地鐵商業(yè)項目經(jīng)營策劃方案

“Hello——地鐵”商業(yè)項目

經(jīng)營策劃方案小組成員：劉志豪周士超陳柳森余曉卿黃坤目錄第一部分項目概述一、項目概況二、設計概要三、工程進展第二部分：項目分析

一．市場狀況 二．項目名稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析目錄第三部分：經(jīng)營模式定位一．項目定位二．經(jīng)營模式三．推廣策略第四部分：經(jīng)濟效益分析第五部分：總結第一部分項目概述一、項目概況二、設計概要三、工程進展講解：陳柳森一.項目概況地鐵使人的消費空間變大，路程花費時間變短，商業(yè)形態(tài)也因此更加繁復成熟。人們慣常印象里堆滿特價處理品的地下商場如今成為潮流地，重新詮釋了傳統(tǒng)商家津津樂道的“一站式消費”概念；此外，地鐵站點凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動起“商圈式消費”；最后，大量人口被吸納到軌道交通的沿線，商圈又因為地鐵的串聯(lián)而形成商業(yè)帶。如今，地鐵已超出了交通概念范疇，全面催熟城市商業(yè)，地鐵經(jīng)濟也逐漸從“一站式消費”過渡到“商圈式消費”、“商業(yè)帶式消費”。鄭州地鐵1號線二七廣場站處于鄭州最為繁華的商業(yè)地帶，是鄭州市區(qū)車流、人流最為集中的中心地段之一，該站點為地下兩層島式車站，共設7個出入口，未來的地鐵3號線也會在此交叉，乘客可以實現(xiàn)同站換乘。二七廣場站位于正興街、解放路二七路、人民路及西大街交匯路口的下方，車站西端為緩曲線，站臺寬度為13m。站點的西北側有五彩廣場，東南側有二七廣場，周邊商場、賓館林立，有北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、商城大廈、天然商廈、亞細亞、友誼廣場、二七賓館、東方紅影院、亞細亞酒店，其中二七塔為國家級保護文物，該站點也將成為1號線上客流量較大的站點之一。目前，為了適應地鐵的發(fā)展，以及更好地發(fā)展二七廣場附近的商業(yè)，提升二七商圈的知名度、影響度、美譽度和二七商圈的換代升級，現(xiàn)針對二七商圈的具體情況，做出地鐵二七廣場站“Hello——地鐵”的地下商業(yè)街策劃方案。二.設計概要國外對地鐵物業(yè)的研究表明：地鐵站點上覆蓋區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“正地鐵盤”；步行5-10分鐘至站點的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“準地鐵盤”；步行10-15分鐘至站點的區(qū)域，稱其所屬物業(yè)為“近地鐵盤”。距離站點越近的物業(yè)，軌道交通提升其價格的作用就越顯著。而在鄭州1號線開通之后，二七廣場將出現(xiàn)一波“正地鐵”商業(yè)建筑。2014年8月11日，大商新瑪特、北京華聯(lián)等6家位于鄭州市二七商圈的大型商企代表在鄭東新區(qū)的一間辦公室里商談，如何在二七商圈修建一條地下公共走廊，把商圈內(nèi)的商企與附近的鄭州地鐵1號線二七廣場站相連接。

地鐵串起省會黃金商圈。通過地鐵站與周邊商業(yè)企業(yè)的互聯(lián)互通，鄭州地鐵與鄭州商圈之間的聯(lián)系將更加緊密，大商圈優(yōu)勢將進一步凸顯。鄭州本是座“火車拉來的城市”，而鄭州商業(yè)也與交通密切相關。根據(jù)規(guī)劃，鄭州地鐵1號線、2號線呈“十字形”，被稱為黃金十字架。1號線屬于交通疏散型，主要以減緩城市交通壓力為目的，所以，線路和站點的選擇，都是人流高度密集之處。人往哪里去，站點就建在哪里，而人氣是城市商業(yè)最不可缺少的。1號號線線一一期期工工程程沿沿線線的的多多家家商商企企與與地地鐵鐵對對接接，，最最大大限限度度地地實實現(xiàn)現(xiàn)出出入入口口與與周周邊邊商商業(yè)業(yè)的的互互通通互互聯(lián)聯(lián)，，將將地地鐵鐵帶帶來來的的強強大大客客流流吸吸引引到到商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體，，繁繁榮榮鄭鄭州州經(jīng)經(jīng)濟濟。。據(jù)據(jù)介介紹紹，，建建成成后后的的1號號線線每每趟趟列列車車運運載載量量近近1500人人，，最最小小運運行行間間隔隔為為2分分鐘鐘，，日日運運載載乘乘客客遠遠期期將將達達100萬萬人人次次。。