商業(yè)地產(chǎn)論談

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)論談大勢起伏做精品——訪香江國際進展有限公司副總裁潘明朗

拿到最好的地段,做地標性的建筑,成就最好的品質(zhì)。

潘明朗并不認同一些開發(fā)商正在“轉(zhuǎn)向”商業(yè)地產(chǎn)的趨勢,“他們一向在做商業(yè)地產(chǎn),而且很告成,有些開發(fā)商是兩個方向都同時在做,包括住宅和商業(yè)?！?/p>

十年從業(yè)體驗的他,深諳商業(yè)地產(chǎn)之道:商業(yè)地產(chǎn)工程規(guī)劃開頭就把商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的理念引入進來,由于商業(yè)分外專業(yè),其動線、業(yè)態(tài)、人流、商鋪層高、面寬以及物流等的設(shè)計都不同于房地產(chǎn);對于商務寫字樓來說,統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)經(jīng)營的方式更能保證整體的品牌。

相對于上海的市場,北京的商業(yè)地產(chǎn)相比較較平穩(wěn),潘先生更從客戶和投資者的角度分析:低價格的時候,永遠是進入市場添置的良好時機,也是尋求長期回報的最好時機。

“香江國際的工程都是拿到最好的地段,做地標性的建筑,成就最好的品質(zhì)?！睂酒煜碌墓こ?他是這樣的定義?！八凿N售處境分外好,客戶理應是沒有什么可以躊躇,無論他們是追求長期回報或者企業(yè)的品牌?！?/p>

在商業(yè)地產(chǎn)操作上,往往能看出開發(fā)商的實力,有別于小的房產(chǎn)商,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長,資金占用大,后期服務要求高,工建難度大,假設(shè)做稍有瑕疵,就會呈現(xiàn)出來。潘明朗先生也認為這是為什么片面住宅開發(fā)商成長起來之后,才開頭做商業(yè)地產(chǎn)的理由。

香江國際進展有限公司隸屬香港香江國際集團,是對比早進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè),自1995年進軍北京房地產(chǎn)市場,已成港資在京的三大開發(fā)商之一,開發(fā)了位于三元橋的北京國際情誼花園和位于中關(guān)村四通橋畔的數(shù)碼大廈,現(xiàn)在熱銷中的有位于CBD核心區(qū)的標志性建筑集群――北京資產(chǎn)中心、東四十條的南新倉國際大廈、昌平的北京香江別墅工程以及位于常營鄉(xiāng)的世界服裝之窗工程。目前,公司已建地產(chǎn)面積約70萬平米,在建面積約155萬平米,另有近百萬平米的工程正在積極運作中。

香江地產(chǎn)將“創(chuàng)造地段價值”作為公司的核心開發(fā)理念,其中“地段價值”中蘊涵了城市價值、社區(qū)價值、生活價值以及文化價值。創(chuàng)造價值并不單純意味著去追求高價格,而是創(chuàng)造一種綜合的社會價值。

細分北京的商務中心,他指出中關(guān)村寫字樓市場的價格導向主要是受到了IT的產(chǎn)業(yè)鏈條的影響,同時還與工程的區(qū)位和開發(fā)商的市場操作有關(guān),傳統(tǒng)商務地產(chǎn)的高端定位與IT行業(yè)的群體特征是否吻合,對于中關(guān)村而言,這是一個需要探討的問題;在CBD和東二環(huán),客戶群體以商務人群為主,他們的需求走的是高端路線,因此商業(yè)市場依舊有很大的進展?jié)摿Α?/p>

