐鎮(zhèn)新市規(guī)劃定位為國際性居住社區(qū)，憑借著地鐵2號(hào)線的交通因素，園區(qū)的商業(yè)服務(wù)將形成更大的輻射力和影響力。從國內(nèi)外園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)看，產(chǎn)業(yè)區(qū)一般都會(huì)經(jīng)歷從園區(qū)到城區(qū)這樣的發(fā)展過程。早年的張江過分注重產(chǎn)業(yè)集聚的打造，人口規(guī)劃不足，居住、商業(yè)、休閑、娛樂等配套設(shè)施薄弱。而現(xiàn)在商品住宅、人才公寓以及動(dòng)遷基地的建造彌補(bǔ)了原先的人氣不足，對(duì)于商業(yè)形成了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)支撐條件。生活服務(wù)功能亟需健全完善，教育、科研和商務(wù)服務(wù)功能有待進(jìn)一步優(yōu)化提高。

這一問題若不能得到妥善解決，將會(huì)影響未來發(fā)展中產(chǎn)業(yè)和人口向園區(qū)的集聚，從而制約張江高科區(qū)產(chǎn)業(yè)化與城市化進(jìn)程。張江所需要的商業(yè)不僅僅只是園區(qū)的附屬和配套，更是增強(qiáng)園區(qū)吸引力，在園區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才的保證區(qū)內(nèi)商業(yè)規(guī)模較大商業(yè)主要分布在地鐵二號(hào)線張江站、張江鎮(zhèn)、張東路、集電港、中芯社區(qū)、香楠社區(qū)、城市經(jīng)典社區(qū)等處，在中醫(yī)大，湯臣豪園，軟件園等處有零散分布，其中上海傳奇，家樂福兩處為大型網(wǎng)點(diǎn)，其余則為中小型網(wǎng)點(diǎn)區(qū)外商業(yè)主要分布在花木、聯(lián)洋、川沙等地區(qū)業(yè)態(tài)比例區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多以餐飲和零售為主導(dǎo)，各占42.8%和32.8%，酒店及休閑娛樂各占6.7%和13.3%資料來源：同策商業(yè)區(qū)內(nèi)競(jìng)品長泰廣場(chǎng)傳奇商業(yè)廣場(chǎng)張江家樂福張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)區(qū)外競(jìng)品大拇指廣場(chǎng)

（6.6公里車程）聯(lián)洋廣場(chǎng)

（6.4公里車程）3公里傳奇商業(yè)廣場(chǎng)張江家樂福張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)香楠、中芯、城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)長泰廣場(chǎng)聯(lián)洋花木川沙本案四至：位于金科路以東、哈雷路以西、祖沖之路占地面積：83741㎡建筑面積：321,583㎡（辦公樓160792㎡，商業(yè)160791㎡）總投資：40億竣工日期：2014-5業(yè)態(tài)組合：地上建筑面積約為16.56萬平方米，將由1至3層的商業(yè)廣場(chǎng)(建筑面積約6.44萬平方米)和5棟11層的辦公樓(約10.1萬平方米)組成；地下建筑面積為15.6萬平方米，規(guī)劃將由超市、商業(yè)街以及地下停車庫(約1800個(gè))組成本案長泰廣場(chǎng)長泰廣場(chǎng)體量大于本案長泰廣場(chǎng)作為復(fù)合式區(qū)域商業(yè)中心，業(yè)態(tài)、商家勢(shì)必與本項(xiàng)目會(huì)有部分雷同威脅本項(xiàng)目竣工2013.6，長泰項(xiàng)目竣工2014.5，故在市場(chǎng)上搶占先機(jī)長泰廣場(chǎng)沒有直接的地鐵出入口在商家的選擇上，由本項(xiàng)目先行啟動(dòng)，將優(yōu)質(zhì)主力商家先行引入本項(xiàng)目地塊成本相對(duì)于長泰更具競(jìng)爭(zhēng)力機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)配比：餐飲63%，零售21%，娛樂16%租金：3.5—9.0元/㎡/天(使用面積)租金報(bào)價(jià)樓層業(yè)態(tài)租金(元/天/㎡)物業(yè)管理費(fèi)（元/天/㎡）承租面積（㎡）一層餐飲8.0－9.00.9元100-120二層餐飲5.0－6.00.9元150-200三層餐飲3.5－4.00.9元150-400項(xiàng)目主要滿足周邊企業(yè)從業(yè)人員及過路客的工作及商務(wù)用餐需求，人均消費(fèi)在20—30元/人左右。資料來源：同策商業(yè)主要以便利店、小吃零售店為主零售主要以酒吧、咖啡館為主。傳奇附近的張江體育休閑中心，由于實(shí)行會(huì)員制消費(fèi)，消費(fèi)門檻較高，普通消費(fèi)者難以承受娛樂主要滿足周邊企業(yè)從業(yè)人員及過路客的工作及商務(wù)用餐需求。主要提供商務(wù)簡(jiǎn)餐及中西快餐，人均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在20—30元/人餐飲資料來源：同策商業(yè)傳奇廣場(chǎng)在交通方面有巨大優(yōu)勢(shì)，張江地鐵第一站、公交樞紐以及將要開通的有軌電車，利于人流的導(dǎo)入傳奇廣場(chǎng)二期尚不知何時(shí)啟動(dòng)，但是若其改變目前單一業(yè)態(tài)的局面，便有可能再度獲得消費(fèi)者的認(rèn)可威脅傳奇廣場(chǎng)本身并非綜合型商業(yè)體，其業(yè)態(tài)較為單一，絕大部分為快餐式餐飲，只有午市時(shí)間客流量較大，夜市經(jīng)營慘淡缺乏大型商務(wù)宴請(qǐng)型餐飲機(jī)會(huì)張江鎮(zhèn)商業(yè)租金：5.6—10元/㎡/天(使用面積)張江鎮(zhèn)是張江園區(qū)人口密度相對(duì)集中的區(qū)域，也是相對(duì)成熟的城鎮(zhèn)，基本屬于自給自足型消費(fèi)資料來源：同策商業(yè)中芯社區(qū)商業(yè)：租金：3.2—10元/㎡/天(使用面積)社區(qū)品質(zhì)高，大量外籍人士和張江園區(qū)高級(jí)人才入住其中。