江蘇張家港暨陽(yáng)湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告-

暨陽(yáng)湖國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃報(bào)告新吉陽(yáng)機(jī)構(gòu)報(bào)告綱要市場(chǎng)定位客源鎖定產(chǎn)品塑造營(yíng)銷推廣投資估算資金回流核心思想為開發(fā)商謀求最大利潤(rùn)為客戶謀求品質(zhì)為社會(huì)謀求經(jīng)典建筑第一部分市場(chǎng)定位定位路線產(chǎn)品路線市場(chǎng)論證定位結(jié)論邏輯結(jié)構(gòu)地塊價(jià)值定位路線用地性質(zhì)產(chǎn)品路線市場(chǎng)論證依據(jù)：我們所要塑造的產(chǎn)品不僅是市場(chǎng)所缺少的，同時(shí)又要是市場(chǎng)所需要的。選取方案一、定位路線地塊價(jià)值研討三角洲生態(tài)居住區(qū)國(guó)際學(xué)校暨陽(yáng)湖商貿(mào)街金融商務(wù)區(qū)鏡湖公園皮劃艇游樂區(qū)秀水家園別墅區(qū)瀕水分時(shí)度假區(qū)假日公園度假區(qū)瀕水美食區(qū)假日公園假日廣場(chǎng)和兒童世界湖濱高檔住宅區(qū)暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)平面規(guī)劃圖暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)集居住、休閑度假、商務(wù)于一體，設(shè)計(jì)精美，令人嘆為觀止！項(xiàng)目所處區(qū)位審視絕版地塊，傲視群雄！本案核心區(qū)域絕版景觀純生態(tài)極高品位健康生活完善配套項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值發(fā)現(xiàn)極高的廣泛區(qū)域認(rèn)知度優(yōu)越的人居環(huán)境及全方位商業(yè)配置稀缺的土地價(jià)值極高的抗跌性及抗風(fēng)險(xiǎn)性巨大的升值潛力及投資機(jī)會(huì)江河與湖泊的至尊價(jià)值泰晤士士河之之于倫倫敦塞納河河之于于巴黎黎黃浦江江之于于上海海西湖之之于西西湖8號(hào)公公館金雞湖湖之于于中茵茵為何這這些城城市和和項(xiàng)目目有著著本質(zhì)質(zhì)上的的相似似？追溯人人類的的先祖祖，是是從海海洋中中來，，因而而水對(duì)對(duì)人類類有著著神奇奇的吸吸引力力；縱觀人人類發(fā)發(fā)展的的歷史史，就就是一一部江江湖的的歷史史，人人類依依托江江河湖湖泊而而生存存、發(fā)發(fā)展，，因而而人們們對(duì)江江河湖湖泊有有著特特殊的的感情情；利用現(xiàn)現(xiàn)代科科技對(duì)對(duì)江湖湖的人人工改改造，，使這這些地地方煥煥發(fā)了了更加加盎然然的生生機(jī)，，比其其它任任何地地方更更令人人向往往；還有重重要的的一點(diǎn)點(diǎn)不能能忽視視，張張家港港比起起鄰近近的常常熟、、昆山山，大大面積積的水水域很很少，，所以以暨陽(yáng)陽(yáng)湖更更顯得得彌足足珍貴貴！氣乘風(fēng)風(fēng)則散散，界界水則則止。。藏風(fēng)風(fēng)得水水是風(fēng)風(fēng)水的的至高高境界界。研判結(jié)結(jié)論天生麗麗質(zhì)！！風(fēng)水水寶地地！所以———要么，，我們們不做做要要么，，我們們就做做張家家港最最出色色的項(xiàng)項(xiàng)目——這這就是是本案案的定定位路路線這樣，，才不不愧對(duì)對(duì)于如如此難難得的的寶地地二、產(chǎn)產(chǎn)品路路線地塊價(jià)價(jià)值角角度（（絕版版地塊塊，傲傲視群群雄））用地性性質(zhì)角角度（（商業(yè)業(yè)用地地性質(zhì)質(zhì)）專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)角角度（（從臺(tái)臺(tái)灣新新聯(lián)陽(yáng)陽(yáng)到新新吉陽(yáng)陽(yáng)20多年年的從從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)））產(chǎn)品路路線的的制定定所審審視的的角度度：產(chǎn)品路路線的的幾種種可能能：方案一一張家港港甲級(jí)級(jí)純辦辦公項(xiàng)項(xiàng)目方案二二張家港港舒適適型精精品純純酒店店式公公寓方案三三甲級(jí)辦辦公+舒適適型精精品酒酒店式式公寓寓三、市市場(chǎng)論論證方案一一市場(chǎng)場(chǎng)論證證方案二二市場(chǎng)場(chǎng)論證證方案三三市場(chǎng)場(chǎng)論證證（一））方案案一市市場(chǎng)論論證張家港港寫字字樓市市場(chǎng)狀狀況風(fēng)險(xiǎn)論論證機(jī)會(huì)損損失1、張張家港港寫字字樓狀狀況張家港港在售售辦公公項(xiàng)目目一覽覽表張家港港目前前在售售寫字字樓量量體不不大，僅有有3個(gè)項(xiàng)目目帶有有辦公公產(chǎn)品品，而而純辦辦公的的寫字字樓只只有恒恒隆大大廈。。在售寫寫字樓樓檔次次較低低，亨通通廣場(chǎng)場(chǎng)寫字字樓量量體較較小，，僅為為18戶左右右，無(wú)無(wú)法形形成濃濃郁的的商務(wù)務(wù)氛圍圍。宏宏泰新新時(shí)代代作設(shè)設(shè)計(jì)成成SOHO形式，，更不不具備備辦公公樓的的條件件。各樓盤盤的銷銷售形形式普普遍不不錯(cuò)，恒隆隆現(xiàn)已已銷售售完畢畢，其其商鋪鋪二層層正在在招租租中，，宏泰泰新時(shí)時(shí)代總總共住住宅有有1.8萬(wàn)方，，其中中30％的量量體被被人購(gòu)購(gòu)作辦辦公樓樓，其其建筑筑面積積約為為0.5萬(wàn)平米米。亨亨通廣廣場(chǎng)寫寫字樓樓一開開盤即即去化化接近近30％。“將要把把企業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)車間間放在在鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，把把企業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷中心心和辦辦公地地點(diǎn)放放在市市中心心去。。”這是目目前張張家港港較多多大型型企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層的的思想想。高高檔寫寫字樓樓對(duì)于于提升升這些些公司司的形形象具具有非非常重重要的的意義義，張家港港寫字字樓的的潛在在需求求量較較大。分析：：張家港港現(xiàn)有有寫字字樓分分布分析：：張家港港目前前在運(yùn)運(yùn)行的的寫字字樓主主要分分布于于步行行街兩兩端、、長(zhǎng)安安街以以及人人民路路。張家港港現(xiàn)有有寫字字樓普普遍存存在以以下缺缺陷：：位于市市中心心附近近，道道路擁?yè)頂D不不暢，，到達(dá)達(dá)各個(gè)個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)或是是高速速公路路極為為不便便。多數(shù)辦辦公樓樓都屬屬于商商住兩兩用，，缺乏乏辦公公相應(yīng)應(yīng)的配配套，，物業(yè)業(yè)管理理明顯顯跟不不上發(fā)發(fā)展，，十分分滯后后。城區(qū)的的寫字字樓年年代久久遠(yuǎn)，，無(wú)論論外立立面還還是建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)都都十分分陳舊舊，不不能很很好體體現(xiàn)租租住企企業(yè)的的公司司形像像和檔檔次，，有部部分寫寫字樓樓還屬屬于拆拆遷范范圍。。從張家家港寫寫字樓樓現(xiàn)有有狀況況看：：張家家港寫寫字樓樓急待待更新新張家港港物業(yè)業(yè)分類類目前張張家港港寫字字樓有有三種種類型型：專業(yè)寫寫字樓樓（如如恒隆隆大廈廈、國(guó)國(guó)泰大大廈））公寓式式寫字字樓（（福港港公寓寓、世世紀(jì)大大廈））住宅寫寫字樓樓（如如宏泰泰新時(shí)時(shí)代、、國(guó)泰泰時(shí)代代花園園）張家港港由于于其商商務(wù)的的發(fā)展展需要要，較較多住住宅小小區(qū)被被租用用成辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所，，主要要有國(guó)國(guó)泰時(shí)時(shí)代花花園、、福港港公寓寓由最最早的的公寓寓規(guī)劃劃漸漸漸演變變成商商務(wù)辦辦公場(chǎng)場(chǎng)所。。這一一現(xiàn)象象說明明了：：目前張張家港港寫字字樓還還處于于供不不應(yīng)求求的局局面，，寫字字樓的的商務(wù)務(wù)功能能還不不能完完全體體現(xiàn)；；隨著著商務(wù)務(wù)辦公公以及及經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，，商住住功能能將越越分越越細(xì)，，普通通公寓寓的缺缺陷將將日益益明顯顯，張張家港港寫字字樓還還有進(jìn)進(jìn)一步步發(fā)展展及提提升的的空間間。區(qū)域分分布城中區(qū)區(qū)域：：現(xiàn)階段段大部部分部部分辦辦公樓樓設(shè)計(jì)計(jì)比較較落伍伍，無(wú)無(wú)商務(wù)務(wù)配套套設(shè)施施，硬硬件老老化，，物管管水平平一般般。暨陽(yáng)湖湖商務(wù)務(wù)商住住區(qū)域域：倚倚靠暨暨陽(yáng)湖湖生態(tài)態(tài)區(qū)，，利用用該區(qū)區(qū)域的的景觀觀環(huán)境境，形形成具具有特特色的的商務(wù)務(wù)商住住區(qū)，，為當(dāng)當(dāng)?shù)厣缟鐓^(qū)居居民及及游客客提供供購(gòu)物物及分分時(shí)度度假的的最佳佳去處處；多多姿多多彩的的碼頭頭，靈靈活的的水上上?？靠奎c(diǎn)、、綠色色生態(tài)態(tài)的湖湖濱達(dá)達(dá)到是是連接接商業(yè)業(yè)區(qū)與與其他他沿途途景點(diǎn)點(diǎn)的便便利通通道。。該區(qū)域域?qū)?huì)會(huì)是中中高檔檔寫字字樓最最集中中、租租金價(jià)價(jià)位最最高的的區(qū)域域。城北CBD區(qū)域域：：憑憑借借市市中中心心的的輻輻射射，，該該區(qū)區(qū)域域是是目目前前商商務(wù)務(wù)發(fā)發(fā)展展最最快快，，并并且且已已經(jīng)經(jīng)形形成成一一定定商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍的的區(qū)區(qū)域域，，如如恒恒隆隆大大廈廈。。未來來幾幾年年，，張張家家港港市市高高檔檔商商務(wù)務(wù)寫寫字字樓樓將將主主要要集集中中在在城城西西新新區(qū)區(qū)購(gòu)購(gòu)物物公公園園南南側(cè)側(cè)和和暨暨陽(yáng)陽(yáng)湖湖生生態(tài)態(tài)園園區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)。。這一一區(qū)區(qū)域域?qū)⒊沙蔀闉樽钭钣杏邪l(fā)發(fā)展展?jié)摑摿αΦ牡纳躺套∽∞k辦公公區(qū)區(qū)域域。。