物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式

王艾芳2014年6月物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避方式前言物業(yè)管理是一個(gè)高知識(shí)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。相對其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）頒布以來，業(yè)主的合法權(quán)益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風(fēng)險(xiǎn)?！稐l例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。長期樹立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。課程內(nèi)容一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式二、小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)的類型三、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方式二、案例分析一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式物業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一、小區(qū)安全風(fēng)險(xiǎn)的類型1、治安安全風(fēng)險(xiǎn)2、消防安全風(fēng)險(xiǎn)3、交通安全風(fēng)險(xiǎn)4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險(xiǎn)5、環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)6、意外事故安全風(fēng)險(xiǎn)1、治安安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)的治安安全主要表現(xiàn)為小區(qū)內(nèi)的盜竊、搶劫、毀損、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行為和其他應(yīng)受治安處罰的行為。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，但我們物業(yè)服務(wù)人員在管理服務(wù)中存在過錯(cuò)，還是要賠償業(yè)主所受的損失。

2、消防安全風(fēng)險(xiǎn)消防安全是物業(yè)服務(wù)工作中最重要的，但也是最被人忽視，最沒人去做的一項(xiàng)工作。物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)不同，對消防安全的重視程度也不同，因此也可能造成小區(qū)的消防安全隱患多，嚴(yán)重影響到業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)小區(qū)消防安全管理主要存在以下一些問題。

一是消防管理責(zé)任不落實(shí)，沒有統(tǒng)一的消防管理辦法和制度。二是消防設(shè)施損壞、擅自停用、滅火器材缺乏保養(yǎng)等問題。三是各小區(qū)亂停車現(xiàn)象的嚴(yán)重，私家車占用消防車道是普遍的問題。四是物業(yè)公司內(nèi)部人員沒有接受專業(yè)的消防安全知識(shí)培訓(xùn)，出現(xiàn)消防事故時(shí)不知道如何去處理，有些服務(wù)人員甚至不會(huì)檢查小區(qū)消防設(shè)施。3、交通安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)的交通安全就是小區(qū)的車輛、業(yè)主出行的安全管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)的車輛管理的目的在于，建立小區(qū)內(nèi)的良好交通秩序、車輛停放秩序、防止業(yè)主、使用人的車輛不受損壞或失竊等，相應(yīng)地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的交通安全風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn)：一是小區(qū)交通出行安全管理風(fēng)險(xiǎn)二是小區(qū)車輛停放秩序管理風(fēng)險(xiǎn)三是小區(qū)內(nèi)車輛的停放安全管理風(fēng)險(xiǎn)

