綠地地產(chǎn)高容量住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)

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一、住宅開發(fā)強(qiáng)度分析

土地容積率在1.0以下，一般根本可以規(guī)劃為低層為主的居住社區(qū)；1.0-3.0范圍內(nèi)，可以考慮設(shè)置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價(jià)高，在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提上下層住宅產(chǎn)品比例在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提上下層住宅產(chǎn)品比例在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提上下層住宅產(chǎn)品比例，以提高土地價(jià)值。如何來提上下層住宅比例呢？那么應(yīng)盡可能提上下層住宅片面的容積率。首先我們對土地開發(fā)強(qiáng)度舉行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。

假設(shè)：用地300*300米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進(jìn)深18米，南北間距按照15米操縱，東西間距按照6米操縱，退界按照6米操縱，規(guī)劃54棟6-8聯(lián)排，計(jì)算強(qiáng)排容積率為1.13，建筑密度達(dá)成45%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會操縱在30%以內(nèi)，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

為明確容積率與建筑密度關(guān)系，建立公式如下：建筑面積基底系數(shù)=地上建筑面積/基底建筑面積，容積率=建筑密度*建筑面積基底系數(shù)（容積率暫不考慮配套設(shè)施）。附表1對低層住宅容量舉行了分析，可以看出在建筑密度操縱在30%時，建筑面積基底系數(shù)取3，那么容積率可以達(dá)成0.9。

從以上分析可以看出，建筑密度和建筑面積基底系數(shù)抉擇了建筑容量大小。

建筑密度受地塊條件、建筑間距、建筑進(jìn)深、日照分析等諸多因素影響，概括工程可以根據(jù)強(qiáng)排和當(dāng)?shù)毓こ涕啔v數(shù)據(jù)確定。建筑面積基底系數(shù)受產(chǎn)品地上建筑面積層數(shù)、底層建筑面積影響。

在建筑密度無法突破的處境下，提高容量的主要設(shè)計(jì)手法有（見附圖3）：

1、增加建筑層數(shù)，以提高建筑面積基底系數(shù)。

2、盡量增加地下室、閣樓等不計(jì)容面積閣樓等不計(jì)容面積，使得實(shí)際容量提高。

圖3高容量設(shè)計(jì)手法

二、高容量設(shè)計(jì)優(yōu)化總結(jié)

由于各個地區(qū)規(guī)劃操縱指標(biāo)不同，為了高容量開發(fā)，同時達(dá)成高品質(zhì)要求，可以采取的優(yōu)化設(shè)計(jì)手法有：

1、在規(guī)劃指標(biāo)范圍內(nèi)，提高建筑進(jìn)深，增加戶均面積。

2、采取內(nèi)院或天井的設(shè)計(jì)方法加大進(jìn)深，同時改善通風(fēng)采光。

3、有條件的可以采取圍合規(guī)劃布局，既可以改善空間關(guān)系，又可以提高容量。（見附圖4）

圖4：圍合式規(guī)劃布局

4、增加聯(lián)接戶數(shù)或單元數(shù)量，利用北退臺裁減間距。

5、增加規(guī)劃層級和分級管理，設(shè)置小區(qū)——組團(tuán)——合院三級空間序列變化，弱化空間壓抑感。（見附圖5）

6、建筑造型豐富錯落、立面整體化處理，豐富景觀層次和密度，從而削減建筑的體量和長度，降低空間壓抑感。

7、人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化。

8、抬高地面，豐富豎向變化，降低車庫造價(jià)，改善地下采光通風(fēng)。（見附圖6）

9、庭院盡量私有化。

圖5：多層次的規(guī)劃層級

圖6：抬高室外地坪，降低本金，豐富空間

10、形成多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被，來弱化高容量開發(fā)。

11、采用景觀、小品、矮墻分割室外空間，豐富空間變化，弱化高容量。

12、堆坡造景，利用高差豐富空間，弱化高密度空間感。

圖7：多層次綠化

三、住宅產(chǎn)品規(guī)劃模型

（一）模型編制說明

基于以上高容量規(guī)劃設(shè)計(jì)分析和建立的規(guī)劃指標(biāo)公式，進(jìn)一步研究住宅產(chǎn)品組合與規(guī)劃指標(biāo)的關(guān)系，建立住宅產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)分析模型。

