王志剛戰(zhàn)略定位簡板

中國重慶西部國際總部基地項(xiàng)目王志綱戰(zhàn)略定位報(bào)告--簡板

（營銷報(bào)告參考使用）從制造重慶到頭腦重慶重慶的目標(biāo)是成為西部的首腦城市。重慶，中國五大中心城市，西部地區(qū)唯一的直轄市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)越，可謂西部大開發(fā)的龍頭和門戶。胡錦濤總書記的“3.14部署”，明確了重慶作為“西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市”的定位。目前重慶與首腦城市標(biāo)準(zhǔn)的差距，不僅表現(xiàn)在GDP上，更表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，尤其表現(xiàn)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的總部型經(jīng)濟(jì)，也就是“頭腦經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展滯后上。從現(xiàn)在開始，重慶的“頭腦經(jīng)濟(jì)”可望進(jìn)入一個(gè)篷勃發(fā)展的新階段。重慶要實(shí)現(xiàn)自身的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)承接資本轉(zhuǎn)移、技術(shù)轉(zhuǎn)移和接下來的智力轉(zhuǎn)移浪潮，必須要提高城市的區(qū)域輻射聚合能級(jí)、改善投資、文化和創(chuàng)業(yè)、宜居軟環(huán)境，打造高端產(chǎn)業(yè)，吸引高端人群和高端企業(yè)，打造西部頭腦城市。實(shí)現(xiàn)：從“制造重慶”向“頭腦重慶”的轉(zhuǎn)變。從制造重慶到頭腦重慶頭腦經(jīng)濟(jì)催生頭腦園區(qū)從重慶的集群化產(chǎn)業(yè)體系來看，“頭腦經(jīng)濟(jì)”固然是以中心城區(qū)——渝中半島為核心發(fā)展的，但隨著交通等因素的改善，格局將發(fā)生微妙變化。渝中半島CBD房地產(chǎn)投資的畸形集中和過熱，導(dǎo)致中心城區(qū)商務(wù)成本劇增；高層建筑的過分密集帶來城市生態(tài)惡化，交通極其不便由于高密度、高成本加之不便的交通等因素，導(dǎo)致近幾年重慶寫字樓市場的萎靡不振。重慶渝中半島開發(fā)過度根據(jù)發(fā)達(dá)國家城市發(fā)展的規(guī)律，隨著城市尤其是中心城市的不斷擴(kuò)大和城市功能的升級(jí)，工業(yè)園、辦公園和購物中心將隨著城市郊區(qū)化向郊區(qū)擴(kuò)散。在這種趨勢下，辦公出現(xiàn)新的發(fā)展趨勢，辦公形態(tài)也發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。中心商務(wù)區(qū)和郊區(qū)總部辦公園開始分離。承擔(dān)企業(yè)、公司的高級(jí)管理職能和對(duì)外聯(lián)系。中心商務(wù)區(qū)CBD郊區(qū)總部

辦公園郊區(qū)總部辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費(fèi)者和中間市場提供服務(wù)?？偛哭k公園即將興起工業(yè)化時(shí)代的辦公空間是標(biāo)準(zhǔn)化的分割空間寫字樓形態(tài)，而后工業(yè)時(shí)代，人們更加追求自然的、生態(tài)的和人文的個(gè)性化辦公環(huán)境。工作形態(tài)進(jìn)入“休閑商務(wù)時(shí)代”?！靶蓍e商務(wù)時(shí)代”的建筑表現(xiàn)形式為總部基地，總部基地集群帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則為總部經(jīng)濟(jì)。自然化生態(tài)化人文化休閑化寬松化舒適化工作形態(tài)的改變總部經(jīng)濟(jì)與總部基地什么是總部經(jīng)濟(jì)？總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動(dòng)生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)、社會(huì)資本效應(yīng)。