某集團(tuán)項目商業(yè)策劃方案

深圳信禾.愛馨居項目商業(yè)策劃方案2010/05深圳信禾集團(tuán)/營銷事業(yè)部

一、項目背景分析二、項目商業(yè)市場環(huán)境分析三、項目本體分析及定位建議四、平面布局及物業(yè)改造建議五、項目操作方式建議PART1：項目背景分析項目概況本案位于深惠路布吉大芬村對面，布龍公路和立交橋的交匯處，毗鄰大芬核心商圈，位處沃爾瑪斜對面對面，緊臨地鐵三號線大芬站及公交布吉沃爾瑪站，交通便捷，展示性良好。經(jīng)濟(jì)指數(shù)指標(biāo)：總占地面積3565.20㎡住宅建筑面積38832.58㎡住宅戶數(shù)638戶主力戶型33-45㎡一房/61-78㎡二房商業(yè)建筑面積8822.4㎡各樓層面積-1F：2673.91㎡1F：2647.21㎡2F：1591.06㎡3F：1910.22㎡商業(yè)樓層層高-1F~1F：5.5m2-3F：5.4m停車位58個（地上19個，地下39個）信禾.愛馨居深惠路康達(dá)爾花園大芬村李朗路桂芳園布龍路石芽嶺公園本項目右側(cè)：綜合宿舍樓左側(cè)：舊廠房及宿舍樓左前側(cè)：沃爾瑪購物中心右前側(cè)：大芬村及深惠路前方：舊寫字樓項目四至研究模型運用SCQ模型理論進(jìn)行項目背景分析非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果。期望結(jié)果——從目標(biāo)出發(fā)所希望達(dá)到的結(jié)果。

？R1R2S=情景C=R1、R2Q=如何從R1到R2S：情境（Situation）——項目現(xiàn)狀由于公司營銷戰(zhàn)略意圖調(diào)整，擬分割出售，以回籠資金，對本項目出售和招商的問題一直未能確定，導(dǎo)致了本項目招商工作的停滯不前，許多商家談判無疾而終。目前僅有國美電器及世華地產(chǎn)兩個商戶在經(jīng)營，空置率高達(dá)60%以上；其中國美電器經(jīng)營狀況不佳，客流稀，環(huán)境差，產(chǎn)品少，處于虧損狀態(tài)。以上客觀原因?qū)е铝隧椖康纳虡I(yè)形象差，造成爛尾樓印象。C：沖突（Complication）——發(fā)展目標(biāo)——R1與R2之間的沖突通過合理規(guī)劃使項目商業(yè)能在短期內(nèi)實現(xiàn)快速銷售，并且盡可能的提高銷售收益；商業(yè)后期仍能持續(xù)經(jīng)營，塑造良好的市場形象。R1：項目現(xiàn)狀R2：項目發(fā)展目標(biāo)商業(yè)大面積空置周期比較長，市場形象差；主力店國美電器經(jīng)營不善，賣場內(nèi)大量柜臺/鋪位已撤離，處于虧損狀態(tài)；高空置率導(dǎo)致項目租金收益低，未能實現(xiàn)商業(yè)增值，商家引進(jìn)時租金談判環(huán)節(jié)處于被動；以現(xiàn)有商業(yè)形象及現(xiàn)狀難以推向市場銷售。Q：核心問題（Question）——面臨問題，要實現(xiàn)R2的解決方案項目必須以全新的形象進(jìn)入市場，利用深惠路改造及地鐵3號線的建設(shè)的城市規(guī)劃利好，塑造新主題，打造良好的商業(yè)外立面，重新調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及商業(yè)功能布局，做精準(zhǔn)的項目定位。項目要實現(xiàn)快速銷售的目的，必須提煉出足夠吸引目標(biāo)客群的營銷亮點，制造“噱頭”。展開充分的市場調(diào)研，科學(xué)合理地對項目進(jìn)行精準(zhǔn)的主題定位和面積分割。PART2：項目商業(yè)市場環(huán)境分析深圳各商圈圈布局寶安商圈南山商圈福田商圈羅湖商圈龍崗商圈鹽田商圈區(qū)域主要商圈1.羅湖區(qū)東門商圈、人民南商圈、寶安南商圈2.福田區(qū)福田中心區(qū)商圈、華強北商圈3.南山區(qū)南山商業(yè)文化中心、南頭商圈、南油商業(yè)中心、華僑城和沙河商圈4.龍崗區(qū)龍崗中心城商圈、布吉商圈5.寶安區(qū)寶安老城區(qū)、寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)商業(yè)文化中心6.鹽田區(qū)沙頭角商圈深圳地理特特征呈“帶帶狀”發(fā)展展，城市功功能與產(chǎn)業(yè)業(yè)定位決定定了多商圈圈多中心的的發(fā)展格局局；深圳商業(yè)區(qū)區(qū)較為集中中的分布在在羅湖、福福田、南山山區(qū)，其它它區(qū)域商業(yè)業(yè)仍處于發(fā)發(fā)展階段；；地鐵交通的的逐漸完善善，使各區(qū)區(qū)域聯(lián)系更更緊密，保保證了多中中心的發(fā)展展。本項目位于于布吉商圈圈內(nèi)。布吉商圈深圳各區(qū)域域商業(yè)特征征商圈羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)功能規(guī)劃羅湖區(qū)在深圳市已經(jīng)率先于其他5個區(qū)進(jìn)入了“后工業(yè)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)城市近期重點拓展區(qū)，行政商務(wù)區(qū)深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡深圳市西部的城市次中心，也是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心定位為城市次商業(yè)中心深圳東部物流中心、旅游區(qū)典型商業(yè)金光華、萬象城Cocopark、怡景中心城海岸城、益田假日、保利廣場、花園城麗晶國際、新安國際、購物中心五洲風(fēng)情MALL歲寶百貨區(qū)域優(yōu)勢深圳最早的商業(yè)中心商業(yè)氣氛濃厚，擁有深圳市中高檔商業(yè)的代表商圈，擁有大量中高端消費群體交通方便人口密集深圳行政中心和商務(wù)中心正在西移，福田區(qū)是最大的受益者擁有大量高檔住宅區(qū)，消費潛力大吸引力強，大批人口遷移到此，消費潛力大業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，shoppingmall的業(yè)態(tài)正在新興具備雄厚的濱海景觀資源，但人口密度較低大型購物中心項目正在興起龍崗區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，商品市場日益繁榮，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速土地面積大有大量住宅旅游區(qū)域區(qū)域劣勢城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施“老化”，中心城區(qū)功能“退化”，經(jīng)濟(jì)增長低于平均水平羅湖商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)飽和，土地資源有限商業(yè)競爭激勵華強北商業(yè)壓力大，人流多，交通擁擠福田中心區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一福田中心區(qū)尚未形成較濃的商業(yè)氣氛商業(yè)發(fā)展起步晚，業(yè)態(tài)不成熟隨著近年發(fā)展，后勢強勁。