這這么么多多乘乘客客聚聚散散在在有有限限的的出出站站口口，，無無疑疑讓讓靠靠近近地地鐵鐵的的商商家家更更有有經(jīng)經(jīng)營營優(yōu)優(yōu)勢勢。。地鐵鐵對對鄭鄭州州商商業(yè)業(yè)格格局局的的改改變變主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在三三個個““推推手手””：：一是是強強化化傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)中中心心地地位位。。地地鐵鐵將將帶帶來來更更多多的的客客流流，，也也會會促促使使較較遠遠的的商商家家向向地地鐵鐵沿沿線線的的商商業(yè)業(yè)中中心心聚聚集集。。二是是地地鐵鐵將將使使鄭鄭州州商商業(yè)業(yè)由由單單一一中中心心向向多多中中心心發(fā)發(fā)展展，，快快捷捷的的地地鐵鐵““縮縮小小””了了城城市市版版圖圖，，消消費費者者可可以以有有更更多多的的選選擇擇。。三是是地地鐵鐵將將使使零零售售商商業(yè)業(yè)布布局局由由地地上上轉轉為為地地下下。。屆屆時時，，大大量量的的地地下下零零售售商商業(yè)業(yè)將將會會出出現(xiàn)現(xiàn)。。三.工程程進進展展2009年年3月月，，鄭鄭州州地地鐵鐵1號號線線工工程程動動工工，，一一期期工工程程長長26.34公公里里，，設設置置22個個站站點點；；9月月份份鄭鄭州州地地鐵鐵2號號線線工工程程動動工工，，一一期期工工程程長長19.05公公里里，，共共設設置置16個個站站點點。。1號號線線一一期期工工程程成成本本為為5.9億億元元/公公里里，，2號號線線一一期期工工程程成成本本為為5.93億億元元/公公里里，，工工程程總總投投資資達達268.45億億元元。。兩兩條條地地鐵鐵線線路路的的竣竣工工時時間間分分別別定定為為2013年年、、2015年年。。地鐵鐵建建設設具具有有很很強強的的外外部部效效應應，，對對省省會會鄭鄭州州經(jīng)經(jīng)濟濟布布局局的的帶帶動動是是全全方方位位的的。。一一個個直直觀觀的的數(shù)數(shù)字字是是，，地地鐵鐵建建設設每每投投資資1億億元元，，可可帶帶動動GDP增增長長2.6億億元元。。但表表現(xiàn)現(xiàn)最最為為明明顯顯的的，，是是對對地地鐵鐵周周邊邊地地產(chǎn)產(chǎn)和和商商業(yè)業(yè)的的帶帶動動上上。。曾曾有有調調查查統(tǒng)統(tǒng)計計顯顯示示，，地地鐵鐵周周邊邊物物業(yè)業(yè)與與遠遠離離地地鐵鐵的的同同類類物物業(yè)業(yè)相相比比，，價價格格普普遍遍上上漲漲20%～～30%。。在地地鐵鐵尚尚未未建建成成之之時時，，不不少少城城市市綜綜合合體體已已經(jīng)經(jīng)早早早早在在地地鐵鐵站站旁旁““安安家家””。。如如中中原原區(qū)區(qū)的的西西元元廣廣場場、、二二七七區(qū)區(qū)的的二二七七萬萬達達廣廣場場等等新新的的城城市市綜綜合合體體，，正正是是依依托托地地鐵鐵而而建建。。其次次是是地地下下商商業(yè)業(yè)得得到到開開發(fā)發(fā)。。比比如如，，根根據(jù)據(jù)地地鐵鐵站站口口規(guī)規(guī)劃劃，，紫紫荊荊山山站站將將有有四四層層地地下下空空間間，，其其中中，，一一層層將將開開發(fā)發(fā)為為商商鋪鋪。。綠綠城城廣廣場場、、二二七七廣廣場場、、光光大大廣廣場場等等地地下下都都將將被被開開發(fā)發(fā)，，有有的的建建成成商商鋪鋪，，有有的的則則建建成成地地下下停停車車場場。。同同時時，，地地鐵鐵上上蓋蓋將將成成為為新新的的商商業(yè)業(yè)熱熱點點。。適適宜宜開開發(fā)發(fā)的的地地鐵鐵站站口口上上方方將將建建成成商商場場或或商商住住兩兩用用地地產(chǎn)產(chǎn)，，有有的的會會建建成成新新的的城城市市綜綜合合體體。。香港地鐵是世世界上經(jīng)營效效益最好的地地鐵，其奧秘秘就在于不僅僅經(jīng)營地鐵，，而且經(jīng)營相相關地產(chǎn)，地地鐵站多是建建在商業(yè)綜合合體內(nèi)。鄭州州地鐵投資巨巨大，且資金金來源多為財財政和銀行貸貸款。早在規(guī)規(guī)劃時鄭州市市就設想學習習香港經(jīng)驗，，通過地鐵建建設帶動城市市綜合體成長長，實現(xiàn)永續(xù)續(xù)發(fā)展。