xx集團(tuán)蕪湖商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

華強(qiáng)集團(tuán)蕪湖商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言市場(chǎng)調(diào)查是為華強(qiáng)集團(tuán)決策者進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中預(yù)測(cè)和決策、制定開發(fā)計(jì)劃提供重要依據(jù)。它是市場(chǎng)定位、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)和營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)，是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。它的內(nèi)容包括：國(guó)內(nèi)及本市市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、技術(shù)發(fā)展調(diào)查、市場(chǎng)需求容量調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查等。本公司試圖以經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的非均衡理論和方法來(lái)研究中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡分析方法是從中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中各種經(jīng)濟(jì)力量不均衡狀態(tài)出發(fā)，聯(lián)系歷史、社會(huì)和制度等因素，對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)象及變化原因進(jìn)行分析的方法，它不是對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)均衡分析的完全否定，而是對(duì)均衡分析的深化、發(fā)展和揚(yáng)棄。同時(shí)也采用了其它多種方法相結(jié)合的手段，包括規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)理論分析市場(chǎng)法、定性分析與定量分析相結(jié)合、規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合等方法。本報(bào)告按照此方法和雙方約定的內(nèi)容來(lái)開展工作。目錄PART1宏觀經(jīng)濟(jì)分析PART2房地產(chǎn)總量信息分析PART3房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析PART4板塊特征分析PART5大盤個(gè)案及專題研究PART6客戶調(diào)研分析結(jié)論P(yáng)ART7樓市營(yíng)銷調(diào)研評(píng)析PART8商業(yè)物業(yè)研究PART9可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值對(duì)比PART10市場(chǎng)調(diào)研核心結(jié)論附件系列附件一：典型住宅產(chǎn)品技術(shù)研究附件二：客戶問(wèn)卷調(diào)研分析報(bào)告附件三：蕪湖城市文化和建筑文化研究PART1宏觀經(jīng)濟(jì)分析一．蕪湖市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）蕪湖社會(huì)經(jīng)濟(jì)概述城市概況。蕪湖，位于安徽省東南部，長(zhǎng)江與青戈江交匯處。南臨皖南山區(qū)，北與長(zhǎng)江三角洲平原相接。轄蕪湖、繁昌、南陵三縣和鏡湖、新蕪、馬塘、鳩江四區(qū)。全市總面積3317平方公里，其中市區(qū)面積經(jīng)行政區(qū)劃調(diào)整，至2005年末，已擴(kuò)大到720平方公里。2005年年末總?cè)丝?26.88萬(wàn)人，其中市區(qū)人口經(jīng)區(qū)劃調(diào)整后，達(dá)到100.5萬(wàn)。歷史概況。蕪湖歷史悠久，春秋時(shí)為吳國(guó)的邊陲要塞鳩鶿邑，作為縣名（蕪湖縣），始于漢武帝元封二年，因“地卑蓄水，而生蕪藻”得名。蕪湖素有“長(zhǎng)江巨埠”、“皖之中堅(jiān)”之譽(yù)，宋代起即為皖南和江淮重要物資集散地；明時(shí)辟為重要商埠；清朝被推為全國(guó)“四大米市”之一。交通概況。蕪湖地理位置優(yōu)越，瀕江近海，交通便捷，為沿海開放向內(nèi)地遞度推進(jìn)的交匯點(diǎn)，華東水陸交通的重要樞紐。境內(nèi)擁有71公里的長(zhǎng)江岸線，成長(zhǎng)江溯江而上的最后一個(gè)深水良港，可停泊萬(wàn)噸級(jí)船舶，蕪湖港現(xiàn)為長(zhǎng)江第一大煤港和皖江第一大港。鐵路為華東第二通道結(jié)點(diǎn)，滬寧銅、皖贛、淮南三大鐵路線在此交匯，蕪湖長(zhǎng)江公、鐵兩用大橋橫跨長(zhǎng)江兩岸。公路建設(shè)中的蕪大高速即將與已建成的蕪寧高速蕪馬段和合杭高速合蕪宣段構(gòu)成“十字”型高速通道框架，205、318國(guó)道穿境而過(guò)。綜合概況。蕪湖為國(guó)家沿江重點(diǎn)開放城市、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市、一類口岸、制造業(yè)信息化工程重點(diǎn)城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和出口加工貿(mào)易區(qū)。多年前，蕪湖已成為全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市，中國(guó)最大的水泥和世界最大的化學(xué)建設(shè)生產(chǎn)基地，全國(guó)重要的轎車、汽車配件以及家用空調(diào)的制造基地。奇瑞汽車現(xiàn)為國(guó)內(nèi)知名的、具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的轎車品牌，形成了35萬(wàn)輛整車生產(chǎn)能力；海螺型材生產(chǎn)能力已達(dá)50萬(wàn)噸，其生產(chǎn)能力和市場(chǎng)占有率均居亞洲之首；海螺水泥產(chǎn)能已達(dá)到6000萬(wàn)噸，為亞洲之冠，并進(jìn)入世界水泥生產(chǎn)企業(yè)十強(qiáng)。2005年，全市GDP為400億元，三次產(chǎn)業(yè)比例為75：53.2：39.3，其中工業(yè)增加值比重達(dá)到50％，工業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)特征明顯，材料、汽車及零部件、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)培育成形。（二）蕪湖宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況（“十五”期間：2001-2005）“十五”期間，是蕪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平凡的五年。在激烈的市場(chǎng)和區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中，蕪湖優(yōu)化了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改善了投資環(huán)境，壯大了經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高了人民生活水平，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速的發(fā)展。03、04、05連續(xù)三年，進(jìn)入全國(guó)城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)。增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨上新臺(tái)階?！笆濉蹦?，蕪湖全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)400億元，比“九五”末翻了一番，五年平均增長(zhǎng)13.0％，經(jīng)濟(jì)總量列合肥、安慶之后居全省第三位。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2190美元（按當(dāng)年匯率折算），標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)朝著后工業(yè)化時(shí)代又向前邁進(jìn)了一步。01-05年累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入235.3億元，是“九五”的2.3，倍年均增長(zhǎng)21％；累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資708億元，是“九五”的2.4倍，年均增長(zhǎng)24.4％ ；累計(jì)實(shí)際利用外資8.34億美元，年均增長(zhǎng)42.1％。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)取得新成效。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從2000年的11.1：48.7：40.2調(diào)整為2005年的7.5：53.2：39.3，五年間，第一產(chǎn)業(yè)比重下降了3.6個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重上升了4.8個(gè)百分點(diǎn)，其中工業(yè)比重達(dá)到50％，上升了4.5個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)特征明顯。五年間，傾力培育的材料、汽車及零部件、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，現(xiàn)已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的76％。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在制造業(yè)中、高新技術(shù)產(chǎn)品在出口產(chǎn)品中，所占的份額均越來(lái)越大。信息傳輸業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、貿(mào)易經(jīng)濟(jì)與代理、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)等新興服務(wù)業(yè)，以及網(wǎng)上交易、連鎖配送、特色商業(yè)街區(qū)等新興經(jīng)營(yíng)方式，開始起步或得以發(fā)展。改善投資環(huán)境實(shí)踐新舉措。一是行政體制、運(yùn)行機(jī)構(gòu)方面。完成了市、縣兩級(jí)行政機(jī)構(gòu)改革，并按照“重心下移，權(quán)責(zé)統(tǒng)一”的原則，深化了城市管理體制改革，在全省率先成立市、縣兩級(jí)行政服務(wù)中心和市招標(biāo)采購(gòu)交易中心，并完成了農(nóng)村稅費(fèi)改革，取消了農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)稅附加。二是基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)方面。交通設(shè)施更加完善，合杭高速蕪宣段、寧蕪高速蕪馬段建成通車，市縣城市化快速通道基本建成，并開通了蕪湖－北京的列車。居民生活更加便捷，建成了國(guó)內(nèi)一流的中山路步行街、鳩茲廣場(chǎng)，赭山公園全面整治并對(duì)外免費(fèi)開放，潔凈的天燃?xì)庾哌M(jìn)千家萬(wàn)戶，垃圾焚燒電廠建成并投入使用，污水處理廠開工建設(shè)，66條城市道路得以新建、擴(kuò)建，供電、供水的能力進(jìn)一步增大，安全性、可靠性進(jìn)一步增強(qiáng)。良好的環(huán)境，使蕪湖先后榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。在《福布斯》中文版發(fā)布的2005年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜中，蕪湖名列第47名，比上年前進(jìn)了34位。提高生活水平邁上新平臺(tái)。五年來(lái)，城鄉(xiāng)居民的收入水平有了較大幅度的提高，城市居民人均可支配收入由5719元提高到9629元，年平均增幅達(dá)到11.0％；農(nóng)村居民人均純收入由2658元提高到3993元，年平均增幅達(dá)到8.5％。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款五年凈增120億元，年均凈增24億元。城市居民人均住房使用面積達(dá)到17.3㎡，農(nóng)村居民人均生活用房面積達(dá)到30㎡，兩者均增加3.8㎡。居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化，城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)分別由2000年的49.7％和48.5％，下降到2005年的42％和46.7％，支出更多地投向了教育、住房、交通、通訊以及文化娛樂和醫(yī)療衛(wèi)生。擴(kuò)大發(fā)展空間實(shí)現(xiàn)新突破?！笆濉蹦?，蕪湖城市空間布局調(diào)整取得重大突破，市區(qū)面積達(dá)到720平方公里，擴(kuò)大了3倍多；建成區(qū)面積達(dá)到94.7平方公里，擴(kuò)大了27平方公里。從2001年前后相繼批準(zhǔn)設(shè)立并開工建設(shè)的鳩江開發(fā)區(qū)、中國(guó)（蕪湖）旅游商品經(jīng)濟(jì)園區(qū)、南陵工業(yè)區(qū)、蕪湖機(jī)械工業(yè)園、三山綠色食品工業(yè)園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和長(zhǎng)江大橋綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展形勢(shì)喜人。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和各類特色園區(qū)已成為蕪湖市及各縣區(qū)招商引資、加大投資的重要載體和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。與華強(qiáng)項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)資訊。建筑業(yè)。全年全社會(huì)建筑業(yè)完成增加值29.43億元，比上年增長(zhǎng)23.9％。完成房屋建筑施工面積747.6萬(wàn)㎡，比上年增加78.4萬(wàn)㎡；房屋建筑竣工面積389.7萬(wàn)㎡，比上年增加27.9萬(wàn)㎡。人均住房使用面積17.37㎡，比上年增加0.78㎡。旅游業(yè)。全年接待國(guó)內(nèi)外各類游客549.82萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)9.6％，其中，接待國(guó)內(nèi)游客548萬(wàn)人次，增長(zhǎng)9.6％。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入35.65億元，比上年增長(zhǎng)15.0％，其中，旅游創(chuàng)匯收入2460萬(wàn)美元，增長(zhǎng)11.8％。年末共有旅行社35家；星級(jí)賓館19家，其中三星級(jí)及以上8家；AA級(jí)及以上旅游區(qū)7處。市場(chǎng)消費(fèi)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額120.74億元，比上年增長(zhǎng)14.6％，其中，城市消費(fèi)品零售額76.48億元，比上年增長(zhǎng)16.2％。分行業(yè)看，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)105.92億元，比上年增長(zhǎng)18.1％；餐飲業(yè)13.26億元，比上年增長(zhǎng)7.0％。“十五”時(shí)期，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng)11.0％。（三）近幾年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展趨勢(shì)1、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2000—2005年五年期間，蕪湖市整體的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，呈逐年穩(wěn)步上升趨勢(shì)，2005年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值400.65億元，比上年增長(zhǎng)13.1%，增長(zhǎng)水平在全國(guó)各城市中處于中等。