住宅產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)分析模型將產(chǎn)品組合與規(guī)劃指標(biāo)之間的關(guān)系用數(shù)學(xué)公式加以界定，可以便當(dāng)快速分析開發(fā)地塊規(guī)劃指標(biāo)便快速分析開發(fā)地塊規(guī)劃指標(biāo)，得到產(chǎn)品組合比例，來舉行經(jīng)濟(jì)測算和規(guī)劃決策。

（二）模型指標(biāo)與公式

1、規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)

容積率——F

建筑密度——D

建筑面積基底系數(shù)——R

地上建筑面積——G

基底建筑面積——B

產(chǎn)品類型1基底面積比例——P1

產(chǎn)品類型2基底面積比例——P2（視產(chǎn)品類型多少確定）

產(chǎn)品類型1建筑面積基底系數(shù)——R1

產(chǎn)品類型2建筑面積基底系數(shù)——R2（視產(chǎn)品類型多少確定）

產(chǎn)品類型1建筑密度——D1

產(chǎn)品類型2建筑密度——D2（視產(chǎn)品類型多少確定）

產(chǎn)品類型1建筑面積比例——A1

產(chǎn)品類型2建筑面積比例——A2——（視產(chǎn)品類型多少確定）

2、建筑密度D的說明

由于本模型沒有參與小區(qū)配套商業(yè)和市政設(shè)施占地，因此應(yīng)適當(dāng)預(yù)留建筑密度給這些設(shè)施，即假設(shè)規(guī)劃指標(biāo)賦予的建筑密度是25%，那么本模型計(jì)算時應(yīng)扣除這些設(shè)施的占用密度，一般閱歷值是預(yù)留2-4%。下表供給的產(chǎn)品系列建筑密度供參考。

3、有關(guān)公式

建筑面積基底系數(shù)R=地上建筑面積地上建筑面積G/基底建筑面積B

容積率F=建筑密度D*建筑面積基底系數(shù)R

受產(chǎn)品房型設(shè)計(jì)影響，以下供給的產(chǎn)品系列建筑面積基底系數(shù)供參考。

4、產(chǎn)品系列指標(biāo)參考

5、模型建立模型建立：

計(jì)算工程建筑密度D=P1D1+P2D2+（視產(chǎn)品類型多少確定）

計(jì)算平均建筑面積基底系數(shù)R=P1R1+P2R2+（視產(chǎn)品類型多少確定）

計(jì)算容積率F=DR

計(jì)算產(chǎn)品類型1建筑面積占比A1=P1*R1/R

計(jì)算產(chǎn)品類型2建筑面積占比A2=P2*R2/R

（視產(chǎn)品類型多少確定）

（三）模型運(yùn)行說明

1、設(shè)定各產(chǎn)品組合基底面積比例,例如：某工程產(chǎn)品組合籌劃為聯(lián)排和小高層，可以設(shè)定聯(lián)排產(chǎn)品所占基底面積比例P1=70%，那么小高層P2=30%；

2、設(shè)定各產(chǎn)品建筑密度和建筑面積基底系數(shù),仍以聯(lián)排和小高層產(chǎn)品組合為例，設(shè)定聯(lián)排建筑密度D1=24%，建筑面積基底系數(shù)R1=2.5；小高層建筑密度D2=19%，建筑面積基底系數(shù)R2=11；

3、計(jì)算工程建筑密度D和平均建筑面積基底系數(shù)R

工程建筑密度D=P1D1+P2D2=22%，平均建筑面積基底系數(shù)R=P1R1+P2R2=5.05

4、容積率F=D*R=1.11；

5、計(jì)算各類產(chǎn)品占比，產(chǎn)品1占比A1=P1*R1/R=35%,產(chǎn)品2占比A2=P2*R2/R=65%，產(chǎn)品3（視產(chǎn)品類型多少確定）；

6、可以輸