業(yè)態(tài)多以百貨等零售業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)較為單一產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型，消費實力較弱。交通不便利商圈目前強勢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量不多。還有較大商業(yè)發(fā)展空間。片區(qū)內(nèi)的百貨與大賣場間存在一定的競爭商圈內(nèi)居住人口素質(zhì)不斷提高，交通仍有待改善商圈目前沒有強勢的商業(yè)零售企業(yè)。業(yè)態(tài)多以百貨等零售業(yè)態(tài)為主發(fā)展趨勢10萬㎡以上的都市購物中心（CityCentre）將成為發(fā)展主流10萬㎡以上的都市購物中心（CityCentre）將成為發(fā)展主流8-10萬㎡的超區(qū)域購物中心（SuperRegionalShoppingCentre）將成為發(fā)展主流5－8萬㎡的區(qū)域購物中心（RegionalShoppingCentre）將成為發(fā)展主流5-8萬㎡的區(qū)域購物中心將成為發(fā)展主流;社區(qū)購物中心（NeighborhoodShoppingCentre）將是有力補充。2-4萬㎡的社區(qū)購物中心（NeighborhoodShoppingCentre）將成為發(fā)展主流區(qū)位政策分分析2010年7月1日，深圳市市政府正式式撤銷二線線關(guān)，特區(qū)區(qū)內(nèi)外一體體化進(jìn)程加加快，寶安安、龍崗區(qū)區(qū)的交通、、綜合環(huán)境境等將得到到改善，對對其未來發(fā)發(fā)展產(chǎn)生較較大的推動動作用，未未來區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿蘧薮?。撤關(guān)后，深深圳特區(qū)面面積從327.5平方公里擴(kuò)擴(kuò)大至1991平方公里，，面積增加加5倍，打破特特區(qū)二元化化隔離狀態(tài)態(tài)，為城市市未來發(fā)展展打開廣闊闊空間。區(qū)域交通分分析區(qū)域內(nèi)道路路交通設(shè)施施完善，地地鐵三號線線、深惠路路均途經(jīng)本本項目，可可為布吉各各商圈帶來來滾滾客流流。地鐵三號線線的大芬站站距離項目目僅百米之之遙，使本本項目成為為地鐵站輻輻射商業(yè)。。改造中的深深惠路,總長約35.97公里,為雙向8車道，路基基寬度為60-70米。共設(shè)人人行天橋30座，本項目目范圍內(nèi)鋪鋪設(shè)有二座座天橋。地鐵、深惠惠路改造工工程都計劃劃于2010年底完成。。這兩條交交通主動脈脈的建成將將給商圈注注入新的活活力。地鐵三號線線站點圖項目交通分分析項目旁設(shè)““布吉沃爾爾瑪”公交交站（深惠惠路），共共有23條公交線停?？看苏?，，輻射范圍圍廣達(dá)深圳圳全市、東東莞、惠州州等地，對對外交通十十分便捷。。路線起點站終點站路線起點站終點站長5路布吉聯(lián)檢站常平南站788路沙灣汽車站沙井中心客運站309路火車站西廣場坪地六聯(lián)紅葉硅膠812路梅林聯(lián)檢站坪山比亞迪322路東角頭總站華南城836路布吉聯(lián)檢站丹竹頭汽車站357路皇崗口岸橫崗金城建材廣場839路坂田南坑村坪地六聯(lián)發(fā)方村366路皇崗口岸深圳大工業(yè)區(qū)863路福永汽車站大工業(yè)區(qū)海關(guān)路口372路福田交通樞紐平湖輔城坳870路布吉聯(lián)檢站惠陽白石汽車站380B路小梅沙龍華新圍村943路上水徑歐姆龍工業(yè)區(qū)398路購物公園總站龍崗區(qū)汽車總站959路布吉公園秀峰工業(yè)城616路寶安黃田總站橫崗汽車站960路康橋總站龍運通平湖客運站651路龍崗?fù)瑯房傉旧尘笸跎娇傉?77路布吉聯(lián)檢站平湖輔城坳661路石巖湖度假村坪山石井998路布吉聯(lián)檢站平湖輔城坳工業(yè)區(qū)總站771路丹竹頭汽車站石巖湖附：經(jīng)過的的公交線路路區(qū)域商業(yè)市市場分析布龍路布沙路深惠路本案布吉街道辦大芬油畫村布沙站布沙汽車站南嶺求水山公園老墟商圈中心商圈大芬商圈石芽嶺公園數(shù)據(jù)來源:龍崗區(qū)統(tǒng)計計公報，截截止到2008年布吉街道，，位處深圳圳中部，龍龍崗區(qū)西部部，與羅湖湖一關(guān)之隔隔。土地面面積30.83萬平方公里里，常住人人口數(shù)量達(dá)達(dá)35.37萬人。距離關(guān)內(nèi)鬧鬧市區(qū)僅4公里、香港港新界8公里、鹽田田港20公里、深圳圳機場35公里，是粵粵東、閩、、贛等地進(jìn)進(jìn)出深圳經(jīng)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的的咽喉地帶帶。布吉街道素素有有廣東東經(jīng)濟(jì)第一一強鎮(zhèn)的稱稱號。2008年，布吉實實現(xiàn)了地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值92億元，是全全市經(jīng)濟(jì)實實力最強的的街道之一一。區(qū)域商業(yè)市市場分析沃爾瑪華潤萬家樂安居蘇寧電器湘里人家桂芳園商業(yè)廣場本項目八大邦美食廣場大芬油畫街布吉東大街項目面積（㎡）經(jīng)營狀況沃爾瑪18000較好好風(fēng)采家居12000較好布吉東大街16000較好華潤萬家1200較好樂安居10000一般蘇寧電器2000一般湘里人家1000較好桂芳園商業(yè)街6000較好八大邦美食廣場3000招商中大芬油畫廣場3000較好國美電器3500差零散街鋪3000較好合計78700整體較好片區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模較大，，社區(qū)集中中，人口數(shù)數(shù)量大，商商業(yè)氛圍濃濃厚，業(yè)態(tài)態(tài)較豐富。。區(qū)域商業(yè)市市場分析業(yè)態(tài)面積（㎡）占比服飾24259.7%餐飲517520.7%五金500.2%社區(qū)服務(wù)565022.6%休閑娛樂617524.7%美容8003.2%婦幼用品4501.8%數(shù)碼250.1%地產(chǎn)5502.2%家居277511.1%建材1000.4%其它8253.3%合計25000100%片區(qū)商業(yè)街街以餐飲、、社區(qū)服務(wù)務(wù)、休閑娛娛樂為主，，三者約占占總比例的的68%，呈典型的的社區(qū)商業(yè)業(yè)特征。備注：所統(tǒng)統(tǒng)計面積含含布吉東大大街及桂芳芳園商業(yè)街街區(qū)域商業(yè)市市場分析布吉東大街街人流量大大，租金達(dá)達(dá)到了區(qū)域域內(nèi)最高水水平；深惠路商業(yè)業(yè)以服務(wù)配配套、家居居、汽配為為主，受深深惠路現(xiàn)狀狀影響較大大；其余商業(yè)受受商業(yè)氛圍圍、商家形形象、經(jīng)營營業(yè)種等因因素影響，，租金水平平相對較低低；近幾年區(qū)域域租金水平平增幅不大大。