簽訂稿自在香山2015年物業(yè)服務(wù)合同

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合同編號：自在香山物業(yè)服務(wù)合同甲方：北京海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會乙方：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司二〇一四年十二月2/54說

明1.本合同文本中所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并由業(yè)主支付費用的活動。

2.本合同文本“【】”中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當協(xié)商確定。“【】”中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不做約定的，應(yīng)當在空格部位打×，以示刪除。

3.雙方當事人簽訂本合同時應(yīng)認真核對合同內(nèi)容，合同一經(jīng)簽署，即具有法律效力，對雙方均有法律約束力。3/54金地公司商業(yè)交易中的行為與操守聲明公平、公正、符合職業(yè)操守及道德規(guī)范、遵守法律法規(guī)是本公司處理一切商業(yè)交易的基本原則。以此原則為基礎(chǔ)的廉潔、規(guī)范合作是我們與所有供應(yīng)商長期合作的保障。因為本公司始終認為，堅持這一原則將使我們的員工在商業(yè)交易中保持良好的職業(yè)水準并使本公司持續(xù)贏得客戶、合作方與社會的尊重，同時也有利于保證本公司與合作方的長期利益。任何違反這一原則的行為，包括但不限于任何形式的賄賂、欺詐、操縱或內(nèi)部人為控制，無論是合作方還是負責交易處理的本公司員工，都是不被接受的。因此，任一與我司有合作意向或正在合作的供應(yīng)商也應(yīng)與我們一道共同遵守這一原則。我司招標文件和合同中附有《金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范》和《金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范》，對公司員工和供應(yīng)商的往來規(guī)范做出了明確要求，公司員工及供應(yīng)商應(yīng)認真閱讀并嚴格遵循，項目公司對《金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范》簽署蓋章，供應(yīng)商對《金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范》簽署蓋章，如公司員工存在違反上述規(guī)范或原則之行為，供應(yīng)商有及時報告之權(quán)利和義務(wù)。審計部將不定期對供應(yīng)商和員工進行往來行為規(guī)范調(diào)查。若您（無論您是否與本交易相關(guān)）認為本公司的任一（包括但不限于本次）商業(yè)交易存在、或可能存在上述問題，請向本公司審計部jdwyts@李先生）舉報。若您對此難以判斷或有任何疑問，請向?qū)徲嫴縥dwyts@李先生）洽詢。深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司年月日5/54金地公司員工與供應(yīng)商往來行為規(guī)范為體現(xiàn)公司價值觀，特要求金地公司員工與供應(yīng)商合作期間往來時應(yīng)遵循下列規(guī)范：1．本著有禮、有節(jié)原則與供應(yīng)商開展往來活動；2．本著客觀、公正原則對供應(yīng)商進行評價和管理；3.積極主動溝通解決爭議事項，不采取過激、壓制手段；4.按照統(tǒng)一標準和原則與供應(yīng)商進行詢價和談判；5．不以任何方式向投標方或不相干他人泄露商業(yè)機密（包括不限于透露標底、談判策略、其他單位報價、評標結(jié)果）影響公司招投標的公開、公平和公正；6.本人及親屬不得利用職權(quán)和職務(wù)上的影響占用供應(yīng)商單位或者個人的財物；（親屬是指：配偶、（繼）子女、（繼）父母、（繼）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同。）7.本人及親屬不以任何形式接受供應(yīng)商贈送的可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行的實物、現(xiàn)金或禮券；（1年內(nèi)單個供應(yīng)商累計或單次贈送500元以上的視同可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行。）8.一般不得要求和接受供應(yīng)商安排就餐（工作餐），如必須就餐的，工作餐標準不超過100元/人；9．本人及親屬不得接受供應(yīng)商的宴請以及旅游、健身、娛樂等活動安排；10.本人及親屬不得接受供應(yīng)商提供不適當?shù)膫€人利益或便利（如:為其親屬安排工作、辦理出境、入學(xué)等）；11.本人及親屬不得投資入股供應(yīng)商單位及關(guān)聯(lián)公司（包括干股）；12.本人及親屬不得接受供應(yīng)商提供的低于市場價格的商品或服務(wù)（市場價參考和貴公司簽訂的相關(guān)合同價。）；13.本人及親屬不得接受供應(yīng)商代為支付應(yīng)由自己承擔的任何費用；14.本人及親屬不得邀請供應(yīng)商參加婚喪嫁娶活動，并接受禮金；15.本人及親屬不得在合同外要求供應(yīng)商進行工程轉(zhuǎn)包或到指定單位采購；16.本人不得與供應(yīng)商就項目范圍增減、工作量變動、計價方式改變等進行私下商談或者達成默契；17.對遵循本規(guī)范的供應(yīng)商，不得威脅、刁難、報復(fù)；18.積極配合金地集團審計部門開展的與供應(yīng)商往來相關(guān)調(diào)查活動（包括不限于接受約談、提供相關(guān)資料和信息、如實反映相關(guān)活動等）。如違反上述規(guī)范，公司將參照相關(guān)制度根據(jù)影響程度和情節(jié)輕重，分別給予行政處罰（包括口頭或書面警告、通報批評、5/54降級或降職、無條件解除勞動合同）、經(jīng)濟處罰、職業(yè)禁入和法律訴訟，違反法律規(guī)定的，公司有權(quán)移交司法機關(guān)。（金地員工在履行該規(guī)范時，若存在任何疑問，可向金地集團審計部李先生咨jdwyts@）公司名稱（公章）：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司法人代表或授權(quán)代表簽名或印鑒：年月