什么是總部基地？總部基地是項(xiàng)目選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室的有機(jī)組合；提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的企業(yè)總部集群。第一代總部基地——北京豐臺(tái)總部基地第二代總部基地——成都青羊總部基地重慶總總部園園區(qū)的的發(fā)展展格局局與北京京、上上海等等沿海海發(fā)達(dá)達(dá)中心心城市市不同同，重慶的的郊區(qū)區(qū)總部部辦公公園區(qū)區(qū)還處處于萌萌芽階階段。。全國各各大城城市總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)排排名（（2009-2010）根據(jù)研研究評(píng)評(píng)價(jià)得得出的的排行行榜表表明，，北京京、上上海、、廣州州、深深圳、、杭州州、南南京、、天津津、成成都、、青島島、武武漢位位列中中國城城市總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展能能力前前十名名；全全國35個(gè)城市市總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展能力力可劃劃分為為四個(gè)個(gè)能級(jí)級(jí)，第第一能能級(jí)包包括北北京、、上海海、廣廣州和和深圳圳共4個(gè)城市市，第第二能能級(jí)包包括杭杭州、、南京京、天天津、、成都都、青青島、、武漢漢和寧寧波共共7個(gè)城市市；其其余城城市分分列第第三及及第四四能級(jí)級(jí)。目前重重慶可可以稱稱得上上總部部園區(qū)區(qū)類型型的項(xiàng)項(xiàng)目，，只有有渝北北區(qū)已已經(jīng)基基本售售完的的上丁丁企業(yè)業(yè)公園園一個(gè)個(gè)，而而在未來來三五五年中中，兩兩江新新區(qū)山山頂總總部、、西南南總部部、寸寸灘總總部等等一系系列總總部基基地將將如雨雨后春春筍般般涌現(xiàn)現(xiàn)。1上丁企企業(yè)公公園（（已建建）2山頂總總部基基地（（在建建）3寸灘總總部基基地（（規(guī)劃劃）4西南總總部基基地（（規(guī)劃劃）5西部國國際總總部（（本案案）6二郎總總部基基地（（意向向）7西永總總部基基地（（意向向）重慶總總部園園區(qū)分分布圖圖隨著重重慶向向頭腦腦城市市轉(zhuǎn)型型，高高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將將逐漸漸向近近郊總總部辦辦公園園區(qū)集集聚，，茶園園將大大有作作為。。從產(chǎn)業(yè)業(yè)分類類來看看，其其他總總部基基地例例如西西永、、寸灘灘等，，都與與周邊邊產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群緊密密相關(guān)關(guān)，屬屬于專專業(yè)類類總部部園區(qū)區(qū)。而而茶園園依托托CBD和茶園園工業(yè)業(yè)區(qū)，，更傾傾向于于綜合合型、、跨界界型和和復(fù)合合型總總部辦辦公特特點(diǎn)。。茶園應(yīng)該依托CBD和南山的區(qū)區(qū)位與生態(tài)態(tài)優(yōu)勢，承接產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的的浪潮，與與其他總部部基地差異異化、打造造生態(tài)化、綜綜合型總部部基地?？偛炕芈渎鋺舨鑸@茶園區(qū)位圖圖內(nèi)環(huán)中環(huán)外環(huán)本案慈母山隧道南山隧道真武山隧道寸灘往機(jī)場總投資6億元的南山山隧道即將將動(dòng)工，屆時(shí)從茶園園新城區(qū)中中心地帶到到達(dá)解放碑碑僅需10~15分鐘；規(guī)劃的地鐵鐵6號(hào)線和8號(hào)線在茶園園交匯。