專業(yè)市場-河南信陽原豫南水產(chǎn)市場項目發(fā)展建議-學(xué)案-XXXX年

專業(yè)市場_河南信陽原豫南水產(chǎn)市場項目發(fā)展建議_學(xué)案_XXXX年P(guān)ART1：項目分析一、位置相對較偏項目城市中心區(qū)項目遠離城市中心區(qū)，無論實際或心理上，與城市中心區(qū)都有一定距離。二、周邊環(huán)境較差項目處于信陽市浉河區(qū)金牛工業(yè)集聚區(qū)，臨近107和312國道和鐵路，而且周邊發(fā)展相對落后，生活配套匱乏，居住環(huán)境相對較差。三、立地條件不佳項目所屬地塊，形狀相對比較規(guī)整，而且臨交通干道，但內(nèi)部凹陷不平，仍需要進行較大規(guī)模的平整改造，項目立地條件不佳。四、交通相對便利項目，北臨312國道，西接107國道，近周家灣列車編組站通站路，通過兩條國道，可快速實現(xiàn)與主城區(qū)道路的連接，交通相對比較便利。107國道312國道項目城市中心區(qū)五、踞信陽城市北大門浉河區(qū)平橋區(qū)羊山新區(qū)南灣區(qū)項目通過312國道可直接進入陽山新區(qū)，通過107國道與南湖路接駁進入南灣區(qū)，通過107國道與北京路接駁進入浉河區(qū)，通過107國道與平橋中心大道接駁進入平橋區(qū)，項目區(qū)位成為信陽北面入城第一站。項目分析小結(jié)：項目位置相對較偏，生活購物、公共交通、幼兒教育等公共配套不很完善，但處于浉河區(qū)金牛山物流園區(qū)，占據(jù)信陽城區(qū)北大門位置，而且有著道路交通便利。項目內(nèi)部可通過針對性的配套規(guī)劃，有效緩解生活配套問題，同時以差異化的產(chǎn)品定位，在合理化降低成本的基礎(chǔ)上降低售價，從而以高性價比的產(chǎn)品占領(lǐng)市場。PART2：市場分析1、宏觀調(diào)控政策不明從2009年12月14日國家總理溫家寶在主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上發(fā)出開始下一輪針對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的訊息，到五部委《土地出讓金收支管理通知》和《住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整通知》，新一輪的宏觀調(diào)控已急速拉開序幕。2010年針對房地產(chǎn)市場的下一步宏觀調(diào)控政策具體措施和對房地產(chǎn)市場的影響存在不確定性。一、房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述2、房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛據(jù)信陽市房管局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年市中心城區(qū)辦理房屋交易5379件，同比增長19%，成交面積50.52萬平方米，同比增長1.2%，成交金額10.79億元，同比增長46%；房價方面，信陽市中心城區(qū)新建商品房多層住宅平均售價2356元/平方米，高層住宅2437元/平方米，而在2003年，信陽市中心城區(qū)多層住房均價僅為977元/平方米。信陽市目前房地產(chǎn)市場處于上升期，處于快速發(fā)展階段。3、整體市場競爭激烈2010年，信陽市場將有東方今典、中鐵領(lǐng)秀城、浉河壹號、維多利亞、興和城、世界城、歐洲印象等大盤相繼入市，雙匯歐洲故事、富麗花城、建業(yè)森林半島等大盤二期產(chǎn)品推出，而且還有眾多小規(guī)模樓盤入市或新品推出。初步估計2010年信陽中心城區(qū)市場供應(yīng)量將超過150萬平米，2010年信陽市場競爭將尤為激烈。4、兩級分化日趨明顯目前，信陽市場開始呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，而且日趨明顯。建業(yè)森林半島、雙匯歐洲故事、富麗花城、東方今典、浉河壹號、世界城等項目，憑借較大規(guī)模和差異化的產(chǎn)品定位，市場認知度和整體價格進入快速上升渠道，呈現(xiàn)良性的市場競爭態(tài)勢。而更多的一些小規(guī)模項目，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，項目毫無特色，質(zhì)量毫無保證，價格成為其主要的競爭手段，呈現(xiàn)低價低質(zhì)的同質(zhì)化惡性競爭態(tài)勢。