武漢金海國際項目溝通案定稿課件

金海國際項目溝通案武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理有限公司營銷中心金海國際項目溝通案武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理有限公司

研究思路提問——我是誰？思考——做什么？觀點——如何做？新鴻泰視角——中南突圍！

研究思路提問——思考——觀點——新鴻泰視角——

我們帶著以上幾個開始本次提案旅程“？”我們帶著以上幾個“？”第一部分:提問——我是誰？我們有什么?

>開發(fā)實力

>地塊特征第一部分:提問——我是誰？武漢市海鼎置業(yè)金海分公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，武漢海鼎置業(yè)有限公司已成功開發(fā)洪山區(qū)卓刀泉片，漢飛精英青年城等項目，在武漢知名度較好。開發(fā)商在武昌很好的品牌優(yōu)勢基礎(chǔ)。

我們有什么?開發(fā)實力武漢市海鼎置業(yè)金海分公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的我們有什么?開發(fā)實地塊特征(外部)我們有什么?項目地塊CBD中央商務(wù)區(qū)(西)民房和鐵路(東)凱樂花園及沿街商鋪(北)水利勘測院(南)地塊特征(外部)我們有什么?項目CBD中央商務(wù)區(qū)(西)民房和地塊特征(內(nèi)部)我們有什么?北面南面西面東面從地形我們發(fā)現(xiàn),本地塊北高南低本地塊內(nèi)部存在大量職工建房,均未拆遷地塊特征(內(nèi)部)我們有什么?北面南面西面東面從地形我們發(fā)現(xiàn),中南門戶武昌都心

中南CBD核心；文化氛圍濃厚；交通配套完善；------結(jié)論中南門戶武昌都心中南CBD核心；------結(jié)論

一、項目面臨什么問題？>地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?>拆遷難度問題？>商業(yè)問題？>周邊自我消費能力不強(qiáng)？>規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？>物業(yè)管理問題？>停車問題？我在想什么？一、項目面臨什么問題？我在想什么？項目面臨問題？鐵路噪音；西邊及南邊私房惡劣環(huán)境；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?項目面臨問題？鐵路噪音；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?項目面臨問題？拆遷影響開發(fā)周期；拆遷還建房是否銷售；拆遷房能否單獨銷售；拆遷房的面積和戶型是否滿足需求；拆遷難度問題？項目面臨問題？拆遷影響開發(fā)周期；拆遷難度問題？項目面臨問題？酒店受左右兩邊高樓的夾擊，如何突出重圍；1-4樓整體商業(yè)的消化難度(建議做3層）；酒店主入口形象及停車問題；如何將茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項目的人文氣氛？能否將新天地停車場與商業(yè)街連通提高小區(qū)入口形象？商業(yè)問題？項目面臨問題？酒店受左右兩邊高樓的夾擊，如何突出重圍；商業(yè)問項目面臨問題？如何提升周邊消費層次？周邊自我消費能力不強(qiáng)的局限？項目面臨問題？如何提升周邊消費層次？周邊自我消費能力不強(qiáng)的局項目面臨問題？停車位是否滿足業(yè)主的需要；商業(yè)部分停車問題；地面、地下停車問題；停車問題？項目面臨問題？停車位是否滿足業(yè)主的需要；停車問題？項目面臨問題？開發(fā)周期及資金流，利潤最大化？規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？項目面臨問題？開發(fā)周期及資金流，利潤最大化？規(guī)劃滿足開發(fā)商的規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？還建房的管理；停車管理；商業(yè)與住宅部分的管理；物業(yè)管理問題？規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？還建房的管理；物業(yè)管理問題？

項目拆遷難度較大周邊消費水平對本項目支撐不大周邊環(huán)境與本項目檔次有一定矛盾還建房管理可能比較頭疼開發(fā)商實力直接關(guān)系項目開發(fā)周期及利潤------結(jié)論項目拆遷難度較大------結(jié)論

二、市場面臨什么問題？>供應(yīng)市場情況?>需求市場情況？>有利政策分析？>不利政策分析？我想什么？我想什么？市場面臨問題？供應(yīng)市場情況？項目地塊規(guī)模容積率樓面地價預(yù)計上市時間中南街民主路624號13743.523.037592008年5月民主路