外環(huán)高速沿江高速慈母山隧道茶園城市副中心真武山隧道南山隧道江北嘴解放碑南坪中環(huán)快速江北機(jī)場寸灘集裝箱物流區(qū)保稅港15分鐘15分鐘15分鐘15分鐘20分鐘滬蓉高速渝黔高速湘渝高速25分鐘長壽化工區(qū)茶園地區(qū)交交通分析政府搬遷是是撬動(dòng)地方方經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)；一一方面使得得新興區(qū)域域在原有基基礎(chǔ)上復(fù)合合政府功能能，同時(shí)帶動(dòng)周邊醫(yī)醫(yī)療、衛(wèi)生生、教育等等各方面的的發(fā)展；另一方面，，政務(wù)中心心搬遷必然然是預(yù)示著著商務(wù)中心等等現(xiàn)代高端端頭腦產(chǎn)業(yè)業(yè)的崛起，工業(yè)園區(qū)區(qū)的逐步升升級(jí)轉(zhuǎn)變也也成為必然然。南岸區(qū)區(qū)政政府遷入廣陽島開發(fā)發(fā)與苦溪河河治理廣陽島，長長江第二大大島，在未未來聚集3-5萬高端消費(fèi)費(fèi)人群，將將被打造一一個(gè)中國西西部最具特特色和最聚聚人氣的旅旅游、休閑閑、康體、、居住、度度假社區(qū)。?？嘞訛殚L長江南岸一一級(jí)支流，，全長25.2km，苦溪河生生態(tài)治理工工程內(nèi)的踏踏水公園位位于茶園新新城區(qū)的中中心地帶，，是未來茶茶園新區(qū)集集休閑、娛娛樂、觀景景、旅游的的主要活動(dòng)動(dòng)場所之一一，也是茶茶園新區(qū)建建設(shè)多維生生態(tài)城市的的重要標(biāo)志志。以未來城區(qū)區(qū)的眼光重重新審視茶茶園，它是是：城市區(qū)位：：距離主城CBD最近的城市副中中心對(duì)外交通：：通江達(dá)海海，城區(qū)主主城東部橋頭堡堡生態(tài)環(huán)境：：南山腳下下的低密度山水水森林城市產(chǎn)業(yè)布局：：萬億級(jí)工業(yè)業(yè)走廊城區(qū)對(duì)接交交匯點(diǎn)功能結(jié)構(gòu)：：城市與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)融融合可持續(xù)發(fā)展展發(fā)展趨勢：：一座正在在快速崛起和和增值的新城總結(jié)茶園，，展望茶園園項(xiàng)目區(qū)位圖圖項(xiàng)目地理節(jié)節(jié)點(diǎn)分析項(xiàng)目周邊景景觀分析項(xiàng)目地塊航航拍圖項(xiàng)目地勢分分析項(xiàng)目地形地地貌整體用地較較為平緩，，東高西低低，北高南南低南北兩兩端高差約約15米左右，地地形沒有大大起伏，無無特別構(gòu)筑筑物。項(xiàng)目功能分分區(qū)項(xiàng)目鳥瞰圖圖在大重慶時(shí)時(shí)代，薄熙熙來書記提提出了“宜宜居重慶、、暢通重慶慶、森林重重慶、平安安重慶、健健康重慶””的宏偉戰(zhàn)戰(zhàn)略，指明明了第三代代重慶的戰(zhàn)戰(zhàn)略方向。。五個(gè)重慶與與項(xiàng)目定位位五個(gè)重慶是是一套系統(tǒng)統(tǒng)的城市運(yùn)運(yùn)營理念，，更是對(duì)重重慶下一步步的城市發(fā)發(fā)展提出新新的課題和和要求！但是，究竟竟如何理解解五個(gè)重慶慶？如何體體現(xiàn)五個(gè)重重慶？如何何推廣五個(gè)個(gè)重慶？新新的理念和和指導(dǎo)方針針，需要一一個(gè)落腳點(diǎn)點(diǎn)，一個(gè)示示范區(qū)來體體現(xiàn)。五個(gè)重慶，，需要一個(gè)個(gè)示范區(qū)來來作為戰(zhàn)略略抓手：平安——制度建設(shè)與與社會(huì)保障障的示范區(qū)區(qū)暢通——對(duì)外交通和和城市交通通的示范區(qū)區(qū)森林——生態(tài)環(huán)境與與綠色低碳碳的示范區(qū)區(qū)宜居——人居環(huán)境和和先鋒生活活的示范區(qū)區(qū)健康——生活健康和和產(chǎn)業(yè)健康康的示范區(qū)區(qū)平安重慶暢通重慶健康重慶宜居重慶森林重慶側(cè)重政策環(huán)境交通設(shè)施公共配套人居環(huán)境生態(tài)環(huán)境措施破除治安隱患加強(qiáng)法制建設(shè)增強(qiáng)投資信心解決交通瓶頸加速對(duì)外聯(lián)系帶動(dòng)新城開發(fā)體質(zhì)健康生理健康心理健康改善人居條件普及小康生活吸引高端人才改善氣候水文保護(hù)生態(tài)資源迎接低碳經(jīng)濟(jì)五個(gè)重慶與與項(xiàng)目定位位中國新生代代首腦產(chǎn)業(yè)業(yè)示范區(qū)立足于21世紀(jì)總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)最新發(fā)發(fā)展趨勢，，整合接軌軌世界的潮潮流科技，，成為在西西部乃至中中國都具有有先進(jìn)特色色的首腦經(jīng)經(jīng)濟(jì)的示范范平臺(tái)。