“以前好多人單純的認為CBD就是跨國公司的總部,其實這里也存在著行業(yè)劃分的問題。國外傳統(tǒng)的CBD的定位是大型服務類企業(yè)、金融接洽類的企業(yè)總部的基地。像摩托羅拉這一類制造行業(yè),CBD并不是最適合他們的地方。從普華永道入住北京資產(chǎn)中心就能看出,它們才是CBD的永久客戶?！薄岸h(huán)內(nèi)傳統(tǒng)上就是大型國有企業(yè)的聚集地。在國企改革中,來自資產(chǎn)重組過程中產(chǎn)生的擴張辦公需求以及面臨舊的寫字樓急需升級換代的企業(yè)形象需求和更優(yōu)質(zhì)的辦公需求,好多國有企業(yè)會考慮重置寫字樓。按照傳統(tǒng)的習慣,他們依舊都會選擇留在二環(huán)內(nèi)。而在二環(huán)內(nèi),長安街、金融街、東二環(huán)被視為最具價值的三大地段。長安街主要是國家機關(guān)的聚集地,金融街是中國金融巨頭的聚集地,因此東二環(huán)成為大型國企的唯一選擇。正在成熟的東二環(huán)巨頭商圈恰恰驗證了這一點?！?/p>

潘先生以寫字樓為案例舉行分析。一個精品的寫字樓,理應給企業(yè)供給各方面的支持,這包括五個方面:

第一是形象。企業(yè)并不只是看寫字樓的外觀如何,很重要的一點就是大廈的形象和企業(yè)的文化理念、企業(yè)的價值觀是否一致。譬如說傳統(tǒng)貿(mào)易型企業(yè),它們會選擇氣派的寫字樓,而IT企業(yè),那么更提防以人為本,要求低調(diào)、舒適。其次是效率。一個夢想的寫字樓務必要能夠給企業(yè)供給效率方面的支持。譬如說它所在的位置,交通是否便利,包括大廈內(nèi)部的交通運行系統(tǒng),社區(qū)的交通組織、大廈內(nèi)部的垂直交通系統(tǒng),還包括通訊系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理等,這些都是企業(yè)需求的高效的辦公環(huán)境,企業(yè)會花好多錢用在辦公環(huán)境上。

第三是留住員工。為什么說寫字樓與留住員工有關(guān)系?現(xiàn)代企業(yè)已經(jīng)進入一個以人為本的時代,所以企業(yè)員工,尤其是IT企業(yè)這種以技術(shù)型人才為骨干的企業(yè),員工比資金更重要。一個好的寫字樓或者社區(qū)能構(gòu)成的以人為本的設(shè)計。設(shè)施的舒適性,包括周邊的生活配套設(shè)施,會使員工有一種歸屬感。譬如國貿(mào)商圈,假設(shè)一個員工在國貿(mào)上班,他會認為自己是一名白領(lǐng),這是一種歸屬感和文化依托感。好的寫字樓能幫企業(yè)留住員工。

第四是能為企業(yè)創(chuàng)造商機。好多企業(yè)聚集在一起時,尤其是不同業(yè)態(tài)的企業(yè)在一起時,會形成一個企業(yè)自己的生態(tài)圈。這些企業(yè)在這個生態(tài)圈里可以左右逢緣,創(chuàng)造一種互動的關(guān)系。

第五是具有投資價值。既然企業(yè)是添置寫字樓而不是租賃,那添置的行為本身就構(gòu)成了投資,是一個理財?shù)母拍?。一流的寫字樓具有良好的綜合素質(zhì),作為企業(yè)的固定資產(chǎn),保值、回報有保證。

商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵在于后期運營——訪富華國際集團商務進展總監(jiān)王鐮

中國金融體制或成為中國商業(yè)地產(chǎn)進展的軟肋。

富華國際集團是集房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等業(yè)務于一身的實業(yè)集團,除住宅開發(fā)外,投資開發(fā)與經(jīng)營的商業(yè)類別涉及:寫字樓、商務俱樂部、服務式公寓、私人博物館、酒店領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營是集團最重要的業(yè)務之一。

有別于其它開放商以銷售為主的模式,富華國際集團既是開發(fā)商,又是實業(yè)投資商。該集團已完成開發(fā)并持有的工程有位于長安街的長安大廈、位于金寶街的綺麗大廈、金寶大廈共三幢甲級寫字樓以及位于王府井的高檔服務式公寓麗苑公寓,長安俱樂部和中國紫檀博物館,這些商業(yè)地產(chǎn)工程目前早已投入正常運營,不斷產(chǎn)生效益,為集團的持續(xù)進展供給了穩(wěn)定的收入,可以說商業(yè)地產(chǎn)在集團地位舉足輕重。

