房屋拆遷評估培訓(xùn)課件

房屋拆遷評估房屋拆遷評估概述房屋拆遷補(bǔ)償政策國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型林笑晨1房屋拆遷評估房屋拆遷評估概述林笑晨1房屋拆遷評估基本概念房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個人（拆遷人）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗行袨?。我國房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷。2房屋拆遷評估基本概念房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個人（拆遷人）根土地征收是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征用土地的單位和個人一定補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｍ恋卣饔檬侵竾一蚱渎毮懿块T給予公共利益的需要或在緊急狀態(tài)下對集體土地實(shí)施暫時的占用或使用，待事態(tài)處理完畢后將征用的土地予以歸還，并對征用土地造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償。3土地征收是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估。4房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房房屋拆遷補(bǔ)償政策

房屋拆遷制度演變——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度1953年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于國家建設(shè)征地用土地辦法》當(dāng)時的投資主體完全是國家而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的，所以對于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當(dāng)中。5房屋拆遷補(bǔ)償政策

房屋拆遷制度演變5——過渡時期的房屋拆遷制度1991年國務(wù)院公布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》房屋拆遷走上法制化的軌道——市場經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度2001年通過了新修改的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2004年出臺了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》6——過渡時期的房屋拆遷制度6——《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的房屋拆遷制度征收集體所有的土地應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。7——《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的房屋拆遷制度7拆遷補(bǔ)償范圍及補(bǔ)償費(fèi)用——房屋拆遷補(bǔ)償范圍1.房屋拆遷補(bǔ)償范圍：-房屋所有權(quán)補(bǔ)償。-附屬物所有權(quán)補(bǔ)償。-院落、空地補(bǔ)償2.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：-房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)-房屋拆遷安置費(fèi)8拆遷補(bǔ)償范圍及補(bǔ)償費(fèi)用——房屋拆遷補(bǔ)償范圍8——征地補(bǔ)償范圍征地補(bǔ)償范圍-農(nóng)村土地所有權(quán)補(bǔ)償-地上附著物及農(nóng)作物補(bǔ)償征地補(bǔ)償費(fèi)用-土地補(bǔ)償費(fèi)-安置補(bǔ)助費(fèi)-地上附屬物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)——特殊情形的房屋、土地補(bǔ)償范圍-違法建筑的補(bǔ)償：不會得到補(bǔ)償-臨時建筑的補(bǔ)償：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補(bǔ)償。-產(chǎn)權(quán)歸屬不明房屋的補(bǔ)償-抵押房屋的補(bǔ)償：用適當(dāng)?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補(bǔ)償用作繼續(xù)擔(dān)保，使抵押權(quán)人利益不受拆遷的損害–國有土地臨時使用權(quán)的補(bǔ)償：按照給土地所有者或使用者造成的損失確定9——征地補(bǔ)償范圍9房屋拆遷費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)——只對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了原則性規(guī)定，具體的標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定。包括房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。10房屋拆遷費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)——只對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了原則性規(guī)定一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1.房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額。2.房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)的評估價值+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋的評估價值11一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)11二、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。其中，1.如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房給被拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為零。2.如果拆遷房屋屬于住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為零。12二、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)12征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)2.土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

3.安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)÷征地前人均分配耕地?cái)?shù)

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-7倍，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍13征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附屬房屋拆遷補(bǔ)償方式——城市房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物補(bǔ)償）——農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方式被征地的村或村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償被征地的村或村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：-易地建房-貨幣補(bǔ)償14房屋拆遷補(bǔ)償方式——城市房屋拆遷補(bǔ)償方式——農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)置換的房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。排除了公益事業(yè)房屋的附屬物。差價結(jié)算以等價交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補(bǔ)。先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。15產(chǎn)權(quán)置換的房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購買的被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償?！綄傥锊痪邆洫?dú)立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨(dú)立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同?！獬涣俗赓U關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補(bǔ)償金額的分配比例達(dá)成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補(bǔ)償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補(bǔ)償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因?yàn)椴疬w而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強(qiáng)制解除的原則。16被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：征用國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估一、城市房屋拆遷的參與方及其價格博弈1.政府：吸引資金，保護(hù)開發(fā)商利益，缺少聽取民意的制度安排2.拆遷實(shí)施單位（開發(fā)商）：出于自身利益通過各種手段剝削被拆遷居民的部分利益3.被拆遷居民：利用各種手段和資源獲取較高的拆遷補(bǔ)償17征用國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估一、城市房屋拆遷的參與方及其價二、評估方法和評估價值的確定——評估方法：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法。不具備市場比較法條件的，可以采用收益法等其他評估方法并在評估報(bào)告中充分說明原因?！袌鰞r值：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格—不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成可以通過委托評估確定。18二、評估方法和評估價值的確定18三、價值影響因素：1.區(qū)位。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價格的組成部分來看，區(qū)位價是指拆遷房屋在評估時點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價，其價值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價扣除房屋建筑物重置價后的剩余部分，一般以建筑面積為計(jì)算基數(shù)。2.用途?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。19三、價值影響因素：193.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4.其他因素，主要有樓層、朝向、成新程度及市場需求等。203.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。20拆遷評估中房屋法定用途的確定

