華潤(rùn)鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究項(xiàng)目計(jì)劃書課件

2003.9.15鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究項(xiàng)目計(jì)劃書零點(diǎn)研究集團(tuán)2003.9.15鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究項(xiàng)目計(jì)劃書本計(jì)劃書為北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司受華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司委托而特別設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)版權(quán)為零點(diǎn)調(diào)查公司所有，未經(jīng)版權(quán)人同意，本計(jì)劃書不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機(jī)構(gòu)。本公司承諾在處理與客戶和調(diào)查對(duì)象之間的職業(yè)關(guān)系中接受ESOMAR《市場(chǎng)研究和社會(huì)調(diào)查的國(guó)際準(zhǔn)則》的約束。具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將由一份細(xì)致的業(yè)務(wù)合約加以規(guī)范。呈送：華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司聯(lián)系人：王勇先生李敬東先生趙新竹小姐電話：(010)66001188－3211/3208/5617傳真：(010)66001079EMAIL：wangyong@

lijingdong@

zxz@

呈送人：北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司電話：84552281/2231－416、307傳真：64603001聯(lián)系人：班淼琦小姐肖明超

先生EMAIL：banmiaoqi@

xiaomingchao@日期：2003年8月28日本計(jì)劃書為北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司受華潤(rùn)置地（北京零點(diǎn)介紹調(diào)查方法零點(diǎn)的理解研究目的研究?jī)?nèi)容研究方法研究期限研究結(jié)果研究預(yù)算項(xiàng)目組成員介紹目錄零點(diǎn)介紹目錄兼容國(guó)際視野和本土經(jīng)驗(yàn)的調(diào)研咨詢服務(wù)的知名品牌中國(guó)專業(yè)研究咨詢市場(chǎng)的早期開拓者與當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)者之一不正不負(fù)，不偏不倚，不預(yù)設(shè)立場(chǎng)的客觀中立研究機(jī)構(gòu)零點(diǎn)代表的是客觀中立零點(diǎn)代表的是客觀中立兼容國(guó)際視野和本土經(jīng)驗(yàn)的調(diào)研咨詢服務(wù)的知名品牌中國(guó)專業(yè)研究咨沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)遠(yuǎn)景投資指標(biāo)數(shù)據(jù)前進(jìn)策略零點(diǎn)調(diào)查零點(diǎn)提供的服務(wù)基于研究并超越于研究沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)遠(yuǎn)景投資指標(biāo)數(shù)據(jù)領(lǐng)先的創(chuàng)立于1992年，中國(guó)最早的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)之一；在合理范圍內(nèi)推薦使用最先進(jìn)的調(diào)研技術(shù)；根據(jù)對(duì)中國(guó)文化的深刻理解，實(shí)現(xiàn)國(guó)際領(lǐng)先研究方法與本土實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)巧妙結(jié)合國(guó)際的在全球超過45個(gè)國(guó)家擁有業(yè)務(wù)合作伙伴；與羅蘭·貝格，安永等多家國(guó)際咨詢公司常年項(xiàng)目合作；每周公開發(fā)表的最新自行研究成果在全球超過600家中、英、日、德、法等多個(gè)語(yǔ)種的傳媒上被運(yùn)用。標(biāo)準(zhǔn)化的歐洲民意和市場(chǎng)研究協(xié)會(huì)會(huì)員，遵守《關(guān)于市場(chǎng)和社會(huì)研究的國(guó)際準(zhǔn)則》；美國(guó)企業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員。權(quán)威的中國(guó)市場(chǎng)調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位；北京科技咨詢業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首批獲得承擔(dān)國(guó)際項(xiàng)目資格認(rèn)證的機(jī)構(gòu)零點(diǎn)調(diào)查是廣為消費(fèi)者、客戶和公眾所知的專業(yè)調(diào)研品牌創(chuàng)立于1992年，中國(guó)最早的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)之一；在全球超過45全職督導(dǎo)員大專學(xué)歷23人全職行政人員19人大學(xué)生訪問員（兼職）2500人社會(huì)訪問員（兼職）600人全職研究人員超過100人碩士以上學(xué)歷、英語(yǔ)六級(jí)、計(jì)算機(jī)資格每年參加美國(guó)AMA年會(huì)，ESOMAR國(guó)際培訓(xùn)、FG主持人經(jīng)過專門培訓(xùn)零點(diǎn)組合不同背景和資歷的人員為客戶提供服務(wù)人員結(jié)構(gòu)全程服務(wù)鏈模型3PSE模型FIST模型CHINA-VALS模型****模型****模型SHUP模型服務(wù)滿意度模型****模型知識(shí)管理系統(tǒng)全職督導(dǎo)員大專學(xué)歷23人全職研究人員超過100人零點(diǎn)組合4個(gè)研究機(jī)構(gòu)：北京、上海、廣州、武漢，每一個(gè)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立承擔(dān)研究項(xiàng)目能力，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)。在全球超過45個(gè)國(guó)家擁有業(yè)務(wù)合作伙伴INRA會(huì)員，可以在全球100多個(gè)國(guó)家實(shí)施調(diào)查緊密合作的執(zhí)行公司遍布80個(gè)大中城市：天津、沈陽(yáng)、哈爾濱、蘭州、西安、濟(jì)南、青島、石家莊、南昌、九江、南京、杭州、南寧、福州、深圳、重慶、成都、昆明、大連、長(zhǎng)沙、鄭州、香港、臺(tái)灣地區(qū)等在800多個(gè)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行過實(shí)地調(diào)查北京上海武漢廣州立足大中華放眼全世界零點(diǎn)調(diào)查在中國(guó)乃至全球開展市場(chǎng)研究4個(gè)研究機(jī)構(gòu)：北京、上海、廣州、武漢，每一個(gè)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立承擔(dān)零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位大西洋(香港)投資公司香港龍觀公司、華潤(rùn)集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室香港東方廣場(chǎng)有限公司上海統(tǒng)領(lǐng)置業(yè)有限公司北京市海龍商貿(mào)集團(tuán)萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司中嘉豐業(yè)投資有限公司北京中電聯(lián)廣告公司櫻花衛(wèi)廚（中國(guó)）有限公司圣象制造集團(tuán)第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（上海）有限公司廣州埃特尼特有限公司華升興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南維一實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司圣象制造集團(tuán)遠(yuǎn)洋大廈有限公司綠島置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東湖高新集團(tuán)北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司哈爾濱市東方城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司北京國(guó)中汽車大廈伊奈（中國(guó)）投資有限公司北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位大西洋(香港)投資公司華升興騰飛文化公司深圳萬(wàn)科公司香港太豐惠中商場(chǎng)有限公司北京百萬(wàn)莊園集團(tuán)公司北京春苑房地產(chǎn)公司北辰公司美好遠(yuǎn)景房地產(chǎn)有限公司貴州中天企業(yè)股份有限公司信益陶瓷（中國(guó)）公司和成（中國(guó)）有限公司北京希格瑪物業(yè)管理中心北京星豹廣告公司泰達(dá)(天津)國(guó)限酒店管理公司北京道豐投資有限公司濟(jì)南三聯(lián)房地產(chǎn)有限公司北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司天津益德置業(yè)有限公司北京住家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邁克威力（煙臺(tái)）機(jī)械有限公司北京信宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京海龍投資中心中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京泰禾中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京遠(yuǎn)卓管理顧問有限公司北京信誠(chéng)陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州久隆集團(tuán)有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位騰飛文化公司北京道豐投資有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托華潤(rùn)置地開發(fā)的鳳凰城是一個(gè)高檔社區(qū)，社區(qū)中的三區(qū)、四區(qū)、五區(qū)是公建區(qū)。公建用地總建筑面積29萬(wàn)平方米，其中地上21萬(wàn)平方米，地下8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目初步規(guī)劃確定為展示類物業(yè)、寫字樓和酒店（商務(wù)酒店和酒店市服務(wù)公寓），確定最終規(guī)劃前，華潤(rùn)需要了解如下問題：一、研究背景展示類物業(yè)的主要客戶群是誰(shuí)？需求量有多大？他們對(duì)這類的物業(yè)需求特征有哪些？對(duì)產(chǎn)品具體的要求是什么？寫字樓用戶需求特征是什么？對(duì)產(chǎn)品有哪些要求？酒店對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有哪些要求？三類物業(yè)同高檔社區(qū)如果實(shí)現(xiàn)同檔、統(tǒng)一、互相促進(jìn)？華潤(rùn)在公建項(xiàng)目規(guī)劃初期，特委托零點(diǎn)進(jìn)行鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究，以便委托方了解市場(chǎng)狀況，為項(xiàng)目的規(guī)劃和定位提供參考資料。華潤(rùn)置地開發(fā)的鳳凰城是一個(gè)高檔社區(qū)，社區(qū)中的三針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究總思路如下：二、零點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的理解鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究A.展示類物業(yè)定位研究研究B.寫字樓需求研究普查供給研究需求研究C.酒店式公寓需求研究定量調(diào)查深度訪談定量調(diào)查定量調(diào)查針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究總思路如下：二、零點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的理解鳳凰城展示類物業(yè)的研究思路如下：展示類物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位A.展示類物業(yè)市場(chǎng)供給研究B.初級(jí)客戶：展示類企業(yè)的需求研究普查C.終級(jí)客戶：消費(fèi)者需求研究寫字樓白領(lǐng)、酒店客人、鳳凰城居民、普通消費(fèi)者定量調(diào)查汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等定量調(diào)查深度訪談三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)展示類物業(yè)的研究思路如下：展示類物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位A.北京城區(qū)范圍內(nèi)展示類物業(yè)的數(shù)量；展示類物業(yè)的類型（汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等）；展示類物業(yè)的面積、內(nèi)部和外部配套設(shè)施;展示類物業(yè)周邊的狀況（商業(yè)氛圍、交通狀況等）；三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）1.供給研究－普查內(nèi)容本內(nèi)容主要采用普查的方式完成。北京城區(qū)范圍內(nèi)展示類物業(yè)的數(shù)量；三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)已經(jīng)擁有展示類物業(yè)（租賃、購(gòu)買）企業(yè)的數(shù)量；未來兩三年內(nèi)有可能租賃和購(gòu)買展示類物業(yè)的企業(yè)數(shù)量；企業(yè)對(duì)現(xiàn)有展示類物業(yè)或展示場(chǎng)所的滿意狀況和缺憾點(diǎn);對(duì)展示類物業(yè)位置、交通、價(jià)格、面積、檔次等方面的需求；可能采用獲得展示類物業(yè)的方式是租賃還是購(gòu)買；公司中展示類物業(yè)租購(gòu)決策模式；了解展示類物業(yè)的信息渠道；對(duì)商業(yè)空間的需求（水平、垂直分布？水平分布中空間的限制？垂直分布中層數(shù)的限制？）（水平分布商業(yè)街＋廣場(chǎng)空間、購(gòu)物中心空間、寫字樓/酒店中的空間）；對(duì)展示空間的需求（水平、垂直分布？水平分布中空間的限制？垂直分布中層數(shù)的限制？）（獨(dú)立大空間？連續(xù)的小空間？）對(duì)各功能間所需數(shù)量、分布、面積的要求（展廳、辦公室、洽談室等）；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）已經(jīng)擁有展示類物業(yè)（租賃、購(gòu)買）企業(yè)的數(shù)量；2.初級(jí)客戶－展對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面的要求；對(duì)層高、總高、室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求；對(duì)出入口設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的要求;對(duì)展示類物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)柱距和特殊功能荷栽到要求（如汽車展示的特殊要求）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的要求；目標(biāo)企業(yè)的特征：行業(yè)、性質(zhì)、員工數(shù)量、擁有公車的數(shù)量；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面的要求；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研展示行業(yè)內(nèi)部的鏈動(dòng)，即某類行業(yè)/總部的進(jìn)駐帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)入的可能性；行業(yè)內(nèi)著名企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)其他企業(yè)進(jìn)駐的可能性；某一行業(yè)展示/展示總部的進(jìn)入是否會(huì)排斥其他行業(yè)的進(jìn)入；相互排斥行業(yè)和數(shù)量；同行業(yè)多企業(yè)進(jìn)入的可能性；企業(yè)感興趣的促進(jìn)手段；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。展示類內(nèi)部行業(yè)互動(dòng)三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）展示行業(yè)內(nèi)部的鏈動(dòng)，即某類行業(yè)/總部的進(jìn)駐帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)入酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；入住酒店的目的（商務(wù)、旅游、其他）；入住酒店后空閑時(shí)間，是否可以進(jìn)行購(gòu)物或參觀，對(duì)展示廳的興趣；對(duì)哪些展示行業(yè)比較感興趣；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。酒店客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；通常消費(fèi)的時(shí)間；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；辦公之余參觀展示廳的可能性；對(duì)哪些展示行業(yè)比較感興趣；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。寫字樓客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；消費(fèi)者進(jìn)行汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品消費(fèi)的考慮因素（品牌、價(jià)格、購(gòu)物場(chǎng)所距離、質(zhì)量、服務(wù)等）對(duì)各類展示廳的需求程度；對(duì)各類展示廳消費(fèi)的半徑；認(rèn)為三元橋區(qū)域缺乏的哪些類的展示；消費(fèi)者對(duì)展示行業(yè)密度的要求，如希望至少幾家展廳放在一起；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；【針對(duì)鳳凰城居民】展示業(yè)態(tài)對(duì)社區(qū)居民有可能造成的影響（積極的、消極的）；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。一般客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；3

