商業(yè)運營培訓資料

瀑鄉(xiāng)驛站商業(yè)運營培訓2016年6月2日商業(yè)地產與商管公司的關系一、什么是商業(yè)地產？商業(yè)地產，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。二、什么是商管公司？對商業(yè)地產項目進行商業(yè)項目定位、商業(yè)布局規(guī)劃、商業(yè)經營管理、商業(yè)地產運營、商業(yè)經營管理診斷、品牌管理、商業(yè)空間規(guī)劃設計、商業(yè)市場調研、經營定位、賣場規(guī)劃、招商組貨、商品陳列布展、商業(yè)培訓、機構設置、人員定編、開業(yè)策劃、運營管理等全方位高效優(yōu)質的全程服務。商管公司的終極目標：為商家和消費者做好服務。讓商業(yè)項目正蒸蒸日上一、商業(yè)地產：2001年誕生二、商業(yè)地產發(fā)展經過三個階段：

第一個階段為2000年以前，稱之為“商業(yè)、地產分離階段”階段，這個階段的主要特征是：其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項目，那是還沒有“商業(yè)地產”這個名詞；其二、地產商對商業(yè)項目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標，忽視商業(yè)項目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部份項目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上；其三、對商業(yè)項目的經營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段； ，其四、這個階段多數銷售的商業(yè)項目其結果大多經營混亂，部份難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境。

第二個階段為2000年—2005年，稱之為“商業(yè)、地產疊加階段”

其一，提出了“商業(yè)地產”概念；其二，將“商業(yè)”和“地產”進行簡單疊加，“商業(yè)”和“地產”的價值貌合神離，是兩張皮；其三，這個階段地產商仍以盡快銷售商實現短期套現為主要目的，銷售模模式不斷創(chuàng)新，“帶租約銷售”、“短期返租”、“長期返租”、“回購”等銷售模式紛紛拋向市場； 其四，商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報和付款方式所吸引并投資； 其五，多數項目不重視經營管理。

第三階段為2006年開始的新階段，稱之為“商業(yè)、地產融合階段”

百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風光數十年后在20世紀前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負擔超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。城市中心區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)第四代商業(yè)以“體驗經濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎上擴大的，在經營模式上也發(fā)生了很大的變化城市核心商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內目前出現的并不多，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心

三、傳統商業(yè)地產與現代商業(yè)地產的界定及其分類區(qū)別