地鐵的開通，，必將成為鄭鄭州市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的助推器器。地鐵沿線線物業(yè)其商鋪鋪付租能力最最高，因此，，地鐵沿線最最容易形成新新的商業(yè)走廊廊。第二部分：項項目分析一．市場狀況況二．項目名稱稱三．優(yōu)勢分析四．劣勢分析講解：余曉卿卿一.市場狀況商城鄭州跑進進地鐵時代，，裹挾而來的的巨大人流，，為地鐵商鋪鋪帶來了非凡凡財富，隨著著1號線5個個站點4000多平方米米地鐵商鋪的的全面開啟，，1號線將幾幾大商圈“連連線成帶”，，對傳統(tǒng)商圈圈有利無弊，，鄭州也將跟跟隨地鐵速度度，奔向“大大商業(yè)”時代代。根據(jù)地鐵站點點周邊環(huán)境，，初步規(guī)劃中中將站點的商商業(yè)定位予以以區(qū)分，比如如，醫(yī)學院站站的核心客流流是居民和上上班族，這里里突出的是便便民服務；燕燕莊站的核心心客流是時尚尚白領或商務務人士，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)就以時時尚精品、餐餐飲美食和休休閑文化為主主。二七廣場場站“主唱””青春潮流，，主要業(yè)種將將是休閑餐飲飲、潮流服飾飾、時尚休閑閑和信息服務務。但無論哪個站站點，都會有有ATM機、、彩票售賣點點等便民設施施?！安惋?、、服裝飾品、、數(shù)碼和品牌牌外設店，將將是首批地鐵鐵商鋪的‘主主旋律’。雖然招商尚未未開啟，規(guī)劃劃也未定論，，但從前期接接洽情況看，，二七廣場站站，最受商家家關注。與普通地鐵口口相比，地鐵鐵換乘處的人人流量是最大大的，而二七七廣場站就位位于未來地鐵鐵的“交會站站點”，在許許多投資者心心目中，它的的廣告價值以以及商業(yè)價值值都是最大的的。一般規(guī)律是，，一個城市的的地鐵1號線線的商業(yè)價值值是排在第一一位的。從國國內(nèi)地鐵城市市的發(fā)展來看看，1號線代代表著最迫切切的剛性線路路，所以，首首條線站點商商鋪受到熱捧捧在情理之中中。二．項目目名稱Hello———地鐵名稱釋意意：Hello———主要要用于熟熟人間打打招呼———“喂喂”，也也可用于于呼叫遠遠處的熟熟人或陌陌生人，，以引起起注意！！地鐵——鄭鄭州地鐵的的開通、地地下商業(yè)街街項目的建建設，正符符合當前鄭鄭州的潮流流。Hello——地鐵鐵：一個個個性十足；；優(yōu)雅的購購物環(huán)境、、悠閑的消消費方式、、宜人的商商業(yè)尺度；；優(yōu)質的商商品、優(yōu)質質的服務，，為優(yōu)秀的的你提供優(yōu)優(yōu)質新生活活。Hello——地鐵鐵，帶你進進入一個全全新的鄭州州地下商業(yè)業(yè)新時代。。三.優(yōu)勢分析1）區(qū)位位優(yōu)勢“地段是金金”這是商商鋪營銷的的第一定律律。二七廣廣場地處城城市中心區(qū)區(qū)，位于城城市主干道道之下，周周邊是豐富富的居住區(qū)區(qū)和市政配配套，位于于商業(yè)繁華華地，其商商業(yè)資源優(yōu)優(yōu)勢無可比比擬。以二七商圈圈、火車站站商圈為代代表的鄭州州市商業(yè)中中心區(qū)積聚聚了百年商商業(yè)文化和和人氣，特特別是經(jīng)過過多次大大大小小的““商戰(zhàn)”洗洗禮之后，，這里一度度成為全國國最具代表表性的商業(yè)業(yè)區(qū)，也是是鄭州市商商業(yè)最為繁繁華的地方方。2）配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、、娛樂、交交通、醫(yī)療療等配套一一應俱全。。大商新瑪特特金博大店店、丹尼斯斯百貨、北北京華聯(lián)、、鄭州百貨貨大樓、百百盛購物中中心、天然然商廈、商商城大廈、、友誼商廈廈、德化步步行街、正正弘名店、、大上海、、光彩服裝裝市場、金金智萬博商商城、迪信信通等手機機賣場以及及蘇寧、永永樂、國美美、五星、、大商等五五大家電連連鎖等，囊囊括了大型型百貨、綜綜合超市、、品牌專賣賣、圖書批批發(fā)等幾乎乎所有的零零售業(yè)態(tài)。。3）交通優(yōu)勢鄭州地鐵二二七廣場站站正位于二二七紀念塔塔下方，緊緊鄰鄭州火火車站和二二馬路汽車車站，除地地鐵一號線線和地鐵三三號線在二二七廣場站站換乘之外外，直達公公交車次有有：K906路，35路,60路,85路路,k812路,k85路,y805路路,2路,