根據(jù)庫(kù)茲涅茨的觀點(diǎn)，當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度小于4%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長(zhǎng)速度界于4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5%-8%，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8%-10%，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。蕪湖的房地產(chǎn)將高速發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)占的比重超過(guò)50％，工業(yè)發(fā)展良好。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由2000年的11.1∶48.7∶40.2調(diào)整為7.5∶53.2∶39.3。3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2005年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額120.74億元，比上年增長(zhǎng)14.6%。城市消費(fèi)品零售額76.48億元，比上年增長(zhǎng)16.2%；批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)105.92億元，比上年增長(zhǎng)18.1%；餐飲業(yè)13.26億元，比上年增長(zhǎng)7.0%。4、固定資產(chǎn)投資從2000年到2005年，蕪湖市固定資產(chǎn)投資一直呈上升趨勢(shì)，且增漲幅度較大；2005年固定資產(chǎn)投資為220億元，比上年增長(zhǎng)32.1%。5、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)區(qū)域人均GDP在800-4000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)高速增長(zhǎng)，目前蕪湖的人均GDP為2190美元，正處于高速發(fā)展期。6、人口情況2005年全市人口226.88萬(wàn)人，比上年增加2.32萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.0%，增幅較小，屬于自然增長(zhǎng)。市區(qū)戶籍人口80萬(wàn)人，外來(lái)人口約為20萬(wàn)人。7、人均住房面積2005年城市的人均住房使用面積17.37平方米，比上年增加0.78平方米。離全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積還差7.63平方米（全國(guó)人均住宅建筑面積約為25平方米），表明蕪湖城鎮(zhèn)居民仍需改善居住條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求存在較大的潛力?！笆弧⑽濉澳繕?biāo)是人均住房建筑面積達(dá)24.5平方米。8、人均可支配收入2005年城鎮(zhèn)人均收入9629元，比上年增長(zhǎng)12.6%；人均消費(fèi)支出7502元，比上年增長(zhǎng)18.5%，增幅大于收入，市民崇尚消費(fèi)；在崗職工年平均工資16449元，比上年增長(zhǎng)16.1%，大于房?jī)r(jià)漲幅（9％）。城市居民的恩格爾系數(shù)為41.5%，整體生活接近小康水平。9、儲(chǔ)蓄存款2005年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款203.25億元，比年初增加28.88億元。按200萬(wàn)人口計(jì)算，人均存款額約為1萬(wàn)元。PART2房地產(chǎn)總量信息分析房地產(chǎn)開發(fā)投資2005年，房地產(chǎn)開發(fā)全年完成投資45.22億元，比去年同期增長(zhǎng)65.70%，占全市GDP的11.31%，占全市固定資產(chǎn)投資的20.55%，已成為支柱產(chǎn)業(yè)。全市完成住宅投資34.04億元，占開發(fā)總投資的75.28%，比去年同期增長(zhǎng)80.58%，增長(zhǎng)幅度很大。房地產(chǎn)供應(yīng)2005年完成房屋建筑施工面積747.6萬(wàn)平方米，比上年增加78.4萬(wàn)平方米；房屋建筑竣工面積389.7萬(wàn)平方米，比上年增加27.9萬(wàn)平方米。“十、五”期間房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目面積/金額房地產(chǎn)開發(fā)完成投資累計(jì)110億元新開工面積達(dá)到485萬(wàn)平方米竣工各類商品房屋434萬(wàn)平方米其中住宅竣工面積333萬(wàn)平方米銷售新建商品房318萬(wàn)平方米其中住宅銷售272萬(wàn)平方米銷售金額62億元其中住宅銷售49億元二手房交易量812萬(wàn)平方米交易金額70億元“十一、五”期間預(yù)計(jì)目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額預(yù)計(jì)達(dá)到300億元。商品房新開工面積達(dá)到600萬(wàn)平方米，商品房銷售面積達(dá)到500萬(wàn)平方米。二手房交易量爭(zhēng)取突破1000萬(wàn)平方米。人均住房建筑面積達(dá)24.5平方米。3、銷售情況2005年全市銷售各類房屋145.72萬(wàn)平方米，其中住宅銷售125.82萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)20.64%和40.22%。市區(qū)銷售各類房屋總面積101.12萬(wàn)平方米，其中住宅銷售86.29萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)20.54%和23.73%；市區(qū)房地產(chǎn)交易2.62萬(wàn)起，交易面積246.71萬(wàn)平方米，交易額36.32億元，同比增長(zhǎng)8.16%；每筆交易額約14萬(wàn)元。房地產(chǎn)抵押1.4萬(wàn)起，抵押額達(dá)49.84億元，同比增長(zhǎng)32.11%。4、空置率年份200220032004商品空置面積(萬(wàn)平米)9.394.294.18住宅空置面積(萬(wàn)平米)6.833.022.04近幾年的空置率一直很低，04年空置房2萬(wàn)平米，最少時(shí)候僅為6000平米，呈現(xiàn)供銷兩旺局面。價(jià)格走勢(shì)2005市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米3165元，較2004年末每平方米3155.34元上升了0.3個(gè)百分點(diǎn)，扣除安置房的影響，市區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米3441.93元，較2004年上升了9.08個(gè)百分點(diǎn)。2005年6月是蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，6月蕪湖房?jī)r(jià)達(dá)到近年來(lái)最高，宏觀調(diào)控政策和郊區(qū)化大盤開發(fā)使得蕪湖市住房?jī)r(jià)格有所回落，趨于平穩(wěn)。根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)判斷GDP漲幅超過(guò)10％，房?jī)r(jià)整體超過(guò)3000元/平米后，接近4000元/平米的速度會(huì)很快。蕪湖市房?jī)r(jià)在省內(nèi)居第二位，僅低于省會(huì)合肥，在馬蕪銅經(jīng)濟(jì)圈中最高。房?jī)r(jià)收入比＝(個(gè)人年收入×家庭規(guī)模系數(shù))×(1－家庭消費(fèi)系數(shù))／(城市一般小戶型面積×市內(nèi)住宅均價(jià)。家庭規(guī)模系數(shù)取一般城市均值3.07，家庭消費(fèi)系數(shù)取值0.43，城市一般小戶型面積取值70平方米。個(gè)人年收入按2.0萬(wàn)元計(jì)算,戶型按80平米,均價(jià)3100元/平米.80×3100/20000×3.07×0.57＝7蕪湖的的房?jī)r(jià)收入比還是處于合理區(qū)間內(nèi)，價(jià)格還有上漲的空間。（發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在理性的城市房?jī)r(jià)體系中，合適的房?jī)r(jià)收入比在6－8之間浮動(dòng)是理性的。）6、房屋拆遷2003年才開始建設(shè)訴遷安置房，使拆遷戶數(shù)量劇增，同時(shí)的安置房建設(shè)速度較慢，使得市場(chǎng)需求變大，量升價(jià)漲的幅度很大。2005年共拆除房屋73萬(wàn)㎡，拆遷總戶數(shù)6754戶，其中拆遷住宅41萬(wàn)平方米，拆遷量不大，比例較小。實(shí)施貨幣補(bǔ)償?shù)恼?0%以上，實(shí)施產(chǎn)權(quán)調(diào)換的占80%以下，人均享受15平方米。拆遷多以安置房補(bǔ)償，而且每年拆遷量并不均衡，對(duì)于房地產(chǎn)的影響不明顯。7、二手房交易2005年二手房交易1.5萬(wàn)起，交易面積142.82萬(wàn)平方米，交易額14.85億元，同比下降47.27%，反映了房產(chǎn)新政效應(yīng)的顯現(xiàn)、住房消費(fèi)觀念改變和消費(fèi)更趨理性。2004年蕪湖市二手房的均價(jià)為2000元/平方米，比上年增長(zhǎng)了33.3%。二手房市場(chǎng)買賣投資開放較早；近年來(lái)二手房成交量占全部房屋的比例維持在50％左右，二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，整體市場(chǎng)比較健康。在對(duì)蕪湖市房屋租賃調(diào)查中，目前至少有6萬(wàn)住宅戶出租；8、土地供應(yīng)特征2001年到2003年，蕪湖市共出讓國(guó)有土地面積374.33萬(wàn)平方米。2004年，全年共出讓土地面積達(dá)到478.73萬(wàn)平方米，超過(guò)前三年的總和。近年土地出讓費(fèi)年平均增長(zhǎng)率為30%。“北進(jìn)、東拓、南擴(kuò)”的區(qū)域特點(diǎn)，城北部將是土地供應(yīng)的主要區(qū)域。本項(xiàng)目占2004年全市土地出讓總面積的69.32%。2005年蕪湖招掛拍土地共19宗，招掛拍土地面積共257萬(wàn)平方米。出讓土地主要集中在鳩江區(qū)和馬塘區(qū)，土地宗數(shù)不多，但面積大，共出讓土地面積約164萬(wàn)平方米，占總出讓土地面積的74%，市區(qū)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯，南北對(duì)話已經(jīng)開始。新蕪區(qū)和鏡湖區(qū)是城市發(fā)展最成熟的兩區(qū)，出讓土地宗數(shù)最多，但小片土地供應(yīng)，出讓面積只有932944.2平方米，占總出讓土地面積的36%。各區(qū)出讓土地面積比例如下：9、房地產(chǎn)信貸狀況蕪湖市銀行住房按揭貸款、公積金貸款額按每年均50％左右的比例不斷遞增，住房按揭迅速成為消費(fèi)者購(gòu)房的重要手段。2004年購(gòu)買商品房戶數(shù)中有銀行提供貸款的達(dá)95％，按揭金額比例達(dá)到65％。從而提升了蕪湖市商品房的實(shí)際消費(fèi)能力，使一部分潛在的住宅需求變成現(xiàn)實(shí)需求。2005年，全市發(fā)放個(gè)人住房貸款29億，比2004年的絕對(duì)值增加了7.8億，其中住房公積金貸款就有6.7億，比上年同期增長(zhǎng)了2.39億元；發(fā)放住房開發(fā)貸款12.54億元，比上年同期增長(zhǎng)了1.19億元，貸款環(huán)境比較寬松。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的信貸規(guī)?？偭坑兴黾?，但增幅已逐年下降。小結(jié)：自2000年開始，地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的投資熱潮，開發(fā)量迅速上升，市場(chǎng)供給旺盛，2001年，開發(fā)量出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。自2002年開始，蕪湖市商品房銷售量在穩(wěn)定、明顯的增加，市場(chǎng)需求開始全面釋放，蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)，2003年進(jìn)入快速發(fā)展階段，2004年發(fā)展到一個(gè)高潮近五年的市場(chǎng)供應(yīng)和需求結(jié)構(gòu)基本上是相符合的，泡沫成分很少，一直是比較平穩(wěn)的發(fā)展。2005年整體市場(chǎng)很火爆，也透支了部分消費(fèi)需求，形成了一定的投資需求，這將使得今后幾年的增長(zhǎng)幅度會(huì)比較平穩(wěn)，市場(chǎng)需要更新的刺激和政策的扶持。市場(chǎng)逐漸步入以改善需求為主成熟發(fā)展期、理性消費(fèi)的階段，更加關(guān)注性價(jià)比和品牌效應(yīng)，對(duì)于產(chǎn)品的創(chuàng)新提出了更高的要求。發(fā)展階段特征歸納主要發(fā)展階段啟動(dòng)期（1999—2002）快速發(fā)展期（2003—2004）成熟發(fā)展期（2005）市場(chǎng)特征供不應(yīng)求；價(jià)格穩(wěn)步提高交易量逐漸放量戶型面積較大市場(chǎng)火爆、供不應(yīng)求；價(jià)格迅速攀升交易量逐漸放量戶型面積開始控制市場(chǎng)細(xì)分不夠供不應(yīng)求市場(chǎng)特征明顯價(jià)格呈波浪形窄幅波動(dòng)大盤時(shí)代來(lái)臨樓盤個(gè)性化特征明顯企業(yè)走向規(guī)?；⑵放苹袌?chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，產(chǎn)品注重創(chuàng)新設(shè)計(jì)客戶中高端客戶為主：私營(yíng)業(yè)主本地客為主（90％多）外地客很少本地客為主，中高端及中端客戶成為市場(chǎng)主流客戶熱點(diǎn)板塊市區(qū)個(gè)盤為主，未形成板塊效應(yīng)逐漸形成一定板塊板塊分布廣泛，特征明顯置業(yè)目的自住自住和投資自住為主PART3房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析(一)蕪湖市地方政策法規(guī)（最新摘要）1、《蕪湖市閑置土地處置實(shí)施辦法》（1）一年內(nèi)未使用的收取閑置費(fèi)；（2）連續(xù)兩年未使用的收回土地；已累計(jì)收回土地610.5畝。2、《關(guān)于加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的意見》（1）增加土地供應(yīng)量，確保一定數(shù)量的竣工住房上市供應(yīng)。（2）完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保一定的住房開發(fā)量。2005年市區(qū)計(jì)劃開工商品住房170萬(wàn)平方米，竣工住房面積100萬(wàn)平方米。其中拆遷安置房計(jì)劃開工建設(shè)40萬(wàn)平方米，竣工面積為10－15萬(wàn)平方米；普通商品住房占全市住宅開發(fā)總量60％以上。（3）從嚴(yán)控制年度拆遷規(guī)模。拆遷總量原則上控制在全年開發(fā)量的50％以內(nèi)。（4）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范交易行為，運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)讓交易的，銷售時(shí)其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)不符合享受優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)的住房，一律不得給予稅收優(yōu)惠。（5）商品房網(wǎng)上銷售合同備案（6）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為。3、住宅購(gòu)房契稅調(diào)整普通住宅1.5％Vs非普通住宅3％普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）；單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍（含1.44倍）。契稅的調(diào)整嚴(yán)重的打擊了投機(jī)的行為，擠干了泡沫，市場(chǎng)比較健康。4、國(guó)家最新政策出臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)宏觀調(diào)控失靈，國(guó)家?guī)?lái)更為嚴(yán)格的政策，如調(diào)整房貸比例、現(xiàn)房銷售、提高稅費(fèi)等。本項(xiàng)目宜盡早開工建設(shè)，把握目前的政策特點(diǎn)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。5、對(duì)蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)蕪湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體影響不大，對(duì)二手房交易影響很大，導(dǎo)致很多中介公司破產(chǎn)。