某樓盤項目階段性匯報

新河項目階段性匯報

新河項目在集團(tuán)及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進(jìn)展。本次匯報旨在集思廣益，促進(jìn)項目的快速推進(jìn)。由于項目的特殊性，沒有太多可借鑒的經(jīng)驗，請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議！

順馳集團(tuán)新河項目階段性匯報

一、項目的整體目標(biāo)二、項目基本情況介紹三、項目目前操作的關(guān)鍵問題四、項目的整體操作思路五、項目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金解決方案

順馳集團(tuán)一、項目的整體目標(biāo)項目財務(wù)目標(biāo)強(qiáng)大的社會影響力行業(yè)的影響力對于集團(tuán)的深遠(yuǎn)影響

順馳集團(tuán)財務(wù)目標(biāo)

新河項目總體可實現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價達(dá)到住宅3380元，經(jīng)營性公建5650元，實現(xiàn)銷售利潤13.5億元。通過對項目起步區(qū)的操作，將總計實現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價達(dá)到住宅2834元，經(jīng)營性公建5400元。實現(xiàn)銷售利潤2億元，即為后續(xù)項目開發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。

順馳集團(tuán)

塘沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成28.2億同比增長30.1%，而全國的增長指標(biāo)是8.3%；區(qū)級財政收入完成4.67億元同比增長25.48%；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成1.06億同比增長1.16倍，全國的增長率是20%；全區(qū)消費(fèi)品零售額實現(xiàn)3.54億同比增長12.19%，國內(nèi)增長指標(biāo)是8.6%。由此可見，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。經(jīng)濟(jì)的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。強(qiáng)大的社會影響力

順馳集團(tuán)塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進(jìn)行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴(kuò)和開發(fā)區(qū)的西移進(jìn)一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。通過公司的強(qiáng)大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進(jìn)一步提升。

順馳集團(tuán)對行業(yè)的影響力

順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強(qiáng)大的行業(yè)影響力。

順馳集團(tuán)新河項目本身運(yùn)用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團(tuán)間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項目預(yù)計在5月29日開盤時當(dāng)月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬。到2005年項目起步區(qū)期基本清盤。項目計劃在2003年12月初開工，2004年10月竣工。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。

順馳集團(tuán)

產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達(dá)到精品建筑。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。

綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。

順馳集團(tuán)對集團(tuán)發(fā)展的的深遠(yuǎn)影響項目的規(guī)模體體量在集團(tuán)目目前開發(fā)項目目中是屬于最最龐大的。項項目整體200萬平米的的占地面積和和完善的城市市運(yùn)營功能是是集團(tuán)以往項項目所不具備備的。并且項項目處在天津津市區(qū)外圍的的塘沽區(qū)，在在這種相對較較小的市場下下要將大盤迅迅速融入濱海海新區(qū)和京津津地區(qū)如此大大的范圍也是是首次嘗試。。項目所包含的的產(chǎn)品類型豐豐富，包含住住宅、（多層層、洋房，獨(dú)獨(dú)棟、雙拼、、聯(lián)排別墅））、體育館、、商業(yè)街、超超市、大型餐餐飲、商務(wù)花花園、茶室、、植物栽培室室、酒店、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施、碼頭等等功能齊全。。極大滿足了了城市的主要要功能，是非非常適合人居居的城鎮(zhèn)。項目的短周期期、高目標(biāo)也也是新河的獨(dú)獨(dú)特之處。順馳集集團(tuán)由此可見，新新河項目的成成功運(yùn)作極大大推動了集團(tuán)團(tuán)的全國化戰(zhàn)戰(zhàn)略，如果說說太陽城項目目將集團(tuán)推向向了全國房地地產(chǎn)市場的舞舞臺，那么新新河項目將更更加鞏固集團(tuán)團(tuán)在全國房地地產(chǎn)市場的NO.1地位。項目的的成功操作對對集團(tuán)的發(fā)展展有著深遠(yuǎn)的的影響。順馳集集團(tuán)新河項目宗地地位于新河地地區(qū)的東南部部，地塊四至至為：東至新新北路、南接接津濱高速公公路、西臨新新河干渠以北北的規(guī)劃路、、北靠京津唐唐高速公路。。項目的東南南方為塘沽中中心城區(qū)；項項目東北側(cè)為為開發(fā)區(qū)；項項目北側(cè)為海海洋高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項項目西側(cè)為塘塘沽區(qū)轄區(qū)。。由項目的地理理位置可以看看出：項目的的坐落區(qū)域恰恰恰是開發(fā)區(qū)區(qū)、塘沽區(qū)、、市區(qū)和京唐唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樞紐，更是是連接天津市市區(qū)和濱海新新區(qū)的戰(zhàn)略要要地。項目的地理位位置順馳集集團(tuán)項目的用地范范圍宗地總占地面面積約200萬平米，是是由東側(cè)新北北公路、南側(cè)側(cè)津濱高速公公路、西側(cè)規(guī)規(guī)劃道路和北北側(cè)京津塘高高速公路圍合合成的，南北北長度2278米，東西西長度約1000米的不不規(guī)則長方形形地塊。其中，涉及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地為為東臨新北路路、南到津濱濱高速公路、、西到新河干干渠、北到京京津塘高速公公路的約145萬平米（（不包含軍事事管理區(qū)和廣廣電局用地在在內(nèi)）的土地地和東到華北北電網(wǎng)西60米處、南到到津濱高速公公路、西到規(guī)規(guī)劃路、北到到京津塘高速速公路的約46.3萬平平米土地，總總計約191.3萬平米米。(除去區(qū)區(qū)域內(nèi)道路））以上用地的準(zhǔn)準(zhǔn)確面積仍需需要和塘沽區(qū)區(qū)相關(guān)政府進(jìn)進(jìn)行核定。土土地規(guī)模的龐龐大雖然成為為項目的自身身優(yōu)勢，但也也給項目的總總體定位和規(guī)規(guī)劃造成一定定的難度。順馳集集團(tuán)項目的宗地現(xiàn)現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀地貌貌以現(xiàn)狀平房房居民區(qū)、原原始坑塘溝渠渠、農(nóng)業(yè)用地地、少量工廠廠廠區(qū)和大量量的倉儲用地地為主?