土地財產(chǎn)制度概論

土地經(jīng)濟學(第六版)畢寶德主編柴強李鈴周建春副主編中國人民大學出版社第二編土地財產(chǎn)制度第八章土地財產(chǎn)制度概論第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述第二節(jié)土地所有制第三節(jié)土地使用制第四節(jié)土地國家管理制度第五節(jié)土地產(chǎn)權(quán)制度第一節(jié)土地財產(chǎn)制度簡述一、土地財產(chǎn)制度的概念和構(gòu)成 （一）土地財產(chǎn)制度的概念

土地制度，從概念上可以作出廣義和狹義兩種界定。廣義的土地制度泛指與土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技術等有關的一切制度；狹義的土地制度是指土地財產(chǎn)的所有、使用與管理的土地經(jīng)濟制度及相應的土地法權(quán)制度。

本章研究的重點是狹義的土地制度，即土地財產(chǎn)制度的若干基本問題。（二）土地財產(chǎn)制度的構(gòu)成 土地財產(chǎn)制度包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度。

二、土地財產(chǎn)制度的特點（一）地位的基礎性

（二）國度的差異性

（三）構(gòu)成的復雜性

三、土地財產(chǎn)制度的演進與改革 在人類歷史上，各個歷史時期的土地財產(chǎn)制度都隨著社會生產(chǎn)力的提高和整個社會經(jīng)濟制度的發(fā)展不斷向前推進和演變。這種推進和演變，有時是從下而上自發(fā)地漸進式地進行的；有時是通過國家政權(quán)的力量從上而下統(tǒng)一推進的。后一種方式，實際上就是在一個國度內(nèi)（或地區(qū)內(nèi)）普遍進行的土地財產(chǎn)制度改革（革命）。

第二節(jié)土地所有制一、土地所有制的概念及其產(chǎn)生與發(fā)展土地所有制，是指人們在一定社會制度下土地所有權(quán)歸屬的制度規(guī)定。它是整個土地財產(chǎn)制度的核心，是土地關系的基礎。土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)。土地所有權(quán)是土地所有者所擁有的、受國家法律保護的排他性專有權(quán)利。這種權(quán)利可以細分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等權(quán)能。這些權(quán)能在一般情況下是統(tǒng)一的，歸屬于一個主體，但在特定情況下可以是分離的，分屬于多個主體。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展土地所有制作為社會生產(chǎn)關系的組成部分，是由社會生產(chǎn)方式所決定的。而社會生產(chǎn)方式歸根到底是由生產(chǎn)力的狀況決定的。因此，不同的土地所有制，最終也是由生產(chǎn)力的狀況所決定的。一個國家土地所有制的具體形式還受到社會經(jīng)濟條件和歷史發(fā)展特點的影響，因而，即使是社會制度相同的國家，其土地所有制的具體形式也不完全相同。

一、土地所有制的概念及其產(chǎn)

生與發(fā)展人類社會已經(jīng)歷了五種社會生產(chǎn)方式，相應地，也有五種土地所有制，即原始社會的氏族公社土地所有制、奴隸主土地所有制、封建土地所有制、資本主義土地所有制、社會主義土地所有制。土地所有制，單就其形式來說可以分為兩大類，即土地公有制和土地私有制。