張家家港港市市寫寫字字樓樓預(yù)預(yù)推推量量體體評(píng)述述：：現(xiàn)在在建建項(xiàng)項(xiàng)目目逐逐漸漸增增多多，，大大多多開開發(fā)發(fā)商商都都看看好好張張家家港港寫寫字字樓樓的的市市場(chǎng)場(chǎng)，，在在眾眾多多綜綜合合性性項(xiàng)項(xiàng)目目中中都都帶帶有有辦辦公公項(xiàng)項(xiàng)目目。。張家家港港寫寫字字樓樓預(yù)預(yù)推推樓樓盤盤張家家港港寫寫字字樓樓土土地地出出讓讓狀狀況況市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)結(jié)論論近年年張張家家港港服服務(wù)務(wù)，，金金融融保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展，，使使得得商商務(wù)務(wù)配配套套設(shè)設(shè)施施目目前前還還處處于于供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的局局面面。。張家家港港寫寫字字樓樓現(xiàn)現(xiàn)推推量量以以及及預(yù)預(yù)推推量量較較為為適適中中，，市市場(chǎng)場(chǎng)尚尚不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)供供過過于于求求的的局局面面。。從現(xiàn)現(xiàn)有有寫寫字字樓樓銷銷售售情情況況分分析析，，張張家家港港寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)看看漲漲。。張家家港港現(xiàn)現(xiàn)有有寫寫字字樓樓，，檔檔次次低低，，設(shè)設(shè)施施陳陳舊舊，，商商務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)要要求求進(jìn)進(jìn)一一步步提提高高，，市市場(chǎng)場(chǎng)上上高高檔檔寫寫字字樓樓相相當(dāng)當(dāng)缺缺乏乏，，真真正正有有品品質(zhì)質(zhì)提提升升的的物物業(yè)業(yè)不不多多。。暨陽(yáng)陽(yáng)湖湖受受到到市市中中心心商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)的的輻輻射射，，加加上上生生態(tài)態(tài)區(qū)區(qū)科科學(xué)學(xué)合合理理的的規(guī)規(guī)劃劃，，這這一一地地塊塊對(duì)對(duì)各各類類客客戶戶均均極極有有吸吸引引力力。。綜上上分分析析：：張張家家港港高高檔檔寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)已已經(jīng)經(jīng)到到來來。。2、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)論論證證寫字字樓樓本本身身具具有有的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)張家家港港的的市市場(chǎng)場(chǎng)承承受受力力政策策面面的的影影響響考慮慮因因素素：：1））寫寫字字樓樓自自身身的的特特點(diǎn)點(diǎn)從長(zhǎng)長(zhǎng)期期來來看看，，寫寫字字樓樓投投資資受受國(guó)國(guó)家家和和地地方方經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的影影響響較較大大。。寫字字樓樓是是供供企企業(yè)業(yè)和和行行政政事事業(yè)業(yè)單單位位進(jìn)進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)、、辦辦公公活活動(dòng)動(dòng)的的建建筑筑。。寫寫字字樓樓的的這這一一特特性性決決定定了了它它的的投投資資活活動(dòng)動(dòng)將將直直接接受受國(guó)國(guó)家家和和地地方方經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)強(qiáng)強(qiáng)度度的的影影響響，，國(guó)國(guó)家家和和區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的快快速速發(fā)發(fā)展展必必將將刺刺激激寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)的的需需求求，，帶帶動(dòng)動(dòng)寫寫字字樓樓投投資資活活動(dòng)動(dòng)；；經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的衰衰退退又又將將直直接接減減弱弱寫寫字字樓樓需需求求，，造造成成寫寫字字樓樓投投資資的的下下降降或或停停滯滯。。寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的波波動(dòng)動(dòng)變變化化非非常常敏敏感感。。另另外外，，國(guó)國(guó)家家或或城城市市的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的變變化化也也將將影影響響寫寫字字樓樓投投資資活活動(dòng)動(dòng)；；寫字字樓樓開開發(fā)發(fā)投投資資具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的投投機(jī)機(jī)性性。。寫字字樓樓投投資資決決策策通通常常都都是是投投資資者者在在依依據(jù)據(jù)當(dāng)當(dāng)前前市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況，，并并對(duì)對(duì)未未來來市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上做做出出的的。。寫寫字字樓樓的的投投資資周周期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，在在這這段段時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況可可能能會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)生生很很大大的的變變化化，，與與原原來來的的預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)發(fā)發(fā)生生很很大大的的偏偏離離。。另另外外，，寫寫字字樓樓物物業(yè)業(yè)在在建建成成之之后后通通常常以以出出租租的的方方式式經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，投投資資回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)。。在在這這段段時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，市市場(chǎng)場(chǎng)供供需需的的變變化化都都將將對(duì)對(duì)投投資資收收益益的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)生生影影響響。。而而其其他他物物業(yè)業(yè)，，比比如如住住宅宅，，常常采采用用出出售售的的方方式式，，投投資資回回收收速速度度較較快快，，受受市市場(chǎng)場(chǎng)波波動(dòng)動(dòng)影影響響的的程程度度相相對(duì)對(duì)較較小小；；寫字樓投投資受地地理位置置影響大大。寫字樓在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中的交易易活躍程程度很重重要的一一方面是是決定于于其所處處的地理理位置。。寫字樓樓的主要要功能是是為商務(wù)務(wù)活動(dòng)和和政府機(jī)機(jī)關(guān)提供供工作場(chǎng)場(chǎng)所，因因此，這這種功能能特性要要求寫字字樓必須須或最好好位于商商業(yè)活動(dòng)動(dòng)和社會(huì)會(huì)活動(dòng)的的中心區(qū)區(qū)域，以以適應(yīng)這這些活動(dòng)動(dòng)的密切切聯(lián)系性性和時(shí)效效性，從從而滿足足使用者者的需求求。寫字字樓所在在區(qū)域或或周邊區(qū)區(qū)域的社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、城市市規(guī)劃的的變化都都將影響響寫字樓樓投資的的效果。。換言之：：景觀性性并不是是寫字樓樓所要考考慮的首首要因素素，景觀觀性對(duì)寫寫字樓的的貢獻(xiàn)是是微弱的的，而對(duì)對(duì)于公寓寓的貢獻(xiàn)獻(xiàn)卻顯而而易見。。2）張家家港的市市場(chǎng)承受受力6.5萬(wàn)萬(wàn)方的量量體屬于于超大規(guī)規(guī)模，這這樣的規(guī)規(guī)模即使使在成熟熟的市場(chǎng)場(chǎng)、成熟熟的區(qū)域域都要反反復(fù)討論論項(xiàng)目的的市場(chǎng)接接受度；；單一寫字字樓產(chǎn)品品抵御市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的能力力較低。。因?yàn)閷憣懽謽蔷呔哂薪ㄔO(shè)設(shè)周期、、銷售周周期、資資金回收收周期長(zhǎng)長(zhǎng)的特征征，周期期的延長(zhǎng)長(zhǎng)必然要要直面市市場(chǎng)莫測(cè)測(cè)的變數(shù)數(shù)；對(duì)于如此此絕佳的的地段，，塑造的的必然是是高端的的產(chǎn)品，，如此將將進(jìn)一步步拉高項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)承承受力方方面，對(duì)對(duì)于6.5萬(wàn)方方的量體體本報(bào)告告持有一一種懷疑疑態(tài)度，，理由如如下：張家港寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量小，不不是大家家沒有發(fā)發(fā)現(xiàn)，而而是因?yàn)闉槭袌?chǎng)需需求有限限；根本原因因是張家家港大三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展不不平衡，，張家港港以民營(yíng)營(yíng)企業(yè)為為主，而而其中紡紡織和五五金機(jī)械械又占據(jù)據(jù)了較高高比重，，這些企企業(yè)多半半不需要要寫字樓樓或本身身就有充充足的辦辦公場(chǎng)所所。所以，基基于對(duì)張張家港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的認(rèn)識(shí)識(shí)，我司司認(rèn)為創(chuàng)創(chuàng)造新的的客源有有很高的的難度，，但是如如果在量量體上得得到控制制，現(xiàn)有有的客源源完全能能夠?yàn)楸颈景杆谩?5%3）政策策面的影影響寫字樓作作為一種種投資型型產(chǎn)品，，抗御風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力較差，，一但國(guó)國(guó)家有新新的房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策出臺(tái)臺(tái)，寫字字樓將和和純投資資項(xiàng)目一一樣首當(dāng)當(dāng)其沖；；從現(xiàn)實(shí)情情況來看看，寫字字樓遭遇遇政策打打擊的情情況屢見見不鮮。。