，F(xiàn)狀平房居民民區(qū)主要為原原新河大隊村村民自建的民民居，目前居居民主要為少少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民和大量的外外來人口，居居民成份復(fù)雜雜，人口密度度大，建筑物物相對老舊，，現(xiàn)狀住宅主主要集中在宗宗地東部；原始坑塘溝渠渠主要是區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌灌溉、土方平平衡形成的小小型溝渠和新新河干渠附近近的原始荒地地和葦塘；以以上現(xiàn)狀物除除新河干渠經(jīng)經(jīng)政府改造后后可形成區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀，其他他均沒有利用用價值；農(nóng)業(yè)用地主要要為現(xiàn)狀的成成片菜田和大大棚，面積較較大，主要集集中在宗地的的西部；順馳集集團(tuán)宗地的工廠廠廠區(qū)和倉儲用用地主要為農(nóng)農(nóng)業(yè)用倉儲用用地和簡單農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加工企企業(yè)，占地面面積較大，主主要集中在宗宗地的北部。。依上所述，宗宗地自然條件件良好、污染染較少。并且且新河地區(qū)是是塘沽區(qū)的發(fā)發(fā)源地，對塘塘沽的整體發(fā)發(fā)展具有很大大的影響力。。順馳集集團(tuán)周邊交通及設(shè)設(shè)施現(xiàn)狀道路系統(tǒng)：塘塘黃公路從東東南至西北貫貫穿整個宗地地，目前作為為連接天津市市和塘沽新港港的主要交通通道路，同時時主要為過路路的大型運(yùn)輸輸車輛通道。。宗地東側(cè)有有一條南北向向的新北公路路連接?xùn)|西向向的杭州道和和廣州道。宗宗地南北側(cè)分分別是津濱和和京塘高速公公路。配套條件：由由于目前宗地地內(nèi)部主要以以平房居住區(qū)區(qū)、農(nóng)業(yè)用地地和坑塘溝渠渠為地貌特征征和地上建筑筑物，因此各各種配套條件件匱乏。沒有有供暖管線、、天然氣管線線，上下水管管線、供電線線路也比較落落后，不能滿滿足開發(fā)要求求，因此在開開發(fā)工作中將將成為難點之之一。順馳集集團(tuán)周邊的規(guī)劃及及未來發(fā)展趨趨勢規(guī)劃中，涉及及到新河項目目的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)項目：：杭州道延長線線穿穿越宗宗地形成40米寬的城市市主干道福州道延長線線穿穿越宗宗地形成40米寬的城市市主干道新北公路改造造改改造完完成后形成60米寬的城城市主干道津濱輕軌工程程2004年4月開開通，胡家園園車站距離宗宗地較近新河干渠工程程形形成貫貫穿宗地的水水系，極大改改善區(qū)域景觀觀以上城市基礎(chǔ)礎(chǔ)市政建設(shè)，，將在很大程程度上影響項項目的開發(fā)。。首先，津濱濱輕軌工程的的實施，將配配合高速公路路，形成立體體的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，使項目作作為連接天津津市中心城區(qū)區(qū)與濱海新區(qū)區(qū)的中轉(zhuǎn)站的的地位更加穩(wěn)穩(wěn)固；其次，，內(nèi)部道路系系統(tǒng)的完善，，將項目宗地地完全納入塘塘沽區(qū)城區(qū)；；最后，新河河干渠的改造造工程，將有有效的改善宗宗地內(nèi)部的景景觀環(huán)境，提提高土地價值值。順馳集集團(tuán)土地的性質(zhì)、、價格等宗地目前規(guī)劃劃用地性質(zhì)為為居住、農(nóng)業(yè)業(yè)、工業(yè)、教教育、醫(yī)療、、宗教，按照照項目整體開開發(fā)計劃，將將全部規(guī)劃成成為居住用地地和商業(yè)用地地。新河土地基本本地價為400元/平米米，其中包括括100元的的土地出讓金金，100元的市政配套套費(fèi)，200元的拆遷款。。宗地用地條件件總體情況存存在一定問題題，其中，新新河干渠東側(cè)側(cè)的145萬萬平米出讓土土地總體用地地比較規(guī)整，，但用地南側(cè)側(cè)出現(xiàn)了明顯顯的邊角，不不利于規(guī)劃設(shè)設(shè)計；同時在在用地東北部部，保留了約約1.5萬平平米的廣電局局發(fā)射設(shè)備用用地，打破了了用地的完整整性；規(guī)劃道道路東側(cè)的用用地，由于受受到規(guī)劃道路路和華北電網(wǎng)網(wǎng)的限制，形形成了最寬處處180米的的三角形用地地。