傳統商業(yè)地產與現代商業(yè)地產的區(qū)別主要體現在開發(fā)理念與開發(fā)意識兩個層面，即從“無意識”到“有意識”，從“粗專業(yè)”到“細專業(yè)”。傳統商業(yè)地產通常強調的是商業(yè)使用用途，主要區(qū)別于住宅產品而言；而現代商業(yè)地產除了注重商業(yè)使用用途以外，更加強調商業(yè)的組合，其開發(fā)動機也過渡到了更加強調商業(yè)特色的階段?，F代商業(yè)地產是為了滿足商業(yè)用途而有計劃，有組織地開發(fā)和經營產品，而傳統商業(yè)地產則通常情況下是先開發(fā)建設、后引進招商；現代商業(yè)地產則著眼于商業(yè)組合，通過商業(yè)組合產生集合能力形成有吸引力的商業(yè)環(huán)境。

四、商業(yè)地產新紀元的“商業(yè)、地產融合階段”的主要特征如下：其一、地產商與零售商關系將更為緊密、角色互相交融；其二、“只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產項目運作的基本準則；其三、“做對程序”成為商業(yè)地產領域的流行語。

一是先做深入有效的市場研究做出定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃；

二是主力店招商要先行；

三是招商過程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；

四是整個商業(yè)地產項目運作一開始就應有專業(yè)經營管理團隊介入，共同探討定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商、租金水平以及經營管理等。其四、注重經營和業(yè)績。其五、商業(yè)地產金融功能和模式在國內將有廣闊發(fā)展前景。五、商業(yè)房地產與住宅房地產區(qū)別?需求對象?功能用途?物業(yè)持有方式?風險角度商業(yè)地產的幾種模式購物中心模模式分析與與分類購物中心的概念念？購物中心是一一種復合型型的商業(yè)形形態(tài)，而不不是一種業(yè)業(yè)態(tài)。1、對購物物中心概念念的基本理理解：A．國際購物物中心協會會的定義是是：“購物物中心系由由開發(fā)商規(guī)規(guī)劃、建建設、統一一管理的商商業(yè)設施；；擁有大型型的核心店店、多樣化化商品街和和寬廣的停停車場，能能滿足消費費者的購買買需求與日日?；顒拥牡纳虡I(yè)場所所”。B．日本購購物中心心協會對對購物中中心所下下的定義義是：購購物中心心是作作為一個個單位有有計劃地地開發(fā)、、所有、、管理運運營的商商業(yè)和各各種服務務設施施的集合合體，并并備有停停車場，，按其選選址、規(guī)規(guī)模、結結構，具具有選擇擇多樣化化、方便性性和娛樂樂性等特征征，并作作為適應應消費費需要的的社交場場所，發(fā)發(fā)揮著一一部分城城市功能能。Mall原意是“林蔭道”，現在也也可譯為為“購物林蔭蔭道”，意指在在Mall里肯定有有一條或或多條步步行街，，身臨其其境購物物、消費費或漫步步，猶如如在林蔭蔭道上閑閑逛一樣樣舒適和和愜意。。較新版版本的美美國詞典典釋意：：“在毗鄰的的建筑群群中或一一個大建建筑物中中，許多多商店和和餐館組組成的大大型零售售綜合體體?！辟徫镏行氖鞘巧虡I(yè)產產品，因因為它最最終的體體驗方式式是凝聚聚客流、、提升銷銷熟；購購物中心心是地產產產品，，原因在在于它將將為零售售商提供供適合于于商業(yè)經經營的建建筑載體體、服務務空間；；購物中中心同時時也是金金融產品品，因為為它不是是靜態(tài)的的不動產產，而是是一種通通過運營營可以帶帶來增值值、具有有動態(tài)升升值和較較高收益益的投資資形式。。是以以購物為為主體，，輔以休休閑、娛娛樂、餐餐飲、社社區(qū)服務務、大型型影院等等多功能能商業(yè)態(tài)態(tài)。在服服務功能能上表現現為復合合性，在在經營管管理上表表現為一一致性，，在服務務設施上上體現為為完整性性，在服服務范圍圍上表現現為特定定商圈。。