很重要要的一個(gè)個(gè)原因是是寫字樓樓銷售周周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，如果果同樣為為期房預(yù)預(yù)售，從從銷售周周期上看看，寫字字樓的銷銷售周期期一般要要比普通通住宅的的銷售周周期長(zhǎng)1.5倍倍左右，，所以一一旦有新新的宏觀觀調(diào)控政政策出臺(tái)臺(tái)，寫字字樓產(chǎn)品品比公寓寓產(chǎn)品更更難逃避避市場(chǎng)；；在第十屆屆全國(guó)人人民代表表大會(huì)第第四次會(huì)會(huì)議上溫溫家寶強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要要保持固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資適適當(dāng)規(guī)模模，堅(jiān)持持有保有有壓，優(yōu)優(yōu)化投資資結(jié)構(gòu)，，防止投投資過快快增長(zhǎng)。。繼續(xù)把把好土地地、信貸貸兩個(gè)閘閘門，堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)行行最嚴(yán)格格的土地地管理制制度，堅(jiān)堅(jiān)持按照照貸款條條件和市市場(chǎng)準(zhǔn)入入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)發(fā)放貸款款。從嚴(yán)嚴(yán)控制新新開工項(xiàng)項(xiàng)目。同同時(shí)，進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)發(fā)發(fā)展薄弱弱環(huán)節(jié)和和重點(diǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的建建設(shè)。繼繼續(xù)解決決部分城城市房地地產(chǎn)投資資規(guī)模過過大和房房?jī)r(jià)上漲漲過快的的問題。。要著力力調(diào)整住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，，嚴(yán)格控控制高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展普通通商品房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房。建立立健全廉廉租房制制度和住住房租賃賃制度。。整頓規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)和建建筑市場(chǎng)場(chǎng)秩序，，基本完完成建設(shè)設(shè)領(lǐng)域清清理拖欠欠工程款款任務(wù)，，促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)和建筑筑業(yè)健康康發(fā)展。。從會(huì)議議精神上上看，國(guó)國(guó)家對(duì)房房產(chǎn)的調(diào)調(diào)控不可可能放松松，投資資型產(chǎn)品品依然面面臨著一一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)損失失的考慮慮因素——機(jī)會(huì)會(huì)成本機(jī)會(huì)成本本在經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)上是是一種非非常特別別的既虛虛既實(shí)的的一種成成本。它它是指1筆投資資在專注注于某一一方面后后所失去去的在另另外其它它方面的的投資獲獲利機(jī)會(huì)會(huì)；本報(bào)告同同樣也關(guān)關(guān)注本項(xiàng)項(xiàng)目在單單一投資資下的機(jī)機(jī)會(huì)成本本。3、機(jī)會(huì)會(huì)損失面對(duì)如此此絕佳的的地段和和單一的的產(chǎn)品塑塑造，問問題產(chǎn)生生了———純辦公產(chǎn)產(chǎn)品的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力如何何？產(chǎn)品塑造造是否還還有其它它的機(jī)會(huì)會(huì)？產(chǎn)品如此此塑造能能否創(chuàng)造造更高的的利潤(rùn)？？結(jié)論很明明顯———一定程度度上的產(chǎn)產(chǎn)品組合合可以有有效地增增強(qiáng)項(xiàng)目目的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性，，但是本本項(xiàng)目的的單一產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)置置使這一一可能性性不復(fù)存存在；在一個(gè)全全新的土土地上，，可能塑塑造的產(chǎn)產(chǎn)品很多多，但是是單一產(chǎn)產(chǎn)品的塑塑造，就就意味著著放棄了了塑造其其它產(chǎn)品品的機(jī)會(huì)會(huì)，況且且，辦公公產(chǎn)品的的塑造并并未將土土地的價(jià)價(jià)值發(fā)揮揮到極致致；如此絕佳佳的地段段，塑造造酒店式式公寓比比辦公產(chǎn)產(chǎn)品有更更大的彈彈性空間間。換言言之，張張家港辦辦公市場(chǎng)場(chǎng)的不成成熟，產(chǎn)產(chǎn)品突破破的可能能性較小小，因?yàn)闉榈貕K本本身對(duì)辦辦公產(chǎn)品品所能支支持的力力度不是是很大，，而高檔檔公寓的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)明顯顯，更容容易突破破，也更更容易追追逐高額額的利潤(rùn)潤(rùn)。綜合考慮慮——做純辦公公產(chǎn)品雖雖然可行行，但并不是是最佳的的方案?。。ǘ┓椒桨付惺袌?chǎng)論證證張家港酒酒店式公公寓市場(chǎng)場(chǎng)狀況開發(fā)策略略風(fēng)險(xiǎn)論證證1、張家家港酒店店式公寓寓市場(chǎng)張家港現(xiàn)現(xiàn)有酒店店式公寓寓所占份份額分析：隨著市場(chǎng)場(chǎng)的不斷斷成熟，，04年年開始張張家港逐逐漸出現(xiàn)現(xiàn)了全國(guó)國(guó)十分流流行的新新型物業(yè)業(yè)，酒店店式公寓寓。酒店式公公寓的出出現(xiàn)也是是張家港港經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展到一一定階段段的一種種表現(xiàn)，，然而，，酒店式式公寓在在張家港港僅僅是是剛剛起起步，大大多市場(chǎng)場(chǎng)上出現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品品都屬于于精裝修修房，相相應(yīng)的配配套以及及服務(wù)不不能很好好體現(xiàn)酒酒店式公公寓的檔檔次以及及其內(nèi)在在的定義義。酒店式公公寓預(yù)推推案量情情況分析：從張家港港酒店式式公寓預(yù)預(yù)推情況況看，預(yù)預(yù)推量體體比較小?。划?dāng)前張家家港眾多多開發(fā)商商還較為為保守，，對(duì)新興興產(chǎn)品的的處理較較為謹(jǐn)慎慎；從目前張張家港市市場(chǎng)的現(xiàn)現(xiàn)狀不難難發(fā)現(xiàn)——張家家港市酒酒店式公公寓具有有較大的的發(fā)展空空間案名區(qū)域量體新聯(lián)財(cái)富廣場(chǎng)城南1萬(wàn)香港城錦江之星城東南5000張家港酒酒店式公公寓的發(fā)發(fā)展空間間客源層面面張家港作作為一個(gè)個(gè)工業(yè)生生產(chǎn)基地地，每年年會(huì)有大大量商務(wù)務(wù)人士進(jìn)進(jìn)入張家家港，這這部分消消費(fèi)者因因?yàn)槭聵I(yè)業(yè)的需求求，家庭庭結(jié)合的的需要，，會(huì)對(duì)酒酒店式公公寓更為為偏愛。。張家港大大型的集集團(tuán)公司司眾多，，這些公公司的上上層人士士對(duì)高品品質(zhì)、高高檔次樓樓盤有一一定偏好好，加上上張家港港別墅量量體控制制較嚴(yán)，，只要對(duì)對(duì)這部分分人群加加以引導(dǎo)導(dǎo)，酒店店式公寓寓的客源源將源源源不斷。。發(fā)展空間間應(yīng)該突破破市場(chǎng)上上酒店式式公寓的的戶型，，打造更更高檔次次的酒店店式公寓寓。理由：根據(jù)我司司對(duì)上海海酒店式式公寓市市場(chǎng)的了了解，小小戶型酒酒店式公公寓應(yīng)該該是一種種過度產(chǎn)產(chǎn)品。最最近半年年內(nèi)，上上海的小小戶型酒酒店公寓寓市場(chǎng)已已經(jīng)有開開始冷卻卻的趨勢(shì)勢(shì)。長(zhǎng)期的市市場(chǎng)空缺缺累積了了大量的的客源，，高檔次次的酒店店式公寓寓具有廣廣闊的市市場(chǎng)前景景。張家家港酒店店式公寓寓作為自自住兼投投資型的的酒店式式服務(wù)式式公寓，，必然需需要具備備舒適完完善的房房型功能能。地塊條件件分析位于暨陽(yáng)陽(yáng)湖生態(tài)態(tài)園區(qū)最最優(yōu)地帶帶，緊鄰鄰暨陽(yáng)湖湖大道，，具有很很強(qiáng)的認(rèn)認(rèn)知度和和接受度度，具備備了開發(fā)發(fā)酒店式式公寓的的立地條件件；緊鄰主干干道，交交通便捷捷，符合合酒店式式公寓的的交通要求求；周邊配套套齊備，，未來商業(yè)業(yè)配套規(guī)規(guī)劃完善善，具備了了酒店式式公寓產(chǎn)產(chǎn)品的必必備因素素；毗鄰商業(yè)業(yè)中心、、交通中中心，均均在一定定程度上上加強(qiáng)了了酒店式式公寓開開發(fā)的價(jià)值和支支撐。2、開發(fā)發(fā)策略通過對(duì)公公寓市場(chǎng)場(chǎng)的把握握，我司司發(fā)現(xiàn)，，塑造公公寓產(chǎn)品品有極大大的市場(chǎng)場(chǎng)提升空空間；在市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)明顯顯的情況況下，我我司認(rèn)為為，找準(zhǔn)準(zhǔn)合適的的開發(fā)策策略，是是成功開開發(fā)，獲獲取高額額利益的的必經(jīng)之之路。