4、設(shè)施設(shè)備的安全風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的安全管理風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主的生活居住、設(shè)備使用等提供安全保障，防止業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損失，而進(jìn)行的對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的安全檢查與管理等活動(dòng)。在實(shí)際的物業(yè)服務(wù)工作中，物業(yè)小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的安全隱患可以分為以下幾個(gè)方面：一是小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備安全隱患，如電梯故障致人損害、供電設(shè)備發(fā)生故障等；二是小區(qū)景觀構(gòu)造、休閑設(shè)施安全隱患，如健身器材脫落、斷裂致人損害等；三是小區(qū)內(nèi)物品堆放、設(shè)備安裝、施工安全隱患，如小區(qū)因道路、雨水井、化糞池等維修開挖作業(yè)未加有效防護(hù)或提醒，而致行人墜落受傷等。

5、環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保安全風(fēng)險(xiǎn)就是小區(qū)的環(huán)境污染安全風(fēng)險(xiǎn)，隨著社會(huì)的進(jìn)步，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，從一個(gè)小區(qū)幾棟房子到十幾棟房子發(fā)展到幾十棟房子，人口也隨著增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)境衛(wèi)生問題。小區(qū)的環(huán)境污染主要有以下幾類：一是垃圾污染，是住宅小區(qū)最主要的環(huán)境污染源。二是空氣污染。三是噪音污染。6、意意外外事事故故安安全全風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意外外事事做做是是意意想想不不到到或或預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)不不到到的的事事情情，，往往往往在在發(fā)發(fā)生生前前被被人人們們忽忽視視的的一一些些問問題題，，因因自自然然、、外外力力等等因因素素造造成成的的安安全全隱隱患患。。如如大大風(fēng)風(fēng)刮刮落落雨雨陽陽棚棚、、盆盆景景致致人人損損害害；；老老鼠鼠、、貓貓等等動(dòng)動(dòng)物物竄竄入入小小區(qū)區(qū)配配電電房房引引起起配配電電設(shè)設(shè)備備的的損損壞壞等等。。造造成成意意外外事事故故的的發(fā)發(fā)生生往往往往是是我我們們服服務(wù)務(wù)人人員員認(rèn)認(rèn)為為不不可可能能發(fā)發(fā)生生的的，，從從而而造造成成工工作作上上的的疏疏忽忽。。這這樣樣的的意意外外事事做做發(fā)發(fā)生生所所造造成成的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)損損失失也也是是相相當(dāng)當(dāng)大大的的。。如如一一個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)配配電電房房內(nèi)內(nèi)竄竄進(jìn)進(jìn)了了一一只只貓貓，，引引起起供供電電變變壓壓器器短短路路燒燒壞壞了了。。由由于于這這是是物物業(yè)業(yè)公公司司的的工工作作失失職職，，更更換換變變壓壓器器的的費(fèi)費(fèi)用用應(yīng)應(yīng)由由物物業(yè)業(yè)公公司司承承擔(dān)擔(dān)，，這這樣樣的的安安全全風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)給給物物業(yè)業(yè)公公司司帶帶來來了了沉沉重重的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)。。