位置租金水平（元/㎡/月）實用率經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)惠政策備注桂芳園商業(yè)廣場70－9070%餐飲、休閑娛樂、社區(qū)配套一個月裝修期，一個月免租地理位置比本項目稍差康達(dá)爾花園街鋪60-8080%以上餐飲、社區(qū)配套15天社區(qū)商業(yè)布吉東大街120-15050％社區(qū)配套、餐飲、服飾30天人流量大，規(guī)模大，配套齊全，成熟商業(yè)街沃爾瑪旁的街鋪100-130100%餐飲——人流量大轉(zhuǎn)讓費3-5萬中翠花園街鋪60-8080%以上社區(qū)配套、服飾、餐飲15天地理位置略差，依托于布吉東大街八大邦美食廣場1F：70-902F：50-60——美食、娛樂、菜市場1個月引進(jìn)金碧輝煌KTV、111野生菌、大韓餐館等商家區(qū)域消費群群體分析深本項目位位于布吉沃沃爾瑪商圈圈內(nèi)，周邊邊成熟居住住社區(qū)和原原住居民區(qū)區(qū)林立，商商圈內(nèi)有百百萬平米大大社區(qū)桂芳芳園、康達(dá)達(dá)爾花園、、茂業(yè)城等等大型居住住區(qū)；以油油畫產(chǎn)業(yè)聞聞名于世的的大芬村也也在其中。。最新數(shù)據(jù)顯顯示，布吉吉街道社會會零售品消消費總額為為45.54億元。消費費力強勁。。數(shù)據(jù)來源:龍崗區(qū)統(tǒng)計計公報，截截止到2008年康達(dá)爾花園東方半島花園灝景名苑桔子坑住宅區(qū)大芬村本項目茂業(yè)城盈翠花園南景豪庭怡芬花園桂芳園別墅區(qū)桂芳園一期桂芳園四期大芬站桂芳園五期龍泉別墅康達(dá)爾花園匯富花園康達(dá)爾花園和通花園桂芳園二期布吉高級中學(xué)吉芬學(xué)校石芽嶺公園桂芳園六期桂芳園三期區(qū)域消費群群體分析項目周邊基基本為2005年前入住的的成熟社區(qū)區(qū)，入住率率較高，達(dá)達(dá)98%以上；按每戶家庭庭3.5人計算，項項目可輻射射范圍有近近10萬人口的龐龐大消費群群，其中深深惠路西側(cè)側(cè)（項目所所在區(qū)域））有5萬余人。項目核心消消費群為18-48歲的中青年年，以中檔檔次的家庭庭消費為主主。深惠路西側(cè)樓盤戶數(shù)人口深惠路東側(cè)樓盤戶數(shù)人口愛馨居638按入住率98%、每戶3.5人計算大芬村2800按入住率98%、每戶3.5人計算信禾花園245怡芬花園498東方半島1459盈翠家園224茂業(yè)城3660中翠家園543桔子坑2501桂芳園5445怡康花園938東益花園160康達(dá)爾花園2893可園

4965

名園國際廣場718

匯富花園526

和諧花園（預(yù)計2011年入?。?120

合計14698504141463550198人口總數(shù)100612備注：以上上各樓盤數(shù)數(shù)據(jù)來源于于深圳房地地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)、大芬社社區(qū)辦公室室及各小區(qū)區(qū)物業(yè)管理理處。統(tǒng)計區(qū)域：：深惠路沿沿線、布龍龍路布沙路路以北、李李朗路以南南的住宅區(qū)區(qū)區(qū)域消費群群體分析布吉街道街街道外來暫暫住人口占占總?cè)丝跀?shù)數(shù)的85％，年齡段主要要集中在20歲－39歲區(qū)間，年年輕化顯著著。從圖表中可可以看出，，本項目所所處商圈內(nèi)內(nèi)20歲－29歲的人口數(shù)數(shù)量為48％，30歲－39歲的人口數(shù)數(shù)量為24％，這兩項項占了常住住人口年齡齡72％的比重，，年齡層結(jié)構(gòu)較為為單一，人人口構(gòu)成以以年輕人為為主。由此可見，，本項目商商業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇上，，必須符合年年輕人的消消費習(xí)性，，才能實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價值的的目標(biāo)。數(shù)據(jù)來源:龍崗區(qū)統(tǒng)計計公報，截截止到2008年區(qū)域消費群群體調(diào)研（大芬商圈圈派200份有效問卷卷）消費者背景景特征主要消費者者為20-39歲白領(lǐng)一族族，普遍具具有中、高高學(xué)歷，家家庭結(jié)構(gòu)為為2-4人，家庭月月收入在5,000-10,000元區(qū)間；大芬商圈購購物場所消消費者來源源：區(qū)域居居民（89%）、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)居民（（6%）和外來居居民（5%）；購物消費習(xí)習(xí)慣特征日常主要消消費以基本本生活必需需品為主（（如服裝、、食品和家家居用品）），多選擇擇在區(qū)域內(nèi)內(nèi)采購，家家庭月消費費額度在1,000-2,000元，約占家家庭月收入入的20%-30%；在選擇購物物場所時，，配套設(shè)施施（21%）、商品的的種類和品品質(zhì)（18%）和商場的的裝修設(shè)計計特色（13%）是區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費者的的重要考慮慮因素；46%的居民會在在周末選擇擇到市內(nèi)購購物；大芬商圈居居民偏愛的的購物場所所分別是：：大型綜合合購物中心心（29%）、百貨公公司（25%）和大型超超市（15%）；餐飲消費習(xí)習(xí)慣特征外出用餐習(xí)習(xí)慣主要到到快餐廳（（33%）和酒樓（（25%），平均每每周5次以上，人人均消費額額在30-120元區(qū)間；選擇餐飲場場所主要關(guān)關(guān)注的是餐餐廳的環(huán)境境衛(wèi)生（28%）、服務(wù)態(tài)態(tài)度（17%）和食品價價格（14%）。區(qū)域消費群群體調(diào)研（大芬商圈圈派200份有效問卷卷）休閑娛樂消消費習(xí)慣特特征消費者日常常消閑娛樂樂場所主要要是咖啡館館（20%）、卡拉OK和夜總會（（18%）以及酒吧吧（17%）；每月的消費費次數(shù)在1-2次，人均消消費額約60-120元；選擇休閑娛娛樂消費場場所時主要要關(guān)注的是是便利性（（多選擇鄰鄰近居所/工作地方的的場所），，其次是配配套設(shè)施（（如停車場場等）。商業(yè)網(wǎng)點輻輻射商圈的的范圍特征征消費者出行行購物主要要是步行，，坐公交車車可接受的的交通時間間在30-60分鐘，即商商業(yè)網(wǎng)點的的核心輻射射商圈為距距離該網(wǎng)點點交通車行行到達(dá)時間間為60分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)的的區(qū)區(qū)域域。。消費費者者滿滿意意度度特特征征區(qū)域域消消費費者者對對于于區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主要要購購物物場場所所的的整整體體滿滿意意度度一一般般。。