房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本控制分析

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)成本控制分析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)本金操縱的分析

所謂經(jīng)營(yíng)本金的操縱分析，是指在經(jīng)營(yíng)本金的形成過(guò)程中，定期對(duì)本金件支處境所舉行的差并分析。即通過(guò)本金評(píng)支與原訂標(biāo)準(zhǔn)和籌劃目標(biāo)的比較分析，察覺(jué)偏差，探索理由，采取對(duì)策，使本金形成過(guò)程始終處于操縱狀態(tài)，確保企業(yè)本金籌劃和本金降低籌劃得以實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)體制改革以后，我國(guó)的工業(yè)企業(yè)為了強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制、加強(qiáng)本金管理、健全和完善企業(yè)內(nèi)那的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，普遍推行了責(zé)任本金制。責(zé)任本金制是與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制相結(jié)合的一種本金管理與操縱手段。按照分析原那么，將各項(xiàng)本金指標(biāo)分解劃小，落實(shí)到有關(guān)單位和個(gè)人，這些單位或個(gè)人即成為某些本金指標(biāo)的責(zé)任者。即他們應(yīng)對(duì)自己所管轄范圍內(nèi)的可控本金承受責(zé)任?？煽乇窘鹗侵肛?zé)任者能夠預(yù)料、計(jì)算和操縱的各種本金。因此，所謂責(zé)任本金就是責(zé)任者（單位部門(mén)或個(gè)人）能夠?qū)χe行預(yù)料、計(jì)算和操縱的各項(xiàng)可控本金之和。形成責(zé)任本金應(yīng)具備如下三個(gè)主要特征：①是責(zé)任者能夠預(yù)料的有關(guān)花費(fèi)；②是可以計(jì)量的花費(fèi)；③是可以操縱和調(diào)理的花費(fèi)。

實(shí)行責(zé)任本金制，企業(yè)把執(zhí)行本金籌劃，降低生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本金的責(zé)任落實(shí)到每個(gè)責(zé)任者，從而調(diào)動(dòng)了企業(yè)各部門(mén)以及每個(gè)職工在本金管理方面的積極性。責(zé)權(quán)利的精細(xì)結(jié)合，能使企業(yè)本金的發(fā)生得到全面的監(jiān)視和操縱，使本金管理落到實(shí)處。責(zé)任本金制是企業(yè)本金操縱行之有效的一套管理體制。雖然各行各業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方法有很大差異，本金形成過(guò)程也各具特色，本金責(zé)任制的貫徹執(zhí)行方法不盡一致，但一般來(lái)講大體上應(yīng)按如下步驟舉行。

1、確定目標(biāo)本金這里的目標(biāo)本金有兩個(gè)含義，其一是本金籌劃執(zhí)行階段．通過(guò)本金預(yù)料，考慮企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件所確定的目標(biāo)本金；其二是企業(yè)內(nèi)各責(zé)任者按誰(shuí)承受誰(shuí)負(fù)責(zé)的原那么所劃分的責(zé)任本金。前者是本金預(yù)料與本金籌劃編制階段應(yīng)做的工作，后者便是用于本金操縱的本金責(zé)計(jì)制的首要內(nèi)容。

l).責(zé)任單位的劃分責(zé)任本金制的第一步工作，便是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)及職工的工作性質(zhì)和本金發(fā)生的關(guān)系程度，劃分各種不同的責(zé)任單位，并明確各責(zé)任單位可以操縱的本金與費(fèi)用，建立各責(zé)任中位的責(zé)任本金指標(biāo)考核形式和獎(jiǎng)懲處法。

劃分責(zé)任單位的標(biāo)準(zhǔn)不在單位大小，只要管理上可分，責(zé)任?？梢澡b別，勞績(jī)可單獨(dú)考核的單位，大至公司、工廠、部門(mén)，小至科室、班組、個(gè)人都可劃分為責(zé)任單位或責(zé)任者。房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)組織規(guī)模區(qū)別很大，經(jīng)營(yíng)形式也大相徑庭。本金責(zé)任單位的劃分當(dāng)然也不成千篇一律。一般來(lái)講，具有建筑設(shè)計(jì)、施工才能的較大型的開(kāi)發(fā)公司，其責(zé)任單位可劃分為如下幾類：