我國國家家質量技技術監(jiān)督督局于2000年5月月19日日發(fā)布的的國家標標準《零零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》》中，對對購物中中心的定定義為為：“企企業(yè)有計計劃地開開發(fā)、擁擁有、管管理運營營的各類類零售業(yè)業(yè)態(tài)、服服務設施施的集合合體?！薄逼錁I(yè)態(tài)態(tài)結構特特點為：：“由發(fā)發(fā)起者者有計劃劃地開設設，實行行商業(yè)型型公司管管理，中中心內設設商店管管理委員員會，開開展廣告告宣傳等等共同活活動，實實行統一一管理。。內部部結構由由百貨店店或超級級市場作作為核心心店，以以及各類類專業(yè)店店、專賣賣店等零零售業(yè)態(tài)態(tài)和餐飲飲、娛樂樂設施構構成。服服務功能能齊全全，集零零售、餐餐飲、娛娛樂為一一體。根根據銷售售面積，，設相應應規(guī)模的的停車場場。選址址為中心心商業(yè)區(qū)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結合部部的交通通要道道。商圈圈根據不不同經營營規(guī)模、、經營商商品而定定。設施施豪華、、店堂典典雅、寬寬敞明亮亮，實行行賣場租租賃制。。目標顧顧客，以以流動動顧客為為主。根根據選址址和商圈圈不同，，購物中中心可分分為近鄰鄰型、社社區(qū)型、、區(qū)域型型、超區(qū)區(qū)域型種種類”。。應該說說，針對對我國的的這一定定義，在在當前看看來，確確實已經經有很多多內容需需要我們們重新進進行思考考和定位位了。國內購物物中心發(fā)發(fā)展狀況況，預計到2016年中國購物中中心總體體開業(yè)數數量有望望達到4500家，購物物中心名名副其實實地成為為中國最最搶眼的的商業(yè)形形態(tài)之一一，如如此的購購物中心心存量規(guī)規(guī)模除了了引發(fā)競競爭加劇劇的格局局形成之之外，更更進一步步加速了了精細化管管理時代的到到來。購物中心業(yè)業(yè)態(tài)與傳傳統百貨貨區(qū)別經營體量量不同：：百貨面面積一般般較小，，購物中中心比較較大；管理方式式不同：：百貨注注重商品品管理，，購物中中心注重重租戶管管理；經營品類類不同：：百貨注注重商品品，休閑閑娛樂項項目較小小，購物物中心注注重一站站式購物物，休閑閑娛樂一一體化，，購物、、餐飲、、娛樂的的比例一一般為50：18：32;布局模式式不同：：百貨一一般采用用開放式式或半開開放式，，購物中中心一般般為獨立立門面店店鋪。綜述購物中心心是一種種復合型型的商業(yè)業(yè)形態(tài)，，而不是是一種業(yè)業(yè)態(tài)。是是一種復復合型的的商業(yè)形形態(tài)，是是商業(yè)與與地產的的結體。。它決非非一種業(yè)業(yè)態(tài)這樣樣的簡單單，它是是多業(yè)種種、多業(yè)業(yè)態(tài)的具具有統一一規(guī)劃和和管理理的有機機組合體體，是一一種與時時代發(fā)展展緊密聯聯系在一一起的生生活方式式和消費費服務模模式。購購物中心心是社會會經濟發(fā)發(fā)展的產產物，，是消費費水平提提高和生生活方式式轉變的的必然結結果，是是商業(yè)零零售業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程中的一一個最高高形式，，它能最最大限度度地適應應生活活方式的的轉變、、滿足現現代消費費的多種種需要，，從而也也就形成成了購物物中心比比單一零零售業(yè)態(tài)態(tài)更具魅魅力的多多種功能能上的綜綜合優(yōu)優(yōu)勢。我國商務務部對購購物中心的分分類中國國家家質量技技術監(jiān)督督局于2000年5月19日發(fā)布的的國家標標準《零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》中，對購購物中心心的分類類為：近近鄰型、、社區(qū)型型、區(qū)域域型、超超區(qū)域型型四種””。該標標準為推推薦性標標準，于于2004年10月1日開始實實施。2008年商務部部組織相相關部門門對原《零售業(yè)態(tài)態(tài)分類》標準進行行了修訂訂，將購購物中心心分為社社區(qū)購物物中心（（5萬㎡以內內）、市市區(qū)購物物中心（（10萬㎡以內內）、城城郊購物物中心（（10萬㎡以上上）三種種。