二、、物物業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避避方方式式1、、建建立立物物業(yè)業(yè)安安全全四四張張網(wǎng)網(wǎng)2、、建建立立完完善善的的制制度度3、、購購買買物物業(yè)業(yè)管管理理責(zé)責(zé)任任險(xiǎn)險(xiǎn)4、、合合同同約約定定規(guī)規(guī)避避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、建建立立物物業(yè)業(yè)安安全全四四張張網(wǎng)網(wǎng)第一一張張網(wǎng)網(wǎng)是是建建立立一一支支訓(xùn)訓(xùn)練練有有素素的的秩秩序序維維護(hù)護(hù)隊(duì)隊(duì)伍伍。。第二二張張網(wǎng)網(wǎng)是是全全體體物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員。。第三三張張網(wǎng)網(wǎng)是是全全體體業(yè)業(yè)主主。。第四四張張網(wǎng)網(wǎng)是是科科技技手手段段網(wǎng)網(wǎng)。。2、建建立立完完善善的的制制度度制度度建建設(shè)設(shè)的的重重要要性性已已被被越越來來越越多多的的企企業(yè)業(yè)所所認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)，，企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展壯壯大大與與成成功功都都離離不不開開一一套套系系統(tǒng)統(tǒng)、、科科學(xué)學(xué)、、嚴(yán)嚴(yán)密密、、規(guī)規(guī)范范的的內(nèi)內(nèi)部部管管理理制制度度。。物物業(yè)業(yè)公公司司防防范范安安全全管管理理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的基基本本立立足足點(diǎn)點(diǎn)，，也也應(yīng)應(yīng)是是建建立立嚴(yán)嚴(yán)格格的的各各項(xiàng)項(xiàng)工工作作管管理理、、考考核核與與評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)制制度度，，做做到到管管理理工工作作有有章章可可循循，，無無遺遺漏漏、、無無缺缺陷陷、、無無失失誤誤。。制制度度得得到到全全面面落落實(shí)實(shí)，，是是減減少少安安全全風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的的重重要要保保障障。。制度度建建設(shè)設(shè)一一定定要要注注重重推推行行和和檢檢查查評(píng)評(píng)估估環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，進(jìn)進(jìn)行行重重點(diǎn)點(diǎn)的的落落實(shí)實(shí)、、推推進(jìn)進(jìn)，，并并不不定定期期地地對對執(zhí)執(zhí)行行情情況況進(jìn)進(jìn)行行檢檢查查、、糾糾正正、、提提醒醒員員工工違違反反制制度度的的行行為為，，按按照照““誰誰主主管管，，誰誰負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)””的的原原則則落落實(shí)實(shí)安安全全防防范范管管理理責(zé)責(zé)任任和和逐逐級(jí)級(jí)崗崗位位責(zé)責(zé)任任。。完完善善的的制制度度可可以以帶帶動(dòng)動(dòng)員員工工的的工工作作熱熱情情，，明明確確其其責(zé)責(zé)任任，，約約束束其其行行為為。。3、購買物物業(yè)管理理責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)隨著近年年來物業(yè)業(yè)服務(wù)行行業(yè)的不不斷發(fā)展展，在物物業(yè)服務(wù)務(wù)過程中中出現(xiàn)與與業(yè)主的的糾紛也也越來越越多，業(yè)業(yè)主的維維權(quán)意識(shí)識(shí)也日益益增強(qiáng)，，物業(yè)服服務(wù)公司司與業(yè)主主之間的的法律糾糾紛也與與日俱增增?！肮芄芾硎韬龊雠c失誤誤”是作作為判斷斷物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)是否承承擔(dān)法律律責(zé)任的的根據(jù)，，但再優(yōu)優(yōu)秀的物物業(yè)服務(wù)務(wù)公司也也很難避避免工作作中的疏疏忽和失失誤。對對業(yè)主造造成人身身安全和和財(cái)產(chǎn)損損害，將將使物業(yè)業(yè)公司產(chǎn)產(chǎn)生很大大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)賠償風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。