區(qū)域域消消費費者者對對于于區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)主主要要購購物物場場所所的的購購物物環(huán)環(huán)境境、、商商品品種種類類/品質(zhì)質(zhì)以以及及商商場場服服務(wù)務(wù)水水平平的的滿滿意意度度較較低低。。區(qū)域域消消費費群群體體調(diào)調(diào)研研（（大大芬芬商商圈圈派派200份有有效效問問卷卷））區(qū)域域內(nèi)內(nèi)消消費費者者認(rèn)認(rèn)為為最最需需要要的的配配套套設(shè)設(shè)置置調(diào)查查結(jié)結(jié)果果顯顯示示表表明明：：16%的居居民民希希望望有有KTV娛樂樂項項目目，，16%的希希望望有有電電影影院院，，15%的居居民民希希望望有有品品牌牌折折扣扣店店，，13%的希希望望有有咖咖啡啡酒酒吧吧，，12%的居居民民希希望望有有體體育育運運動動，，服服裝裝餐餐飲飲各各占占9%。KTV品牌折扣店電影院以上上三三種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)最最受受區(qū)區(qū)域域消消費費者者的的歡歡迎迎項目目商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境分分析析總總結(jié)結(jié)商圈圈內(nèi)內(nèi)競競爭爭，，需需要要尋尋求求差差異異化化布吉吉沃沃爾爾瑪瑪商商圈圈是是以以商商業(yè)業(yè)面面積積達(dá)達(dá)5.4萬平平方方米米的的沃沃爾爾瑪瑪購購物物中中心心為為核核心心，，布布吉吉東東大大街街、、桂桂芳芳園園商商業(yè)業(yè)廣廣場場以以及及萬萬家家福福、、樂樂安安居居等等社社區(qū)區(qū)型型底底商商為為補補充充商商業(yè)業(yè)。。大芬芬村村已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了以以油油畫畫生生產(chǎn)產(chǎn)、、交交易易一一條條龍龍的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)格格局局。。吸吸引引著著國國際際國國內(nèi)內(nèi)各各地地客客商商，，商商貿(mào)貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)十十分分活活躍躍。。商圈圈內(nèi)內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種種類類齊齊全全，，商商業(yè)業(yè)交交易易非非常常興興旺旺，，尤尤其其以以日日常常用用品品零零售售類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)競競爭爭激激烈烈。。社社區(qū)區(qū)型型底底商商的的生生存存空空間間受受到到綜綜合合型型商商業(yè)業(yè)威威脅脅PART3：項項目目本本體體分分析析及及商商業(yè)業(yè)定定位位建建議議項目目本本體體分分析析從整整體體的的建建筑筑形形式式來來看看，，項項目目為為商商住住結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，底底層層商商業(yè)業(yè)外外立立面面較較為為簡簡潔潔，，臨臨街街面面寬寬，，展展示示性性好好。。深惠惠路路主主干干道道旁旁，，交交通通暢暢達(dá)達(dá)。。毗鄰鄰建建設(shè)設(shè)中中地地鐵鐵3號線線大大芬芬站站，，地地鐵鐵口口商商業(yè)業(yè)，，起起到到吸吸附附人人流流作作用用。。項目目SWOT分析析S-優(yōu)勢勢O-機會會W-劣勢勢T-挑戰(zhàn)戰(zhàn)位于于布布吉吉沃沃爾爾瑪瑪商商圈圈內(nèi)內(nèi)，，商商業(yè)業(yè)位位置置良良好好。。項目目四四周周成成熟熟社社區(qū)區(qū)林林立立，，居居住住人人口口眾眾多多。。罕有有雙雙首首層層商商業(yè)業(yè)，，有有前前廣廣場場，，建建筑筑立立面面時時尚尚。。商業(yè)業(yè)廣廣場場外外有有人人行行天天橋橋，，形形成成商商業(yè)業(yè)互互動動。。與大大芬芬村村毗毗鄰鄰，，區(qū)區(qū)位位市市場場商商業(yè)業(yè)知知名名度度高高。。32層百百米米標(biāo)標(biāo)高高雙雙塔塔樓樓地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑，，認(rèn)認(rèn)知知性性好好。。村屋屋與與白白領(lǐng)領(lǐng)社社區(qū)區(qū)并并存存，，整整體體環(huán)環(huán)境境雜雜亂亂。。左右右均均旁旁鄰鄰破破舊舊宿宿舍舍/廠房房，，形形象象檔檔次次差差。。商業(yè)業(yè)配配套套的的車車位位嚴(yán)嚴(yán)重重不不足足。。項目目商商業(yè)業(yè)部部分分面面市市5年，，經(jīng)經(jīng)營營形形象象不不佳佳，，會會給給入入市市銷銷售售帶帶來來負(fù)負(fù)面面影影響響。。其產(chǎn)品形形象在市市場上已已形成印印象，要要改變難難度大。。地鐵大芬芬站離項項目距離離較近，，深惠路路改造如火如荼荼，今年年底都將將完工，，這是項項目商業(yè)業(yè)樹立地地鐵物業(yè)業(yè)、便利利生活等等商業(yè)形形象值得得宣傳利利用的利利好信息息。今年“國國十條””等針對對住宅物物業(yè)的調(diào)調(diào)控政策策出臺，，使投資資住宅產(chǎn)產(chǎn)品的資資金被迫迫出逃，，尋求出出入，必必將部分分流入商商業(yè)物業(yè)業(yè)領(lǐng)域，，給本項項目推售售提供了了先機寬寬松環(huán)境境。2011年大運在在即，尋尋找項目目的可乘乘之機。。村屋與白白領(lǐng)社區(qū)區(qū)并存，，整體環(huán)環(huán)境雜亂亂。左右均旁旁鄰破舊舊宿舍/廠房，形形象檔次次差。商業(yè)配套套的車位位嚴(yán)重不不足。項目商業(yè)業(yè)部分面面市5年，經(jīng)營營形象不不佳，會會給入市市銷售帶帶來負(fù)面面影響。。其產(chǎn)品形形象在市市場上已已形成印印象，要要改變難難度大。。SWOT戰(zhàn)略矩陣陣戰(zhàn)略矩陣優(yōu)勢（strength）劣勢（Whreat）機會（opportunity)憑借優(yōu)勢,搶占機會利用機會,克服劣勢1、片區(qū)居住環(huán)境成熟，在區(qū)域內(nèi)挖掘目標(biāo)客群，銷售成交率高。2、打好地鐵商業(yè)、大芬油畫產(chǎn)業(yè)的牌。3、利用好沃爾瑪商圈所帶來的區(qū)域內(nèi)外客流。4、利用好文化產(chǎn)業(yè)（油畫）和體育產(chǎn)業(yè)（大運）給片區(qū)帶來的利好因素。1、加大對地鐵物業(yè)的宣傳，通過宣傳展示等方法讓客群對項目商業(yè)價值的深入了解。2、突出沃爾瑪商圈和市政道路交通改善的利好，強化本案獨有的時代商業(yè)感。3、塑造商業(yè)物管新形象，弱化經(jīng)營形象的負(fù)面印象。威脅（Teakness）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅1、準(zhǔn)確選擇差異化業(yè)態(tài)，結(jié)合利好消息乘勢而為，快推快銷，以快避險。