上述購物物中心分分類，雖雖然對購購物中心心的面積積、輻射射范圍等等進行了了界定，，但這些些分類，，并不能能完全描描述購物物中心的的全部特特征，為為此，業(yè)業(yè)界引入入以下行行業(yè)人士士對購物物中心的的三維度度疊加型型分類。。購物中心的分分類1、按開發(fā)發(fā)商背景景及購物物中心經經營管理理的模式式分類物業(yè)型購物物中心：（1）物業(yè)型購購物廣場：：（業(yè)態(tài)一一般不齊備備、大租戶戶以高級百百貨為主，，許多業(yè)態(tài)態(tài)沒有引入入；（2）物業(yè)型摩摩爾購物中中心：面積積比購物廣廣場大許多多，一般在在15至30萬平方米左左右；業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種的復復合度高度度齊全，一一般為全業(yè)業(yè)態(tài)全業(yè)種種經營。百貨公司型型購物中心心：由大型連連鎖百貨公公司發(fā)展或或擴建而成成。連鎖摩爾購購物中心MALL：自營比例較較高（50%至70%左右）。連連鎖摩爾購購物中心是是指：由專專業(yè)連鎖購購物中心集集團開發(fā)并并經營，自自營比例較較高（自營營百貨公司司、超市、、影城、美美食城等）），業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的復合合度極度齊齊備，商品品組合的寬寬度最寬深深度最深，，定位于家家庭（全家/全客層），，能滿足全客客層的一站站式購物消消費和一站站式文化、、娛樂、休休閑、餐飲飲享受的特特大型購物物中心。2、按購物中中心的商場場面積規(guī)模模分類巨型/超級購物中中心面積在24萬平方米以以上。如如曼谷西康康廣場、臺臺北京華城城、新加坡坡義安城和和新達城廣廣場SuntecCity、上海正大大廣場、香香港海港城、成都大大悅城。大型購物中中心面積在12至24萬平方米之之間。如如廣州天河河城和中華華廣場、大大連和平廣廣場和新瑪瑪特。"摩爾"就是巨型或或大型的購購物中心。。超大型購購物中心的的發(fā)展，大大多不是一一步到位的的，而是分分步進行投投資，分為為一期二期期工程興建建，因此可可以隨時進進行調整。。中型購物中中心面積在6至12萬平方米之之間。如如上海友誼誼南方商城城、成都摩摩爾百盛、、廣州中泰泰百盛、北北京東東方廣場、、北京中友友百貨、上上海九百城城市廣場太太平洋百貨貨。購物廣廣場一般也也是中型購購物中心。。小型購物中中心面積在2至6萬平方米之之間。如如樂購上海海七寶店、、JUSCO吉之島青島島東部店。。生活購物物中心、社社區(qū)購物中中心也是小小型購物中中心。3、按購物中中心的定位位檔次分類類以高檔商品品為主（70%的以上比例例經營高檔檔商品）以中高檔商商品為主（（即高中低檔檔比例協調調（在高3︰中5︰低2左右）以中低檔商商品為主（（低檔商品品不能超過過60%）4、按購物中中心的選址址地點分類類都會型購物物中心東亞日本、、香港、臺臺北一帶多多為都會型型購物中心心，位于市市中心黃金金商圈且連連通地鐵站站。一般般樓層較高高：營業(yè)樓樓層達到地地下2至3層，地面8至12層。地下下3至5層為停車場場。臺北京京華城、新新加坡義安安城和新達達城廣場、、上海正大大廣場、香香港時代廣廣場。地區(qū)型購物物中心位于市區(qū)非非傳統商圈圈，但交通通便捷城郊型購物物中心歐美多為城城郊型購物物中心，位位于城郊高高速公路旁旁。一般樓樓層較少：：營業(yè)樓層層為地下1層，地面2至4層。室外停停車場巨大大，達到1000車位以上；；甚至還有有1000車位以上的的大型停車車場附樓。。社區(qū)購物中中心位于大型居居民社區(qū)內內。社區(qū)區(qū)購物中心心一般面積積較小。5、依據國際際購物中心心協會的分分類按商圈輻射射范圍分類類：1、鄰里型購購物中心；；2社區(qū)型購物物中心；3區(qū)域型購物物中心；4、超區(qū)域型型購物中心心（業(yè)態(tài)復復合度最高高，是真正正的“摩爾爾”）按入駐商家家的主要業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)業(yè)分類：5、時裝精品品購物中心心；6、大型量販販購物中心心；7、主題與節(jié)節(jié)慶購物中中心；8、工廠直銷銷購物中心心。