打造中國第第三代總部部基地，使使之成為南岸區(qū)區(qū)發(fā)展總部部經(jīng)濟(jì)和重重慶打造第第三代新城城的代表性性、示范性性項(xiàng)目。項(xiàng)目總體定定位項(xiàng)目定位內(nèi)內(nèi)涵闡釋1、綜合化：：以全新的總總部綜合體體為功能整整合指針，，打造一站站式高端商商務(wù)辦公生生活平臺(tái)（（總部辦公公、商務(wù)休休閑、日常常居住、商商業(yè)餐飲等等），成為為城市新的的功能核心心之一和重重要亮點(diǎn)。。2、國際化：：以國際先進(jìn)進(jìn)理念和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開開發(fā)，本土土企業(yè)提供供高品位的的國際化商商務(wù)辦公體體驗(yàn)，為進(jìn)進(jìn)入重慶的的跨國企業(yè)業(yè)或機(jī)構(gòu)提提供與世界界同步的高高水準(zhǔn)商務(wù)務(wù)生活的理理想空間。。3、低碳化：：全方位低碳碳技術(shù)的運(yùn)運(yùn)用保障環(huán)環(huán)境質(zhì)量與與生命質(zhì)量量，成為低低碳城市大大潮初起時(shí)時(shí)期的弄潮潮兒。立體體園林理念念的實(shí)施非非僅強(qiáng)化低低碳生活，，并升華審審美境界，，締造大善善大美的總總部生活空空間。4、智能化：：以“智慧城城市”的理理念營造西西部乃至全全國獨(dú)一無無二的無線線總部基地地樣板，無無線總部，，無限風(fēng)光光，無限便便捷，無限限人性，無無限生活。。項(xiàng)目定位內(nèi)內(nèi)涵闡釋在以上內(nèi)涵涵支撐下，，本案既立立足實(shí)際，，又目標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大，既立立足重慶城城市發(fā)展的的需要，也也放眼世界界首腦產(chǎn)業(yè)業(yè)的趨勢與與需求，在在城市戰(zhàn)略略層面上，，本案應(yīng)該該成為重慶慶東部崛起起的“超級(jí)級(jí)引擎”和和“超級(jí)服服務(wù)平臺(tái)””，茶園這這個(gè)城市副副中心的新新型強(qiáng)勁““心臟”，，成為南岸岸區(qū)產(chǎn)業(yè)升升級(jí)的“示示范引擎””和茶園區(qū)區(qū)域乃至新新生代重慶慶城市建設(shè)設(shè)形象的代代表，成為為西部發(fā)展展首腦經(jīng)濟(jì)濟(jì)的示范平平臺(tái)，從而而也成為重重慶吸引全全國乃至世世界首腦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的首選選平臺(tái)。項(xiàng)目定位內(nèi)內(nèi)涵闡釋項(xiàng)目低碳運(yùn)運(yùn)用結(jié)合重慶及及項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)條件，充充分考慮低低碳成本控控制和可操操作性原則則，本案在在低碳技術(shù)術(shù)運(yùn)用方面面主要通過過五大方面面進(jìn)行突破破：（1）綠色節(jié)能能建筑（2）綠色節(jié)能能建筑樣板板樓（3）低碳體驗(yàn)驗(yàn)館（4）低碳交通通（5）節(jié)能環(huán)保保體系應(yīng)用用項(xiàng)目立體網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)展示低碳規(guī)劃：：充分利用用環(huán)境條件件，導(dǎo)入對(duì)對(duì)流改善氣氣候、人車車分流減少少尾氣、水水系引入降降低氣溫；；立體園林：：汽車引入入地下，地地面大面積積的綠化，，和屋頂、、墻面綠化化，將綠化化覆蓋率達(dá)達(dá)到100%；信息網(wǎng)絡(luò)，，構(gòu)建面向向未來的無無線城市。。