717號10940.222.520112007年12月千家街82002.722812008年3月中南路中南二路12號2592.22428062007年12月紫陽路272號83313.519622007年12月梅花苑小區(qū)旁17331.516932008年5月合計45539.96房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境日趨成熟，是武昌區(qū)房地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一，版塊土地稀缺,土地供應(yīng)量少,市場需求大,價格優(yōu)勢明顯。市場面臨問題？供應(yīng)市場情況？項目地塊規(guī)模容積率樓面地價預(yù)計上市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？戶型面積套數(shù)已銷售銷售比例一室一廳66.5M2左右40套售完100％二室二廳86M2左右248套售完100％三室兩廳119M2左右580套504套87％其它戶型―――74套62套84％四室兩廳及復(fù)式148M2左右90套79套88％合計1032套933套90％目前一期已于06年5月份開盤，總套數(shù)1154套，]其中住宅總套數(shù)為1032套，商業(yè)門面122套。市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？戶型面積套數(shù)已銷市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？凱樂花園是中南片區(qū)具有代表性的樓盤，而其各方面的變化稱得上是中南片區(qū)地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。

市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？凱樂花園是中南片市場面臨問題？其一，大量舊城改造項目的實施、大量高價地塊的出讓為中央國家宏觀政策的實施制造了極大的執(zhí)行麻煩，中央政策與地方實際狀況出現(xiàn)了極大的執(zhí)行矛盾，不宜執(zhí)行，也無法執(zhí)行；其二,關(guān)于中小戶型的面積比例,9070政策在武漢可以分區(qū)域執(zhí)行,本案應(yīng)屬于二級市場區(qū)域,可以執(zhí)行9060政策,一些一級地段甚至可以執(zhí)行9055政策.有利政策分析？市場面臨問題？有利政策分析？市場面臨問題？物權(quán)法抑制不理性投資，為有效控制房價大幅上漲提供了保障；物業(yè)稅的開征也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要承擔(dān)由于長期商品房的積壓所產(chǎn)生的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)；土地增值稅無疑會加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本，綜上分析以上因素為規(guī)避政策的影響，房地產(chǎn)市場必須要以市場為依托，加快開發(fā)的進(jìn)度，合理定價，加快銷售周期，避免出現(xiàn)交納高額的稅收。

不利政策分析？市場面臨問題？不利政策分析？綜合上述市場和政策環(huán)境的分析以及中南片點線面市政規(guī)劃對本案的利好，我司認(rèn)為應(yīng)加快本案的拆遷和開發(fā)進(jìn)度，將房地產(chǎn)行業(yè)的政策影響及武漢地產(chǎn)泡沫的影響降至最低。------結(jié)論綜合上述市場和政策環(huán)境的分析以及中南片點線面市政規(guī)劃第二部分:思考——做什么？

我們做什么？

我們做給誰？第二部分:思考——做什么？我們做什么？

產(chǎn)品定位中高檔住宅+酒店式公寓+主題商街于一體的小復(fù)合型物業(yè)形態(tài)。我們做什么？產(chǎn)品定位我們做什么？

功能定位

金海國際·中南明珠（案名推薦）中南商務(wù)新領(lǐng)地·都心人文新社區(qū)我們做什么？功能定位我們做給誰？客戶定位中南新貴財智階層●政府公務(wù)員●事業(yè)單位高級白領(lǐng)●大中企業(yè)中高層管理人員●小企業(yè)主及青年群體●投資者、炒房族●外地高收入者我們做給誰？客戶定位核心競爭力提煉！地段、地段還是地段！教育、教育還是教育！CBD核心、核心還是核心！旅游前景、前景還是前景！核心競爭力提煉！地段、地段還是地段！蓋寫字樓行不行？項目地處中南商圈邊際，臨武珞路的地塊，具備開發(fā)寫字樓與酒店的潛力與可能；寫字樓雖然售價高，但對硬件要求嚴(yán)格，銷售周期較長。區(qū)域?qū)懽謽歉偁幖ち?，資金回籠慢，風(fēng)險較大。蓋寫字樓行不行？項目地處中南商圈邊際，臨武珞路的地塊，具備開產(chǎn)權(quán)酒店市場如何？

項目周邊酒店扎堆，地塊靠近五月花大酒店（五星）等知名酒店，離長途汽車站、武昌火車站很近，具備開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的地利。

同時，從投資回報的進(jìn)度而言，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓，例如，紐賓凱新時代國際酒店是在一個月內(nèi)完成銷售，成交均價達(dá)到7000元/㎡。