拆遷估價的市場標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態(tài)下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態(tài)，而不考慮將來的用途。21拆遷評估中房屋法定用途的確定

拆遷估價的市場標(biāo)在估價實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營活動的現(xiàn)象。拆遷評估時如果以居住性房屋進(jìn)行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定了四種方法：

1.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

2.當(dāng)?shù)卣畬Σ疬w房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；

3.拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定；

4.不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。22在估價實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估農(nóng)村房屋–建造在農(nóng)村集體所有的土地之上-是人工造成而非自然形成-特定的用途：住宅用房和非住宅用房–具有多種存在形態(tài)評估范圍——被拆除房屋的用途和建筑面積界定：一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村住宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)（除違章建筑外以實(shí)際為準(zhǔn)）——補(bǔ)償安置的時間界定：征地公告時，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢；已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢（協(xié)商）；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑；違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑以及征地公告后擅自進(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建的部分

23征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估農(nóng)村房屋評估方法-居住房屋只評估單價；非居住房屋評估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用總價-農(nóng)村房屋拆遷評估一般采用重置法，按重置單價結(jié)合成新評估價值的確定房屋重置價格是指評估時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)按評估時點(diǎn)的價格水平評估重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格-拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值，房屋裝飾價值應(yīng)單獨(dú)出具評估報(bào)告24評估方法24拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式1.被征地的村或村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積2.被征地的村或村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：-易地建房并獲得相應(yīng)貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。-貨幣補(bǔ)償（或與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，不得申請宅基地新建住房）3.拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的時安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。25拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式25拆遷非居住房屋的補(bǔ)償辦法1.拆遷非居住房屋的補(bǔ)償，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。2.被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估。

3.其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價格、設(shè)備安裝價格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。26拆遷非居住房屋的補(bǔ)償辦法26城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型城市房屋拆遷補(bǔ)償方法——房地合一的評估法：我國目前采用的一般方法（貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價系數(shù)修正法）在實(shí)踐過程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益——房、地分離的評估法：相對更加科學(xué)合理27城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型城市房屋拆遷補(bǔ)償方法27一、房、地合一拆遷補(bǔ)償評估模型基本思路：拆一還一、就地安置的基本原則以評估時點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段用途新建商品房的交易平均價格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成了城市拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式：拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）+設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用28一、房、地合一拆遷補(bǔ)償評估模型281.同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定方法——市場比較法：近期有過類似交易的房地產(chǎn)加以修正。同地段：與被拆遷房屋在同一區(qū)域、同一土地級別內(nèi)、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素相似的地段；同用途：被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的具體利用方式相同。（住宅樣本點(diǎn)原則上一般為新建商品房的平均樓層價格）