2、運用包裝和宣傳引導(dǎo)，突出項目建筑的優(yōu)勢豐富差異化的市場形象。對項目商業(yè)建筑外觀進(jìn)行整改，如廣場、門頭、墻體廣告牌、玻璃等，給市場煥然一新的感覺，提升項目自身形象檔次，吸引客群目光。項目商業(yè)業(yè)定位從經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)看，，本項目目屬于鄰鄰里型購購物中心心；從商商圈人口口上看，，本項目目具備打打造社區(qū)區(qū)型購物物中心的的條件。。類別說明鄰里型社區(qū)型區(qū)域性城市中心商業(yè)面積（㎡）<2萬2-5萬6-10萬10萬以上商圈半徑（公里）1～23～510～2030～40時間距離（分）3～55～810～1520～30商圈人口（萬人）1～25～1050～100200以上停車場容量（輛）300以下300～500500～10001000以上一般商店組合規(guī)律超級市場百貨/超市1家百貨店1家百貨店1-2家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市1家綜合超市1-2家綜合店飲食娛樂各類次主力店1-3家各類次主力店2-6家藥店生活配套服裝店服裝店洗衣店其他飲食娛樂飲食娛樂其他——其他其他社區(qū)商業(yè)業(yè)的定義義社區(qū)商業(yè)業(yè)是指：：能滿足足和支撐撐不同業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)設(shè)施正正常運營營的居民民住宅區(qū)區(qū)商業(yè)。。它的服務(wù)務(wù)人口一一般在5萬人以下下，服務(wù)務(wù)半徑一一般在2公里以內(nèi)內(nèi)，總規(guī)規(guī)模一般般應(yīng)控制制在3萬平米以以內(nèi)。按社區(qū)規(guī)規(guī)模指標(biāo)標(biāo)來劃分分，可分分為：1、小型社社區(qū)：人人口規(guī)模模：300-700戶；人均均商業(yè)面面積：0.6㎡㎡/人以下。。2、中型社社區(qū)：人人口規(guī)模模：2000-5000戶；人均均商業(yè)面面積：0.6㎡㎡-0.8㎡/人；3、大型社社區(qū)：人人口規(guī)模模：1-1.5萬戶；人人均商業(yè)業(yè)面積：：0.8㎡㎡-1.2㎡/人。社區(qū)型商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組合社區(qū)商業(yè)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)態(tài)分分為八類類：百貨、超超市、餐餐飲、服服務(wù)配套套、美容容、服飾飾精品、、生活家家居、休休閑業(yè)態(tài)態(tài)。業(yè)態(tài)組合合規(guī)劃原原則：社區(qū)商業(yè)業(yè)基本特特性：超超市、餐餐飲和服服務(wù)配套套是社區(qū)區(qū)商業(yè)三三大基本本業(yè)態(tài)；；租金收益益的最大大化，位位置較好好的鋪位位優(yōu)先考考慮承租租能力較較高的業(yè)業(yè)態(tài)；是否具有有招商的的可執(zhí)行行性，符符合項目目實際情情況；能否在項項目目前前條件下下開業(yè)經(jīng)經(jīng)營，培培育商業(yè)業(yè)氛圍；；符合商鋪鋪建筑設(shè)設(shè)計技術(shù)術(shù)指標(biāo)。。市場競爭爭策略：：——同業(yè)業(yè)規(guī)?；?，把單單一業(yè)態(tài)態(tài)做大做做強。——異業(yè)業(yè)互補型型：差異性互補型型，共榮共共生。競爭商業(yè)業(yè)項目分分析商業(yè)基本本以購物物、餐飲飲、服裝裝、家居居、娛樂樂為主，，娛樂休休閑不集集中，規(guī)規(guī)模比較較小。位置物業(yè)形態(tài)規(guī)模業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況與本項目競爭態(tài)勢沃爾瑪購物廣場1-5層集中商業(yè)30000㎡生活超市、餐飲、家居良好在項目對面，市場地位強勢，分流項目消費群，其余業(yè)態(tài)較缺乏布吉東大街商業(yè)街+3層集中商業(yè)30000㎡社區(qū)超市、家居、服裝、服務(wù)配套、餐飲良好與項目相隔稍遠(yuǎn)，競爭力一般桂芳園商業(yè)廣場1層商業(yè)街6000㎡餐飲、休閑娛樂、社區(qū)配套餐飲經(jīng)營較好，其余一般地理位置稍差，6米層高，可分隔兩層，整體競爭態(tài)勢不大八大邦美食廣場-1~3層集中商業(yè)3000㎡餐飲、娛樂、菜市場招商中位置考內(nèi)，配套性較差，競爭態(tài)勢不大本項目-1~3層集中商業(yè)8800㎡規(guī)劃社區(qū)超市、服務(wù)配套、餐飲、會所————項目總體體定位及及發(fā)展建建議8800㎡的裙樓樓適合做做什么思路一：：整體打包包出租思路二：：分割小鋪鋪間招商商思路三：：確定商業(yè)業(yè)主題統(tǒng)一招商商要取得租租售利益益均衡，，降低市市場風(fēng)險險，推薦薦思路三三問題一：：租金低，，回報率率低，直直接影響響到售價價問題二：：銷售單價價比較理理想，小小鋪間招招商力度度大，內(nèi)內(nèi)鋪銷售售負(fù)面新新聞多。。問題三：：主力商家家租金低低，所占占面積大大，影響響整體售售價。項目總體體定位及及發(fā)展建建議建議擬建建項目開開發(fā)采取取“填補市市場空白白”的策略，，挖掘可可以填充充周邊業(yè)業(yè)態(tài)空缺缺的商業(yè)業(yè)主題。。利用項目目地處深深惠路旁旁展示性性好，交交通暢達(dá)達(dá)的優(yōu)勢勢，引進(jìn)進(jìn)具有一一定商業(yè)輻射射性的主題商商家。建議項目目檔次規(guī)規(guī)劃設(shè)計計、設(shè)備備配置、、服務(wù)、、商業(yè)管管理方面面，在產(chǎn)產(chǎn)品的價價格方面面不脫離離市場接接受能力力，在業(yè)態(tài)組組合方面面體現(xiàn)出出人流互互相吸附附、業(yè)種種互補共共榮、延延長客戶戶逗留時時間的商商業(yè)格局局。功能定位購物功能娛樂功能餐飲功能交際功能休閑功能服務(wù)功能鑒于本項項目所處處商圈的的購物和和社區(qū)服服務(wù)比重重比較大大。本項項目宜從從娛樂功功能、休休閑功能能、餐飲飲功能、、和交際際功能去去發(fā)展。。項目定位位及發(fā)展展建議項目定位位：為該該區(qū)域占占比72%的18-39歲年輕人人，中產(chǎn)產(chǎn)階級一一族提供供的輕松松、舒適適、溫馨馨的購物物環(huán)境，，集時尚尚消費、、餐飲和和娛樂于于一身，，打造區(qū)域域內(nèi)最具具時尚青青春活力力的購物物休閑中中心。關(guān)鍵詞：：年輕、時時尚、動感、便便捷“一站式式”休閑娛樂樂購物中中心地下負(fù)負(fù)一層層首層層二層三層層電影院院+休閑茶茶吧咖啡店店+餐飲3C電子數(shù)數(shù)碼＋＋餐飲飲主力力店名品折折扣店店＋生生活超超市項目定定位及及發(fā)展展建議議KTV品牌折扣店電影院定位契契合消消費者者調(diào)查查結(jié)果果：16%的居民民希望望有KTV娛樂項項目，，16%的希望望有電電影院院，15%的居民民希望望有品品牌折折扣店店，13%的希望望有咖咖啡酒酒吧。。