如何來規(guī)規(guī)避因工工作人員員過失而而產(chǎn)生的的經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)呢？？我想對對于大多多數(shù)物業(yè)業(yè)公司來來說，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和賠償償責(zé)任是是最好的的方法。。而轉(zhuǎn)嫁嫁風(fēng)險(xiǎn)的的最佳選選擇便是是投保，，購買物物業(yè)管理理責(zé)任險(xiǎn)險(xiǎn)，如在在服務(wù)過過程中工工作人員員因疏忽忽和失誤誤造成業(yè)業(yè)主人身身和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損害的的經(jīng)濟(jì)賠賠償，依依法由保保險(xiǎn)公司司承擔(dān)物物業(yè)服務(wù)務(wù)公司的的經(jīng)濟(jì)賠賠償責(zé)任任。4、合同約約定規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)在物業(yè)糾糾紛中，，認(rèn)定物物業(yè)公司司是否存存在“管管理疏忽忽與失誤誤”的法法律依據(jù)據(jù)是《物物業(yè)管理理?xiàng)l例》》第三十十六條規(guī)規(guī)定的：：“物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)未能能履行物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的的約定，，導(dǎo)致業(yè)業(yè)主人身身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全受受到損害害的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法承擔(dān)相相應(yīng)的法法律責(zé)任任”。因因此要規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在與與業(yè)主簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同時(shí)盡盡量避免免使用結(jié)結(jié)果意義義的用詞詞，如““保障人人身財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全””之類的的詞語，，應(yīng)用““每小時(shí)時(shí)巡邏一一次”、、“及時(shí)時(shí)到現(xiàn)場場處理””等行為為詞語。。在實(shí)際際工作中中做不到到或做不不好的服服務(wù)不要要在合同同和其它它資料中中體現(xiàn)和和承諾，，不然以以后發(fā)生生人身、、財(cái)產(chǎn)損損害后會(huì)會(huì)成為物物業(yè)公司司的賠償償?shù)囊罁?jù)據(jù)。雖然然可以利利用合同同的約定定規(guī)避一一些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但只只要我們們物業(yè)人人員自身身的工作作做得完完善，便便可減少少矛盾，，化解風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)舉案案學(xué)法--特殊侵權(quán)權(quán)某管理處處在大廈廈入口外外墻安裝裝了一塊塊廣告宣宣傳欄，，宣傳欄欄寬1米米，長1.5米米，重約約8公斤斤。某天天，氣象象臺(tái)預(yù)報(bào)報(bào)有臺(tái)風(fēng)風(fēng)，該市市為臺(tái)風(fēng)風(fēng)預(yù)計(jì)登登陸點(diǎn)，，風(fēng)力可可能會(huì)超超過10級(jí)，最最高達(dá)12級(jí)左左右。該該天中午午，臺(tái)風(fēng)風(fēng)登陸將將宣傳欄欄刮起，，砸毀20米開開外的奔奔馳車玻玻璃和窗窗戶，經(jīng)經(jīng)修理花花費(fèi)將近近2萬元元，要求求物業(yè)公公司賠償償……經(jīng)查，該該宣傳欄欄系事發(fā)發(fā)3年前前安裝，，原固定定宣傳欄欄的4個(gè)個(gè)螺絲，，其中兩兩個(gè)已經(jīng)經(jīng)銹蝕、、滑牙，，經(jīng)臺(tái)臺(tái)風(fēng)長時(shí)時(shí)間吹刮刮斷裂，，釀成大大禍。物業(yè)案例例啟示與與思考1、"不不可抗力力"是指指不能預(yù)預(yù)見、不不能避免免并不能能克服的的客觀情情況。本本案例中中，臺(tái)風(fēng)風(fēng)信息已已經(jīng)提前前準(zhǔn)確預(yù)預(yù)告，物物業(yè)公司司作為專專業(yè)公司司應(yīng)該預(yù)預(yù)見到臺(tái)臺(tái)風(fēng)登陸陸所造成成的影響響，提前前做好防防災(zāi)工作作，宣傳傳欄被刮刮起的情情況完全全可以避避免，所所以此案案例中"不可抗抗力"并并不能成成為物業(yè)業(yè)公司免免責(zé)的理理由。