商業(yè)前期策劃

商業(yè)前期策劃第一章商圈調(diào)研前期調(diào)研內(nèi)容一、城市概況分析（-）區(qū)位（城市所在位置的介紹）.位于XX?。ㄈ珖?guó)）的位置：.地形（平原、盆地等）、地勢(shì)（平坦或崎嶇）;（-）行政規(guī)劃.區(qū)域總面積；.區(qū)域四至（周圍的市縣、河流、山）；.管轄的下級(jí)市縣數(shù)量、人口。（三）城市性質(zhì)（旅游城市、工業(yè)城市等）.功能定位：旅游或工業(yè)城市；.未來功能變化：是否改變城市定位發(fā)展；（四）交通（城市對(duì)外的海陸空交通系統(tǒng)）.水上運(yùn)輸；.公共交通（地鐵、公交、出租車）；.航空運(yùn)輸；（五）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況.GDP.CIP.住房開工率.失業(yè)率.消費(fèi)品零售總額.城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入.居民收入及支出.城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（六）經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式.內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)類型；.外向型經(jīng)濟(jì)類型；.密集型經(jīng)濟(jì)類型（勞動(dòng)、資本、技術(shù)）；（七）產(chǎn)業(yè)發(fā)展.主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；.各產(chǎn)業(yè)比例；.各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值。（A）經(jīng)濟(jì)發(fā)展未來規(guī)劃.基本指標(biāo)①GDP②CIP③GNP④經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度⑤住房開工率⑥失業(yè)率⑦消費(fèi)品零售總額⑧城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入⑨居民收入及支出.發(fā)展模式（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例變化）；.產(chǎn)業(yè)發(fā)展（新興產(chǎn)業(yè)的引入）.基本設(shè)施布局和建設(shè)；.重大市政工程、公共建筑信息；（九）群眾富裕程度.人均GDP;.恩格爾系數(shù)；.可支配收入；（十）群眾消費(fèi)水平.零售商品銷售額；.私家車數(shù)量；.旅游業(yè).餐飲業(yè).娛樂業(yè)（十一）城市規(guī)劃?城市產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)空間布局現(xiàn)狀以及未來;（十二）城市人口.數(shù)量.結(jié)構(gòu)（1）不同年齡層次的人口數(shù)量（2）男女人口結(jié)構(gòu)（3）不同受教育水平的人口數(shù)量（4）流動(dòng)人口與常住人口結(jié)構(gòu)（5）城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)（6）不同行業(yè)人口結(jié)構(gòu)（7）不同產(chǎn)業(yè)人口結(jié)構(gòu)（一、二、三產(chǎn)業(yè)）.人口變化趨勢(shì)（1）新生兒出生率（2）死亡率（十三）城市文化.歷史層面；.市場(chǎng)現(xiàn)狀；.居民城市心態(tài)；.居民幸福度；.人口遷入量。.重大人文活動(dòng)（如運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)城市的影響）二、地塊調(diào)研分析（能夠?qū)氲目土鳎ㄒ唬?、基本?jīng)濟(jì)指標(biāo)（自身項(xiàng)目的限制，對(duì)客戶的影響）.容積率；.占地面積；.建筑面積；.綠地率；.用地性質(zhì)（商業(yè)、商住、工業(yè)）；.限高（二）、地塊分析（分析對(duì)人流的進(jìn)入性）.四至?東南西北具體建筑物分布.昭示性（有無高層建筑擋?。?地勢(shì)（坡度）；.地形?形狀（規(guī)則與否）；（三）、四周建筑物分布（分析周圍的建筑物可能帶來的人群）（1）商業(yè)項(xiàng)目分布（分析商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的人口容量）①項(xiàng)目屬性（政府或商業(yè)或?qū)W校）②商業(yè)形態(tài)（商場(chǎng)、寫字樓等）；③經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)（超市、家具等）④人口容量：⑤人口密度。