KTV按照深深圳法法規(guī)，，不允允許設(shè)設(shè)置在在住宅宅下面面，必必須是是單獨獨的商商業(yè)體體，不不予選選用。。項目的的總體體定位位方法法有三三：市場調(diào)調(diào)研尋尋找市市場空空缺，，原則則是““人無無我有有，人人有我我優(yōu)””。消費者者調(diào)研研，對對消費費需求求進(jìn)行行問卷卷調(diào)查查。招商目目標(biāo)客客戶或或商業(yè)業(yè)潛在在合作作商戶戶進(jìn)行行訪談?wù)?。目的和和方法法租戶訪訪談中中需要要解決決的核核心問問題租戶訪訪談的的核心心問題題商業(yè)潛潛在合合作商商戶訪訪談了解租租戶基基本品品牌信信息、、經(jīng)營營情況況，以以及未未來拓拓展計計劃在幫助助租戶戶建立立對本項目目的認(rèn)認(rèn)識和和信心心的基基礎(chǔ)上上，了了解目目標(biāo)租租戶進(jìn)進(jìn)駐意意愿性性了解項項目商商業(yè)概概念對對租戶戶的吸吸引力力對本項項目有有意向向進(jìn)駐駐和持持觀望望態(tài)度度租戶戶的具具體需需求，，包括括經(jīng)營營模式式、租租金條條件、、樓層層選擇擇和工工程條條件商業(yè)潛潛在合合作商商戶訪訪談目的和和方法法通過租租戶訪訪談進(jìn)進(jìn)行租租戶可可得性性測試試，了了解項項目可可獲取取的競競爭優(yōu)優(yōu)勢及及租戶戶的進(jìn)駐需需求，，指導(dǎo)導(dǎo)項目目概念念設(shè)計計和招招商方方向第二步步－概概念測測試第三步步－進(jìn)進(jìn)駐要要求第一步步：進(jìn)進(jìn)駐意意愿購物中中心設(shè)設(shè)計概概念租戶招招商策策略商業(yè)潛潛在合合作商商戶訪訪談根據(jù)實實際訪訪談情情況調(diào)調(diào)整，，項目目組實實際完完成目目標(biāo)租租戶訪訪談60個個，其其中零售購購物類租戶戶15個，，餐飲飲類租租戶25個個，休休閑娛娛樂類類租戶戶15個，其其它類類5個。愿意進(jìn)進(jìn)駐商商戶的的主要要原因因不愿意意進(jìn)駐駐商戶戶的主主要原原因認(rèn)為項項目所所在區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摑摿Υ蟠螅旱氐罔F3號線的的開通通，大大運會會對區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展有有重大大利好好；認(rèn)為項項目展展示面面好，，交通通暢達(dá)達(dá)，有有利于于品牌牌推廣廣；品牌有有拓展展布吉吉街道道區(qū)域域的計計劃；；對商業(yè)業(yè)規(guī)劃劃和商商業(yè)組組合認(rèn)認(rèn)可，，具有有互補補和促促進(jìn)作作用對地鐵鐵物業(yè)業(yè)感興興趣，，戰(zhàn)略略布點點地鐵鐵物業(yè)業(yè)為發(fā)發(fā)展方方向項目經(jīng)經(jīng)營給給公眾眾一個個爛尾尾印象象，重重新塑塑造形形象難難；商業(yè)規(guī)規(guī)模過過小，，達(dá)不不到物物業(yè)拓拓展的的硬件件要求求；深惠路路大芬芬段屬屬于陰陰陽街街，東東大街街繁榮榮，西西側(cè)居居民消消費力力低，，商業(yè)業(yè)氛圍圍差。。停車位位不夠夠，項項目商商業(yè)形形象差差。在龍崗崗區(qū)域域已經(jīng)經(jīng)有分分店，，市場場飽和和，無無需設(shè)設(shè)置分分店。。關(guān)鍵租租戶訪訪談舉舉例－－KFC商業(yè)潛潛在合合作商商戶訪訪談對項目的基本看法本項目短期內(nèi)發(fā)展有一定的難度，但隨著地鐵3號線的開通，地理位置優(yōu)勢明顯，認(rèn)為人流量有一定保證，商業(yè)規(guī)劃可以吸引區(qū)域年輕人的消費。進(jìn)駐意向有進(jìn)駐意向，

主要考慮到地鐵交通的便捷性所帶來的人流，認(rèn)為商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合有助于保證一定的客流。合作條件固定租金和扣點的合作方式均可以接受，具體租金水平可談。面積要求400-500平方米工程要求門寬12米以上，凈高不少于3米，供電量250KW，日供水不少于20噸/天，供水壓力不少于0.2Mpa，供水管徑不少于DN50mm，廚房區(qū)域承重不低于450KM/㎡，其它區(qū)域承重不低于350KM/㎡，排水管徑不少于150mm,提供新風(fēng)、排風(fēng)口位置，每個400*600mm。關(guān)鍵租租戶訪訪談舉舉例－－電影院院線類類：嘉嘉禾/中影今今典/金逸電電影/環(huán)星電電影商業(yè)潛潛在合合作商商戶訪訪談對項目的基本看法本項目周邊5KM半徑?jīng)]有電影院線，有一定的需求，但目前消費群體無法支撐起一個檔次為中高級的電影院線，市場培育需要一定的時間。進(jìn)駐意向前三家明確沒有進(jìn)駐意向，只有環(huán)星電影表示有意向進(jìn)駐。合作條件固定租金和扣點的合作方式均可以接受，具體租金水平可談。前三家面積要求3000-10000㎡（環(huán)星電影只要1500——2000㎡）工程要求承重450KG/㎡，層高不低于6米（環(huán)星院線要求凈高4.5米），供配電：250-400KW；消防系統(tǒng)：完成二次消防。不小于40平方米的影院專用洗手間。要有垂直電梯。嘉禾等等高端端院線線對柱柱距層層高要要求高高，柱柱距8米以上，凈凈高6-9米左右，物物業(yè)條件無無法達(dá)到對對方要求。。只有環(huán)星院院線有強烈烈的進(jìn)駐意意向，表示示擬開發(fā)5-7個小VIP廳：寬度度8-12米,長度15-20米,座位數(shù)約為為；25-60人。關(guān)鍵租戶訪訪談舉例－－家電數(shù)碼商業(yè)潛在合合作商戶訪訪談對項目的基本看法聽說國美電器準(zhǔn)備和開發(fā)商終止合同，蘇寧為了市場保有率，準(zhǔn)備在東大街蘇寧的對面，深惠路西側(cè)再拓展一個項目。進(jìn)駐意向有進(jìn)駐意愿，面積需求1500-3000㎡。最好能給他三層的面積，或者是3C數(shù)碼店經(jīng)營區(qū)域，面積要求1200㎡左右。合作條件固定租金，一個月免費裝修期，租賃期10-15年。工程要求承重350KG/㎡，供配電：150W/㎡，柱距8米以上，凈高3.5米以上。蘇寧精品店店商業(yè)潛在合合作商戶訪訪談關(guān)鍵租戶訪訪談舉例－－兒童主題樂樂園：愛嬰嬰島對項目的基本看法受布吉老街的影響，本項目輻射范圍限大芬片區(qū)，難以覆蓋周邊區(qū)域，而大芬片區(qū)人口不足萬，0-12歲的兒童預(yù)計不超過1萬，消費力有限。認(rèn)為業(yè)態(tài)與本案商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合上不能產(chǎn)生良好的互動，互補。進(jìn)駐意向進(jìn)駐意向不大合作條件直營為主，租賃期5-10年。工程要求供配電：120W以上，有廣告位。商業(yè)潛在合合作商戶訪訪談關(guān)鍵租戶訪訪談舉例－－運動休閑、、品牌購物物：SPORT100對項目的基本看法地鐵口物業(yè)人流有保證，看好本項目的商業(yè)概念，目標(biāo)消費群體與項目客群定位一致。