2、對于于建筑物等致人人損害，，作為特特殊侵權(quán)權(quán)行為，，國家相相關(guān)法律律通過專專門條款款予以了了明確。。《中華華人民共共和國民民法通則則》第126條條規(guī)定：："建筑筑物或者者其他設(shè)設(shè)施以及及建筑物物上的擱擱置物、、懸掛物物發(fā)生倒倒塌、脫脫落、墜墜落造成成他人損損害的，，它的所所有人或或者管理理人應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)民民事責(zé)任任，但能能夠證明明自己沒沒有過錯(cuò)錯(cuò)的除外外。"也也就是說說，其所所有人或或者管理理人除能能證明自自己沒有有過錯(cuò)的的以外，，均應(yīng)依依法承擔(dān)擔(dān)民事責(zé)責(zé)任。此此案例中中，物業(yè)業(yè)公司作作為廣告告宣傳欄欄的所有有者，對對宣傳欄欄疏于檢檢查，致致使原固固定宣傳傳欄的4個(gè)螺絲絲，其中中兩個(gè)已已經(jīng)銹蝕蝕、滑牙牙；并且且在已經(jīng)經(jīng)知道臺(tái)臺(tái)風(fēng)將至至?xí)r未做做任何檢檢查和預(yù)預(yù)防措施施，所以以應(yīng)該承承擔(dān)責(zé)任任。物業(yè)案例例啟示與與思考3、此此案例也也提示我我們：在在物業(yè)管理理日常工作作中，應(yīng)應(yīng)該忠于于職守，，做好設(shè)設(shè)施設(shè)備備巡查維修保養(yǎng)等常常規(guī)工作作，保證證設(shè)施設(shè)設(shè)備處于于正常工工作狀態(tài)態(tài)。在面面對臺(tái)風(fēng)風(fēng)等災(zāi)害害性事故故來臨前前，應(yīng)該該體現(xiàn)專專業(yè)公司司應(yīng)有的的預(yù)見能能力和預(yù)預(yù)防能力力，積極極工作；；而不能能輕易、、消極地地以臺(tái)風(fēng)風(fēng)、暴雨雨、冰雹雹等不可可抗力為為借口，，而忽視視履行自自己應(yīng)盡盡的安全全防范義義務(wù)。物業(yè)舉案案學(xué)法--提示標(biāo)識(shí)識(shí)某日晚上上19:15分分左右，，402住戶家家人（業(yè)業(yè)主親屬屬）從負(fù)負(fù)1層消消防樓梯梯到1層層電梯廳廳過程中中，在推推開消防防門時(shí)，，消防門門碰倒站站在消防防門外的的一位老老人（403家家人）。。老人摔摔倒后感感覺不適適，在當(dāng)當(dāng)班安全全員全力力協(xié)助下下，402、、403兩家業(yè)業(yè)主將老老人送到到醫(yī)院，，管理處處人員也也隨后到到醫(yī)院探探望。經(jīng)經(jīng)檢查，，老人胯胯部骨折折。因老老人已90多歲歲，醫(yī)治治較困難難。402業(yè)主主認(rèn)為：：1、消消防門位位置設(shè)計(jì)計(jì)不合理理，不應(yīng)應(yīng)該設(shè)在在電梯廳廳；2、、消防門門內(nèi)外無無小心開開門和小小心門推推開的提提示。管管理處應(yīng)應(yīng)對老人人摔倒事事件負(fù)有有民事賠賠償責(zé)任任。并向向管理處處遞交了了一份律律師函。。（提示示：電梯梯前室設(shè)設(shè)置消防防防煙門門是大廈廈消防必必須的，，符合消消防安全全要求的的。）物業(yè)案例例啟示與與思考1、《中中華人民民共和國國消費(fèi)者者權(quán)益保保護(hù)法》》第18條規(guī)定定："經(jīng)經(jīng)營者應(yīng)應(yīng)當(dāng)保證證其提供供的商品品或者服服務(wù)符合合保障人人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安全全的要求求。對可可能危及及人身、、財(cái)產(chǎn)安安全的商商品和服服務(wù)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向消消費(fèi)者作作出真實(shí)實(shí)的說明明和明確確的警示示，并說說明和標(biāo)標(biāo)明正確確使用商商品或者者接受服服務(wù)的方方法以及及防止危危害發(fā)生生的方法法".2、案例例中，消消防門從從里面推推開勢必必會(huì)威脅脅到電梯梯前室人人員的安安全，物物業(yè)公司司作為專專業(yè)的服服務(wù)提供供商，有有義務(wù)預(yù)預(yù)見到業(yè)業(yè)主在享享受服務(wù)務(wù)過程中中潛在的的威脅，，并提供供"明確確的警示示",即即在顯眼眼的位置置張貼明明確的警警示標(biāo)識(shí)識(shí)，否則則，物業(yè)業(yè)公司因因沒有明明確警示示的過錯(cuò)錯(cuò)勢必需需要承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的民事賠賠償責(zé)任任（當(dāng)然然只是整整個(gè)賠償償責(zé)任的的一部分分）；如如果此處處已有明明確的警警示，物物業(yè)公司司承擔(dān)的的就僅僅僅是改善善設(shè)施或或者加強(qiáng)強(qiáng)防護(hù)的的改進(jìn)措措施。