（2）商業(yè)項(xiàng)目人容量狀況；①年齡②職業(yè)：③性別；④居住區(qū)域：⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費(fèi)水平；⑧購買行為；多久購物一次；單次消費(fèi)額：所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍：購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費(fèi)：（四）、交通分析（交通條件帶來的人流）.門前人行道道路（道路的物理屬性）1）人行道情況①道路寬度；②通往項(xiàng)目途中是否有阻擋物；?客流通往道路中間如有岔道或其他交通設(shè)施（花壇、公交站牌、綠化帶），則客流量很容易流失。③道路中間有無隔離欄；?較窄的馬路，中間無隔離帶，馬路對(duì)面的人很容易過來，這樣馬路兩側(cè)的人流都可以考慮進(jìn)來。

?較寬的馬路，中間有隔離帶，一般只考慮單邊的人流。④有無天橋或地下通道；2）人行道流量（統(tǒng)計(jì)道路上不同時(shí)間的人流數(shù)量）①平日和假日的人流量；②一天之內(nèi)不同時(shí)段的人流量；a.上下班時(shí)段（8:30am 10:00am;5:00pm—7:00pm）;b.上午10：00——12:00；c.下午2：00——5:00d.晚上7:00——10:003）人行道人流情況（人流的具體特征）①年齡；②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費(fèi)水平；⑧購買行為：a.多久購物一次；b.單次消費(fèi)額；c.所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次：d.購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍：e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。2.圍繞道路（圍繞地塊的道路物理屬性）（1）道路的級(jí)別①②③④⑤⑥⑦級(jí)別（幾車道）；①②③④⑤⑥⑦覽皮；組成（人行道、快車道、機(jī)動(dòng)車道）；道路中間是否有隔離欄；堵車情況（堵車路段和時(shí)間段）道路輻射區(qū)域內(nèi)的建筑（住宅小區(qū)或商業(yè)項(xiàng)目等）停車；a.道路兩旁的停車位和停車場(chǎng)；b.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時(shí)間；停車場(chǎng)的入口大小，車輛進(jìn)入路線；（2）車流分析（從車流判斷人流）①流量；②流向；③車類；④車的檔次；⑤車的所屬地。（3）客流量（道路上的客戶分析）

①年齡②性別③職業(yè)④居住區(qū)域⑤工作區(qū)域?受教育水平⑦收入消費(fèi)水平⑧主要娛樂消費(fèi)3.公交(1)線路；(2)距離(便利性)①時(shí)間距離②認(rèn)知距離(心理距離)③通往道路有無障礙物(3)公交車特點(diǎn)①車類(大客車或小客車)②車容量；③班次；④路線；⑤堵車路線和時(shí)間；(4)公交車帶來的人流量①平日和假日每天的總客量：②每個(gè)站點(diǎn)上不同時(shí)段的上下客流量；③途徑的站點(diǎn)周圍有無大型建筑或商業(yè)項(xiàng)目(分析是否存在可引進(jìn)客流量)。(5)公交帶來的人流特征分析①②③④⑤⑥⑦⑧年齡；①②③④⑤⑥⑦⑧職業(yè)；性別；居住區(qū)域：工作區(qū)域；受教育水平；收入消費(fèi)水平；購買行為；a.多久購物一次；b.單次消費(fèi)額；c.所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；d.購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。4.地鐵⑴距離(便利性)①時(shí)間距離②認(rèn)知距離③通道交通便利與否；(2)地鐵特點(diǎn)①班次；②路線；③站點(diǎn)分布：(3)地鐵帶來的人流量(統(tǒng)計(jì)地鐵上不同時(shí)間的人流數(shù)量)①平日和假日的客流總量②每個(gè)站點(diǎn)不同時(shí)段的上下車客流量③載客量高峰路線和時(shí)段④各站點(diǎn)的周圍建筑物、商業(yè)項(xiàng)H分析(分析通過地鐵可以帶來的人流量)(4)地鐵帶來的人流量特征分析①年齡；②職業(yè)；③性別；④居住區(qū)域；⑤工作區(qū)域；⑥受教育水平；⑦收入消費(fèi)水平；⑧購買行為；a.多久購物一次：b.單次消費(fèi)額：c.所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；d.購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；e.購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；⑨主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。三、商圈需求分析(一)劃分商圈集中商圈劃分區(qū)