——國有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通；

——農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，而且需要符合條件；一般情況下，國有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。——收益法：預(yù)計(jì)評估對象未來的正常收益291.同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定方法292.住宅狀況修正系數(shù)—年限修正系數(shù)：鋼混、磚混、磚木結(jié)構(gòu)參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%，最高不超過15%；簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)3%—13%—水電氣修正系數(shù)：每缺一項(xiàng)調(diào)減系數(shù)0.5%，無廚房衛(wèi)生間各調(diào)減系數(shù)1%—墻體修正系數(shù)：厚度超過24厘米不調(diào)整，12厘米時調(diào)減系數(shù)1%。18厘米調(diào)減0.5%—結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、鋼混結(jié)構(gòu)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減2%-3%，簡易結(jié)構(gòu)調(diào)減4%-5%—門窗修正系數(shù)：不超過±1%—區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：不超過±5%—其他修正系數(shù)：不超過±5%302.住宅狀況修正系數(shù)303.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)：水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按市場價格進(jìn)行估算設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價格4.城市房屋裝修的補(bǔ)償：成本法。必須依附于建筑物，無法運(yùn)用比較法、收益法評估。同等裝修價格在市場上差別很小裝修補(bǔ)償金額=裝修成本-折舊313.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)：水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按市場價格二、房、地分離拆遷補(bǔ)償評估模型通過拆遷補(bǔ)償和整治之后，土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場，市場法對城市拆遷補(bǔ)償起決定性作用，其補(bǔ)償金額與被拆遷的土地價值緊密聯(lián)系?；鶞?zhǔn)地價法通過對被拆遷片區(qū)地價的動態(tài)化監(jiān)測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價格。32二、房、地分離拆遷補(bǔ)償評估模型321.土地評估值的計(jì)算。被評估地價=基準(zhǔn)地價×[1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)）]×容積率修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×期日修正系數(shù)—基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測算出的平均價格（含土地出讓金）是政府宏觀調(diào)控下的土地價格—成熟度是指宗地內(nèi)的實(shí)際開發(fā)程度（通水、通電、通路、場地平整）—劃撥國有土地使用權(quán)及租賃國有土地使用權(quán)應(yīng)作修正—區(qū)域和個別因素包括交通便捷度、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃用途、朝向與采光等—國有土地出讓有一定的年限，實(shí)際使用年限與基準(zhǔn)地價的使用年限不一致時應(yīng)進(jìn)行年限修正。公式：U=[1-1÷1+土地還原率）×實(shí)際使用年限]÷[1-1÷1+土地還原率）×基準(zhǔn)使用年限]331.土地評估值的計(jì)算。被評估地價=基準(zhǔn)地價×[1+（成熟度修342.土地使用權(quán)補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價格評估值+政策優(yōu)惠部分+其他拆遷成本）/拆遷面積。當(dāng)拆遷后土地使用權(quán)價格高于其他拆遷費(fèi)用與現(xiàn)狀現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值之和時，說明土地使用權(quán)補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)過低存在提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的空間；當(dāng)拆遷后的土地使用權(quán)價格低于其他拆遷費(fèi)用現(xiàn)狀現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值之和時，說明費(fèi)用支出已經(jīng)超過拆遷人承受界限，需要政府協(xié)調(diào)或提供優(yōu)惠政策項(xiàng)目才可行。3.地上附著物（包括房屋及水電氣等設(shè)施）的補(bǔ)償采用重置成本法，房屋補(bǔ)償金額=房屋建筑面積（自用面積和公攤面積）×重置價格；設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量×重置價格4.城市房屋裝修補(bǔ)償5.城市拆遷費(fèi)用合計(jì)=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)+地上附著物補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)342.土地使用權(quán)補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)=（拆遷后的土地使用權(quán)價格評估兩種評估模型的比較分析——房地合一的評估模型：土地的市場開發(fā)價值與拆遷后的規(guī)劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同一塊地由于規(guī)劃容積率的不同其表現(xiàn)出的市場價值差別很大，房地合一的評估法將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素（土地規(guī)劃指標(biāo)），土地的市場價值未能得到充分體現(xiàn)?！康胤蛛x的評估模型：將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動態(tài)的土地基準(zhǔn)地價為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價值。政府必須具備較強(qiáng)的市場把握能力，建立一個完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，完善土地價格指數(shù)系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格指數(shù)系統(tǒng)。35兩種評估模型的比較分析——房地合一的評估模型：土地的市場開發(fā)本課講解結(jié)束林笑晨36本課講解結(jié)束林笑晨36演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房屋拆遷評估房屋拆遷評估概述房屋拆遷補(bǔ)償政策國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型林笑晨38房屋拆遷評估房屋拆遷評估概述林笑晨1房屋拆遷評估基本概念房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個人（拆遷人）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗行袨?。我國房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷。39房屋拆遷評估基本概念房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個人（拆遷人）根土地征收是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征用土地的單位和個人一定補(bǔ)償?shù)男袨?。土地征用是指國家或其職能部門給予公共利益的需要或在緊急狀態(tài)下對集體土地實(shí)施暫時的占用或使用，待事態(tài)處理完畢后將征用的土地予以歸還，并對征用土地造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償。40土地征收是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估。41房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房房屋拆遷補(bǔ)償政策