①物資供給部門(mén)其主要任務(wù)是舉行物資材料購(gòu)買，實(shí)現(xiàn)合理儲(chǔ)蓄；保證按時(shí)、按質(zhì)、按量供給施工生產(chǎn)需要；保證材料物資的安好完整。

物資供給部門(mén)又可根據(jù)概括處境劃分為更小的責(zé)任單位。有些本金指標(biāo)甚至可分解到個(gè)人。如按材料類別區(qū)分為：金屬材料、建筑材料、裝飾材料、車配件等。建筑材料還可細(xì)分為水泥、砂石、磚等。按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為：籌劃、購(gòu)買、倉(cāng)庫(kù)等部門(mén)。

②施工技術(shù)部門(mén)其主要任務(wù)是編制施工組織設(shè)計(jì)方案；貫徹執(zhí)行施工方案中所列的降低本金技術(shù)組織措施；實(shí)時(shí)辦理工程設(shè)計(jì)變更商洽；管理施工進(jìn)度、質(zhì)量，保證按期、按質(zhì)完成任務(wù)等。施工技術(shù)部門(mén)可采取棟號(hào)甚至是區(qū)、片包干的手段將責(zé)仔單位劃分得更小。

③勞出工資部門(mén)勞出工資部門(mén)的主要什務(wù)是加強(qiáng)勞動(dòng)管理，改善勞動(dòng)組織，合理利用人力，嚴(yán)格操縱非生產(chǎn)用工和無(wú)產(chǎn)值用工；加強(qiáng)勞動(dòng)定額管理，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)定額；管理人工本金，記錄工時(shí)，制訂及執(zhí)行降低人工本金措施等。

④開(kāi)發(fā)部門(mén)開(kāi)發(fā)部門(mén)主要任務(wù)是舉行市場(chǎng)分析，承攬開(kāi)發(fā)任務(wù)，參與投標(biāo)招標(biāo)，組織征地拆遷，輔助企業(yè)經(jīng)理舉行工程決策等。開(kāi)發(fā)部門(mén)也可分工程將本金責(zé)任單位劃分得更小。

⑤財(cái)務(wù)分理部門(mén)財(cái)務(wù)部門(mén)的主要任務(wù)是組織、匯總、編制企業(yè)的降低本金籌劃并考核其完成處境，嚴(yán)格本金開(kāi)支范網(wǎng)和財(cái)政紀(jì)律，操縱開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行本金監(jiān)視檢查，實(shí)時(shí)舉行本金核算，開(kāi)展本金分析。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)按各成員分行業(yè)務(wù)將本金指標(biāo)落實(shí)到各業(yè)務(wù)小組或個(gè)人。

⑥經(jīng)營(yíng)部門(mén)經(jīng)營(yíng)部門(mén)主要任務(wù)是經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。主要業(yè)務(wù)有房屋租賃、修繕及房屋銷售。經(jīng)營(yíng)部門(mén)的本金責(zé)任中位應(yīng)按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理對(duì)象盡可能的劃小劃細(xì)。

2).目標(biāo)本金確實(shí)定及分解目標(biāo)本金即經(jīng)營(yíng)本金應(yīng)達(dá)成的預(yù)計(jì)水平。目標(biāo)本金是衡量實(shí)際本金節(jié)超的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)本金通常有如下幾種方法。