產(chǎn)品開發(fā)發(fā)策略性性分析進(jìn)攻性戰(zhàn)略市場(chǎng)挑戰(zhàn)戰(zhàn)者市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者差異化成本優(yōu)勢(shì)新市場(chǎng)地域性擴(kuò)張市場(chǎng)滲誘價(jià)格戰(zhàn)降低產(chǎn)品品與服務(wù)成本本廣告和促促銷攻勢(shì)摸仿優(yōu)先先考慮低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)服務(wù)防御性戰(zhàn)略市場(chǎng)補(bǔ)缺者市場(chǎng)追隨者策略壘筑在現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)吸引新客戶戶創(chuàng)新進(jìn)攻較弱競(jìng)爭(zhēng)者突破產(chǎn)品市市場(chǎng)，引導(dǎo)市場(chǎng)潮潮流專業(yè)化服務(wù)務(wù)為現(xiàn)有空缺市場(chǎng)場(chǎng)提供防御性策略略以低風(fēng)險(xiǎn)為為前提，所所以這種策策略的主導(dǎo)導(dǎo)思想是迎迎合大眾市市場(chǎng)需求，，這就決定定了產(chǎn)品將將是走大眾眾化市場(chǎng)路路線，最后后不可避免免的陷入了了產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化局面，，導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)的惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)攻性策略略以產(chǎn)品創(chuàng)新新為前提，，所以這種種策略的主主導(dǎo)思想是是創(chuàng)造產(chǎn)品品特色，實(shí)實(shí)行差異化化營(yíng)銷。這這種策略具具有低競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性和高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性兩個(gè)個(gè)特點(diǎn)，主主要是從產(chǎn)產(chǎn)品生命力力的塑造出出發(fā)，尋找找市場(chǎng)空白白，提高市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。兩種策略之之比較兩種策略比較開發(fā)投入度市場(chǎng)接受度市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度市場(chǎng)機(jī)會(huì)度防御性戰(zhàn)略較小。主要依照市場(chǎng)化一般路線操作，簡(jiǎn)單省事迎合大眾需求，容易被普通階層客戶所接受。低，與市場(chǎng)接受度相一致。大。陷入市場(chǎng)的同質(zhì)化當(dāng)中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。小。與眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商同場(chǎng)較技，機(jī)會(huì)有限。進(jìn)攻性戰(zhàn)略較大。這種策略主要就是以產(chǎn)品創(chuàng)新前提，前期需投入一定的人力物力。對(duì)于新型產(chǎn)品，其市場(chǎng)接受度與產(chǎn)品創(chuàng)新程度及機(jī)能有很大關(guān)系。較高，產(chǎn)品的創(chuàng)新同時(shí)也是一個(gè)市場(chǎng)嘗試的過程，總是伴有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。小。產(chǎn)品的創(chuàng)新可以大大提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)與其他產(chǎn)品做出有效區(qū)隔大。處于競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)勢(shì)地位甚至是主導(dǎo)地位，有很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。綜合上面兩兩種產(chǎn)品開開發(fā)策略，，結(jié)合目前前的市場(chǎng)形形勢(shì)，我們們認(rèn)為，本本案應(yīng)該采采取進(jìn)攻性性開發(fā)策略略，理由如如下：在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈、產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重的情情況之下，，產(chǎn)品突破破是成功的的唯一出路路；地緣上存在在無(wú)與爭(zhēng)鋒鋒的優(yōu)勢(shì)，，防御性策策略無(wú)疑使使自己處在在競(jìng)爭(zhēng)的被被動(dòng)局面，，等于把自自己的命運(yùn)運(yùn)掌控在別別人手里，，這是非常常危險(xiǎn)的，，也浪費(fèi)了了如此稀缺缺的地段；；有利于樹立立開發(fā)商更更強(qiáng)的品牌牌形象。項(xiàng)目位置非非常特殊，，有實(shí)力引引導(dǎo)生態(tài)園園區(qū)居住新新潮流。產(chǎn)品差異化化，有利于于市場(chǎng)客源源的競(jìng)爭(zhēng)。。產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略性方向向研判進(jìn)攻性市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)挑戰(zhàn)者者市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者市場(chǎng)挑戰(zhàn)者者即通過對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的局部部創(chuàng)新或降降低自身成成本以形成成自己的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，以此來和和市場(chǎng)上同同類產(chǎn)品取取得自己的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。所謂挑挑戰(zhàn)就是說說兩者之間間存在著相相互的抗衡衡性和替代代性，也就就意味著產(chǎn)產(chǎn)品檔次和和類型大致致是相似的的，但會(huì)在在一些局部部方面進(jìn)行行改進(jìn)或創(chuàng)創(chuàng)新，如立立面、戶型型、景觀、、服務(wù)、管管理等，以以此形成自自己產(chǎn)品一一定的特色色，提高市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。這種方式是是一種常規(guī)規(guī)性市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品的做法法，同時(shí)也也是最容易易被開發(fā)商商所接受的的做法之一一。這種思思路不僅吻吻合大眾市市場(chǎng)的需求求，減小了了所需要承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，同時(shí)又又在市場(chǎng)原原有產(chǎn)品的的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行了改進(jìn)進(jìn)創(chuàng)新，加加強(qiáng)了產(chǎn)品品的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者將以突破現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品為根本本，對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)內(nèi)引引入一種全全新的居住住理念。這這種思維運(yùn)運(yùn)作的最終終目的就是是：產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)、、理念引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)。要想引導(dǎo)市市場(chǎng)，成為為市場(chǎng)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，就就必須是一一種全新的的產(chǎn)品，市市場(chǎng)上從來來沒有過，，而且能夠夠被大部分分消費(fèi)者所所接受，我我們的目的的不是要迎迎合市場(chǎng)需需求，而是是引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)需求，也也就是說走走在消費(fèi)者者的前面，，這才是真真正成功案案例的魅力力！兩種思維方方向之比較較兩種思維比較開發(fā)投入度市場(chǎng)接受度市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度市場(chǎng)機(jī)會(huì)度市場(chǎng)挑戰(zhàn)者一般。主要依照市場(chǎng)化一般路線，操作相對(duì)便利高。吻合大眾需求，容易被市場(chǎng)所接受。低，與市場(chǎng)接受度相對(duì)應(yīng)。大。陷入市場(chǎng)的同質(zhì)化當(dāng)中，競(jìng)爭(zhēng)激烈。小。與眾多實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商同場(chǎng)較技，機(jī)會(huì)有限。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者較大。一種全新產(chǎn)品的導(dǎo)入，不管是人力，還是物力，投入都會(huì)比一般性路線要大。對(duì)于新型產(chǎn)品，其市場(chǎng)接受度與產(chǎn)品類型有很大關(guān)系，但通過市場(chǎng)調(diào)研論證，可以做到一定的市場(chǎng)把握。較高，新型產(chǎn)品的引入總是會(huì)伴有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，這也是第一個(gè)吃螃蟹人的偉大之處。無(wú)。市場(chǎng)完全處于空白階層，不存在同類產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)大。完全撇開大眾市場(chǎng)，產(chǎn)品特異，不存在同質(zhì)性或可替代性產(chǎn)品，市場(chǎng)機(jī)會(huì)很大。開發(fā)策略總總結(jié)通過對(duì)地塊塊價(jià)值的挖挖掘、對(duì)市市場(chǎng)的充分分把握、對(duì)對(duì)開發(fā)策略略的充分研研討，我司司認(rèn)為采取取市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的姿態(tài)態(tài)就是本項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)策略；在開發(fā)策略略既定的前前提下，不不難發(fā)現(xiàn)方方案二所要要塑造的高高端純酒店店式公寓在在理論上是是可行的。。因?yàn)椴扇∈惺袌?chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者者的姿態(tài)，，面臨較大大的市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；較高的價(jià)格格，在項(xiàng)目目周邊高檔檔公寓項(xiàng)目目云集的情情況下，有有著較強(qiáng)的的替代性；；較大的量體體，客戶的的可選擇性性較強(qiáng)，加加上較短的的使用年限限，容易使使客戶對(duì)本本案產(chǎn)生較較濃的觀望望情緒，一一但市場(chǎng)出出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，，銷售形勢(shì)勢(shì)將極端嚴(yán)嚴(yán)峻。