畢業(yè)論文-地產(chǎn)

引言隨著我國人口增加、城市化進程的加快，工業(yè)地產(chǎn)的地位越來越顯得重要，如何利用好現(xiàn)在的發(fā)展機遇成為一個十分迫切的問題。現(xiàn)狀要求工業(yè)地產(chǎn)必須完善發(fā)展方式，加強企業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)系，提高工業(yè)用地的利用率。國內(nèi)外對地產(chǎn)開發(fā)的研究主要集中在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)的研究目前還比較空白，研究武漢市工業(yè)地產(chǎn)這一項目具有重要的現(xiàn)實意義和實際價值。1工業(yè)地產(chǎn)理論基礎(chǔ)1.1工業(yè)地產(chǎn)的含義和主要物業(yè)類型工業(yè)地產(chǎn)的含義：工業(yè)地產(chǎn)是指在工業(yè)類土地的使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，工業(yè)用地是住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地[1]。它是在新經(jīng)濟，新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)制造廠房、物流倉儲、工業(yè)研發(fā)樓宇和港口為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)于19世紀(jì)80年代的英國，其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，在基礎(chǔ)設(shè)施齊備的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共性服務(wù)需求。1945年后很多國家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略中[2]。但是一直到1970年以后，工業(yè)地產(chǎn)在很多方面才慢慢變得成熟起來并得益于當(dāng)時利好的市場環(huán)境開始步入正軌發(fā)展。相對于資本主義國家，中國的工業(yè)地產(chǎn)起步較晚，最早發(fā)展的也多是適應(yīng)紡織業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)品很單一。但是中國不斷出臺鼓勵工業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策吸引外資進入內(nèi)地市場，而且國內(nèi)還能源源不斷的提供極為廉價的勞動力，這一切使得很多國家將他們的產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移，以獲取更為豐厚的利潤。外國工業(yè)的不斷涌入，刺激了國內(nèi)對工業(yè)地產(chǎn)的需求量，也對工業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量提出了更高的要求，這些都促進了中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前中國的“世界制造工廠”的地位還會持續(xù)下去。近年來，中國城市化進程的加快，便捷的交通將全國聯(lián)成一體，一線城市地價一直上漲，工業(yè)地產(chǎn)不堪高昂地價的重負(fù)，陸續(xù)退居到二三線城市。二三線城市優(yōu)惠的稅收政策和支持工業(yè)發(fā)展政策也成了工業(yè)地產(chǎn)快速成熟起來的催化劑。工業(yè)地產(chǎn)的主要物業(yè)類型：（1）物流倉儲類的工業(yè)地產(chǎn)選址大多比較便利，一般集中建設(shè)在靠近海港、內(nèi)陸港等地區(qū)，或是公路和鐵路運輸發(fā)達(dá)區(qū)域。目前主要分布于長三角、環(huán)渤海和珠三角區(qū)域中的主要城市及沿海開放城市。武漢地區(qū)的物流倉儲地產(chǎn)主要包括舵落口物流基地、楊泗港物流基地、丹水池物流基地和陽邏物流園區(qū)四大物流基地，并且其相應(yīng)的物流基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)方面也已經(jīng)比較完善[3]。隨著經(jīng)濟的逐年增長，武漢地區(qū)對高層次的物流園區(qū)的需求量仍然會加大，預(yù)計未來物流倉儲的市場需求量在年均增長20%以上，特別是陸路交通物流倉儲。由于物流園區(qū)的特殊性和工程大，以及需要政府的眾多部門相互配合，所以物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)離不開政府的推動、協(xié)調(diào)支持和對相關(guān)重要資源的整合[4](2)工業(yè)研發(fā)樓宇主要選擇在城市經(jīng)濟中心建設(shè)，國家鼓勵自主研發(fā)，許多研發(fā)型的工業(yè)樓宇都是政府的扶持下建設(shè)，享有一些優(yōu)惠政策，最終都是朝著專業(yè)化、自主化的園區(qū)方向發(fā)展。（3）工業(yè)廠房的分布相對比較分泛，主要集中于制造業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但隨著中國制造業(yè)和引進外資政策的變化，市場供不應(yīng)求，目前政策對工業(yè)廠房用地已相對有些限制。1.2工業(yè)地產(chǎn)的特征（1）工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大。（2）專業(yè)性強，與產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求。（3）區(qū)域性強，不斷趨于高端化。