26路路,37路,57路,58路,65路路,82路,89路,152路路,256路,b17路路,k801路,k809路,k815路路,k9路,t101路路,y810路,6路,9路,21路,28路路,32路,34路,93路,95路路,105北線,305路,312路,603路,k6路,k806路,98路。交通通便利、車車流量及人人流量非常常大。4）人數(shù)優(yōu)優(yōu)勢周邊人口密密集，購買買力集中，，周邊有良良好的購物物環(huán)境，大大量人口被被吸引到地地下區(qū)，改改善地面的的交通和環(huán)環(huán)境。四.劣勢分分析1）二七商商圈停車位位稀缺、交交通擁堵。。2）地下商商業(yè)街的造造價過高，，在開發(fā)前前期可能會會出現(xiàn)資金金消耗過大大的可能.地下商商業(yè)從通風風、安全環(huán)環(huán)境等條件件來說，和和地上商業(yè)業(yè)設施相比比都存在一一定差距。。一旦發(fā)生生事故，人人員的疏散散和轉移對對地下商業(yè)業(yè)建筑設施施都提出來來較高的要要求。3）由于二二七廣場周周邊的商業(yè)業(yè)已經(jīng)很成成熟了，突突然出現(xiàn)的的二七地跌跌地下商業(yè)業(yè)街能否得得到消費者者的認可仍仍是未知數(shù)數(shù)。第三部分：：經(jīng)營模式式定位一．項目目定位二．經(jīng)營營模式三．推廣策略講解：周士士超&黃坤坤經(jīng)營模式定定位地鐵商圈成成敗關鍵在在定位。在在地鐵商業(yè)業(yè)發(fā)展前景景一片大好好的同時，，我們也要要冷靜地看看到，地鐵鐵商業(yè)的開開發(fā)具有很很強的專業(yè)業(yè)性，商業(yè)業(yè)定位非常常重要?？伎紤]到地鐵鐵商業(yè)的特特殊性，商商業(yè)的定位位必須要充充分考慮到到地鐵客流流自身的特特點，而由由于站位及及其所處區(qū)區(qū)域商業(yè)環(huán)環(huán)境的不同同，商業(yè)定定位也會更更多地體現(xiàn)現(xiàn)出個性化化的特征。。市場形象定定位1）優(yōu)良良的品質---------在招商方方面，注意意細分和篩篩選，選擇擇符合地鐵鐵商圈和有有發(fā)展?jié)摿αΦ钠髽I(yè)和和品牌，品品質自然有有保證；2）品位位CLD（（CentralLivingDistric中中央生活活區(qū)域）））生活---------概念念創(chuàng)新3）文化化定位和情情感需求---------定位高端端，滿足消消費人群心心理。4）投資資潛力大---------地處繁華華地段5）生活活的便利---------緊鄰地鐵鐵口和火車車站通過對本項項目的整合合推廣，使使本項目成成為鄭州市市地鐵品牌牌項目，而而使開發(fā)商商也成為明明星企業(yè)，，從而達到到雙贏的目目的。經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位從已經(jīng)成熟熟的地鐵網(wǎng)網(wǎng)絡覆蓋城城市看，日日本東京地地鐵2012年度靠靠提供場地地收取的租租金有18億日元，，加上它擁擁有的38家便利店店的94億億日元銷售售額，合計計112億億日元，截截止到今天天，這個數(shù)數(shù)字一直在在持續(xù)地增增加。地鐵站內(nèi)不不僅開設商商城，也可可以使站內(nèi)內(nèi)和地上商商業(yè)連成一一片，從而而形成獨特特的文化和和商業(yè)以及及較為成熟熟的商圈。。巴黎地鐵鐵就猶如一一個“地下下超市”，，其地鐵站站內(nèi)設有百百貨、報刊刊、飲食、、音像、圖圖書、服裝裝鞋帽、禮禮品等商業(yè)業(yè)網(wǎng)點800余家。。從這些例子子中可以看看出，地鐵鐵的開通與與運行就是是商業(yè)機會會的開始，，地鐵商業(yè)業(yè)價值在自自身各種方方面的價值值體現(xiàn)中，，充分利用用自身商業(yè)業(yè)價值的轉轉化與應用用，把可預預見的商業(yè)業(yè)價值創(chuàng)造造出無數(shù)的的商業(yè)機會會，并從中中獲得良好好的收益。。針對鄭州地地鐵二七廣廣場站2400m2的地下商業(yè)業(yè)街經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營營業(yè)態(tài)定位位為：ATM機、奶奶茶、甜點點、干洗店店、眼鏡店店、鮮花店店、軟飲店店、餐飲旗旗艦店、快快餐品牌、、書報亭、、小零售鋪鋪、早點、、娛樂、便便利店、報報刊、咖啡啡、音像、、小飾品、、手機店、、服裝鞋帽帽等。