三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成?，F(xiàn)在租購(gòu)寫字樓的基本情況，如面積；寫字樓租戶使用的寫字樓的決策模式及考慮因素；寫字樓租戶使用的寫字樓的情感需求（對(duì)進(jìn)駐寫字樓內(nèi)的企業(yè)的要求，如：企業(yè)的檔次、所屬行業(yè)）；對(duì)寫字樓周邊環(huán)境的要求及相應(yīng)配套業(yè)態(tài)的期望；寫字樓租戶使用的寫字樓的功能需求（總高、層高、開間設(shè)計(jì)、柱距等）寫字樓租戶對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的要求；對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；1.寫字樓租戶需求研究三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)三元橋及其周邊區(qū)位總體感覺、聯(lián)想與評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目輻射區(qū)域附近甲級(jí)寫字樓的接受情況及原因分析；目標(biāo)寫字樓租/購(gòu)用戶的特征（規(guī)模、所屬行業(yè)等）描述；1.寫字樓租戶需求研究（續(xù)）三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)獨(dú)立上下水、

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。企業(yè)對(duì)“展示＋總部”類型的接受程度及其接受比例；對(duì)“展示＋總部”接受程度高企業(yè)的特征；對(duì)鳳凰城項(xiàng)目的接受程度，及其原因分析；對(duì)“展示＋總部”接受程度高的企業(yè)對(duì)建筑上的特殊要求；哪些行業(yè)的展示會(huì)帶動(dòng)寫字樓入?。荒男┬袠I(yè)的展示會(huì)影響寫字樓入住2.展示類物業(yè)與寫字樓互動(dòng)研究三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。企業(yè)對(duì)“展示＋