餐廳經(jīng)營午市和夜市、工作日和休假日忙閑不均，致使業(yè)者經(jīng)營難度加大張江家樂福賣場(chǎng)內(nèi)散鋪?zhàn)饨穑?.5—8.5元/㎡/天(使用面積)張江地區(qū)目前唯一一個(gè)正真意義上的大賣場(chǎng)，但從其規(guī)模上來看，只有建筑面積約13000平米。目前其主要服務(wù)區(qū)域?yàn)閺埥?zhèn)、唐鎮(zhèn)地區(qū)的居住人口，其主要客源導(dǎo)入方式為班車及自有交通工具對(duì)于服務(wù)于周邊居民的社區(qū)商業(yè)來說，其針對(duì)性更強(qiáng)張江鎮(zhèn)的大型宴請(qǐng)餐飲對(duì)于本項(xiàng)目未來的業(yè)態(tài)是一種競(jìng)爭(zhēng)張江家樂?；灸軡M足周邊規(guī)劃人口近10萬的動(dòng)遷基地居民威脅社區(qū)商業(yè)分布零星，缺乏集聚力和吸引力張江從業(yè)人員基本不會(huì)選擇在社區(qū)商業(yè)進(jìn)行消費(fèi)中芯等高品質(zhì)社區(qū)的高級(jí)人才和海外人士傾向于一次性集中式采購，但由于區(qū)內(nèi)沒有集中式商業(yè)，只能將目的地選擇在區(qū)外機(jī)會(huì)租金：10—30元/㎡/天(使用面積)物業(yè)管理費(fèi)：20元/平方/月地址：芳甸路199號(hào)，丁香路口占地面積：約5.2萬㎡建筑面積：約為11萬㎡開張日期：2005年7月9日大拇指廣場(chǎng)定位為“一站式、家庭休閑商業(yè)中心”，除引進(jìn)家樂福為主力店之外，注重品牌餐飲和娛樂功能的打造，業(yè)態(tài)組合強(qiáng)調(diào)特色和差異性。業(yè)態(tài)組合及定位契合了周邊人群的消費(fèi)特征。資料來源：同策商業(yè)家樂福、好樂迪、星巴克、必勝客、屈臣氏、巴黎貝甜、哈根達(dá)斯、味千、韓林炭烤、唐朝酒店、許留山、賽百味、棒約翰、COLDSTONE、大時(shí)代、康駿推拿、Jack&Jones、ONLY、Bata、避風(fēng)塘、花月亭、KFC、寶島眼鏡、證大藝術(shù)超市、香啡繽、淑女屋目前大拇指廣場(chǎng)的商戶達(dá)到86家，滿租率在95%以上入駐品牌張江區(qū)內(nèi)缺乏消費(fèi)吸引，致使作為服務(wù)聯(lián)洋地區(qū)的大拇指廣場(chǎng)“被”張江從業(yè)人員認(rèn)可和吸引業(yè)態(tài)組合上基本滿足了生活和商務(wù)的消費(fèi)需求威脅從張江到大拇指廣場(chǎng)約有6.6公里的路程，雖可滿足消費(fèi)的需求，但路程較遠(yuǎn)機(jī)會(huì)地址：位于浦東新區(qū)芳甸路300號(hào)，緊鄰楊高中路，屬聯(lián)洋板塊占地面積：約2.5萬㎡建筑面積：約6.8萬㎡建筑內(nèi)容：包括地下二層、地上四層、建筑面積約5.8萬㎡的大型休閑購物商場(chǎng)，以及建筑面積1萬㎡，擁有300多間客房的聯(lián)洋宜必思（IBIS）酒店和商務(wù)別墅區(qū)，是一家融餐飲、娛樂、購物、文化、商務(wù)于一體的中高檔一站式商業(yè)中心業(yè)態(tài)配比：零售50%、餐飲24%、娛樂26%租金：5—25元/天/㎡(使用面積)物業(yè)管理費(fèi)：1.55元/平方/天廣場(chǎng)定位：周邊商務(wù)人群聚會(huì)場(chǎng)所/高尚、國際化生活聚集區(qū)的購物中心業(yè)態(tài)定位：購物、餐飲、休閑、家庭娛樂消費(fèi)定位：國際品牌、優(yōu)良品質(zhì)、貼心服務(wù)、適中價(jià)格功能定位資料來源：同策商業(yè)更針對(duì)商務(wù)人群的消費(fèi)習(xí)慣，配備了品牌商務(wù)宴請(qǐng)型餐飲、品牌零售及美容美體休閑商家威脅聯(lián)洋廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群主要定位于聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的海外消費(fèi)者和高端商務(wù)人群，對(duì)商家的品牌和檔次有較高要求由于針對(duì)人群范圍較小，人流相對(duì)稀少，一些小零售商家經(jīng)營狀況不佳機(jī)會(huì)與消費(fèi)者的需求結(jié)合度高社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位與張江的消費(fèi)特征比較匹配傳奇廣場(chǎng)定位準(zhǔn)確招商策略合理大拇指廣場(chǎng)引進(jìn)的商家品牌知曉度高與大拇指廣場(chǎng)能形成錯(cuò)位經(jīng)營聯(lián)洋廣場(chǎng)檔次較低分布零星社區(qū)商業(yè)單一業(yè)態(tài)不能適應(yīng)市場(chǎng)格局的變動(dòng)傳奇廣場(chǎng)主力商家和次主力商家體量大，收益相對(duì)減少，對(duì)于資金鏈有較高要求大拇指廣場(chǎng)消費(fèi)群定位相對(duì)高端聯(lián)洋廣場(chǎng)值得借鑒注意規(guī)避

張江沒有成型的商圈出現(xiàn)的根本原因是商業(yè)載體的建設(shè)與消費(fèi)需求的不匹配。

園區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布零星、業(yè)態(tài)單一，缺乏吸引力，無法滿足市場(chǎng)的消費(fèi)需求。