這這也是為為什么麥麥當(dāng)勞的的湯碗有有"小心心燙傷"的文字字提示、、保潔員清潔地地面時(shí)需需放置"小心地地滑"提提示牌的的真正原原因。這這也要求求我們在在日常工工作中，，必須具具備準(zhǔn)確確識(shí)別各各種設(shè)施施設(shè)備、、建筑本體以及及服務(wù)的的提供過過程本身身所潛在在的危險(xiǎn)險(xiǎn)，并給給予明確確的警示示。物業(yè)案例--外來車輛輛撞壞道道閘如何何處理？？14:10分1#崗一一臨停貨貨車出場場時(shí)，由由于緊跟跟前一輛輛車把出出口道閘閘刮壞。。班長馬馬上到場場處理，，經(jīng)了解解情況是是他前面面一輛的的士剛出出場道閘閘未完全全降下，，臨停貨貨車就馬馬上開出出場導(dǎo)致致掛壞道道閘。班班長向事事主說明明，我們們的停車車場系統(tǒng)統(tǒng)是自動(dòng)動(dòng)道閘，，必須是是過一輛輛車降一一次道閘閘，但車車主否認(rèn)認(rèn)，說是是我們道道閘有問問題。等等道閘裝裝好后經(jīng)經(jīng)過測試試再分擔(dān)擔(dān)責(zé)任，，雙方達(dá)達(dá)成協(xié)議議。物業(yè)案例例解決過過程：1、首先先對事故故現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行拍照照。2、暫交交押金700元元放行。。3、車主主到指定定廠家買買回道閘閘自己裝裝上。4、道閘閘裝上后后車主經(jīng)經(jīng)過多次次測試，，確定系系統(tǒng)沒問問題，后后自己賠賠償，中中心退回回暫交押押金。物業(yè)案例例經(jīng)驗(yàn)或或教訓(xùn)（含預(yù)防防措施））1、崗?fù)ねと藛T沒沒有做到到過一輛輛車開一一次道閘閘，反應(yīng)應(yīng)不及時(shí)時(shí)。2、崗?fù)ねね庵蛋喟嗳藛T刷刷卡速度度太快，，指揮手手勢不明明確。3、當(dāng)值值班長處處理靈活活、及時(shí)時(shí)，避免免損失。。物業(yè)舉案案學(xué)法--消防安全全事件2011年7月月30日日，某工工業(yè)園管管理處當(dāng)當(dāng)值安全全員李某某巡邏至至7#員員工宿舍舍時(shí)，突突然發(fā)現(xiàn)現(xiàn)5#宿宿舍601員工工宿舍有有濃煙從從窗戶向向外冒出出，吳敏敏感的意意識(shí)到601室室已發(fā)生生火警（（注：宿宿舍所屬屬單位員員工于上上午集體體外出活活動(dòng)），，在這緊緊急關(guān)頭頭，刻不不容緩，，李即刻刻用對講講通知四四號(hào)巡邏邏崗，同同時(shí)快速速?zèng)_向宿宿舍提取取滅火器器趕赴事事發(fā)現(xiàn)場場。四號(hào)號(hào)巡邏崗崗在得到到火警信信息后，，第一時(shí)時(shí)間啟動(dòng)動(dòng)大門崗崗警鈴，，并用對對講通知知各崗位位，3分分鐘后，，各班組組人員按按照管理理處《義義務(wù)消防防隊(duì)作戰(zhàn)戰(zhàn)方案》》相關(guān)流流程執(zhí)行行，在總總指揮的的指揮下下，全面面展開滅滅火救援援工作，，在各班班組通力力協(xié)作下下于45分后將將火源撲撲滅。事后，經(jīng)經(jīng)管理處處技術(shù)人人員對火火災(zāi)現(xiàn)場場進(jìn)行查查看，初初步查明明引起此此次火災(zāi)災(zāi)事故的的主要原原因是員員工外出出時(shí)未拔拔掉放在在床鋪上上的小型型錄音機(jī)機(jī)的變壓壓器電源源，變壓壓器帶電電長時(shí)間間工作造造成線圈圈絕緣擊擊穿，導(dǎo)導(dǎo)致短路路燃燒，，繼而引引起床鋪鋪易燃品品起火而而波及周周邊床鋪鋪等；目目前，起起火原因因有關(guān)部部門還在在進(jìn)一步步調(diào)查之之中。物業(yè)案例例分析1、在《《中華人人民共和和國消防防法》第第四章、、第三十十二條明明確規(guī)定定任何人人發(fā)現(xiàn)火火災(zāi)時(shí)，，都應(yīng)當(dāng)當(dāng)立即報(bào)報(bào)警。任任何單位位、個(gè)人人都應(yīng)當(dāng)當(dāng)無償為為報(bào)警提提供便利利，不得得阻攔報(bào)報(bào)警。嚴(yán)嚴(yán)禁謊報(bào)報(bào)火警。。公共場場所發(fā)生生火災(zāi)時(shí)時(shí)，該公公共場所所的現(xiàn)場場工作人人員有組組織、引引導(dǎo)在場場群眾疏疏散的義義務(wù)。