房屋拆遷制度演變——計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度1953年國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于國家建設(shè)征地用土地辦法》當(dāng)時的投資主體完全是國家而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的，所以對于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當(dāng)中。42房屋拆遷補(bǔ)償政策

房屋拆遷制度演變5——過渡時期的房屋拆遷制度1991年國務(wù)院公布了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》房屋拆遷走上法制化的軌道——市場經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度2001年通過了新修改的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》2004年出臺了《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》43——過渡時期的房屋拆遷制度6——《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的房屋拆遷制度征收集體所有的土地應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其它不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。44——《物權(quán)法》頒布實(shí)施后的房屋拆遷制度7拆遷補(bǔ)償范圍及補(bǔ)償費(fèi)用——房屋拆遷補(bǔ)償范圍1.房屋拆遷補(bǔ)償范圍：-房屋所有權(quán)補(bǔ)償。-附屬物所有權(quán)補(bǔ)償。-院落、空地補(bǔ)償2.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：-房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)-房屋拆遷安置費(fèi)45拆遷補(bǔ)償范圍及補(bǔ)償費(fèi)用——房屋拆遷補(bǔ)償范圍8——征地補(bǔ)償范圍征地補(bǔ)償范圍-農(nóng)村土地所有權(quán)補(bǔ)償-地上附著物及農(nóng)作物補(bǔ)償征地補(bǔ)償費(fèi)用-土地補(bǔ)償費(fèi)-安置補(bǔ)助費(fèi)-地上附屬物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)——特殊情形的房屋、土地補(bǔ)償范圍-違法建筑的補(bǔ)償：不會得到補(bǔ)償-臨時建筑的補(bǔ)償：按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補(bǔ)償。-產(chǎn)權(quán)歸屬不明房屋的補(bǔ)償-抵押房屋的補(bǔ)償：用適當(dāng)?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補(bǔ)償用作繼續(xù)擔(dān)保，使抵押權(quán)人利益不受拆遷的損害–國有土地臨時使用權(quán)的補(bǔ)償：按照給土地所有者或使用者造成的損失確定46——征地補(bǔ)償范圍9房屋拆遷費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)——只對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了原則性規(guī)定，具體的標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定。包括房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。47房屋拆遷費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)——只對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了原則性規(guī)定一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1.房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額。2.房屋拆遷補(bǔ)償差價=合法擁有房產(chǎn)的評估價值+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋的評估價值48一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)11二、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。其中，1.如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房給被拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為零。2.如果拆遷房屋屬于住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為零。49二、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)12征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)2.土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

3.安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)÷征地前人均分配耕地?cái)?shù)

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-7倍，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍50征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附屬房屋拆遷補(bǔ)償方式——城市房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物補(bǔ)償）——農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方式被征地的村或村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償被征地的村或村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：-易地建房-貨幣補(bǔ)償51房屋拆遷補(bǔ)償方式——城市房屋拆遷補(bǔ)償方式——農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)置換的房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。排除了公益事業(yè)房屋的附屬物。差價結(jié)算以等價交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場評估價與調(diào)換房屋市場價的差價，多退少補(bǔ)。先由拆遷人對被拆遷人按其房屋的評估價進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。52產(chǎn)權(quán)置換的房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購買的被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。——附屬物不具備獨(dú)立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無法獨(dú)立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。——解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補(bǔ)償金額的分配比例達(dá)成一致意見，拆遷人沒有義務(wù)也很難就補(bǔ)償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補(bǔ)償，這樣可能會出現(xiàn)因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因?yàn)椴疬w而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強(qiáng)制解除的原則。53被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：征用國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估一、城市房屋拆遷的參與方及其價格博弈1.政府：吸引資金，保護(hù)開發(fā)商利益，缺少聽取民意的制度安排2.拆遷實(shí)施單位（開發(fā)商）：出于自身利益通過各種手段剝削被拆遷居民的部分利益3.被拆遷居民：利用各種手段和資源獲取較高的拆遷補(bǔ)償54征用國有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估一、城市房屋拆遷的參與方及其價二、評估方法和評估價值的確定——評估方法：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法。不具備市場比較法條件的，可以采用收益法等其他評估方法并在評估報(bào)告中充分說明原因。——市場價值：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格—不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成可以通過委托評估確定。55二、評估方法和評估價值的確定18三、價值影響因素：1.區(qū)位。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價格的組成部分來看，區(qū)位價是指拆遷房屋在評估時點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價，其價值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價扣除房屋建筑物重置價后的剩余部分，一般以建筑面積為計(jì)算基數(shù)。2.用途?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。56三、價值影響因素：193.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4.其他因素，主要有樓層、朝向、成新程度及市場需求等。573.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。20拆遷評估中房屋法定用途的確定