3、風(fēng)險(xiǎn)論論證方案二所面面臨的挑戰(zhàn)戰(zhàn)：綜合考慮，，本報(bào)告認(rèn)認(rèn)為——方案二所要要塑造的高高端純酒店店式公寓雖雖然可行，，但也并不是是最佳方案案?。ㄈ┓桨赴溉袌?chǎng)論論證方案三選取取的宗旨方案三選取取的策略方案三的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)所在方案三的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)1、方案選選取的宗旨旨宗旨：尋求求品牌與利利益的平衡衡點(diǎn)——價(jià)值最最大化平衡點(diǎn)追求品牌追求利益過于追求品牌過于追求利利益2、方案三三選取的策策略孫子曰:凡凡戰(zhàn)者,以以正合,以以奇勝。戰(zhàn)戰(zhàn)勢(shì)不過奇奇正,奇正正之變,不不可勝窮也也。奇正相相生,如循循環(huán)之無(wú)端端,孰能窮窮也?“以正合,以奇勝。。”意思是是說,帶兵兵打仗,要要用正來抗抗擊敵人,用奇來?yè)魮魸橙?；；孫子兵法云云：善出奇奇者，無(wú)窮窮如天地，，不絕如江江河；以正合、以以奇勝！方案三的選選取正是基基于這種策策略，用““正”（純純辦公產(chǎn)品品）來正面面沖擊市場(chǎng)場(chǎng)，用“奇奇”（酒店店式公寓產(chǎn)產(chǎn)品）來贏贏得更大的的勝利。3、方案三三的優(yōu)點(diǎn)所所在最大程度地地降低因單單一寫字樓樓產(chǎn)品所帶帶來的市場(chǎng)場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)；；在可行的范范圍內(nèi)，價(jià)價(jià)值的最大大化得到充充分的體現(xiàn)現(xiàn)；臨湖公寓，，使景觀性性得到最大大程度的發(fā)發(fā)揮；較小的公寓寓量體，使使本來就稀稀缺的地段段更顯得彌彌足珍貴；；擴(kuò)大了客源源的覆蓋面面，最大程程度地減少少后期銷售售的壓力；；本案為沙鋼鋼集團(tuán)轉(zhuǎn)投投資于房產(chǎn)產(chǎn)南下擴(kuò)張張的首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)目目的開發(fā)必必須能夠萬(wàn)萬(wàn)無(wú)一失，，雖然方案案二在理論論上可行，，但卻是一一種冒險(xiǎn)的的策略。4、方案三三的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)市場(chǎng)項(xiàng)目絕絕無(wú)僅有，，辦公和公公寓的量體體都得到合合理控制，，后期銷售售競(jìng)爭(zhēng)壓力力微乎其微微；項(xiàng)目區(qū)位、、配套、交交通等條件件明顯優(yōu)于于市場(chǎng)其他他項(xiàng)目，產(chǎn)產(chǎn)品具有很很大的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；同辦公產(chǎn)品品相結(jié)合，，形成有效效互補(bǔ)，滿滿足不同客客戶的需求求，吸引不不同層次的的客源，實(shí)實(shí)現(xiàn)順利去去化。5、方案三三的市場(chǎng)可可行性從目前張家家港市場(chǎng)上上的高檔公公寓來看，，以麗景華華都為例，，毛坯房的的主力總價(jià)價(jià)已經(jīng)接近近80萬(wàn)（（如果含上上裝修也要要接近100萬(wàn)），，所以本案案120萬(wàn)萬(wàn)左右的總總價(jià)并沒有有和現(xiàn)有的的市場(chǎng)產(chǎn)生生背離，只只是一種適適度的提升升，這種提提升的背后后既是品質(zhì)質(zhì)的差異，，更是地理理位置的差差異；從目前張家家港市場(chǎng)上上高檔的別別墅項(xiàng)目來來看，200多萬(wàn)的的毛坯房相相對(duì)于120萬(wàn)的精精裝修房，，哪個(gè)更有有競(jìng)爭(zhēng)力，，不言自明明；本案只有不不足200戶的套數(shù)數(shù)，并非超超大型的社社區(qū)，產(chǎn)品品的稀缺使使它不可替替代，我司司對(duì)其去化化報(bào)有充分分的信心。。同區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品比較較——公寓產(chǎn)產(chǎn)品列項(xiàng)湖濱國(guó)際麗景華都本項(xiàng)目主力面積130-150M2（三房）140M2（三房）130M2（二房）裝修無(wú)無(wú)高品質(zhì)裝修景觀情況側(cè)面觀湖南面觀湖臨水而居配套社區(qū)型配置社區(qū)型配置酒店式服務(wù)主力總價(jià)80萬(wàn)90萬(wàn)130萬(wàn)結(jié)論：擁有三大優(yōu)優(yōu)勢(shì)：絕佳的景觀觀角度，高高品質(zhì)的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)及及酒店式服服務(wù)配置，因而本項(xiàng)項(xiàng)目性價(jià)比比最高，所所以能最大大程度地爭(zhēng)爭(zhēng)取客源。。同區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品比較較——?jiǎng)e墅產(chǎn)產(chǎn)品列項(xiàng)湖濱國(guó)際麗景華都本項(xiàng)目主力面積400M2（三房）270M2（三房）130M2（二房）裝修無(wú)無(wú)高品質(zhì)裝修景觀情況側(cè)面觀湖南面觀湖臨水而居配套社區(qū)型配置社區(qū)型配置酒店式服務(wù)主力總價(jià)290萬(wàn)200萬(wàn)130萬(wàn)結(jié)論：本項(xiàng)目產(chǎn)品品與區(qū)域內(nèi)內(nèi)的別墅想想比，具有有較大的市市場(chǎng)總價(jià)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，也在在很大程度度上提高了了性價(jià)比。。同區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品比較較——產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)假定比較A高檔公寓比較內(nèi)容比較結(jié)果地段價(jià)值A(chǔ)<B>CB本案景觀情況A<B>C裝修情況A<B>CC別墅配置情況A<B>C總價(jià)情況A>B<C結(jié)論：本案的優(yōu)勢(shì)勢(shì)極為明顯顯，不可替替代。所以，我司司認(rèn)為———方案三的可可行性絲毫毫不需要懷懷疑！（四）定位位結(jié)論引導(dǎo)張家港港房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高檔物業(yè)業(yè)發(fā)展的方方向，塑造張家港港市場(chǎng)最高高檔的物業(yè)業(yè)形象引導(dǎo)張家港港最前衛(wèi)的的消費(fèi)潮流流，鎖定張家港港市高端的的客源群體體融生態(tài)性與與現(xiàn)代科技技于一體的的高科技辦公公、公寓產(chǎn)產(chǎn)品跳脫張家港港現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)的制約，，沖破傳統(tǒng)統(tǒng)價(jià)值觀念念，謀求張家港港市場(chǎng)同類類性質(zhì)產(chǎn)品品的最高價(jià)價(jià)格第二部分客客源源鎖定辦公部分酒店式公寓寓部分客源定位的的緣起客源分析的的目的：是集中力量量對(duì)準(zhǔn)最核核心的目標(biāo)標(biāo)客戶群，，有效地實(shí)實(shí)施營(yíng)銷目目的。通過過客源分析，一方方面可以更更準(zhǔn)確地發(fā)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者者需求的差差異性和需需求被滿足足的程度，更好地地發(fā)現(xiàn)和抓抓住市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)，回避避風(fēng)險(xiǎn)，另另一方面可可清楚掌握握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在各細(xì)細(xì)分市場(chǎng)上上的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)實(shí)力和市場(chǎng)場(chǎng)占有率的的高低，以以便更好地地發(fā)揮自己的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選選擇最有效效的目標(biāo)市市場(chǎng)?？驮捶治龅牡脑瓌t：客源足夠多多，以保證證有利可圖圖：可以識(shí)識(shí)別；可占占據(jù)；相對(duì)對(duì)穩(wěn)定性。?？驮吹漠a(chǎn)生生根源于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)動(dòng)張家港市經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)騰騰飛計(jì)劃”扎實(shí)推進(jìn)，，創(chuàng)業(yè)環(huán)境境進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化。新增增私營(yíng)企業(yè)業(yè)2110家、個(gè)體工工商戶7263戶，注冊(cè)資資本45.9億元，市民民的資本性性收入穩(wěn)步步提高。地區(qū)生產(chǎn)總值全口徑財(cái)政收入地方一般預(yù)算收入完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入產(chǎn)值705億元108.38億元48.38億元233.4億元17000元8750元增長(zhǎng)19%21.6％35.4%19.4%12.5%10.3%2005年年財(cái)政狀況況一覽民營(yíng)經(jīng)濟(jì)騰騰飛計(jì)劃結(jié)論：張家港總體體經(jīng)濟(jì)水平平的大幅度度提升與民民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的的的快速發(fā)發(fā)展，為高高端房產(chǎn)市市場(chǎng)提供了了充足的客客源。一、辦公部部分客戶項(xiàng)目的生存存基礎(chǔ)……客戶選擇寫寫字樓心理理分析：一、樹立企企業(yè)的良好好形象二、提升公公司辦公效效率三、優(yōu)越的的投資回報(bào)報(bào)四、留住企企業(yè)員工五、創(chuàng)造發(fā)發(fā)展商機(jī)根據(jù)客戶的的心里需求求，以產(chǎn)品為市市場(chǎng)切入點(diǎn)點(diǎn)，抓住客戶戶的心理，，準(zhǔn)確出擊擊，做到事事半功倍??！客源習(xí)性辦公需求具體描述1、高學(xué)歷，高素質(zhì)，追求檔次與品質(zhì)；2、講究速度與效率，對(duì)交通、信息、智

