簽購房合同需要注意的事項

編號：YB-HT-8597簽購房合同需要注意的事Mattersneedingattentionin甲 方：乙 方：簽 訂 日 期： 年 月 日精品合同 /Word 文檔/ 文字可改編訂：YunboDesign編號：YB-HT-8597簽購房合同需要注意的事項說明：本合同書適用于約束協(xié)議雙方（即甲乙雙方）的履行責(zé)任，同時也為日后雙方的分歧，提供有力的文字性依據(jù)，可用作電子存檔或?qū)嶓w印刷，使用時請詳細閱讀條款。從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求。 現(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障， 便越發(fā)關(guān)心起了住房問題。 而一撥又一撥的購房熱，買家往往失去理智， 自覺不自覺地鉆進了不法房地產(chǎn)商設(shè)置的各種陷阱。 面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風(fēng)險投資”等讓購房人吃虧上當?shù)氖聦覍野l(fā)生， 從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。 那么，在實踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實踐經(jīng)驗， 主要表現(xiàn)在以下幾個方面：廣告(包括沙盤、售樓書等 )陷阱為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中 (包括沙盤、售樓書等)對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述， 但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、 綠地變停車場、房第1頁編號：YB-HT-8597屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況， 買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由， 推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。 房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理， 一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。 正是抓住了消費者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、 不公開地預(yù)售商品房。 由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低， 對那些買房人自然有吸引力。 在此過程中，買房人認為自己得到了便宜， 開發(fā)商也借此機會籌到了資金。然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出第2頁編號：YB-HT-8597了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。 這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進程的快慢， 后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。 通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng) “名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中” 。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況， 對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言， 剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價” (通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間 )來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升第3頁編號：YB-HT-8597高，甚至從開盤時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。 為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會找來一些親戚、 朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅 紅色標識代表已售單元 ，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、 表現(xiàn)出一點點購房的意向， 售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了， 如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。 如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的 “小訂”，簽訂認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂” 。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。 因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款： “如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時， 考慮到認購協(xié)議書約定不簽第4頁編號：YB-HT-8597約就不退還訂金，為了避免訂金的損失， 就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失?！拔遄C”陷阱推薦合同范本·北京購房合同·南京購房合同·西安市購房合同·蘇州市購房合同·武漢購房合同·重慶市購房合同一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證” 、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》 、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開工證 、《商品房銷售 預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 ，這也是法律對銷第5頁編號：YB-HT-8597售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件， 要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù)， 要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同， 而客戶一旦交完訂金或購房款， 再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商 (售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方， 有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的， 而有些選擇性填寫處可能還空著。 這時，購房者往往以為該說的都已注明了， 合同就算是完成了， 殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。 比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的， 違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計成按購第6頁編號：YB-HT-8597房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。 前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付 96元。或者在不能按時辦理好時，干脆讓購房人退房。 還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款 40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納， 實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：第一，要有強烈的法律意識。 對于購房人來說， 挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要， 但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中， 陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士 (特別是專業(yè)律師 )咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、 知識是十分必要的， 惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權(quán)益。其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利， 在交易過程中始終堅持第7頁編號：YB-HT-8597平等互利、協(xié)商一致的原則。 平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中， 開發(fā)商(售樓人員)處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱， 存在種種開發(fā)商 (售樓人員)以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權(quán)，購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、 約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買；該堅持的原則就一定要堅持， 不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、 搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容， 務(wù)必以書面形式記錄下來， 以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時對相關(guān)事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)， 以證明侵權(quán)事實的存在。最后，要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等第8頁編號：YB-HT-8597多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較