由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強，致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)化程度是影響工業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵因素，同時工業(yè)地產(chǎn)也有利于區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈的完善和資源的整合。中國的開發(fā)區(qū)是由國家劃定適當(dāng)?shù)膮^(qū)域,進行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),集中興辦一兩項產(chǎn)業(yè),同時是給予相應(yīng)的扶植和優(yōu)惠待遇,有的是為了推動科學(xué)研究,開發(fā)高技術(shù)產(chǎn)業(yè),故又稱為技術(shù)開發(fā)區(qū)，有的是為了引進外資,擴大出口,故又常常把這一類經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與出口加工區(qū)相提并論[5]。（4）收益較高，投資回報穩(wěn)定。工業(yè)地產(chǎn)在我國起步較晚，目前市場競爭不夠充分，并且其可以憑借定制銷售和長期租賃的方式獲得較為穩(wěn)定的收入。（5）工業(yè)地產(chǎn)必須與政策相結(jié)合來發(fā)展。由于工業(yè)地產(chǎn)是大體量同時開發(fā)，因而必須考慮戰(zhàn)略性決策：包括如何獲取土地，繼而如何實現(xiàn)一，二級土地開發(fā)，產(chǎn)品研發(fā)以及市場對產(chǎn)品的接受程度等。不少地方政府為了能引進知名的大開發(fā)商，在土地價格及稅收上讓步就是希望能帶來長期的稅收和土地增值回報[6]。2武漢市工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況2.1武漢市區(qū)域概況武漢市位于長江中游地區(qū)，是長江和漢江的交匯處，包括江漢平原的東部。東起新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西至蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南靠江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，最北端為黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村。市區(qū)被漢江和長江分成武昌、漢口、漢陽三個區(qū)域，也就是武漢三鎮(zhèn)。武漢周邊依次分布有黃州、鄂州、大冶、咸寧、嘉魚、洪湖、仙桃、漢川、孝感、大悟、紅安、麻城等12個市、縣。做為中部地區(qū)重點經(jīng)濟中心城市的武漢，也是全國重要的交通樞紐地區(qū)，與長沙、鄭州、洛陽、南昌、九江、合肥、南京等大中城市相距700公里以內(nèi)，與京、津、滬、穗(廣州)、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右[7]。從國內(nèi)各不同地區(qū)乘坐特快火車在10小時左右均可到達(dá)武漢，近年來高鐵建設(shè)的加快和城際軌道交通的陸續(xù)開通更是縮短了區(qū)域時間，使得武漢的交通樞紐地位先得更為重要。在常住人口方面，2013年達(dá)到1022萬人，相對于2012年增加了10萬人左右。而城市居民的人均年可支配收入為29821.22元，比2012年同比增加了10.2%。2.2武漢市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況武漢市目前的工業(yè)示范園區(qū)，規(guī)劃總面積達(dá)380.52平方公里，據(jù)統(tǒng)計，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園在“十二五”期間的工業(yè)總產(chǎn)值將超過百億元。2013年，武漢市工業(yè)投資首次突破2000億元大關(guān)，共完成工業(yè)投資2258.07億元，同比增長32.8%，占全市投資總額的比重為37.6%，比上年同期提高3.8個百分點。在全國15個副省級城市中，完成的投資總量僅次于南京和青島，相對于2012年的第五名前進了兩位，在完成的投資總量的增長速度上也僅僅次于西安和哈爾濱，排在第三位[8]。在工業(yè)投資方面，完成投資額最大的是裝備制造業(yè)，為635.09億元，同比2012年增長42.9%，而投資額增速最快的是食品煙草業(yè)，同比2012年增長75.5%，其投資總量為142.97億元。其余的主要產(chǎn)業(yè)如電子信息業(yè)同比增長71.1%，總投資完成191.69億元，石油化工業(yè)同比下降37.0%，完成投資額僅為104.81億元，汽車及零部件業(yè)同比增長57.1%，完成投資480.11億元。工業(yè)投資的穩(wěn)步增長和發(fā)展也給作為工業(yè)發(fā)展基地的工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良機，如圖1和圖2圖1.武漢市2013年地價水平圖2.武漢市2013年地價水平變化情況在2013年，武漢市房地產(chǎn)不同用地的地價水平上，商業(yè)類地價水平依然最高，但其增長速度不穩(wěn)定，尤其是第三季度后增長明顯放緩，而綜合類用地和住宅類用地在第三季度后均出現(xiàn)了增速下降的跡象。相比較綜合類用地、商業(yè)用地和居住用地，工業(yè)用地的地價水平最低，但其增長速度比較穩(wěn)定，且呈現(xiàn)上升趨勢。2013年以來，武漢有近40個工業(yè)地產(chǎn)項目投入市場，包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、物流基地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地等[9]。