5、產(chǎn)品和需求日趨多元化從自住型購房到投資型購房，從城市化住宅到城郊化住宅，從高端別墅類高端產(chǎn)品到情景洋房類創(chuàng)新產(chǎn)品，從高層住宅到多層住宅，從大戶型洋房到小戶型公寓，從首次購房到升級型二次以上置業(yè)目前，信陽市場的產(chǎn)品和需求都日趨多樣化。6、緊湊實用型戶型成為市場主流從目前信陽市場上各項目的戶型特征，以及各戶型的銷售情況來看，目前緊湊實用型戶型成為市場主流。70—90平米兩房，90—120平米三房是需求的熱點戶型，這類戶型設(shè)計結(jié)構(gòu)緊湊、功能劃分合理，比較受市場歡迎，而且個別推出入戶花園、空中露臺等產(chǎn)品，形成市場亮點。項目名稱項目地址開發(fā)商物業(yè)類別建筑規(guī)模物業(yè)層高戶型面積主力戶型銷售均價價格區(qū)間建業(yè)*森林半島6396999南湖大道與松樹坦路交匯處信陽建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司住宅別墅底商22萬㎡別墅4層多層6層小高層11層48㎡至270㎡110㎡至150㎡多層2600元/㎡小高層3000元/㎡別墅4000元/㎡多層2200至3200元/㎡小高層2700元至3300元/㎡別墅3200至4200元/㎡賢山*天下城南灣湖銘陽閣南150米南灣豐達房產(chǎn)公司住宅12、5萬多層7層90㎡至160㎡110㎡至135㎡2150元/㎡1650元/㎡至2350元/㎡銘陽天下茶韻路一號銘陽閣畔信陽中遠房產(chǎn)公司住宅別墅總規(guī)劃1180畝首期14萬㎡多層6層小高層11層別墅96㎡至220㎡130㎡至150㎡2300元/㎡1900元/㎡至3400元/㎡老城*新苑6191666東方紅大道與中山路交匯處東中信房產(chǎn)開發(fā)公司住宅多層7層小高層多層2600元/㎡1900元/㎡至3300元/㎡萬家燈火城市廣場6256666新華路與民權(quán)路交匯處萬家燈火實業(yè)有限公司住宅商業(yè)寫字樓酒店60萬㎡住宅30層商業(yè)3至5層住宅2950元/㎡至3840元/㎡商業(yè)15500元/㎡至17500元/㎡地下商業(yè)20500元/百年新天地6258888東方紅大道與勝利路交匯處亞興置業(yè)商業(yè)住宅寫字樓20萬㎡未定弘運*紫荊花園6159666南京路與民樂路交匯處弘運房產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅底商4棟高層19層80㎡至150㎡一層2350元/㎡弘運*陽光城市花園6396666107國道與南湖路交匯弘運房產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅高層19層80㎡至150㎡2955元/㎡2480元/㎡至3430元/㎡二、信陽城區(qū)典型樓盤概況項目名稱項目地址開發(fā)商物業(yè)類別建筑規(guī)模物業(yè)層高戶型面積主力戶型銷售均價價格區(qū)間宏益華*國際新城6182000楚王城轉(zhuǎn)盤北300米廈門宏益華集團住宅20萬㎡多層6層90㎡至150㎡126㎡3房100㎡3房92㎡2房2200元/㎡1900元/㎡至2400元/㎡同德*星河灣6867777平橋區(qū)東方大道二高對面同德置業(yè)住宅多層未定正通*世紀花園平西路與龍江路交匯正通地產(chǎn)公司住宅底商12萬㎡多層5層半70㎡至220㎡2300元/㎡三期價格1900元/㎡至2400元/㎡康詩丹郡楚王城大轉(zhuǎn)盤北300米宏益華地產(chǎn)公司住宅底商75㎡至143㎡2200元/㎡1900元/㎡至2300元/㎡泰安第一層平西路與龍江路交匯處大地房產(chǎn)住宅底商多層7層小高層12層70㎡至230㎡7層1690元/㎡6—7層復(fù)式1390元/㎡11—12復(fù)式2160元/㎡雙匯*歐洲故事平西路與龍江路西南三方房產(chǎn)住宅底商首期6萬㎡多層7層小高層11層別墅4層85㎡至260㎡125㎡至140㎡多層2400元/㎡別墅4000元/㎡小高層3000元/㎡怡和*名門廣場東方紅大道247號怡和地產(chǎn)住宅底商多層7層高層22層多層2800元/㎡高層2900元/㎡高層2400至3600元/㎡多層2500至3100元/㎡金杯*財富大廈東方紅大道與北京路交匯處信陽房