相對(duì)于區(qū)外大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)等一站式商業(yè)中心，張江園區(qū)內(nèi)僅有傳奇廣場(chǎng)商業(yè)較為集中，但其業(yè)態(tài)63%為餐飲，過于單一。目前經(jīng)營狀況也不容樂觀，商家主要提供快餐式餐飲，對(duì)于消費(fèi)者而言沒有足夠的吸引力來駐足停留。其他社區(qū)配套型商業(yè)也主要服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用?，張江從業(yè)人員基本不會(huì)考慮選擇進(jìn)行消費(fèi)。

前往數(shù)公里之外的商業(yè)集聚地進(jìn)行消費(fèi)實(shí)屬無奈之舉。張江現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)體量偏小、能級(jí)偏低，沒有能夠改變區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的綜合性集中式商業(yè)體出現(xiàn)。張江主要消費(fèi)人口消費(fèi)調(diào)研商業(yè)是“被”需要的一種服務(wù)，不同于居住需要，也不同于旅游需要。張江地區(qū)的消費(fèi)情況是商業(yè)開發(fā)中一項(xiàng)比較重要的基礎(chǔ)資料，因此我們對(duì)區(qū)域定點(diǎn)進(jìn)行過人流的消費(fèi)調(diào)研。調(diào)研地點(diǎn)：張江高科地鐵站調(diào)研時(shí)間：2009年12月調(diào)研對(duì)象：商業(yè)消費(fèi)者（22~40歲的主力消費(fèi)層）調(diào)研方向：張江商業(yè)消費(fèi)滿意度調(diào)研。樣本數(shù)量：200份以上張江區(qū)域商圈張江從業(yè)人員對(duì)零售商業(yè)最大的期望是能增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局和配備購物中心和大型賣場(chǎng)零售商業(yè)期望增加配備中餐廳的人較多，并且消費(fèi)能力較強(qiáng)，對(duì)于50元左右的人均消費(fèi)可接受的人群最多餐飲大部分張江人期望園區(qū)在健身、影院和KTV的商業(yè)配備上得以加強(qiáng)休閑娛樂項(xiàng)目總平圖項(xiàng)目效果圖本案項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于張江高科技園區(qū)項(xiàng)目位于祖沖之路、金科路口，地鐵2號(hào)線金科路站地鐵上蓋項(xiàng)目為浦東軟件園三期地塊西北角商業(yè)部分項(xiàng)目交通祖沖之路及金科路皆為城市快速路，雙向6車道地鐵2號(hào)線金科路站的地下通道口直接通向本項(xiàng)目地下部分★本案軟件園一期、二期長泰廣場(chǎng)湯臣豪園SAP軌交2號(hào)線泰隆浦欣大廈消防基地商業(yè)空白—→商業(yè)機(jī)會(huì)核心消費(fèi)層的消費(fèi)外流軌道交通2號(hào)線運(yùn)能大商業(yè)目前層級(jí)較低區(qū)域內(nèi)還沒有綜合性商業(yè)規(guī)劃多種商業(yè)業(yè)態(tài)缺失商家趨于單調(diào)無特色張江未來規(guī)劃人口量可觀存在的商業(yè)抗性先天條件來說，軌道交通能夠?qū)敫嗟娜肆?；但把通過金科路站變?yōu)轳v留在金科路站消費(fèi)，首選需要有巨型磁石般的主力店、其次需要全體商家共同對(duì)來對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，來吸引周邊的核心消費(fèi)層——生活消費(fèi)人群。解決思路事實(shí)上這與第一條抗性有關(guān)，是目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)不能良好運(yùn)營的主要抗性。打破這一規(guī)律的唯一手段是通過提供全方位、合理化的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，改變區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)模式，延長消費(fèi)人流在物業(yè)內(nèi)的駐留時(shí)間。長泰商業(yè)廣場(chǎng)與本案隔祖沖之路相望，約有160000平方米的商業(yè)體量。不過本案的機(jī)會(huì)在于通過專業(yè)高效的商業(yè)操作，利用時(shí)間差以及項(xiàng)本身的成本優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)主力店和品牌商家的進(jìn)駐，快速形成商業(yè)口碑。最終使長泰商業(yè)廣場(chǎng)作為本案的補(bǔ)充和輔助形式出現(xiàn)，對(duì)商圈實(shí)現(xiàn)突破和共贏。結(jié)論描述

本項(xiàng)目物業(yè)為地鐵上蓋、交通便捷，綜合性商業(yè)將是本項(xiàng)目的定位發(fā)展放向。在引入了大型生活類賣場(chǎng)作為商業(yè)的核心主力店，并以主力店為帶動(dòng)，進(jìn)行全業(yè)態(tài)的招商進(jìn)駐。同時(shí)在本項(xiàng)目整體運(yùn)營中充分考慮到商業(yè)發(fā)展規(guī)律，在項(xiàng)目前期規(guī)劃合理的商業(yè)養(yǎng)商期以及適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗匀胧?，最終將本項(xiàng)目打造成為區(qū)域首屈一指的商業(yè)中心。