6、按購物物中心的業(yè)業(yè)態(tài)復合度度的程度分分類業(yè)態(tài)復合程程度極高，，如面積又又超過12萬㎡，即即可稱真正正的摩爾購購物中心MALL。。如泰國國曼谷西康康廣場/施施康廣場（（SeaconSquare）、菲菲律賓馬尼尼拉SMMEGAMALL等。業(yè)態(tài)復合程程度較低，，（如只有有大型百貨貨公司，而而沒有大賣賣場；或只只有大賣場場，而沒有有大型百貨貨公司或沒沒有大型影影城）就稱稱不上摩爾爾購物中心心MALL。購物中心包括括哪幾部分分？集購物、休休閑、娛樂樂、文化、、飲食、游游覽等多功功能服務、、體驗于一一體的一站站式消費。。零售設施：核心主力店店：百貨、、綜合超市市等；輔助主力店店：時裝、電器器、家居、、書店、音音像店等各各類專業(yè)店店；配套輔助店店：不同地區(qū)商商品特色店店；文化化娛樂設施施：核心主力店店：動感影院、、科技展覽覽等；輔輔助主力店店：兒童樂樂園等；配套輔助店店：藝術攝影、、旅行社、、網吧等；；餐飲設設施：核心主力店店：中餐、咖啡啡西餐、美美食廣場、、酒吧等；；輔助主力店：快餐類、、風味小吃吃類等；配套服務設設施：賓館、寫字字樓、銀行行、郵局、、診所、美美容美發(fā)、、停車場等等。購物中心的生命命周期1、導入階階段或者叫叫做推進階階段這個是指第第一到第二二個租約期期。就是前前一到三年年。第一個個特點點，購購物中中心定定位。。2、成成長階階段““蜜月月階段段”。。這個個階段段是開開業(yè)三三到九九年的的時候候，特特點是是人流流穩(wěn)定定，并并且人人流不不斷增增長，，使知知名度度在不不斷增增加，，人氣氣越來來越旺旺。成成長期期的目目標第第一是是租金金的增增長，，第二二是使使租金金組合合更加加完美美，第第三是是塑造造和增增強商商業(yè)中中心和和形象象。3、成成熟階階段。。這個個階段段也是是非常常好了了階段段，主主要經經營業(yè)業(yè)指十十年或或者十十年以以上的的商場場，特特點是是租金金繼續(xù)續(xù)增長長，但但是增增長率率有所所下降降。4、衰退期期階段段（調調整、、升級級換代代）購物中中心商商圈與與項目目定位位商圈的含義義：是指商商店以以其所所在地地點為為中心心，沿沿著一一定的的方向向和距距離擴擴展，，吸引引顧客客的輻輻射范范圍，，簡單單地說說，也也就是是來店店顧客客所居居住的的區(qū)域域范圍圍。無無論大大商場場還是是小商商店，，它們們的銷銷售總總是有有一定定的地地理范范圍。。這個個地理理范圍圍就是是以商商場為為中心心，向向四周周輻射射至可可能來來店購購買的的消費費者所所居住住的地地點。。商圈分分析是是選址的一一重大大步驟驟，也也是重重要的的基礎礎工作作。商商場在在選址址時，，首先先要明明確商商圈范范圍，，了解解服務務對象象，確確定經經營范范圍，，評估估經營營效益益，然然后確確定大大致地地點和和商店店規(guī)模模。邊商圈圈次商圈圈主商圈圈商圈的構成成商圈大大致由由三部部分組組成，，即主主圈、、次圈圈、邊邊圈。。主圈主圈即即主要要商圈圈，也也稱第第一商商圈，，是指指最接接近商商店的的區(qū)域域。在在主商商圈內內，顧顧客在在人口口中的的密度度較高高，每每個顧顧客的的平均均購貨貨額也也最高高。次圈次圈即即次要要商圈圈，也也稱第第二商商圈，，是指指位于于主要要商圈圈外圍圍的次次要區(qū)區(qū)域。。在這這一區(qū)區(qū)域內內，顧顧客較較為分分散，，但消消費者者來店店購買買商品品也較較為方方便。。邊圈邊圈即即邊緣緣商圈圈，也也稱第第三商商圈，，是指指位于于次要要商圈圈以外外的區(qū)區(qū)域。。在邊邊緣商商圈內內。商圈在在受各各種因因素的的影響響，其其范圍圍和形形態(tài)狀狀是會會經常常變化化的，，一般般情況況下，，商圈圈形態(tài)態(tài)表現現多為為各種種不規(guī)規(guī)則的的多角角型，，為便便于研研究分分析，，一般般將商商圈抽抽象地地視為為以商商店為為中心向向外輻輻射的的圓心心圈型型。