其中，以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主要產(chǎn)品的項目有11家，物流基地2家，其余項目則以產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地為主，現(xiàn)選取其中5個項目（表1）進行分析，可以看出工業(yè)地產(chǎn)的配比朝著削弱住宅、公寓和簡單粗超的廠房向增加商鋪、寫字樓和倉儲用途的配比，說明武漢的工業(yè)地產(chǎn)正在想辦法擺脫早期粗放圈地及工業(yè)廠房發(fā)展階段，步入以總部基地、研發(fā)中心等為代表的第四個發(fā)展階段[10]。表1.武漢市部分工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品配比項目名稱總建筑面積㎡商鋪寫字樓公寓住宅酒店倉儲廠房漢口北國際商品交易中心380萬60%3%3%－2%32%－四季美農(nóng)貿(mào)城300萬56%2%1%－1%40%－佳海都市工業(yè)城150萬10%10%－－－30%50%中國家俱CBD300萬58%5%2%－2%18%15%中部慧谷70萬8%50%－35%7%－－產(chǎn)業(yè)園區(qū)和總部基地的工業(yè)地產(chǎn)可為入駐企業(yè)提供生產(chǎn)、研發(fā)、物流、辦公、生活、娛樂等多種需求全套解決方案，由此也提升了產(chǎn)品的復(fù)合價值，滿足了客戶的全方位需求[11]。這些產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢將不斷推動提升武漢這座城市的綜合競爭實力和競爭優(yōu)勢。一些大型工業(yè)地產(chǎn)項目為促進武漢市的經(jīng)濟增長和改善城市面貌帶來了巨大的貢獻，如光谷聯(lián)合開發(fā)的光谷軟件園項目，體現(xiàn)的是一種開放的、便捷的城市形態(tài)，它不僅會發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集的功能，而且將發(fā)揮城市功能聚集，是宜人的、可持續(xù)性的；其次，因為多種類型企業(yè)的聚集，會形成“雜交”效應(yīng)，它比傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)更有生氣，更有活力；整體而言，光谷軟件園整體入駐企業(yè)將超過400家，新增就業(yè)5萬人，年營業(yè)額120億元，稅收5億元。另外，東湖高新集團開發(fā)的國際企業(yè)中心也值得一提，通過對國際企業(yè)中心園區(qū)內(nèi)140多家企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中大約100多家企業(yè)的總產(chǎn)值之和達(dá)到15億至20億之間。這些企業(yè)規(guī)模雖然不大，但幾乎都是從事研究、生產(chǎn)高科技、高附加值的產(chǎn)品。產(chǎn)品特色相對不明顯，產(chǎn)業(yè)競爭力弱。受開發(fā)時序、開發(fā)條件和開發(fā)主體的限制，都市工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特色不強，容易被替代，尤其是在培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的過程中，品牌建設(shè)重視不夠，市場拓展中品牌的集聚力和幅射力不強[12]。面對市場競爭日益激烈,要想從根本上提升武漢工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力,保持長期的競爭優(yōu)勢,還需要對工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力[13]進行分析和評價,并對其核心競爭力進行培育,打造和提高企業(yè)的核心競爭力,這是武漢工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的必由之路。工業(yè)地產(chǎn)是以發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施以及工業(yè)科技項目為主導(dǎo),它追求長期效益。必須做到質(zhì)量好、工期短、價格平、設(shè)計方案好、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理佳才能贏得市場[14]。就武漢工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的發(fā)展情況,必須走大規(guī)模開發(fā)和強強聯(lián)合之路。根據(jù)武漢工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2009-2015），武漢要重點打造東南、東北、西南、西北四大產(chǎn)業(yè)板塊（表2），構(gòu)建以三環(huán)線和外環(huán)線間環(huán)狀區(qū)域為核心先進制造業(yè)發(fā)展帶。到2015年，武漢市六個遠(yuǎn)城區(qū)加洪山區(qū)（表3）人均GDP將增一倍，工業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元。新增就業(yè)16萬人。表2.武漢市四大產(chǎn)業(yè)板塊及其特點板塊名稱區(qū)域范圍特點東南板塊江夏區(qū)和洪山南部以武漢東湖高新區(qū)和武漢化工新城為核心增長極，圍繞80萬噸乙烯、富士康、中芯國際、