具備商業(yè)成功的充分條件張江高科主要道路口的地塊（金角）便捷的軌道交通輻射（地鐵上蓋）1具備商業(yè)成功的必要條件核心消費(fèi)層所需的商業(yè)服務(wù)缺失且外流（業(yè)態(tài)缺失）最佳的商業(yè)時(shí)機(jī)（第一個(gè)集中式綜合商業(yè)物業(yè)）2解決抗性的有利條件商家的認(rèn)可和及時(shí)的反饋適當(dāng)?shù)淖饨鸩呗酝呱虡I(yè)的專業(yè)操作3商圈的輻射三層次（以6~10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目來說，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費(fèi)的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來具體劃分因項(xiàng)目不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不相同邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征一站式全方位樂活體驗(yàn)商業(yè)中心以現(xiàn)代生活消費(fèi)為基礎(chǔ)，提供全方位多業(yè)態(tài)的可持續(xù)商業(yè)服務(wù)，讓2~3公里區(qū)域商圈范圍內(nèi)的消費(fèi)人群聚集起來的、全面完善各項(xiàng)商業(yè)體驗(yàn)的張江商業(yè)中心，同時(shí)和社區(qū)共生共存，推廣和諧共存的可持續(xù)發(fā)展商業(yè)。現(xiàn)代生活·購物體驗(yàn)樓層建筑面積/㎡B118199.001F10043.302F9859.403F9363.314F8262.925F8262.92地上面積：45791.85總計(jì)：63990.85地下室放置賣場(chǎng)可以最大程度的回避賣場(chǎng)所提出的各種租賃條件上的優(yōu)惠（租金、免租期）。但同時(shí)，要求地下室的建筑條件能夠滿足各賣場(chǎng)的工程條件（層高、承重、水電、電梯等）。賣場(chǎng)放置在地下室還要考慮卸貨區(qū)的電梯和進(jìn)出問題。由于地下一層與軌道2號(hào)線金科路站聯(lián)通，因此要設(shè)計(jì)鮮明的引導(dǎo)標(biāo)志，以及第一時(shí)間向地上商業(yè)導(dǎo)引的手扶梯。連鎖餐飲精品零售賣場(chǎng)區(qū)域主展示面將放置能體現(xiàn)租金價(jià)值的零售業(yè)和重要的連鎖品牌餐飲，起到展示聚客效果和直接租金利益。生活類賣場(chǎng)在一樓仍需占據(jù)3486㎡左右，其靠內(nèi)街側(cè)的商業(yè)業(yè)態(tài)可選擇食品、生活、個(gè)性零售店來作為補(bǔ)充。內(nèi)街北側(cè)零售部分主要考慮時(shí)尚零售和數(shù)碼零售。業(yè)態(tài)建筑面積/㎡面積需求/㎡商家品牌連鎖餐飲4020150-300麥當(dāng)勞、KFC、東方既白、必勝客、棒約翰、卡樂星、星巴克、COSTA、香啡繽、WAGAS、漢堡王等精品零售2537.350-100ZARAH&MGAP、優(yōu)衣庫、DIOR、羽西、CHANNEL、SK2、歐萊雅、資生堂、露華濃、雅詩蘭黛、ANNASU等賣場(chǎng)區(qū)域3486--合計(jì)：10043.3特色餐飲品牌服飾時(shí)尚生活館北側(cè)進(jìn)行特色類餐飲設(shè)置中部區(qū)域作為品牌類服飾專區(qū)同時(shí)在二樓設(shè)置有次主力店生活時(shí)尚館業(yè)態(tài)建筑面積/㎡面積需求/㎡商家品牌特色餐飲2735250-400味千拉面、滿記甜品、和綠壽司、王品臺(tái)塑牛排、西提牛排、斗牛士、一茶一座、避風(fēng)塘、吉野家、韓膳宮、韓林碳烤等品牌服飾4624100-150basichouse、ELAND、tweenieweenie、ESPRIT、G2000、Dickies、LEVI'S、NIKE、ADIDAS、艾格、LACOSTE、5cm、i.t.、ROXY、MISSSIXTY、JackJones、G-STAR、歐時(shí)力、CK等時(shí)尚生活館2500.4-特力屋合計(jì)：9859.4品牌餐飲桌球精品零售美容SPA培訓(xùn)三樓北側(cè)設(shè)置各類品牌餐飲并有部分小面積零售商鋪南側(cè)設(shè)置休閑娛樂業(yè)態(tài)桌球和美容美發(fā)同時(shí)設(shè)有成人教育培訓(xùn)類業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積/㎡面積需求/㎡商家品牌品牌餐飲4078.2500-800望湘園、辛香匯、厚味香辣館、豆撈坊、干鍋居、789新概念火鍋、麻辣風(fēng)暴、漢泰東南亞風(fēng)情、澳門豆撈、蜀國川菜、屋企湯館、新旺茶餐廳、洋蔥餐廳等精品零售878.850-120達(dá)芙妮、星期六、奧卡索、STACCATO、tata、百麗、kisscat、ninewest、匡威、testtube、NOVO、哈森等美容SPA594.2400-500蒂凡尼、王磊、美麗田園、紐約麗人教育培訓(xùn)2746.8500-800華爾街英語、靈格風(fēng)、新世界桌球1065.4-Justin、傳奇、新新合計(jì)：9363.31精品零售大中型餐飲量販KTV游藝廳四樓南北兩側(cè)設(shè)定為大中型餐飲并有部分小面積零售商鋪南側(cè)次主力店為量販KTV、游藝廳大中型餐飲業(yè)態(tài)建筑面積/㎡面積需求/㎡商家品牌大中型餐飲5288.11500-3000蘇浙匯、小橋流水、順風(fēng)大酒店、豐收日、滿漢全席、上海人家等精品零售494.350-120阿努比斯（銀飾）、阿吉豆、佰草集、swatch、卡西歐等量販KTV1847.8-好樂迪、必愛歌、上海歌城游藝廳632.7-卡通尼、世嘉電玩、湯姆熊、星游城合計(jì)：8262.92特色風(fēng)尚店精品零售電影院五樓布置大型主力業(yè)態(tài)電影院同時(shí)在同樓層開設(shè)與電影院相互動(dòng)的特色風(fēng)尚店與零售店業(yè)態(tài)建筑面積/㎡面積需求/㎡商家品牌特色風(fēng)尚店3782.680-150蛋蛋屋、快樂檸檬、DQ、莉蓮蛋撻、COLDSTONE、美仕唐納滋、貝爾多爸爸泡芙公房、面包新語、爭(zhēng)鮮回轉(zhuǎn)壽司、都可茶飲、巴黎貝甜、許留山、次太郎燒烤、緣喜外帶壽司精品零售461.320-60SONY數(shù)碼、蘋果數(shù)碼、電玩巴士電影院4019（夾層1415）-河馬影院合計(jì)：8262.92含賣場(chǎng)不含賣場(chǎng)業(yè)態(tài)配比中餐飲47%、零售33%、娛樂及其他20%符合現(xiàn)代一站式商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)特性樓層業(yè)態(tài)業(yè)種需求面積商家B1F主力店大型生活類賣場(chǎng)18199㎡歐尚1F3486㎡洽談進(jìn)展意向協(xié)議已簽訂，現(xiàn)處于合同洽談確定階段樓層業(yè)態(tài)業(yè)種需求面積商家5F主力店電影院4019㎡河馬影院夾層1415㎡洽談進(jìn)展意向協(xié)議已簽訂，現(xiàn)處于合同洽談確定階段河馬影院樓層經(jīng)營品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋1F肯德基陳卓開發(fā)專員對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域需要進(jìn)行考察，其次考慮到肯德基和歐尚是戰(zhàn)略聯(lián)盟，可能會(huì)和歐尚合作，面積在300左右。東方既白何俊網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃專員對(duì)項(xiàng)目較為滿意，并且正在做周邊的調(diào)查報(bào)告，表示愿意入駐項(xiàng)目，面積為300-400左右，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月再洽談。必勝客譚文東開發(fā)專員對(duì)項(xiàng)目較為滿意，并且正在做周邊的調(diào)查報(bào)告，表示愿意入駐項(xiàng)目，面積為400左右。目前對(duì)方表示項(xiàng)目仍在考察中，保持跟進(jìn)。麥當(dāng)勞許小姐開發(fā)部經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目有租賃意向，并確定選址位置，面積在350平方，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談，目前保持跟進(jìn)?？沸穷櫧?jīng)理開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示有意向在張江地區(qū)開分店，并且對(duì)項(xiàng)目非常感興趣，開店面積在200左右，希望保持聯(lián)系。漢堡王張經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，目前洽談條件尚早，一般開店面積在200方左右，希望在竣工前6個(gè)月開始進(jìn)行商務(wù)談判，保持聯(lián)系。永和大王呂敏高級(jí)開發(fā)專員對(duì)項(xiàng)目較有興趣，愿意入駐，位置希望是一樓，面積大約200左右。商務(wù)條件出來再談具體事宜。COSTA咖啡張倩開發(fā)專員根據(jù)業(yè)態(tài)分布圖，對(duì)方愿意入駐該項(xiàng)目，具體面積100平方左右，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談。香啡繽李經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示要做個(gè)周邊市調(diào)，目前周邊商業(yè)尚不成熟，但會(huì)把項(xiàng)目列入考慮范圍中，一般開店面積在80-100平方米，希望和我方保持聯(lián)系。星巴克邱經(jīng)理總經(jīng)理對(duì)所在位置較為滿意，會(huì)列入考慮范圍中，租賃面積一般在100平方。樓層經(jīng)營品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋2F味千拉面艾?？碎_發(fā)專員表示對(duì)項(xiàng)目很看好，愿意入駐，位置最好是一樓，面積300左右，希望等商務(wù)條件出來之后進(jìn)行洽談。滿記甜品劉經(jīng)理開發(fā)部經(jīng)理對(duì)方表示會(huì)將項(xiàng)目列入拓展范圍內(nèi)，面積在60-80平方，，希望商務(wù)條件出來后進(jìn)行下一步洽談。避風(fēng)塘李小姐開發(fā)部主管對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿意。希望租賃距離影院較近位置，面積在300左右，并表示會(huì)將該項(xiàng)目列入拓展范圍，希望保持聯(lián)系。棒約翰莊先生地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿意，愿意入駐項(xiàng)目，租賃面積在250-300左右，對(duì)方表示希望等商務(wù)條件出來后進(jìn)行下一步洽談。臺(tái)灣季諾意式休閑餐飲俞小姐開發(fā)主管對(duì)方表示對(duì)張江地段開店較有興趣。但對(duì)該項(xiàng)目還需考察段時(shí)間，若入駐項(xiàng)目，面積在250左右，保持跟進(jìn)。烹大師牛排達(dá)人鄭先生開發(fā)經(jīng)理表示愿意入駐項(xiàng)目，面積在250左右，具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月進(jìn)行洽談。一茶一座朱建杰開發(fā)經(jīng)理表示對(duì)該項(xiàng)目很有興趣.愿意入駐，最好位置是在一樓，面積350平方。具體商務(wù)條件在竣工前6個(gè)月再進(jìn)行洽談。吉野家呂耀鑫開發(fā)經(jīng)理表示對(duì)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃比較認(rèn)同，同時(shí)表示愿意入駐，位置考慮一樓，面積200左右，保持跟進(jìn)。韓膳宮燒烤張先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)本項(xiàng)目較為滿意，很肯定想去區(qū)域發(fā)展。并且表示會(huì)將項(xiàng)目列入考慮范圍中，一般開店面積在400左右，保持跟進(jìn)。