(二)核心商圈確定商圈范圍沿途做出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過的距離，并做上記號(hào)，最后將這些點(diǎn)連接成線，便能了解商圈的范圍。(一般來說，百貨店的65%左右的顧客來自核心商圈，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在十分鐘之內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘)。參考消費(fèi)半徑：日用品消費(fèi)半徑是車程30分鐘左右，餐飲消費(fèi)半徑最長(zhǎng)可以忍受車程一小時(shí)左右。輻射區(qū)域建筑物組成(寫字樓、住宅小區(qū)、商場(chǎng)等)建筑物區(qū)域人群分析(常駐人口的分析)(1)戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡：(3)職業(yè);(4)性別；(5)居住區(qū)域；(6)工作區(qū)域；(7)收入消費(fèi)水平；(8)購買行為；①②③④⑤多久購物一次；單次消費(fèi)額：所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍：購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；①②③④⑤(9)主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。從交通條件分析可吸引客戶(D道路路況①級(jí)別(幾車道)；②組成(人行道、機(jī)動(dòng)車道等)；③平整度；④寬度；⑤直通道路上是否有障礙物；(6)道路中間是否有隔離欄、天橋或地下通道；(2)認(rèn)知(心理距離)預(yù)算銷售額(根據(jù)以上資料推算總銷售額和來店可能性)戶數(shù)X每戶每月生活費(fèi)支出=所有項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額；戶數(shù)x每戶每月生活費(fèi)支出X來店可能性=某地的營(yíng)業(yè)額。(三)次商圈.確定商圈范圍?沿途做出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過的距離，并做上記號(hào)，最后將這些點(diǎn)連接成線，便能了解商圈的范圍。(一般來說，在次要商圈內(nèi)聚集著25%的顧客，小型商店的次要商圈在L5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。).輻射區(qū)域建筑物組成(寫字樓、商場(chǎng)、醫(yī)院等).建筑物區(qū)域人群分析(1)戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡；(3)職業(yè)；(4)性別;(5)居住區(qū)域：(6)工作區(qū)域；(7)收入消費(fèi)水平；(8)購買行為；①多久購物一次；②單次消費(fèi)額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(9)主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。.從交通條件分析可吸引客戶(1)道路路況①級(jí)別(幾車道)；②組成(人行道、機(jī)動(dòng)車道等)；③平整度：④寬度；⑤中間是否有隔離欄；⑥停車；a.道路兩旁的停車位數(shù)量；b.停車場(chǎng)的車位數(shù)量；c.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時(shí)間；停車場(chǎng)的入口大小，車輛進(jìn)入路線；(2)認(rèn)知(心理距離)(3)公交

①②③④⑤⑥⑦班次①②③④⑤⑥⑦線路乘客下車后的走向站點(diǎn)分布開收班時(shí)間等車時(shí)間是否堵車；(4)地鐵①班次②線路③乘客下車后的走向④站點(diǎn)分布⑤開收班時(shí)間⑥等車時(shí)間(三)邊緣商圈.確定商圈范圍?沿途做出消費(fèi)者實(shí)際上經(jīng)過的距離，并做上記號(hào)，最后將這些點(diǎn)連接成線，便能了解商圈的范圍。(一?般來說，在邊緣商圈內(nèi)，聚集著10%的顧客，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。).輻射區(qū)域建筑物組成(住宅小區(qū)、寫字樓、商場(chǎng)).建筑物區(qū)域人群分析(1)戶數(shù)及人數(shù)；(2)年齡:(3)職業(yè)；(4)性別；(5)居住區(qū)域；(6)工作區(qū)域：(7)收入消費(fèi)水平；(8)購買行為；①多久購物一次；②單次消費(fèi)額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次：④購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(9)主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。.