日6/54金地公司供應(yīng)商往來行為規(guī)范致：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司我公司鄭重承諾在與貴公司合作期間往來遵循下列規(guī)范：1．不以任何方式影響貴公司招投標的公平、公正；2.所提供材料、產(chǎn)品符合招標文件與合同要求，并經(jīng)第三方檢測合格；3.及時溝通解決項目過程中出現(xiàn)的問題，確保項目進度或質(zhì)量；4.積極配合貴公司（及聘請的第三方）或政府部門組織的各項檢查和評比；5.積極參與貴公司對供應(yīng)商的管理活動；6.不以停工、圍堵等非理性方式相威脅或作為解決爭議之手段；7.不以任何形式向貴公司員工及親屬贈送可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行的實物、現(xiàn)金或禮券；（1年內(nèi)單個供應(yīng)商累計或單次贈送500元以上的視同可能影響業(yè)務(wù)執(zhí)行。）（親屬是指：配偶、（繼）子女、（繼）父母、（繼）兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶、配偶的兄弟姐妹，下同）8.不以任何形式向貴公司員工及親屬支付應(yīng)由其本人承擔的任何費用；9.不以任何形式向貴公司員工及親屬提供不適當?shù)膫€人利益或便利（如:為其親屬安排工作、辦理出境、入學(xué)、資產(chǎn)使用等）；10.不參加貴公司員工及其親屬舉辦的婚喪嫁娶活動，并贈送禮金；11．一般不安排貴公司員工就餐（工作餐），如必須就餐的，工作餐標準不超過100元/人；12.除工作餐外，不邀請貴公司員工及親屬參加宴會或其他消費（旅游、娛樂等）活動；13.不向貴公司員工及親屬提供低于市場價格的商品或服務(wù)；（市場價參考和貴公司簽訂的相關(guān)合同價。）14.不接受貴公司員工個人在合同之外指定的單位采購或工程轉(zhuǎn)包；15.不邀請和接受貴公司員工及親屬投資入股本公司及關(guān)聯(lián)公司（包括干股）；16.不與貴公司員工就項目范圍增減、工作量變動、計價方式改變等進行私下商談或者達成默契；17.如貴公司員工有任何索取和接受利益的行為(包括但不限于第7-16項)以及由于拒絕不當要求受到威脅、刁難和報復(fù)，我方將及時通知其上級領(lǐng)導(dǎo)、集團審計部門、直至貴公司最高領(lǐng)導(dǎo)；18.配合金地集團審計部門開展的相關(guān)調(diào)查活動（包括不限于接受約談、提供相關(guān)資料和信息、如實反映相關(guān)活動等）19.保證我方所有相關(guān)員工都了解以上要求。7/54（各供應(yīng)商在履行該規(guī)范時，若存在任何疑問，可向金地集團審計部李先生咨jdwyts@）如未能遵守以上規(guī)范，我公司愿意接受貴公司以下的處理：視我方為違約，我方承擔相應(yīng)的違約責任。如因此被終止協(xié)議，我方自愿承擔全部賠償責任；按貴公司供應(yīng)商管理制度規(guī)定做出的處罰；在發(fā)生任何影響貴公司與我方合作的公開、公平、公正的情形時，接受檢察機關(guān)立案查處；接受在金地公司網(wǎng)站或其他媒體的披露。本承諾書在我方與貴公司合作的協(xié)議、合同或其他具有約束力的文件成立時，自動成為該文件的組成部分。單位名稱（公章）：北京海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會法人代表或授權(quán)代表簽名或印鑒：年月

日8/54北京市海淀區(qū)自在香山小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同甲方：北京海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)委會業(yè)主委員會備案號：1101080427089通訊地址：北京市海淀區(qū)瀚河園路自在香山物業(yè)服務(wù)中西B2層郵政編碼：100093聯(lián)系電話804乙方：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：110108006928749組織機構(gòu)代碼：76215988-6法定代表人：閆智廣通訊地址：北京市海淀區(qū)云會里遠流清園1號樓2單元首座郵政編碼：100097聯(lián)系電話據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》、《物業(yè)管理條例》及《北京市物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，就乙方為甲方提供物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事宜,協(xié)商訂立本合同。第一章

物業(yè)項目基本情況第一條本物業(yè)項目（以下簡稱“本物業(yè)”）基本情況如下：名稱:北京市海淀區(qū)自在香山小區(qū)。類型:科研辦公（視同住宅）。坐落位置:北京市海淀區(qū)瀚河園路。規(guī)劃建筑面積：162019平方米、實際收費面積第二條物業(yè)管理區(qū)域四至:東至瀚河園路；南至瀚河園小區(qū)；西至巨山路；北至四季青公園。10/54規(guī)劃平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細分別見附件一《規(guī)劃平面圖》、附件二《物業(yè)構(gòu)成明細》。第三條物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為148平方米，其中地上建筑面積為43平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控室1層；地下建筑面積為105平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控B1-B3；其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為20平方米第二章

物業(yè)服務(wù)事項、標準及有關(guān)約定第四條乙方指定物業(yè)服務(wù)項目負責人為：劉凱，聯(lián)系電話808。乙方更換項目負責人的，應(yīng)當于正式更換前7日內(nèi)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示。業(yè)主委員會要求更換項目負責人時需提交書面函件，乙方應(yīng)當于60日內(nèi)更換。第五條物業(yè)服務(wù)期限為1年，自2015年1月第六條乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括以下主要內(nèi)容：1.制訂物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；保管相關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度。2.負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理；共用部位明細見附件三《物業(yè)共用部位明細》3.負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理；共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細》；4.負責共有綠地、景觀的養(yǎng)護和管理；5.負責清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.負責協(xié)助維護公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作7.其他服務(wù)事項：依據(jù)《北京市海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約》進行管理，并在法定范圍內(nèi)履行管理職責。第七條乙方按照《住宅物業(yè)服務(wù)標準》中的四級物業(yè)服務(wù)標準提供住宅的物業(yè)服務(wù)，詳見附件五。11/54第八條乙方對業(yè)主物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護或其他特約服務(wù)的，應(yīng)當與業(yè)主簽訂特約服務(wù)協(xié)議，服務(wù)事項、服務(wù)標準及費用由雙方在協(xié)議中約定。詳見附件六《其他服務(wù)事項和標準》應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第九條物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當告知業(yè)主相關(guān)的禁止行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。除約定收取【裝修管理費、裝修垃圾清運費】14元/平米、【裝修保證金】3000元/戶外，乙方不得另行收取其他任何費用。如收取裝修保證金的，未造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或承重結(jié)構(gòu)損壞，乙方應(yīng)當在完工后15個工作日內(nèi)將裝修保證金全額退還業(yè)主。依據(jù)《海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約》的約定對裝飾裝修進行管理，履行法定范圍內(nèi)的管理職責。第十條乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用（除刷卡購電銀行產(chǎn)生1%手續(xù)費），不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。第十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時，應(yīng)將本合同、管理規(guī)約以及有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知乙方。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當與乙方結(jié)清相關(guān)費用。第三章