因此，通過綜合分析，我司認(rèn)為本地塊（商服）適宜進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)開發(fā)。產(chǎn)權(quán)酒店市場如何？項目周邊酒店扎堆，地塊靠近五月花大中南明珠璀璨楚天雖然本案不與凱樂花園正面爭鋒，但我司建議本項目規(guī)劃設(shè)計上力求創(chuàng)新打造獨有的產(chǎn)品差異化、提高項目的附加值，這樣可以不斷發(fā)展、提升項目的形象，從而還可以給客戶造成中高檔物業(yè)的印象。------結(jié)論中南明珠璀璨楚天------結(jié)論第三部分

觀點——如何做？第三部分拆遷問題？搬遷可能會影響項目銷售周期：建議：先開發(fā)公共部分，預(yù)留相應(yīng)空間！搬遷工作爭取政府及相關(guān)部門大力支持，做好提前搬遷通告及安置工作；新聞媒體宣傳引導(dǎo)；處理好“釘子戶”，實行“友情操作”，一般居民---補償安置到位。拆遷問題？搬遷可能會影響項目銷售周期：

解決之道：政策傾向：摸底調(diào)查，貨幣還建、原地還建比例要求：以還建標(biāo)準(zhǔn)為需求需求：還建房交房前不能轉(zhuǎn)讓、出售數(shù)量：與商品房的分開，盡量少，單棟建設(shè)還建房問題？解決之道：還建房問題？還建房問題？還建房會影響本項目整體形象、銷售及后期管理，建議：先期開發(fā)，單棟分開建設(shè)，集中管理；還建房品質(zhì)要與商品房一樣，以備還建客戶中途反悔，可對外出售。還建房是否需要單獨建設(shè)，管理是否分開，建設(shè)周期及交房時間？還建房問題？還建房會影響本項目整體形象、銷售及后期管理，建議停車問題？合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。武珞路酒店及商業(yè)統(tǒng)一停放地下車庫。停車問題？合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？

（1）、還建房統(tǒng)一管理（2）、商業(yè)與住宅分開建設(shè)，方便管理（3）、酒店公寓人性化管理（4）、小區(qū)停車集中管理（或智能化管理）規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？

（1）、還建房統(tǒng)一管理規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？開發(fā)資金及開發(fā)策略：資金不充足：（壓力較大）“短、平、快”策略，先酒店公寓+再商業(yè)街+還建房，后住宅；資金充足：（壓力較?。胺制陂_發(fā)，利潤最大化”策略，先住宅+后商業(yè)街，最后酒店公寓規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？開發(fā)資金及開發(fā)策略：地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?

問題？還建房靠近鐵路，有效隔絕噪音；使用雙層隔音玻璃；策劃上造概念“鐵路”淡化注意力；從小區(qū)規(guī)劃、景觀上營造；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?

問題？還建房靠近鐵路，有效隔絕噪商業(yè)問題？酒店公寓從外觀、高度上、氣勢上區(qū)別兩邊高樓；1-4樓整體商業(yè)未建時先招商運作（或建3層商業(yè)）；酒店公寓停車問題；利用政府規(guī)劃，茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項目的人文氣氛。將新天地停車場與商業(yè)街連通，提高小區(qū)入口形象。商業(yè)問題？酒店公寓從外觀、高度上、氣勢上區(qū)別兩邊高樓；結(jié)論先期解決好還建問題是首要任務(wù)提升項目商業(yè)檔次，增加住宅附加值做特色，滿足CBD高消費群需要與周邊商業(yè)聯(lián)合發(fā)展，提升版塊價值做專業(yè)茶葉市場，營造獨特文化品位充分利用旅游資源結(jié)論先期解決好還建問題是首要任務(wù)第四部分