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅寫字樓商業(yè)50578㎡高層130㎡至320㎡130㎡至160㎡的三房和四房高層住宅2950元/㎡5—11層寫字樓整買1300元/㎡/層泰和苑解放路與民權(quán)路交匯處信陽園林實業(yè)公司住宅底商4萬多㎡小高層11層多層7層80㎡至193㎡127㎡至142㎡三房小高層3200元/㎡項目名稱項目地址開發(fā)商物業(yè)類別建筑規(guī)模物業(yè)層高戶型面積銷售均價價格區(qū)間東方花苑107國道與312國道交匯處西南住宅2萬多㎡多層6層80㎡至140㎡1700元/㎡1400元/㎡至1900元/㎡金色水岸濱河路與湖東大道交匯處老城房產(chǎn)住宅底商8萬㎡高層17層19層起價2950元/㎡2900元/㎡至3800元/㎡怡景翠園湖東大道與雞公山大街交匯處西南豐基置業(yè)住宅底商40.32畝多層7層小高層12層92㎡至248㎡多層2400元/㎡小高層起價2450元/㎡富麗華城工區(qū)路135號華儀置業(yè)住宅商業(yè)首期6萬㎡多層7層80㎡至190㎡2300元/㎡2000元/㎡至2500元/㎡羊山鐵道佳苑6808099羊山大道與五云大街鐵路房產(chǎn)開發(fā)公司住宅高層24層-28層92㎡至163㎡起價2750元/㎡長城*陽光華府6363333羊山大道與府前路金長城地產(chǎn)公司住宅底商10萬㎡多層6層小高層11層高層19層89㎡至181㎡多層2230元/㎡弘昌運動城6196666湖東大道與五星路交匯處東南弘昌地產(chǎn)開發(fā)公司住宅商業(yè)30萬㎡多層小高層高層63㎡至多層2600元/㎡小高層3000元/㎡高層3200元/㎡書香門第6613666雞公山大道與行政路城建開發(fā)公司住宅多層高層17層40㎡至130㎡高層2850元/㎡起價多層均價2540元/㎡雅典陽光6528999楚王城大轉(zhuǎn)盤北150米恒源錦置業(yè)公司住宅多層6層半小高層小高層起價2300元多層起價1600元/㎡商鋪5600元/㎡龍躍河山6799666民權(quán)路與濱河路交匯處東200米河南龍躍置業(yè)住宅30萬㎡多層16棟7層半電梯6棟高層未建98.56㎡至210㎡多層均價2700元/㎡市場分析小結(jié)：目前信陽房地產(chǎn)市場，整體處于快速發(fā)展階段，供應(yīng)、成交、價格都在逐步提升，整體市場的利好，也極大促進了市民的自住、換房、投資等購房熱情，目前進入存在一個市場機遇。同時隨著信陽房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將到來，實力開發(fā)商及大規(guī)模樓盤相繼進入，未來市場競爭逐漸激烈，但目前整體競爭水平不高，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，項目通過差異化定位和有效的營銷配合，可有效規(guī)避風(fēng)險。PART3：發(fā)展策略如何實現(xiàn)項目的突圍？劣勢1、項目位置較偏2、區(qū)域環(huán)境較差3、立地條件不佳威脅1、宏觀政策不明2、市場競爭激烈機遇1、市場發(fā)展處于上升期2、產(chǎn)品和需求日趨多元化優(yōu)勢1、交通相對便利2、城區(qū)北門區(qū)位3、后期產(chǎn)品可塑性項目突圍策略：策略一：差異化的定位策略二：高性價比產(chǎn)品策略三：針對性的改造策略四：精準客戶渠道策略五：合理價格策略策略六：氣勢營銷手法突圍迎合市場的高性價比產(chǎn)品+有效地營銷策略突圍策略一：差異化的定位地塊先天特征特征一：位置相對較偏特征四：交通相對通暢特征二：周邊環(huán)境荒涼特征三：地塊不很平整特征五：城區(qū)北部入口市場特征特征一：調(diào)控政策不明特征四：供需日趨多元特征二：市場競爭激烈特征三：兩級分化嚴重特征五：緊湊實用熱銷我們以怎樣的差異化定位實現(xiàn)突破？信陽北大門，國際化田園小鎮(zhèn)項目定位：信陽北大門：突出項目城市門戶區(qū)位價值國際化：凸顯項目的產(chǎn)品品質(zhì)和生活理念田園小鎮(zhèn)：與區(qū)域特征結(jié)合的差異化定位項目規(guī)劃建議：1、建筑風(fēng)格建議——現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格建筑現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格建筑，給人以清新、自然、簡約、唯美的視覺感受，在建筑成本相差不多的基礎(chǔ)上，通過特色化和表現(xiàn)化建筑立面，提升項目品質(zhì)感。