（全方位位、立體4G、全數(shù)字化化、全球眼眼、全網(wǎng)絡(luò)絡(luò)覆蓋））項(xiàng)目自身優(yōu)優(yōu)勢分析規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)勢：中國重慶西西部國際總總部基地運(yùn)運(yùn)用全新的的設(shè)計(jì)規(guī)劃劃理念，項(xiàng)項(xiàng)目將打造造為重慶乃乃至中國首首家純粹生生態(tài)、低碳碳、健康辦辦公園區(qū)，，其產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、景觀觀規(guī)劃、科科技與配套套設(shè)施均將將全面超越越同類總部部基地，并并始終保持5年不落后的的開發(fā)建設(shè)設(shè)目標(biāo)。摒摒棄OFFICE死板的平面面化設(shè)計(jì)，，營造獨(dú)特特的獨(dú)體辦辦公環(huán)境，，打造頂級(jí)級(jí)花園式總總部基地。。配套優(yōu)勢：：中國重慶慶西部國際際總部基地地配套最為為完善，占總開發(fā)用用地512畝34%的商業(yè)配套套規(guī)劃是全全國同類總總部基地絕絕無僅有的的，包括會(huì)所所、超市、、餐廳、商商務(wù)中心、、公寓、酒酒店、商街街、體育、、娛樂等，，兼容高檔檔商務(wù)設(shè)施施和企業(yè)軟軟件服務(wù)平平臺(tái)的“頭頭腦經(jīng)濟(jì)””商務(wù)功能能服務(wù)也將將納入建設(shè)設(shè)范圍，形形成一個(gè)與與總部樓緊緊密配套的的高檔總部部集群服務(wù)務(wù)區(qū)。服務(wù)優(yōu)勢：：中國重慶慶西部國際際總部基地地除常規(guī)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)外，同時(shí)時(shí)擁有投融融資、決策策、市場、、研發(fā)、財(cái)財(cái)務(wù)決策，，人才培訓(xùn)訓(xùn)等服務(wù)功功能，在所有功功能中投融融資功能首首當(dāng)其沖。。項(xiàng)目政策優(yōu)優(yōu)勢（類比比）青羊工業(yè)總總部基地稅稅收優(yōu)惠政政策：對(duì)于符合相相關(guān)條件的的企業(yè)，前前三年按地地方實(shí)得部部分的40%-60%扶持，整棟棟入駐企業(yè)業(yè)，根據(jù)不不同納稅額額度可獲得得20萬——50萬元的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。龍?zhí)豆I(yè)總總部基地稅稅收優(yōu)惠政政策：年納稅額在在200萬元以上的的企業(yè)享受受四稅（增增值稅、營營業(yè)稅、房房產(chǎn)稅、企企業(yè)所得稅稅）區(qū)級(jí)政政府所得部部分80%的扶持，超超過該納稅稅規(guī)模的企企業(yè)，分別別享受不同同比例的稅稅收優(yōu)惠。。雙流空港總總部基地稅稅收優(yōu)惠政政策：入駐園區(qū)當(dāng)當(dāng)年納稅縣縣級(jí)所得部部分超過100萬元的新引引進(jìn)企業(yè)，，前兩年享享受地方政政府所得稅稅100%的返稅，第第3-5年則享受50%的返稅。3、62.37%被訪對(duì)象目目前辦公場場地為租賃賃，其余為為購買；5、28.68%的被訪者未來兩年內(nèi)內(nèi)有購買商商務(wù)寫字樓樓打算；1、對(duì)購買辦辦公寫字樓樓具有一定定決策權(quán)；；普訪本地客戶特征4、62.01%的被訪對(duì)象象公司辦公公面積在40㎡以下；2、被訪對(duì)象象公司所屬屬行業(yè)和分分布區(qū)域未未明確限定定；6、有效問問卷共279份，被訪對(duì)對(duì)象主要集集中在重慶慶地區(qū)；項(xiàng)目調(diào)研——客戶特征項(xiàng)目調(diào)研——獨(dú)棟別墅型型辦公樓調(diào)調(diào)研情況項(xiàng)目調(diào)研——聯(lián)排別墅型型辦公樓調(diào)調(diào)研情況項(xiàng)目調(diào)研——疊拼別墅型型辦公樓調(diào)調(diào)研情況產(chǎn)品喜好情況獨(dú)棟（46.04%）聯(lián)排（23.74%）疊拼（30.22%）價(jià)格面積停車系統(tǒng)停車位價(jià)格面積停車系統(tǒng)停車位價(jià)格面積停車系統(tǒng)停車位低總價(jià)56.49%低面積55.73%獨(dú)立地下50.00%15