發(fā)發(fā)生火災(zāi)災(zāi)的單位位必須立立即組織織力量撲撲救火災(zāi)災(zāi)。鄰近近單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予支援。。消防隊(duì)隊(duì)接到火火警后，，必須立立即趕赴赴火場，，救助遇遇險(xiǎn)人員員，排除除險(xiǎn)情，，撲滅火火災(zāi)。我我國法規(guī)明文規(guī)定定了在火火警確認(rèn)認(rèn)為火災(zāi)災(zāi)后的處處理應(yīng)是是在第一一時(shí)間報(bào)報(bào)警，本本案例中中是在物物業(yè)公司司已經(jīng)盡盡力進(jìn)行行滅火但但是如果果在無法法撲滅火火災(zāi)的情情況下才才撥打"119,事實(shí)實(shí)上這樣樣做風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)太大。。一是即即使將火火災(zāi)撲滅滅，物業(yè)業(yè)公司投投入大量量的人力力物力不不說，如如果方法法不當(dāng)，，速度太太慢，加加大了損損失；二二是若不不能及時(shí)時(shí)將火撲撲滅，此此時(shí)撥打打"119",延誤了了最佳滅滅火時(shí)間間，消防防部門將將會(huì)追糾糾物業(yè)管管理公司管管理不不當(dāng)?shù)牡呢?zé)任任。這這是本本案應(yīng)應(yīng)該注注意的的要點(diǎn)點(diǎn)之一一。2、另另外一一個(gè)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)就是是在火火災(zāi)撲撲滅后后，需需要鑒鑒定火火災(zāi)事事故的的火災(zāi)災(zāi)原因因和損損失的的時(shí)候候，我我國消消防法法第三三十九九條規(guī)規(guī)定火火災(zāi)災(zāi)撲滅滅后，，公安安消防防機(jī)構(gòu)構(gòu)有權(quán)權(quán)根據(jù)據(jù)需要要封閉閉火災(zāi)災(zāi)現(xiàn)場場，負(fù)負(fù)責(zé)調(diào)調(diào)查、、認(rèn)定定火災(zāi)災(zāi)原因因，核核定火火災(zāi)損損失，，查明明火災(zāi)災(zāi)事故故責(zé)任任。對對于特特大火火災(zāi)事事故，，國務(wù)務(wù)院或或者省省級(jí)人人民政政府認(rèn)認(rèn)為必必要時(shí)時(shí)，可可以組組織調(diào)調(diào)查。?；馂?zāi)撲撲滅后后，起起火單單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按照公公安消消防機(jī)機(jī)構(gòu)的的要求求保護(hù)護(hù)現(xiàn)場場，接接受事事故調(diào)調(diào)查，，如實(shí)實(shí)提供供火災(zāi)災(zāi)事實(shí)實(shí)的情情況。。在本本案處處理過過程中中，該該物業(yè)業(yè)公司司應(yīng)按按照消消防法法之規(guī)規(guī)定請請公安安消防防機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)責(zé)調(diào)查查、核核定，，查明明事故故責(zé)任任而不不是由由物業(yè)業(yè)公司司技術(shù)術(shù)人員員來確確認(rèn)。。物業(yè)案案例啟啟示與與思考考1、當(dāng)當(dāng)上述述類型型事件件發(fā)生生前，，物業(yè)業(yè)公司司要按按照國國家以以及當(dāng)當(dāng)?shù)卣牡姆ㄒ?guī)規(guī)明確確消防防設(shè)施施等行行業(yè)管管理部部門與與物業(yè)業(yè)公司司之間間應(yīng)該該維護(hù)護(hù)或者者管理理服務(wù)務(wù)的界界限。。對與與屬于于物業(yè)業(yè)公司司管理理服務(wù)務(wù)范圍圍的嚴(yán)嚴(yán)格按按照法法規(guī)規(guī)規(guī)定以以及物物業(yè)管管理服服務(wù)合同約定履履行義義務(wù)；；2、當(dāng)當(dāng)上述述類型型事件件發(fā)生生時(shí)。。