能網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施具有較高的水準(zhǔn)；3、注重舒適與人性，空間感要強(qiáng)；4、需要具有有一定的商務(wù)配套；1、良好的區(qū)位、便捷的交通條件；2、濃厚的辦公氛圍；3、完善的配套設(shè)施；4、現(xiàn)代、氣派的建筑外立面；5、舒適、高檔接待大堂；6、可以自由分割的內(nèi)部空間；7、寬敞舒適的衛(wèi)生間；8、體貼、周到的物業(yè)管理；9、較高的層高，強(qiáng)烈的空間感；10、現(xiàn)代化、國(guó)際級(jí)的商務(wù)會(huì)所；12、足夠的的人性化配套設(shè)施；15、要求有充裕的停車位客源需求描描述：我們的主力力目標(biāo)客群群：1、高效益益智力型、、科技型企企業(yè)2、集團(tuán)公公司、大型型企業(yè)類別需求面積具體闡述智力型企業(yè)100～200㎡國(guó)際貿(mào)易、廣告設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢服務(wù)、房產(chǎn)營(yíng)銷、建筑設(shè)計(jì)等智力型企業(yè)，同時(shí)也是高利潤(rùn)行業(yè)科技型企業(yè)120～250㎡通信、電子、數(shù)碼科技、能源技術(shù)等科技型企業(yè)，技術(shù)含量高，具有較強(qiáng)的資金實(shí)力大型企業(yè)集團(tuán)公司300㎡以上房產(chǎn)開發(fā)公司、集團(tuán)公司、建材、醫(yī)藥以及大型國(guó)營(yíng)企業(yè)等其他60～200㎡辦事處、旅行社、俱樂部等目標(biāo)客源具具體描述：：客源分布目前在市區(qū)區(qū)租寫字樓樓的企業(yè)及及公司目前在市區(qū)區(qū)已買寫字字樓并且準(zhǔn)準(zhǔn)備進(jìn)行辦辦公場(chǎng)所更更換的企業(yè)業(yè)及公司目前在市區(qū)區(qū)還未買寫寫字樓的企企業(yè)及公司司新進(jìn)駐張家家港的企業(yè)業(yè)及公司以投資為目目的的部分分客戶但是，以上上分析的主主要是終端端使用客戶戶，而我們們的目標(biāo)是是銷售，直直接面對(duì)的的是購(gòu)買客客戶群體，，其中必然然會(huì)有一大大部分投資資客群，對(duì)對(duì)投資客而而言，必須須有適當(dāng)?shù)牡拿娣e控制制以控制總總價(jià)，因此此，必須：：強(qiáng)化化我我們們產(chǎn)產(chǎn)品品的的組組合合彈彈性性空空間間二、、酒酒店店式式公公寓寓部部分分客戶戶項(xiàng)目目的的生生存存基基礎(chǔ)礎(chǔ)………投資客戶這是本案的客戶群體之一，沒有區(qū)域局限；他們看中這里優(yōu)越的地理環(huán)境和發(fā)展前景，有較強(qiáng)的資金實(shí)力，價(jià)格因素影響小，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和后期經(jīng)營(yíng)出租、投資回報(bào)情況。高端階層（自住型）包括周邊現(xiàn)有企業(yè)及未來企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)及部分外籍人員。他們擔(dān)任各企業(yè)的中高級(jí)主管，以及一些企業(yè)辦事處的首席代表、代理人等。他們的特點(diǎn)是：高收入、高品位。最關(guān)注的生活環(huán)境和生活品質(zhì)，他們對(duì)物業(yè)的要求主要體現(xiàn)在：優(yōu)越的居住環(huán)境、高檔的生活品味、完善的居家配套。酒店店式式公公寓寓的的目目標(biāo)標(biāo)客客源源客源源特特性性分分析析———自自住住型型客客源源1、、目目標(biāo)標(biāo)客客層層的的人人格格特特質(zhì)質(zhì)▉極強(qiáng)強(qiáng)的的階階層層歸歸屬屬感感▉擁?yè)碛杏写蟠罅苛控?cái)財(cái)富富▉生生活活有有秩秩序序，，有有效效率率▉有有獨(dú)獨(dú)立立的的判判斷斷力力▉有有極極強(qiáng)強(qiáng)的的事事業(yè)業(yè)心心▉有有獨(dú)獨(dú)特特的的個(gè)個(gè)性性▉有有獨(dú)獨(dú)到到品品位位▉比比較較自自信信乃乃至至自自負(fù)負(fù)▉已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定而而成成熟熟的的價(jià)價(jià)值值觀觀2、、他他們們的的人人生生需需要要▉他們們的的住住宅宅品品質(zhì)質(zhì)需需要要被被提提升升▉他他們們的的虛虛榮榮心心需需要要被被滿滿足足▉他他們們的的事事業(yè)業(yè)需需要要繼繼續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展▉他他們們?cè)谠谌缟鐣?huì)會(huì)的的階階級(jí)級(jí)地地位位需需要要被被體體現(xiàn)現(xiàn)、、物物化化馬斯斯洛洛需需求求層層次次論論————自我我實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的需需求求尊重重的的需需求求社交交的的需需求求安全全的的需需求求生活活的的需需求求產(chǎn)品特性客戶共性