住宅市場(chǎng)價(jià)格保持平緩上升的方向基本不變價(jià)格控制在平均交易價(jià)格1.44倍以內(nèi)，將有效的制約樓價(jià)過(guò)快高漲加大購(gòu)房交易成本，壓縮炒房利潤(rùn)空間，炒樓現(xiàn)象進(jìn)一步減少市場(chǎng)觀望導(dǎo)致的消費(fèi)積壓將在后期得到釋放消費(fèi)者更加關(guān)注發(fā)展商實(shí)力（辦理房產(chǎn)證的效率）大面積的房屋銷售受阻性價(jià)比不高的樓盤銷售較慢消費(fèi)者購(gòu)房心理回歸理性6、對(duì)產(chǎn)品開發(fā)借鑒低容積率別墅類產(chǎn)品受影響大；洋房別墅將不再毗鄰而居；毛坯、裝修將分別買單；住宅面積分布將更多地集中在標(biāo)準(zhǔn)以下的臨界部分，144m2至160-170M促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新，提高實(shí)用率；小復(fù)式、錯(cuò)層設(shè)計(jì)、附送面積（陽(yáng)光室、飄窗臺(tái)）……將流行（二）蕪湖城市規(guī)劃發(fā)展分析1、城市總體布局由中部城市核心區(qū)、北部產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、南部高教高新技術(shù)區(qū)、西部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)構(gòu)成“一心四區(qū)”城市總體空間結(jié)構(gòu)。區(qū)域名稱區(qū)域范圍功能定位中部城市核心區(qū)長(zhǎng)江大橋以南、W31路（原城南緯五路）以北、扁擔(dān)河以西地區(qū)市級(jí)商業(yè)、金融設(shè)施所在地和城市行政管理中心、文化、體育中心北部產(chǎn)業(yè)區(qū)長(zhǎng)江大橋及蕪宣高速以北，扁擔(dān)河以西工業(yè)用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融用地,文化休閑和觀光旅游東部產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)扁擔(dān)河以東，即經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新區(qū)工業(yè)和大型物流用地為主體，適度配置居住、商業(yè)金融、科技研發(fā)城南高教、高新技術(shù)區(qū)城南緯五路以南高教園區(qū)與高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成，適當(dāng)發(fā)展生活居住西部（江北）產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)長(zhǎng)江以北重化工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)城市近期發(fā)展方向?yàn)橄驏|向南，即“東擴(kuò)南延”。城北片，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，提高工業(yè)用地的集約化水平。建設(shè)大橋居住區(qū)和飛行居住組團(tuán)，完善四合山、齊落山兩個(gè)居住組團(tuán)。起步建設(shè)鳳鳴湖生態(tài)綠地。城中片：重點(diǎn)進(jìn)行舊城改造，提高人居環(huán)境水平，建設(shè)市行政中心、商貿(mào)中心、大學(xué)園區(qū)，完善市場(chǎng)園區(qū)建設(shè)，加快大橋綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)和濱江公園建設(shè)。城南片：完善大學(xué)園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，加快生活居住區(qū)的建設(shè)。東城片：起步并加快東城工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)，進(jìn)區(qū)建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目和大型物流項(xiàng)目，初步形成城東產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)雛形。2、城市規(guī)劃發(fā)展分析發(fā)展戰(zhàn)略——在安徽省沿江城市群發(fā)展戰(zhàn)略中，蕪湖市與馬鞍山市遠(yuǎn)景形成“蕪馬都市圈”，城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模達(dá)到500－600萬(wàn)人。在“蕪馬都市圈”的空間結(jié)構(gòu)中，大橋片區(qū)地處區(qū)域核心，西跨長(zhǎng)江，路連四方，戰(zhàn)略地位十分重要。發(fā)展階段——根據(jù)蕪湖現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可基本判斷蕪湖處于工業(yè)化中級(jí)階段，對(duì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的依賴程度較高，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的“起飛期”。規(guī)模擴(kuò)張——盡管蕪湖城市人口現(xiàn)狀不足百萬(wàn)，在長(zhǎng)江沿線城市中僅屬于一般大城市，但是在長(zhǎng)江三角洲渾厚輻射力之下引發(fā)的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭使得蕪湖市對(duì)于2020年的人口規(guī)模預(yù)期達(dá)到180萬(wàn)人，即在15年間城市人口接近翻一番。與之相應(yīng)的城市建設(shè)規(guī)模亦要翻一番。超越常規(guī)的發(fā)展速度需要超常的應(yīng)變思維來(lái)應(yīng)對(duì)。同時(shí)，最新的蕪湖行政區(qū)劃的調(diào)整進(jìn)一步拉大蕪湖城市布局的框架，這也是蕪湖跨越式發(fā)展大潮折射出的一個(gè)側(cè)影。城市性質(zhì)與功能——最新蕪湖城市總體規(guī)劃確定蕪湖的城市性質(zhì)為“長(zhǎng)江中下游的交通樞紐，寧漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，濱江山水園林城市”。根據(jù)這一城市定位，蕪湖未來(lái)發(fā)展有三個(gè)方面的重點(diǎn)勢(shì)在必行，其一是進(jìn)一步提升綜合交通運(yùn)輸能力，加快物流中心建設(shè)；其二是發(fā)展先進(jìn)的加工制造業(yè)基地，發(fā)展城市商貿(mào)中心；其三是加強(qiáng)城市旅游資源的整合和城市環(huán)境建設(shè)。發(fā)展方向——受行政區(qū)劃制約，蕪湖市北、西均已到達(dá)市界，在此限制下，被迫選擇了向東、南的發(fā)展方向。但在長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市發(fā)展規(guī)律作用下，在蕪馬都市圈的發(fā)展思路下，蕪湖城市北拓具有一定必然性，縱使行政管轄制約一時(shí)難以速遷，經(jīng)濟(jì)動(dòng)力推動(dòng)的城市建設(shè)也會(huì)悄然先行。PART4板塊特征分析一、板塊劃分根據(jù)蕪湖目前的樓盤分布和本項(xiàng)目的區(qū)位、規(guī)模等特點(diǎn)，將蕪湖樓市劃分成四大板塊，開發(fā)區(qū)板塊、旅游城板塊、市中心板塊和城南板塊。板塊分析包括以下典型項(xiàng)目總結(jié)：比較要素所屬板塊項(xiàng)目名稱同一區(qū)域可比項(xiàng)目旅游城板塊香格里拉花園同一檔次可比項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目北城水岸中檔項(xiàng)目奧韻康城高檔項(xiàng)目平湖秋月、長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城同一規(guī)模可比項(xiàng)目大型項(xiàng)目鳳鳴湖鳳凰城、左岸生活中小型項(xiàng)目雅園二、開發(fā)區(qū)板塊1、規(guī)模分析樓盤名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）/總戶數(shù)容積率/綠化率物業(yè)組成鳳鳴湖鳳凰城57萬(wàn)69萬(wàn)/4700戶1.2/43%單體別墅：2層，64戶；連排別墅：3層，112戶；多層：6層3600戶；高層：18層，共900戶。北城水岸5.3萬(wàn)10萬(wàn)/約1000戶1.89/32%共有24幢樓：2幢高層，2幢小高層，20幢多層銀湖春天5.3萬(wàn)4.1萬(wàn)/169戶0.77/40％別墅70套左右，疊加100套左右銀湖華庭2.8萬(wàn)6萬(wàn)2.1/30％12幢多層，2幢小高層，1幢單身公寓和沿街商鋪分析:開發(fā)規(guī)模逐年增大，最大的為鳳凰城和奇瑞B(yǎng)OBO城，面積均在70萬(wàn)平米以上，奇瑞項(xiàng)目更多的為內(nèi)部消化。新項(xiàng)目的規(guī)模較大已成為趨勢(shì)，而且數(shù)量增多，成為本項(xiàng)目的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)。2、物業(yè)品種分析樓盤名稱物業(yè)類型鳳鳴湖鳳凰城多層、小高層北城水岸多層、小高層、高層銀湖春天多層、聯(lián)排、疊加、獨(dú)立別墅銀湖華庭多層、小高層、單身公寓分析：以普通多層為主，獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房的比例相對(duì)較高，小高層較少。多品種組合開發(fā)是趨勢(shì)，尤其是規(guī)模較大的樓盤。戶型面積樓盤名稱戶型面積(M2)比例銷售特征鳳鳴湖鳳凰城二房二廳一衛(wèi)74－9735%銷售速度較快，需求量大于三室。三房二廳一衛(wèi)100—11037%銷售速度最快，主力需求面積。三房二廳二衛(wèi)118—13728%銷售速度較快。四房二廳二衛(wèi)——————花園洋房130－140未銷售北城水岸二房二廳一衛(wèi)70.87—89.11㎡75％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)99㎡—108㎡25％銷售速度一般銀湖春天獨(dú)立別墅364㎡—408㎡8％銷售速度一般雙拼別墅302㎡—306㎡8％銷售速度一般聯(lián)排別墅302㎡—306㎡7％銷售速度較快疊加住宅206㎡—274㎡73％銷售速度較快銀湖華庭一室一廳一衛(wèi)39㎡—45㎡65％銷售速度較快二室一廳一衛(wèi)80㎡—95㎡35％銷售速度一般分析：多層以二房二廳一衛(wèi)（74－97）和三房二廳一衛(wèi)（90—110）為主力戶型，銷售情況較好。別墅戶型面積太大，總價(jià)太高，品質(zhì)一般，銷售速度較慢。4、價(jià)格特征樓盤名稱均價(jià)（元/M2）總價(jià)范圍（萬(wàn)元）鳳鳴湖鳳凰城多層均價(jià):2300；獨(dú)立別墅按套銷售，約200—300萬(wàn)15—35北城水岸多層均價(jià):2400；高層均價(jià)2500；車庫(kù)的價(jià)格為160020—28銀湖春天獨(dú)立別墅均價(jià)7975；獨(dú)立別墅最貴的為388萬(wàn)（面積400M2左右）聯(lián)排別墅均價(jià)4812；疊加住宅均價(jià)3450。120—388銀湖華庭多層：1750（2004年）小高層：2600（2006年）10—25多層均價(jià)在2300—2700元/M2之間；小高層略低于多層均價(jià)約100元/平米。少量別墅類高端產(chǎn)品，售價(jià)多在100萬(wàn)以上，銷售較慢。5、客戶特征以開發(fā)區(qū)首次置業(yè)年輕白領(lǐng)為主（年輕、有較高的文化、儲(chǔ)蓄有限、看好未來(lái)）還有少量開發(fā)區(qū)和市區(qū)的拆遷戶。需求面積較?。?0—100M2）,以兩房和小三房為主，主力總價(jià)15—25萬(wàn)元。另有少量開發(fā)區(qū)內(nèi)中高層管理人員選擇高端產(chǎn)品，他們能夠承受60—150萬(wàn)的別墅類產(chǎn)品。工作在開發(fā)區(qū)的客戶喜歡走極端：追求工作方便就選擇在開發(fā)區(qū)內(nèi)；希望享受生活質(zhì)量就選擇市區(qū)。對(duì)于本項(xiàng)目在營(yíng)造較好生活配套的情況下，以區(qū)位、環(huán)境的優(yōu)勢(shì)和高性價(jià)比產(chǎn)品完全能夠吸引此部分客戶群體。三、旅游城板塊1、規(guī)模分析樓盤名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）/總戶數(shù)容積率/綠化率香格里拉花園28萬(wàn)31萬(wàn)/2800戶1.25/40%藝江南4萬(wàn)2萬(wàn)/70戶0.65雅園5萬(wàn)10萬(wàn)/800多戶2春江花園4.6萬(wàn)12萬(wàn)/12002.6景江東方6.3萬(wàn)9.4萬(wàn)/1000戶左右1.5/分析：10萬(wàn)平米以上的大盤較多，是城北距離市中心較近的樓盤集中區(qū)域。容積率除了香格里拉和藝江南，其它都較高。物業(yè)品種分析樓盤名稱物業(yè)類型香格里拉花園多層、小高層藝江南聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅雅園多層、小高層春江花園多層、小高層景江東方多層分析：以普通多層為主，小高層和高層有一定的比例，較開發(fā)區(qū)板塊要高。聯(lián)排別墅和獨(dú)立別墅的量很少。戶型特征樓盤名稱戶型面積(M2)比例香格里拉花園二房二廳一衛(wèi)85—9325%三房二廳一衛(wèi)104—11840%三房二廳二衛(wèi)120—13530%四房二廳二衛(wèi)1605%藝江南獨(dú)立別墅68010％雙拼38020％TOHO35070％雅園二房二廳一衛(wèi)8040％三房二廳一衛(wèi)100—12050％四房二廳二衛(wèi)140—16010％春江花園一房一廳一衛(wèi)54.1619％二房二廳一衛(wèi)70—11240％三房二廳一衛(wèi)125—14630％四房二廳二衛(wèi)150—15710％景江東方87—145兩房的戶型面積多在75—95M2之間；三房的戶型面積在100—130M2之間；三房二廳一衛(wèi)的比例最高，約40％左右，銷售也很好。香格里拉花園最好銷售的戶型為三房二廳一衛(wèi)（104M2左右）。雅園設(shè)計(jì)有躍層，屋頂為平頂，露臺(tái)以北面露臺(tái)為主，南面只有部分戶型有露臺(tái)。4、價(jià)格特征樓盤名稱均價(jià)（元/M2）總價(jià)（萬(wàn)元）香格里拉花園290020—48藝江南聯(lián)排：4500獨(dú)立：5300140—180220—260雅園約300020—40春江花園290014—35景江東方多層2600車庫(kù)2200元/M2（無(wú)產(chǎn)權(quán)）20—32目前多層的均價(jià)3000元/M2左右，銷售狀況較好；小高層售價(jià)普遍低于多層，銷售速度較慢。5、客戶特征以年輕白領(lǐng)首次購(gòu)房為主，還有部分私營(yíng)業(yè)主，中高層管理人員，工作區(qū)域多在市區(qū)，認(rèn)可片區(qū)的發(fā)展?jié)摿铜h(huán)境質(zhì)量，能接受戶型面積80—120平米，總價(jià)20—30萬(wàn)元的兩房和小三房住宅。四、市中心板塊1、規(guī)模分析樓盤名稱占地面積（萬(wàn)M2）建筑面積（M2）/總戶數(shù)容積率/綠化率物業(yè)構(gòu)成左岸生活24.568.6萬(wàn)/4300戶2.8/40%平湖秋月7.715.5萬(wàn)/1200戶2.0/40%多層（6層），6.4萬(wàn)㎡，550戶；高層（18層），9萬(wàn)㎡，650戶東方海倫堡3.24.8萬(wàn)（其中住宅4.5萬(wàn)M2）/472戶1.5/35％巨龍·城市花園5.512萬(wàn)/918戶2.2/30％（高層600戶，多層300戶）融匯錦江1735萬(wàn)/20002.1/35％前期開發(fā)4#、5#地塊共115畝，規(guī)劃有13幢多層、9幢小高層、2幢高層。天和苑4.6818萬(wàn)/1500戶3.8/33.8%共有14幢樓，其中8幢18層，3幢25層，3幢29層已經(jīng)開盤的有2期。金海龍韻0.2萬(wàn)2萬(wàn)10/2棟高層規(guī)模普遍較大，10萬(wàn)平米以上的比例很高，左岸生活是規(guī)模最大的市區(qū)樓盤。新開樓盤的規(guī)模都在15萬(wàn)M2以上。2、物業(yè)品種分析樓盤名稱物業(yè)類型左岸生活多層、小高層平湖秋月多層、高層?xùn)|方海倫堡多層、小高層巨龍·城市花園多層、小高層、高層融匯錦江多層、小高層、高層天和苑小高層、高層金海龍韻高層以小高層和高層為主，因?yàn)榈貎r(jià)高、客戶對(duì)小高層接受度上升，小高層和高層比重增加。多層比例較少，成為多數(shù)樓盤首期試探開發(fā)的品種。戶型特征樓盤名稱戶型面積(M2)比例銷售情況左岸生活二房二廳一衛(wèi)98—10014%速度慢于130--140M2戶型三房二廳一衛(wèi)120—12823%該類戶型需求較大，但集中在位置較差的樓，致使速度較慢三房二廳二衛(wèi)131—15350%150㎡以上銷售較慢。130--140M2四房二廳二衛(wèi)160—19213%銷售速度相對(duì)較慢平湖秋月二室二廳一衛(wèi)90㎡4%需求量較多，但推出房屋中設(shè)置比例較低；三室二廳一衛(wèi)105—11520%銷售速度最快，該類戶型需求最集中，但設(shè)置量較小。三室二廳二衛(wèi)121—15656%銷售速度較快，150㎡以上銷售較慢。