武鋼、國家級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的配套需求，重點布局新型顯示、新一代移動通信、生物醫(yī)藥、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空間信息等產(chǎn)業(yè)東北板塊新洲區(qū)以武漢新港為核心增長極，圍繞武鋼江北基地、武船重工、西門子、阿海琺等配套需求，重點布局鋼材深加工和橋梁鋼結(jié)構(gòu)、新能源、新材料、重型變壓器和港口物流等產(chǎn)業(yè)西南板塊蔡甸、東西湖和漢南以武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心增長極，重點布局汽車零部件、新能源汽車、新型顯示、日化輕工等產(chǎn)業(yè)西北板塊東西湖區(qū)北部和黃陂區(qū)以臨空經(jīng)濟區(qū)為核心增長極，圍繞東西湖保稅物流中心、漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)和臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園等功能區(qū)，重點布局臨空制造、電子信息、環(huán)保和食品加工業(yè)等工業(yè)園區(qū)的概念起源于二戰(zhàn)后的西方國家，但由于工業(yè)園區(qū)在各國的發(fā)展差異較大，直到現(xiàn)在工業(yè)園區(qū)也沒有一個統(tǒng)一的定義。聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署(UNEP)認(rèn)為：工業(yè)園區(qū)是在一大片的土地上聚集若干工業(yè)企業(yè)的區(qū)域。我國有關(guān)學(xué)者認(rèn)為：工業(yè)園區(qū)是指一個國家或者一個區(qū)域的政府，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展階段和自身經(jīng)濟發(fā)展的要求，通過行政的、市場的手段，集聚各種生產(chǎn)要素，并在一定的空間范圍內(nèi)進行科學(xué)整合，使之成為功能布局優(yōu)化、結(jié)構(gòu)層次合理、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的工業(yè)聚集發(fā)展區(qū)或者產(chǎn)業(yè)集群。因此，工業(yè)園區(qū)還是一個比較寬泛的概念，但是可以將此理解為一般是指各地政府根據(jù)地方工業(yè)發(fā)展水平，為發(fā)展區(qū)域(國家)經(jīng)濟，按照經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，尤其是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的客觀要求，在一定的地域空間范圍內(nèi)，通過集中配置基礎(chǔ)設(shè)施并制定一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策，吸引或引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)向該地域集聚的一種產(chǎn)業(yè)空間組織形式。工業(yè)園區(qū)通常具有明確的空間界限，具有不同的行政歸屬，并以不同等級的城鎮(zhèn)為依托，以滿足各種相關(guān)服務(wù)需求。所以，在有的地方稱為“開發(fā)區(qū)”的空間區(qū)域，也是屬于工業(yè)園區(qū)的范疇[15]。集群政策是指政府的所有開發(fā)和支持集群在某一特定領(lǐng)域的努力[16]，工業(yè)園區(qū)發(fā)展的速度和健康與否與政府的政策導(dǎo)向息息相關(guān)。表3.武漢市七個區(qū)工業(yè)增長點各有側(cè)重：區(qū)域區(qū)域特點蔡甸區(qū)打造全國重要的顯示器生產(chǎn)基地和日化用品生產(chǎn)基地，依托武漢冠捷、絲寶集團兩大龍頭企業(yè)，對接武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的配套要求，重點發(fā)展通訊電子、汽車零部件、日用化工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)江夏區(qū)緊密對接?xùn)|湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和國家級生物產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，構(gòu)建與臨近龍頭企業(yè)富士康、中芯國際的配套企業(yè)集群，將江夏區(qū)打造成省內(nèi)最具活力的武漢南部經(jīng)濟帶，成為省內(nèi)現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)與配套基地，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電子信息、生物醫(yī)藥、機械裝備制造東西湖區(qū)依托東西湖區(qū)國家循環(huán)經(jīng)濟試點園區(qū)、保稅物流中心和臨空經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，重點發(fā)展食品及煙草加工、機電和電子信息、環(huán)保等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)漢南區(qū)對接武漢市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，圍繞長利玻璃、非凡電源、東風(fēng)鴻泰、黃鶴農(nóng)機等優(yōu)勢企業(yè)和項目，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為汽車零部件、機械裝備制造黃陂區(qū)充分利用坐擁天河國際機場、發(fā)展臨空經(jīng)濟的有利條件，依托漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)和臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為臨空制造、輕工及新型建材、食品加工新洲區(qū)依托武漢新港優(yōu)勢，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