新鴻泰視角——中南突圍！第四部分新鴻泰視角規(guī)劃調(diào)整中南突圍產(chǎn)品創(chuàng)新戶型設(shè)計品牌提升2-3年市場預(yù)測新鴻泰視角規(guī)劃調(diào)整中南突圍產(chǎn)品創(chuàng)新戶型設(shè)計品牌提升2-3年市規(guī)劃調(diào)整開發(fā)周期、利潤期望值等綜合因素；在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀配套上做足文章；局部創(chuàng)新，提高性價比；在合理的控制成本的前提下，盡量增加產(chǎn)品的附加值，從多角度的追求差異化和高品質(zhì)；小區(qū)停車規(guī)劃、大門口形象塑造規(guī)劃調(diào)整開發(fā)周期、利潤期望值等綜合因素；規(guī)劃建議平面布局上南北朝向，以保證通透性與采光性；空間布局，保障通風(fēng)、采光與遠(yuǎn)視景觀；內(nèi)部車行動線盡量放于地下或外圍，保障內(nèi)部人行安全；商品房與還建房分開布局，各自擁有獨立進(jìn)出通道與園林景觀；主題商業(yè)街沿武珞路四巷排布，以專業(yè)市場為主，休閑餐飲業(yè)、便利型酒店、社區(qū)配套商業(yè)為輔，總體體量要控制。打造小區(qū)獨特門口形象，提高項目檔次。合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。規(guī)劃建議平面布局上南北朝向，以保證通透性與采光性；住宅規(guī)劃建議住宅；集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展示等于一體的人文景觀社區(qū)。個性和特色的空間設(shè)計、庭院園林，使得室外空間更具識別性，能加強(qiáng)鄰里間的認(rèn)同感，界定居民的領(lǐng)域感和歸屬感。圍合式布局，以“現(xiàn)代中式庭院”、“新街坊主義”為核心規(guī)劃理念，營造開放、私密空間，讓更多景觀進(jìn)入視野，提高居室的透光性，滿足業(yè)主不同層次生活需要。景觀設(shè)計：融入現(xiàn)代風(fēng)情和浪漫元素，全方位演繹現(xiàn)代庭院生活。住宅規(guī)劃建議住宅；集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位的合理性，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、政府規(guī)劃前景、板塊的屬性、周邊酒店業(yè)、旅游、交通資源等。結(jié)合開發(fā)實力、市場需求，同時在商業(yè)的開發(fā)周期上統(tǒng)籌考慮。建議臨武珞路四巷主干道小區(qū)入口處商業(yè)業(yè)態(tài)定位為酒店公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店）和1——4層集中商業(yè)。臨武珞路四巷商業(yè)定位于主題商業(yè)街，可以引進(jìn)茶葉市場、中百超市；可做項目會所功能，引進(jìn)幼兒園、咖啡廳、茶館、洗腳城等。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)成分考慮的問題：

1、充分考慮業(yè)主獨有的私密空間；2、居所的延展空間，與交通、車輛的空間布局；

3、臨接綠化與商業(yè)、環(huán)境、交用的關(guān)系；4、商業(yè)步行街和小區(qū)的安全，功能合理性，及業(yè)主生活的方便性，綜合考慮修閑、娛樂等因素。商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位的合理性，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、政府規(guī)劃前景產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計確保在2009年上市時，領(lǐng)導(dǎo)市場潮流，領(lǐng)先中南片區(qū)其他樓盤，競爭力強(qiáng)，客戶喜歡。大開間，小進(jìn)深，保障室內(nèi)采光和通風(fēng)效果；強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，實用性要強(qiáng)；明廚明衛(wèi)，無暗房；動靜分離，確保私密性；產(chǎn)品創(chuàng)新戶型設(shè)計關(guān)鍵詞：前瞻性、差異化、附加值項目在2009年上市，戶型是否消費者接受；戶型配比：小二房：70㎡以下，20-30%；大二房：80-90㎡，30-50%；三房：90-120㎡，30-40%；戶型布局：西北向：還建房；西南向：二房、三房正北向：三房、小三房正南/東南向：二房、小三房戶型結(jié)構(gòu)：在壓縮面積的前提下，滿足功能需要，以二房、三房為主，緊湊型產(chǎn)品（還建房、酒店公寓除外）；客廳功能，私密性。戶型設(shè)計關(guān)鍵詞：前瞻性、差異化、附加值面積增加90、70政策由于存在一定地方靈活性，因此不一定要完全遵守90平米的戶型必須達(dá)到70%的行政命令。在不違背國家宏觀調(diào)控和本項目的規(guī)劃要求前提下，力求項目利益最大化，住宅以二房、三房為主：

小二房：70㎡以下，20-30%；大二房：80-90㎡，30-50%；三房：90-120㎡，30-40%。面積增加90、70政策由于存在一定地方靈活性，因此不一定要完品牌提升：項目主題的營造、開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的實施、自身品質(zhì)的著力打造，集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展示等于一體，表現(xiàn)中高檔項目的檔次。建筑立面設(shè)計應(yīng)簡潔明快且具有時代氣息。建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運用、材料選用方面體現(xiàn)本項目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派。品牌提升：項目主題的營造、開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的實施、2-3年市場預(yù)測鼓勵自主消費，加大政府保障功能；開發(fā)利潤率逐漸下降；城市化進(jìn)程決定開發(fā)實力，開發(fā)門檻越來越高；項目創(chuàng)新將成為競爭本源（小戶型同質(zhì)化惡性競爭）；調(diào)控政策將全面平衡；物權(quán)法的執(zhí)行加大了拆遷難度，同時影響了城市改造過度；預(yù)測即將推出如下政策：①加息；②物業(yè)稅；③取消預(yù)售，提高第二套住房貸款利率及首付；④嚴(yán)重打擊囤積房源現(xiàn)象；2-3年市場預(yù)測鼓勵自主消費，加大政府保障功能；結(jié)論