120--140㎡銷售最快四室二廳二衛(wèi)16320%銷售速度相對(duì)較慢東方海倫堡二房二廳一衛(wèi)70—8015％銷售速度相對(duì)較快三房二廳一衛(wèi)109—11320％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)113—13030％銷售速度相對(duì)較快四房二廳二衛(wèi)138—14515％銷售速度相對(duì)較慢五房二廳二衛(wèi)139—17320％銷售速度相對(duì)較慢巨龍·城市花園二房二廳一衛(wèi)80—9525％銷售速度很快三房二廳一衛(wèi)110—12530％銷售速度較快三房二廳二衛(wèi)110—14530％銷售速度相對(duì)較快四房二廳二衛(wèi)16015％銷售速度相對(duì)較慢融匯錦江二房二廳一衛(wèi)70—9025％銷售速度相對(duì)較慢三房二廳一衛(wèi)96—12045％銷售速度相對(duì)較慢三房二廳二衛(wèi)125—14030％銷售速度相對(duì)較慢天和苑單身公寓47㎡5％銷售速度很快二房二廳一衛(wèi)80—8525％銷售速度相對(duì)較慢三房二廳一衛(wèi)110—12025％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)140—16045銷售速度很慢金海龍韻三房二廳一衛(wèi)108—11420％未售四房二廳二衛(wèi)15160％未售五房二廳二衛(wèi)17320％未售以三房二廳二衛(wèi)（120—140M2）為主，四房二廳二衛(wèi)的比重相對(duì)較高，約為20％左右。三房二廳一衛(wèi)比例約為25％左右戶型面積相對(duì)較大，二房二廳二衛(wèi)的面積在90—110M2，三房二廳一衛(wèi)的面積在110—120M2，三房二廳二衛(wèi)的面積在120—140M2。4、價(jià)格特征樓盤名稱均價(jià)（元/M2）總價(jià)（萬(wàn)元）左岸生活360030—55平湖秋月380032—55東方海倫堡340028—50巨龍·城市花園多層2900/高層275024—45融匯錦江330025—45天和苑340015—55金海龍韻6200元/m263—200均價(jià)多在3200元/M2以上，小高層售價(jià)比高層略高?？們r(jià)多在30萬(wàn)以上，主力戶型總價(jià)為40萬(wàn)左右。5、客戶特征主力客戶以經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、有一定地位的公務(wù)員、企事業(yè)單位的中高層管理人員為主流人群，他們希望環(huán)境較好、生活便利，有利于商務(wù)交往，選擇市區(qū)。能夠接受總價(jià)40—50萬(wàn)元左右的三房二廳二衛(wèi)（120—140M2），追求戶型的寬敞、舒適。五、城南板塊1、規(guī)模分析樓盤名稱占地面積（萬(wàn)M2）建筑面積（M2）/總戶數(shù)容積率/綠化率物業(yè)構(gòu)成長(zhǎng)江長(zhǎng)·現(xiàn)代城2050萬(wàn)/約3000戶2.5/35％共有42幢樓小高層和高層奧韻康城2145萬(wàn)/約3000—4000戶1.98/60%40多棟板式小高層、多層、18層高層住宅江城國(guó)際4060萬(wàn)/3400戶1.48/36%森海都市花園1116萬(wàn)/1600戶1.47/35%南瑞·金坤園1.25.2/396戶4.3/32%7幢高層組成（其中2幢15層，5幢18層）萬(wàn)豪·白領(lǐng)廣場(chǎng)8.7915萬(wàn)/1500戶1.7/30%規(guī)模大多在16萬(wàn)平米以上，40萬(wàn)平米以上的樓盤數(shù)量較多。大規(guī)模開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈，杰成地產(chǎn)等公司也將有大規(guī)模的開發(fā)。2、物業(yè)品種分析樓盤名稱物業(yè)類型長(zhǎng)江長(zhǎng)·現(xiàn)代城小高層、高層奧韻康城小高層、多層、高層江城國(guó)際多層、小高層、高層森海都市花園多層南瑞·金坤園高層萬(wàn)豪·白領(lǐng)廣場(chǎng)多層、高層以小高層和高層的比重為主，多數(shù)樓盤的多層房基本開發(fā)完畢，今后幾年的主要物業(yè)品種為小高層和高層。3、戶型特征樓盤名稱戶型面積(M2)比例銷售情況長(zhǎng)江長(zhǎng)·現(xiàn)代城二房二廳一衛(wèi)9820％銷售速度相對(duì)較快三房二廳一衛(wèi)113—12535％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)124—16445％銷售速度相對(duì)較快四房二廳二衛(wèi)170—19010％銷售速度相對(duì)較慢奧韻康城二房二廳一衛(wèi)80—9730％銷售速度相對(duì)較快三房二廳一衛(wèi)80—12440％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)125—135㎡20％銷售速度相對(duì)較快四房二廳一衛(wèi)150—21010％銷售速度相對(duì)較慢江城國(guó)際小高層二房二廳一衛(wèi)9325%銷售速度最快三房二廳一衛(wèi)11335％銷售速度相對(duì)較快多層二房二廳一衛(wèi)9320％銷售速度相對(duì)最快三房二廳一衛(wèi)11340％銷售速度相對(duì)最快三房二廳二衛(wèi)117—12540％銷售速度相對(duì)較快森海都市花園二房二廳一衛(wèi)80—9020％銷售速度相對(duì)較快三房二廳一衛(wèi)113—12030％銷售速度最快三房二廳二衛(wèi)125—13640％銷售速度相對(duì)較快四房二廳二衛(wèi)145—16010％銷售速度相對(duì)較慢以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳一衛(wèi)為主。由于多數(shù)是小高層和高層，但區(qū)域成熟度遜色于市中心，所以戶型面積普遍較小。二房二廳一衛(wèi)（85—105M2），三房二廳一衛(wèi)（110—120M2），三房二廳二衛(wèi)（120—140M2）4、價(jià)格特征樓盤名稱均價(jià)（元/M2）總價(jià)（萬(wàn)元）長(zhǎng)江長(zhǎng)·現(xiàn)代城沿江均價(jià)4000元/M2左右；其它3600元/M232—60奧韻康城280025—45江城國(guó)際270021—45森海都市花園310030—50南瑞·金坤園278025—50萬(wàn)豪·白領(lǐng)廣場(chǎng)334228—52均價(jià)在2700—4000元/平米，小高層和高層的售價(jià)明顯低于多層約100—200元/平米.長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城因其江景價(jià)值的獨(dú)特性，價(jià)格最高，說(shuō)明有部分中高端客戶開始重視環(huán)境價(jià)值消費(fèi)。5、客戶特征市中心工作的年輕白領(lǐng)階層、片區(qū)公務(wù)員、部分私營(yíng)業(yè)主，他們能接收總價(jià)25—35萬(wàn)元左右的2房或3房，能接受小高層和高層這種物業(yè)品種。和本板塊的客戶消費(fèi)能力相仿，是主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。六、四大板塊比較分析板塊比較要素旅游城開發(fā)區(qū)市中心城南產(chǎn)業(yè)聚集度較好很好，經(jīng)濟(jì)支柱一般一般自然環(huán)境很好較好一般一般交通便捷較好一般很好較好房?jī)r(jià)水平較高較低最高較高發(fā)展?jié)摿芎煤芎靡话爿^好生活配套目前一般，可提升的空間很大一般很好一般本板塊處于開發(fā)區(qū)和市中心之間，左右逢源，即可享受開發(fā)區(qū)高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的人口轉(zhuǎn)移，距離成熟市中心也很近。（一）對(duì)比城南板塊從心理角度來(lái)看，多數(shù)客戶更能接受城北，向南跨江置業(yè)的難度較大，目前城南房?jī)r(jià)整體略低于旅游城板塊。城南現(xiàn)有同檔次樓盤中多層住宅基本開發(fā)完畢，剩余的大多是小高層和高層，以市民目前的接受度來(lái)說(shuō)，多層更勝一籌，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)明顯。蕪湖不具備提供較多數(shù)量和高新科技相匹配的高素質(zhì)人才的條件，所以高新區(qū)發(fā)展后勁不足，難以帶來(lái)大量的人口遷入。城南有政府配套支持，對(duì)客戶的吸引力較強(qiáng)，本板塊需要提升生活配套以彌補(bǔ)不足。（二）對(duì)比市中心板塊環(huán)境優(yōu)美和價(jià)格差距（300—500元/平米）是最重要的優(yōu)勢(shì)。若本板塊的生活配套能夠逐漸優(yōu)化，加上距離市中心和開發(fā)區(qū)的距離都很近，將具備趕超市中心的實(shí)力，成為城市最佳的居住高地。（三）對(duì)比開發(fā)區(qū)板塊環(huán)境優(yōu)勢(shì)很明顯，本板塊具備足夠的改善生活配套和城市感營(yíng)造的先天條件，能夠吸引開發(fā)區(qū)人員。30％的香格里拉業(yè)主來(lái)自開發(fā)區(qū)，相比較開發(fā)區(qū)5萬(wàn)工作人員，此比例非常高，足以說(shuō)明本板塊的吸引力。鳳凰城的環(huán)境很好，但營(yíng)造城市配套的成本很高，時(shí)間很長(zhǎng)，但有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)客戶范圍較小，本項(xiàng)目具備和其爭(zhēng)奪市區(qū)和開發(fā)區(qū)的雙重能力。（四）本項(xiàng)目具有新城開發(fā)必備的幾項(xiàng)要素城市規(guī)模擴(kuò)張。蕪湖要拉開城市架構(gòu)，本項(xiàng)目處于開發(fā)區(qū)和市中心之間。置業(yè)觀念的改變。香格里拉花園的成功開發(fā)已經(jīng)為本區(qū)域塑造成“高尚社區(qū)”的形象，納入城區(qū)范疇，城界基本消失；便捷快速的交通條件，便于工作和生活的兼顧。本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，銀湖路改造完成后，交通將更加便捷；完善的配套設(shè)施。本項(xiàng)目要按照城市副中心的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè)生活配套，具備較強(qiáng)的輻射能力，大量吸引郊區(qū)置業(yè)的長(zhǎng)住型客戶，逐漸從近郊向城區(qū)轉(zhuǎn)變。優(yōu)美的自然及居住環(huán)境。本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)很明顯，需要通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化和充分發(fā)揮這個(gè)優(yōu)勢(shì)。有競(jìng)爭(zhēng)力的房?jī)r(jià)水平。本項(xiàng)目通過(guò)高性價(jià)比的產(chǎn)品定位，來(lái)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額是正確的模式。PART5大盤個(gè)案及專題研究（典型住宅項(xiàng)目產(chǎn)品技術(shù)研究）《詳見附件一》一、開發(fā)區(qū)板塊之鳳鳴湖·鳳凰城——“再造一座城”規(guī)模分析——鳳凰城項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)模達(dá)70萬(wàn)m2，容納兩萬(wàn)人居住，堪當(dāng)一座新城鎮(zhèn)。按照正常發(fā)展，該地段的實(shí)際開發(fā)容量還會(huì)更大。與華強(qiáng)城項(xiàng)目相比，規(guī)模已足以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。其項(xiàng)目已動(dòng)工，在開發(fā)時(shí)序上，更是一個(gè)激烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。規(guī)劃設(shè)計(jì)——僅從規(guī)劃方案來(lái)看，該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)仍是中規(guī)中矩。通過(guò)人工渠使得項(xiàng)目位于若干島上是很吸引人的。善于模仿的偉星在面對(duì)造城的嘗試時(shí)，選擇了重復(fù)自己成功經(jīng)驗(yàn)和引進(jìn)外來(lái)形式兩種方式相組合。在首期開發(fā)組團(tuán)，基本延續(xù)了香格里拉的老路數(shù)；在后續(xù)開發(fā)的組團(tuán)和完整商業(yè)街，則試圖另覓模板。建筑景觀設(shè)計(jì)——建筑設(shè)計(jì)思路只是延續(xù)已有的成功路數(shù)，只是品種會(huì)更多樣。鳳鳴湖優(yōu)越的景觀資源給這個(gè)項(xiàng)目增添了十分的特色，以偉星的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，樓盤的景觀效果是令人期待的。主要特色——環(huán)境是鳳凰城項(xiàng)目的最大特色，規(guī)模是鳳凰城項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)位是鳳凰城項(xiàng)目最不利處，但便捷的道路交通略微緩和了這一劣勢(shì)。二、旅游城（銀湖北路）板塊之香格里拉——“成熟的與成功的”規(guī)劃設(shè)計(jì)——成熟的道路分割組團(tuán)式規(guī)劃手法，借鑒成功的步行商業(yè)街布局都有很好的效果，僅有的創(chuàng)意在于著力烘托步行系統(tǒng)，并結(jié)合良好的綠化景觀，但造成了停車較遠(yuǎn)而不便，以及停車位不足的弊端。建筑設(shè)計(jì)——三段式的立面設(shè)計(jì)，適應(yīng)現(xiàn)代功能的設(shè)計(jì)加上一點(diǎn)裝飾構(gòu)成了成熟的新古典主義風(fēng)格。值得一提的是設(shè)計(jì)刻意將建筑裝飾盡可能地與最大展示結(jié)合起來(lái)，取得了事半功倍的效果。景觀設(shè)計(jì)——精心的景觀設(shè)計(jì)，包括水岸的自然化風(fēng)格和宅間綠化的豐富層次等，為樓盤的成熟形象起到了很大的烘托作用。主要特色——中規(guī)中矩的規(guī)劃手法，成熟的建筑風(fēng)格，優(yōu)秀的景觀設(shè)計(jì)是該項(xiàng)目成為蕪湖近年熱門樓盤的硬件條件。成熟的風(fēng)格創(chuàng)造了成功的樓盤。三、市中心板塊之左岸生活——“中心區(qū)的國(guó)際流行語(yǔ)”規(guī)劃設(shè)計(jì)——板式高層與點(diǎn)式高層結(jié)合，為形成中心綠地而放棄了部分建筑面積。由于是正在施工的樓盤，無(wú)法確認(rèn)其交通組織的實(shí)際設(shè)想。建筑設(shè)計(jì)——由于地塊形狀因素，規(guī)劃首期組團(tuán)中，一組部分戶型采用了超大面寬，另一組部分戶型則采用了超大進(jìn)深，建筑均好性較差。建筑風(fēng)格十分簡(jiǎn)潔，是比現(xiàn)代城更簡(jiǎn)潔的非現(xiàn)代風(fēng)格建筑。景觀設(shè)計(jì)——象陽(yáng)光城概念一樣，高層樓盤換來(lái)了較多的綠地空間，有利于營(yíng)造地面良好的綠化景觀效果。主要特色——文化賣點(diǎn)是“左岸生活”的名義賣點(diǎn)，實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)就是區(qū)位。因?yàn)樾枰粋€(gè)概念而借用了國(guó)際流行語(yǔ)罷了。四、橋南（城南）板塊之長(zhǎng)江長(zhǎng)——“蕪湖的現(xiàn)代城”規(guī)劃設(shè)計(jì)——板式高層帶來(lái)難以避免的呆板的行列式布局通過(guò)入口中心花園的穿插得到緩和。臨江板式建筑遮擋過(guò)多使得江景利用有限。建筑設(shè)計(jì)——色彩變化、形體變化、細(xì)部結(jié)構(gòu)的相對(duì)簡(jiǎn)潔，實(shí)質(zhì)上并沒有逃脫出折衷主義功能再加點(diǎn)裝飾的設(shè)計(jì)本質(zhì)。戶型中較多的異型房間為代價(jià)換來(lái)的建筑外觀效果不一定值。景觀設(shè)計(jì)——與建筑形象給蕪湖人的印象相比較，該項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)更加粗放了，似乎沒有設(shè)計(jì)完成。思路是要與號(hào)稱簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格相呼應(yīng)的，但效果一般。主要特色——簡(jiǎn)潔而精確的現(xiàn)代風(fēng)格是現(xiàn)代城招牌打響的重要因素，但是那出現(xiàn)在十分需要概念的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，蕪湖的現(xiàn)代城其實(shí)是一個(gè)與“偉星制造”不一樣的新都市主義風(fēng)格罷了。五、蕪湖最佳樓盤解析：最佳樓盤單項(xiàng)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃結(jié)構(gòu)行列式建筑排布，結(jié)合建筑形體形成組團(tuán)布置，相對(duì)有獨(dú)立性交通組織人車分流,步行系統(tǒng)與景觀布局結(jié)合功能布局公共設(shè)施集中布置在小區(qū)中心地段景觀系統(tǒng)由多層次綠化組成，有相對(duì)大型集中景觀建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)新古典主義、新都市主義風(fēng)格主力戶型平面面積80－90m2的兩房/100－120m2左右的三房；特點(diǎn)南北向臥室；客廳南向，可東西向，面寬為3600－4500建筑細(xì)部墻體墻磚，底部為花崗巖等石材屋頂組合式坡頂,冷色瀝青瓦門窗深色窗框,白色玻璃陽(yáng)臺(tái)欄桿深色欄桿，或配玻璃梯間入口門廳，結(jié)合布置報(bào)箱；鐵藝欄桿，地磚鋪面空調(diào)位專門設(shè)計(jì),以百葉作裝飾隱藏，考慮排水管線布置配套公建商業(yè)自成系統(tǒng)的步行商業(yè)街教育設(shè)施與社區(qū)風(fēng)格一致的配套售樓中心結(jié)合會(huì)所或臨時(shí)建筑的獨(dú)立銷售中心會(huì)所與商鋪或商業(yè)街結(jié)合布置節(jié)能設(shè)計(jì)大面積采用實(shí)墻面景觀設(shè)計(jì)樹種香樟，銀杏等常綠樹種為主小品重視材質(zhì)感，具有可親性水體水岸處理精心設(shè)計(jì)的自然式水岸或仿泰式園林水岸水體形式帶狀、塊狀水系結(jié)合燈光地?zé)?