安慶華中西路玻璃廠項(xiàng)目投資可行性研究課件

華中西路玻璃廠項(xiàng)目投資可行性研究謹(jǐn)呈：安徽全力時(shí)代置業(yè)有限公司12/22/2022華中西路玻璃廠項(xiàng)目投資可行性研究謹(jǐn)呈：安徽全力時(shí)代置業(yè)有限思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性2思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏委托方目標(biāo)開(kāi)發(fā)期控制在2~2.5年項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到市場(chǎng)平均水平提升公司/集團(tuán)品牌形象3委托方目標(biāo)開(kāi)發(fā)期控制在2~2.5年項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到市場(chǎng)平均水平提思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性4思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏本項(xiàng)目地塊安慶汽車站5本項(xiàng)目地塊安慶汽車站5AB華中西路宜城路湖心南路6AB華中西路宜AB華中西路宜城路湖心南路老式商品房華康新村菱南小區(qū)華康雙語(yǔ)幼兒園菱南幼兒園康熙河市場(chǎng)菱南再就業(yè)一條街7AB華中西路宜地塊分析是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通及其便利；地塊處于市級(jí)商圈直接輻射區(qū)，距市級(jí)商圈——人民路商圈步行15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價(jià)值較高；本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，拆遷不確定性因素較多；A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；B地塊面積較小，拆遷重建后，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高；地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項(xiàng)目形象臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制;地塊優(yōu)勢(shì)：地塊劣勢(shì)：8地塊分析是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；本項(xiàng)目思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性9思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐安慶市位于安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐?、湖北省、江西?。┙唤缣?。城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市185公里，東沿長(zhǎng)江到蕪湖、南京、上海分別為204公里、300公里、692公里，西沿長(zhǎng)江到九江、武漢市分別為164公里、433公里，是漢口至南通近千公里間長(zhǎng)江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。10安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐安慶市位于安慶市行政區(qū)分布全市總面積1.53萬(wàn)平方公里（市區(qū)550平方公里）。全市總?cè)丝诩s610萬(wàn)人，行政區(qū)轄桐城市、懷寧、潛山、太湖、望江、宿松、樅陽(yáng)、岳西縣等八縣和一市。岳西縣太湖縣宿松縣潛山縣桐城市樅陽(yáng)縣懷寧縣望江縣安慶市11安慶市行政區(qū)分布全市總面積1.53萬(wàn)平方公里（市區(qū)550平方安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展初步核算，2005年全年生產(chǎn)總值（GDP）429.64億元，比上年增長(zhǎng)10%。

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系——庫(kù)茲涅茨數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶統(tǒng)計(jì)年鑒12安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展初步核算，安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期安慶市人均生產(chǎn)總值7103元（約合885美元），可比增長(zhǎng)7.1％，按照相關(guān)理論，其房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期；800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型13安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期安慶市人均生產(chǎn)總值7103元（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)安慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)安慶市2000-2005三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度快速增長(zhǎng)，起著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊的作用，第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，安慶地區(qū)生產(chǎn)總值中三個(gè)產(chǎn)業(yè)比例為20.8∶41.1∶38.1，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐漸增加，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理，能有效保障經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。14產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)安慶經(jīng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資155.5億元，比上年增長(zhǎng)24.3%。其中，城鄉(xiāng)50萬(wàn)元以上投資136.2億元，增長(zhǎng)29.2%；城鄉(xiāng)居民投資19.3億元，減少1.7%。15固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全年全社會(huì)固定人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，外來(lái)人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了有理保障年份200020012002200320042005總戶數(shù)151.2153.9156.1156.7161.1163.5總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）601.3602.9604.1605.2604.2611.0其中農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）512.2511.8510.9509.7504.2501.5非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）89.291.193.295.5100.0110.5安慶市近幾年人口自然增長(zhǎng)，外來(lái)人口較少，且增長(zhǎng)緩慢，因此，房地產(chǎn)需求緩慢增長(zhǎng)；農(nóng)業(yè)人口逐步減少，并在慢慢地向城鎮(zhèn)遷移，有利地促進(jìn)了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求。城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明市民的購(gòu)買力逐步增強(qiáng)，是房地產(chǎn)發(fā)展的有利保障。16人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，外來(lái)人口較少，農(nóng)業(yè)人口的城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，及居民可支配“北擴(kuò)東進(jìn)”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起到一定的分流作用，

但在五年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍是不可替代的安慶城市發(fā)展策略為東擴(kuò)，發(fā)展格局為兩點(diǎn)一線，兩點(diǎn)分別為西邊老城區(qū)和東邊新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；古城區(qū)改造的改造將使老城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為熱點(diǎn)；東邊為新規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，北邊的開(kāi)發(fā)區(qū)已基本開(kāi)發(fā)完畢。該開(kāi)發(fā)區(qū)目前已申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總用地約41平方公里，其中工業(yè)用地約占60%（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地及碼頭等）；新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)清源路皖江大道潛江路獨(dú)秀大道CBD區(qū)域

古城區(qū)老城區(qū)17“北擴(kuò)東進(jìn)”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起到一定的分流作用，

