房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)作業(yè)

黃岡市房地產(chǎn)狀況分析與預(yù)測(cè)科目：學(xué)院：班級(jí)：學(xué)號(hào)：姓名：黃岡市房地產(chǎn)狀況分析與預(yù)測(cè)一、城市概況1、黃岡市簡(jiǎn)介黃岡市地處湖北省東部、大別山南麓、長(zhǎng)江中游北岸，京九鐵路中段。現(xiàn)轄一區(qū)（黃州區(qū)）、二市（武穴、麻城）、七縣（紅安、羅田、英山、浠水、蘄春、黃梅、團(tuán)風(fēng)）和一個(gè)縣級(jí)龍感湖農(nóng)場(chǎng)，版圖面積1.74萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?30.98萬(wàn)（具體如圖1）。歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)。黃岡有2000多年的建置歷史，孕育了中國(guó)佛教禪宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能，宋代活字印刷術(shù)發(fā)明人畢升，明代醫(yī)圣李時(shí)珍，現(xiàn)代地質(zhì)科學(xué)巨人李四光，愛(ài)國(guó)詩(shī)人學(xué)者聞一多，國(guó)學(xué)大師黃侃，哲學(xué)家熊十力，文學(xué)評(píng)論家胡風(fēng)，《資本論》中譯者王亞南，翻譯家、兒童文學(xué)家葉君健等等一大批科學(xué)文化巨匠，為中華民族乃至世界歷史發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。圖12、黃岡市經(jīng)濟(jì)發(fā)展黃岡過(guò)去是個(gè)農(nóng)業(yè)大市，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，造成地方經(jīng)濟(jì)落后，城鄉(xiāng)居民收入在湖北省處于偏下水平。2007年，黃岡全市實(shí)現(xiàn)GDP473.74億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.4%，增速創(chuàng)建市以來(lái)最好水平；人均GDP7095元；第一、第二。第三產(chǎn)占GDP的比例分別為31.74：33.22：35.04。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額223.66億元。全市外貿(mào)出口3.62億美元。全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入45.27億元。2008年，黃岡全市實(shí)現(xiàn)GDP600.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15%，增幅比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；人均GDP9001元；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為32.05：33.99：33.96。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額282.3億元；全年進(jìn)出口總額5.53億美元，增長(zhǎng)34.36%；全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入59.6億元，增長(zhǎng)31.7%。2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到700.32億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)15%，增幅連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，居全省第五位，分別高于全國(guó)和全省6.3和1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)兩年年均凈增100億元。全口徑財(cái)政收入74.86億元，比上年增加15.24億元，增長(zhǎng)25.6%。全市一般預(yù)算收入完成32.16億元，同比增長(zhǎng)22.7%，速度高于全省8.1個(gè)百分點(diǎn)。2008年，湖北省完成生產(chǎn)總值11330.38億元，成為全國(guó)13個(gè)GDP總量突破1萬(wàn)億元的?。ㄊ校┲弧?009年全年國(guó)民生產(chǎn)總值340507億元，約折合49868億美元，同比增長(zhǎng)9.1%，2009年全年，中國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)30.1%。二、黃岡市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1、黃岡市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析黃岡市下設(shè)一區(qū)二市七縣，且黃岡市黃州區(qū)人口較少，城市發(fā)展的格局導(dǎo)致進(jìn)城人口較少，很難形成特有的商業(yè)格局及發(fā)展。一個(gè)城市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，必然需要投資客戶(hù)的參與和炒作。黃岡市房地產(chǎn)投資環(huán)境不明顯，投資客戶(hù)群體非常少，土地活躍程度較低，支柱型產(chǎn)業(yè)較少，種種因素決定了近幾年黃岡市房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。黃岡市工業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，造成地方經(jīng)濟(jì)落后，雖近幾年GDP增長(zhǎng)均保持良好態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)低于湖北省整體人均GDP標(biāo)準(zhǔn)，更遙遙不及中國(guó)人均GDP的標(biāo)準(zhǔn)?？v觀中國(guó)各城市房?jī)r(jià)得知，城市人均生產(chǎn)總值在一定程度上足以反映地區(qū)的房?jī)r(jià)水平，人均GDP越高，房?jī)r(jià)水平越高，且增長(zhǎng)速度越快；人均GDP越低，房?jī)r(jià)水平越低，且增長(zhǎng)速度較慢。也許現(xiàn)實(shí)生活中處處皆能反映馬太效應(yīng)的真理。市政府需加強(qiáng)地方投資建設(shè)，帶動(dòng)城市發(fā)展，加上黃岡至武漢的城際鐵路，將會(huì)有可能改變黃岡市房?jī)r(jià)低的局面，房?jī)r(jià)可能會(huì)回歸理性的增長(zhǎng)速度，破四及五將成為黃岡市房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期。2000年以來(lái)，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我市進(jìn)一步開(kāi)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，不斷改善投資環(huán)境，投資商信心增強(qiáng)，本市及外省市的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量增加，企業(yè)呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)。目前，市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達(dá)到32家，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)以及股份制企業(yè)等多種形式。資質(zhì)情況為二級(jí)資質(zhì)2家、三級(jí)資質(zhì)10家、四級(jí)資質(zhì)20家。三年中有實(shí)際開(kāi)發(fā)投資的企業(yè)20家，占62.5%；物業(yè)管理公司5家，二級(jí)資質(zhì)3家，三級(jí)資質(zhì)2家。2000年—2002年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)投資額2.1億元，年平均增長(zhǎng)45.68%，年增長(zhǎng)率分別為8.06%、59.76%、32.85%，占固定資產(chǎn)投資的比重為3.09%、4.82%、5.47%；占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為1.69%、2.48%、3.03%（見(jiàn)表1）。商品房竣工面積34.57平方米，年增長(zhǎng)率分別為8.07%、57.14%、32.85%；銷(xiāo)售面積21.46平方米，年增長(zhǎng)率分別為43.12%、8.58%、38.52%（見(jiàn)圖2）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源為：自籌資金占50.6%（其中：企業(yè)自有資金占11.6%）、其他資金占45.2%（其中：定金及預(yù)收款占38%）、國(guó)內(nèi)貸款僅為4.2%。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目35個(gè)，實(shí)施物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目8個(gè)，占23%；管理面積15.98萬(wàn)平方米，占42%；應(yīng)收取住房維修基金630萬(wàn)元，已收取住房維修基金3萬(wàn)元，僅占0.5%.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表（單位：萬(wàn)元）年度2000年2001年2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值263561286420312260比上年增長(zhǎng)（%）0.028.679.02固定資產(chǎn)投資144112147557172858比上年增長(zhǎng)（%）7.252.3917.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資445271129448比上年增長(zhǎng)（%）8.0659.7532.85房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重（%）1.692.483.03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比重（%）3.094.825.47表1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工、銷(xiāo)售情況圖（單位：萬(wàn)元，萬(wàn)平方米）