商圈的分析析商圈分分析是是指對對商圈圈的構構成、、特點點和影影響商商圈規(guī)規(guī)模變變化的的各種種因素素進行行綜合合性的的研究究。它它有助助于企企業(yè)合合進選選擇店店址，，在符符合設設址原原則的的條件件下，，確定定適宜宜的設設址地地點；；有助助于企企業(yè)制制定市市場開開拓目目標，，明確確哪些些是本本商場場的基基本顧顧客群群和潛潛在顧顧客群群，不不斷擴擴大商商圈范范圍；；有助助于企企業(yè)有有效地地進行行市場場競爭爭，在在掌握握商圈圈范圍圍內客客流來來源和和客流流類型型的基基礎上上，開開展有有針對對性的的營銷銷。商圈分分析的的必要要性：：商圈分分析是是零售售商店店旱災災行合合理選選址的的基礎礎工作作商商圈圈分析析是零零售商商店制制定競競爭經經營策策略的的基礎礎本前前提商圈分分析是是零售售商店店制定定市場場開拓拓戰(zhàn)略略的重重要條條件商圈分分析是是零售售商店店減少少資金金占用用的重重要手手段商圈分分析應應考慮慮的因素素人口數數量及及特點點包括居居住人人口數數量、、工作作人口口數量量、過過往人人口數數量、、居民民戶數數和企企事業(yè)業(yè)單位位數，，及相相應人人口年年齡、、性別別、職職業(yè)和和收入入水平平構成成等。。建設狀狀況包括公公共交交通、、供電電狀況況、通通訊設設備、、金融融機構構等對對于百百貨商商店營營銷的的方便便程度度。社會因因素分析地地區(qū)建建設規(guī)規(guī)劃、、公共共設施施（公公園、、公共共體育育場所所、影影劇院院、展展覽館館），，以及及本地地區(qū)的的人文文等，，是否否有利利于百百貨商商店的的發(fā)展展。商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Πㄙ徺I買潛力和和現有商商場的經經營狀況況。這兩兩個因素素是對百百貨商店店影響的的最直接接因素。。在對商商業(yè)發(fā)展展?jié)摿M進行分析析時，應應計算該該地區(qū)的的商圈飽飽和度，，以了解解這個地地區(qū)內同同行業(yè)是是過多還還是不足足。在商商圈飽和和度低的的地區(qū)建建店，其其成功的可可能性影響購物物中心的經經營商圈圈定位因因素購物中心心的自身身的特點點購物中心心的經營營規(guī)模購物中心心的經營營商品種種類交通運輸輸情況競爭對手手的地理理位置購物中心心的促銷銷情況消費者的的流動性性購物中心商商圈定位位要考濾濾的因素素1、項目區(qū)區(qū)位2、商圈條條件3、項目規(guī)規(guī)模4、市場競競爭5、商戶溝溝通6、建筑設設計7、業(yè)態(tài)組組合購物中心商商圈的特特點與定定位的誤誤區(qū)是什什么？（1）購物中中心商圈圈的特點點商圈輻射射面廣、、商圈內內競爭力力大商圈變化化快、受受城市規(guī)規(guī)劃因素素大（2）購物中中心商圈圈定位的誤誤區(qū)是什什么變成“大大百貨””、組合合項目過過度單一一按傳統零零售業(yè)態(tài)態(tài)經營（（管理））或傳統統商貿城城商業(yè)公司司運營管理商業(yè)運營營管理是以以商業(yè)物物業(yè)為載載體，通過租租賃經營營商業(yè)物物業(yè)，引引進商家家，為商商家提供供經營服服務，共共同構建建營銷平平臺，為為消費者者提供多多元化的的消費服服務，實實現商業(yè)業(yè)物業(yè)投投資者的的投資目目標，并并以此體體現商業(yè)業(yè)管理者者自身價價值的運運營管理理行為。。商業(yè)管管理的存存續(xù)，取取決于投投資者的的需求和和與投資資者建立立的關系系。商業(yè)地產產的運營營管理分分為前期期開發(fā)過過程的運運營管理理和后期期的商業(yè)業(yè)管理。?！斑\營營管理””這一術術語是由由“生產產管理””演變而而來的。。近一二二十年來來，生產產管理學學界對于于生產管管理的理理解逐漸漸深化：：生產不不僅指對對有形產產品的制制造，同同時還包包含對無無形產品品—服務的提提供；它它是指將將生產要要素投入入轉換為為有形產產品和無無形服務務的產出出，通過過創(chuàng)造效效用而增增加附加加價值的的過程。。