物業(yè)服務(wù)收費第十二條

本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費方式為：酬金制。1.本期物業(yè)管理服務(wù)合同采用酬金制計酬管理模式，物業(yè)管理企業(yè)僅作為物業(yè)資金的代管方，在依照物業(yè)管理服務(wù)合同合格地完成各項管理服務(wù)任務(wù)后，物業(yè)管理企業(yè)提取相應(yīng)的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各項小區(qū)物業(yè)資金收入等將依照業(yè)主大會的授權(quán)和本合同的相關(guān)約定，用于本小區(qū)的物業(yè)管理費用支出、小區(qū)建設(shè)及其他約定項目。本期物業(yè)管理服務(wù)合同中物業(yè)公司可提取的管理者酬金項目和比例為：全小區(qū)應(yīng)收物業(yè)費、實收停車費、實收廣告管理等公共收益等各項總額的10%。2.乙方設(shè)立海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)獨立財務(wù)賬戶，業(yè)主委員會委托乙方進行小區(qū)公共物業(yè)資金與收入的財務(wù)代管，即該財務(wù)賬戶為共管賬戶，相關(guān)的財務(wù)支出項均需按照本合同約定或業(yè)主大會對業(yè)委會的授權(quán)，由業(yè)主委員會簽署書面同意意見后方可執(zhí)行，具體的財務(wù)支出運作方式將參照已公示的業(yè)主委員會財務(wù)管理相關(guān)程序和文件執(zhí)行。（共管賬戶的具體運作詳見附件九《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)財務(wù)共管管理規(guī)定》）并作為合同的附件）11/543.瀚河園小區(qū)物業(yè)費的收繳工作由業(yè)主大會委托物業(yè)公司負責，業(yè)主委員會將履行督促和協(xié)助催繳的義務(wù)。4.本期物業(yè)服務(wù)合同中，將建立針對第三方服務(wù)（如維保工程等分項）承包企業(yè)選聘的競爭機制和淘汰機制，根據(jù)本次酬金制相關(guān)運作規(guī)則，海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主大會具有對選聘的第三方承包企業(yè)具有決策和監(jiān)督管理權(quán)，乙方授權(quán)的分公司有配合義務(wù)并在簽約后承擔對第三方的管理責任并且有具體的管理權(quán)。為有效降低第三方服務(wù)承包的總體成本，建立第三方服務(wù)的質(zhì)量競爭機制，第三方服務(wù)承包公司原則上應(yīng)通過邀請招標形式擇優(yōu)確定，業(yè)主委員會將會同物業(yè)公司與相關(guān)第三方服務(wù)承包方進行談判和溝通，并確定相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式。5.第三方服務(wù)承包企業(yè)確定后，須向業(yè)主大會提交三萬元服務(wù)質(zhì)量風險保證金，除上述保證金外，物業(yè)公司不得向第三方服務(wù)承包企業(yè)另行收取其他管理費用。如果第三方服務(wù)達不到相關(guān)標準，乙方有權(quán)向第三方提出整改直至解除第三方服務(wù)合同的建議。6.第三方服務(wù)承包合同將在本期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂的同時，由業(yè)主委員會、物業(yè)公司和第三方服務(wù)承包方共同簽訂，并作為本期合同的附件合法生效。在三方協(xié)議因故無法及時簽訂的情況下，為保障園區(qū)各項服務(wù)工作的正常進行，乙方可執(zhí)行原合同。7.乙方派駐甲方的分公司工作人員應(yīng)當在定編、定崗的前提下確定工資標準并納入預(yù)算。甲方除按照合同支付本項目的管理者酬金和乙方分公司在預(yù)算內(nèi)相關(guān)人員的費用外，不承擔乙方總部人員因?qū)Ψ止救藛T進行日常行政管理或自行組織的各項活動的其他管理成本。8.本期物業(yè)服務(wù)合同的財務(wù)年度計算時間起止時間將按照完整的財務(wù)年度執(zhí)行。本期物業(yè)服務(wù)合同的約定期限為一年，從2015年1月1日至2015年12月31為一個酬金制財務(wù)年度。9.為了應(yīng)對成本上漲、物業(yè)服務(wù)資金不足等因素，在物業(yè)服務(wù)過程中，乙方向甲方提出合理壓縮成本支出的建議，以月度預(yù)算及附加說明的形式體現(xiàn)，經(jīng)甲方書面同意后實施12/54，作為乙方實施物業(yè)服務(wù)工作的依據(jù)。第十三條酬金制1.物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先繳納，具體標準如下：【多層住宅】：4.6元/平方米·月【獨棟、雙拼】：4.6元/平方米·月預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（9）法定稅費。2.乙方采取以下第2種方式提取酬金。（1）乙方按【每月】【每季】【每年】元的標準從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取；(2)物業(yè)費由乙方向業(yè)主收取，乙方提取的酬金按年度以應(yīng)收物業(yè)服務(wù)資金10%的比例提取,未收到的及預(yù)付款不可提取。未收到的物業(yè)費結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度,收取完成后繼續(xù)按照10%的比例提取酬金。3.物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當全部用于本合同約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用（2015年度物業(yè)費收支）；年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，另行繳納。4.業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費從物業(yè)費用中提取，即每月從物業(yè)管理費提取壹萬元計算，全年不超過壹拾貳萬元。業(yè)主委員會的活動經(jīng)費將委托乙方設(shè)專門會計科目列支，費用支出情況將接受業(yè)主和業(yè)主大會的監(jiān)督和質(zhì)詢。13/545.物業(yè)費按季度收取，業(yè)主應(yīng)于每季度首月的5日前繳納本季度物業(yè)費。第十四條乙方應(yīng)當按價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。乙方應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并向業(yè)委會提供資產(chǎn)負債表、損益表、物業(yè)費用預(yù)算執(zhí)行表、物業(yè)費收取明細、欠費情況表，并積極配合第三方財務(wù)審計的要求。每月應(yīng)向業(yè)主委員會提供資產(chǎn)負債表、損益表、物業(yè)費收取明細、欠費情況表、人員增減情況明細表。業(yè)主委員會有權(quán)審計物業(yè)公司賬目，乙方應(yīng)當予以配合。如果年度的物業(yè)預(yù)算費用有結(jié)余，將首先用于物業(yè)部位及功能的在開發(fā)和完善等小區(qū)建設(shè)，其他預(yù)算結(jié)余將從下一年度資金預(yù)算中補充核算。如在合同執(zhí)行過程中遇突發(fā)事件或臨時資金需求而出現(xiàn)資金短缺時，本小區(qū)將暫停其他非緊急資金支出行為來保障資金充足，同時可視情況的緊急程度，可通過召開臨時業(yè)主大會或啟動小區(qū)維修基金等形式進行應(yīng)急資金的續(xù)籌，具體事宜雙方可另行協(xié)商。第四章

