永川典型花園洋房

三星湖項目一期

產品建議報告目錄一、市場環(huán)境分析1.區(qū)域競爭樓盤狀況2.區(qū)域競爭樓盤差異分析總結3.區(qū)域競爭樓盤指標分析總結4.市場環(huán)境整體總結二、項目戶型面積建議1.整體原則2.戶型配比建議一、市場環(huán)境分析（一）金科·中央公園城經濟指標：項目名稱金科·中央公園城項目地址重慶市永川區(qū)興龍大道777號開發(fā)商重慶市金科上尊置業(yè)有限公司占地面積219畝總建筑面積36.5萬㎡建筑類型洋房/高層總戶數(shù)3000戶左右容積率2.5綠化率35%建筑密度35%建筑風格托斯卡納物管單位金科物管物管費洋房1.70元/平方米·月項目配套：商業(yè)配套：主題商業(yè)街、國際知名咖啡廳。運動設施：高爾夫球場、游泳池、老年運動中心、兒童游樂中心。教育設施：幼兒園、紅旗小學（業(yè)主子女直接就讀）。車位配置：車位信息還未公布。洋房面積：90-130平米1.區(qū)域競爭樓盤狀況推售統(tǒng)計：開盤時間推盤樓棟套數(shù)體量（萬方）建面成交均價（元/㎡）最高價最低價總價區(qū)間（萬）銷售率9.314、16、18、20-24棟2883.655006000417158-10870%10.1915、17、19棟1201.557006500537761-10930%12.273、9、12、13棟1401.860007000550065-110100%備注：該項目已推三批房源，截止目前已基本售罄。成交均價在永川處于絕對高位，本應影響去化速度，但憑借其企業(yè)品牌號召力和公園資源的獨有，房源去化速度明顯快于其他樓盤。推售統(tǒng)計：（二）昕暉·香緹漫城經濟指標：項目名稱香緹漫城項目地址永川新區(qū)新紅旗小學旁開發(fā)商重慶昕暉房地產開發(fā)有限公司占地面積120畝總建筑面積20萬㎡建筑類型洋房/高層總戶數(shù)1850戶左右容積率2.5綠化率35%建筑密度30%建筑風格托斯卡納物管單位香港戴德梁行物管費2.0元/平方米·月

項目配套：1.運動設施：籃球場、羽毛球場、泳池、跑步道。2.教育配套：小區(qū)設有香港幼兒園一所，小學就讀紅旗小學（新校區(qū)）。3.車位配置:車位共計1300個，地上500個，地下800，車位面積16㎡，價格未公布。面積：70-200平米主力：90-110平米1.區(qū)域競爭樓盤狀況推售統(tǒng)計：開盤時間推盤樓棟套數(shù)體量（萬方）建面成交均價（元/㎡）最高價最低價總價區(qū)間（萬）銷售率2010.10.239-11棟和23-25棟1561.845605789405435-8777%2011．212-14和18-22棟1601.8470085%2011.5推二期1201.3490040%備注：該項目于4月23日新推洋房120套，6層4棟，8層2棟，共計6棟。戶型偏小，70-190平米，小戶型的快速去化，一直是該項目的旺銷特點。推售統(tǒng)計：（三）歐郡·時代國際經濟指標：項目名稱時代國際項目地址重慶永川新城區(qū)體育中心南開發(fā)商重慶中科普永奧地產有限公司占地面積200畝總建筑面積30萬㎡建筑類型洋房/高層總戶數(shù)2285戶左右容積率2.5綠化率35%建筑密度33%建筑風格地中海物管單位重慶鼎派物業(yè)物管費1.80元/平方米·月

項目配套：1.商業(yè)配套：社區(qū)商業(yè)。2.運動設施：游泳池、運動健身器材。3.教育配套：社區(qū)幼兒園、紅旗小學和永川中學。4.車位配置：地上80個，地下500個，車位面積16㎡，價格還未公布。面積區(qū)間為103—258㎡1.區(qū)域競爭樓盤狀況推售統(tǒng)計：開盤時間推盤樓棟套數(shù)體量（萬方）建面成交均價（元/㎡）最高價最低價總價區(qū)間（萬）銷售率9.301-5棟和17棟2162.848006023410049-15190%2011.1.261081.352006200480053-16060%備注：該項目由于戶型面積偏大，總價較高，且產品包裝乏力，年初所加推房源108套到目前僅售60%，

占地380畝，建筑面積近50萬方奠定其三湖片區(qū)大盤形象。永川市場獨有的底TOWN產品設計，更顯其居住品質的差異。5+1洋房與市場中6+1和8+1洋房相比更能體現(xiàn)洋房純粹性。項目自帶的商業(yè)街和酒店（四）、凰城華府面積：122-190平米房屋價格：4300起物業(yè)類型：花園洋房