我們在做項目規(guī)劃時需要把握的硬性要求如下：項目定位要切合市場，并適當(dāng)拔高和創(chuàng)造市場；突出地段優(yōu)勢，提升項目創(chuàng)新的競爭能力；商業(yè)定位前期必須明確及論證；項目創(chuàng)新從四個方面入手：①立面②戶型功能布局③戶型配比④主入口形象結(jié)論我們在做項目規(guī)劃時需要把握的硬性要求如下：結(jié)語

本案策略從項目實際出發(fā)，結(jié)合我司對項目的理解。因準(zhǔn)備的時間比較倉促，本案中還有許多細(xì)節(jié)，有待雙方共同溝通，才能最后確定。非常感謝貴司對敝司工作的信任和支持，使敝司能有機(jī)會與貴司共同探討本項目之前期策劃工作。敝司深信憑籍豐富的專業(yè)經(jīng)驗和無比的工作熱誠，在項目的前期策劃工作中必定會全力以赴，做到最好。結(jié)語本案策略從項目實際出發(fā)，結(jié)合我司對項目的理解。因準(zhǔn)THEEND思想創(chuàng)造價值！THANKSTHEEND金海國際項目溝通案武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理有限公司營銷中心金海國際項目溝通案武漢新鴻泰房地產(chǎn)代理有限公司

研究思路提問——我是誰？思考——做什么？觀點——如何做？新鴻泰視角——中南突圍！

研究思路提問——思考——觀點——新鴻泰視角——

我們帶著以上幾個開始本次提案旅程“？”我們帶著以上幾個“？”第一部分:提問——我是誰？我們有什么?

>開發(fā)實力

>地塊特征第一部分:提問——我是誰？武漢市海鼎置業(yè)金海分公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司，武漢海鼎置業(yè)有限公司已成功開發(fā)洪山區(qū)卓刀泉片，漢飛精英青年城等項目，在武漢知名度較好。開發(fā)商在武昌很好的品牌優(yōu)勢基礎(chǔ)。

我們有什么?開發(fā)實力武漢市海鼎置業(yè)金海分公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的我們有什么?開發(fā)實地塊特征(外部)我們有什么?項目地塊CBD中央商務(wù)區(qū)(西)民房和鐵路(東)凱樂花園及沿街商鋪(北)水利勘測院(南)地塊特征(外部)我們有什么?項目CBD中央商務(wù)區(qū)(西)民房和地塊特征(內(nèi)部)我們有什么?北面南面西面東面從地形我們發(fā)現(xiàn),本地塊北高南低本地塊內(nèi)部存在大量職工建房,均未拆遷地塊特征(內(nèi)部)我們有什么?北面南面西面東面從地形我們發(fā)現(xiàn),中南門戶武昌都心

中南CBD核心；文化氛圍濃厚；交通配套完善；------結(jié)論中南門戶武昌都心中南CBD核心；------結(jié)論

一、項目面臨什么問題？>地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?>拆遷難度問題？>商業(yè)問題？>周邊自我消費能力不強(qiáng)？>規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？>物業(yè)管理問題？>停車問題？我在想什么？一、項目面臨什么問題？我在想什么？項目面臨問題？鐵路噪音；西邊及南邊私房惡劣環(huán)境；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?項目面臨問題？鐵路噪音；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?項目面臨問題？拆遷影響開發(fā)周期；拆遷還建房是否銷售；拆遷房能否單獨銷售；拆遷房的面積和戶型是否滿足需求；拆遷難度問題？項目面臨問題？拆遷影響開發(fā)周期；拆遷難度問題？項目面臨問題？酒店受左右兩邊高樓的夾擊，如何突出重圍；1-4樓整體商業(yè)的消化難度(建議做3層）；酒店主入口形象及停車問題；如何將茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項目的人文氣氛？能否將新天地停車場與商業(yè)街連通提高小區(qū)入口形象？商業(yè)問題？項目面臨問題？酒店受左右兩邊高樓的夾擊，如何突出重圍；商業(yè)問項目面臨問題？如何提升周邊消費層次？周邊自我消費能力不強(qiáng)的局限？項目面臨問題？如何提升周邊消費層次？周邊自我消費能力不強(qiáng)的局項目面臨問題？停車位是否滿足業(yè)主的需要；商業(yè)部分停車問題；地面、地下停車問題；停車問題？項目面臨問題？停車位是否滿足業(yè)主的需要；停車問題？項目面臨問題？開發(fā)周期及資金流，利潤最大化？規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？項目面臨問題？開發(fā)周期及資金流，利潤最大化？規(guī)劃滿足開發(fā)商的規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？還建房的管理；停車管理；商業(yè)與住宅部分的管理；物業(yè)管理問題？規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？還建房的管理；物業(yè)管理問題？