，草地?zé)簦b飾燈俱有導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)不成系統(tǒng)鋪裝步行道和宅前道路為拼花地磚，車行道路為瀝青路面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)樓盤規(guī)模約20萬(wàn)m2停車場(chǎng)地下無(wú)地面60%建筑密度約20%綠化率約40%物業(yè)管理保安監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)為必備；必要的人工保安；白天外環(huán)境人工即時(shí)保潔；提供完善物業(yè)維修、管理服務(wù)六、蕪湖樓盤綜合評(píng)價(jià)折衷的新古典主義、新都市主義風(fēng)格占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，且為市場(chǎng)所普遍接受。整體成熟、細(xì)節(jié)完善、物業(yè)管理可靠的樓盤必然受到市場(chǎng)追捧。單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)迅速增大的發(fā)展趨勢(shì)，已形成中大盤為主的開發(fā)市場(chǎng)。蕪湖成功樓盤的整體外觀基本達(dá)到國(guó)內(nèi)優(yōu)秀樓盤水平，但細(xì)節(jié)仍留有缺憾，尤其體現(xiàn)在細(xì)部設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)向工程轉(zhuǎn)化、物業(yè)管理三個(gè)方面。景觀設(shè)計(jì)水平較高，實(shí)施與管理水準(zhǔn)也不錯(cuò)，是優(yōu)秀樓盤拉開與其他樓盤差距的主要因素之一，也是吸引客戶的亮點(diǎn)。引導(dǎo)生活潮流的開發(fā)思維尚未得到普遍認(rèn)可，規(guī)劃設(shè)計(jì)還不能真正貼近生活，指引生活。人性化設(shè)計(jì)與人文關(guān)懷的主動(dòng)意識(shí)不足，停留在學(xué)習(xí)和模仿階段，學(xué)其表未學(xué)其骨，仿其然而不知其所以然。模仿勝于創(chuàng)新是蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)所處階段的必然反映。樓盤開發(fā)水平仍參差不齊，市場(chǎng)份額大但數(shù)量少的品牌開發(fā)商已形成一定風(fēng)格，開發(fā)樓盤品質(zhì)基本有保障，且細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等深層開發(fā)內(nèi)涵逐漸成為開發(fā)商著力追求的價(jià)值所在。另一方面，市場(chǎng)份額小但數(shù)量大的項(xiàng)目開發(fā)商盡管開發(fā)產(chǎn)品乏善可陳，但是銷售情況也不錯(cuò)。PART6客戶調(diào)研分析結(jié)論1、調(diào)查對(duì)象背景分析（1）性別：男女比例為1：1.17，受訪人群的性別比例比較平均。（2）年齡分布：30—45歲綜合比重占46%，該年齡段正是住宅消費(fèi)的主要群體，因而他們對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀有較深的認(rèn)識(shí)。26—30歲的人數(shù)偏多，購(gòu)房階層年輕化和選擇的調(diào)查地點(diǎn)（開發(fā)區(qū)）偏重有關(guān)。（3）學(xué)歷：大專及以上的學(xué)歷占57％，受訪對(duì)象的學(xué)歷普遍較高，增加了調(diào)查的可信度。高中/中專學(xué)歷的人比例最大，和蕪湖城市人口教育背景結(jié)構(gòu)相符。開發(fā)區(qū)、事業(yè)單位、售樓處等區(qū)域的受訪者學(xué)歷較高，私營(yíng)業(yè)主學(xué)歷較低。（4）居住地分布：本次受訪人群的居住區(qū)域主要集中在新蕪區(qū)和鏡湖區(qū)；其中新蕪區(qū)占33%，鏡湖區(qū)占32%，鳩江區(qū)占18%，馬塘區(qū)占12%；新蕪和鏡湖屬于市區(qū)，居住密度高，交通方便，生活便利，是傳統(tǒng)的居住區(qū)，所以受訪者來(lái)自該區(qū)域的比例較高。（5）職業(yè)特征：管理人員（公務(wù)員和企業(yè)中高層）和私營(yíng)業(yè)主的比例和為50％，他們的消費(fèi)能力較強(qiáng)，是主要的客戶階層。自由職業(yè)者為17.01%，排名第二。文教衛(wèi)系統(tǒng)的受訪者共16％，也是調(diào)查的重點(diǎn)。（6）家庭結(jié)構(gòu)特征：三口之家的比例最大，約為52%，這與蕪湖市及全國(guó)城市的家庭結(jié)構(gòu)狀況相符合；其次是單身家庭23.22%與二人世界14.10%，家庭結(jié)構(gòu)呈年輕化、小單元趨勢(shì)。（7）家庭月收入特征：家庭月收入主要集中在1500—2500元之間，所占比例達(dá)到37%，這一層次的消費(fèi)者，有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有一定的儲(chǔ)蓄，住房承受能力較高，對(duì)于房?jī)r(jià)有一定的支撐作用。2、調(diào)查對(duì)象需求特點(diǎn)分析（8）區(qū)位選擇：67％的客戶選擇居住在市中心的鏡湖區(qū)和新蕪區(qū)，生活的便利和習(xí)慣性影響較大；鳩江區(qū)排在第三，遠(yuǎn)高于馬塘區(qū)，人們認(rèn)為向北更有前途，而且心理距離較短。受訪者對(duì)于距離工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近非常在意，能夠承受的上班交通時(shí)間約為20分鐘以內(nèi)。開發(fā)區(qū)的客戶更愿意居住在開發(fā)區(qū)內(nèi)或附近，更利于工作的便利。（9）物業(yè)偏好：選擇多層的比例高達(dá)43％，低層和多層的總比例為69％，是最多的選擇。小高層的接受度在提高，受到25—35歲年輕客戶的親睞；低層的選擇者多為年齡在40歲以上的客戶，他們追求較好的居住環(huán)境，講究生活品質(zhì)。（10）朝向偏好：近80％的客戶選擇朝南，尤其是主臥一定要朝南。客廳的朝向可以根據(jù)景觀需要朝東或朝西，盡量避免朝北。建議開發(fā)商要重視房間朝向和景觀營(yíng)造的相互關(guān)系，做到兩者互補(bǔ)、互助。（11）面積偏好：選擇80—120平米的比例高達(dá)72％，是多數(shù)人置業(yè)的目標(biāo)。100—120㎡和80—100㎡的選擇比例和很多熱銷樓盤的戶型比例接近。120—140平米的比例為14.90％，有一定的需求。80㎡以下和140㎡以上的比例接近，這部分客戶較少。（12）戶型偏好：三房二廳的比例和高達(dá)76％，三房二廳一衛(wèi)的比例最高，為40％；二房二廳的比例排第三，為18％。這三類戶型成為目前主流需求戶型。一房一廳選擇比例總體很低，在開發(fā)區(qū)附近有部分客戶有意向。四房?jī)蓮d及以上有一定需求。（13）住宅建筑風(fēng)格偏好：喜歡現(xiàn)代簡(jiǎn)約的比例高達(dá)53％，越來(lái)越多的人能夠接受此風(fēng)格；要關(guān)注消費(fèi)者追求時(shí)尚生活的心態(tài)。接受中式風(fēng)格的人也較高，達(dá)到23％,多數(shù)是年齡40歲以上的公務(wù)員、高級(jí)白領(lǐng)等。歐陸古典的比例排在第三，與市場(chǎng)現(xiàn)狀不符，客戶的審美發(fā)生了較大變化。（14）景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格偏好：喜歡現(xiàn)代簡(jiǎn)約的比例高達(dá)45.83％，和客戶對(duì)景觀風(fēng)格的認(rèn)識(shí)有較大的關(guān)系，多數(shù)客戶認(rèn)為現(xiàn)代簡(jiǎn)約代表時(shí)尚、高檔，更具城市感；接受歐陸古典的比例也較高，達(dá)到26.74％；選擇中式風(fēng)格的人，達(dá)到25.71％。（15）單價(jià)偏好：35％的被訪者選擇2000—2500元/㎡；30％的被訪者選擇2500—3000元/㎡；選擇3000元/㎡以上的人占僅11％，比例降幅非常明顯，對(duì)價(jià)格非常敏感。認(rèn)為3000元/㎡是一道坎。（16）總價(jià)偏好：40％—50％的客戶能承受的住房總價(jià)為18—30萬(wàn)之間。（17）付款方式偏好：多數(shù)人接受按揭付款的方式。（18）首付款偏好：31％的被訪者能夠接受8—10萬(wàn)的首付款，5—10萬(wàn)的比例高達(dá)56％，成為多數(shù)購(gòu)房者能承受的首付款范圍。10—15萬(wàn)元的比例也較高，達(dá)到19％，部分客戶也能承受較高的首付。15萬(wàn)以上的比例很低。（19）按揭月供承受力特征：調(diào)查對(duì)象對(duì)月供的承受能力主要集中在500—1000元，占47%；其次為1000-1500元，占36%；再次為500元以下和1500元以上，分別占10%和5.8%。在選擇按揭的年限上，53%的調(diào)查對(duì)象表示愿意承受的按揭年限為15—20年。7成20年的按揭在目前較為普遍。（20）媒體通路：選擇報(bào)紙的比例最高，達(dá)到37.93％；其次是電視媒體，為28.16%；現(xiàn)場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)的比例相當(dāng)，為10％左右。部分被訪者將路牌和現(xiàn)場(chǎng)混在一起，所以選擇路牌比例不高；其它媒體的比例相當(dāng)。（21）品牌偏好：偉星的知名度很高，達(dá)到62％，美譽(yù)度也較好，多數(shù)客戶認(rèn)為他們開發(fā)水平高，環(huán)境優(yōu)美、外觀漂亮、物業(yè)管理好。對(duì)于中房和新湖的品牌知曉度一般；部分人對(duì)杰成有較高評(píng)價(jià)，認(rèn)為是本土地產(chǎn)品牌最好的。對(duì)于本項(xiàng)目這樣的大盤，尤其要關(guān)注品牌建設(shè)，蕪湖樓市已開始進(jìn)入品牌消費(fèi)階段。（22）影響購(gòu)買決策的最主要因素價(jià)格、地理位置、環(huán)境優(yōu)美、生活配套、交通便利是被選擇最多的五項(xiàng)因素，戶型設(shè)計(jì)還在五項(xiàng)之外。前五項(xiàng)要素的比例很接近，客戶更在意綜合品質(zhì)。其它因素依次是建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格等。被訪者是要求按順序填寫，所以能夠看出因素的重要性排序。價(jià)格作為第一要素的比例最高。關(guān)于華強(qiáng)品牌和旅游城項(xiàng)目（23）華強(qiáng)旅游城知曉度“不知道“和”聽說(shuō)過(guò)“的比例相當(dāng)，這和本項(xiàng)目的品牌建設(shè)尚未啟動(dòng)有關(guān)。項(xiàng)目附近和開發(fā)區(qū)被訪者對(duì)于本項(xiàng)目的知曉度很高，旅游城圍墻和媒體宣傳起到了一定的作用。（24）華強(qiáng)旅游城開發(fā)的物業(yè)選擇超市和住宅兩項(xiàng)物業(yè)排名前兩位，多數(shù)客戶認(rèn)為項(xiàng)目附近住宅小區(qū)較多，缺少大型超市，生活不便；居住氛圍較好，適合開發(fā)住宅。關(guān)于學(xué)校、娛樂休閑、商場(chǎng)的選擇比例相接近，被訪者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域的生活配套設(shè)施需要完善。（25）購(gòu)買華強(qiáng)集團(tuán)在蕪湖開發(fā)房產(chǎn)的原因選擇“大規(guī)模開發(fā)，房?jī)r(jià)會(huì)較低”的比例最高，為23.65%，被訪者始終將價(jià)格當(dāng)作首位要素來(lái)考慮，認(rèn)為本項(xiàng)目的規(guī)模開發(fā)將具有很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；22.90％的受訪者認(rèn)可本區(qū)域的“環(huán)境優(yōu)勢(shì)”，尤其是蓮花湖的水景和旅游城項(xiàng)目；對(duì)于本項(xiàng)目開發(fā)帶來(lái)“生活配套設(shè)施改善”比較有信心，比例為17.19％；對(duì)于華強(qiáng)集團(tuán)的(來(lái)自深圳、上市公司、電子巨人)等品牌背景有較好的美譽(yù)度?？蛻粢舱J(rèn)為”升值潛力較大”是重要的因素。PART7樓市營(yíng)銷調(diào)研評(píng)析一、樓盤價(jià)格營(yíng)銷因素（備注：銷售均價(jià)、價(jià)位區(qū)間、總價(jià)區(qū)間、區(qū)位差價(jià)等內(nèi)容詳見板塊分析）1、樓層差價(jià)多數(shù)樓盤多層價(jià)格3、4層價(jià)格最高，2、5層價(jià)格稍低，1、6層價(jià)格最低。系數(shù)一般是6層：－5％；3、5層：＋5％；4層：7％；1層：-4％小高層：層差約30—50元M2，部分樓盤分段加價(jià)。2、朝向差價(jià)主要根據(jù)主臥和客廳的朝向有所差異，東西朝向差價(jià)同一樓層和戶型結(jié)構(gòu)，約為30元/平米。多數(shù)戶型是南北朝向，此差價(jià)表現(xiàn)不明顯。3、景觀差價(jià)根據(jù)不同景觀差異，差異在3—5％之間浮動(dòng)。在朝向和景觀不能兼顧的情況下，首先考慮景觀差價(jià)。4、分期差價(jià)/價(jià)格走勢(shì)根據(jù)市場(chǎng)情況各個(gè)樓盤有一定差別，多數(shù)分期的價(jià)差不大，同一品種約100—200元/平米的差價(jià)。5、價(jià)格策略低開高走、逐步提升是普遍采用的策略。6、付款方式以一次性和按揭付款為最多，分期付款的形式較少，優(yōu)惠差別2—3％。營(yíng)銷因素的差別很大，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品特征、市場(chǎng)反應(yīng)、銷售狀況有不同的應(yīng)對(duì)方案，要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。二、營(yíng)銷推廣調(diào)研評(píng)析（選擇每個(gè)板塊中的典型樓盤作為評(píng)析的對(duì)象。）區(qū)域一：開發(fā)區(qū)板塊案名總體形象宣傳用語(yǔ)包裝營(yíng)銷案場(chǎng)評(píng)析鳳鳴湖·鳳凰城市場(chǎng)推廣：杭州奧野地產(chǎn)顧問(wèn)偉星公司在蕪湖獲巨大成功之后，所安排運(yùn)作的超級(jí)大盤，住宅總體量860畝。鳳鳴湖自然環(huán)境優(yōu)良，所作規(guī)劃配套齊備。將鳳鳴湖風(fēng)景區(qū)稱為“最適宜居住的地方”。并將47萬(wàn)元/畝的低地價(jià)也作為了推廣的“賣點(diǎn)”。項(xiàng)目主城較遠(yuǎn)，目前交通通達(dá)及生活配套均不夠理想。若需銷售走量，一定要控制好房?jī)r(jià)?！傍P凰城——蕪湖大湖居時(shí)代的來(lái)臨”“鳳鳴湖畔，歐式小鎮(zhèn)”“老百姓買得起的好房子”“城北——新蕪湖”于去年年底房交會(huì)之前，在晚報(bào)連續(xù)刊發(fā)了大通版的廣告：“鳳鳴湖畔，偉星在造一座城?！憋@得頗有氣度?？上?nèi)容展開不足，宣傳效果稍會(huì)欠缺。現(xiàn)用的五折頁(yè)的樓書，文案、設(shè)計(jì)均較為成功，可謂蕪湖一流。目前僅有在項(xiàng)目近旁設(shè)一簡(jiǎn)陋狹窄的接待處。無(wú)任何銷售道具及沙盤。正規(guī)的大賣場(chǎng)在施工之中。銀湖·波爾卡國(guó)際花園先行開發(fā)銷售15萬(wàn)㎡商業(yè)項(xiàng)目：“銀湖·波爾卡大街”，聚集人氣。據(jù)稱4月8日一期開盤當(dāng)日獲100％銷售率（2、3、4號(hào)樓）。國(guó)際花園住宅項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)管委會(huì)西側(cè)，地理位置較好。分為南北兩區(qū)，北區(qū)以6層多層為主，南區(qū)以四層花園洋房為主。面向銀湖，生態(tài)條件良好。27萬(wàn)㎡的大盤，總戶數(shù)2318戶，擬于6、7月份開盤。但據(jù)知地塊附近拆遷有些情況?！昂瞎珗@里的都市生活”（同為其商業(yè)項(xiàng)目廣告語(yǔ)）“湖畔美景”尚無(wú)宣傳資料。僅在商業(yè)項(xiàng)目宣傳時(shí)附帶介紹。無(wú)任何營(yíng)銷措施。項(xiàng)目整體賣場(chǎng)內(nèi)，設(shè)置商業(yè)與住宅項(xiàng)目的統(tǒng)一沙盤。但售樓員對(duì)住宅項(xiàng)目介紹較為冷漠。銀湖春天別墅全程營(yíng)銷：上海中原物業(yè)代理有限公司項(xiàng)目周邊銀湖、公園、綠化景觀帶等營(yíng)造優(yōu)雅環(huán)境。二期年前開盤。獲05年房交會(huì)“優(yōu)秀樓盤獎(jiǎng)”。上市公司安徽水利投資打造，實(shí)力頗強(qiáng)。與沃爾特大酒店等組合開發(fā)。4.2萬(wàn)㎡，僅169套湖景獨(dú)棟、聯(lián)體、疊加別墅，戶均面積約250㎡，房型過(guò)大，但單價(jià)3400元/㎡以上，尚可接受。