權(quán)利與義務(wù)第十五條甲方的權(quán)利義務(wù)1.有權(quán)要求乙方按合同約定提供物業(yè)服務(wù)；2.監(jiān)督乙方履行本合同，對乙方提供的物業(yè)服務(wù)有建議、督促的權(quán)利;3.有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；4.參加業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會成員，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；5.對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項維修資金的使用及物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和使用情況，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。增加關(guān)于物業(yè)共用部分經(jīng)營、收益的約定詳見附件七《物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益約定》；6.遵守管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；7.按國家和本市有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；8.按有關(guān)規(guī)定及本合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費和特約服務(wù)費；9.對乙方根據(jù)合同和有關(guān)規(guī)章制度提供的管理服務(wù)給予必要配合；14/5410.有關(guān)法律規(guī)定和當事人約定的其他權(quán)利義務(wù);11.

審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計劃、小區(qū)酬金財政預(yù)算表，并監(jiān)督審查批準預(yù)算和結(jié)算的執(zhí)行情況，甲方有權(quán)根據(jù)本合同要求提出對乙方物業(yè)管理服務(wù)工作計劃的改進要求；12.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施情況；13.按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位公用設(shè)施設(shè)備專項資金的使用管理；14.監(jiān)督審查預(yù)算和預(yù)算的執(zhí)行情況；15.在合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督乙方就以下資料完成檢查、驗收并具備交接條件：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料以及房屋管線布線圖；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件[住宅質(zhì)量保證書][住宅使用說明書]；（4）相關(guān)專業(yè)部門驗收資料；（5）房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單（包括業(yè)主名稱、建筑面積、聯(lián)系方式等）；（6）供水、供暖的試壓報告；

（7）實測面積報告；

（8）物業(yè)服務(wù)所需要的其他資料。(9)住宅專項維修基金明細16.合同生效之日起十日內(nèi)或合同結(jié)束前十日內(nèi)，甲方應(yīng)監(jiān)督配合乙方完成物業(yè)管理用房的檢查驗收并具備交接條件。甲方提供的物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為148平方米，其中地上建筑面積為43平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控室1層；地下建筑面積為105平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控B1-B3；其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為20平方米，位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)京香青科中控室B2層。物業(yè)管理用房為乙方無償使用。第十六條乙方的權(quán)利義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，收取物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費；2.根據(jù)本合同約定的物業(yè)服務(wù)事項和標準提供物業(yè)服務(wù)；15/543.妥善保管和正確使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主個人信息用于物業(yè)管理活動之外的其他用途；4.及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；對甲方和業(yè)主及物業(yè)使用人提出的管理問題和要求，12小時內(nèi)回復(fù)；5.乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本合同、管理規(guī)約、相關(guān)政府法律的行為，采取告知、勸阻和向有關(guān)主管部門報告等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正；乙方應(yīng)在報告之日起5日內(nèi)，備案相關(guān)報告記錄到甲方；6.不得擅自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或擅自改變其使用用途。不得擅自將業(yè)主所有的共用部分用于經(jīng)營活動。不得擅自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，制定施工方案，開工前要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，施工過程中盡可能減少對業(yè)主的影響，并及時恢復(fù)原狀;7.可將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個人。乙方應(yīng)將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。乙方與受托企業(yè)簽訂的合同中約定的服務(wù)標準，不得低于本合同約定。乙方應(yīng)當對受托企業(yè)的服務(wù)行為進行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔責任；8.乙方實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當具備相應(yīng)資質(zhì)或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位實施，委托其他單位實施的，應(yīng)當明確各自的安全管理責任；當出現(xiàn)安全責任事故，未能按照國家相關(guān)行業(yè)標準執(zhí)行，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，依法追究乙方相應(yīng)管理責任及法律責任。9.有關(guān)法律規(guī)定和當事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。10.遵守《北京市瀚河園小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約》、《北京市瀚河園小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則》、相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)章制度；乙方應(yīng)全力配合甲方、業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)要求，并及時提供符合合同要求的服務(wù)。11.在合同簽后10個工作日內(nèi)，配合甲方業(yè)主委員會制定并公布《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)2015財務(wù)年度（酬金制）的總體預(yù)算》17/5412.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反《管理規(guī)約》和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止等措施；可以采用訴訟等法律手段行使管理職責，涉及公共事物的訴訟成本或訴訟收益從本物業(yè)區(qū)域的公共收益金帳目列支或存放。13.積極協(xié)助甲方處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題。14.按照國家相關(guān)的法規(guī)，配合甲方的要求，實施物業(yè)的交接驗收、接管物業(yè)或撤離物業(yè)；15.甲乙雙方應(yīng)配合相關(guān)單位進行屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共用房、設(shè)備用房、生產(chǎn)作業(yè)工具及辦公用品等的交接工作；16.新物業(yè)服務(wù)合同生效或結(jié)束時，如乙方出現(xiàn)拒不辦理物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的交接審核，或拒不撤出的情況時，甲方有權(quán)通過行政或司法途徑解決，確保進駐的新物業(yè)進駐和物業(yè)交接過程中的小區(qū)安全。第五章

合同終止第十七條

任何一方?jīng)Q定在本合同期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當在期滿3個月前書面通知對方。第十八條

本合同期限屆滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘用乙方的，應(yīng)當在期滿前3個月書面通知乙方；乙方自接到續(xù)約通知1個月內(nèi)回復(fù)甲方。第十九條

本合同終止后尚未有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接的，乙方應(yīng)當繼續(xù)按本合同的約定提供服務(wù)6個月，在此期間的物業(yè)服務(wù)費及酬金提取仍按本合同約定執(zhí)行。第二十條

本合同終止后，甲乙雙方應(yīng)當共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費的清算、對外簽訂的各種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗交接以及移交相關(guān)檔案資料等，見附件八《移交資料清單》。第六章