①分管法即把公司、分公司、各科室、各部門(mén)的費(fèi)用開(kāi)支籌劃搜集起來(lái)，經(jīng)過(guò)補(bǔ)充、修改審定后，把本金費(fèi)用開(kāi)支籌劃和指標(biāo)分管結(jié)合起來(lái)作為指標(biāo)，然后按責(zé)任本金的劃分分解到三級(jí)各有關(guān)部門(mén)，實(shí)行指標(biāo)分管。這種方法多適用于非定額開(kāi)支的本金費(fèi)用操縱。

②預(yù)算法即對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用支出事先編制預(yù)算，本金開(kāi)支操縱以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，如開(kāi)發(fā)工程的工料費(fèi)開(kāi)支，均以施工預(yù)算為目標(biāo)本金，把工料費(fèi)開(kāi)支水平操縱在施工預(yù)算之內(nèi)。

③定額法對(duì)某些本金工程，如施工管理費(fèi)開(kāi)支、工具消花費(fèi)等，應(yīng)以定額為依據(jù)，制定操縱標(biāo)準(zhǔn)，以此作為目標(biāo)本金，操縱本金開(kāi)支，稱之為定額法。

2、實(shí)施過(guò)程操縱本金形成過(guò)程操縱的內(nèi)容有兩個(gè)。其一是對(duì)本金開(kāi)支范圍及本金開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)視操縱，其二是對(duì)本金籌劃執(zhí)行處境的操縱分析。

1).本金開(kāi)支的監(jiān)視操縱企業(yè)的本金管理部門(mén)，應(yīng)以國(guó)家的有關(guān)規(guī)定和企業(yè)本金籌劃中的目標(biāo)本金、各責(zé)任單位分?jǐn)偟呢?zé)任本金為依據(jù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)本金形成過(guò)程實(shí)施有效監(jiān)視與操縱。監(jiān)視其超定額消耗、超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支、超越本金開(kāi)支范圍以及超過(guò)目標(biāo)本金等方面的處境和問(wèn)題。為此，企業(yè)應(yīng)建立和健全各項(xiàng)本金管理制度，如前述的責(zé)任本金制，還有本金開(kāi)支審批制，材料管理的限額領(lǐng)料制，工具管理的個(gè)人承包制，以舊換新制等等。

2).本金籌劃執(zhí)行處境的操縱分析本金籌劃執(zhí)行處境的操縱，是在經(jīng)營(yíng)本金形成過(guò)程中，通過(guò)對(duì)本金開(kāi)支的差異分析，揭露沖突、予以校正的操縱分析過(guò)程。這種分析一般是本金管理部門(mén)定期舉行的。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，本金差異分析一般包括如下內(nèi)容。

①材料本金差異分析原材料實(shí)際支出偏離籌劃的差異分析。

建筑工程材料費(fèi)用一般占本金總額的6O％以上，加強(qiáng)材料本金差異分析，對(duì)于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本金具有重要意義。材料費(fèi)支出脫離籌劃的偏差由用料數(shù)量變化和材料價(jià)格變化兩片面構(gòu)成。原材料數(shù)量差異是指原材料實(shí)際消耗偏高定額的差異。包括材料質(zhì)量變化、型號(hào)規(guī)格變化、材料加工工藝變更、建筑設(shè)計(jì)變更等引起的原材料用量的增加或裁減。；數(shù)量差異一般是采用定額用料制實(shí)施管理的。定額用料制也叫限額領(lǐng)料制，它要求在施工時(shí)，務(wù)必把材料消耗操縱在該項(xiàng)工程的消耗定額之內(nèi)。定額用料有三種形式：a．按分項(xiàng)工程實(shí)行定額用料。即以施工班組為單位，按不同工種的施工工程實(shí)行定額用料；b．按丁程部位實(shí)行定額用料。即以工程的根基、主體、裝修、設(shè)備安裝等為施工階段，以混合施工隊(duì)伍為用料對(duì)象實(shí)行的定額用料；C．按單位工程實(shí)行定額用料。即對(duì)一個(gè)單位工程的