順馳集集團(tuán)整體主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬平方米191住宅萬平方米155經(jīng)營性公建萬平方米25非經(jīng)營性公建萬平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43%順馳集集團(tuán)起步區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目單位數(shù)值總用地面積萬平方米37.38其中：湖面萬平方米2.7綠島萬平方米0.84總建筑面積萬平方米31.99其中：住宅面積萬平方米23.87其中：獨(dú)棟別墅萬平方米0.154雙拼別墅萬平方米0.547聯(lián)排別墅萬平方米3.438高檔住宅萬平方米14.55順馳集集團(tuán)項目單位數(shù)值多層住宅萬平方米5.3商業(yè)街住宅萬平方米0.733商業(yè)街公建面積萬平方米7.26其中：商業(yè)街萬平方米3.006體育館萬平方米1.07大型餐飲萬平方米1大型超市萬平方米2茶室萬平方米0.0635植物栽培室萬平方米0.0201順馳集集團(tuán)項目單位數(shù)值俱樂部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數(shù)3.8總戶數(shù)戶1788順馳集集團(tuán)三、項目操作作的關(guān)鍵點1、土地獲取宗地體量較大大且涉及拆遷遷，造成土地地獲取的周期期長。起步區(qū)共有13家企業(yè)，，二期還存在在36家。這這些企業(yè)需要要由政府牽頭頭組織與地塊塊內(nèi)企業(yè)盡早早達(dá)成拆遷協(xié)協(xié)議，推動土土地的掛牌。。土地的獲取取方式掛牌牌，影響到到土地證的的辦理，延延誤申報計計劃，不利利于將土地地快速抵押押變現(xiàn)。順馳集集團(tuán)團(tuán)2、拆拆遷工作拆遷宗地中中包括國有有土地和的的集體用地地，包括民民宅和企業(yè)業(yè)占地，給給拆遷工作作造成很大大的障礙拆遷公司沒沒有操作大大項目的經(jīng)經(jīng)驗，影響響到拆遷速速度項目要拆遷遷的范圍較較大，造成成拆遷周期期較長，影影響到地質(zhì)質(zhì)勘察的速速度和出施施工圖的時時間。3、銷售售和置業(yè)連連鎖及時介介入拆遷地地塊。4、前前期手續(xù)由于項目的的土地尚未未獲取，不不具備辦件件條件。順馳集集團(tuán)團(tuán)5、地塊現(xiàn)有的的市政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施施匱乏，不不足以支撐撐起步區(qū)的的操作，延延緩項目開開工時間，，影響項目目的開發(fā)速速度。規(guī)劃道路實實施及落成成時間將影影響項目的的實施；排排水設(shè)施不不具備；電電力只能滿滿足起步區(qū)區(qū)用電要求求。6、開盤時形象象部位，不不足以支撐撐大盤項目目所需的影影響效果。。項目推廣廣要在短期期內(nèi)迅速鋪鋪開，達(dá)到到廣泛效果果，會有很很大的困難難。7、現(xiàn)有人員架架構(gòu)不足以以支撐項目目快速操作作的要求（（后附人員員架構(gòu)表））。順馳集集團(tuán)團(tuán)順馳集集團(tuán)團(tuán)四、新河項項目整體操操作思路1、整體土土地的順利利獲得1）拆遷情情況督促拆遷公公司工作的的推進(jìn)，縮縮短拆遷周周期。加速速土地的獲獲取。為促進(jìn)拆遷遷進(jìn)度，拆拆遷公司出出臺了一系系列獎勵辦辦法來推動動搬遷工作作。協(xié)調(diào)區(qū)政府府盡快與拆拆遷區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)簽訂訂拆遷協(xié)議議，為后續(xù)續(xù)土地的獲獲取創(chuàng)造條條件，加快快土地的獲獲取速度。。協(xié)調(diào)拆遷公公司根據(jù)工工程進(jìn)度及及開盤要求求的形象部部位安排拆拆遷順序，，以滿足項項目開發(fā)節(jié)節(jié)奏。銷售與置業(yè)業(yè)連鎖聯(lián)動動為拆遷戶戶提供充足足的房源，，一方面促促進(jìn)拆遷進(jìn)進(jìn)度，另一一方面加速速萊茵春天天的銷售速速度。