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。目標(biāo)消費(fèi)群體特征（人口學(xué)特征、社會(huì)學(xué)特征、心里學(xué)特征）；現(xiàn)有住房情況、滿意的方面及缺憾點(diǎn)；購(gòu)買酒店式公寓的目的；消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的需求偏好，戶型、面積、價(jià)格、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理；對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；三、研究?jī)?nèi)容－酒店式公寓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。目標(biāo)消費(fèi)群體特

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)三元橋及其周邊區(qū)位總體感覺、聯(lián)想與評(píng)價(jià)；消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的認(rèn)識(shí)，對(duì)投資的意向；對(duì)鳳凰城初步規(guī)劃的接受程度及其原因分析；對(duì)展示類物業(yè)的看法，認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生的影響；三、研究?jī)?nèi)容－酒店式公寓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)電量、不同功1.普查－實(shí)地考察和資料收集目的：了解展示類物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，供應(yīng)量（存量、在建和近期規(guī)劃）統(tǒng)計(jì)。調(diào)查方式：實(shí)地考察由零點(diǎn)公司的抽樣員按照預(yù)先設(shè)定的范圍要求及行走路線進(jìn)行全面考察，并整理成記錄。將抽取5％的記錄對(duì)實(shí)地考察結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；資料檢索部分包括所有資料的查找。零點(diǎn)公司通過檢索，可以查找到的公開的其他二手資料、購(gòu)買等多種形式來獲得需要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。檢索工作主要由項(xiàng)目經(jīng)理、督導(dǎo)等零點(diǎn)專職人員完成，查找到的資料有確切出處或者證明人。

調(diào)查范圍：北京市，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)槿獦?、CBD、亞奧地區(qū)。四、研究方法－A.普查1.普查－實(shí)地考察和資料收集目的：了解展示類物業(yè)的深度訪談（In-depthinterview）是一種無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，在訪問的過程中通過掌握訪問技巧的研究員或資深的訪問員對(duì)受訪對(duì)象深入地訪談，了解專家的見識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步洞察受訪者對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和情感。深度訪談也是用一種無(wú)結(jié)構(gòu)的問卷獲取信息的直接方法，一次深度訪談可能要花30－120分鐘的時(shí)間。一對(duì)一的形式可將反應(yīng)與受訪者直接聯(lián)系起來；消除了群體壓力，受訪者提供的信息更加真實(shí)。目的：五、研究方法－B.深度訪談通過深入了解一些特定個(gè)體如有展示需求的企業(yè)或展示類物業(yè)的開發(fā)商對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和他們擁有的相關(guān)信息，使委托人能從一定深度和一定高度上了解展示類物業(yè)的市場(chǎng)狀況及銷售策略等。深度訪談深度訪談（In-depthintervie深度訪談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確認(rèn)；深度訪談對(duì)象將由項(xiàng)目督導(dǎo)按照指定的條件預(yù)約并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)；深度訪談訪問將由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或本公司其他資深訪問員執(zhí)行。零點(diǎn)公司在深度訪談這一定性研究方法的實(shí)施方面有相應(yīng)的培訓(xùn)教材,并定期開辦本公司督導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理深訪技巧培訓(xùn)與交流活動(dòng)。零點(diǎn)公司要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自己執(zhí)行的深度訪談達(dá)到本地訪問數(shù)量的一半以上，以期項(xiàng)目人員對(duì)大量一手資料有具體深入的認(rèn)識(shí)，確保訪問質(zhì)量和項(xiàng)目分析深度。零點(diǎn)公司使用的枝型定性分析方法是行業(yè)中的國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)，能夠全面、準(zhǔn)確地利用深度訪談中獲得的信息，實(shí)現(xiàn)深度、廣度的充分結(jié)合。人員安排：資料處理：在受訪對(duì)象許可條件下錄音，并最終整理成書面文字資料。深度訪問定性研究的主要發(fā)現(xiàn)將形成一份深訪總結(jié)/報(bào)告/記錄，并在最終報(bào)告中對(duì)定性、定量研究發(fā)現(xiàn)進(jìn)行綜合分析。零點(diǎn)特色：受訪條件：有展示需求的企業(yè)或展示類物業(yè)的開發(fā)商，4人。負(fù)責(zé)展示物業(yè)的租購(gòu)，或?qū)ψ赓?gòu)展示場(chǎng)所有建議權(quán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。展示類物業(yè)的開發(fā)商或代理商（銷售經(jīng)理、銷售總監(jiān)、資深銷售人員）五、研究方法－B.深度訪談深度訪談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確五、研究方法－C.定量調(diào)查展示類企業(yè)需求研究，100家企業(yè)；1）公司展示類場(chǎng)所租購(gòu)的重要負(fù)責(zé)人或建議者；2）最近2年內(nèi)有可能租購(gòu)展示場(chǎng)所或已經(jīng)擁有展示場(chǎng)所；3）行業(yè)為汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品、其他行業(yè)；終端消費(fèi)者研究，共400人；商務(wù)酒店（三星級(jí)及以上酒店）的客人，100人；甲級(jí)寫字樓白領(lǐng)，100人；普通消費(fèi)者200人，其中50人為鳳凰城居民；受訪者共同條件：年齡20－55歲；非敏感行業(yè)；白領(lǐng)和普通消費(fèi)者的家庭月收入在3000元及以上；寫字樓租購(gòu)用戶，150家企業(yè)；1）公司寫字樓租購(gòu)的重要負(fù)責(zé)人或建議者；2）最近2年內(nèi)有可能租購(gòu)寫字樓；3）租購(gòu)寫字樓考慮東部的；受訪對(duì)象五、研究方法－C.定量調(diào)查展示類企業(yè)需求研究，100家企業(yè)五、研究方法－C.定量調(diào)查（續(xù)）展示類企業(yè)，電話訪問，通過黃頁(yè)采用系統(tǒng)抽樣方法進(jìn)行過濾。挑選出某些行業(yè)或有展示需求的企業(yè)，使用過濾問卷進(jìn)行遴選，然后在其單位內(nèi)選取合格受訪對(duì)象。若樣本企業(yè)拒訪或不符合條件，則以下一個(gè)樣本替代。寫字租購(gòu)用戶，入戶面訪。由訪問員進(jìn)入到項(xiàng)目輻射區(qū)域和區(qū)外區(qū)域指定的寫字樓按照一定的間隔抽取樣本戶，持過濾問卷進(jìn)行過濾，如果受訪企業(yè)不符過濾條件或者據(jù)訪，則以下一個(gè)樣本企業(yè)代替。問卷訪問。問卷采用訪員讀錄法，整項(xiàng)訪問約持續(xù)30分鐘。訪問完畢給付調(diào)查對(duì)象紀(jì)念品一份。寫字樓白領(lǐng)、酒店客人、普通消費(fèi)者攔截訪問，采用系統(tǒng)抽樣方法進(jìn)行過濾。首先在各樣本城市人流比較集中的交通樞扭、高檔社區(qū)、高檔寫字樓、商業(yè)中心人數(shù)時(shí)間間隔的系統(tǒng)抽樣方法對(duì)經(jīng)過人流使用過濾問卷進(jìn)行遴選，選取合格受訪對(duì)象。若樣本人拒訪或不符合條件，則以下一個(gè)樣本替代。合格受訪者將被引至訪問點(diǎn)進(jìn)行訪問。訪問方式受訪對(duì)象（續(xù)）酒店式公寓的潛在消費(fèi)者，150人；1）最近三年內(nèi)有可能購(gòu)買酒店式公寓；2）家庭月均收入在8000元以上或者有車（公車、私車）；3）家庭住房的主要購(gòu)買決策者和主要建議人；4）年齡23－55歲；五、研究方法－C.定量調(diào)查（續(xù)）展示類企業(yè)，電話訪問，通過實(shí)地訪問質(zhì)量控制由零點(diǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、專職督導(dǎo)和流動(dòng)督導(dǎo)負(fù)責(zé)。多道監(jiān)督、復(fù)核程序確保問卷數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。①執(zhí)行過程中，項(xiàng)目經(jīng)理和專職督導(dǎo)負(fù)責(zé)解答訪員在訪問過程中發(fā)現(xiàn)的任何關(guān)于問卷內(nèi)容和抽樣方法的問題；②訪問員完成的問卷及時(shí)交回公司審核、督導(dǎo)對(duì)每一份完成問卷實(shí)行卷面審查，卷面要求不符合規(guī)定的及時(shí)返工；③次日，不同的專職督導(dǎo)將對(duì)問卷進(jìn)行二審，確保問卷的有效性與完整性；④在征得受訪者同意的情況下，訪問問卷記錄受訪者聯(lián)系電話、姓名，所有訪問結(jié)束后抽取30％的問卷進(jìn)行電話復(fù)核；保證每個(gè)訪問員的問卷均被復(fù)核到，被確認(rèn)有質(zhì)量問題的訪員的所有問卷全部作廢不用；在全部問卷回收結(jié)束，問卷錄入電腦后，將對(duì)數(shù)據(jù)再次進(jìn)行邏輯檢查。為確保最終有足夠的成功問卷，實(shí)施樣本量為成功樣本量的110%。質(zhì)量控制方式數(shù)據(jù)處理調(diào)查問卷將在Pcedit軟件下錄入電腦，使用SPSS10.0專用軟件包進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，顯著性檢驗(yàn)P值取<0.05。在統(tǒng)計(jì)分析中預(yù)期將使用頻數(shù)分析、交叉分析、均值分析等分析方法。誤差估計(jì)在95%的置信度下進(jìn)行。五、研究方法－C.定量調(diào)查（續(xù)）實(shí)地訪問質(zhì)量控制由零點(diǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、專職督導(dǎo)和流動(dòng)督導(dǎo)負(fù)責(zé)在所有研究結(jié)束后，提交《鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究報(bào)告》一式貳份，調(diào)查報(bào)告將涵蓋定性、定量的全部數(shù)據(jù)，主要結(jié)構(gòu)如下：六、研究成果l