進(jìn)駐意向有意向進(jìn)駐。合作條件固定租金或扣點模式均可接受，租賃期5年以上，面積需求2500平方米左右。工程要求裝修和招商需要2個月時間的免租期。裝修前中央空調(diào)、消費、電梯等設(shè)備齊全。商業(yè)潛在合合作商戶訪訪談關(guān)鍵租戶訪訪談舉例－－生活超市：：百佳社區(qū)區(qū)便利超市市對項目的基本看法有往龍崗區(qū)域拓展分店的計劃，重點發(fā)展社區(qū)店，對大芬區(qū)域的商業(yè)氛圍比較看好，做過市場調(diào)研，有一定的市場需求。進(jìn)駐意向有進(jìn)駐意向，面積需求約600㎡或以上。合作條件直營為主，租賃期不低于10年。工程要求物業(yè)凈高4米以上，樓板荷載要求10KN/㎡，卸貨區(qū)面積100平以上。項目本體分分析及商業(yè)業(yè)定位總結(jié)結(jié)商業(yè)定位第一步：市場調(diào)研，分析市場空缺和發(fā)展機會第二步：消費者問卷，需求調(diào)研第三步：招商目標(biāo)商戶訪談主力店：電影院線主力店：名品折扣店次主力店：品牌餐飲店定位方法外向型社區(qū)區(qū)商業(yè)——打造青春時時尚休閑購購物中心集“吃、玩玩、購”于于一體。PART4：平面布局局及物業(yè)改改造建議內(nèi)部細(xì)節(jié)負(fù)負(fù)一層平面面項目新增外掛電梯，可達(dá)地下層。生活超市區(qū)區(qū)名品折扣店店區(qū)停車場通道道項目地下一一層商鋪面面積2800㎡㎡，層高約5.5M；超5米的層高，，可適合多多種業(yè)態(tài)，，柱距較為為合理，有有利于鋪位位的分割，，電梯井占據(jù)較好的的位置，影影響動線的的規(guī)劃，該該層利用面面積最高，，適用于整整層規(guī)劃及及次主力店店的引入。。原洗手間位位置，建議議填平為商商鋪。內(nèi)部細(xì)節(jié)首首層平面中庭蘇寧精品店店業(yè)態(tài)示意項目新增外掛電梯，一層對外開門。項目一層商商鋪面積2800㎡㎡，層高5.5M；該樓層為項項目的主要要展示層，，商業(yè)價值值較高，但但電梯井影影響了商鋪鋪使用率，，且由于后面無通道道，不利于于貨物流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，影響了了商業(yè)普適適性，部分分業(yè)態(tài)難以以生存。與工程部協(xié)協(xié)商，能否否將項目商商業(yè)洗手間間統(tǒng)一設(shè)置置該位置（（水管、排排污管設(shè)置置可行性））內(nèi)部細(xì)節(jié)二二層平面項目新增外外掛電梯，，可直達(dá)二二樓。美容美發(fā)咖啡廳精品禮品中庭項目二層商商鋪面積約約1590㎡㎡，層高約5M；二層為住宅宅部分的主主要入口，，與相鄰項項目街鋪平平行，形成成社區(qū)商業(yè)業(yè)街區(qū)，有有較好的商商業(yè)價值，但由由于有多外外小區(qū)住宅宅門廳及電電梯井、中中庭，將商商鋪劃分為為若干小塊塊，不利于于整體的規(guī)劃且且動線不夠夠流暢，商商業(yè)使用率率低。內(nèi)部細(xì)節(jié)三三層平面項目新增外外掛電梯，，可直達(dá)三三樓。電影院項目三層商商鋪面積1910㎡㎡，層高約5M；該層利用面面積稍高于于二層，商商鋪動線相相對規(guī)整，，除中庭、、電梯井占占據(jù)部分面積外，后后側(cè)柱位和和實墻安排排不合理，，影響了商商鋪的實用用性，難以以銷售或出出租。甜品店音影書刊休閑茶吧服務(wù)臺中庭停車位改造造建議車位狀況說說明愛馨居總建面3.88萬㎡，有638戶，停車位位58個，地上19個，地下39個。按照住住宅配備比比100㎡/1車位，商業(yè)業(yè)100㎡/1.2車位的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠。需要要在可能的的基礎(chǔ)上增增加車位。。項目臨深惠惠路長約80米的展示面面，門前約約3500平米的超大大廣場，展展示效果極極佳。建議議對廣場進(jìn)進(jìn)行改造。。據(jù)工程測算算，預(yù)計廣廣場改造后后面車位有有80個，區(qū)域車車位稀缺，，極大的提提高了購物物消費的便便利性，提提升項目商商業(yè)競爭力力。廣場改造，，增加車位位商業(yè)外立面面形象改造造建議項目入口處處應(yīng)以玻璃璃幕墻為主主要裝修手手段，體現(xiàn)現(xiàn)色調(diào)明快快的年輕時時尚感受入口處外墻墻應(yīng)設(shè)計為為通透的玻玻璃幕墻，，白天可以以增加室內(nèi)內(nèi)外的通透透感，夜晚晚室內(nèi)的燈燈光可以使使入口變得得更為吸引引人，同時時增加部分分核心租戶戶的形象展展示位效果果示示意意圖圖改造造前前改造造后后舒適適的的中中庭庭空空間間與與布布置置項目目內(nèi)內(nèi)部部中中庭庭設(shè)設(shè)計計目目的的是是提提高高項項目目空空間間舒舒適適度度，，改改善善內(nèi)內(nèi)部部人人流流，，其其空空間間設(shè)設(shè)計計應(yīng)應(yīng)注注重重利利用用自自然然光光線線并并體體現(xiàn)現(xiàn)藝藝術(shù)術(shù)效效果果。商業(yè)業(yè)外外立立面面形形象象改改造造建建議議觀光光電電梯梯設(shè)設(shè)置置首層層入入口口處處觀光光梯梯在人人流流動動線線規(guī)規(guī)劃劃上上，，觀觀光光電電梯梯可可以以解解決決各各個個樓樓層層的的交交通通暢暢達(dá)達(dá)性性，，提提升升人人流流到到達(dá)達(dá)率率。。創(chuàng)造造良良好好的的夜夜間間形形象象，，提提升升商商業(yè)業(yè)項項目目形形象象和和檔檔次次；；精致致的的導(dǎo)導(dǎo)識識系系統(tǒng)統(tǒng)項目目氛氛圍圍包包裝裝商業(yè)業(yè)氛氛圍圍包包裝裝之之夜夜間間形形象象項目目臨臨深深惠惠公公路路，，臨臨街街展展示示面面較較長長，，建建議議可可以以商商場場或或住住宅宅樓樓頂頂設(shè)設(shè)立立燈燈光光字字以以此此提提升升檔檔次次，，提提升升項項目目知知名名度度和和吸吸引引力力。。PART5：項項目目操操作作方方式式建建議議項目目操操作作方方式式建建議議招商商先先行行，，引引進(jìn)進(jìn)知知名名商商家家；；返租租銷銷售售，，統(tǒng)統(tǒng)一一委委托托經(jīng)經(jīng)營營。。招商商先先行行，，引引進(jìn)進(jìn)知知名名商商家家項目目因因長長期期大大面面積積空空置置，，市市場場形形象象較較差差，，要要介介入入銷銷售售市市場場必必須須先先樹樹立立市市場場及及商商家家對對項項目目的的信信心心，，招招商商，，是是項項目目銷銷售售的的先先決決條條件件；；項目目商商業(yè)業(yè)立立面面改改造造也也是是重重塑塑項項目目形形象象及及市市場場信信心心的的重重要要途途徑徑；；前期期招招商商中中，，應(yīng)應(yīng)以以引引進(jìn)進(jìn)主主力力店店和和知知名名商商家家為為主主，，他他們們能能較較大大程程度度的的提提高高商商業(yè)業(yè)的的溢溢價價空空間間，，有有利利于于項項目目實實現(xiàn)現(xiàn)高高價價速速銷銷。。