屆時可以對對地下商業(yè)業(yè)街進行按按區(qū)劃分，，比如：1區(qū)女性用用品（時尚尚女裝、美美容美甲、、精美飾品品等）；2區(qū)男士用用品（男士士服飾、休休閑品牌、、運動服飾飾、兒童用用品等）；；3區(qū)品牌服服飾（男、、女品牌服服飾、品牌牌內(nèi)衣、品品牌布藝及及時尚包類類等）等等等。目標消費群群體定位通常來講，，地鐵客流流大多以快快速通過為為目的，如如果能夠通通過特色塑塑造延長乘乘客逗留時時間，將可可能增大消消費的有效效性，因此此對地鐵商商業(yè)而言，，如何將流流動的乘客客轉化為有有效的購買買力，是在在商業(yè)定位位中需要給給予高度關關注的內(nèi)容容。在這里，主主要將目標標消費群體體定位為在在二七廣場場站換乘的的乘客、在在二七廣場場站下車的的乘客、專專門到二七七商圈休閑閑購物的乘乘客以及從從地上商圈圈下到地下下商圈的乘乘客。目標經(jīng)營商商戶定位市場的目標標客戶比較較復雜，根根據(jù)開發(fā)商商的開發(fā)目目標和市場場的整體屬屬性定位，，本項目的的目標客戶戶分為三大大類，一類類是商鋪購購買者；第第二類經(jīng)營營者，商鋪鋪租賃對象象；另一類類是市場商商品消費者者。這三類類目標客戶戶又會互相相影響，甚甚至互相轉轉化。①總體體目標標市場場定位位：鄭鄭州市市及周周邊的的私營營業(yè)主主和商商鋪投投資者者。②其他他市場場經(jīng)營營者（（輔助助客戶戶）這里面面，有有的是是市場場拆遷遷戶，，有的的是尋尋求更更大機機會者者，大大都源源于對對現(xiàn)有有市場場的不不滿足足，希希望尋尋求新新突破破，看看重新新項目目的升升值空空間和和短時時期內(nèi)內(nèi)的升升值預預期，，看重重項目目的市市場知知名度度、認認可度度及熱熱銷度度。③商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資資者這部分分人群群構成成復雜雜，但但投資資原因因明確確，升升值或或收租租是其其主要要追求求。包包括：：改變變銀行行存款款方式式的投投資者者（理理財型型）、、擁有有大量量閑置置資金金并且且無自自主經(jīng)經(jīng)營能能力或或主觀觀愿望望者、、專門門從事事不動動產(chǎn)購購買及及出租租者、、私營營企業(yè)業(yè)主、、國企企及公公司高高管、、部分分政府府官員員，投投機投投資者者、職職業(yè)炒炒家、、周邊邊縣市市的投投資者者。他他們看看中的的是項項目的的良好好出租租率，，自己己的穩(wěn)穩(wěn)定投投資回回報和和市場場興旺旺的經(jīng)經(jīng)營效效果，，以及及項目目的升升值潛潛力。。整體運運作模模式從世界界范圍圍來看看，地地鐵物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)多采采用三三種模模式，，一是是站內(nèi)內(nèi)開發(fā)發(fā)；二二是站站外銜銜接；；最后后是上上蓋物物業(yè)。。從國內(nèi)內(nèi)范圍圍來講講，站站外銜銜接和和上蓋蓋物業(yè)業(yè)占主主流地地位。。曾有有一些些城市市做過過一些些地鐵鐵站點點的站站內(nèi)開開發(fā)嘗嘗試，，然而而最終終因地地鐵過過于火火爆、、人潮潮洶涌涌以致致?lián)矶露?，出出于安安全考考慮將將一些些地鐵鐵站內(nèi)內(nèi)的商商鋪統(tǒng)統(tǒng)一拆拆除。。比如上上海曾曾在早早期的的一二二號線線內(nèi)試試水站站內(nèi)開開發(fā)，，然而而在幾幾年之之后據(jù)據(jù)業(yè)內(nèi)內(nèi)人員員透露露，一一、二二號線線等早早期地地鐵線線路剛剛剛開開通的的時候候，為為了方方便乘乘客，，曾經(jīng)經(jīng)在一一些地地鐵站站點設設置了了一些些書報報亭、、小零零售鋪鋪、早早點等等商鋪鋪。在在當時時地鐵鐵客流流量不不大的的情況況下，，這種種做法法確實實為乘乘客帶帶來了了一定定的便便利。。然而，，沒有有人能能預料料到，，僅僅僅在短短短幾幾年之之后，，地鐵鐵的客客流量量出現(xiàn)現(xiàn)了飛飛躍式式的增增長，，地鐵鐵商鋪鋪的負負面影影響就就開始始凸現(xiàn)現(xiàn)。于于是在在運營營后期期，地地鐵集集團陸陸續(xù)將將一、、二、、三號號線的的商鋪鋪拆除除了近近一千千平米米。到到了規(guī)規(guī)劃5號線線的時時候，，地鐵鐵公司司更是是決定定從原原則上上就不不設置置類似似地鐵鐵商鋪鋪的經(jīng)經(jīng)營項項目，，把通通道最最大限限度的的還給給乘客客。