為鋼材深加工和橋梁鋼結(jié)構(gòu)、機械裝備制造洪山區(qū)（臨三環(huán)線附近及以外區(qū)域）充分發(fā)揮葛化集團、長動集團和馬應(yīng)龍藥業(yè)三大龍頭企業(yè)的引領(lǐng)優(yōu)勢，重點發(fā)展生物醫(yī)藥、精細(xì)化工和機械裝備三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育新一代移動通信、新能源、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)根據(jù)開發(fā)級別，可以將武漢的工業(yè)園項目分為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和市級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，每個級別的開發(fā)區(qū)的代表項目如下：國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；東西湖海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：吳家山臺商工業(yè)園；陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；江夏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；蔡甸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；漢南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市級都市工業(yè)園：漢正街工業(yè)園；堤角工業(yè)園；黃金口工業(yè)園；白沙洲工業(yè)園；工人村工業(yè)園；江漢現(xiàn)代都市工業(yè)園；左嶺都市工業(yè)園3武漢市工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在的問題3.1武漢工業(yè)地產(chǎn)市場的開發(fā)理念和建筑品質(zhì)具有一定的滯后性相比較一線發(fā)達(dá)城市，武漢的工業(yè)地產(chǎn)項目在充分滿足客戶需求的軟硬件的工業(yè)項目還比較有限，上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建立也不夠完善。工業(yè)地產(chǎn)的整體水平有待提高，在開發(fā)前期，需要做充分合理科學(xué)的市場調(diào)研，高瞻遠(yuǎn)矚建設(shè)出企業(yè)需要的工業(yè)項目，調(diào)整過去依靠降低投資成本來吸引投資客戶的方式，因為這樣吸引來的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，這些企業(yè)在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。3.2工業(yè)地產(chǎn)參與者寡武漢工業(yè)地產(chǎn)市場前景誘人，但有實力的開發(fā)商并不多。另外，打造工業(yè)地產(chǎn)，還需要很多專業(yè)領(lǐng)域的知識，包括對客戶的細(xì)分、行業(yè)產(chǎn)業(yè)模式研究，對市場氛圍的培育等。這些因素客觀上造成了地產(chǎn)商參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的積極性不高的局面。3.3工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才稀缺在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，相對于住宅和商鋪，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，不論是前期的產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定位，還是后期的營銷策劃，專業(yè)人才極為稀缺，除了需要了解房地產(chǎn)相關(guān)知識外，還需針對不同地域、不同行業(yè)發(fā)展的要求，因為就企業(yè)本身來講，許多行業(yè)對樓房的層高，樓板的承重能力，貨梯的載貨能力及其配置情況，廠房內(nèi)部的進深、開間、柱距等都有其特殊的要求。這些都對相關(guān)專業(yè)人才提出了更高的要求。3.4武漢工業(yè)發(fā)展水平有待提高武漢的工業(yè)發(fā)展整體不足，規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量偏少，效益不高，而全市的中小型企業(yè)主要集中在第三產(chǎn)業(yè)，其次是制造業(yè)，工業(yè)結(jié)構(gòu)也偏向輕工業(yè)[15]。武漢市“工業(yè)倍增”計劃實施以來，工業(yè)發(fā)展突飛猛進，2008年到2012年規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn)翻番。按計劃目標(biāo)，2016年全部工業(yè)總產(chǎn)值要突破2萬億元，2019年要突破3萬億元，工業(yè)超速發(fā)展將成為未來幾年的常態(tài)，而生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)能否跟上工業(yè)擴張步伐，能否形成與工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、相互推進的態(tài)勢，就顯得尤為重要了。4武漢市工業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展對策4.1政府應(yīng)完善工業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展政策指導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要依靠工業(yè)的發(fā)展，因此，政府應(yīng)主要鼓勵工業(yè)發(fā)展的對策：第一，提高產(chǎn)業(yè)集中度。