全部材料用量實(shí)行定額。各定額單位，對(duì)材料使用數(shù)量以定額為依據(jù)實(shí)行“材料定?！?，即包工包料、一次定死、完工結(jié)算。儉約發(fā)獎(jiǎng)，超額扣除。

②材料價(jià)格變化反映廠原材料外購(gòu)實(shí)際價(jià)格與外購(gòu)籌劃價(jià)格的差異，即材料購(gòu)買本金的差異。材料購(gòu)買本金由材料買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、購(gòu)買保管費(fèi)、損花費(fèi)構(gòu)成。材料價(jià)格變化有些對(duì)企業(yè)而言是不成控本金差異，有些是可控本金差異。不成控本金差異，如材料市場(chǎng)價(jià)格的漲落等，是客觀因素造成的，一般按用料對(duì)象分?jǐn)偟絾挝还こ躺先?，有些也可分?jǐn)偟浇ㄖ^(qū)。可控材料本金差異，如購(gòu)買過(guò)程的損花費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等，應(yīng)按責(zé)任單位分?jǐn)倿樨?zé)任本金。按企業(yè)的管理?xiàng)l例舉行處理。

③工資本金差異分析由勞動(dòng)效率和勞出工資構(gòu)成的本金反映的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)本金中的活勞動(dòng)消耗。在本金工程中，它們是以工資本金的形式展現(xiàn)的。由于勞動(dòng)效率的波動(dòng)、勞出工資的變化最終會(huì)引起工資本金的差異。工資本金差異分析是本金操縱分析的重要內(nèi)容。勞動(dòng)效率是指勞動(dòng)的生產(chǎn)效率，即單位時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)某種產(chǎn)品的數(shù)量。鮮明，勞動(dòng)效率越高，單位時(shí)間生產(chǎn)的產(chǎn)品辦越多，每個(gè)單位產(chǎn)品分?jǐn)偟幕顒趧?dòng)消耗越低，產(chǎn)品本金也就越低。因此，提高勞動(dòng)效率是本金管理的重要內(nèi)容。建筑施工及建筑修繕業(yè)的勞動(dòng)效率是用勞動(dòng)定額來(lái)考核的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按核定的勞動(dòng)定額定期檢查分析施工生產(chǎn)班組、工區(qū)乃至分公司勞動(dòng)定額完成處境。

工資本金差異分析的另一項(xiàng)內(nèi)容就是勞出工資基金籌劃的執(zhí)行處境分析。國(guó)家實(shí)行百元產(chǎn)值工資含量包干后，企業(yè)的工資總額隨生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益好壞而浮動(dòng)。不過(guò)對(duì)有些部門(mén)如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，依舊按核定的工作量定編的人數(shù)核定企業(yè)的工資總額。無(wú)論工資總額如何核定，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)編制年度、季度工資基金籌劃。在籌劃執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)定期對(duì)其執(zhí)行結(jié)果舉行階段性的差異分析，結(jié)合本金責(zé)任制，考核各責(zé)任中位工資本金差異。

④間接費(fèi)用差異分析。間接費(fèi)用指企業(yè)管理費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、生產(chǎn)工人的計(jì)時(shí)工資、管理人員工資等。間接費(fèi)用差異包括耗用差異、效益差異和數(shù)量差異三種。

耗用差異反映的是實(shí)際間接費(fèi)用與間接費(fèi)用預(yù)算值的差異。

耗用差異=實(shí)際間接費(fèi)-間接費(fèi)預(yù)算值

效率差異反映的是按定額工時(shí)和實(shí)際耗用工時(shí)制訂的間接費(fèi)用預(yù)算差異。

效率差異=（實(shí)際工作小時(shí)-定額工作小時(shí)）×每小時(shí)固定費(fèi)預(yù)算值

間接費(fèi)用差異=耗用差異+效率差異+數(shù)量差異

對(duì)于自身沒(méi)有建筑施工隊(duì)伍、不具備施工生產(chǎn)才能的某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，以及沒(méi)有修繕維護(hù)隊(duì)伍、不具備房屋修繕才能的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，間接費(fèi)用差異分析往往只舉行第一項(xiàng)，即耗用差異分析。

