提前歸貸收取違約金探討

本文格式為Word版，下載可任意編輯——提前歸貸收取違約金探討對(duì)提前歸貸收取違約金的探討

一、對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金提出的背景

1、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的投放已經(jīng)形成規(guī)模。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持體驗(yàn)了三個(gè)階段，1992-1993年房地產(chǎn)熱之前，商業(yè)銀行按照其經(jīng)營(yíng)批發(fā)貸款業(yè)務(wù)的慣性將信貸資金投向經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的法人客戶，房地產(chǎn)熱終止后泡沫的破碎，給商業(yè)銀行帶來(lái)了相當(dāng)?shù)膿p失。此后至1998年的五六年間銀行開(kāi)頭嘗試將信貸資金投向個(gè)人按揭領(lǐng)域，但受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、收入水平和房提升程的影響，這一領(lǐng)域的貸款在商業(yè)銀行的信貸總投入中還沒(méi)有形成規(guī)模。1998年之后的4年左右時(shí)間里，隨著房改的全面推進(jìn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，商業(yè)銀行的住房貸款實(shí)現(xiàn)了跨越式的進(jìn)展，至2022年，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額突破5000億元，當(dāng)年新增量突破2000億元，2022年一季度余額接近6000億元，住房貸款，尤其是個(gè)人住房貸款已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行信貸資金投入，尤其是新增貸款投放的重要領(lǐng)域。

2、大量提前還款問(wèn)題困繞商業(yè)銀行。2022年是我國(guó)繼“房地產(chǎn)熱”以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展最為“火爆”的一年，是全國(guó)城鎮(zhèn)竣工樓盤最多的一年，也是商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人按揭領(lǐng)域投入最大的一年。自2022年2月21日降息開(kāi)頭，伴隨著大量添置期房的客戶順?biāo)烊胱⌒戮硬⒛玫疆a(chǎn)權(quán)證書，消釋了“爛尾樓”的憂慮，本來(lái)就存在不愿負(fù)債的心理因素的借款人因不能馬上享受到降息的優(yōu)待(個(gè)人住房貸款遇利率調(diào)整于次年1月1日起才按照調(diào)整后的利率計(jì)息)，在經(jīng)濟(jì)條件允許的處境下開(kāi)頭大量歸還銀行按揭貸款。根據(jù)某國(guó)有商業(yè)銀行的反映，1-5月該行在北京、浙江兩地的一級(jí)分行個(gè)人住房貸款收回再貸數(shù)額比去年同期分別增長(zhǎng)了97％和50％，1季度浙江分行個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放17.6億元，收回再貸10.5億元，其中提前還款額為6.3億元，占累計(jì)發(fā)放額的35.8％，占收回再貸額的60％；北京分行某支行一天接到的提前還款額就達(dá)成了3000多萬(wàn)元。由于客戶的提前還款，商業(yè)銀行務(wù)必為這些意外回流的資金探索新的出路，同時(shí)，由于利息的下降，商業(yè)銀行的收益也受到了相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

3、對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金的法律根基。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，作為合同履行的兩個(gè)根本原那么之一的全面履行原那么(又稱正確履行原那么或適當(dāng)履行原那么)，是指合同依法成立后，當(dāng)事人雙方務(wù)必嚴(yán)格按照合同規(guī)定的標(biāo)的、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)、履行方式等全體條款全面完成各自承受的合同義務(wù)的原那么，全面履行原那么是合同履行的最根本要求。當(dāng)事人假設(shè)不遵守全面履行原那么，使合同中的任何一個(gè)條款未能按合同規(guī)定得到履行，都構(gòu)成違約行為，應(yīng)依法被迫究違約的責(zé)任。提前歸還按揭貸款變更了合同的履約期限和報(bào)酬，理應(yīng)視作一種違約行為，銀行作為無(wú)過(guò)錯(cuò)一方，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱_定賠償。