順馳集集團(tuán)團(tuán)2）土地落落實情況土地出讓的的條件已滿滿足新河項目整整體控規(guī)做做完新河路網(wǎng)調(diào)調(diào)整并落實實勘測定界已已經(jīng)準(zhǔn)備就就緒農(nóng)用地占補(bǔ)補(bǔ)平衡方案案已落實土地掛牌一期掛牌時時間在10月底左右，，11月底即可摘摘牌二期12月中旬掛牌牌，摘牌時時間在春節(jié)節(jié)左右順馳集集團(tuán)團(tuán)土地合同簽簽定一期土地出出讓合同簽簽定時間11月底，，12月中中旬可獲得得土地證二期土地出出讓合同簽簽定時間2月初，2月中旬獲獲得土地證證土地出讓金金支付時間間及方式一期土地出出讓金于11月底一一次性支付付4300萬元二期1月底底一次性支支付1.57億元（（以實際核核定面積為為準(zhǔn)）順馳集集團(tuán)團(tuán)1）前期手續(xù)a、總體概念性性規(guī)劃方案案已通過區(qū)區(qū)政府和規(guī)規(guī)劃局的審審批起步區(qū)詳細(xì)細(xì)規(guī)劃方案案已經(jīng)通過過規(guī)劃局審審批（但因因土地未落落實，尚未未有詳規(guī)的的正式批復(fù)復(fù)手續(xù)）b、項目的立項項項目立項申申請已經(jīng)報報送塘沽區(qū)區(qū)建委（十十一后上班班即能批復(fù)復(fù)），待正正式批準(zhǔn)后后即可進(jìn)行行施工圖審審查、組織織招投標(biāo)、、質(zhì)量監(jiān)督督、合同備備案，與消消防、人防防、綠化、、環(huán)保等部部門協(xié)調(diào)落落實相關(guān)手手續(xù)。C、已與塘沽區(qū)區(qū)政府協(xié)商商項目在手手續(xù)不全的的情況下確確保開工，，并以文件件形式由區(qū)區(qū)政府簽發(fā)發(fā)到各職能能部門和各各專業(yè)局，，以加快項項目的推進(jìn)進(jìn)速度。順馳集集團(tuán)團(tuán)2）市政配配套a、新河起步區(qū)區(qū)臨水、臨臨排、臨電電滿足施工工要求臨時水源引引自新北公公路與塘黃黃路交口臨時排水利利用新北路路原有管網(wǎng)網(wǎng)，并計劃劃于冬季開開始起步區(qū)區(qū)內(nèi)干管施施工臨電引自新新北路10KV高壓線路b、由塘沽城市市建設(shè)投資資公司組織織相關(guān)專業(yè)業(yè)部門論證證并制定區(qū)區(qū)域市政道道路和配套套實施時間間紅線外大配配套方案設(shè)設(shè)計10月底完成紅線內(nèi)管網(wǎng)網(wǎng)綜合設(shè)計計11月中旬完成成紅線內(nèi)各專專業(yè)配套管管線設(shè)計12月初完成順馳集集團(tuán)團(tuán)c、新河干渠的的利用與塘沽區(qū)政政府、水務(wù)務(wù)局協(xié)商新新河干渠水水源供應(yīng)及及渠道改造造具體方案案，以提升升新河整體體地塊的區(qū)區(qū)域價值。。新河干渠爭爭取明年10月份注水。。順馳集集團(tuán)團(tuán)3）開盤時時工程的形形象部位開盤時間：：2004年5月29日屆時：人工工湖完成湖濱步道完完成作為銷售大大廳的體育育館落成周周邊環(huán)境形形成示范區(qū)6套樣板間完完成商業(yè)街、湖湖東住宅主主體封頂，，進(jìn)入外檐檐裝修階段段湖心島上3棟獨(dú)體別墅墅主體完成成配套設(shè)施電電力、排水水基本完成成順馳集集團(tuán)團(tuán)項目的整體體設(shè)計宗旨旨是：推動動人的活動動和交流，，促進(jìn)社區(qū)區(qū)發(fā)展，使使社區(qū)與城城市和自然然環(huán)境更好好的融為一一體。在規(guī)劃設(shè)計計理念方面面，考慮避避免一貫采采用的大規(guī)規(guī)模小區(qū)建建設(shè)，以形形成大規(guī)劃劃上的連續(xù)續(xù)性，依靠靠街坊式的的規(guī)劃，營營造良好的的空間結(jié)構(gòu)構(gòu)，與道路路相結(jié)合，，實現(xiàn)部分分形式的住住宅小區(qū)的的開放型布布局。新河項目充充分體現(xiàn)了了一種建筑筑的親和性性，引入街街區(qū)鄰里的的概念，通通過中心花花園、核心心廣場及組組團(tuán)間的五五分鐘步行行距離設(shè)置置來體現(xiàn)建建筑尺度上上的人性化化。通過規(guī)規(guī)劃設(shè)計的的優(yōu)化將地地塊上的劣劣式轉(zhuǎn)化成成項目的特特色。4）規(guī)劃設(shè)設(shè)計理念的的前瞻性順馳集集團(tuán)團(tuán)為了加速項項目的快速速成熟，在在規(guī)劃設(shè)計計中采用入入口地標(biāo)式式建筑及公公建功能的的合理分布布來催化地地塊的成熟熟。例如起起步區(qū)體育育館、中心心湖、商業(yè)業(yè)街、商業(yè)業(yè)中心的投投入，后幾幾期中商務(wù)務(wù)花園、星星級酒店的的建設(shè)等。。