研究目的與方法l

研究主要發(fā)現(xiàn)l

結(jié)論與建議l

技術(shù)報(bào)告l

附錄（深度提綱、定量問卷）

在所有研究結(jié)束后，提交《鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)工作內(nèi)容工作日項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)1展示類企業(yè)深訪提綱設(shè)計(jì)、普通消費(fèi)者、寫字樓白領(lǐng)、酒店客人、酒店式公寓和寫字樓租戶定量問卷設(shè)計(jì)、資料收集/實(shí)地考察6（10）展示類企業(yè)深度訪談提綱修改確認(rèn)2定量問卷修改、確認(rèn)1訪問文件準(zhǔn)備印刷、訪員召集、培訓(xùn)、深度訪談執(zhí)行2定量訪問實(shí)地執(zhí)行/復(fù)核8定量問卷編碼、錄入、深度訪談資料整理2數(shù)據(jù)庫(kù)查錯(cuò)2數(shù)據(jù)分析2報(bào)告撰寫7報(bào)告審核、修改2報(bào)告排版、打印、移交1總計(jì)36本次調(diào)查預(yù)計(jì)需要個(gè)36個(gè)工作日。項(xiàng)目起始于雙方簽約并收到委托人預(yù)付款之次一個(gè)工作日，項(xiàng)目結(jié)束以調(diào)查報(bào)告移交為標(biāo)志。項(xiàng)目成果陳述時(shí)間由雙方商量另行確定，不計(jì)算在工作期限內(nèi)。七、研究期限工作內(nèi)容工作日項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)1展示類企業(yè)深訪提綱設(shè)計(jì)、普通消費(fèi)工作內(nèi)容與預(yù)算科目

單價(jià)

小計(jì)

資料收集(展示類物業(yè))

15,000

展示類企業(yè)普查

40,000

展示類企業(yè)定量問卷設(shè)計(jì)、終端消費(fèi)者問卷設(shè)計(jì)、寫字樓定量問卷設(shè)計(jì)、酒店市公寓問卷設(shè)計(jì)、展示類企業(yè)深度訪談提綱設(shè)計(jì)、7000元/份×5

35,000

展示類企業(yè)

32,000酒店客人、寫字樓白領(lǐng)、普通消費(fèi)者

48,000

定量調(diào)查

執(zhí)行

酒店式公寓潛在消費(fèi)者158元/人×150人23,700

寫字樓租戶入戶訪問

225元/家×150家

33,750

展示類企業(yè)深度訪談執(zhí)行

6,000

定量數(shù)據(jù)錄入分析、定性資料整理

11,000

報(bào)告撰寫

28,000

28,000

本地差旅費(fèi)用

2000元

2,000

合計(jì)

274,450

120元/人×(100人+100人+200人)320元/人×100人1500元/人×4人八、研究費(fèi)用（人民幣：元）工作內(nèi)容與預(yù)算科目單價(jià)小計(jì)資料收集(展示類物業(yè))1本預(yù)算包括了資料購(gòu)買費(fèi)、深度訪談提綱設(shè)計(jì)、深度訪談勞務(wù)費(fèi)，深訪對(duì)象禮品費(fèi)，定量問卷設(shè)計(jì)費(fèi)、訪問員勞務(wù)費(fèi)、復(fù)核員勞務(wù)費(fèi)，定量研究禮品費(fèi)、督導(dǎo)員勞務(wù)費(fèi)，普查問卷設(shè)計(jì)費(fèi)、普查訪問員勞務(wù)、復(fù)核員勞務(wù)、資料錄入、整理、分析，報(bào)告撰寫、打印排版等環(huán)節(jié)的費(fèi)用。委托人應(yīng)于雙方簽約之日預(yù)付上述費(fèi)用的60%，余款40%在調(diào)查報(bào)告移交后5日內(nèi)清結(jié)。八、研究費(fèi)用（續(xù)）本預(yù)算包括了資料購(gòu)買費(fèi)、深度訪談提綱設(shè)計(jì)、深度訪談勞負(fù)責(zé)項(xiàng)目研究的整體方向把握。人口學(xué)碩士，零點(diǎn)調(diào)查總裁、資深研究員，接受美國(guó)喬治亞大學(xué)市場(chǎng)研究課程進(jìn)修一年，系北京科技咨詢業(yè)協(xié)會(huì)注冊(cè)咨詢師。零點(diǎn)公司專門培訓(xùn)的FG主持人。湯雪梅女士在抽樣設(shè)計(jì)及抽樣質(zhì)量控制、網(wǎng)上調(diào)查企業(yè)內(nèi)部研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及兒童市場(chǎng)研究方面有深入的研究。6年專業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)。曾實(shí)際操作、主持或主要指導(dǎo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有萬(wàn)通房地產(chǎn)行業(yè)研究、萬(wàn)通寫字樓市場(chǎng)需求研究、海龍大廈市場(chǎng)接受度研究、貴陽(yáng)中天房地產(chǎn)需求與定位、順義某別墅市場(chǎng)定位研究等。多個(gè)北京、外省市執(zhí)行的住宅、商住兩用、寫字樓項(xiàng)目的研究經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目指導(dǎo)湯雪梅女士研究經(jīng)理班淼琦小姐管理學(xué)碩士，零點(diǎn)調(diào)查房地產(chǎn)事業(yè)部經(jīng)理，研究經(jīng)理。4年項(xiàng)目研究及實(shí)地執(zhí)行工作經(jīng)驗(yàn)。零點(diǎn)公司專門培訓(xùn)的FG主持人，北京科技咨詢業(yè)協(xié)會(huì)注冊(cè)咨詢師。曾負(fù)責(zé)順義某別墅市場(chǎng)定位研究、某大廈市場(chǎng)定位研究、天津高檔國(guó)際會(huì)館市場(chǎng)需求及定位研究、北京某花園目標(biāo)市場(chǎng)商品房需求研究、濟(jì)南市中高檔住宅市場(chǎng)需求與定位研究、武漢某花園市場(chǎng)定位研究、武漢中高檔樓盤定位研究等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。技術(shù)支持