《合同法》還規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，假設(shè)債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加了費(fèi)用，有關(guān)費(fèi)用應(yīng)由債務(wù)人承受。根據(jù)這一規(guī)定，各商業(yè)銀行在個(gè)人按揭貸款合同中均做出了“借款人需征得貸款行同意方能提前歸還貸款”的規(guī)定，但由于商業(yè)銀行作為服務(wù)性企業(yè)的特殊地位，為了穩(wěn)定與客戶的合作關(guān)系，極少有不同意客戶提前還款的處境發(fā)生。由于目前對(duì)提前還款的費(fèi)用問(wèn)題沒(méi)有明確商定，這就使銀行在這一問(wèn)題上，失掉了自我養(yǎng)護(hù)的有力武器，意外回流的資金積壓所造成的損失和增加探索新客戶的費(fèi)用都沒(méi)有得到補(bǔ)償。綜合以上三個(gè)方面的處境，商業(yè)銀行“對(duì)提前歸還的個(gè)人按揭貸款收取違約金”的看法實(shí)際上反映了銀行依據(jù)法律規(guī)定養(yǎng)護(hù)自身利益，更積極地把握資金滾動(dòng)的期望。

三、對(duì)提前還款行為收取違約金對(duì)銀行的影響

1、由于商業(yè)銀行沒(méi)有對(duì)客戶提前還款的制約手段，在防范利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中完全處于被動(dòng)的地位。對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金可以限制片面因利息變動(dòng)而產(chǎn)生的提前還款，穩(wěn)定商業(yè)銀行的預(yù)期收益。

根據(jù)中央銀行規(guī)定，個(gè)人住房貸款遇利率調(diào)整于次年1月1日起按新利率執(zhí)行，假設(shè)利率下降，片面客戶會(huì)因不能立刻享受利率下調(diào)的優(yōu)待而歸還貸款；如遇利率上浮，借款人因資金本金上升，亦會(huì)爭(zhēng)取提前還款。在前一種處境下，銀行在相對(duì)較高的利率水平下支付了相映的籌資本金，卻不能按預(yù)期回收資金，同時(shí)還要重新支付探索新客戶的費(fèi)用；在后一種處境下，利率的上升導(dǎo)致信貸資金的投放壓力增大，由于銀行在采納儲(chǔ)蓄方面對(duì)比被動(dòng)，輕易導(dǎo)致資金的積壓。當(dāng)前，我國(guó)資本市場(chǎng)仍不興隆，國(guó)內(nèi)銀行尚無(wú)按揭證券化的先例，存貸款利率又由中央銀行統(tǒng)一規(guī)定，且存款利率和個(gè)人住房貸款利率均按固定利率執(zhí)行，不成浮動(dòng)，這些客觀條件都在確定程度上限制了商業(yè)銀行以技術(shù)手段回避利率風(fēng)險(xiǎn)，改善自身資產(chǎn)的滾動(dòng)性和收益的才能。對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款適當(dāng)收取確定比率的費(fèi)用，有利于商業(yè)銀行回避利率風(fēng)險(xiǎn)，使其滾動(dòng)性保持在適當(dāng)水平，穩(wěn)定存貸比例。從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面看，片面添置期房的客戶由于惦記期房“爛尾”而盡可能利用銀行信貸資金舉行樓款的支付，一旦購(gòu)房人與進(jìn)展商發(fā)生糾紛，購(gòu)房人即展現(xiàn)違約傾向，實(shí)際上將開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。設(shè)定一個(gè)合理的提前歸還按揭貸款的違約金比率有利于改善當(dāng)前個(gè)人住房按揭領(lǐng)域借款人與貸款人雙方風(fēng)險(xiǎn)與收益的承受不對(duì)等的現(xiàn)狀。

2、對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取確定比率的費(fèi)用符合商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中應(yīng)表達(dá)的“每一步服務(wù)都應(yīng)具備增值才能”的國(guó)際慣例，有利于商業(yè)銀行改善收入布局，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著商業(yè)銀行業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷拓展，利息收入在銀行收入中所占比重不斷下降。如何對(duì)金融產(chǎn)品舉行合理設(shè)計(jì)以提高其增殖才能，改善銀行的收入布局已成為商業(yè)銀行面臨的重要課題。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行在向個(gè)人客戶供給的個(gè)人住房貸款服務(wù)中，只按照央行規(guī)定利率收取利息作為回報(bào)。利息的本質(zhì)，是借貸資本的收益，鮮明，目前國(guó)內(nèi)銀行在信貸業(yè)務(wù)中的收入結(jié)