最近，，學術界界對產品品的定義義又突破破了有形形產品和和無形產產品的界界限，認認為還應應該包括括在觀念念，思想想等指導導下的社社會行為為。因此此“生產產管理””這門學學科的名名稱也從從“生產產管理””演變到到“生產產與運營營管理””。隨著著此理念念的逐漸漸延伸，，現統統稱為““運營管管理”。。運營管管理所要要研究的的是如何何對制造造產品或或者提供供的服務務的過程程進行組組織，計計劃，實實施和控控制。運營管理理到底做做什么？？（1）營運管管理是聯聯結租戶戶、顧客客與管理理公司的的橋梁紐紐帶。（2）營運管管理是商商業(yè)管理理的總調調度。（3）營運管管理是商商業(yè)管理理公司的的經營主主體。（4）營運管管理是商商業(yè)管理理各項工工作的基基本動力力。購物中心營營運管理理的基本本功能（1）標準化化管理功功能1）商戶管管理標準準：A商戶檔案案系統標標準化建建立，包包括進場場商戶的的檔案和和商業(yè)資資源儲備備檔案的的標準化化建立，，包括場場地需求求，投資資規(guī)模，，經營規(guī)規(guī)模，市市場占有有率，盈盈虧平衡衡測算，，擴張計計劃，商商戶背景景資料，，核心競競爭能力力等。B商戶場內內外促銷銷活動管管理標準準化建立立，此標標準化包包括為促促銷活動動的收費費情況和和相關廣廣場的收收費標準準，整潔潔，規(guī)范范程度，，活動的的主流影影響人群群輻射半半徑，對對購物中中心的熟熟悉程度度，關聯聯消費程程度等。C門窗，商商品陳列列管理。D新舊租戶戶進退場場管理。。E運貨施工工管理。。F倉庫管理理標準化化，包括括貨架擺擺放和陳陳列，符符合消防防要求程程度，人人流進出出的方便便性，承承重要求求，是否否為易燃燃，爆或或者化學學品。高高度，和和收費標標準等。。G文件單據據管理：：包括服服務申請請單，整整改單，，罰款單單和相關關發(fā)文的的電子檔檔案匯總總分析和和控制體體系的建建立，為為建立危危機商戶戶的標準準提供依依據。2）外聯管管理標準準：對于于媒體，，租戶和和其他部部門的來來訪形成成流程，，包含接接待流程程，談話話內容準準備，主主題原則則，禮儀儀，對外外說話權權限界定定、統一一說辭等等。3）緊急預預警管理理模塊建建立：包包含大型型投訴處處理，媒媒體投訴訴預警管管理，防防偷盜管管理，消消防配合合管理，，惡劣氣氣候預警警管理，，其他惡惡性事件件管理。。建立相相應的處處理預案案，并在在實際工工作中定定期演習習，同時時研究歷歷史案例例，建立立起相應應的管理理規(guī)則。。（2）營運管管理培訓訓功能營運培訓訓的內容：：禮儀和和禮節(jié)（（全面，，標準參參照星級級酒店）），消法法的培訓訓；投訴訴案例的的匯總培培訓，商商業(yè)領域域專業(yè)化化培訓，，談判培培訓。房房地產和和物業(yè)管管理，相相關法規(guī)規(guī)培訓，，基礎物物管和工工程知識識培訓。。服務素素質培訓訓，制度度和文化化培訓，，管理知知識培訓訓等。營運培訓訓后的實實際操作作控制：：以部門門為單位位，逐漸漸深化，，并作為為考核階階段化逐逐漸提升升，最終終成為職職業(yè)習慣慣。（3）核心業(yè)業(yè)務支持持功能1）招商支支持：2）收租收收費支持持3）商戶營營銷支持持（4）數據分分析功能能營運管理的內內容營運決策信息管管理：營運基礎礎信息管管理：廣廣場基本本信息、、各業(yè)態(tài)態(tài)信息、、主力店店信息、、各品牌牌信息、、各商戶戶信息；；營運報報表體系系：日報報、周報報、月報報、季報報、年報報；信息息檔案管管理。市場調研研和經營營狀態(tài)分析：行業(yè)研究究；商圈圈狀況與與競爭態(tài)態(tài)勢分析析；客群群調研；；市場場品牌信信息；業(yè)態(tài)規(guī)劃劃及租戶戶調整管理：：包括商業(yè)業(yè)物業(yè)的的定位分分析；業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，包括括各個業(yè)業(yè)態(tài)結構構分析；；商戶經經營分析析；品品牌組合合與商鋪鋪招商管管理；租租金管理理。