拆遷估價的市場標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開市場價值，指的是市場未知拆遷信息狀態(tài)下的公開市場價值，即拆遷估價只考慮該房屋過去的狀態(tài)，而不考慮將來的用途。58拆遷評估中房屋法定用途的確定

拆遷估價的市場標(biāo)在估價實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營活動的現(xiàn)象。拆遷評估時如果以居住性房屋進(jìn)行估價，勢必給被拆遷人帶來一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場價值也會超過同地段類似的居住性用房。《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定了四種方法：

1.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；

2.當(dāng)?shù)卣畬Σ疬w房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；

3.拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定；

4.不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。59在估價實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估農(nóng)村房屋–建造在農(nóng)村集體所有的土地之上-是人工造成而非自然形成-特定的用途：住宅用房和非住宅用房–具有多種存在形態(tài)評估范圍——被拆除房屋的用途和建筑面積界定：一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村住宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)（除違章建筑外以實(shí)際為準(zhǔn)）——補(bǔ)償安置的時間界定：征地公告時，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢；已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢（協(xié)商）；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑；違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑以及征地公告后擅自進(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建的部分

60征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評估農(nóng)村房屋評估方法-居住房屋只評估單價；非居住房屋評估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用總價-農(nóng)村房屋拆遷評估一般采用重置法，按重置單價結(jié)合成新評估價值的確定房屋重置價格是指評估時點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)按評估時點(diǎn)的價格水平評估重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格-拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值，房屋裝飾價值應(yīng)單獨(dú)出具評估報(bào)告61評估方法24拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式1.被征地的村或村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積2.被征地的村或村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：-易地建房并獲得相應(yīng)貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。-貨幣補(bǔ)償（或與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，不得申請宅基地新建住房）3.拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的時安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。62拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式25拆遷非居住房屋的補(bǔ)償辦法1.拆遷非居住房屋的補(bǔ)償，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。2.被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估。

3.其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：（1）按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價格、設(shè)備安裝價格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。63拆遷非居住房屋的補(bǔ)償辦法26城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型城市房屋拆遷補(bǔ)償方法——房地合一的評估法：我國目前采用的一般方法（貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價系數(shù)修正法）在實(shí)踐過程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益——房、地分離的評估法：相對更加科學(xué)合理64城市房屋拆遷補(bǔ)償評估模型城市房屋拆遷補(bǔ)償方法27一、房、地合一拆遷補(bǔ)償評估模型基本思路：拆一還一、就地安置的基本原則以評估時點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段用途新建商品房的交易平均價格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成了城市拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式：拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數(shù)）+設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用65一、房、地合一拆遷補(bǔ)償評估模型281.同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定方法——市場比較法：近期有過類似交易的房地產(chǎn)加以修正。同地段：與被拆遷房屋在同一區(qū)域、同一土地級別內(nèi)、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素相似的地段；同用途：被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的具體利用方式相同。（住宅樣本點(diǎn)原則上一般為新建商品房的平均樓層價格）

——國有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；又分為國有出讓和國有劃撥，國有劃撥是未繳納過土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通；

——農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，而且需要符合條件；一般情況下，國有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)?！找娣ǎ侯A(yù)計(jì)評估對象未來的正常收益661.同地段同用途新建商品房交易平均價格的確定方法292.住宅狀況修正系數(shù)—年