房地產(chǎn)法學(xué)（第三版）課件 03

第三章建設(shè)用地使用權(quán)的其他取得方式摘要第一節(jié)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)現(xiàn)行法對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌方式和程序劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的其他方式第二節(jié)國有土地租賃國有土地租賃方式及其確立國有土地租賃類型及其租金國有土地租賃：租賃建設(shè)用地使用權(quán)的取得租賃建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)及其處分：現(xiàn)行規(guī)定和存在問題第三節(jié)間接取得建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)出租第一節(jié)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)現(xiàn)行法對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的基本定位《物權(quán)法》對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)進行了確認(rèn)基本定位在公益事業(yè)和國家重點工程建設(shè)上

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)特征取得方式對價支付存在期限使用權(quán)性質(zhì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的終止因公益目的實現(xiàn)、無須實現(xiàn)或者使用者終止而終止無償收回劃撥土地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況給予適當(dāng)補償

劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題兩種劃撥建設(shè)用地使用權(quán)新的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)僅適用于公益目的傳統(tǒng)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)公益目的非公益目的非公益目的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)市場化處分實質(zhì)要件用于商業(yè)目的或經(jīng)營目的使用權(quán)主體為公司、企業(yè)、經(jīng)營性組織房地產(chǎn)證齊全，即有建設(shè)用地使用權(quán)證和建筑物所有權(quán)證劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)軌方式和程序先出讓后處分申請土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)簽訂土地出讓合同、交納出讓金辦理土地使用出讓登記手續(xù)先處分后出讓適用范圍有限限于自用或非營利性的使用再轉(zhuǎn)讓時及時補正手續(xù)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的其他方式劃撥土地上的房屋轉(zhuǎn)讓房屋轉(zhuǎn)讓可導(dǎo)致劃撥建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可隨房抵押劃撥建設(shè)用地使用權(quán)直接抵押土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已批準(zhǔn)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)作價入股中介機構(gòu)評估作價，國家以股東身份參與分紅企業(yè)破產(chǎn)和債務(wù)糾紛引起的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)

第二節(jié)國有土地租賃國有土地租賃方式及其確立國有土地租賃是國有土地有償使用的一種方式租賃方式主要適用于存量土地

國有土地租賃和國有土地使用權(quán)租賃

客體不同前者為國有土地，后者為國有土地使用權(quán)土地供應(yīng)市場中的地位不同前者屬一級市場，后者屬二級市場租賃主體不同前者為國家，后者為國有土地使用權(quán)人權(quán)利范圍不同前者范圍較廣，后者范圍有較大限制國有土地租賃類型及其租金國有土地租賃的類型短期租賃長期租賃國有土地租賃的租金國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡本書觀點土地租賃適于長期使用土地短期使用土地或修建臨時建筑物，可用地役權(quán)制度來替代

國有土地租賃：租賃建設(shè)用地使用權(quán)的取得《租賃意見》之規(guī)定土地租賃可以采用招標(biāo)、拍賣或雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式未規(guī)定租賃的登記，但賦予租賃土地使用權(quán)與出讓建設(shè)用地使用權(quán)同樣的法律效力未規(guī)定在簽署租賃合同時或之前是否需要政府批準(zhǔn)或同意實踐操作一般采協(xié)議方式，須經(jīng)過國土資源主管部門或房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，并進行建設(shè)用地使用權(quán)登記

租賃建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)及其處分：

現(xiàn)行規(guī)定和存在問題租賃建設(shè)用地使用權(quán)性質(zhì)租賃建設(shè)用地使用權(quán)可視為一種物權(quán)租賃建設(shè)用地使用權(quán)處分可轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、隨房抵押租賃取得方式和出讓取得方式的區(qū)別對價支付方式不同處分權(quán)限不同穩(wěn)定性不同第三節(jié)間接取得建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上建筑物的關(guān)系一并處分原則分割轉(zhuǎn)讓控制建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與原出讓使用權(quán)合同受原出讓合同的約束建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和要件性質(zhì)：物權(quán)的轉(zhuǎn)讓要件：簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；變更登記建設(shè)用地使用權(quán)出租建設(shè)用地使用權(quán)出租概述租賃土地使用權(quán)，地上建筑物隨之租賃租賃地上建筑物，建設(shè)用地使用權(quán)隨之租賃建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件應(yīng)當(dāng)為出讓建設(shè)用地使用權(quán)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租

建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同租賃期限不得超過2