南開大學(xué)理學(xué)學(xué)士，零點(diǎn)公司技術(shù)部經(jīng)理，5年專業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)。對(duì)IT行業(yè)和專業(yè)統(tǒng)計(jì)研究方法及模型應(yīng)用等方面有較深入的研究。李輝先生九、研究團(tuán)隊(duì)管理學(xué)碩士，零點(diǎn)調(diào)查房地產(chǎn)事業(yè)部研究經(jīng)理，業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)部經(jīng)理，零點(diǎn)公司培訓(xùn)的FG主持人。系北京科技咨詢業(yè)協(xié)會(huì)注冊(cè)咨詢師。曾參與多個(gè)房地產(chǎn)研究項(xiàng)目的談判、研究和設(shè)計(jì)工作。主要負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有綠島別墅市場(chǎng)定位研究，哈爾濱歐洲新城市場(chǎng)定位研究、南磨坊房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究、通州別墅項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究等。研究支持

張朋女士項(xiàng)目經(jīng)理

安向龍先生理學(xué)碩士，零點(diǎn)調(diào)查公司房地產(chǎn)事業(yè)部項(xiàng)目經(jīng)理，3年的研究經(jīng)驗(yàn)，一直從事房地產(chǎn)項(xiàng)目研究，同時(shí)對(duì)專業(yè)研究方法、統(tǒng)計(jì)分析和模型應(yīng)用等方面有較深入的研究。曾經(jīng)負(fù)責(zé)過北京某項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究、徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目可性行研究、順義別墅項(xiàng)目市場(chǎng)定位研究、三里屯房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)狀況研究。負(fù)責(zé)項(xiàng)目研究的整體方向把握。人口學(xué)碩士，零點(diǎn)調(diào)查總裁、資深Theend!零點(diǎn)研究集團(tuán)Theend!零點(diǎn)研究集團(tuán)2003.9.15鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究項(xiàng)目計(jì)劃書零點(diǎn)研究集團(tuán)2003.9.15鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究項(xiàng)目計(jì)劃書本計(jì)劃書為北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司受華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司委托而特別設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)版權(quán)為零點(diǎn)調(diào)查公司所有，未經(jīng)版權(quán)人同意，本計(jì)劃書不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機(jī)構(gòu)。本公司承諾在處理與客戶和調(diào)查對(duì)象之間的職業(yè)關(guān)系中接受ESOMAR《市場(chǎng)研究和社會(huì)調(diào)查的國(guó)際準(zhǔn)則》的約束。具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將由一份細(xì)致的業(yè)務(wù)合約加以規(guī)范。呈送：華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司聯(lián)系人：王勇先生李敬東先生趙新竹小姐電話：(010)66001188－3211/3208/5617傳真：(010)66001079EMAIL：wangyong@

lijingdong@

zxz@

呈送人：北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司電話：84552281/2231－416、307傳真：64603001聯(lián)系人：班淼琦小姐肖明超