違約責任第二十一條甲、乙雙方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭議的，甲方負責召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同就乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否符合本合同約定的服務(wù)標準進行表，如乙方管理服務(wù)達不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準的，應(yīng)當承擔采取補救措施或賠償損失等違約責任。17/54除不可預(yù)見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權(quán)要求乙方限期解決，乙方應(yīng)當承擔相應(yīng)的民事責任。甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任；造成損失的，解約方應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。第二十二條乙方擅自提高物業(yè)服務(wù)費標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納，同時乙方應(yīng)當按超出部分的20%的標準向業(yè)主支付違約金。第二十三條乙方在本合同期限內(nèi)擅自停止物業(yè)服務(wù)的,甲方可要求乙方繼續(xù)履行，應(yīng)并應(yīng)當按全年收繳物業(yè)費的3%的標準向甲方支付違約金并采取補救措施；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當賠償相應(yīng)的損失；乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)管理區(qū)域的，甲方有權(quán)要求乙方按時撤出物業(yè)管理區(qū)域，并應(yīng)當按全年收繳物業(yè)費的3%的標準向甲方支付違約金；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)當賠償相應(yīng)的損失。第二十四條乙方擅自將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動之外的，應(yīng)當按全年收繳物業(yè)費的3%的標準向業(yè)主支付違約金，如違約金數(shù)額不足以彌補業(yè)主所遭受的直接損失的，乙方應(yīng)當補足。第二十五條業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費的，乙方應(yīng)先行使告知義務(wù)，并同時通知業(yè)主委員會；業(yè)主于當年度應(yīng)收結(jié)算日（12月25日）起90日后仍未交納物業(yè)服務(wù)費，每日按照萬之三加收違約金。業(yè)主違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨礙等相應(yīng)的民事責任。第二十六條任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。第二十七條因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。第二十八條為維護公共利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定處理。第二十九條乙方有確鑿證據(jù)證明屬于以下情況的，可免于承擔違約責任：18/541.由于業(yè)主或物業(yè)使用人自身的責任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法達到合同約定的；2.因維修養(yǎng)護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；3.非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的。第七章

爭議解決第三十條合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過協(xié)商解決或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會申請調(diào)解的方式解決；不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟。第八章