2、景觀風(fēng)格建議——田園風(fēng)情景觀項目土地不是很平整，項目處于城郊，充分結(jié)合項目先天特質(zhì)，利用土地自身高差及周邊田園風(fēng)光，打造信陽首個田園風(fēng)情景觀社區(qū)。具體在景觀打造上，以蘋果、櫻桃、柿子、銀杏、香梨、核桃、大棗、石榴、葡萄等本地常見果樹作為主要綠化植物，不僅具有高的觀賞價值，而且還有食用價值，在項目銷售期可通過果樹認領(lǐng)，制造項目及營銷亮點。突圍策略二：高性價比產(chǎn)品目前緊湊實用型戶型是信陽市場的熱銷戶型，通過高性價比的創(chuàng)新型戶型，形成項目的有力賣點和市場亮點，充分滿足客戶追求實用的購房心理。戶型配比建議：戶型面積區(qū)間比例1房變2房40—605%2房變3房70—8025%2房變4房80—9025%3房變4房90—11030%3房變5房110—13015%戶型設(shè)計建議（1）——79㎡2房變4房戶型設(shè)計建議（2）——71㎡2房變4房戶型設(shè)計建議（3）——74㎡2房變4房戶型設(shè)計建議（4）——89㎡3房變5房戶型設(shè)計建議（5）——114㎡3房變6房戶型設(shè)計建議（6）——131㎡3房變5房突圍策略三：針對性的改造1、臨107國道和312國道噪音及空氣污染的改造在項目沿107國道和312國道之間，密植桃樹和洋槐，不僅有效起到隔音凈化空氣作用，而且春天桃花盛開、夏天綠茵婆娑，成為一道亮麗風(fēng)景，使項目儼然一個世外桃源。2、項目周邊生活配套不全的提升突圍策略三：針對性的改造教育配套提升——社區(qū)幼兒園規(guī)劃商業(yè)配套提升——社區(qū)鄰里中心設(shè)置出行交通提升——信陽首個社區(qū)班車教育配套提升——社區(qū)幼兒園規(guī)劃項目150畝的規(guī)模，總戶數(shù)超過1200戶，考慮在項目內(nèi)部設(shè)置幼兒園，解決業(yè)主子女教育問題。商業(yè)配套提升——社區(qū)鄰里中心設(shè)置鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”進行功能定位和開發(fā)建設(shè)。鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，被業(yè)內(nèi)人士譽為‘區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個新的里程碑’”。什么是鄰里中心？項目目前周邊配套不足，購物環(huán)境較差，未來業(yè)主將面臨生活購物難題，考慮設(shè)置與項目規(guī)模鄰里中心，并引入業(yè)主需求相匹配的娛樂、購物、休閑、金融等功能的商業(yè)結(jié)構(gòu)，不僅滿足業(yè)主生活購物需求，而且增加項目賣點，成為營銷推廣亮點。出行交通提升——信陽首個社區(qū)班車項目目前與主城區(qū)有一定距離，會造成業(yè)主出行的不便，未來設(shè)置社區(qū)班車，不僅有效解決業(yè)主出行問題，而且會成為項目物業(yè)服務(wù)的賣點，成為宣傳推廣的亮點。突圍策略四：精準客戶渠道開源截流：以項目所處區(qū)域為重點，輻射浉河、羊山等被動型外溢客戶，同時吸引部分區(qū)縣客戶。平橋區(qū)羊山新區(qū)浉河區(qū)南灣區(qū)限于項目區(qū)域的特點，項目鎖定客戶的主要是區(qū)域本地客戶；全市范圍宣傳是為建立品牌形象，增加知名度；小范圍重點推廣，主攻目標客戶；全面撒網(wǎng)重點釣魚——提高知名度，針對重點客戶宣傳短信電視游動字幕戶外廣告牌周邊道旗網(wǎng)絡(luò)戶外廣告銷售處現(xiàn)場圍擋廣播全市全面撒網(wǎng)擴大知名度，建立項目及發(fā)展商品牌；重點釣魚以銷售為主導(dǎo)，針對片區(qū)目標客戶開展推廣；突圍策略四：精準客戶渠道突圍策略五：合理價格策略機會：挖掘項目中最優(yōu)品質(zhì)產(chǎn)品的價值賣點，以樹立片區(qū)的價格標竿，打破片區(qū)難以支撐高價房的形象，建立“好房子”形象；突破：全面推出，保留部分亮點戶型，按市場低風(fēng)險方式低開高走，開局形成市場熱點，隨展示條件的完善緩慢提升。