建立以大企業(yè)為中心的現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，加快企業(yè)間的聯(lián)合重組。武漢地區(qū)長期以來條塊分割及區(qū)域利益的驅(qū)動所造成的重復(fù)規(guī)劃、重復(fù)建設(shè)、浪費了許多有限的資源。第二，促進企業(yè)的專業(yè)化發(fā)展。以骨干企業(yè)為中心的配套企業(yè)的專業(yè)化，是現(xiàn)代工業(yè)的另一個主要特點。第三，以技術(shù)創(chuàng)新帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整當(dāng)代世界企業(yè)的競爭就是技術(shù)的市場競爭，其根本點還是技術(shù)的競爭。第四，振興裝備制造業(yè)，努力提高技術(shù)裝備水平。其政策措施包括：（1）對國家鼓勵發(fā)展的技術(shù)裝備制造業(yè)項目，政府通過參股、貼息等方式，分散社會投資風(fēng)險，降低企業(yè)融資成本。（2）對一些關(guān)鍵技術(shù)和共性技術(shù)公關(guān)，政府要投入一定比例資本給予適當(dāng)資助。第五，建立合理有效的產(chǎn)業(yè)進出機制。按市場機制的要求建立合理有效的產(chǎn)業(yè)進出機制，是經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)合理化的客觀要求其一，應(yīng)排除地區(qū)市場進入障礙。其二，建立行業(yè)進出的正常秩序，消除行業(yè)進入和退出障礙。其三，消除人員進入和退出障礙，實現(xiàn)人員流動市場化。4.2大力培養(yǎng)和引進適合市場經(jīng)濟需要的工業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才人力資源是企業(yè)最寶貴的資源,樹立“人力資源是第一資源”的觀念。人才的培養(yǎng)投入,是最具有經(jīng)濟和社會綜合效的生產(chǎn)性投入,是收益最大的投入。吸引人才要開闊視野,既重視有所成就的人才,也關(guān)注具有潛能的人才;既重視武漢本地人才,也積極吸引省外人才。同時人力資源的浪費也是企業(yè)最大的浪費，所以企業(yè)要學(xué)會充分利用好企業(yè)的各類人才，積極建設(shè)吸引人才、留住人才的企業(yè)文化和合理的薪酬福利制度并完善企業(yè)內(nèi)部晉升管理制度，讓員工與企業(yè)一起成長，從而能夠最大限度地留住人才。4.3完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)武漢工業(yè)地產(chǎn)市場應(yīng)該針對不同地域、不同行業(yè)發(fā)展的需求，從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到項目運營管理，建立標(biāo)準(zhǔn)的流程服務(wù)和質(zhì)量管理體系，這對行業(yè)發(fā)展乃至企業(yè)發(fā)展都至為關(guān)鍵，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)也是未來工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)發(fā)展的總體趨勢。4.4恰當(dāng)定位提升價值鏈堅持以龍頭項目為重點，以園區(qū)基地建設(shè)為基礎(chǔ)，培育大企業(yè)，以形成先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)配套集群為目標(biāo)，深入實施龍頭牽引、產(chǎn)業(yè)補鏈、配套跟進戰(zhàn)略，大力實施產(chǎn)業(yè)鏈招商，著力引進核心企業(yè)、龍頭項目及配套項目，加快填補產(chǎn)業(yè)鏈缺失環(huán)節(jié)，有效拉長產(chǎn)業(yè)鏈，延伸產(chǎn)品鏈，提升價值鏈，增加產(chǎn)品附加值，放大產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，提高土地資源的利用效率，推進產(chǎn)業(yè)集聚從而促進武漢市工業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。5總結(jié)工業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，既能滿足企業(yè)生產(chǎn)，緩解就業(yè)壓力，又能促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，將工業(yè)地產(chǎn)的市場化發(fā)展和宏觀調(diào)控結(jié)合起來，走工業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)，政府相協(xié)調(diào)的道路，是工業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略問題之一。雖然工業(yè)地產(chǎn)起步相對較晚，發(fā)展不成熟，也面臨著許多亟待解決的問題。但是作為工業(yè)城市的武漢有許多發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)所需要的得天獨厚的基礎(chǔ)，特別是2008年6月武漢市委、市政府于提出了“工業(yè)強市”戰(zhàn)略后，進一步為武漢工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)社會環(huán)境，為地方生活水平的提高提供了保障。

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