樓層經(jīng)營品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋3F辛香匯任先生董事長對(duì)方表示對(duì)周邊已做了簡(jiǎn)單的調(diào)查，但因是前期項(xiàng)目，先不適合洽談具體租賃意向，但會(huì)把本項(xiàng)目放入未來布點(diǎn)計(jì)劃中，目前保持觀望狀態(tài)，一般開店面積在2000平米左右。望湘園柳先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方對(duì)項(xiàng)目較有興趣，需求面積約2000左右，對(duì)未來是否會(huì)入駐還需對(duì)項(xiàng)目待觀察，目前保持觀望狀態(tài)。厚味香辣館陳先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，并會(huì)把項(xiàng)目列入拓展計(jì)劃內(nèi)，一般面積在800-1500左右，保持跟進(jìn)。豆撈坊李先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，但是要對(duì)周邊做市調(diào)，希望保持聯(lián)系。干鍋居鐘先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示張江會(huì)是未來的布點(diǎn)范圍，目前對(duì)該項(xiàng)目需要進(jìn)行考察，目前保持觀望狀態(tài)，一般開店面積在500平方。麻辣風(fēng)暴于涇波先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，會(huì)列入開店計(jì)劃中，保持跟進(jìn)，一般開店面積在800-1500。漢泰東南亞風(fēng)情馬先生分店經(jīng)理對(duì)方表示張江目前并不在重點(diǎn)開店范圍內(nèi)，但在未來的布點(diǎn)計(jì)劃中會(huì)考慮進(jìn)去，希望能夠保持聯(lián)系，一般開店面積在800-1000平米。屋企湯館劉小姐開發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示張江現(xiàn)有的條件還不成熟，但對(duì)項(xiàng)目本身還是比較看好的，目前保持觀望狀態(tài)一般開店面積600-800。蜀國川菜張先生開發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，周邊要去做市調(diào)，并且進(jìn)行考察后才能決定。保持跟進(jìn)中，一般開店面積600左右。澳門豆撈楊先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江的項(xiàng)目會(huì)考慮開加盟店，等商務(wù)條件出來之后進(jìn)行洽談，保持和商家的跟進(jìn)工作，一般開店面積在400-600左右。樓層經(jīng)營品牌負(fù)責(zé)人職務(wù)商家反饋5F快樂檸檬許先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目感興趣，希望能在竣工前3-4個(gè)月來洽談商務(wù)條件，一般開店面積50-80。DQ耿先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目較看好，具體的等商務(wù)條件出來后來洽談，一般開店面積50-80。莉蓮蛋撻李先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目非常感興趣，并且希望能夠等商務(wù)條件出來后進(jìn)行下一步洽談，一般開店面積50-80。貝爾多爸爸泡芙公房王先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目目前持觀望狀態(tài)，因?yàn)橐?年左右開業(yè)，目前洽談尚早。但表示會(huì)把改項(xiàng)目列入考慮范圍內(nèi)，一般開店面積80-100。面包新語顧先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目很看好，因?yàn)橐?013年左右開業(yè)，目前洽談尚早。不過表示已將項(xiàng)目列入開店計(jì)劃中。目前保持跟進(jìn)，一般開店面積80-150平方。COLDSTONE陳小姐開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示會(huì)把張江項(xiàng)目列入考慮范圍中，希望能夠和我方保持聯(lián)系，一般開店面積50-80。爭(zhēng)鮮回轉(zhuǎn)壽司步先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)張江項(xiàng)目很感興趣，并且愿意和電影院開在一起，但是具體的要等商務(wù)條件出來后進(jìn)行洽談，一般開店面積20-50。都可茶飲陳先生開發(fā)負(fù)責(zé)人對(duì)方表示張江是未來布點(diǎn)的重點(diǎn)區(qū)域，希望能夠保持聯(lián)系一般開店面積50-80。巴黎貝甜崔先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示張江項(xiàng)目會(huì)放在計(jì)劃中考慮，目前還不能定下來，希望能夠保持聯(lián)系，一般開店面積在80-150。美仕唐納滋秦先生開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示該項(xiàng)目要2013年才開業(yè)，目前洽談尚早，但很看好張江項(xiàng)目，會(huì)把張江項(xiàng)目列入考慮范圍中，希望能夠保持聯(lián)系，一般開店面積在100-150。愛多納甜甜圈沈先生經(jīng)理對(duì)方目前張江區(qū)域不是開發(fā)重點(diǎn)，但是會(huì)將項(xiàng)目列入未來開店計(jì)劃中，一般開店面積在100左右。