“座擁銀湖，貴氣天成”（主體廣告詞出現(xiàn)別字，“座”應(yīng)為“坐”）“世界級(jí)的湖畔生活，前所未有的專享之尊”“鑲嵌在鳳鳴湖風(fēng)景區(qū)最璀璨的明珠”起先曾設(shè)計(jì)制作了較夸張的厚本樓書。后又有多種簡(jiǎn)潔資料。且有公司的“和居”刊物，竭力倡導(dǎo)“和居”文化。年前舉辦了“品鑒銀湖之旅”活動(dòng)，進(jìn)行推介促銷。賣場(chǎng)設(shè)在項(xiàng)目地一側(cè)，較為整齊潔凈，但動(dòng)線感覺不夠流暢。銷售員熱情周到，主動(dòng)陪同至現(xiàn)場(chǎng)看房。區(qū)域二：旅游城（銀湖北路）板塊案名總體形象宣傳用語(yǔ)包裝營(yíng)銷案場(chǎng)評(píng)析香格里拉花園香格里拉，系偉星在中西、香樟兩項(xiàng)目之后的又一較成熟力作，歸功于其歐陸端莊高貴的外觀形態(tài)及規(guī)劃布局與景觀效果。如此，奠定了偉星在蕪湖的“大哥大”地位；同時(shí)，蕪湖樓市檔次品質(zhì)有今天，蕪湖樓價(jià)有今天的高企，香格里拉一案功不可沒。美麗的香格里拉花園，我的家“蕪湖好房子的標(biāo)準(zhǔn)”“從綠色生態(tài)到藍(lán)色人居”“香格里拉，發(fā)現(xiàn)生活的真意”“理想生活，精彩展現(xiàn)”項(xiàng)目前后三期，超長(zhǎng)四折頁(yè)體現(xiàn)較大氣度。處于賣方市場(chǎng)之時(shí)，營(yíng)銷方面并無(wú)過(guò)多的施展。主要以大江晚報(bào)為宣傳載體。早期的賣場(chǎng)，設(shè)于銀湖路上，隨著銷售的推進(jìn)，遷入內(nèi)街的窄小門面房。對(duì)于香格里拉而言，賣場(chǎng)品質(zhì)在樓盤品質(zhì)之高企面前，前者似忽略不顧。雅園位于景觀大道18號(hào)，環(huán)境地段較好。青灰色徽派建筑風(fēng)格，與香格里拉比似有素雅冷清感。稱擬5月初開盤，售8棟，年底竣工，07年6月交房。