設(shè)計(jì)規(guī)劃創(chuàng)新理念、新建材應(yīng)用、智能化的應(yīng)用、入戶花園的設(shè)計(jì)

中外并蓄、物為我所，接受新事物，喜歡創(chuàng)新

主題景觀設(shè)計(jì)，雕塑、文化廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)等設(shè)計(jì)

懂得休閑，具有一定的文化品位和藝術(shù)涵養(yǎng)、生活藝術(shù)化、藝術(shù)生活化

入戶花園的設(shè)計(jì)、大戶型的設(shè)計(jì)

強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)，注重個(gè)性的發(fā)揮與活動(dòng)的私密性

建筑立面

注重面子，在意別人對(duì)自己的看法，追求高尚

小區(qū)主題會(huì)所、底層社區(qū)商業(yè)的設(shè)置

懂得生活的便利與快捷，注重效率

暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)的絕無(wú)僅有的品質(zhì)樓盤

關(guān)注物業(yè)的潛在價(jià)值與投資空間

知名開發(fā)商品牌、知名樓盤、生態(tài)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展、張家港經(jīng)濟(jì)的整體提升

相信實(shí)力所帶來的品質(zhì)感與尊貴感，看好實(shí)力的前景

3、、客客源源特特征征與與產(chǎn)產(chǎn)品品特特性性的的吻吻合合性性分分析析客源源特特性性分分析析———自自住住型型客客源源4、、客客戶戶消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)性性研研究究考慮因素物業(yè)需求居住環(huán)境作為市場(chǎng)的高端客戶，良好的居住環(huán)境是其購(gòu)房考慮的最主要因素，生態(tài)、健康的居住環(huán)境是其購(gòu)房的首先產(chǎn)品品質(zhì)這是一群追求享受、有很高品位的人，生活注重細(xì)節(jié)，凡事追求檔次，房型設(shè)計(jì)、裝修配套等都都要求高檔、舒適交通便利自用型客戶，需要快速便捷的交通條件，他們希望能夠遠(yuǎn)離城市的喧囂與嘈雜，但同時(shí)又能享受到城市的便利物業(yè)配套他們不追求瑣碎的商業(yè)配套，小超市、便利店等，這反而會(huì)影響物業(yè)的檔次感，而是追求高檔、特色、時(shí)尚的物業(yè)配套物業(yè)升值潛力作為高層客戶，有較高的文化素質(zhì)，同樣也有著非常強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，就算是自住客戶，潛意識(shí)里同樣關(guān)注未來的升值潛力物業(yè)安全性他們事業(yè)有成，已經(jīng)進(jìn)入享受階段，所以越是高檔人群，就越是關(guān)注物業(yè)安全性問題管理服務(wù)習(xí)慣了以自我為中心，對(duì)物業(yè)的服務(wù)水平有很高的要求客源源特特性性分分析析———自自住住型型客客源源客戶戶消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)性性研研究究———投資資型型客客戶戶考慮因素物業(yè)需求發(fā)展前景作為投資型客戶，區(qū)域的發(fā)展前景和物業(yè)的升值潛力永遠(yuǎn)是他們唯一的話題，什么樣的區(qū)域才有潛力？當(dāng)然是政府所需要重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域物業(yè)品牌品牌是質(zhì)量的保障，也是業(yè)主信心的保障，投資型客戶一般比較關(guān)注開發(fā)企業(yè)的品牌知名度產(chǎn)品總價(jià)投資，追求的就是最高的回報(bào)率，同時(shí)盡量做到風(fēng)險(xiǎn)最小，因此總價(jià)也就成為他們考慮的重要因素所以以，，我我們們所所要要訴訴求求的的主主力力客客群群就就是是————“金金字字塔塔塔塔端端的的群群體體他他們們非非富富即即貴貴他他們們?nèi)羧舴欠鞘鞘瞧笃髽I(yè)業(yè)老老板板，，亦亦必必是是職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人的的角角色色””他們們不不僅僅有有著著極極強(qiáng)強(qiáng)的的購(gòu)購(gòu)買買力力，，更更因因?yàn)闉橐娨姸喽嘧R(shí)識(shí)廣廣，，從從而而對(duì)對(duì)品品質(zhì)質(zhì)樓樓盤盤有有著著極極高高的的鑒鑒賞賞力力??！公寓寓客客源源別墅墅客客源源第三三部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑造造A地地塊塊————辦辦公公產(chǎn)產(chǎn)品品B地地塊塊————酒酒店店式式公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品我們們的的建建議議項(xiàng)目目建建議議的的原原則則進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目建建議議時(shí)時(shí)必必須須考考慮慮到到技技術(shù)術(shù)可可行行性性和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)可可行行性性兩兩個(gè)個(gè)方方面面，，只只有有當(dāng)當(dāng)兩兩個(gè)個(gè)方方面面能能同同時(shí)時(shí)成成立立，，建建議議才才能能得得到到具具體體的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，，具具體體原原則則如如下下：：原則則一一：：嚴(yán)嚴(yán)格格按按照照項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃的的精精神神提提出出相相關(guān)關(guān)建建議議，，目目標(biāo)標(biāo)是是提提升升整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)，，打打造造真真正正的的高高檔檔社社區(qū)區(qū)；；原則則二二：：所所提提出出的的建建議議必必須須嚴(yán)嚴(yán)格格考考量量到到項(xiàng)項(xiàng)目目目目前前以以及及后后期期施施工工的的可可執(zhí)執(zhí)行行性性；；原則則三三：：所所提提出出的的產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議必必須須考考量量到到由由此此而而產(chǎn)產(chǎn)生生的的成成本本費(fèi)費(fèi)用用問問題題。。甲級(jí)級(jí)智智能能型型生生態(tài)態(tài)寫寫字字樓樓舒適適型型精精品品酒酒店店式式公公寓寓產(chǎn)品品組組合合建建議議產(chǎn)品品組組合合原原則則充分分利利用用現(xiàn)現(xiàn)有有資資源源，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的有有機(jī)機(jī)組組合合；；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利益益最最大大化化，，豐豐富富產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)；；為了了實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)后后期期的的順順利利去去化化，，有有效效控控制制各各種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的量量體體；；考慮慮項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的進(jìn)進(jìn)度度與與速速度度，，合合理理布布局局各各種種產(chǎn)產(chǎn)品品。。產(chǎn)品品布布局局建建議議———方方案案一一產(chǎn)品品布布局局建建議議———方方案案二二A號(hào)號(hào)地地塊塊建建議議產(chǎn)品品建建議議甲級(jí)級(jí)智智能能生生態(tài)態(tài)寫寫字字樓樓建筑筑立立面面建建議議富有有現(xiàn)現(xiàn)代代氣氣息息，，吻吻合合區(qū)區(qū)域域特特性性和和客客戶戶心心理理需需求求：：樹立立企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌形形象象樓層面積規(guī)劃中低樓層按照我們對(duì)客源的分析把握，客戶需求范圍主要在100～250㎡之間100～150㎡：60％150～200㎡：25％200～250㎡：15％頂樓對(duì)于最頂上樓層，我們可以考慮以洽談的方式整層出售，不考慮面積分割面積積配配比比建建議議產(chǎn)品特性建議議電梯、樓梯、、走道集中設(shè)設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)產(chǎn)品得房率和和利用率；面積設(shè)計(jì)多樣樣化，空間具具有彈性，利利于客戶選擇擇和銷售；減少北向產(chǎn)品品的量體，降降低銷售阻力力；景觀利用最大大化，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目檔次；平面設(shè)計(jì)具有有亮點(diǎn)，便于于后期的宣傳傳推廣和銷售售大堂建議——電梯廳建建議——商務(wù)會(huì)議議室衛(wèi)生間示意圖圖走道示意圖——其他建議議——建材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議類別建議標(biāo)準(zhǔn)外墻面雙層中空防紫外線玻璃幕墻，兼具美觀及節(jié)能效果大堂地面鋪設(shè)高級(jí)大理石電梯4米/秒的三菱電梯，配置5～6部走道地面采用高檔無(wú)輻射大理石，墻面用高級(jí)環(huán)保涂料空調(diào)聯(lián)體冷媒空調(diào)，可以自由控制開關(guān)衛(wèi)生間國(guó)產(chǎn)品牌潔具、地面以石材鋪砌智能化配置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外周界報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、CPS車庫(kù)管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)層高建議建議層高不少于3.5米，凈層高不小于2.7米B號(hào)地塊建議議張家港舒適型型豪宅