每日新鮮水果吧劉小姐老板對(duì)方表示愿意入駐，并且希望進(jìn)行下一步的商務(wù)條件洽談，一般開店面積在30-50。杯子布丁李先生經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目感興趣，具體等竣工前6個(gè)月進(jìn)行商務(wù)條件洽談，一般開店面積在50-80。許留山胡小姐開發(fā)經(jīng)理對(duì)方表示對(duì)項(xiàng)目較有興趣，但要等商務(wù)條件出來后進(jìn)行洽談，一般開店面積在80-150。區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)選取項(xiàng)目基準(zhǔn)租金確定定價(jià)方法說明確定權(quán)重系數(shù)研究設(shè)定租金推導(dǎo)公式計(jì)算最終得出基準(zhǔn)租金本項(xiàng)目作為一站式的商業(yè)中心，其租金水平根據(jù)不同的樓層以及不同的商業(yè)業(yè)態(tài)而變化商業(yè)中心的首層租金最能代表商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r在本次項(xiàng)目租金測(cè)算中以一層平均租金（建筑面積）作為本次測(cè)算的基準(zhǔn)租金其他各層各業(yè)態(tài)租金根據(jù)基準(zhǔn)租金進(jìn)行推導(dǎo)聯(lián)洋、花木區(qū)域與本項(xiàng)目存在一定距離，同時(shí)并不屬于同類商圈，故不選取長泰廣場(chǎng)在本商圈范圍內(nèi)與本案最為鄰近，但其現(xiàn)處于動(dòng)工階段，并無可參考租金數(shù)據(jù)張江鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)、香楠、中芯、城市經(jīng)典社區(qū)商業(yè)，其商業(yè)形式以沿街商業(yè)為主，其商業(yè)業(yè)態(tài)大多為社區(qū)生活配套型商業(yè)，與本案無論形式還是業(yè)態(tài)上均存在差距，故不選取傳奇商業(yè)廣場(chǎng)離本案約1.5公里，同為地鐵上蓋型商業(yè)，與本案有一定的可借鑒意義，故進(jìn)行選取張江家樂福是以生活賣場(chǎng)為主力商業(yè)并附以其他餐飲、生活服務(wù)業(yè)態(tài)的商業(yè)形式，本案同樣有著生活賣場(chǎng)的設(shè)置，故其一層的租金數(shù)據(jù)有借鑒意義，故進(jìn)行選取樓層業(yè)態(tài)租金(元/天/㎡)物業(yè)管理費(fèi)（元/天/㎡）承租面積（㎡）一層餐飲8.0－9.00.9元100-120二層餐飲5.0－6.00.9元150-200三層餐飲3.5－4.00.9元150-400張江家樂福（使用面積）賣場(chǎng)一層商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)：7.5—8.5元/㎡/天張江地區(qū)目前唯一一個(gè)正真意義上的大賣場(chǎng)，但從其規(guī)模上來看，只有建筑面積約13000平米。目前其主要服務(wù)區(qū)域?yàn)閺埥?zhèn)、唐鎮(zhèn)地區(qū)的居住人口，其主要客源導(dǎo)入方式為班車及自有交通工具傳奇商業(yè)廣場(chǎng)（使用面積）傳奇商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)形態(tài)：開放式商業(yè)廣場(chǎng)/商業(yè)步行街一層平均租金（使用面積）：8.5元/㎡/日得房率：62.5%（根據(jù)項(xiàng)目平面圖預(yù)估，不包含賣場(chǎng)、影院）一層換算租金（建筑面積）：5.31元/㎡/日張江家樂福商業(yè)形態(tài)：封閉式集中型商業(yè)體一層平均租金（使用面積）：8元/㎡/日得房率：62.5%（根據(jù)項(xiàng)目平面圖預(yù)估，不包含賣場(chǎng)、影院）一層換算租金（建筑面積）：5元/㎡/日在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的選取中由于數(shù)據(jù)租金均為使用面積本項(xiàng)目測(cè)算按建筑面積計(jì)算故需對(duì)選取的案例根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際得房率進(jìn)行建筑面積租金的換算來作為可比參數(shù)說明：市場(chǎng)比較法就是根據(jù)類似房地產(chǎn)的租金水平來求取估價(jià)對(duì)象租金的方法，較具體的說就是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象租金的方法。市場(chǎng)比較法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)化修正100——（）×房地產(chǎn)狀況調(diào)整100——（）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格傳奇廣場(chǎng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=5.31×100——91.75×100——104=6.02張江家樂福在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格=5.00×——85.00×100104=6.12——100步驟一步驟二最終基準(zhǔn)租金：6.05元/㎡/日1F2F3F4F5F同策作為業(yè)內(nèi)知名代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，其商業(yè)經(jīng)歷了八年的發(fā)展壯大，作為目前代理行業(yè)內(nèi)唯一將商業(yè)運(yùn)營作為公司主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，同策不僅擁有成熟的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，更成功運(yùn)營了眾多商業(yè)項(xiàng)目，在實(shí)戰(zhàn)中積累了大量的戰(zhàn)略合作品牌商家，為項(xiàng)目的迅速招商，成功運(yùn)營奠定了結(jié)實(shí)的基礎(chǔ)。