圖22007年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.33億元，增長(zhǎng)91.7%，增幅比上年提高57.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。全市銷(xiāo)售商品房154.87萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.3%，其中銷(xiāo)售住宅面積146.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.5%。從圖3可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷提高，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)黃岡經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力越來(lái)越強(qiáng)。從近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況也可以看出黃岡房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的姿態(tài)。圖3綜上可見(jiàn)，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前面臨現(xiàn)狀是：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增加，占固定資產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐步增長(zhǎng)，在市區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)地位進(jìn)一步增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。2、房屋竣工面積和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)幅度大、速度快，說(shuō)明市場(chǎng)需求增大。但銷(xiāo)售面積與竣工面積增長(zhǎng)不同步，竣工面積年均增長(zhǎng)比例大于銷(xiāo)售面積年均增長(zhǎng)比例21.88%，反映市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存量用地較多，大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，隱形交易嚴(yán)重。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金普遍不足，定金及預(yù)收款成為其主要資金來(lái)源。企業(yè)自身實(shí)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，已成為房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的最大威脅。5、物業(yè)管理剛剛起步，覆蓋率小，管理不到位，住房維修基金拖欠嚴(yán)重。市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)供求情況分析2007年，黃岡市建筑單位新開(kāi)工房屋建筑施工面積1674.7萬(wàn)平方米，比上年凈增615.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.16%。歷年黃岡市房屋建筑施工面積情況如下圖4所示：圖4從上圖4可以看出，整體上，黃岡市的施工面積呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)速度卻不穩(wěn)定，主要受政策影響。政策影響反映在實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上往往要滯后一年，如2006年出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)，主要受到2005年政策影響，2007年施工面積快速增長(zhǎng)又是受2006年房地產(chǎn)大好趨勢(shì)的影響。結(jié)合黃岡土地供給情況來(lái)看，2008年黃岡施工面積將有所下降。表2是自2009年7月1日開(kāi)始，黃岡市網(wǎng)上供應(yīng)商品房數(shù)量：9649套本月成交面積：24977.75平方米本月成交套數(shù)：245套本月成交均價(jià)：5510.76元/平方米今日成交均價(jià)：3113.51元/平方米（2013年見(jiàn)圖5）。最近幾年黃岡市房地產(chǎn)供應(yīng)與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表：表2黃岡房?jī)r(jià)走勢(shì)2013圖5黃岡市目前樓市供應(yīng)量和需求量均處于較弱水平，新增量比較匱乏，按照目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和10月份樓市去化面積，樓市供應(yīng)量能夠滿(mǎn)足黃岡市民6～7個(gè)住房需求?；邳S岡樓市目前處于較低水平，正在由多層住宅理念向高層住宅理念過(guò)段的過(guò)程中（我們把它形象稱(chēng)為樓市發(fā)展階段），發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)將為稱(chēng)為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)持續(xù)走高的可能性也比較大。商品房空置面積逐年增加、比重增大。從商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積和空置面積三個(gè)指標(biāo)可以看出，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮的表象下是大量商品房的滯銷(xiāo)、積壓?jiǎn)栴}。商品房銷(xiāo)售乏力所造成的大量資金閑置，實(shí)質(zhì)上即是對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費(fèi)，這種浪費(fèi)的蔓延不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響，甚至最終也將不利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。而造成商品房滯壓的主要因素有：一是行政劃撥土地使用權(quán)擅自進(jìn)入市場(chǎng)，沖擊了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致企業(yè)間惡性競(jìng)爭(zhēng)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)偏低，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小、項(xiàng)目定位不當(dāng)、結(jié)構(gòu)性失衡、質(zhì)量較差；三是置業(yè)消費(fèi)心理不成熟。置業(yè)者中的絕大部分對(duì)所購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的功能、質(zhì)量、配套、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理并未有足夠的認(rèn)識(shí)與重視，傾向于購(gòu)買(mǎi)市內(nèi)老城區(qū)低價(jià)的商品住宅；四是三級(jí)市場(chǎng)遲遲未能開(kāi)放，房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍，影響了空置房的消化。三、未來(lái)黃岡市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展形勢(shì)2013年黃岡市房地產(chǎn)供應(yīng)面積分析表：表32013年黃岡市商品房供應(yīng)面積趨勢(shì)圖：圖61、房地產(chǎn)整體發(fā)展帶來(lái)的趨向根據(jù)上面一表一圖（表3和圖6）中黃岡市房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)和國(guó)家政策走向，我們對(duì)市區(qū)今后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。既面臨較多的發(fā)展機(jī)遇，也面臨不少挑戰(zhàn)。