二、、土土地地所所有有制制的的法法律律形形式式國家家確確認認并并予予以以保保護護的的土土地地所所有有制制，，都都要要通通過過一一定定的的法法律律文文件件————土土地地所所有有權(quán)權(quán)證證書書來來體體現(xiàn)現(xiàn)。。當當土土地地所所有有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移時時，，出出讓讓方方和和受受讓讓方方簽簽訂訂的的契契約約————地地契契，，經(jīng)經(jīng)過過國國家家的的登登記記認認可可，，也也可可以以作作為為土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的法法律律文文件件。。三、、土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制制度度隨著著經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展和和社社會會關關系系的的變變化化，，必必然然發(fā)發(fā)生生土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的讓讓渡渡和和流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，在在市市場場經(jīng)經(jīng)濟濟條條件件下下，，一一般般情情況況下下是是有有償償?shù)牡模ǎㄍ镣恋氐刭I買賣賣）），，有有時時也也可可以以是是無無償償?shù)牡模ǎㄙ涃浥c與、、遺遺贈贈等等））。。土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的讓讓渡渡和和流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，是是土土地地所所有有者者處處分分權(quán)權(quán)能能的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。第三節(jié)土土地地使用制制一、土地地使用制制的概念念土地使用用制是對對土地使使用的程程序、條條件和形形式的制制度規(guī)定定，是土土地財產(chǎn)產(chǎn)制度的的另一個個重要組組成部分分。土地地使用權(quán)權(quán)是依法法對一定定土地進進行占有有、使用用并取得得部分土土地收益益的權(quán)利利，是土土地使用用制的法法律體現(xiàn)現(xiàn)。二、土地地所有制制與土地地使用制制的的關系系在整個土土地財產(chǎn)產(chǎn)制度中中，土地地所有制制決定著著土地使使用制。。每一種社社會形態(tài)態(tài)都存在在著與土土地所有有制相適適應的土土地使用用制及其其具體形形式。土地使用用制不僅僅是土地地所有制制的反映映和體現(xiàn)現(xiàn)，而且且也是實實現(xiàn)和鞏鞏固土地地所有制制的一種種形式和和手段。。三、土地地使用制制的分類類按土地所所有權(quán)與與使用權(quán)權(quán)相互關關系的不不同，土土地使用用制可以以分為““兩權(quán)””合一與與“兩權(quán)權(quán)”分離離兩大類類。就“兩權(quán)權(quán)”分離離的土地地使用制制來說，，又可以以分為有有償使用用制和無無償使用用制兩類類。四、土地地租賃關關系的性性質(zhì)在土地““兩權(quán)””分離條條件下所所實行的的土地有有償使用用制，無無論其具具體形式式如何，，實質(zhì)上上都是土土地的租租賃關系系。土地租賃賃關系的的性質(zhì)因因社會制制度性質(zhì)質(zhì)和土地地所有制制性質(zhì)的的不同而而不同，，反映著著不同的的階級關關系和產(chǎn)產(chǎn)品分配配關系。。五、土土地使使用制制的法法律形形式土地使使用制制與土土地所所有制制一樣樣，也也要由由國家家以一一定的的法律律形式式加以以確認認和保保護才才能得得以實實施。。在實實行各各類土土地租租賃制制的情情況下下，雙雙方要要簽訂訂土地地租賃賃契約約(佃佃契、、租約約、租租契、、租貼貼、協(xié)協(xié)議、、合同同等)。所有這這些契契約都都必須須在行行政主主管機機關登登記才才具有有法律律效力力。第四節(jié)節(jié)土土地國國家管管理制制度一、建建立土土地國國家管管理制制度的的客觀觀必要要性（一））土地地具有有特殊殊的重重要性性（二））土地地供給給的稀稀缺性性（三））土地地利用用的社社會性性二、土土地國國家管管理的的內(nèi)容容、目目的的、任任務和和手段段（一））土地地國家家管理理的基基本內(nèi)內(nèi)容1.土地權(quán)權(quán)屬管管理2.土地地利用用管理理（二））土地地國家家管理理的基基本目目的與與任務務1.保護護土地地所有有權(quán)與與使用用權(quán)2.調(diào)整整土地地關系系3.對土土地所所有權(quán)權(quán)和使使用權(quán)權(quán)進行行必要要的限限制(二)土地國國家管管理的的基本本目的的與與任務務4．保證證土地地資源源在國國民經(jīng)經(jīng)濟各各個部部門和和各個個使用用項目目上的的合理理分配配與有有效利利用，，建立立優(yōu)化化的土土地利利用結(jié)結(jié)構(gòu)與與布局局，防防止土土地資資源的的閑置置與浪浪費，，維護護良好好的生生態(tài)環(huán)環(huán)境5．實施土土地有償償使用制制度并正正確課征征土地稅稅收，保保證國有有土地的的地租收收歸國家家，通過過土地稅稅收和土土地有償償使用集集中國家家財政資資金，保保證土地地收益合合理分配配（三）土土地國家家管理的的手段1．立法手手段2．經(jīng)濟手手段3．行政手手段4．政策手手段5．計劃規(guī)規(guī)劃手段段6．司法手手段7．技術手手段8．教育手手段三、土地地管理機機構(gòu)的設設置及職職能能分工世界各國國和地區(qū)區(qū)土地管管理機構(gòu)構(gòu)的模式式，基本本上分為為兩大類類，一類類是分類類分級管管理模式式，另一一類是垂垂直統(tǒng)一一管理模模式。這這兩種模模式各有有利弊，，適應不不同的條條件。一一個國家家究竟應應該采取取什么樣樣的土地地管理模模式，應應從本國國具體條條件出發(fā)發(fā)加以選選擇，不不能照搬搬。