從交通條件分析可吸引客戶(1)道路路況①級(jí)別(幾車道)；②組成(人行道、機(jī)動(dòng)車道等)；③平整度；④寬度；⑤中間是否有隔離欄；⑥停車；a.道路兩旁的停車位數(shù)量：b.停車場(chǎng)的車位數(shù)量；c.停車的方便程度；是否需要等待，等待具體時(shí)間；停車場(chǎng)的入口大小，車輛進(jìn)入路線；（2）認(rèn)知（心理距離）（3）公交①班次②線路③乘客下車后的走向④站點(diǎn)分布⑤開收班時(shí)間⑥等車時(shí)間⑦是否堵車：（4）地鐵①班次②線路③乘客下車后的走向④站點(diǎn)分布⑤開收班時(shí)間⑥等車時(shí)間四、商圈競(jìng)爭(zhēng)分析（一）確定競(jìng)爭(zhēng)商圈（和自身項(xiàng)目相似的形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）業(yè)態(tài)相似規(guī)模相似區(qū)位相似客戶相似（-）分析競(jìng)品商圈范圍；（商圈本身的范圍）?以項(xiàng)目為中心，以『2公里為半徑畫一個(gè)圓，包括圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，作為它的商圈。（注：商圈的范圍一般不要越過公路、鐵路、立交橋、河流等。）（三）商圈輻射范圍；（商圈覆蓋的消費(fèi)人群范圍）1.影響因素；（1）區(qū)域?qū)傩裕孩俚乩砦恢茫ㄊ欠袷鞘兄行?，距離）；②歷史文化；（2）商圈規(guī)模；①面積規(guī)模：（3）商圈定位（購物中心、商業(yè)街、超市、家具城等）；（4）交通（分析重點(diǎn)影響）①主要交通要道分布；②主干線接駁；③主要交通工具途徑（地鐵、公交）.繪制輻射范圍圖.商圈飽和理論計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度。如通過計(jì)算每一平方米營(yíng)業(yè)面枳的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷售額，呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力；當(dāng)呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)己經(jīng)飽和，新的零售商不宜再進(jìn)入此市場(chǎng)發(fā)展零售業(yè)。計(jì)算商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)公式：式中：IRS——某地區(qū)某類商品零售飽和系數(shù)；H——某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE——某地區(qū)每一顧客購買某類商品的費(fèi)用支出；RF——某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品零售店的營(yíng)業(yè)面積總數(shù)；以我國(guó)百貨店為例：年ISR值＜10000元/平方米，在大中城市一般均發(fā)生虧損；ISR值=15000元/平方米，屬于保本經(jīng)營(yíng)；ISR值＞20000元/平方米,可以實(shí)現(xiàn)贏利。ISR值越高，則利潤(rùn)水平越高。(四)商圈定位分析：.檔次定位；.客戶定位；.功能定位(1)餐飲：⑵住宿；(3)購物：(4)娛樂：.業(yè)態(tài)定位(1)專賣店；(2)超市；(3)折扣店；(4)零售。.規(guī)劃(圖示各商鋪的分布).規(guī)模(面積)：.商鋪出租價(jià)或售價(jià)；.運(yùn)營(yíng)模式(1)是否有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司(節(jié)假日活動(dòng)方案等)；(2)是否有專業(yè)的物管公司(3)租金收??；(4)水電費(fèi)分?jǐn)偅?配套設(shè)施(1)停車；(2)休息區(qū)；(3)小孩游玩區(qū)(五)營(yíng)業(yè)分析；(主要分析營(yíng)業(yè)額).贏利狀況：.單日銷售額；.單月銷售額：.老客戶銷售額占比：.各類產(chǎn)品銷售額；(六)距離(兩個(gè)商圈或商業(yè)項(xiàng)目的距離分析)?商業(yè)成熟的大城市中心地帶，如果兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)H的距離在500米以內(nèi)，或步行距離在10分鐘以內(nèi)，抵達(dá)項(xiàng)目附近的消費(fèi)者可以輕易做出選擇，是去A商場(chǎng)還是去B商場(chǎng)消費(fèi)，因此，這種距離是最直接的，對(duì)項(xiàng)目的影響也大，如果距離在1500米以上，或步行距離在20分鐘以上，對(duì)項(xiàng)目的影響就會(huì)比較小。(七)客戶分析；1.客流量分析；(1)節(jié)假日和平日的客流量；(2)一天之內(nèi)不同時(shí)段的人流量：①上下班時(shí)段(8:30am 10:00am：5:00pm7:00pm);②上午10：00——12:00；③下午2：00 5:00④晚上7:00——10:002.