附則第三十一條本合同經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。第三十二條本合同正本連同附件一式五份，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)叁份，具有同等法律效力。第三十三條通知書面通知應(yīng)以掛號信或EMS特快專遞形式發(fā)出，發(fā)出方在收到回執(zhí)后即視為送達。合同中所列甲、乙雙方的通訊地址即為甲、乙雙方的通知接收地址。任一方的通訊地址發(fā)生變化時，均應(yīng)在5個工作日之內(nèi)通知對方。第三十四條本合同共有若干附件，所有附件均為本合同不可缺少的一部分，與合同正文具有同等法律效力。第三十五條其他約定1.本小區(qū)視同住宅管理，適用相應(yīng)的物業(yè)住宅管理辦法。2、乙方保證共管賬戶和小區(qū)正常運行；如共管賬戶中結(jié)余資金不能滿足日常物業(yè)服務(wù)支出，乙方按照一個季度為一周期的方式提供當季總計不大于40萬20/54的墊資，待共管賬戶中資金能夠滿足日常物業(yè)服務(wù)支出時，甲方及時提取歸還乙方墊付的資金；如乙方按照以上約定墊付資金后仍不能滿足日常物業(yè)服務(wù)支出，甲乙雙方協(xié)商解決。3、按照北京市《物業(yè)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)保證園區(qū)設(shè)備設(shè)施的正常運行，甲乙雙方應(yīng)按照物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接驗收標準進行查驗，并分清責任。屬于乙方相關(guān)管理責任的，由乙方負責修復(fù)并承擔修復(fù)費用并達到正常運行使用標準。甲乙雙方未交接查驗前由乙方于2014年度末提交的《公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行報告》并提供《開發(fā)商與物業(yè)公司雙方移交資料手續(xù)清單及備忘錄》作為交接查驗的依據(jù)。針對其他建設(shè)單位歷史遺留問題及應(yīng)交接而未交接的事項，乙方敦促建設(shè)單位完成。4、2014年12月31日前業(yè)主提交的工程維修問題，乙方應(yīng)盡快梳理備忘，如屬于開發(fā)商遺留問題，應(yīng)由開發(fā)商負責并承擔維修費用；如屬于業(yè)主戶內(nèi)專有部分的問題，應(yīng)由業(yè)主負責或承擔維修費用；如屬于物業(yè)管理范疇（公區(qū)）的問題，物業(yè)公司負責承擔其費用由2014年12月31日前的物業(yè)費支出。以上情況均需物業(yè)公司同開發(fā)商、業(yè)主給予確認并簽署備忘錄，其確認書備忘錄作為本合同附件并具有同等法律效力；如對責任分判存在分歧，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成者，向項目所在地人民法院提起訴訟，以法院判決為準。5、乙方針對自在香山小區(qū)制定符合<北京市住宅四級物業(yè)服務(wù)標準>的各項管理方案,作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。甲方有權(quán)據(jù)此要求乙方提供相應(yīng)的服務(wù)。6、本期物業(yè)管理服務(wù)合同中業(yè)主委員會針對年合同費用五萬元以上的第三方專項服務(wù)委托協(xié)議（如維保工程、公眾責任保險、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施改造等分項）建立專項審查制度。乙方在啟動該項目的一個月前應(yīng)通知甲方業(yè)主委員會，由業(yè)主和乙方共同推薦三個以上企業(yè)按照競爭機制和淘汰機制分開招標，考察第三方專項服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式后擇優(yōu)確定。對年合同費用5萬元以下的各種服務(wù)、維修和其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的協(xié)議應(yīng)報業(yè)委會備案后方可簽訂。7.乙方應(yīng)提交制定小區(qū)2015年度服務(wù)計劃總體方案及各項方案管理制度服務(wù)手冊（安防、工程、客服、綠化、保潔等），方案中明確公共區(qū)域及業(yè)主專用部分；管理事務(wù)方案中涉及費用的應(yīng)在2015年度預(yù)算中體現(xiàn)并做出詳細說明、方案；費用、廠家的確定以招標的形式確定。20/548.北京市瀚河園小區(qū)項目經(jīng)理應(yīng)每季度次向小區(qū)業(yè)主委員會及業(yè)主代表做物業(yè)服務(wù)工作的述職報告，并根據(jù)業(yè)主意見不斷改進小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)。9.根據(jù)本期物業(yè)管理服務(wù)合同的酬金制財務(wù)運作管理規(guī)則，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將根據(jù)實際需求納入專業(yè)審計委托審核范圍。業(yè)主大會將聘請專業(yè)審計事務(wù)所按年度進行審計。審計結(jié)果發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等侵占損害業(yè)主公共利益時，依法追究合同當事方及相關(guān)當事人的法律責任并賠償相應(yīng)損失。10.每月提交《物業(yè)費收支情況表》、《資產(chǎn)負債表》、《利潤表》、《固定資產(chǎn)、低值易耗品明細表》、《銀行對賬單》、《企業(yè)銀行明細》、《物料消耗：行政、工程、保潔、綠化材料出入庫明細》、《資金使用明細表、調(diào)節(jié)表含銀行和備用金》、《管理人員工資及福利表明細表》、《其他應(yīng)付款明細表》、《物業(yè)費預(yù)收明細表》、《收入流水明細表》，年度末提交未完成的工作報告及設(shè)備設(shè)施運行報告。11.2015年度末提交下一年度物業(yè)費收支預(yù)算表及費用構(gòu)成明細表及各項事務(wù)的管理方案。12．物業(yè)公司簽署的未履行完成的外委合同，雙方均需簽署備忘錄，作為本合同的附件并具有同等法律效力。13、由于整體情況復(fù)雜，如在今后出現(xiàn)未盡事宜，業(yè)委會有二年的追訴權(quán)利。第九章考核、獎勵及其他違約責任的約定第三十六條業(yè)主大會將建立針對物業(yè)管理企業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量是否符合《北京市住宅四級物業(yè)服務(wù)標準》的考核機制。