第五節(jié)節(jié)土土地地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度度土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制制度是是指一一個國國家土土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體體系構(gòu)構(gòu)成及及其實實施方方式的的制度度規(guī)定定，是是土地地制度度的重重要組組成部部分。。土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是是指存存在于于土地地之上上的排排他性性完全全權(quán)利利。它它包括括土地地所有有權(quán)、、土地地使用用權(quán)、、土地地租賃賃權(quán)、、土地地抵押押權(quán)、、土地地繼承承權(quán)、、地役役權(quán)等等多項項權(quán)利利。土土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也也像其其他財財產(chǎn)權(quán)權(quán)一樣樣，必必須有有法律律的認認可并并得到到法律律的保保護才才能成成立。。如某某人利利用欺欺騙或或暴力力等手手段占占有他他人的的一塊塊土地地，并并不表表示他他擁有有這塊塊土地地的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。。見圖8-1。第五節(jié)土土地地產(chǎn)權(quán)制制度一、土地地所有權(quán)權(quán)（一）什什么是土土地所有有權(quán)土地所有有權(quán)可分分解為兩兩個方面面：其一一，法律律意義上上的土地地所有權(quán)權(quán)，即土土地所有有者把土土地當做做自己的的財產(chǎn)，，土地所所有者有有對土地地實行壟壟斷及支支配的權(quán)權(quán)利。這這種權(quán)利利是法律律所賦予予的，受受到法律律的保護護。其二二，經(jīng)濟濟意義上上的土地地所有權(quán)權(quán)。土地地所有者者憑借其其對土地地的壟斷斷從而收收取一定定的地租租，地租租是土地地所有權(quán)權(quán)在經(jīng)濟濟上的實實現(xiàn)形式式。這二二者不可可或缺，，任何一一方面的的喪失，，都會使使土地所所有權(quán)不不完全。。（二）土土地所有有權(quán)的基基本屬性性1．土地所所有權(quán)的的完全性性2．土地所所有權(quán)的的排他性性3．土地所所有權(quán)的的恒久性性4．土地所所有權(quán)的的歸一性性5．土地所所有權(quán)的的社會性性二、土地地使用權(quán)權(quán)土地使用用權(quán)是依依法對一一定土地地加以利利用并取取得收益益的權(quán)利利，是土土地所有有權(quán)派生生的財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。土地使用用權(quán)有廣廣義和狹狹義之分分。狹義義的土地地使用權(quán)權(quán)是指依依法對土土地的實實際利用用權(quán)，包包括在土土地所有有權(quán)之內(nèi)內(nèi)，與土土地占有有權(quán)、收收益權(quán)和和處分權(quán)權(quán)是并列列關系；；廣義的的土地使使用權(quán)是是指獨立立于土地地所有權(quán)權(quán)權(quán)能之之外，含含有土地地占有權(quán)權(quán)、狹義義的土地地使用權(quán)權(quán)、部分分收益權(quán)權(quán)和不完完全處分分權(quán)的集集合。三、土地地租賃權(quán)權(quán)土地租賃賃權(quán)是指指土地““承租人人有占有有租賃物物而為使使用收益益之權(quán)能能”。設定土地地租賃權(quán)權(quán)是指土土地所有有權(quán)人或或土地使使用權(quán)人人通過契契約將土土地占有有權(quán)、狹狹義的土土地使用用權(quán)和部部分收益益權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給他人人。在一般情況況下，土地地租賃權(quán)人人未經(jīng)出租租人同意，，不能將自自己承租的的土地再以以任何方式式轉(zhuǎn)移出去去。土地租賃一一般可分為為有限期和和無限期兩兩種。四、永佃權(quán)權(quán)永佃權(quán)是由由永佃權(quán)人人向土地所所有者支付付租金，為為耕作和放放牧的需要要長期或永永久使用土土地，并獲獲得相應收收益的權(quán)利利。永佃權(quán)實質(zhì)質(zhì)上是土地地用益權(quán)，，是他物權(quán)權(quán)的一種。。中國從唐唐朝開始出出現(xiàn)的田面面權(quán)類似于于永佃權(quán)。。五、地上權(quán)權(quán)地上權(quán)是指指以支付租租金為代價價，在他人人土地上設設定建筑房房屋、種植植竹木等項項權(quán)利。地地上權(quán)是一一種用益物物權(quán)。地上權(quán)人的的權(quán)利一般般包括：對對其建筑物物及竹木有有占有、使使用、收益益和部分處處分權(quán)能，，可以設定定地役權(quán)，，還可以讓讓與他人或或作為抵押押權(quán)的標的的物。地上權(quán)人的的義務是：：享受土地地的便利須須盡善良管管理人的責責任；向土土地所有人人支付租金金；負擔地地上建筑物物的修繕、、管理費用用及繳納賦賦稅等。六、土地抵抵押權(quán)（一）什么么是土地抵抵押權(quán)土地抵押權(quán)權(quán)是以土地地為標的物物的擔保物物權(quán)。（二）土地地抵押權(quán)的的性質(zhì)1．土地抵押押權(quán)的優(yōu)先先清償性2．土土地地抵抵押押權(quán)權(quán)的的附附屬屬性性3．土土地地抵抵押押權(quán)權(quán)的的不不可可分分性性七、、地地役役權(quán)權(quán)地役役權(quán)權(quán)是是在在土土地地所所有有權(quán)權(quán)上上設設定定的的一一種種他他項項權(quán)權(quán)利利。。主主要要包包括括：：建建筑筑支支持持權(quán)權(quán)、、采采光光權(quán)權(quán)、、眺眺望望權(quán)權(quán)、、取取水水權(quán)權(quán)、、道道路路通通行行權(quán)權(quán)等等。。目前前中中國國尚尚未未單單獨獨設設置置地地役役權(quán)權(quán)，，在在《《民民法法通通則則》》中中包包括括在在相相鄰鄰關關系系中中。。八、、土土地地發(fā)發(fā)展展權(quán)權(quán)土地地發(fā)發(fā)展展權(quán)權(quán)就就是