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方方面，由于于項目規(guī)模模比較大同同時開發(fā)周周期相對比比較長，因因此在產(chǎn)品品形式方面面，將涉及及到多種形形式。起步區(qū)整體體建筑形式式為多層、、洋房、聯(lián)聯(lián)排、獨(dú)體體、高層商商業(yè)街、livingstudio、體育館等。。一期住宅建建筑形式以以中心湖為為軸心向規(guī)規(guī)劃路和高高速公路推推進(jìn)依次為為：獨(dú)體、、雙拼、聯(lián)聯(lián)排、洋房房和普通多多層住宅。。順馳集集團(tuán)團(tuán)5）分期開開發(fā)規(guī)模安安排一期二期三期四期五期合計住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯(lián)排多層、聯(lián)排和高層多層、高層、聯(lián)排洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨(dú)體經(jīng)營性公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、SHOPPINGMALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經(jīng)營性公建1公頃3.5公頃2.5公頃3公頃1.5公頃11.5體育館學(xué)校、醫(yī)療、體育館學(xué)校、醫(yī)療私立學(xué)校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀合計37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃200順馳集集團(tuán)團(tuán)6）營銷推推廣思路銷售目標(biāo)全盤銷售目目標(biāo)分解：：一期2004年年4月-2005年年10月37.38公頃頃二期2005年年8月-2006年年12月41.5公頃三期2006年年10月-2007年10月月43.5公頃頃四期2007年年8月-2008年年9月44.34公頃五期2008年年8月-2009年年9月33.28公頃順馳集集團(tuán)團(tuán)起步區(qū)銷售售目標(biāo)：一期住宅24.72萬平方米米?？墒凵虡I(yè)6萬平方米米：商業(yè)街街3萬萬平方米大型超市2萬平方米米大型餐飲1萬平方米米銷售周期：：2004年5月———2005年10月銷售目標(biāo)：：2004年合合同6億回款5.7億開盤銷售目目標(biāo)：合合同2億回款1.3億順馳集集團(tuán)團(tuán)推廣策略確立重點區(qū)區(qū)域推廣結(jié)結(jié)合廣泛市市場宣傳的的推廣思路路，以針對對性的營銷銷活動結(jié)合合軟、硬廣廣告宣傳，，配合銷售售進(jìn)度在不不同銷售節(jié)節(jié)點做集中中的密集宣宣傳。使項項目知名度度短期內(nèi)達(dá)達(dá)到一定的的社會影響響力，同時時在目標(biāo)客客戶群中引引起轟動。。在項目前前期完成銷銷售設(shè)定的的目標(biāo)。順馳集集團(tuán)團(tuán)營銷策略1、階段性策略略預(yù)熱期：：預(yù)告項目目特點，提提醒客戶注注意，暫緩緩其購買行行為，吸引引其等待項項目推出。。內(nèi)部認(rèn)購期期：全方位位介紹項目目，結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)場展示，，以項目的的競爭優(yōu)勢勢及具體銷銷售措施令令消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生購買行行動。正式發(fā)售期期：各種銷銷售措施組組合刺激市市場，多種種銷售渠道道共同對目目標(biāo)市場發(fā)發(fā)動再次進(jìn)進(jìn)攻。強(qiáng)銷期：開開辟新的銷銷售渠道，，全新概念念的現(xiàn)場展展示，最大大限度的創(chuàng)創(chuàng)造人潮，，讓項目家家喻戶曉。。在不同階段段，結(jié)合推推出的產(chǎn)品品類型，瞄瞄準(zhǔn)目標(biāo)客客戶群，結(jié)結(jié)合相應(yīng)銷銷售政策，，促使其購購買。順馳集集團(tuán)團(tuán)2、促銷手段段及實施步步驟開盤前：分分三次派籌籌首次派籌：：3月14日-3月月31日，，發(fā)放150張卡，，限時限量量售卡，規(guī)規(guī)定優(yōu)惠幅幅度，制造造緊迫感，，引起市場場關(guān)注。