在各項管理服務(wù)指標達到合同要求時，物業(yè)管理企業(yè)按年度提取管理者酬金，管理者酬金將按照與小區(qū)應(yīng)收物業(yè)費、管理收益的收繳比例及總體服務(wù)質(zhì)量評議狀況掛鉤。甲方根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)總體服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果、業(yè)主總體滿意率，以及年終財務(wù)審計等情況，將針對乙方海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)現(xiàn)場服務(wù)人員進行獎勵。甲方有權(quán)決定當年獎金的總額，且獎金額上限不超過當年物業(yè)費、公共收益等總額的1%,具體獎勵辦法另行規(guī)定。21/54甲方采取“日常服務(wù)監(jiān)督管理、季度服務(wù)質(zhì)量考評及年度業(yè)主滿意度調(diào)查”相結(jié)合的方式對乙方的年度合同履行情況進行考評：一、日常服務(wù)管理監(jiān)督：甲方依據(jù)乙方提交的《各項方案管理制度服務(wù)手冊》，在監(jiān)督過程中每月發(fā)現(xiàn)超過3次（對小區(qū)整體管理存在潛在風險或?qū)е路?wù)品質(zhì)明顯下降的問題），或業(yè)主書面投訴10個以上（以最終核實確認的為有效投訴），第一個月給予函件警告，第二個月未減少，則扣除兩個月酬金共10000元，第三個月依然未減少，則扣除第三個月酬金20000元。如第二個月的數(shù)量低于第一個月，則扣除第一個月酬金5000元，第三個月以后未再發(fā)生則在年底時給與補齊酬金，反之從第四個月起繼續(xù)每月扣除酬金10000元。二、季度服務(wù)質(zhì)量考評：甲方與乙方區(qū)域公司總部共同組成檢查小組，每季度按照《北京市住宅四級物業(yè)服務(wù)標準》、《各項方案管理制度服務(wù)手冊》進行檢查并評分，檢查表內(nèi)容及評分標準另行確定。如果季度服務(wù)質(zhì)量考核標準低于88分，則判定乙方服務(wù)質(zhì)量不合格，并有權(quán)要求甲方進行整改。年度考核標準：1、年度業(yè)主滿意度調(diào)查：在本合同周期內(nèi)的第四季度，依據(jù)《北京市住宅四級物業(yè)服務(wù)標準》及發(fā)放給業(yè)主的《各項方案管理制度服務(wù)手冊》，業(yè)主委員會將組織一次全體業(yè)主參與的服務(wù)質(zhì)量是書面評議活動。將服務(wù)質(zhì)量評價級別分為非常滿意、滿意、一般、不滿意四個級別。如果參與投票的業(yè)主對乙方的服務(wù)不滿意率超過投票業(yè)主人數(shù)的20%；2、年底將四次檢查得分進行平均，平均分為年度服務(wù)質(zhì)量考評分數(shù)，年度得分低于88分以下；依據(jù)以上兩項內(nèi)容則視為年度服務(wù)質(zhì)量不合格，反之則視為合格。三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價及酬金提取方式：1、如“季度服務(wù)質(zhì)量考評”連續(xù)兩個季度考核分數(shù)低于88分，則判定乙方服務(wù)質(zhì)量不合格，扣除乙方兩個季度酬金的10%，高于考核標準88分則判定乙方季度服務(wù)質(zhì)量達標。22/542、如“年度服務(wù)質(zhì)量考評”不合格，則扣除乙方年度酬金的10%，反之年度服務(wù)質(zhì)量合格，則乙方全額提取酬金。3、如“年度業(yè)主滿意度調(diào)查”、“年度服務(wù)質(zhì)量考評”均不合格，則乙方提取酬金的90%。4、甲方扣除的乙方酬金歸全體業(yè)主所有，納入共管賬戶中。四、其他情況：1、如“季度服務(wù)質(zhì)量考評”連續(xù)兩個季度考核分數(shù)低于88分，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權(quán)解除此合同，不承擔違約責任。2、如“年度業(yè)主滿意度調(diào)查”、“年度服務(wù)質(zhì)量考評”及不符合《北京市住宅四級物業(yè)服務(wù)保準》均不合格，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權(quán)解除此合同，不承擔違約責任。3、如乙方未按照《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)財務(wù)共管管理規(guī)定》并最終對甲方造成損失的，則只能按照應(yīng)得酬金的50%提取，并向全體業(yè)主道歉，如最終造成經(jīng)濟損失乙方負責賠償；半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權(quán)解除此合同，不承擔違約責任。甲方：北京市海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主委員會委托代理人：年月日乙方：深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司委托代理人：年月日23/54附件：一、規(guī)劃平面圖二、物業(yè)構(gòu)成明細三、物業(yè)共用部位明細四、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細五、物業(yè)服務(wù)事項和標準六、其他服務(wù)事項和標準七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益約定八、移交資料清單九、《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)財務(wù)共管管理規(guī)定》十、《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)整體服務(wù)管理方案》、《各項方案管理制度服務(wù)手冊》十一、《公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行報告》、《開發(fā)商與物業(yè)公司雙方移交資料手續(xù)清單及備忘錄》24/54附件一：園區(qū)平面圖25/54附件二：物業(yè)構(gòu)成明細類型樓（幢）號套（單元）數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅20棟3649865.93別墅150戶112153.07商業(yè)用房工業(yè)用房辦公樓自行車庫機動車車庫會所文化活動場所合計162019備注附件26/54三：物業(yè)共用部位明細1.房屋承重結(jié)構(gòu)；