營銷策劃劃管理：營銷企劃劃需求與與計劃管管理；商商品營營銷與促促銷活動動管理；；（重點點是安全全與形象象）營銷銷活動的的評估管管理（客客流量、、銷售、、目標客客戶群的的參與度度、感知知度、美美譽度））。經營規(guī)范范管理：：包括開閉閉店管理理；晨會會管理；；廣播管管理；吊吊旗管管理；POP管理；店店招管理理；櫥窗窗管理；；商品品管理；；（陳列列、豐滿滿度、應應季性等等）；物物價簽管管理；經營環(huán)境境管理：：包括商戶戶裝飾與與裝修管管理；安安全與營營運設施施管理；；燈光光（照度度）、溫溫度、濕濕度、音音響管理理；衛(wèi)生生管理；；公共空空間的人人文藝術術管理；；自有媒媒體管理理；貨貨運管理理；特種種行業(yè)管管理；相相關（食食品、珠珠寶等））行業(yè)資資質管理理?？蛻絷P系管理理：包括主力店關關系協調與管管理；其他商商戶關系管理理；業(yè)主關系系管理；客客戶滿意度管管理。其中，，接待投訴、、處理報修、、走訪回訪、、催繳租金等等是這個環(huán)節(jié)節(jié)的主要工作作。顧客服務管理理：包括顧客服務務中心建設；；顧客服務務規(guī)范、標準準與流程管理理；顧客投投訴處理；服服務品質管理理；公共關系管理理：包括相關政府府關系管理；；媒體關系管管理；社區(qū)與與社會團體關關系管理。人員管理：即對營運管理理人員的管理理和營業(yè)員的的管理，包括括營運人員的的行為規(guī)范與與工作標準管管理；營業(yè)員員的行為規(guī)范范與工作標準準管理等；多種經營管理理：包括多種經營營點位與業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃管理；；多種經營市市場調查與租租賃價格管理理；多種經營營預算管理；；多種經營的的招商管理；；多種經營商商戶信息檔案案管理；多多種經營開發(fā)發(fā)途徑與開發(fā)發(fā)流程管理。。廣告位的經營營與管理：：包括廣告位市市場調研與整整體規(guī)劃管理理；廣告位位經營預算管管理；廣告告位招商與經經營權招投標標管理；廣廣告位日常管管理，包括安安全、形象與與內容管理。。必須指出，無無論營運管理理的內容看起起來多么復雜雜，但從總體體上，都是圍圍繞客戶關系系而進行，都都是為“兩個滿意”服務。把握了了這一點，也也就把握了營營運管理工作作的精髓。在在日常工作中中，營運管理理的模塊又可可歸納為“服務管理”、“品質管理”、“公共關系管理理”、“多種經營開發(fā)發(fā)管理”、“品牌調整管理理”、“租費管理”、“營銷需求管理理”。日常運營管理理1、巡場要點：：開閉店規(guī)范范，經營秩序序、退換貨和和客訴處理2、巡檢制度：：日檢、周檢檢、月檢和各各類專項檢查查3、客戶溝通：：人員、貨品品管理、業(yè)績績反饋、配合合度分析、異異常情況糾正正4、表單和檔案案管理：經營營數據收集整整理和分析、、客戶臺賬維維護和更新5、活動組織和和談判：促銷銷活動組織、、費用承擔、、客戶配合6、費用收取：：租金、管理理費、能源費費用、活動費費用分攤……關于巡場制定定公司領導不定定期巡場相關崗位人員員定期巡場部門領導交叉叉巡場發(fā)現問題制定規(guī)則解決問題分析扣分商業(yè)營運管理工作與其其他系統工作作的關系商業(yè)營運管理由運運營中心負責責，營運中心一一般包括招商商管理，營運運管理和企劃劃管理三個部部門或三大塊塊內容。營運運中心是購物物中心經營管管理的核心，，確保一個正正常的運營環(huán)環(huán)境還需要與與工程管理和和物業(yè)管理的的協同配合，，從價值鏈管管理的角度出出發(fā)，正確處處理好這三者者之間的關系系，做到定位位準確，界面面清晰，銜接接順暢，有效效監(jiān)督，各環(huán)環(huán)節(jié)的協調才才能使運營管管理的整體價價值最大化。。各部門的功能能商務功能運營功能維護功能驅動功能控制功能品牌功能商戶組合與功功能布局客戶關系與現現場管理市場營銷與公公共關系安全衛(wèi)生、工工程改造與設備運維團隊建設與行行政運行會計財務與計計劃統計招商部商管部和商管部企劃部物業(yè)部行政部財務部營銷推廣規(guī)劃招商規(guī)劃招商營銷推廣運營管理運