試議物業(yè)管理收費難

本文格式為Word版，下載可任意編輯——試議物業(yè)管理收費難一、收費難的理由1.開發(fā)商遺留問題。我國的物業(yè)管理有多種形式,但不管哪一種形式都與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。從業(yè)主的層面看,開發(fā)商的遺留問題主要是房產(chǎn)質(zhì)量。有不少業(yè)主,辨識不清所發(fā)生的房產(chǎn)質(zhì)量問題是創(chuàng)辦質(zhì)量的問題還是管理質(zhì)量的問題。假設(shè)是創(chuàng)辦質(zhì)量問題,業(yè)主夢想通過物業(yè)管理公司出面,代表業(yè)主向開發(fā)商交涉。假設(shè)發(fā)生的是管理質(zhì)量問題,業(yè)主也只能通過向物業(yè)管理公司報修來解決。從物業(yè)管理公司本身來看,業(yè)主和開發(fā)商都期望盡快解決問題,假設(shè)物業(yè)管理公司利用自己的氣力或者協(xié)同開發(fā)商將問題解決了,不僅能緩解業(yè)主與開發(fā)商之間的沖突,而且也能使物業(yè)管理公司的服務(wù)得到業(yè)主和開發(fā)商更多的支持。實踐也證明:扶助業(yè)主和開發(fā)商解決問題,其實就是扶助了物業(yè)管理公司自己。2.消費意識不強。業(yè)主采納物業(yè)管理企業(yè)所供給的服務(wù),交納物業(yè)管理服務(wù)費是天經(jīng)地義的,更加是物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,有償服務(wù),合理收費是市場經(jīng)濟的根本原那么。假設(shè)業(yè)主不交物業(yè)管理服務(wù)費,物業(yè)管理企業(yè)的生存和進展,豈不成了無源之水,無本之木。::但目前一些業(yè)主、物業(yè)使用人的觀念依舊停留在籌劃經(jīng)濟的時代,一方面他們要求物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容越多越好,管理服務(wù)愈到位愈好,另一方面他們又夢想,物業(yè)管理服務(wù)收費標準越低越好,越少越好,不收最好。更加是一些業(yè)主即使購房時交了一次物業(yè)管理服務(wù)費后,便拒交物業(yè)管理費,并心安理得的采納無償服務(wù)。有的個別業(yè)主不但自己不交物業(yè)管理服務(wù)費,還串通其他業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費,使物業(yè)管理企業(yè)的收費率大打折扣。3.物業(yè)管理服務(wù)費收支缺乏通明度。物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人的費用及其使用處境應(yīng)當定期向業(yè)主公布,這既便于業(yè)主了解物業(yè)管理服務(wù)費的收繳及使用處境,采納業(yè)主的監(jiān)視,又可制止業(yè)主對物業(yè)費使用處境產(chǎn)生質(zhì)疑,這也是人之常情。但是,目前一些物業(yè)管理企業(yè)缺乏物業(yè)管理服務(wù)費收支處境的通明度,不愿向業(yè)主公開。業(yè)主、物業(yè)使用人只見交費,不了解支出,造成業(yè)主、物業(yè)使用人心里不平衡,認為物業(yè)管理服務(wù)費交有影,去無蹤,造成業(yè)主拒交物業(yè)管理服務(wù)費。4.物業(yè)管理服務(wù)不到位。應(yīng)當說,物業(yè)管理經(jīng)過20多年的進展,不僅行業(yè)規(guī)模急速壯大,而且物業(yè)管理服務(wù)水平明顯的提高。但是,目前仍有個別物業(yè)管理企業(yè)違背物業(yè)管理服務(wù)合同,進犯業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益,多收費,少服務(wù),管理服務(wù)不到位。由于業(yè)主、物業(yè)使用人享受不到合同商定的管理和服務(wù),用拒交物業(yè)管理服務(wù)費的方法維護其合法權(quán)益。當前,我國的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高,根本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容。譬如說清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、治安巡防等服務(wù)類型。但物業(yè)服務(wù)更加是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向進展,將以人為本的理念深入到服務(wù)中。假設(shè)物業(yè)公司的服務(wù)只是局限于保潔員、保安員、修理工等層面,又怎能從真正意義上吸引業(yè)主呢?5.企業(yè)內(nèi)部管理問題。由于某些地區(qū)市場化程度相對滯后,造成了一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入,加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制而來的多、自建自管的多,造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成員工工作積極性不高,企業(yè)核心競爭力難以適應(yīng)市場需求,服務(wù)質(zhì)量得不到根本提高。這樣的企業(yè)“收費率”就不會高。6.物業(yè)管理企業(yè)依法維權(quán)意識不強。目前在物業(yè)管理方面,著業(yè)主維權(quán)意識的呼聲越來越高,而物業(yè)管理企業(yè)的依法維權(quán)意識較差。即使是專心履行了物業(yè)管理合同,管理服務(wù)到位,對業(yè)主、物業(yè)使用人拒交物業(yè)管理服務(wù)費,也不愿通過訴訟程序討回公平,怕傷害業(yè)主、物業(yè)使用人的面子,影響企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。也有的物業(yè)管理企業(yè)得志于物業(yè)管理服務(wù)收費率達成確定比例,認為大多數(shù)業(yè)主、物業(yè)使用人已經(jīng)交費。殊不知,個別業(yè)主、物業(yè)使用人不交費,不僅進犯了多數(shù)人的合法權(quán)益,而且丟掉了對大多數(shù)業(yè)主,物業(yè)使用人的公允。

二、解決物業(yè)管理收費難的對策1.完善物業(yè)管理價格形成機制。(1)針對不同的處境,采取有區(qū)別的價格標準。首先,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量上下確定不同的價格標準。應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的上下,采取不同的價格區(qū)別。其次,根據(jù)業(yè)主的不同經(jīng)濟承受才能,采取不同的服務(wù)方式和價格標準。對于高收入業(yè)主,可以供給全方位、多類型的服務(wù),收取較高的管理服務(wù)費;對于低收入業(yè)主,那么根據(jù)其需求供給根本服務(wù),確定較低的價格標準。(2)根據(jù)物業(yè)的不同類型,實行不同的價格管理形式。對別墅、高級商用住房和寫字間等的物業(yè)管理,實行市場調(diào)理價格;對于內(nèi)銷商品房、微利房的物業(yè)管理,可以按本金加微利的原那么確定