項目拆遷難度較大周邊消費水平對本項目支撐不大周邊環(huán)境與本項目檔次有一定矛盾還建房管理可能比較頭疼開發(fā)商實力直接關(guān)系項目開發(fā)周期及利潤------結(jié)論項目拆遷難度較大------結(jié)論

二、市場面臨什么問題？>供應(yīng)市場情況?>需求市場情況？>有利政策分析？>不利政策分析？我想什么？我想什么？市場面臨問題？供應(yīng)市場情況？項目地塊規(guī)模容積率樓面地價預(yù)計上市時間中南街民主路624號13743.523.037592008年5月民主路

717號10940.222.520112007年12月千家街82002.722812008年3月中南路中南二路12號2592.22428062007年12月紫陽路272號83313.519622007年12月梅花苑小區(qū)旁17331.516932008年5月合計45539.96房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境日趨成熟，是武昌區(qū)房地產(chǎn)最熱的區(qū)域之一，版塊土地稀缺,土地供應(yīng)量少,市場需求大,價格優(yōu)勢明顯。市場面臨問題？供應(yīng)市場情況？項目地塊規(guī)模容積率樓面地價預(yù)計上市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？戶型面積套數(shù)已銷售銷售比例一室一廳66.5M2左右40套售完100％二室二廳86M2左右248套售完100％三室兩廳119M2左右580套504套87％其它戶型―――74套62套84％四室兩廳及復(fù)式148M2左右90套79套88％合計1032套933套90％目前一期已于06年5月份開盤，總套數(shù)1154套，]其中住宅總套數(shù)為1032套，商業(yè)門面122套。市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？戶型面積套數(shù)已銷市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？凱樂花園是中南片區(qū)具有代表性的樓盤，而其各方面的變化稱得上是中南片區(qū)地產(chǎn)界的風(fēng)向標(biāo)。

市場面臨問題？以凱樂花園為例:需求市場情況？凱樂花園是中南片市場面臨問題？其一，大量舊城改造項目的實施、大量高價地塊的出讓為中央國家宏觀政策的實施制造了極大的執(zhí)行麻煩，中央政策與地方實際狀況出現(xiàn)了極大的執(zhí)行矛盾，不宜執(zhí)行，也無法執(zhí)行；其二,關(guān)于中小戶型的面積比例,9070政策在武漢可以分區(qū)域執(zhí)行,本案應(yīng)屬于二級市場區(qū)域,可以執(zhí)行9060政策,一些一級地段甚至可以執(zhí)行9055政策.有利政策分析？市場面臨問題？有利政策分析？市場面臨問題？物權(quán)法抑制不理性投資，為有效控制房價大幅上漲提供了保障；物業(yè)稅的開征也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要承擔(dān)由于長期商品房的積壓所產(chǎn)生的物業(yè)稅負(fù)擔(dān)；土地增值稅無疑會加大房地產(chǎn)發(fā)展商建房子的成本，綜上分析以上因素為規(guī)避政策的影響，房地產(chǎn)市場必須要以市場為依托，加快開發(fā)的進(jìn)度，合理定價，加快銷售周期，避免出現(xiàn)交納高額的稅收。

不利政策分析？市場面臨問題？不利政策分析？綜合上述市場和政策環(huán)境的分析以及中南片點線面市政規(guī)劃對本案的利好，我司認(rèn)為應(yīng)加快本案的拆遷和開發(fā)進(jìn)度，將房地產(chǎn)行業(yè)的政策影響及武漢地產(chǎn)泡沫的影響降至最低。------結(jié)論綜合上述市場和政策環(huán)境的分析以及中南片點線面市政規(guī)劃第二部分:思考——做什么？