站外銜銜接和和上蓋蓋物業(yè)業(yè)的形形式則則在全全球范范圍內(nèi)內(nèi)都非非常普普遍，，也對對當?shù)氐氐纳躺虡I(yè)和和房地地產(chǎn)市市場帶帶來了了普遍遍的影影響。。據(jù)專專業(yè)機機構統(tǒng)統(tǒng)計，，紐約約、倫倫敦、、東京京，包包括我我國香香港、、上海海、廣廣州、、北京京等城城市成成熟的的地鐵鐵物業(yè)業(yè)價格格平均均要高高于片片區(qū)同同素質質物業(yè)業(yè)30%以以上。?！啊暗罔F鐵+物物業(yè)模模式會會對沿沿線物物業(yè)升升值起起到促促進作作用，，帶動動軌道道交通通沿線線的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展””。比如香香港，，在全全國多多數(shù)城城市地地鐵都都無法法養(yǎng)活活自己己的時時候，，香港港地鐵鐵是為為數(shù)不不多的的盈利利者。。在地地鐵總總收入入中，，運營營收入入約占占60%，，站內(nèi)內(nèi)廣告告等經(jīng)經(jīng)營收收入約約占20%，物物業(yè)管管理約約占20%。其其核心心的盈盈利模模式通通常被被稱為為“地地鐵+物業(yè)業(yè)”模模式，，站內(nèi)內(nèi)廣告告和沿沿線物物業(yè)開開發(fā)，，已經(jīng)經(jīng)成為為其最最主要要的利利潤來來源。。針對鄭鄭州地地鐵二二七廣廣場站站的實實際情情況，，在地地下開開發(fā)的的有2400m2的專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)街，，我們們決定定采用用的運運作模模式是是站內(nèi)內(nèi)開發(fā)發(fā)+站站外銜銜接+上蓋蓋物業(yè)業(yè)。通通過這這種立立體、、交叉叉的設設計，，可以以全方方位、、360度度的覆覆蓋鄭鄭州地地鐵二二七廣廣場站站的所所有目目標消消費者者。餐餐飲、、服裝裝飾品品、數(shù)數(shù)碼和和品牌牌外設設店，，將是是首批批地鐵鐵商鋪鋪的‘‘主旋旋律。。為了與地地鐵二七七廣場站站的地下下商業(yè)街街遙相呼呼應，二二七站點點外的德德化步行行街也要要大變樣樣。將德德化商業(yè)業(yè)中心進進行大范范圍改造造，范圍圍東至德德化街，，北至苑苑陵街和和二七廣廣場，西西至福壽壽街火車車站，南南到大同同路，占占地38.7畝畝?；颈靖采w了了德化步步行街、、二七廣廣場等熱熱門購物物、餐飲飲區(qū)域。。屆時，，改造過過的德化化街與新新開業(yè)的的“Hello——地地鐵”商商業(yè)項目目，一個個地上、、一個地地下，共共同打造造新的二二七商業(yè)業(yè)新開篇篇。接下來由由黃坤進進行講解解租金支付付計劃商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的租金金是相當當具有變變化性的的，分市市場培育育期、發(fā)發(fā)展期、、成熟期期、衰敗敗期四個個階段。。本著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)放放水養(yǎng)魚魚的操作作理念，，將租賃賃期分拆拆為市場場培育期期、成熟熟期兩個個階段，，市場培培育期階階段讓利利給商戶戶，讓其其做大做做強，成成為真正正的合作作伙伴，，待到商商業(yè)成熟熟時，該該商業(yè)物物業(yè)也持持續(xù)增值值了，既既保證了了合作的的穩(wěn)定也也能得到到預期的的租金收收益，租租賃方式式、租金金政策建建議如下下：租賃方式式A、以經(jīng)經(jīng)營商業(yè)業(yè)資源稅稅后營業(yè)業(yè)額的固固定百分分比提成成作為租租金，即即提成租租金；B、以雙雙方商定定的固定定金額作作為租金金，即固固定租金金；C、以經(jīng)經(jīng)營商業(yè)業(yè)資源稅稅后營業(yè)業(yè)額的固固定百分分比提成成或雙方方商定的的固定金金額兩者者取其高高作為租租金，即即保底或或提成租租金。上述三種種方案，，為了降降低租賃賃風險及及增加租租金市值值回報，，建議以以固定租租金為租金政策策1、市場場培育期期租金培育期三三年，租租金標準準取周邊邊同類商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場標標準平均均值，不不高于這這個值，，不設下下限；2、成熟熟期租金金租金標準準周周邊同同類商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場標準準的最高高值*1.5不低于這這個租金金標準，，不設上上限。