先生EMAIL：banmiaoqi@

xiaomingchao@日期：2003年8月28日本計(jì)劃書為北京零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析公司受華潤(rùn)置地（北京零點(diǎn)介紹調(diào)查方法零點(diǎn)的理解研究目的研究?jī)?nèi)容研究方法研究期限研究結(jié)果研究預(yù)算項(xiàng)目組成員介紹目錄零點(diǎn)介紹目錄兼容國(guó)際視野和本土經(jīng)驗(yàn)的調(diào)研咨詢服務(wù)的知名品牌中國(guó)專業(yè)研究咨詢市場(chǎng)的早期開拓者與當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)者之一不正不負(fù)，不偏不倚，不預(yù)設(shè)立場(chǎng)的客觀中立研究機(jī)構(gòu)零點(diǎn)代表的是客觀中立零點(diǎn)代表的是客觀中立兼容國(guó)際視野和本土經(jīng)驗(yàn)的調(diào)研咨詢服務(wù)的知名品牌中國(guó)專業(yè)研究咨沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)遠(yuǎn)景投資指標(biāo)數(shù)據(jù)前進(jìn)策略零點(diǎn)調(diào)查零點(diǎn)提供的服務(wù)基于研究并超越于研究沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)遠(yuǎn)景投資指標(biāo)數(shù)據(jù)領(lǐng)先的創(chuàng)立于1992年，中國(guó)最早的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)之一；在合理范圍內(nèi)推薦使用最先進(jìn)的調(diào)研技術(shù)；根據(jù)對(duì)中國(guó)文化的深刻理解，實(shí)現(xiàn)國(guó)際領(lǐng)先研究方法與本土實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)巧妙結(jié)合國(guó)際的在全球超過45個(gè)國(guó)家擁有業(yè)務(wù)合作伙伴；與羅蘭·貝格，安永等多家國(guó)際咨詢公司常年項(xiàng)目合作；每周公開發(fā)表的最新自行研究成果在全球超過600家中、英、日、德、法等多個(gè)語(yǔ)種的傳媒上被運(yùn)用。標(biāo)準(zhǔn)化的歐洲民意和市場(chǎng)研究協(xié)會(huì)會(huì)員，遵守《關(guān)于市場(chǎng)和社會(huì)研究的國(guó)際準(zhǔn)則》；美國(guó)企業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員。權(quán)威的中國(guó)市場(chǎng)調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位；北京科技咨詢業(yè)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)單位；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首批獲得承擔(dān)國(guó)際項(xiàng)目資格認(rèn)證的機(jī)構(gòu)零點(diǎn)調(diào)查是廣為消費(fèi)者、客戶和公眾所知的專業(yè)調(diào)研品牌創(chuàng)立于1992年，中國(guó)最早的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)之一；在全球超過45全職督導(dǎo)員大專學(xué)歷23人全職行政人員19人大學(xué)生訪問員（兼職）2500人社會(huì)訪問員（兼職）600人全職研究人員超過100人碩士以上學(xué)歷、英語(yǔ)六級(jí)、計(jì)算機(jī)資格每年參加美國(guó)AMA年會(huì)，ESOMAR國(guó)際培訓(xùn)、FG主持人經(jīng)過專門培訓(xùn)零點(diǎn)組合不同背景和資歷的人員為客戶提供服務(wù)人員結(jié)構(gòu)全程服務(wù)鏈模型3PSE模型FIST模型CHINA-VALS模型****模型****模型SHUP模型服務(wù)滿意度模型****模型知識(shí)管理系統(tǒng)全職督導(dǎo)員大專學(xué)歷23人全職研究人員超過100人零點(diǎn)組合4個(gè)研究機(jī)構(gòu)：北京、上海、廣州、武漢，每一個(gè)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立承擔(dān)研究項(xiàng)目能力，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)。在全球超過45個(gè)國(guó)家擁有業(yè)務(wù)合作伙伴INRA會(huì)員，可以在全球100多個(gè)國(guó)家實(shí)施調(diào)查緊密合作的執(zhí)行公司遍布80個(gè)大中城市：天津、沈陽(yáng)、哈爾濱、蘭州、西安、濟(jì)南、青島、石家莊、南昌、九江、南京、杭州、南寧、福州、深圳、重慶、成都、昆明、大連、長(zhǎng)沙、鄭州、香港、臺(tái)灣地區(qū)等在800多個(gè)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行過實(shí)地調(diào)查北京上海武漢廣州立足大中華放眼全世界零點(diǎn)調(diào)查在中國(guó)乃至全球開展市場(chǎng)研究4個(gè)研究機(jī)構(gòu)：北京、上海、廣州、武漢，每一個(gè)機(jī)構(gòu)具有獨(dú)立承擔(dān)零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位大西洋(香港)投資公司香港龍觀公司、華潤(rùn)集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室香港東方廣場(chǎng)有限公司上海統(tǒng)領(lǐng)置業(yè)有限公司北京市海龍商貿(mào)集團(tuán)萬(wàn)通實(shí)業(yè)股份有限公司中嘉豐業(yè)投資有限公司北京中電聯(lián)廣告公司櫻花衛(wèi)廚（中國(guó)）有限公司圣象制造集團(tuán)第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（上海）有限公司廣州埃特尼特有限公司華升興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南維一實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司圣象制造集團(tuán)遠(yuǎn)洋大廈有限公司綠島置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東湖高新集團(tuán)北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司哈爾濱市東方城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司北京國(guó)中汽車大廈伊奈（中國(guó)）投資有限公司北京英才房地產(chǎn)開發(fā)有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位大西洋(香港)投資公司華升興騰飛文化公司深圳萬(wàn)科公司香港太豐惠中商場(chǎng)有限公司北京百萬(wàn)莊園集團(tuán)公司北京春苑房地產(chǎn)公司北辰公司美好遠(yuǎn)景房地產(chǎn)有限公司貴州中天企業(yè)股份有限公司信益陶瓷（中國(guó)）公司和成（中國(guó)）有限公司北京希格瑪物業(yè)管理中心北京星豹廣告公司泰達(dá)(天津)國(guó)限酒店管理公司北京道豐投資有限公司濟(jì)南三聯(lián)房地產(chǎn)有限公司北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司天津益德置業(yè)有限公司北京住家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邁克威力（煙臺(tái)）機(jī)械有限公司北京信宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京海龍投資中心中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京泰禾中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京遠(yuǎn)卓管理顧問有限公司北京信誠(chéng)陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司徐州久隆集團(tuán)有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托單位騰飛文化公司北京道豐投資有限公司零點(diǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)－委托華潤(rùn)置地開發(fā)的鳳凰城是一個(gè)高檔社區(qū)，社區(qū)中的三區(qū)、四區(qū)、五區(qū)是公建區(qū)。公建用地總建筑面積29萬(wàn)平方米，其中地上21萬(wàn)平方米，地下8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目初步規(guī)劃確定為展示類物業(yè)、寫字樓和酒店（商務(wù)酒店和酒店市服務(wù)公寓），確定最終規(guī)劃前，華潤(rùn)需要了解如下問題：一、研究背景展示類物業(yè)的主要客戶群是誰(shuí)？需求量有多大？他們對(duì)這類的物業(yè)需求特征有哪些？對(duì)產(chǎn)品具體的要求是什么？寫字樓用戶需求特征是什么？對(duì)產(chǎn)品有哪些要求？酒店對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)有哪些要求？三類物業(yè)同高檔社區(qū)如果實(shí)現(xiàn)同檔、統(tǒng)一、互相促進(jìn)？華潤(rùn)在公建項(xiàng)目規(guī)劃初期，特委托零點(diǎn)進(jìn)行鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究，以便委托方了解市場(chǎng)狀況，為項(xiàng)目的規(guī)劃和定位提供參考資料。華潤(rùn)置地開發(fā)的鳳凰城是一個(gè)高檔社區(qū)，社區(qū)中的三針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究總思路如下：二、零點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的理解鳳凰城公建市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位研究A.展示類物業(yè)定位研究研究B.寫字樓需求研究普查供給研究需求研究C.酒店式公寓需求研究定量調(diào)查深度訪談定量調(diào)查定量調(diào)查針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究總思路如下：二、零點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的理解鳳凰城展示類物業(yè)的研究思路如下：展示類物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位A.展示類物業(yè)市場(chǎng)供給研究B.初級(jí)客戶：展示類企業(yè)的需求研究普查C.終級(jí)客戶：消費(fèi)者需求研究寫字樓白領(lǐng)、酒店客人、鳳凰城居民、普通消費(fèi)者定量調(diào)查汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等定量調(diào)查深度訪談三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)展示類物業(yè)的研究思路如下：展示類物業(yè)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位A.北京城區(qū)范圍內(nèi)展示類物業(yè)的數(shù)量；展示類物業(yè)的類型（汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等）；展示類物業(yè)的面積、內(nèi)部和外部配套設(shè)施;展示類物業(yè)周邊的狀況（商業(yè)氛圍、交通狀況等）；三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）1.供給研究－普查內(nèi)容本內(nèi)容主要采用普查的方式完成。北京城區(qū)范圍內(nèi)展示類物業(yè)的數(shù)量；三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)已經(jīng)擁有展示類物業(yè)（租賃、購(gòu)買）企業(yè)的數(shù)量；未來兩三年內(nèi)有可能租賃和購(gòu)買展示類物業(yè)的企業(yè)數(shù)量；企業(yè)對(duì)現(xiàn)有展示類物業(yè)或展示場(chǎng)所的滿意狀況和缺憾點(diǎn);對(duì)展示類物業(yè)位置、交通、價(jià)格、面積、檔次等方面的需求；可能采用獲得展示類物業(yè)的方式是租賃還是購(gòu)買；公司中展示類物業(yè)租購(gòu)決策模式；了解展示類物業(yè)的信息渠道；對(duì)商業(yè)空間的需求（水平、垂直分布？水平分布中空間的限制？垂直分布中層數(shù)的限制？）（水平分布商業(yè)街＋廣場(chǎng)空間、購(gòu)物中心空間、寫字樓/酒店中的空間）；對(duì)展示空間的需求（水平、垂直分布？水平分布中空間的限制？垂直分布中層數(shù)的限制？）（獨(dú)立大空間？連續(xù)的小空間？）對(duì)各功能間所需數(shù)量、分布、面積的要求（展廳、辦公室、洽談室等）；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）已經(jīng)擁有展示類物業(yè)（租賃、購(gòu)買）企業(yè)的數(shù)量；2.初級(jí)客戶－展對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面的要求；對(duì)層高、總高、室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求；對(duì)出入口設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的要求;對(duì)展示類物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)柱距和特殊功能荷栽到要求（如汽車展示的特殊要求）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的要求；目標(biāo)企業(yè)的特征：行業(yè)、性質(zhì)、員工數(shù)量、擁有公車的數(shù)量；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面的要求；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研展示行業(yè)內(nèi)部的鏈動(dòng)，即某類行業(yè)/總部的進(jìn)駐帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)入的可能性；行業(yè)內(nèi)著名企業(yè)的進(jìn)駐帶動(dòng)其他企業(yè)進(jìn)駐的可能性；某一行業(yè)展示/展示總部的進(jìn)入是否會(huì)排斥其他行業(yè)的進(jìn)入；相互排斥行業(yè)和數(shù)量；同行業(yè)多企業(yè)進(jìn)入的可能性；企業(yè)感興趣的促進(jìn)手段；2.初級(jí)客戶－展示企業(yè)需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查和深度訪談的方式完成。展示類內(nèi)部行業(yè)互動(dòng)三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）展示行業(yè)內(nèi)部的鏈動(dòng)，即某類行業(yè)/總部的進(jìn)駐帶動(dòng)其他行業(yè)的進(jìn)入酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；入住酒店的目的（商務(wù)、旅游、其他）；入住酒店后空閑時(shí)間，是否可以進(jìn)行購(gòu)物或參觀，對(duì)展示廳的興趣；對(duì)哪些展示行業(yè)比較感興趣；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。酒店客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；通常消費(fèi)的時(shí)間；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；辦公之余參觀展示廳的可能性；對(duì)哪些展示行業(yè)比較感興趣；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。寫字樓客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）酒店客戶的特征，包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；針對(duì)汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品等購(gòu)物消費(fèi)模式；消費(fèi)者進(jìn)行汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品消費(fèi)的考慮因素（品牌、價(jià)格、購(gòu)物場(chǎng)所距離、質(zhì)量、服務(wù)等）對(duì)各類展示廳的需求程度；對(duì)各類展示廳消費(fèi)的半徑；認(rèn)為三元橋區(qū)域缺乏的哪些類的展示；消費(fèi)者對(duì)展示行業(yè)密度的要求，如希望至少幾家展廳放在一起；對(duì)展示場(chǎng)所或購(gòu)物場(chǎng)所的需求；對(duì)鳳凰城展示類物業(yè)的接受情況及原因分析；【針對(duì)鳳凰城居民】展示業(yè)態(tài)對(duì)社區(qū)居民有可能造成的影響（積極的、消極的）；3.終級(jí)客戶－消費(fèi)者研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用定量調(diào)查的方式完成。一般客戶三、研究?jī)?nèi)容－展示類物業(yè)（續(xù)）包括人口學(xué)特征（性別、年齡）和社會(huì)學(xué)特征（學(xué)歷、職業(yè)等）；3