構(gòu)導(dǎo)致利息中的相當(dāng)一片面用來(lái)彌補(bǔ)的是銀行的服務(wù)、經(jīng)營(yíng)本金，資本的收益沒(méi)有得到充分補(bǔ)償，這種收入、費(fèi)用布局降低了銀行的收益才能，提高了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。改善銀行的收入布局，合理收取服務(wù)費(fèi)用，符合現(xiàn)代商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的要求。

3、對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金在短期內(nèi)可能對(duì)信貸資金的投放構(gòu)成不利影響。長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)金融服務(wù)領(lǐng)域形成了以利息為主的費(fèi)用支付形式，商業(yè)銀行很少對(duì)客戶直接收取其他形式的服務(wù)費(fèi)用。外資銀行對(duì)低于5000美元的個(gè)人賬戶收取賬戶管理費(fèi)，對(duì)取現(xiàn)收取交易費(fèi)在國(guó)內(nèi)客戶中引起猛烈反響的事實(shí)說(shuō)明，國(guó)內(nèi)個(gè)人客戶普遍已習(xí)慣了銀行供給的“免費(fèi)大餐”。因此，對(duì)提前歸還的按揭貸款收取違約金在短期內(nèi)會(huì)對(duì)借款人在心理上形成確定的壓力，會(huì)使片面存在提前還款傾向的借款人壓縮借款額，在短期內(nèi)勢(shì)必對(duì)信貸資金的投放形成壓力。

三、推行對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金工作應(yīng)留神的幾個(gè)問(wèn)題

1、作好前期調(diào)查、測(cè)算工作，確定合理的違約金計(jì)算方式和比率。對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金，涉及到各家商業(yè)銀行和數(shù)量浩瀚的潛在客戶，費(fèi)率的設(shè)定將對(duì)潛在客戶向?qū)嶋H客戶的轉(zhuǎn)化產(chǎn)生重大影響。因此，在充分做好前期調(diào)查、測(cè)算的根基上，設(shè)計(jì)合理的違約金計(jì)算方式、費(fèi)率及調(diào)整方式，將有利于政策轉(zhuǎn)型期保持穩(wěn)定的客戶數(shù)量和貸款投放量，裁減政策轉(zhuǎn)型期間商業(yè)銀行信貸資金投放和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。違約金的合理設(shè)定，將使銀行增加新的有效調(diào)控手段。

2、對(duì)提前歸還的個(gè)人住房貸款收取違約金或服務(wù)費(fèi)用要求貸款機(jī)構(gòu)提高服務(wù)水平。

根據(jù)對(duì)目前供給個(gè)人住房貸款服務(wù)的片面商業(yè)銀行的了解，各家商業(yè)銀行對(duì)客戶供給的提前還款服務(wù)普遍存在不模范處境，多數(shù)商業(yè)銀行都不對(duì)客戶供給歸還貸款本金和利息的清單，個(gè)別商業(yè)銀行在客戶提前還款的處境下，沒(méi)有嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么“對(duì)年、對(duì)月、對(duì)日”核算剩余本金產(chǎn)生的利息。假設(shè)銀行對(duì)提前歸還個(gè)人住房貸款的客戶收取相應(yīng)的違約金或服務(wù)費(fèi)用，就要求商業(yè)銀行務(wù)必完善相應(yīng)的服務(wù)環(huán)節(jié)，模范操作流程，養(yǎng)護(hù)客戶的知情權(quán)。

另一方面，當(dāng)前在個(gè)人住房貸款領(lǐng)域，各家商業(yè)銀行供給的普遍是無(wú)差異的還款籌劃，即依據(jù)貸款總額和期數(shù)平均調(diào)配各期歸還的本金(或本息)，假設(shè)銀行對(duì)提前歸還個(gè)人住房貸款的客戶收取相應(yīng)的違約金或服務(wù)費(fèi)用，那么應(yīng)考慮扶助客戶制定符合客戶自身經(jīng)濟(jì)條件變化的還款籌