湖濱濱生態(tài)精品酒酒店式公寓結(jié)合我們的產(chǎn)產(chǎn)品定位，考考慮我們良好好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)和景觀資源源，建議將我我們的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃成：以人為尊的舒舒適型房型設(shè)設(shè)計(jì)高品質(zhì)的裝修修標(biāo)準(zhǔn)酒店式的高品品質(zhì)服務(wù)卓越的生活質(zhì)質(zhì)量平面布局建議議——方案一平面布局建議議——方案二平面布局建議議——方案三建筑立面：材質(zhì)：仿石材材、部分石材材與玻璃相結(jié)結(jié)合風(fēng)格：簡(jiǎn)約、、沉穩(wěn)、內(nèi)殮殮、尊貴、現(xiàn)現(xiàn)代面積配比建議議特色房型建議議——景觀餐廳廳、景觀客廳廳、大型景觀觀陽(yáng)臺(tái)特色房型建議議——全明、全全景觀特色房型建議議——蝶翼造型型，采光、景景觀、通風(fēng)充充分特色房型建議議——蝶翼造型型，房型合理理布局、錯(cuò)開開式陽(yáng)臺(tái)特色房型建議議——一房?jī)蓮d廳一衛(wèi)特色房型建議議——兩房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)特色房型建議議——三房?jī)蓮d廳三衛(wèi)特色房型建議議——下沉式浴浴缸設(shè)計(jì)（140～180㎡）特色房型建議議——多功能豪豪華四房設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品特性建議議裝修風(fēng)格必須須多樣化，提提供菜單式裝裝修高端客戶都是是個(gè)性化很強(qiáng)強(qiáng)的群體，同同時(shí)地域、層層次之間還有有可能存在很很大的文化詫詫異，因此必必須考慮多種種裝修風(fēng)格以以滿足不同客客戶的需求，，最好是能提提供多種裝修修風(fēng)格，中西西兼顧。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議議根據(jù)項(xiàng)目所處處的位置以及及產(chǎn)品的定位位，客戶應(yīng)該該是以高端人人士為主，他他們十分注重重產(chǎn)品的舒適適性和品質(zhì)性性以及檔次感感，因此，建建議酒店式公公寓的裝修價(jià)價(jià)格1800~2000元/平方米（建筑面積））。裝修細(xì)節(jié)建議議本案的裝修設(shè)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)：豪華、舒適、、健康、超值值1、高效能變變頻健康空調(diào)調(diào)——新風(fēng)系系統(tǒng)2、節(jié)能先進(jìn)進(jìn)的衛(wèi)浴設(shè)備備3、國(guó)際品牌牌的廚房設(shè)施施4、省事省時(shí)時(shí)省力的工作作陽(yáng)臺(tái)高效能變頻健健康空調(diào)1、直流變頻技術(shù)，更省電電、節(jié)能；2、獨(dú)有的雙向換新風(fēng)技術(shù)，使消費(fèi)費(fèi)者產(chǎn)生了很很強(qiáng)的購(gòu)買欲欲望；3、采用光觸酶、殺菌菌酶對(duì)有害氣體進(jìn)進(jìn)行過濾分解解，有效除去去多種有害細(xì)細(xì)菌；4、安裝負(fù)離子發(fā)送裝置，保保證室內(nèi)空氣氣時(shí)刻新鮮，，讓人體充滿滿活力；5、具有氧離子發(fā)生器器，可以使室內(nèi)內(nèi)空氣的氧氣氣濃度高出平平時(shí)2-3倍倍，可以提高高人體的免疫疫力，減輕疲疲勞，迅速恢恢復(fù)體能。節(jié)能先進(jìn)的衛(wèi)衛(wèi)浴設(shè)備先進(jìn)工藝，完完美視覺；超潔技術(shù)，省省時(shí)省力；抗菌原理，潔潔凈健康；旋渦靜音，舒舒適享受；免漬除臭，溫溫馨家居；節(jié)能省水，最最小開銷；廠家進(jìn)貨，節(jié)節(jié)約成本；十年保證，終終身服務(wù)。國(guó)際品牌的廚廚房設(shè)施高科技納米抗抗菌臺(tái)面，健健康環(huán)保；鋼琴烤漆面板板，美觀、高高貴；階梯式臺(tái)面、、多功能水槽槽，人性化設(shè)設(shè)計(jì)；抽屜自動(dòng)收縮縮設(shè)計(jì)，給予予主婦額外的的關(guān)懷；柜體的防蛀、、防潮、靜音音設(shè)計(jì)；進(jìn)口鉸鏈及五五金件，延長(zhǎng)長(zhǎng)廚具使用年年限。省事省時(shí)省力力的工作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)每戶贈(zèng)送洗脫脫烘洗衣機(jī)一一臺(tái)，開創(chuàng)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)無(wú)衣的新新社區(qū)。產(chǎn)品特性建議議入戶大堂湖濱景觀養(yǎng)生會(huì)館節(jié)能材料高級(jí)建材入戶大堂建議議入戶大堂是反反映整個(gè)社區(qū)區(qū)檔次高低的的一個(gè)重要指指標(biāo)，同時(shí)也也是提升入住住業(yè)主身份的的一個(gè)場(chǎng)所和和平臺(tái)；根據(jù)需要把幾幾個(gè)入戶大堂堂設(shè)計(jì)成多種種不同的風(fēng)格格，加以相符符的名稱。清雅清境境清泉清清風(fēng)清清漣清清庭不同風(fēng)格的入入戶大堂觀光電梯配置置湖濱景觀建議議珠鏈?zhǔn)骄坝^設(shè)設(shè)計(jì)水岸娛樂廣場(chǎng)場(chǎng)釣魚臺(tái)健身區(qū)娛樂區(qū)游艇碼頭景觀設(shè)計(jì)——釣魚臺(tái)景觀設(shè)計(jì)——室外茶座座景觀設(shè)計(jì)——游艇碼頭頭會(huì)所配套建議議綠色生態(tài)養(yǎng)生生會(huì)館設(shè)施名稱具體數(shù)量室內(nèi)／外備注壁球室1間室內(nèi)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)地9.75m×6.4m×5.7m乒乓室2間室內(nèi)每間設(shè)一張乒乓桌健身房1間室內(nèi)內(nèi)部設(shè)常規(guī)健身器械美容室1間室內(nèi)能夠供多人同時(shí)使用桌球室2-3間室內(nèi)每間設(shè)英式桌球臺(tái)或美式桌球臺(tái)一張會(huì)所配置節(jié)能材料——墻體節(jié)能能墻體采用隔熱熱保溫節(jié)能建建筑材料，引引領(lǐng)高檔節(jié)能能住宅新潮流流；節(jié)能材料——惰性節(jié)能能玻璃玻璃采用惰性性節(jié)能玻璃，，突破市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品，形形成一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)。智能化設(shè)備的的亮點(diǎn)塑造——六重門禁禁系統(tǒng)的安全全保護(hù)周界紅外監(jiān)控控系統(tǒng)入口智能化管管理入戶大堂門禁禁管理電梯安全系統(tǒng)統(tǒng)入戶門智能管管理體系HA家庭保全全系統(tǒng)周界紅外監(jiān)控控系統(tǒng)社區(qū)安裝周界界紅外監(jiān)控系系統(tǒng)，給業(yè)主主第一重安全全保障；紅外監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)直接連接到到社區(qū)閉路電電視監(jiān)控中心心，形成立體體安全體系。。入口智能化管管理社區(qū)入口采取取智能化結(jié)合合保安人員雙雙重管理體系系；外來車輛進(jìn)入入社區(qū)內(nèi)部，，業(yè)主需使用用智能遙感卡卡方可入內(nèi)；；外來人員需經(jīng)經(jīng)過可視對(duì)講講系統(tǒng)征得業(yè)業(yè)主同意方能能進(jìn)入社區(qū)。。入戶大堂門禁禁管理入戶大堂采取取可視對(duì)講系系統(tǒng)；業(yè)主需使用智智能遙感卡方方可進(jìn)入入戶戶大堂；外來人員只有有在征得業(yè)主主同意后方可可進(jìn)入入戶大大堂。電梯安全系統(tǒng)統(tǒng)社區(qū)電梯采取取指定樓層停?？抗芾?；業(yè)主只有憑借借專門的信息息卡?？科渌诘墓潭菢菍?；外來人員只有有憑借自管理理處領(lǐng)取的固固定樓層?？靠靠ǎㄗC件抵抵押）或業(yè)主主下來迎接方方能進(jìn)入電梯梯。入戶門智能管管理體系入戶門采取電電腦屏電子防防盜鎖門鎖采取指紋紋識(shí)別系統(tǒng)、、無(wú)線密碼控控制系統(tǒng)等2000多元元的支出卻可可以給業(yè)主帶帶來更放心的的安全保障HA家庭保全全系統(tǒng)家庭內(nèi)部安裝裝家庭防盜系系統(tǒng)，門窗均均采取磁簧開開關(guān)設(shè)計(jì)；與客廳、主臥臥室設(shè)置緊急急情況按鈕，，應(yīng)付突發(fā)事事件；廚房