同策作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢代理公司，已經(jīng)走過了15年的歷程，見證了中國房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。在這15年間，同策積累了雄厚的資本，并且即將登陸國內(nèi)的資本市場(chǎng)，這將為同策全方位運(yùn)作本商業(yè)項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的資金支持。我司跟進(jìn)本項(xiàng)目從前期的市場(chǎng)調(diào)研、商業(yè)定位的確定以及現(xiàn)今的商家論證、主力店預(yù)招商、建筑設(shè)計(jì)配合、前期企劃包裝的完成，至今已有近三年的時(shí)間。故我司對(duì)本項(xiàng)目有著深刻的理解，更與甲方有著良好的配合度，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，同策可針對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展階段，提供全程完整的作業(yè)鏈，為本項(xiàng)目的順利入市保駕護(hù)航。同策將用最為專業(yè)的商業(yè)核心團(tuán)隊(duì)成立專門的商業(yè)運(yùn)營公司定點(diǎn)服務(wù)于本項(xiàng)目可根據(jù)甲方實(shí)際需求，對(duì)商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行參股投資，進(jìn)一步加強(qiáng)雙方的緊密合作在商業(yè)運(yùn)營中，可為甲方培養(yǎng)與打造一支專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，為甲方今后的發(fā)展打下基礎(chǔ)市場(chǎng)把控：在前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位以及業(yè)態(tài)落位之后，隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步的推進(jìn)，隨時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，商業(yè)走向以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的操作動(dòng)作，把控市場(chǎng)脈搏，清晰做出項(xiàng)目決斷商家論證：進(jìn)一步對(duì)意向商家進(jìn)行深入洽談，實(shí)時(shí)掌握商家意向，對(duì)次主力店商家進(jìn)行前期談判，簽訂商業(yè)意向品牌調(diào)整：面對(duì)市場(chǎng)中眾多的商業(yè)品牌，進(jìn)行洽談?wù){(diào)整，從人氣度、品牌度、適合度多重視角進(jìn)行思考，選擇最為合適的品牌調(diào)整落位：根據(jù)前期的商業(yè)落位進(jìn)行定向商業(yè)招商，在前期洽談的過程中，對(duì)商業(yè)落位進(jìn)行微調(diào)，從而使其能符合市場(chǎng)需求招商執(zhí)行：在項(xiàng)目的開業(yè)前期，對(duì)次主力店招商完成的情況下，對(duì)其他各類業(yè)態(tài)商家進(jìn)行全面洽談，在開業(yè)前期完成招商工作品牌洽談：對(duì)設(shè)定的各類業(yè)態(tài)中的品牌商家進(jìn)行集中洽談引入，從而保證項(xiàng)目自身品質(zhì)裝修進(jìn)場(chǎng)：裝修進(jìn)場(chǎng)免租期的洽談，直接影響到項(xiàng)目的開業(yè)以及實(shí)際收益，故在招商過程中需重點(diǎn)關(guān)注開業(yè)活動(dòng)：新商業(yè)體的推市，全面的對(duì)外宣傳以及活動(dòng)組織至關(guān)重要，好的開業(yè)造勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的知名度以及口碑傳頌上都有巨大推動(dòng)作用租務(wù)管理：作為長期運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目，租務(wù)管理是其核心工作，對(duì)于租金按時(shí)收取，從而保證自身運(yùn)營的收益的獲得品牌管理：對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的品牌管理，主要在于對(duì)于本項(xiàng)目自身的市場(chǎng)形象以及甲方的品牌形象的打造，可通過與各類媒體的長期合作，起到持續(xù)宣傳的作用客戶管理：指對(duì)入住的商家進(jìn)行統(tǒng)一管理，解決商家實(shí)際困難，幫助商家更好的經(jīng)營活動(dòng)管理：指定期舉辦各類商業(yè)活動(dòng)，使項(xiàng)目始終進(jìn)入消費(fèi)者的視線，成為目標(biāo)消費(fèi)者的首選匯智國際商業(yè)中心根據(jù)測(cè)算其首年合同租金為：3.30元/㎡/日我司將根據(jù)此價(jià)格進(jìn)行項(xiàng)目招商工作，根據(jù)招商租賃年限收取招商傭金我司將根據(jù)測(cè)算租金表對(duì)本項(xiàng)目開展經(jīng)營管理工作，經(jīng)營管理費(fèi)用為8%（基本費(fèi)用5%，考核費(fèi)用3%）實(shí)現(xiàn)合同租金低于預(yù)期租金90%的，只收取基本費(fèi)用；達(dá)到預(yù)期租金90%-100%，收取基本費(fèi)用與考核費(fèi)用；超出預(yù)期租金0.5元/㎡/