合同期限限10年租金遞增增第第四四年開始始，租金金每兩年年遞增10%免租期免免租期2-4個個月租金支付付方式押押1付3物業(yè)經(jīng)營營管理物業(yè)管理理可能會會成為本本項目的的一個抗抗性，而而反之也也可以成成為本項項目的一一個賣點點，因為為一旦與與物業(yè)管管理公司司強強聯(lián)聯(lián)合，對對于本項項目無論論是銷售售還是品品牌的樹樹立都大大有裨益益，以下下是對于于幾種物物業(yè)管理理模式的的分析：：1。全權委托托管理2、聘聘請專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公公司作顧顧問3、自自行管理理1。全權委托托管理優(yōu)勢1）充充分發(fā)揮揮物業(yè)公公司專業(yè)業(yè)服務功功能，提提高項目目的服務務檔次；；2）減減少發(fā)展展商的管管理人員員數(shù)量；；劣勢1）費費用較高高，因而而業(yè)主負負擔增加加；2）如如果服務務質量差差，則會會直接影影響發(fā)展展商的聲聲譽；2、聘聘請專業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公公司作顧顧問優(yōu)勢1）經(jīng)經(jīng)驗豐富富，能夠夠解決各各種突發(fā)發(fā)事件，，其對于于項目宣宣傳也是是一個賣賣點；2）能能夠為本本公司培培養(yǎng)一批批人才，，對于發(fā)發(fā)展商的的長遠發(fā)發(fā)展有戰(zhàn)戰(zhàn)略意義義；劣勢1）能能否同發(fā)發(fā)展商的的管理體體制接軌軌是一個個最大問問題3、自自行管理理優(yōu)勢1）充充分發(fā)揮揮對項目目開發(fā)建建設、管管理、服服務的一一條龍作作用，實實現(xiàn)高效效率服務務；劣勢1）缺缺乏經(jīng)驗驗，容易易走彎路路；2）對對于突發(fā)發(fā)事件沒沒有及時時處理的的能力，，缺乏創(chuàng)創(chuàng)新思想想；香港地鐵鐵業(yè)態(tài)通通常分為為零售、、飲食和和娛樂三三大塊，，布局均均衡、合合理。據(jù)專家分分析，香香港地鐵鐵商鋪運運作如此此成功，，在于香香港地鐵鐵商業(yè)基基本上都都采取““只租不不售”，，為的是是香港開開發(fā)商擁擁有絕對對的統(tǒng)一一管理權權，更有有利于商商場經(jīng)營營。通常是由由發(fā)展商商自行招招商和經(jīng)經(jīng)營管理理，還會會適當讓讓利，首首先考慮慮的是如如何在短短時期內(nèi)內(nèi)吸引商商家進駐駐，把商商場做旺旺。消費者的的培育有人擔心心，鄭州州消費者者購物的的目的性性很強，，比如去去二七買買衣服，，到商超超買日用用品等等等，地鐵鐵商鋪開開了，大大家愿意意把錢花花到這嗎嗎？市民購物物有習慣慣性的選選擇，但但地下商商鋪也會會創(chuàng)造消消費需求求的，培培育期不不會太長長。據(jù)調調查顯示示，乘客客第一次次乘坐地地鐵都是是“一心心為交通通”，但但到了第第二次、、第三次次時，就就開始留留心周邊邊“景色色”，產(chǎn)產(chǎn)生購物物需求了了，也就就是說，，“坐兩兩到三次次的地鐵鐵，就會會有購物物欲望””。對傳統(tǒng)商商場的影影響地鐵站點點進駐會會給傳統(tǒng)統(tǒng)商場帶帶來人氣氣。地下商鋪鋪本身也也是傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)，，只是空空間有變變化，它它的消費費群體比比較固定定，從對對傳統(tǒng)商商業(yè)影響響來說，，地鐵的的客流效效應和品品牌效應應會帶動動站點周周圍原有有商業(yè)的的發(fā)展，，并吸引引一些新新的商業(yè)業(yè)進駐，，使傳統(tǒng)統(tǒng)商圈更更加繁榮榮，沒有有任何負負面影響響。地鐵沿線線出口，，是商家家必爭黃黃金地段段，此處處會衍生生出更多多的小組組團式商商圈，地地鐵沿線線商業(yè)由由“圈””到“帶帶”惠及及“片””，商業(yè)業(yè)資源地地上地下下互動，，構建鄭鄭州的““大商業(yè)業(yè)”時代代。