建筑面積：500000平米綠化率：40%占地面積：210000平米容積率：2.01.區(qū)域競爭樓盤狀況2.區(qū)域競爭爭樓盤差異分分析總結區(qū)域競爭樓差差異分析表：：三湖新區(qū)在售項目列表項目名稱項目定位差異化競爭優(yōu)勢主力客戶群體金科·中央公園城100萬方渝西第一大盤品牌、公園、園林永川：私營業(yè)主、公務員重慶：主城客戶昕暉·香緹漫城純正花溪電梯洋房戶型、意大利風情園林永川：私營業(yè)主、公務員歐郡·時代國際30萬方別墅級地中海洋房社區(qū)地段、地中海風情園林永川：私營業(yè)主、公務員嘉和·圣托里尼28萬方希臘風情親水小鎮(zhèn)希臘風情社區(qū)未售凰城華府鳳凰湖50萬方領袖級洋房鉅著大盤、5+1、底湯、簡歐風情街永川：私營業(yè)主、公務員永奧·巴塞羅那純西班牙風格花園洋房地段永川：私營業(yè)主、公務員3.區(qū)域競爭爭樓盤指標分分析總結樓盤名稱中央公園城香緹漫城維詩卡凰城華府占地600余畝81337平米49746平米210000平米建筑面積365000平米200000平米180000平米500000平米容積率2.52.53.22.0產品形態(tài)高層、洋房洋房高層、洋房高層、洋房洋房面積90-130平米面積：70-200平米主力：90-110平米面積：110-169平米主力：116-125平米面積：122-190平米銷售情況較快，一期存118平米以上，120平米以上滯銷120平米以上滯銷競爭樓盤指標標情況小結結（一）市場競競爭格局明顯顯，中高當樓樓盤居多，眾眾多開發(fā)商中中金科實力突突出。永川房地產市市場競爭格局局分為兩個主主導層面，一一方面來源于于奧體片區(qū)與與金科片區(qū)的相互競競爭，另一方方面來源于奧奧體片區(qū)內部部版塊的相互互競爭。從目目前的市場狀態(tài)來看看，奧體片區(qū)區(qū)各項目開發(fā)發(fā)規(guī)模趨中，，開發(fā)商品牌牌帶動力有限限，金科片區(qū)單項目目開發(fā)規(guī)模位位居永川之首首，具有強大大的品牌帶動動力。（二）2011下半年市市場供應量增增多，競爭熱熱度升溫。從目前的調研研情況來看，，2011年年下半年隨著著金科·陽光光小鎮(zhèn)、嘉和和·圣托里尼尼和凰城華府的的面市，永川川洋房市場的的競爭熱度將將逐步升溫。。各項目客源源結構的相互重疊，，也將推動永永川市場傳播播競爭進一步步提速。（三）產品形形態(tài)集中，同同質化嚴重。。從永川房地產產市場的產品品結構來看，，無論是三湖湖片區(qū)還是金金科片區(qū)，均均缺乏創(chuàng)新型產品，，物業(yè)形態(tài)和和產品價值點點趨同，差異異化特征不明明顯，導致產產品同質化嚴重，集集中扎堆形成成競爭紅海。。洋房品質普遍遍偏高，注重重環(huán)境及附加加植打造主力面積110-135平米，戶型型偏舒適中小戶型、低低總價去化快快，大戶型、、高總價滯銷銷4.市場環(huán)境境整體總結二、項目戶型型面積建議眾所周知，戶戶型總價是影影響成交至關關重要的因素素，故我們必必須慎重把握握本項目的戶戶型總價范圍圍，方能以此此為依據(jù)確定定主力戶型的的面積。1.整體原則則沿湖前排產品品規(guī)劃示意①②③④⑤⑥⑦⑧⑨地下地下1、2、7、、8單元戶型型面積及特點點：①②③④為地上兩層地地下一層共3層；帶前庭庭后院，地上上建筑面積控控制在144平米以下。。⑤⑦⑧⑥為頂躍；帶空空中院館、露露臺，建筑面面積控制在122平米以以下。⑩⑨⑩為平層帶露臺臺花園，面積積控制在125以下為平層帶露臺臺花園，面積積控制在110以下單元分布示意意圖其中2單元和和8單元平層層面積中⑨⑩面積調換2.戶型配比比建議沿湖前排產品品規(guī)劃示意①②⑤⑥⑦⑧地下地下3、4、5、、6單元戶型型面積及特點點：①②③④為地上一層地地下一層共2層；帶前庭庭后院，地上上建筑面積控控制在120平米以下。。⑤⑦⑧⑥為頂躍；帶空空中院館、露露臺，建筑面面積控制在110平米以以下。⑨⑩為平層帶露臺臺花園，面積積控制在120以下為平層帶露臺臺花園，面積積控制在110以下單元分布示意意圖其中6單元平平層面積中⑨⑩面積調換，，4、5單元元⑨⑩面積皆皆為110平平米以下④⑨⑩③2.戶型配比比建議沿湖后排產品品規(guī)劃示意①②⑤⑥⑦⑧地下地下3、4、5、、6單元戶型型面積及特點點：①②③④為地上一層地地下一層共2層；帶前庭庭后院，地上上建筑面積控控制在110平米以下。。地下70平平米以下⑤⑦⑧⑥為頂躍；帶空空中院館、露露臺，建筑面面積控制在90-100平米以內。。⑨⑩為平層帶露臺臺花園，面積積控制在110-120以內為平層帶露臺臺花園，面積積控制在78-90以內內單元分布示意意圖其中每棟端頭頭面積皆為110-120平米以內內④⑨⑩③2.戶型配比比建議沿湖底TOWN144平平米共16套套沿湖底TOWN144與與二層加地下下120平米米共16套沿湖110平平米頂躍32套沿湖120平平米平層48套后排78-90平米平層層80套后排90-120平米平平層80套后排頂躍100-110平米40套套后排底TOWN110平平米40套共352套其中沿湖144平米16套占占總套數(shù)4.5%沿湖底TOWN144與與二層加地下下120平米米共16套占總套數(shù)4.5%沿湖頂躍110平米32套占占總套數(shù)數(shù)9%120平米平平層48套占占總套數(shù)數(shù)13.6%頂躍100-110平米米40套占占總總套數(shù)11.