二次派籌：：4月10日，發(fā)放放250張張卡，限量量不限時，，優(yōu)惠幅度度較前次有有所減少。。三次派籌：：5月1日日，發(fā)放200張卡卡，限量不不限時，優(yōu)優(yōu)惠幅度再再次減少。。5月15日日開始轉(zhuǎn)協(xié)協(xié)議、簽合合同。5月29日日開盤，售售價上調(diào)，，開盤優(yōu)惠惠措施。進(jìn)入正常銷銷售周期，，每月結(jié)合合推出的樓樓盤，進(jìn)行行階段性宣宣傳，舉辦辦SP活動，出臺臺針對性措措施，保持持市場熱度度，促進(jìn)目目標(biāo)客群的的購買。順馳集集團(tuán)團(tuán)客戶定位項目開發(fā)初初期，將主主要面對塘塘沽區(qū)內(nèi)、、項目周邊邊的固有客客戶，主要要集中在塘塘沽區(qū)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行住房改改善的一般般市民；項目開發(fā)中中期，將大大量的面對對更廣泛的的濱海地區(qū)區(qū)客戶，其其中港口、、石油、開開發(fā)區(qū)等區(qū)區(qū)域的客戶戶將成為主主力客群；；由于萊茵春春天項目后后期漲幅較較大，有一一些客戶一一直在關(guān)注注新河項目目的推進(jìn)，，包括萊茵茵春天老客客戶的重復(fù)復(fù)購買，這這兩部分將將是很大一一批客戶群群體；在保稅區(qū)、、開發(fā)區(qū)工工作，居住住在市里的的高薪鐘擺擺式人群；；項目開發(fā)后后期，隨項項目影響力力的逐步加加強(qiáng)，項目目功能的不不斷完善，，客戶范圍圍將逐漸擴(kuò)擴(kuò)大到整個個濱海新區(qū)區(qū)和京津地地區(qū)。順馳集集團(tuán)團(tuán)結(jié)合目標(biāo)客客戶群分布布區(qū)域，進(jìn)進(jìn)一步完善善連鎖店布布點，在連連鎖店放置置沙盤和項項目資料。。通過連鎖鎖店完成對對塘沽區(qū)域域市場覆蓋蓋。通過現(xiàn)有塘塘沽區(qū)購買買萊茵春天天客戶傳播播新河項目目信息，擴(kuò)擴(kuò)大項目在在目標(biāo)客戶戶群中的影影響力。在市內(nèi)設(shè)置置銷售中心心，作為新新河項目市市區(qū)展示的的窗口，利利用項目較較高的性價價比吸引市市區(qū)客戶。。在天津市內(nèi)內(nèi)各區(qū)、北北京市重點點區(qū)域選擇擇示范店，，作為在市市區(qū)的宣傳傳觸角，展展示項目形形象，擴(kuò)大大項目知名名度，增強(qiáng)強(qiáng)項目影響響力。實現(xiàn)現(xiàn)項目的跨跨區(qū)域營銷銷。同時各各示范店結(jié)結(jié)合項目階階段性大型型展示活動動，負(fù)責(zé)各各區(qū)域的客客源組織工工作。使各各區(qū)域客戶戶能不斷到到訪，親身身感受社區(qū)區(qū)的氛圍。?？蛻羟澜饨鉀Q方案順馳集集團(tuán)團(tuán)商業(yè)銷售思思路開發(fā)思路：：1）借鑒目目前行業(yè)內(nèi)內(nèi)“商業(yè)地地產(chǎn)”模式式的經(jīng)驗和和教訓(xùn)，為為商家搭建建可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營、發(fā)展展的平臺。。2）建立形形成新型商商業(yè)經(jīng)營管管理模式。。3）引領(lǐng)地地區(qū)商業(yè)潮潮流，填補(bǔ)補(bǔ)區(qū)域市場場空白，通通過公建項項目的開發(fā)發(fā)，加強(qiáng)整整個項目的的競爭力、、影響力，，成為整個個項目有持持續(xù)效應(yīng)的的黃金點銷售思路：：1）開盤———項目入入住階段進(jìn)行商業(yè)街街發(fā)售，通通過對業(yè)態(tài)態(tài)的控制，，使商業(yè)街街達(dá)到營造造獨(dú)特品位位，提升地地塊價值，，聚集旺盛盛人氣的效效果。在商商家的選擇擇上，順馳集集團(tuán)團(tuán)注重品位與與個性，形形成與項目目相匹配的的情調(diào)商業(yè)業(yè)氛圍。通通過商業(yè)街街的經(jīng)營與與景觀湖、、體育館的的開放，形形成區(qū)域市市場購物、、休閑的新新景點。能能快速增強(qiáng)強(qiáng)項目影響響力，引發(fā)發(fā)市場關(guān)注注，吸引目目標(biāo)客戶視視線，對住住宅的銷售售產(chǎn)生極大大推動作用用。在此階段，，同時做好好大型餐飲飲、大型超超市的前期期招商工作作。