2.房屋主體結(jié)構(gòu)；

3.公共門廳；

4.公共走廊；5.公共樓梯間；

6.內(nèi)天井；

7.戶外墻面；

8.屋面；9.；10.；11.；12.；13.；14.；15.。

27/54附件四物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細1.電梯：垂直梯35部；扶梯0部。2.綠化率：30%；綠地49632平方米磚石鋪裝平方米。3.區(qū)域內(nèi)市政：市政供暖采暖及生活熱水系統(tǒng)無；【道路】【樓間甬路】63310【室外上下水管道】17000【溝渠】0；【蓄水池】0個；【化糞池】4個；【雨水井】244個；【污水井】420個；【室外消防栓】10個；變配電系統(tǒng)包括6個高低壓配電室及室外箱變；高壓雙路供電電源1個高壓配電室，5個箱變；公共照明設(shè)施【路燈】450個；【草坪燈】200個；【物業(yè)管理區(qū)域的外圍護攔及圍墻】1600米；【高壓水泵】【高壓水箱】0個；【污水泵】36個；【中水及設(shè)備系統(tǒng)】5臺中水泵，2個中水水箱；【中水處理機房】1個；4.【燃氣調(diào)壓站】1個；5.消防設(shè)施包括2臺消防泵、1臺消防主機；滅火器、煙感系統(tǒng)、燃氣報警系統(tǒng)；28/546.監(jiān)控設(shè)施包括1個中控室，128個監(jiān)控攝像機周界報警系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)等；7.避雷設(shè)施包括屋面避雷帶；8.空調(diào)設(shè)備：【中央空調(diào)系統(tǒng)】使用范圍無；9.電視機房1個；10.聯(lián)通網(wǎng)絡(luò)機房1個11.電訊電話；12.車道；13.地上機動車停車場227個車位平方米；地下車位0個14.自行車庫0平方米；15.垃圾中轉(zhuǎn)站0個；16.D樓信報箱33個；17.值班室40平方米；18.物業(yè)服務(wù)用房140平方米。主要機電設(shè)備情況表一序號設(shè)備位置名稱數(shù)量單位單位能耗(KW)總能耗(KW)備注使用情況1中控室污水泵8臺4.032已使用2消防泵房消防泵2臺1122已使用3中水機房中水泵2臺1230未使用4中水機房中水泵2臺2.26.6未使用5中控室事故風機2臺48已使用6中控室排煙風機2臺0.551.1已使用7中控室送風機2臺48已使用8園區(qū)污水泵16臺7.5120已使用9園區(qū)景觀泵35臺2.277未使用29/5410北門景觀泵2臺4.08已使用主要機電設(shè)備情況表二（以實際交接為準）序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1紅外線防盜主機YISTA-1201臺監(jiān)控室2安防控制主機VISTA1臺監(jiān)控室3監(jiān)視器柜8臺監(jiān)控室4監(jiān)視器控制柜1臺監(jiān)控室5監(jiān)視器控制主機TIANDY1臺監(jiān)控室6監(jiān)視器SMS-212P7臺監(jiān)控室7周界報警探頭ABT-100/80/3036園區(qū)圍墻8可視對講管理主機HG-750MDF1監(jiān)控室9有線電視柜MPEG-22中控室B2層主要機電設(shè)備情況表三（以實際交接為準）序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點2消防泵XBD4115-80L2臺中控室消防泵房3噴淋泵無4空調(diào)循環(huán)泵無5空調(diào)循環(huán)泵無6空調(diào)補壓泵無7低壓配電柜400A/380V34臺51、58、77、90、110、125、130、134、135、137、138、159、160、166、167、168、169、172、（D樓一層配電間）8低壓配電柜400A/380V2臺中控室B2層31/549低壓配電柜63A1臺67#樓東側(cè)10低壓配電柜100A/380V7臺51、67、77、125、154、146#樓附近11低壓配電柜400A/380V29臺16、31、35、50、57、64、74、78、87、99、113、126、131、135、145、147、154、159、165、167、168#樓12火災(zāi)中央報警控制柜LD128EII1臺中控室監(jiān)控室13控制聯(lián)動柜無14消防電源控制柜無15污水泵4.0KW/380V8中控室16污水泵7.5KW/380V16臺1、17、61、97、129、133、138、172、#樓主要機電設(shè)備情況表四（以實際交接為準）序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1高壓進線開關(guān)柜KYN28A-12KV400A2臺中控室總配電室2高壓出線開關(guān)柜KYN28A-12KV400A2臺中控室總配電室3高壓計量柜KYN28A-12KV400A2臺中控室總配電室4變壓器SCB10-630/800/50012臺1、2、3、4、5#箱變，總配電室15進線柜JYD-200012臺1、2、3、4、5#箱變，總配電室6電容器柜JYD-2000121、2、3、4、5#箱變31/54，總配電室7電容器輔助柜無8聯(lián)絡(luò)柜JYD-20007臺1、2、3、4、5#箱變，總配電室9配電柜JYD-200034臺1、2、3、4、5#箱變，總配電室10電話交換機房1個中控室B2層11Π接間無12開閉站1個中控室1層13組合式變電站5個150、77、51、58、130#樓14高壓配電房1個中控室B2層主要機電設(shè)備情況表五（以實際交接為準）序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1低壓配電柜150A/380V2臺中水機房2應(yīng)急電源柜UPS電源1組監(jiān)控室3多級泵無4中水水泵800DL54-14X4/15KW2臺中水機房5中水水泵TEC-2.2KW3臺中水機房6水箱補水泵無7離心泵無8冷卻水循環(huán)泵無9離心泵無安防監(jiān)控、對講、周界報警、消防、設(shè)備序號設(shè)備名稱技術(shù)規(guī)格數(shù)量安裝地點1槍式攝像機SAG-A800-168個園區(qū)2快球攝像機SAG-B120HI12個園區(qū)32/543電梯轎廂攝像機22#自動變焦34個51、58、77、90、110、125、130、134、135、137、138、159、160、166、167、168、169、172#樓電梯4硬盤錄像機TN-QRDVR-16A8臺監(jiān)控室5顯示器788DF12臺監(jiān)控室6管理電腦1臺監(jiān)控室33/54附件五：住宅物業(yè)服務(wù)四級標準7.1基本要求7.1.1客戶服務(wù)場所1設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。2公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。3客戶服務(wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于8小時，其他時間設(shè)置值班人員。4設(shè)置并公示24小時服務(wù)電話。7.1.2人員1從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。3配備物業(yè)服務(wù)項目負責人，房屋建筑安全管理員。4項目負責人具有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。7.1.3制度1建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。2建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4建立物業(yè)服務(wù)工作記錄7.1.4檔案1建立物業(yè)管理檔案。2配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。3應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護資料、收費資料等。7.1.5標志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標志。7.1.6客戶服務(wù)1每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。4水、電急修20分鐘內(nèi)、其他報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；由專項服務(wù)企業(yè)負責的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。5業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率100%。6每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率80%以上，公示整改情況。7每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。9每年至少組織2次社區(qū)文化活動。34/5410重要節(jié)日進行美化裝飾。11設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。12按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。13有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。7.1.7專項服務(wù)委托管理1簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。4對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。7.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護7.2.1綜合管理1建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。5每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。8設(shè)備機房1）每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。7.2.2共用部位1房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每2月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構(gòu)筑物1）每2周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2月檢查1次雨、污水管井等。3）每2周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每2周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1次防雷裝置。36/547.2.3空調(diào)系統(tǒng)1運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。2運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。4每年檢查1次管道、閥門并除銹。5每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。7每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護。7.2.4二次供水設(shè)施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。2每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。3每2月切換1次備用水泵。4每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護1次水泵。5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。7.2.5排水系統(tǒng)1排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。2污水泵汛期每日巡視2次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1次。3化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。7.2.6照明和電氣設(shè)備1樓內(nèi)照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。2樓外照明每周巡視3次；一般故障1日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。3應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。4低壓柜每日巡視2次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。5低壓配電箱和低壓線路每月巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。6控制柜每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1次遠控裝置。36/547發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每日巡視1次充電機和蓄電池。8檢測每3年檢驗1次內(nèi)部核算電能表。9配電室、樓層配電間防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。7.2.7安全防范系統(tǒng)1報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。2對講門口機每2周檢查1次按鍵、顯示屏等；每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。3網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。4紅外對射探測器每2月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每2月表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。5圖像采集設(shè)備每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每2周表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。6攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。7解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。8云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。9巡更點：每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。10讀卡器：每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。11電磁鎖門鎖每月檢查1次吸力、外觀、接線。12出門按鈕每月檢查1次開鎖功能、接線。7.2.8電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。3日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責任。37/54對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。6制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。7.2.9水景1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2周檢查1次防漏電設(shè)施。3設(shè)置必要的安全警示標志。4水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。7.3消防安全防范7.3.1綜合管理1建立、落實消防安全責任制，設(shè)消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。2成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行2次消防安全培訓(xùn)。4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。6消防控制室設(shè)專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。7發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。7.3.2消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1次設(shè)備運行情況，保證24小時連續(xù)正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每3年由專業(yè)清洗單位清洗1次。3）備用電源每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗和表面除塵1次。2消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1次；每年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。3防排煙系統(tǒng)39/54每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風速；每年養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。4防火分隔設(shè)施每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年維修養(yǎng)護2次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補充1次潤滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度檢查1次潤滑情況；每年養(yǎng)護1次室內(nèi)、外消火栓。6應(yīng)急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。7消防電梯每月檢查測試1次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8滅火器每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。7.4綠化養(yǎng)護7.4.1基本要求1喬木植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于90%。2灌木植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3綠籬和色塊植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于98%。4地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能及時補栽。5草坪草坪整齊，覆蓋率高于95%。7.4.2綠化養(yǎng)護內(nèi)容1灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。2施肥喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3次至4次；花壇植物根據(jù)生長情況進行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。3病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。4整形修剪喬木每年修剪1次至2次，部分植物進行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2次，全年至少修剪15次。39/545除草每年全面除草4次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的5%，發(fā)現(xiàn)50厘米以上的雜草應(yīng)及時清除。6垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。7.4.3工作檢查1生長季節(jié)每月檢查4次綠化工作。2編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。3綠化檔案齊全。7.5環(huán)境衛(wèi)生7.5.1生活垃圾的收集、清運1實行生活垃圾分類收集。2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。3每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。7.5.2物業(yè)共用部分清潔1樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2次信報箱。每周擦拭1次大堂玻璃。每2周擦拭1次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面。每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔2次樓道、樓梯。2電梯轎箱每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1次。每日巡視保潔3次電梯轎箱。3天臺、屋面每季度清掃1次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1次天臺、屋面。每2周巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。4樓外道路及設(shè)施每日清掃1次、巡視保潔3次樓外道路。每2周清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。40/545水景根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。6有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。7雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。7.5.3工作檢查和記錄1每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。2每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。3清潔檔案齊全。7.6公共秩序維護7.6.1出入口有專人24小時值守。7.6.2制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視3次、其中樓內(nèi)巡視1次；22：00至次日6：00巡視2次，夜間巡查2人同行。7.6.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。7.6.4機動車輛登記出入。7.6.5安防控制室設(shè)專人24小時值守；監(jiān)控影像資料、報警記錄應(yīng)留存30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。7.6.6對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。