客戶特征分析(1)年齡；(2)職業(yè);(3)性別；(4)居住區(qū)域；(5)工作區(qū)域；(6)收入消費(fèi)水平；(7)購買行為；①多久購物一次；②單次消費(fèi)額；③所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；④購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；⑤購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；(8)主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。(A)商圈內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析(重點(diǎn)購物中心、街或大型主力店的分析)1.分析要素(1)開發(fā)融資；(2)檔次定位；(3)客戶定位；(4)功能定位①餐飲；②住宿；③購物；④娛樂；(5)業(yè)態(tài)定位①專賣店；②超市；③折扣店；④零售。(6)規(guī)劃設(shè)計(jì)(圖示各商鋪的分布)(7)規(guī)模(面積)；(8)商鋪出租價(jià)或售價(jià)；(9)商家要求；①合作條件：②發(fā)展計(jì)劃；③對(duì)物業(yè)的需求條件；④裝修標(biāo)準(zhǔn)；⑤租金水準(zhǔn)。(10)運(yùn)營(yíng)模式①是否有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司(節(jié)假日活動(dòng)方案等)；②是否有專業(yè)的物管公司③租金收?。孩芩娰M(fèi)分?jǐn)偅?11)配套設(shè)施①停車；②休息區(qū)：③小孩游玩區(qū)(12)營(yíng)業(yè)分析；(主要分析營(yíng)業(yè)額)①贏利狀況；②單日銷售額；③單月銷售額；④老客戶銷售額占比；⑤各類產(chǎn)品銷售額；(13)客戶分析；①客流量分析；節(jié)假日和平日的客流量；一天之內(nèi)不同時(shí)段的人流量；?上下班時(shí)段(8:30am 10:00am;5:00pm—7:00pm);上午10：00——12:00；下午2：00——5:00晚上7:00——10:00②客戶特征分析年齡；職業(yè)；C.性別；居住區(qū)域；工作區(qū)域；收入消費(fèi)水平；購買行為；多久購物一次；單次消費(fèi)額；所購產(chǎn)品結(jié)構(gòu)檔次；?購買商品時(shí)的活動(dòng)范圍；?購入某商品經(jīng)常在何種類型商店購買；h. 主要娛樂消費(fèi)結(jié)構(gòu)。2. 分析工具（1）傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理內(nèi)部因素評(píng)價(jià)矩陣IFE項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素分析（IFE矩陣）可以按五個(gè)步驟來建立：第一步：列出在項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析過程中確定的關(guān)鍵因素、采用10-20個(gè)內(nèi)部因素，包括優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)兩方面；第二步：給每個(gè)因素以權(quán)重，其數(shù)值范圍由0.0（不重要）到L0（非常重要）：第三步:為每個(gè)因素進(jìn)行評(píng)分。1分代表重要劣勢(shì)；2分代表次要劣勢(shì);3分代表次要劣勢(shì)；4分代表重要優(yōu)勢(shì)；第四步：用每個(gè)因素的權(quán)重乘以它的評(píng)分，得到每個(gè)因素的加權(quán)分?jǐn)?shù):第五步：將所有因素的加權(quán)分?jǐn)?shù)相加，得以因素總加權(quán)分?jǐn)?shù)?？偧訖?quán)分?jǐn)?shù)的范圍都是從最低的1.0到最高的4.0,平均分為2.5.總加權(quán)分?jǐn)?shù)大大低于2.5的項(xiàng)目?jī)?nèi)部狀況處于劣勢(shì)，而分?jǐn)?shù)大大高于2.5的項(xiàng)目?jī)?nèi)部狀況則處于劣勢(shì)。（2）哈夫原則?這一法則認(rèn)為在消費(fèi)者的角度，前往某一商業(yè)設(shè)施發(fā)生消費(fèi)的概率,取決于該商業(yè)設(shè)施的營(yíng)業(yè)面積、規(guī)模實(shí)力和時(shí)間三個(gè)主要因素。?不同商業(yè)設(shè)備、不同性質(zhì)商品的利用概率反應(yīng)公式：式中：P”為消費(fèi)者前往商業(yè)區(qū)的可能性，I地區(qū)消費(fèi)者到J商店購物的概率；5j為某商品在商業(yè)區(qū)的總營(yíng)業(yè)面積，j商店的賣場(chǎng)吸引力（賣場(chǎng)面積、知名度、促銷活動(dòng)