新買房屋漏水而拒交物業(yè)費

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案例介紹：

胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順遂入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季到臨，幾場大雨之后，胡女士察覺天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然進展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂舉行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后打定換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。

胡女士認為自己添置房屋就為了居住，現(xiàn)在由于漏雨無法居住，并且自己舉行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以打定不再交納其次年的物業(yè)管理費和供暖費。

開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也容許賠償胡女士片面經(jīng)濟損失，但是他們認為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

物業(yè)管理公司認為自己實時聯(lián)系修理房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，假設(shè)胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法采納，并且，由于這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，假設(shè)胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。

由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是特別斷定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師接洽，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費。

律師分析：

胡女士不能直接向物業(yè)管理公司看法抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)一致的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.

開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，由于房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責任對胡女士負有債務(wù);

胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，假設(shè)物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務(wù);

關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當依照執(zhí)行，假設(shè)胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務(wù);

開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開頭看法抵消是不妥的，由于開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當事人互負到期債務(wù)的條件。

判決結(jié)果：

最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者片面轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的處境下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。

本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

點評：

經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析領(lǐng)會各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