物業(yè)業(yè)公司司要根根據(jù)國國家規(guī)規(guī)定以以及按按照符符合國國家規(guī)規(guī)定制制訂預(yù)預(yù)案并并在已已經(jīng)確確認(rèn)為為火災(zāi)災(zāi)發(fā)生生時(shí)按按照預(yù)預(yù)案開開展工工作；；同時(shí)時(shí)我們們在火火災(zāi)整整個(gè)救救助過過程要要根據(jù)據(jù)符合合相關(guān)關(guān)法規(guī)規(guī)，既既不能能不作作為而而引起起違約約，也也不能能充當(dāng)當(dāng)公安安消防防機(jī)構(gòu)構(gòu)履行行公安安消防防機(jī)構(gòu)構(gòu)的法法定責(zé)責(zé)任；；在處處理此此類案案件過過程中中特別別要注注意員員工安安全的的保護(hù)護(hù)；3、當(dāng)當(dāng)上上述類類型事事件發(fā)發(fā)生后后，物物業(yè)公公司應(yīng)應(yīng)配合合公安安消防防機(jī)構(gòu)構(gòu)保護(hù)護(hù)現(xiàn)場場，火火災(zāi)因因各類類責(zé)任任問題題需要要鑒定定的，，應(yīng)根根據(jù)國國家消消防法法的規(guī)規(guī)定由由公安安消防防部門門以及及政府府組織織調(diào)查查、認(rèn)認(rèn)定火火災(zāi)原原因，，核定定火災(zāi)災(zāi)損失失，查查明火火災(zāi)事事故責(zé)責(zé)任。。4、物物業(yè)公公司還還應(yīng)按按照消消防預(yù)預(yù)案組組織消消防演演習(xí)保保證預(yù)預(yù)案啟啟動(dòng)后后的運(yùn)運(yùn)行質(zhì)質(zhì)量、、加強(qiáng)強(qiáng)員工工培訓(xùn)，提高高消防防意識(shí)識(shí)和消消防技技能、、加大大園區(qū)區(qū)消防防安全全宣傳傳促進(jìn)進(jìn)業(yè)主主對日日常生生活中中消防防安全全注意意事項(xiàng)項(xiàng)的關(guān)關(guān)注。。對于于消防防隱患患要及及時(shí)的的處理理，消消防設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備有有物業(yè)業(yè)公司司負(fù)責(zé)責(zé)維護(hù)護(hù)的應(yīng)應(yīng)制定定日常常維保保計(jì)劃，并在在消防防演習(xí)習(xí)中啟啟動(dòng)保保證運(yùn)運(yùn)行良良好，，同時(shí)時(shí)建議也可以以以消消防安安全為為專業(yè)業(yè)分類類，使使用ds系系統(tǒng)制制訂消消防安安全的的管理理方案案。物業(yè)舉舉案學(xué)學(xué)法--小區(qū)交交通安安全2004年年4月月8日日，西西安市市某封封閉式式管理理的小小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)生生一起起交通通事故故：一一老人人在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)散步步。當(dāng)當(dāng)其行行至道道路拐拐角處處時(shí)，，被一一輛突突然出出現(xiàn)的的轉(zhuǎn)彎彎車輛輛撞翻翻。當(dāng)當(dāng)時(shí)車車輛時(shí)時(shí)速明明顯超超過小小區(qū)明明文規(guī)規(guī)定的的限速速要求求（現(xiàn)現(xiàn)場有有限速速15公里里/小小時(shí)的的標(biāo)識(shí)識(shí)牌）），后后來老老人因因搶救救無效效死亡亡。事事發(fā)后后物業(yè)管管理單位迅迅速展展開了了救助助、報(bào)報(bào)警、、保護(hù)護(hù)現(xiàn)場場、拍拍照并并記錄錄、協(xié)協(xié)助調(diào)調(diào)查等等措施施，肇肇事業(yè)業(yè)主也也很配配合，，表示示愿意意承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任?？煽墒?，，事情情并沒沒有就就此結(jié)結(jié)束。。被撞撞老人人的女女兒（（業(yè)主主）在在處理理完交交通事事故和和老人人后事事以后后。于于4月月19日找找到物物業(yè)管管理公公司，，要求求物業(yè)業(yè)管理理公司司就管管理不不善和和未能能采取取有效效措施施防范范事故故發(fā)生生，使使業(yè)主主在公公共場場所受受到人人身傷傷害的的事實(shí)實(shí)承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任，賠賠償人人民幣幣1萬萬元。。并聲聲稱其其私人人律師師已掌掌握了了小區(qū)區(qū)交通通標(biāo)識(shí)識(shí)設(shè)置置不合合理、、不規(guī)范且年久久失修修，已已不能能起到到警示示作用用的證證據(jù)。。物業(yè)案案例分分析1、根根據(jù)《《中華華人民民共和和國道道路交交通管管理?xiàng)l條例》》中關(guān)關(guān)于道道路的的定義義，未未包括括住宅宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的的道路路。實(shí)實(shí)際上上在各各地類類似案案件的的處理理過程程中，，通常常由轄轄區(qū)公公安派派出所所民警警行使使屬地地管轄轄權(quán)。。從本本案例例情節(jié)節(jié)看，，肇事事者沒沒有主主觀故故意但但有車車速過過快的