待時機(jī)機(jī)成熟，進(jìn)進(jìn)行引進(jìn)。。2）項目入入住——清清盤階段隨著入住客客戶的不斷斷增加，區(qū)區(qū)域市場的的消費(fèi)能力力不斷增強(qiáng)強(qiáng)，此時引引入國內(nèi)外外知名超市市和餐飲業(yè)業(yè)，一方面面滿足區(qū)域域內(nèi)客戶的的需求，另另一方面，，作為該行行業(yè)在濱海海地區(qū)的旗旗艦店，吸吸引更多客客源光顧，，為經(jīng)營者者帶來豐厚厚的利潤，，同時也為為項目創(chuàng)造造更大的社社會影響。。順馳集集團(tuán)團(tuán)五、經(jīng)濟(jì)效效益分析及及資金解決決方案起步區(qū)項目目成本說明明起步區(qū)住宅宅類平均直直接成本為為2120.83元元/平米，，可售類公公建平均直直接成本2841.96元/平米，總總平均直接接成本2265.77元/平平米。由于于新河項目目整體規(guī)劃劃中非經(jīng)營營性公建占占有相當(dāng)比比例（起步步區(qū)只包含含一部分）），需要將將其分?jǐn)偟降叫潞涌偟牡目墒勖娣e積中。分?jǐn)倲偤箜椖棵棵科矫卓墒凼勖娣e將增增加直接成成本155元。即起起步區(qū)住宅宅類平均直直接成本將將上升為2275.83元/平米，可可售類公建建平均直接接成本將上上升為2996.96元/平平米，總平平均直接成成本上升為為2420.77元元/平米。順馳集集團(tuán)團(tuán)順馳集集團(tuán)團(tuán)經(jīng)測算，起起步區(qū)預(yù)算算總直接成成本支出為為72310.60萬元，其其中土地費(fèi)費(fèi)（不包含含小配套費(fèi)費(fèi)）15231.56萬元，，前期費(fèi)用用3501.78萬萬元，工程程費(fèi)用32151.95萬元元，配套費(fèi)費(fèi)用19393.31萬元，，資金成本本2032萬元。順馳集集團(tuán)團(tuán)土地費(fèi)用說說明新河項目整整體土地費(fèi)費(fèi)包括補(bǔ)償償費(fèi)、出讓讓金和大配配套費(fèi)在內(nèi)內(nèi)約為8億億元，其中中拆遷補(bǔ)償償4億元，，土地出讓讓金2億元元，大配套套費(fèi)2億元元。目前，，已經(jīng)通過過融資形式式支付整體體拆遷補(bǔ)償償費(fèi)用2億億元，另2億元拆遷遷費(fèi)在2003年底底前付清。。起步區(qū)的的土地出讓讓金計劃將將在11月月份左右支支付，大約約為4300萬元，，也需要通通過融資或或其他項目目的資金支支持來解決決。順馳集集團(tuán)團(tuán)銷售費(fèi)用計計劃新河項目整整體銷售費(fèi)費(fèi)用預(yù)計為為8000萬元，以總總體可售面面積計算平平米銷售費(fèi)費(fèi)用為50元。為了使使起步區(qū)的的銷售推廣廣達(dá)到轟動動效應(yīng)，推推廣活動中中不會僅僅僅圍繞起步步區(qū)，勢必必會針對新新河整體進(jìn)進(jìn)行宣傳策策劃，從而而使得銷售售費(fèi)用前期期投入偏大大，相對影影響后期投投入減少，，在金額的的時間分布布上呈前高高后低。預(yù)計截至起起步區(qū)清盤盤將發(fā)生銷銷售費(fèi)用2000萬元，相對對起步區(qū)可可售面積計計算的銷售售費(fèi)用為67元/平米。順馳集集團(tuán)團(tuán)銷售價格順馳集集團(tuán)團(tuán)銷售進(jìn)度計劃2004年5月開盤，2005年10月清盤，銷銷售周期18個月。順馳集集團(tuán)團(tuán)利潤分析按照住宅類類平均售價價2834元/平米米、可售類類公建平均均售價5400元/平米測算算，預(yù)計住住宅類可實實現(xiàn)毛利13327萬元，可可售類公建建可實現(xiàn)毛毛利14432萬元元，毛利率率分別為20%和45%，起起步區(qū)總體體毛利為22158萬元，總總體毛利率率為28%扣除稅金（（本次分析析未考慮稅稅收返還））、銷售和和管理費(fèi)用用合計7680萬元元，項目預(yù)預(yù)計總體稅稅前利潤為為20080萬元，，項目總體體銷售利潤潤率為20%，稅后后凈收益13453萬元。項項目投資（（包含稅費(fèi)費(fèi)）回報率率為17%。順馳集集團(tuán)團(tuán)順馳集集團(tuán)團(tuán)現(xiàn)金流量分分析截至8月份已支付付新河整體體拆遷費(fèi)2億元，且后后期支付剩剩余拆遷費(fèi)費(fèi)用和其他他土地費(fèi)用用的準(zhǔn)確時時間、順序序不好預(yù)計計，而除起起步區(qū)外新新河