我們做什么？

我們做給誰？第二部分:思考——做什么？我們做什么？

產(chǎn)品定位中高檔住宅+酒店式公寓+主題商街于一體的小復(fù)合型物業(yè)形態(tài)。我們做什么？產(chǎn)品定位我們做什么？

功能定位

金海國際·中南明珠（案名推薦）中南商務(wù)新領(lǐng)地·都心人文新社區(qū)我們做什么？功能定位我們做給誰？客戶定位中南新貴財智階層●政府公務(wù)員●事業(yè)單位高級白領(lǐng)●大中企業(yè)中高層管理人員●小企業(yè)主及青年群體●投資者、炒房族●外地高收入者我們做給誰？客戶定位核心競爭力提煉！地段、地段還是地段！教育、教育還是教育！CBD核心、核心還是核心！旅游前景、前景還是前景！核心競爭力提煉！地段、地段還是地段！蓋寫字樓行不行？項目地處中南商圈邊際，臨武珞路的地塊，具備開發(fā)寫字樓與酒店的潛力與可能；寫字樓雖然售價高，但對硬件要求嚴(yán)格，銷售周期較長。區(qū)域?qū)懽謽歉偁幖ち遥Y金回籠慢，風(fēng)險較大。蓋寫字樓行不行？項目地處中南商圈邊際，臨武珞路的地塊，具備開產(chǎn)權(quán)酒店市場如何？

項目周邊酒店扎堆，地塊靠近五月花大酒店（五星）等知名酒店，離長途汽車站、武昌火車站很近，具備開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的地利。

同時，從投資回報的進(jìn)度而言，產(chǎn)權(quán)式酒店銷售速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓，例如，紐賓凱新時代國際酒店是在一個月內(nèi)完成銷售，成交均價達(dá)到7000元/㎡。

因此，通過綜合分析，我司認(rèn)為本地塊（商服）適宜進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)開發(fā)。產(chǎn)權(quán)酒店市場如何？項目周邊酒店扎堆，地塊靠近五月花大中南明珠璀璨楚天雖然本案不與凱樂花園正面爭鋒，但我司建議本項目規(guī)劃設(shè)計上力求創(chuàng)新打造獨有的產(chǎn)品差異化、提高項目的附加值，這樣可以不斷發(fā)展、提升項目的形象，從而還可以給客戶造成中高檔物業(yè)的印象。------結(jié)論中南明珠璀璨楚天------結(jié)論第三部分

觀點——如何做？第三部分拆遷問題？搬遷可能會影響項目銷售周期：建議：先開發(fā)公共部分，預(yù)留相應(yīng)空間！搬遷工作爭取政府及相關(guān)部門大力支持，做好提前搬遷通告及安置工作；新聞媒體宣傳引導(dǎo)；處理好“釘子戶”，實行“友情操作”，一般居民---補償安置到位。拆遷問題？搬遷可能會影響項目銷售周期：

解決之道：政策傾向：摸底調(diào)查，貨幣還建、原地還建比例要求：以還建標(biāo)準(zhǔn)為需求需求：還建房交房前不能轉(zhuǎn)讓、出售數(shù)量：與商品房的分開，盡量少，單棟建設(shè)還建房問題？解決之道：還建房問題？還建房問題？還建房會影響本項目整體形象、銷售及后期管理，建議：先期開發(fā)，單棟分開建設(shè)，集中管理；還建房品質(zhì)要與商品房一樣，以備還建客戶中途反悔，可對外出售。還建房是否需要單獨建設(shè)，管理是否分開，建設(shè)周期及交房時間？還建房問題？還建房會影響本項目整體形象、銷售及后期管理，建議停車問題？合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。武珞路酒店及商業(yè)統(tǒng)一停放地下車庫。停車問題？合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？

（1）、還建房統(tǒng)一管理（2）、商業(yè)與住宅分開建設(shè)，方便管理（3）、酒店公寓人性化管理（4）、小區(qū)停車集中管理（或智能化管理）規(guī)劃滿足物業(yè)管理問題？

（1）、還建房統(tǒng)一管理規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？開發(fā)資金及開發(fā)策略：資金不充足：（壓力較大）“短、平、快”策略，先酒店公寓+再商業(yè)街+還建房，后住宅；資金充足：（壓力較小）“分期開發(fā)，利潤最大化”策略，先住宅+后商業(yè)街，最后酒店公寓規(guī)劃滿足開發(fā)商的需要？開發(fā)資金及開發(fā)策略：地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?

問題？還建房靠近鐵路，有效隔絕噪音；使用雙層隔音玻璃；策劃上造概念“鐵路”淡化注意力；從小區(qū)規(guī)劃、景觀上營造；地塊周邊不利環(huán)境如何弱化?