一期23500㎡，二期28000㎡。據(jù)稱西側(cè)另將開發(fā)姐妹篇，名為“紫園”?！簟皣?guó)際風(fēng)，本土情”推盤尚在準(zhǔn)備之中，尚無(wú)任何營(yíng)銷宣傳動(dòng)向。賣場(chǎng)設(shè)于銀湖北路，距基地有一段路。中等偏小規(guī)模。尚未開盤，場(chǎng)面及人員素質(zhì)一般。已制作了沙盤，建筑風(fēng)格已呈現(xiàn)。藝江南全案策劃：奧野地產(chǎn)顧問(wèn)由獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排別墅組成，地段、地理狀況尚可。但戶型偏大，且售價(jià)制定不菲。較大程度得益于市民對(duì)香格里拉的認(rèn)可，帶動(dòng)了該區(qū)域板塊的銷售?！皞魇澜茏?，曠世殊榮”“水景別墅”“永不落幕的貴族之舞“宣傳資料份量并不重，但專業(yè)公司制作，質(zhì)地較好。銷售員總介紹說(shuō)僅剩二套房可售——長(zhǎng)此以往，反而感覺不誠(chéng)信。賣場(chǎng)地頭較佳，但銷售別墅的氛圍不夠。應(yīng)有高品質(zhì)的道具與裝飾作烘托。案名總體形象宣傳用語(yǔ)包裝營(yíng)銷案場(chǎng)評(píng)析左岸生活全案策劃：杭州奧野地產(chǎn)顧問(wèn)規(guī)劃70萬(wàn)㎡特大社區(qū)。標(biāo)榜地處“市中心”，以表明與郊區(qū)遠(yuǎn)程樓盤的位置差異。確實(shí)該地段屬“鬧中取靜”。以高層與小高層為主，5000住戶，市場(chǎng)如何消化待驗(yàn)證。項(xiàng)目合作團(tuán)隊(duì)較強(qiáng)。“左岸”是外來(lái)標(biāo)簽?？偹阗N上了一個(gè)大賣點(diǎn)?！霸醋匀{河的左岸生活”“左岸，城市思想者的生活領(lǐng)地”“事業(yè)在右岸，生活在左岸”“市中心最大的國(guó)際化生活社區(qū)”營(yíng)銷推廣由杭州專業(yè)公司介入，整體感覺良好，特別是樓書設(shè)計(jì)制作精良。以報(bào)版廣告宣傳為主，多以整版形象廣告（大照片、少量文字介紹）推廣。電視廣播投入甚少。賣場(chǎng)寬敞，但作為超大樓盤來(lái)說(shuō)，內(nèi)涵可認(rèn)為應(yīng)設(shè)置得更為豐盈。沙盤的制作有兩個(gè)情況：一是同義反復(fù)；二是將周邊一片區(qū)域做上了自己的沙盤，可認(rèn)為弊多利少。平湖秋月市場(chǎng)策劃推廣：杭州奧野地產(chǎn)顧問(wèn)臨湖景觀生態(tài)社區(qū)。05年底一期二標(biāo)段多層開盤。項(xiàng)目合作團(tuán)隊(duì)與左岸完全一致，操盤手法成熟。但定位上與左岸拉開了差距，除約40%的18樓層高層外，安排了大批多層品種，以謀獲市場(chǎng)青睞?！笆兄行呐R湖高尚景觀生態(tài)社區(qū)”“絕版珍稀生活樣本”“原生樹林，一個(gè)對(duì)自然頂禮膜拜的社區(qū)”情況同上。另，與左岸一樣，均設(shè)計(jì)了樓書冊(cè)與折頁(yè)作包裝宣傳。本案沒有特別的策劃創(chuàng)意。賣場(chǎng)層高空曠，空間感頗大；采用原色材質(zhì)建筑形態(tài)，給予“回歸”之感官效應(yīng)。對(duì)于銷售員的情況，沒有特別的感覺。東方海倫堡