三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。現(xiàn)在租購(gòu)寫字樓的基本情況，如面積；寫字樓租戶使用的寫字樓的決策模式及考慮因素；寫字樓租戶使用的寫字樓的情感需求（對(duì)進(jìn)駐寫字樓內(nèi)的企業(yè)的要求，如：企業(yè)的檔次、所屬行業(yè)）；對(duì)寫字樓周邊環(huán)境的要求及相應(yīng)配套業(yè)態(tài)的期望；寫字樓租戶使用的寫字樓的功能需求（總高、層高、開間設(shè)計(jì)、柱距等）寫字樓租戶對(duì)建筑風(fēng)格、形體、平立面、室內(nèi)設(shè)計(jì)、出入口設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的要求；對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；1.寫字樓租戶需求研究三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)三元橋及其周邊區(qū)位總體感覺、聯(lián)想與評(píng)價(jià)；對(duì)項(xiàng)目輻射區(qū)域附近甲級(jí)寫字樓的接受情況及原因分析；目標(biāo)寫字樓租/購(gòu)用戶的特征（規(guī)模、所屬行業(yè)等）描述；1.寫字樓租戶需求研究（續(xù)）三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)獨(dú)立上下水、

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。企業(yè)對(duì)“展示＋總部”類型的接受程度及其接受比例；對(duì)“展示＋總部”接受程度高企業(yè)的特征；對(duì)鳳凰城項(xiàng)目的接受程度，及其原因分析；對(duì)“展示＋總部”接受程度高的企業(yè)對(duì)建筑上的特殊要求；哪些行業(yè)的展示會(huì)帶動(dòng)寫字樓入??；哪些行業(yè)的展示會(huì)影響寫字樓入住2.展示類物業(yè)與寫字樓互動(dòng)研究三、研究?jī)?nèi)容－寫字樓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。企業(yè)對(duì)“展示＋

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。目標(biāo)消費(fèi)群體特征（人口學(xué)特征、社會(huì)學(xué)特征、心里學(xué)特征）；現(xiàn)有住房情況、滿意的方面及缺憾點(diǎn)；購(gòu)買酒店式公寓的目的；消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的需求偏好，戶型、面積、價(jià)格、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理；對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)形式的要求（框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、大跨結(jié)構(gòu)等）；對(duì)空調(diào)形式的要求（集中、分體？）；對(duì)新風(fēng)（是否需要、新風(fēng)流量）、排風(fēng)、采暖的要求；對(duì)獨(dú)立上下水、生活熱水、排污的要求；三、研究?jī)?nèi)容－酒店式公寓需求研究本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。目標(biāo)消費(fèi)群體特

本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)電量、不同功能部分的照度的要求；對(duì)網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視的需求；對(duì)鳳凰城附近交通狀況的滿意程度，對(duì)停車場(chǎng)的要求（地上、地下、升降）的要求、臨時(shí)停車位的數(shù)量；對(duì)大堂、電梯等公共設(shè)施的要求、對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求；對(duì)三元橋及其周邊區(qū)位總體感覺、聯(lián)想與評(píng)價(jià)；消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的認(rèn)識(shí)，對(duì)投資的意向；對(duì)鳳凰城初步規(guī)劃的接受程度及其原因分析；對(duì)展示類物業(yè)的看法，認(rèn)為會(huì)產(chǎn)生的影響；三、研究?jī)?nèi)容－酒店式公寓需求研究（續(xù)）本內(nèi)容主要采用寫字樓租戶定量調(diào)查完成。對(duì)電量、不同功1.普查－實(shí)地考察和資料收集目的：了解展示類物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，供應(yīng)量（存量、在建和近期規(guī)劃）統(tǒng)計(jì)。調(diào)查方式：實(shí)地考察由零點(diǎn)公司的抽樣員按照預(yù)先設(shè)定的范圍要求及行走路線進(jìn)行全面考察，并整理成記錄。將抽取5％的記錄對(duì)實(shí)地考察結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；資料檢索部分包括所有資料的查找。零點(diǎn)公司通過檢索，可以查找到的公開的其他二手資料、購(gòu)買等多種形式來獲得需要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。檢索工作主要由項(xiàng)目經(jīng)理、督導(dǎo)等零點(diǎn)專職人員完成，查找到的資料有確切出處或者證明人。