問題？還建房靠近鐵路，有效隔絕噪商業(yè)問題？酒店公寓從外觀、高度上、氣勢上區(qū)別兩邊高樓；1-4樓整體商業(yè)未建時先招商運作（或建3層商業(yè)）；酒店公寓停車問題；利用政府規(guī)劃，茶市引進(jìn)商業(yè)街,提升項目的人文氣氛。將新天地停車場與商業(yè)街連通，提高小區(qū)入口形象。商業(yè)問題？酒店公寓從外觀、高度上、氣勢上區(qū)別兩邊高樓；結(jié)論先期解決好還建問題是首要任務(wù)提升項目商業(yè)檔次，增加住宅附加值做特色，滿足CBD高消費群需要與周邊商業(yè)聯(lián)合發(fā)展，提升版塊價值做專業(yè)茶葉市場，營造獨特文化品位充分利用旅游資源結(jié)論先期解決好還建問題是首要任務(wù)第四部分

新鴻泰視角——中南突圍！第四部分新鴻泰視角規(guī)劃調(diào)整中南突圍產(chǎn)品創(chuàng)新戶型設(shè)計品牌提升2-3年市場預(yù)測新鴻泰視角規(guī)劃調(diào)整中南突圍產(chǎn)品創(chuàng)新戶型設(shè)計品牌提升2-3年市規(guī)劃調(diào)整開發(fā)周期、利潤期望值等綜合因素；在產(chǎn)品創(chuàng)新和景觀配套上做足文章；局部創(chuàng)新，提高性價比；在合理的控制成本的前提下，盡量增加產(chǎn)品的附加值，從多角度的追求差異化和高品質(zhì)；小區(qū)停車規(guī)劃、大門口形象塑造規(guī)劃調(diào)整開發(fā)周期、利潤期望值等綜合因素；規(guī)劃建議平面布局上南北朝向，以保證通透性與采光性；空間布局，保障通風(fēng)、采光與遠(yuǎn)視景觀；內(nèi)部車行動線盡量放于地下或外圍，保障內(nèi)部人行安全；商品房與還建房分開布局，各自擁有獨立進(jìn)出通道與園林景觀；主題商業(yè)街沿武珞路四巷排布，以專業(yè)市場為主，休閑餐飲業(yè)、便利型酒店、社區(qū)配套商業(yè)為輔，總體體量要控制。打造小區(qū)獨特門口形象，提高項目檔次。合理安排交通動向，最大限度的做到人車分流。車行主入口設(shè)置在小區(qū)武珞路上公共用地的東側(cè)，次入口設(shè)置在武珞路四巷小區(qū)南側(cè)，車行路線沿小區(qū)環(huán)線設(shè)置；小區(qū)人行主入口設(shè)置于武珞路四巷中部。規(guī)劃建議平面布局上南北朝向，以保證通透性與采光性；住宅規(guī)劃建議住宅；集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展示等于一體的人文景觀社區(qū)。個性和特色的空間設(shè)計、庭院園林，使得室外空間更具識別性，能加強(qiáng)鄰里間的認(rèn)同感，界定居民的領(lǐng)域感和歸屬感。圍合式布局，以“現(xiàn)代中式庭院”、“新街坊主義”為核心規(guī)劃理念，營造開放、私密空間，讓更多景觀進(jìn)入視野，提高居室的透光性，滿足業(yè)主不同層次生活需要。景觀設(shè)計：融入現(xiàn)代風(fēng)情和浪漫元素，全方位演繹現(xiàn)代庭院生活。住宅規(guī)劃建議住宅；集都市庭院風(fēng)情，融生態(tài)、景觀、休閑、文化展商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)業(yè)態(tài)定位的合理性，區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀、政府規(guī)劃前景、板塊的屬性、周邊酒店業(yè)、旅游、交通資源等。結(jié)合開發(fā)實力、市場需求，同時在商業(yè)的開發(fā)周期上統(tǒng)籌考慮。建議臨武珞路四巷主干道小區(qū)入口處商業(yè)業(yè)態(tài)定位為酒店公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店）和1——4層集中商業(yè)。臨武珞路四巷商業(yè)定位于主題商業(yè)街，可以引進(jìn)茶葉市場、中百超市；可做項目會所功能，引進(jìn)幼兒園、咖啡廳、茶館、洗腳城等。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)成分考慮的問題：

1、充分考慮業(yè)主獨有的私密空間；