1、低開高走：——從多層單位進行突破，提高項目知名度，獲得較好的市場反應(yīng)2、提價小步快跑：（不定期多次提價，每次提價幅度控制在20-50元）——保證均衡穩(wěn)定的銷售速度和現(xiàn)場人氣（大幅提價的風(fēng)險性）——買漲不買跌，促使下定——保證最終實收均價3、低首付：——項目中后期及時推出低首期付款方式——2萬購2房，3萬購3房，3.8萬購4房，降低置業(yè)門檻，擴大客戶層面；——在競爭中保持銷售速度；突圍策略五：合理價格策略突圍策略六：氣勢營銷手法手法：在一期開盤前，在區(qū)域及主城區(qū)人氣聚集區(qū)舉辦雅俗共賞的歌舞、相聲表演，來強力造勢，宣傳樓盤知名度。目的：以走出去為原則，規(guī)避自身昭示性、交通不足的劣勢，在人群聚集地方舉行表演活動，派發(fā)資料，擴大知名度，立足市場！手法一突圍策略六：氣勢營銷手法手法二在奠基、認籌、開盤等重要節(jié)點，舉行隆重儀式，持續(xù)造勢，引發(fā)關(guān)注。突圍策略六：氣勢營銷手法手法三熱力繽紛文化月意大利美食節(jié)美式田園美食節(jié)印度風(fēng)情美食節(jié)素食健康美食節(jié)在開盤后的持續(xù)熱銷期，每周末均安排活動，通過美食品嘗、表演、贈禮品等投入小的活動形式，吸引客戶到現(xiàn)場咨詢參觀，持續(xù)營造氣氛，從而帶動熱銷。突圍策略六：氣勢營銷手法手法四開盤優(yōu)惠——公開發(fā)售日現(xiàn)金優(yōu)惠，刺激客戶現(xiàn)場落定成交；團購優(yōu)惠——發(fā)掘區(qū)域及周邊企事業(yè)單位團購客戶，針對團購客戶采用額外折扣的優(yōu)惠方法；贈送首期——由于關(guān)外客戶對優(yōu)惠比較敏感，特別是對首期更加敏感。買二房贈送5000首期、買三房贈送10000首期；老帶新優(yōu)惠——項目中后期，發(fā)揮老業(yè)主的口碑作用，并以贈送半年管理費作為獎勵，介紹新客戶；購房七重驚喜優(yōu)惠——針對每批次剩余房源的銷售，推出購房即獲物管費、額外折扣（轉(zhuǎn)盤）、3年車位費、送首期、低首付等優(yōu)惠方式，刺激成交。通過多種促銷優(yōu)惠組合的選用，為現(xiàn)場提供多種吸引客戶買單的武器。PART4：項目投資分析一、項目建筑規(guī)劃基礎(chǔ)經(jīng)濟指標設(shè)定

項目面積（㎡）說明一用地面積96672總占地面積合計145畝二總建筑面積217512結(jié)合市場在售項目，容積率暫按2.51）多層174009.680%2）小高層32626.815%4）商業(yè)10875.65%三容積率2.25根據(jù)項目以多層為主的規(guī)劃設(shè)想，容積率應(yīng)控制在在2.0—2.5之間四建筑形式多層6—7F，小高層11—12F二、項目投資成本估算費用項目投資估算額單價單位面積（㎡）金額（元）土地征用費用600元/㎡96672580032001、土地成本注：土地成本按40萬/畝計算。序號費用項目投資估算額單價單位面積（㎡）金額（元）1勘探費1）地質(zhì)勘探費估算1000002）文物勘探費估算1000002設(shè)計費15元/㎡21751232626803職能部門費用1）市政設(shè)施配套費23元/㎡21751250027762)人防費124元/㎡217512269714883）質(zhì)量監(jiān)督費2.2元/㎡217512478526.44）施工圖設(shè)計審查費1.2元/㎡217512261014.45）防雷設(shè)施檢測費0.77元/㎡217512167484.246）地基土壤氡檢測費0.87元/㎡9667284104.647）室內(nèi)環(huán)境五項檢測費1元/㎡2175122175125監(jiān)理費9.2元/㎡2175122001110.46三通一平費1）臨時水電估算4000002）臨時平整估算5000003）臨時圍墻估算5000004）臨時道路估算600000合計40646696.082、前期工程費用序號費用項目投資估算額單價單位面積（㎡）金額（元）1給排水工程估算20000002供配電工程估算30000004安防監(jiān)控估算5000005環(huán)境綠化建設(shè)工程50元/㎡217512108756006幼兒園估算500000合計168756003、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費序號費用項目投資估算額單價單位面積（㎡）金額（元）1多層800元/㎡1740101392080002小高層1000元/㎡32627