對于一些企業(yè)來說,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作本金遠遠高于住宅地產(chǎn),業(yè)內(nèi)人士說,某些中心地塊,開發(fā)本金甚至高于市場認可的出售本金。那么富華國際集團是怎么操作商業(yè)地產(chǎn)到熟捻的程度并獲得持續(xù)的回報呢?《選址》就此問題,采訪了富華國際集團商務進展總監(jiān)王鐮。同時長期從事金融投資接洽的富華行物業(yè)管理有限公司的副總經(jīng)理張正平先生,就相關(guān)金融政策舉行解讀。

王鐮強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)運營比開發(fā)重要,強調(diào)有自有產(chǎn)權(quán)的整體運營優(yōu)于小業(yè)主分割式運營,強調(diào)囑托專業(yè)機構(gòu)運營優(yōu)于自我運營,強調(diào)長期品牌運營優(yōu)于短期利潤回收運營。張正平先生更強調(diào)將來中國金融體制是否完善并能否與國際接軌很大程度上抉擇了中國商業(yè)地產(chǎn)的遠景。

充沛的商業(yè)回報

《選址》:在企業(yè)的戰(zhàn)略進展層面上,商業(yè)地產(chǎn)對于貴公司的意義如何?貴公司對商業(yè)地產(chǎn)的預期是什么?

王鐮:

目前我們開發(fā)并持有的眾多商業(yè)地產(chǎn)工程,并非一朝一夕完成的。我們在開發(fā)完第一個工程長安大廈并投入寫字樓出租和俱樂部業(yè)務運營后,等這個工程開頭發(fā)揮其資產(chǎn)資金效應后在此根基上我們持續(xù)開發(fā)其次個工程,依此類推,我們用十多年才累積完成開發(fā)了眾多營運中的商業(yè)地產(chǎn)工程,這樣做好處不言而喻,就是充分發(fā)揮已投入出租運營的工程的資產(chǎn)資金效應,有效地為后續(xù)的工程供給所需的資金,促使我們集團穩(wěn)步進展,從過去十多年的開發(fā)閱歷來看,我們的路走對了。

正是在眾多運營中的商業(yè)地產(chǎn)工程的強有力支持下,我們開頭投資在酒店業(yè),我們自行開發(fā)的位于金寶街的麗亭商務酒店(ParkPlazaHotel)和國際超五星級麗晶酒店(RegentHotel),分別將在今年底和明年開業(yè)。我們聘請了國際知名的酒店管理公司作專業(yè)管理,酒店開業(yè)后我們集團業(yè)務將更多元化?？偠灾?商業(yè)房地產(chǎn)工程是我們集團主流產(chǎn)業(yè),我們選擇持續(xù)持有并自己經(jīng)營,有兩個期望值:第一,就是全體工程均位于北京市黃金地帶,我們在開發(fā)過程中也分外提防產(chǎn)品品質(zhì),所以我們認為他們都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),長期持有可望升值;其次,我們用于出租的資產(chǎn)的租戶大多屬高端客戶,租期長,租值不菲,期望可為我們帶來長期穩(wěn)定豐厚的收益,從過去的閱歷來看,我們并非盲目樂觀,而是有根據(jù)的。

《選址》:目前地產(chǎn)融資(基金)是議論得分外熱的話題,請問,貴公司加重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是否亦是為此作打定?

張正平:

中國有房地產(chǎn)開發(fā)公司近三萬家,能上市籌集資金的公司不過幾十家,所以中國房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴重憑借金融機構(gòu)貸款,融資渠道過于單調(diào)。自03年中國家對房地產(chǎn)貸款宏觀調(diào)控以來,銀根緊縮,中國式的REITIS的概念應運而生,至目前成為房地產(chǎn)融資最熱門的話題,REITIS這種新的金融產(chǎn)品在中國展現(xiàn),既可舒緩緊縮的銀根,成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充者,又可以降低金融機構(gòu)(主要是銀行)的風險。

中國REITIS的展現(xiàn)僅僅是近年的事與海外REITIS展現(xiàn)經(jīng)過百余年的完善對比,仍有不少東西需要完善,因此中國