調(diào)查范圍：北京市，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?yàn)槿獦?、CBD、亞奧地區(qū)。四、研究方法－A.普查1.普查－實(shí)地考察和資料收集目的：了解展示類物業(yè)的深度訪談（In-depthinterview）是一種無(wú)結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪問，在訪問的過程中通過掌握訪問技巧的研究員或資深的訪問員對(duì)受訪對(duì)象深入地訪談，了解專家的見識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步洞察受訪者對(duì)某一問題的潛在動(dòng)機(jī)、信念、態(tài)度和情感。深度訪談也是用一種無(wú)結(jié)構(gòu)的問卷獲取信息的直接方法，一次深度訪談可能要花30－120分鐘的時(shí)間。一對(duì)一的形式可將反應(yīng)與受訪者直接聯(lián)系起來；消除了群體壓力，受訪者提供的信息更加真實(shí)。目的：五、研究方法－B.深度訪談通過深入了解一些特定個(gè)體如有展示需求的企業(yè)或展示類物業(yè)的開發(fā)商對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和他們擁有的相關(guān)信息，使委托人能從一定深度和一定高度上了解展示類物業(yè)的市場(chǎng)狀況及銷售策略等。深度訪談深度訪談（In-depthintervie深度訪談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確認(rèn)；深度訪談對(duì)象將由項(xiàng)目督導(dǎo)按照指定的條件預(yù)約并由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)；深度訪談訪問將由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或本公司其他資深訪問員執(zhí)行。零點(diǎn)公司在深度訪談這一定性研究方法的實(shí)施方面有相應(yīng)的培訓(xùn)教材,并定期開辦本公司督導(dǎo)及項(xiàng)目經(jīng)理深訪技巧培訓(xùn)與交流活動(dòng)。零點(diǎn)公司要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人自己執(zhí)行的深度訪談達(dá)到本地訪問數(shù)量的一半以上，以期項(xiàng)目人員對(duì)大量一手資料有具體深入的認(rèn)識(shí)，確保訪問質(zhì)量和項(xiàng)目分析深度。零點(diǎn)公司使用的枝型定性分析方法是行業(yè)中的國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)，能夠全面、準(zhǔn)確地利用深度訪談中獲得的信息，實(shí)現(xiàn)深度、廣度的充分結(jié)合。人員安排：資料處理：在受訪對(duì)象許可條件下錄音，并最終整理成書面文字資料。深度訪問定性研究的主要發(fā)現(xiàn)將形成一份深訪總結(jié)/報(bào)告/記錄，并在最終報(bào)告中對(duì)定性、定量研究發(fā)現(xiàn)進(jìn)行綜合分析。零點(diǎn)特色：受訪條件：有展示需求的企業(yè)或展示類物業(yè)的開發(fā)商，4人。負(fù)責(zé)展示物業(yè)的租購(gòu)，或?qū)ψ赓?gòu)展示場(chǎng)所有建議權(quán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人。展示類物業(yè)的開發(fā)商或代理商（銷售經(jīng)理、銷售總監(jiān)、資深銷售人員）五、研究方法－B.深度訪談深度訪談提綱由本公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擬定，項(xiàng)目指導(dǎo)審核并由委托方確五、研究方法－C.定量調(diào)查展示類企業(yè)需求研究，100家企業(yè)；1）公司展示類場(chǎng)所租購(gòu)的重要負(fù)責(zé)人或建議者；2）最近2年內(nèi)有可能租購(gòu)展示場(chǎng)所或已經(jīng)擁有展示場(chǎng)所；3）行業(yè)為汽車、家具、電器、電腦、珠寶、名表、潔具、工藝品、其他行業(yè)；終端消費(fèi)者研究，共400人；商務(wù)酒店（三星級(jí)及以上酒店）的客人，100人；甲級(jí)寫字樓白領(lǐng)，100人；普通消費(fèi)者200人，其中50人為鳳凰城居民；受訪者共同條件：年齡20－55歲；非敏感行業(yè)；白領(lǐng)和普通消費(fèi)者的家庭月收入在3000元及以上；寫字樓租購(gòu)用戶，150家企業(yè)；1）公司寫字樓租購(gòu)的重要負(fù)責(zé)人或建議者；2）最近2年內(nèi)有可能租購(gòu)寫字樓；3）租購(gòu)寫字樓考慮東部的；受訪對(duì)象五、研究方法－C.定量調(diào)查展示類企業(yè)需求研究，100家企業(yè)五、研究方法－C.定量調(diào)查（續(xù)）展示類企業(yè)，電話訪問，通過黃頁(yè)采用系統(tǒng)抽樣方法進(jìn)行過濾。挑選出某些行業(yè)或有展示需求的企業(yè)，使用過濾問卷進(jìn)行遴選，然后在其單位內(nèi)選取合格受訪對(duì)象。若樣本企業(yè)拒訪或不符合條件，則以下一個(gè)樣本替代。寫字租購(gòu)用戶，入戶面訪。由訪問員進(jìn)入到項(xiàng)目輻射區(qū)域和區(qū)外區(qū)域指定的寫字樓按照一定的間隔抽取樣本戶，持過濾問卷進(jìn)行過濾，如果受訪企業(yè)不符過濾條件或者據(jù)訪，則以下一個(gè)樣本企業(yè)代替。問卷訪問。問卷采用訪員讀錄法，整項(xiàng)訪問約持續(xù)30分鐘。訪問完畢給付調(diào)查對(duì)象紀(jì)念品一份。寫字樓白領(lǐng)、酒店客人、普通消費(fèi)者攔截訪問，采用系統(tǒng)抽樣方法進(jìn)行過濾。首先在各樣本城市人流比較集中的交通樞扭、高檔社區(qū)、高檔寫字樓、商業(yè)中心人數(shù)時(shí)間間隔的系統(tǒng)抽樣方法對(duì)經(jīng)過人流使用過濾問卷進(jìn)行遴選，選取合格受訪對(duì)象。若樣本人拒訪或不符合條件，則以下一個(gè)樣本替代。合格受訪者將被引至訪問點(diǎn)進(jìn)行訪問。訪問方式受訪對(duì)象（續(xù)）酒店式公寓的潛在消費(fèi)者，150人；1）最近三年內(nèi)有可能購(gòu)買酒店式公寓；2）家庭月均收入在8000元以上或者有車（公車、私車）；3）家庭住房的主要購(gòu)買決策者和主要建議人；4）年齡23－55歲；五、研究方法－C.定量調(diào)查（續(xù)）展示類企業(yè)，電話訪問，通過實(shí)地訪問質(zhì)量控制由零點(diǎn)公司的項(xiàng)目經(jīng)理、專職督導(dǎo)和流動(dòng)督導(dǎo)負(fù)責(zé)。多道監(jiān)督、復(fù)核程序確保問卷數(shù)據(jù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。①執(zhí)行過程中，項(xiàng)目經(jīng)理和專職督導(dǎo)負(fù)責(zé)解答訪員在訪問過程中發(fā)現(xiàn)的任何關(guān)于問卷內(nèi)容和抽樣方法的問題；②訪問員完成的問卷及時(shí)交回公司審核、督導(dǎo)對(duì)每一份完成問卷實(shí)行卷面審查，卷面要求不符合規(guī)定的及時(shí)返工；③次日，不同的專職督導(dǎo)將對(duì)問卷進(jìn)行二審，確保問卷的有效性與完整性；④在征得受訪者同意的情況下，訪問問卷記錄受訪者聯(lián)系電話、姓名，所有訪問結(jié)束后抽取30％的問卷進(jìn)行電話復(fù)核；保證每個(gè)訪問員的問卷均被復(fù)核到，被確認(rèn)有質(zhì)量問題的訪員的所有問卷全部作廢不用；在全部問卷回收結(jié)束，問卷錄入電腦后，將對(duì)數(shù)據(jù)再次進(jìn)行邏輯檢查。為確保最終有足夠的成功問卷，實(shí)施樣本量為成功樣本量的110%。質(zhì)量控制方式數(shù)據(jù)處理調(diào)查問卷將在Pcedit軟件下錄入電腦，使用SPSS10.0專用軟件包進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析