招商商策策略略大戶戶先先行行、、散散戶戶跟跟進(jìn)進(jìn)同業(yè)業(yè)差差異異、、異異業(yè)業(yè)互互補補主動動出出擊擊，，重重點點突突破破因時時利利導(dǎo)導(dǎo)、、控控制制有有序序立足足長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚形象象先先行行，，造造勢勢優(yōu)優(yōu)先先招商商策策略略總體體招招商商策策略略給予予商商戶戶一一定定的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策，，放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚，，引引進(jìn)進(jìn)具具有有品品牌牌度度和和經(jīng)經(jīng)營營實實力力的的商商家家，，給給經(jīng)經(jīng)營營者者一一個個市市場場培培育育期期，，健健康康穩(wěn)穩(wěn)步步，，持持久久經(jīng)經(jīng)營營，，實實現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)商商、、商商家家共共贏贏。。概括括如如下下：：1、、領(lǐng)領(lǐng)頭頭羊羊群群聚聚效效應(yīng)應(yīng)策策略略2、、發(fā)發(fā)揮揮規(guī)規(guī)模模靈靈活活優(yōu)優(yōu)勢勢策策略略3、、充充分分利利用用區(qū)區(qū)域域商商圈圈優(yōu)優(yōu)勢勢4、、降降低低租租金金門門檻檻及及免免租租期期，，放放水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚策策略略5、、主主力力店店先先行行，，輔輔助助店店后后續(xù)續(xù)跟跟進(jìn)進(jìn)策策略略6、、形形象象造造勢勢，，吸吸引引商商家家策策略略招商策略樹立品牌、整整體招商、統(tǒng)統(tǒng)一形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管理理通過推廣實現(xiàn)現(xiàn)良好的市場場品牌度和知知名度，將有有助于項目整整體租金水平平的提高。樹樹立品牌的另另一個含義就就是通過先進(jìn)進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營營管理模式和和良好的服務(wù)務(wù)理念爭服顧顧客，贏得市市場，最終保保障整個商業(yè)業(yè)獲得長期的的租金收益和和經(jīng)營收益。。招商策略樹立品牌、整整體招商、統(tǒng)統(tǒng)一形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管理理根據(jù)項目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃分區(qū)招招商，以大戶戶優(yōu)先，散戶戶跟進(jìn)招商策略樹立品牌、整整體招商、統(tǒng)統(tǒng)一形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管理理是指統(tǒng)一商業(yè)業(yè)的整體，包包括內(nèi)部店鋪鋪的裝修風(fēng)格格、統(tǒng)一進(jìn)行行宣傳推廣，，這樣能夠很很大程度上提提高商場的物物業(yè)檔次，從從而滿足高檔檔的商業(yè)定位位，同時也能能大大改善項項目的購物和和經(jīng)營環(huán)境，，有利于提升升項目的品牌牌知名度，構(gòu)構(gòu)筑核心競爭爭力；統(tǒng)一培訓(xùn)管理理，以此提高高整體服務(wù)水水平，降低營營銷成本。返租銷售，統(tǒng)統(tǒng)一委托經(jīng)營營直接銷售適用用于小體量的的純街鋪銷售售，或市場成成熟度低、投投資客缺乏了了解的區(qū)域，，項目屬商業(yè)業(yè)內(nèi)鋪，現(xiàn)階階段形象較差差，較難實現(xiàn)現(xiàn)直接銷售；；帶租約銷售能能快速回籠資資金，無需承承擔(dān)補貼及稅稅費，但售價價與租金之間間產(chǎn)生的低收收益回報難以以達(dá)到投資者者預(yù)期，且后后期經(jīng)營容易易被打亂，不不適用于需高高價速銷且可可持續(xù)經(jīng)營的的本項目；返租是商業(yè)內(nèi)內(nèi)鋪銷售較多多采用的模式式，前期統(tǒng)一一招商經(jīng)營，，能保障商業(yè)業(yè)形象，堅定定投資者信心心，但通常返返租補貼會加加回到售價內(nèi)內(nèi)，可能導(dǎo)致致投資者認(rèn)為為項目售價偏偏高而缺乏支支撐而脫離市市場。從法律上講，，返租銷售需需引進(jìn)第三方方進(jìn)行委托經(jīng)經(jīng)營，建議本本項目由百貨貨公司作為第第三方與投資資者簽訂委托托經(jīng)營合同。。項目周邊商業(yè)業(yè)氛圍一般，，投資客認(rèn)知知度一般，要要實現(xiàn)商業(yè)高高價速銷且后后續(xù)經(jīng)營，建建議項目采用用返租銷售模模式，統(tǒng)一委委托經(jīng)營。返租銷售操作作模式鑒于目前市場場環(huán)境不大樂樂觀，及項目目實際情況較較差，為提高高投資者信心心，在銷售市市場取得良好好成績，建議議項目采取差差異化返租模模式：普通鋪位采取取八年返租的的銷售模式，，返租比例根根據(jù)市場及客客戶累積情況況再定，通過過提高單價的的方式加回到到售價內(nèi)：主力店商家根根據(jù)招商時談?wù)勁械淖赓U年年限不同而采采取差異化返返租，若部分分商家租金較較高，可支撐撐較高售價，，則可考慮帶帶租約銷售。。項目售價判斷斷公司預(yù)期值市場比較法租金還原法近幾年項目所所處區(qū)域較少少商業(yè)銷售，，2008年有2個項目入市，，布吉女人街街：均價21000/㎡，可園7期商業(yè)街：均均價12000/㎡，上述兩個項項目可參考性性均較低。項目周邊租金金水平不高，，街鋪約80-100元/㎡，按銷售市場場較通行的6%年回報率計算算，項目1-2F僅可實現(xiàn)16000-20000元/㎡的售價，價值值偏低。盡可能的高價價，期望值30000-40000元/㎡。項目收益預(yù)估估項目收益預(yù)估估目前市場可參參考數(shù)值缺乏乏，無法采用用市場比較法法進(jìn)行售價判判斷；區(qū)域目前實際際成交租金還還原的售價明明顯偏低，但但據(jù)三級市場場反映，商業(yè)業(yè)成交情況良良好，且沃爾爾瑪及東大街街附近有品牌牌主力店帶動動的商業(yè)租金金有較高的上上浮，1F街鋪達(dá)到120-150元/㎡，支撐售價為為24000-30000元；（東大街街2004年銷售，1層街鋪均價22000元/㎡，1層內(nèi)鋪均價12000元/㎡，2層均價8000元/㎡）本項目若招商商情況良好，，預(yù)計可在現(xiàn)現(xiàn)租金水平上上實現(xiàn)10-20%左右的溢價空空間，1F均價可達(dá)到150-180元/㎡，預(yù)判-1F均價60元/㎡，2F均價80-100元/㎡，3F均價40-60元/㎡，整體均價90-110元/㎡。項目收益預(yù)估估預(yù)測售價銷售率銷售率實現(xiàn)40%銷售率實現(xiàn)60%銷售率實現(xiàn)80%銷售率實現(xiàn)100%售價：18000-22000元/㎡X面積：8822.4㎡63，521，280~77，637，12095，