推廣廣策策略略重點點活活動動一一：：Hello————地地鐵鐵主主題題特特色色街街區(qū)區(qū)公公開開招招商商、、發(fā)發(fā)售售新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會暨暨商商鋪鋪競競投投公公開開拍拍賣賣會會在做做好好前前期期充充分分的的準準備備工工作作之之后后，，在在步步行行街街建建設設基基本本竣竣工工之之時時，，由由開開發(fā)發(fā)商商組組織織進進行行一一次次面面向向媒媒體體和和市市場場目目標標群群體體的的商商業(yè)業(yè)街街商商鋪鋪招招商商、、發(fā)發(fā)售售的的新新聞聞發(fā)發(fā)布布會會和和部部分分商商鋪鋪的的無無底底價價競競投投公公開開拍拍賣賣會會。。通通過過發(fā)發(fā)布布會會與與拍拍賣賣會會形形式式，，在在市市場場上上制制造造一一定定的的傳傳播播聲聲勢勢，，使使目目標標投投資資客客戶戶群群體體和和廣廣大大商商家家獲獲得得相相關關信信息息并并引引起起他他們們對對本本項項目目的的強強烈烈關關注注。。重點點活活動動二二：：剩余余商商鋪鋪無無底底價價暗暗標標競競買買活活動動a．．市市場場炒炒作作繼繼續(xù)續(xù)升升溫溫，，剩剩余余單單位位暗暗標標競競買買b．．舉舉辦辦業(yè)業(yè)主主答答謝謝會會，，再再創(chuàng)創(chuàng)市市場場推推廣廣高高潮潮在結結束束前前期期商商鋪鋪無無底底價價公公開開拍拍賣賣會會和和暗暗標標競競買買活活動動之之后后，，借借此此聲聲勢勢趁趁熱熱打打鐵鐵再再度度舉舉辦辦一一次次商商鋪鋪競競買買成成功功業(yè)業(yè)主主答答謝謝會會，，同同樣樣通通過過媒媒介介宣宣傳傳將將整整個個商商鋪鋪競競買買活活動動的的市市場場效效應應推推至至頂頂峰峰。。重點點活活動動三三：品品牌牌商商家家免免租租聯(lián)聯(lián)展展招招商商活活動動通過過前前期期的的市市場場活活動動效效應應，，已已建建立立起起項項目目廣廣泛泛的的市市場場知知名名度度，，接接著著便便可可根根據(jù)據(jù)前前期期活活動動的的效效果果，，及及時時調調整整市市場場推推廣廣策策略略。。同同時時，，借借助助前前期期活活動動的的市市場場余余溫溫，，發(fā)發(fā)展展商商可可在在適適當當時時機機再再次次推推出出一一個個““百百家家爭爭鳴鳴————Hello————地地鐵鐵主主題題特特色色街街區(qū)區(qū)品品牌牌商商家家免免租租聯(lián)聯(lián)展展活活動動””。。通通過過各各種種主主動動聯(lián)聯(lián)系系方方式式，，吸吸引引在在本本地地區(qū)區(qū)具具有有市市場場影影響響力力的的名名牌牌商商家家以以及及前前期期已已招招入入商商家家前前來來步步行行街街現(xiàn)現(xiàn)場場參參加加本本次次品品牌牌、、產(chǎn)產(chǎn)品品與與服服務務等等方方面面的的綜綜合合展展示示活活動動，，從從而而極極大大地地帶帶動動商商業(yè)業(yè)街街的的知知名名度度和和人人氣氣，，將將為為商商業(yè)業(yè)街街的的連連續(xù)續(xù)銷銷售售推推廣廣起起到到極極大大促促進進作作用用。。接下下來來由由劉劉志志豪豪來來講講經(jīng)濟濟效效益益分分析析鄭州州地地下下商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展較較早早，，但但在在很很長長時時間間內(nèi)內(nèi)一一直直不不溫溫不不火火，，近近兩兩年年，，隨隨著著火火車車站站地地區(qū)區(qū)地地下下交交通通工工程程的的建建成成和和投投入入使使用用，，鄭鄭州州地地下下商商業(yè)業(yè)又又有有所所發(fā)發(fā)展展。。今今年年年年初初，，鄭鄭州州地地一一大大道道項項目目開開業(yè)業(yè)，，標標志志著著鄭鄭州州地地下下商商業(yè)業(yè)進進入入了了專專業(yè)業(yè)化化運運營營階階段段。。但但從從現(xiàn)現(xiàn)階階段段運運營營看看，，鄭鄭州州地地下下商商業(yè)業(yè)受受制制于于消消費費習習慣慣等等多多種種因因素素，，經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況并并不不十十分分理理想想。。隨著著鄭鄭州州地地鐵鐵１１、、２２線線的的規(guī)規(guī)劃劃建建設設，，鄭鄭州州地地下下商商業(yè)業(yè)再再次次迎迎來來發(fā)發(fā)展展契契機機。。其其中中，，地地鐵鐵１１號號線線經(jīng)經(jīng)過過的的火火車車站站，，另另外外，，地地鐵鐵１１號號線線的的紫紫荊荊山山站站、、會會展展中中心心站站以以及及其其他他零零星星的的區(qū)區(qū)域域中中，，共共規(guī)規(guī)劃劃了了