全案策劃：杭州一品咨詢有限公司2004年秋季房交會(huì)上，即獲“蕪湖市最佳人居小區(qū)”榮稱。其外立面與水系景觀設(shè)計(jì)處理，自然是形成品質(zhì)的關(guān)鍵。

歐式香檳色馬賽克與文化石的飾面，莊重美觀。純歐式建筑形態(tài)，堪與偉星公司三大歐風(fēng)樓盤輝映媲美。

四樓約3400元/㎡，性價(jià)比較高。

05年底三期開盤?！簟凹兌鄬铀幕鐓^(qū)”

◆“演繹七個(gè)小島的傳奇”

◆“空中別墅——夢(mèng)幻生活的真實(shí)演繹”除廣告發(fā)布之外，利用其特有的集團(tuán)公司宣傳冊(cè)《百蕊》，著力推介自身項(xiàng)目。其中采用有獎(jiǎng)收集廣告的方法，即：“凡集齊海倫堡精彩連環(huán)廣告者，下期開盤時(shí)贈(zèng)送一份料想不到的精美禮品?！北景笇?duì)賣場(chǎng)外觀環(huán)境也相當(dāng)注重，有較大景觀投入。賣場(chǎng)規(guī)模在蕪湖屬上乘，沙盤建筑比例較大，顯得更直觀。售樓員很熱情，也較專業(yè)。已無(wú)樓書，但有集團(tuán)公司宣傳冊(cè)。營(yíng)銷氛圍較好。融匯錦江

營(yíng)銷代理：福州潘國(guó)房地產(chǎn)投顧問(wèn)公司項(xiàng)目總體現(xiàn)代派的外觀設(shè)計(jì)視覺良好。立面色澤鮮靚，體現(xiàn)健康、青春、節(jié)奏感、效率感。共225畝地。一期開發(fā)115畝，這24棟之中，即含9棟小高層與2棟高層。不知市場(chǎng)的接受程度如何？05年12月31日正式開工。項(xiàng)目區(qū)位、瀕水條件等，及整體氣度，感覺都很好?！簟?5萬(wàn)㎡市區(qū)核心純美藝術(shù)氣質(zhì)社區(qū)”◆“生活藝術(shù)館”◆“引領(lǐng)大礱坊嶄新生活風(fēng)尚”◆“讓你的生活藝術(shù)起來(lái)”◆“品鑒融匯，藝術(shù)錦江”項(xiàng)目推廣包裝中，主觀色彩較重。貼上“藝術(shù)”的概念標(biāo)簽，但樓盤本身如不比其他樓盤“藝術(shù)”許多，恐概念影響持續(xù)不了很久。賣場(chǎng)寬敞明亮，外有景觀布置。沙盤巨大，匹配35萬(wàn)㎡大盤的體量。

銷售員一字排開，整齊地端坐大臺(tái)之上，略顯機(jī)械。售樓小姐對(duì)項(xiàng)目與沙盤內(nèi)容并不熟悉。但賣場(chǎng)全新盛裝，感覺較好。僑鴻國(guó)際·鳳凰花園南京僑鴻國(guó)際集團(tuán)（前身為金鷹集團(tuán)）投資開發(fā)。為綜合項(xiàng)目組成部分的住宅區(qū)，設(shè)6棟高層。發(fā)展商實(shí)力雄厚，周邊公建配套甚好。但大高層在蕪湖已呈放量態(tài)勢(shì)，后效待考?！簟笆徍浞?，國(guó)際舞臺(tái)”（同商業(yè)、超五星級(jí)酒店、寫字樓宣傳語(yǔ)）

◆“市中心罕見園林式景觀住宅”

◆“有鳳來(lái)儀，貴尊升起”

◆“鳳凰于飛，榮耀征程，輝煌至遠(yuǎn)”

◆“鳳凰花園，上層主流生活方式”四折頁(yè)樓書立足點(diǎn)較高，對(duì)集團(tuán)公司的背景、品牌、實(shí)力提示甚多，并展現(xiàn)上流生活、園林氛圍。僑鴻的手筆，國(guó)際的風(fēng)格。但，作為人居住宅來(lái)說(shuō)，其賣場(chǎng)似應(yīng)融入更多溫馨的“軟”環(huán)境素材。天和苑14棟清一色18-25-29層的高樓住宅，現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格，形態(tài)有變化。與香樟城市花園產(chǎn)生了明顯的感官差異。強(qiáng)調(diào)扇型布局，最大限度增加與赭山公園的接觸面。

以“和”為定位，小區(qū)中有“天河”貫穿，規(guī)劃為“三景七色”。景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)功夫投入甚深?！簟笆兄行?8萬(wàn)㎡全山水名宅”

◆“聚赭山靈氣，享天地人和”

◆“和赭山臨窗坐擁五一廣場(chǎng)”命名及項(xiàng)目定位、詮釋，均以政府精神“和諧”之“和”為主題。在沒有提煉產(chǎn)品更大賣點(diǎn)情況下，不失為也是一種定位包裝的手法。樓書制作開本較大，文案能力較佳。賣場(chǎng)設(shè)于九華中路沿街，玻璃墻可吸引人流。無(wú)更多華彩，場(chǎng)地規(guī)模居中偏下。區(qū)域四：城南（橋南）板塊案名總體形象宣傳用語(yǔ)包裝營(yíng)銷案場(chǎng)評(píng)析長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城55萬(wàn)㎡特大樓盤。北靠青戈江，西臨長(zhǎng)江，水色江景，是為主要賣點(diǎn)；其他還有行政中心南移、東有奧林匹克公園、規(guī)劃中的濱江公園等利好。投資商浙江新湖集團(tuán)等實(shí)力雄厚。但體量巨大，清一色高層小高層，且房?jī)r(jià)偏高，市場(chǎng)能否較快消受？◆“城市中心一線江景住宅代表作”

◆“非凡品質(zhì)，不凡之作”

◆“NO.1◆“500m半徑的從容生活圈”新年前借售樓部出新，開展到場(chǎng)贈(zèng)禮包活動(dòng)。樓書設(shè)計(jì)制作較簡(jiǎn)潔大氣，但尚未深入細(xì)部、體貼舒居生活。賣場(chǎng)規(guī)模適中，布置潔凈，但外環(huán)境及道路通達(dá)感覺不佳。

現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍一般。奧韻康城全程營(yíng)銷：上?；膷u營(yíng)銷聯(lián)合機(jī)構(gòu)45萬(wàn)㎡的大盤。案名源由最大賣點(diǎn)而出：西側(cè)緊靠奧林匹克公園。并且，已將蕪湖唯一“國(guó)家康居示范標(biāo)準(zhǔn)”桂冠作大旗。宣傳該案采用節(jié)能墻體及中空雙層玻璃等新材料。04年開盤銷售，現(xiàn)已至五標(biāo)段。去年底房交會(huì)唯一獲“最佳人居獎(jiǎng)”?！簟笆徍鬃鶉?guó)家康居標(biāo)準(zhǔn)工程”◆“韻動(dòng)住宅標(biāo)簽筑作，奧韻康城領(lǐng)跑江城”◆“韻動(dòng)領(lǐng)跑365”◆“高品質(zhì)，低能耗”◆“以長(zhǎng)江的情懷，容納世界的氣度”“康居工程”文章并沒有做足，因此并無(wú)形成獨(dú)有的強(qiáng)勢(shì)核心競(jìng)爭(zhēng)力。樓書圖冊(cè)制作中檔，但有VCD光盤宣傳樓盤。在鳩茲廣場(chǎng)對(duì)面鬧市中心設(shè)賣場(chǎng)?？臻g狹小，不足以展現(xiàn)大盤風(fēng)采。

無(wú)項(xiàng)目全景沙盤，只有壁掛式模型展示。

接觸的銷售員表現(xiàn)良好，熱情周到。江城國(guó)際行銷企劃：上海新藝人商務(wù)咨詢本案屬南瑞片區(qū)60萬(wàn)㎡的特大樓盤，南依200畝水面的元畝塘。與奧林匹克及世紀(jì)聯(lián)華為鄰也成為主要賣點(diǎn)。多層與高層、小高層融合。原生態(tài)風(fēng)貌與安保配套等也可吸引買家?！簟敖鞘⑹馈?，“萬(wàn)象國(guó)際”

◆“60萬(wàn)㎡音樂水岸城邦”

◆“元畝塘畔，回歸自然的淡定生活”

◆“聚焦新城南，預(yù)約新生活”

◆“最宜居住生態(tài)環(huán)境住宅小區(qū)”雖僅印制簡(jiǎn)單的三折頁(yè)，但內(nèi)容較到位。賣場(chǎng)場(chǎng)地較大，但南瑞片區(qū)因地理較偏，故訪者稀少。銷售人員狀況一般。蕪湖樓市營(yíng)銷點(diǎn)評(píng)鮮見“做勢(shì)”造市的項(xiàng)目。一般就項(xiàng)目介紹項(xiàng)目居多，也有左岸、融匯康城等主觀地貼上“左岸”、“文化”等概念標(biāo)簽。但幾乎沒有站在更宏觀的層面，做大勢(shì)，以造大市。營(yíng)銷推廣手法較單調(diào)?；炯杏趫?bào)版廣告的告知到達(dá)。當(dāng)引入“整合營(yíng)銷傳播”之理念。對(duì)賣場(chǎng)營(yíng)造不夠注重。一直以來(lái)，銷售日子較為好過(guò)，競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈，故并不多在此下太大功夫的。樣板房少見。樣板房的意義，在于充分展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)及生活功能，激發(fā)購(gòu)買欲望沖動(dòng)。在蕪湖，連特大盤都不做樣板房。一線銷售人員沖擊力不足。賣場(chǎng)人員總體形象較好，但顯得過(guò)于平和，提氣性介紹及激發(fā)買家的沖擊力不夠?，F(xiàn)場(chǎng)無(wú)銷售進(jìn)度表的促動(dòng)?！胺毙菨M天”的進(jìn)度表可充分促進(jìn)買家追逐搭船下單，也便于銷售員及看客一目了然。房交會(huì)規(guī)格較高。05年末的商品房博覽交易會(huì)：文藝明星云集，姜昆、馮鞏、殷秀梅等大腕參與；又有建設(shè)部產(chǎn)業(yè)中心、省建設(shè)廳等聯(lián)合主辦。嘆為觀止?！巴饽X”助銷普及率高。幾乎全部的名盤大盤，均由外來(lái)營(yíng)銷、推廣機(jī)構(gòu)介入助陣，且確實(shí)出手不同凡（蕪湖）響。小高層、高層放量入市。若價(jià)格控制不妥的話，競(jìng)爭(zhēng)加劇、銷售遲緩或許是必然的。已出現(xiàn)兩家裝修房銷售。此為中心區(qū)的金海龍韻與開發(fā)區(qū)的銀湖華庭。一共3棟。對(duì)此，市場(chǎng)將越來(lái)越趨認(rèn)同。PART8商業(yè)物業(yè)研究一、蕪湖商業(yè)物業(yè)總量信息到2010年，蕪湖市將擁有11條商業(yè)街，其中綜合商業(yè)街6條、特色商業(yè)街5條，其中有6條為蕪湖市的重點(diǎn)商業(yè)街。2010年城市商業(yè)網(wǎng)