1）、房地產(chǎn)投資將持續(xù)增加。目前，市區(qū)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重還很小，隨著以沿江外灘、濱江公園為重點(diǎn)的園區(qū)建設(shè)，以遺愛(ài)湖、赤壁風(fēng)景林為重點(diǎn)的綠化和景點(diǎn)建設(shè)，以明珠大道、黃州大道為重點(diǎn)的道路建設(shè)，以及貿(mào)易廣場(chǎng)、匯源基地等項(xiàng)目的建設(shè)，中心城市功能進(jìn)一步提升，城市建設(shè)會(huì)帶來(lái)更多市場(chǎng)投資熱點(diǎn)，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將進(jìn)一步增加。

2）、土地供應(yīng)將進(jìn)一步規(guī)范，土地出讓的管理進(jìn)一步加強(qiáng)。舊城改造的總量、規(guī)模得到嚴(yán)格控制，保持適度發(fā)展。

3）、銷(xiāo)售形勢(shì)兩極發(fā)展。隨著生活水平和居民收入水平的提高，改善型需求將成為購(gòu)房的主流。消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境、綠化、物業(yè)管理等有更高的要求，在住房地理位置的選擇也由追求舊城區(qū)逐步向追求新城區(qū)住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變；在房型選擇上也逐步由經(jīng)濟(jì)、實(shí)用型向舒適型、多功能型、享受型轉(zhuǎn)變。因此好樓盤(pán)的價(jià)值會(huì)日益看好，價(jià)值會(huì)自然釋放，銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì)小幅上漲。而問(wèn)題房、小規(guī)模開(kāi)發(fā)房的銷(xiāo)售將會(huì)有更大的壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金壓力也將更加突出。

4）、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯處于景氣狀態(tài)。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn)，公有住房上市交易，市場(chǎng)潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效需求，住房梯度消費(fèi)逐步為人們認(rèn)識(shí)和接受，個(gè)人住房消費(fèi)將會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的局面。空置商品房將得到進(jìn)一步消化，商品房空置率也將逐年下降。2、黃岡過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展將帶給2013年房地產(chǎn)什么樣的趨勢(shì)，我們對(duì)2013的房地產(chǎn)發(fā)展又有哪些展望。