3).責(zé)任本金的操縱分析實(shí)施責(zé)任本金制的企業(yè)，應(yīng)在本金形成過(guò)程中對(duì)責(zé)任本金的發(fā)生實(shí)行有效的操縱。

責(zé)任本金擰制應(yīng)著重從各責(zé)仔單位內(nèi)部入手，同時(shí)應(yīng)合作公司的協(xié)調(diào)與指導(dǎo)。因而，責(zé)任本金操縱應(yīng)包括公司測(cè)控與各責(zé)任單位自控兩個(gè)層次的操縱分析。

①公司對(duì)責(zé)任本金的操縱公司對(duì)責(zé)任本金的操縱作用主要在于管理、指導(dǎo)、促使、協(xié)調(diào)諸方面。其概括工作包括如下內(nèi)容：

A.推行以質(zhì)量、本金、產(chǎn)量三大指標(biāo)為核心的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；

B.設(shè)立內(nèi)部仲裁機(jī)構(gòu)，實(shí)時(shí)、合理地調(diào)停與裁決各責(zé)任單位間責(zé)、權(quán)、利方面的糾紛；

C.制定內(nèi)部結(jié)算價(jià)格，保證責(zé)任本金核算的正確性；

D.設(shè)立責(zé)任本金統(tǒng)計(jì)核算管理機(jī)構(gòu)；

E.制訂各責(zé)任單位評(píng)價(jià)與考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰手段，加強(qiáng)責(zé)任本金執(zhí)行效果的考核與操縱。

②責(zé)任單位對(duì)責(zé)任本金的操縱責(zé)任單位應(yīng)對(duì)其內(nèi)部發(fā)生的責(zé)任本金施行更直接、更有效的操縱。由于各責(zé)任單位工作性質(zhì)不同、本金責(zé)任內(nèi)容不同，其操縱內(nèi)容與方法自然不一樣。一般來(lái)講，各責(zé)任單位的本金操縱應(yīng)做好如下工作。

A.緊密結(jié)合本單位的工作實(shí)際，制定各種本金降低措施與本金籌劃。如物資供給部門(mén)的材料設(shè)備購(gòu)買本金籌劃、物資保管的損耗率降低措施，施工生產(chǎn)部門(mén)的合理利用原材料、材料綜合利用措施，提高工時(shí)利用率，降低活勞動(dòng)消耗籌劃，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部門(mén)的開(kāi)發(fā)本金降低籌劃等。

B.為每項(xiàng)本金降低籌劃和降低措施制定考核指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)?？己酥笜?biāo)是本金操縱效果的定量描述，考核標(biāo)準(zhǔn)是各指標(biāo)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。為了對(duì)自身的責(zé)任本金操縱效果有客觀的評(píng)價(jià)，各責(zé)任單位應(yīng)按公司規(guī)定的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求，結(jié)合自身工作性質(zhì)進(jìn)一步完善與分解，盡可能分解到概括的工作崗位與責(zé)任者。如管理部門(mén)的管理費(fèi)用指標(biāo)應(yīng)分解到各有關(guān)科室，材料損耗率降低指標(biāo)應(yīng)分解到概括的材料工程或材料倉(cāng)庫(kù)，租賃本金應(yīng)視分工的管轄范圍分降落實(shí)到概括的棟號(hào)。

C.為每項(xiàng)本金降低籌劃和本金操縱標(biāo)準(zhǔn)制訂切實(shí)可行的操縱手段。

責(zé)任單位應(yīng)結(jié)合自己的工作性質(zhì)、責(zé)任本金考核內(nèi)容制訂一整套本金操縱和管理手段。雖然各責(zé)任單位工作性質(zhì)不同，實(shí)施手段各異，但一般來(lái)講，房地產(chǎn)行業(yè)本金責(zé)任單位常