城市概況結(jié)論：宏觀環(huán)境支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展自2000年以來(lái)，安慶市GDP總量增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，歷年來(lái)人均GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資的持續(xù)走高，有力地支持房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展；安慶市規(guī)劃將推動(dòng)城市有序發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向市區(qū)遷移，極大地推動(dòng)了對(duì)市區(qū)房地產(chǎn)的需求；人均可支配收入的提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，表明了市民的購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)；人均GDP達(dá)885美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿薮?。；安慶市古城區(qū)的改造，將使老城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)；18城市概況結(jié)論：宏觀環(huán)境支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展自2000年以來(lái)思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性19思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏開(kāi)發(fā)類型以住宅為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)健康發(fā)展安慶市房地產(chǎn)投資近年來(lái)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)類型上以住宅為主，且比例逐年增大，2004年達(dá)到78％，辦公樓市場(chǎng)基本萎縮，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資前幾年比較活躍，2004年開(kāi)始有所降溫。近年來(lái)安慶市房屋銷售面積逐年增長(zhǎng)，2003年更是發(fā)生跳躍性的增長(zhǎng)，房屋銷售面積和竣工面積分別同比增長(zhǎng)123%和45%。同時(shí)房屋銷售竣工比逐年增大，2004年達(dá)到0.73，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。安慶市近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（單位：萬(wàn)元）安慶市近年房屋竣工銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市2004年統(tǒng)計(jì)年鑒66646704847027620開(kāi)發(fā)類型以住宅為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化能力持續(xù)增強(qiáng)，市場(chǎng)健康發(fā)展銷售面積逐年上升，市場(chǎng)需求旺盛；銷售價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，06年4月均價(jià)達(dá)到2500元/平方米結(jié)合年銷售面積和月銷售套數(shù)走勢(shì)圖，可以推算安慶住宅市場(chǎng)平均月消化量為300-350套，年消化量為36萬(wàn)～42萬(wàn)平方米。根據(jù)安慶市住宅與房地產(chǎn)和信息網(wǎng)公布的2006年安慶市商品房?jī)r(jià)格，2006年1-4月，住宅成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，只是受到個(gè)盤(pán)成交的影響價(jià)格有所波動(dòng)，4月份上漲到2500元/平方米。安慶市近年住宅銷售狀況

數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市2005年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)21銷售面積逐年上升，市場(chǎng)需求旺盛；銷售價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，06年4月現(xiàn)有市場(chǎng)格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個(gè)板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)仍不可替代老城區(qū)板塊：多為舊城改造項(xiàng)目；開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：1992年成立，但基礎(chǔ)建設(shè)跟不上開(kāi)發(fā)節(jié)奏。隨著城市建設(shè)的步伐逐步加快，開(kāi)發(fā)區(qū)的土地已開(kāi)發(fā)殆盡；東郊板塊：尚處于規(guī)劃階段，目前幾條城市主干道正在向東推進(jìn)，已經(jīng)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注東郊。東郊板塊由于發(fā)展現(xiàn)狀和市政規(guī)劃等因素制約，近期只能成為安慶房地產(chǎn)的次戰(zhàn)場(chǎng)老城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東郊板塊北擴(kuò)東進(jìn)老城區(qū)板塊開(kāi)發(fā)區(qū)板塊東郊板塊優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，成熟的配套，繁華的商業(yè)，便捷的交通，使其成為許多置業(yè)者的首選區(qū)域南邊可觀江景毗鄰大湖的區(qū)域，憑借綺麗的大湖風(fēng)光和靠近市區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者道路寬敞，環(huán)境較好土地成片出讓，樓盤(pán)規(guī)模較老城區(qū)大城市發(fā)展戰(zhàn)略向東擴(kuò)進(jìn)，規(guī)劃成為未來(lái)的市中心土地供應(yīng)充足，未來(lái)發(fā)展空間大劣勢(shì)設(shè)施陳舊，環(huán)境擁擠西邊居住層次較低，并有石化廠的污染，區(qū)域樓盤(pán)銷售不暢配套不完善，生活不方便現(xiàn)狀一片荒涼，而安慶消費(fèi)者比較注重現(xiàn)實(shí)利益未來(lái)發(fā)展中心城區(qū)土地后續(xù)供給缺乏，順應(yīng)城市發(fā)展方向向東發(fā)展開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的土地已基本出讓完畢，后續(xù)供給以在售樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)為主，不大會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)只要政府能夠切實(shí)推進(jìn)規(guī)劃的實(shí)施，東郊板塊將會(huì)興起22現(xiàn)有市場(chǎng)格局按政府規(guī)劃方向發(fā)展為三個(gè)板塊，目前，老城區(qū)的區(qū)位康居里弘信花園歐景苑宜城水岸諧水灣新世紀(jì)花園第1大道陽(yáng)光花園二期興利達(dá)第一樓大湖春天晶?；▓@秀水華庭香樟里世紀(jì)名流天賜良園丹桂花園吉祥玫瑰園西湖綠洲城各板塊主要在售樓盤(pán)分布圖住宅市場(chǎng)23康居里弘信花園歐景苑宜城水岸諧水灣新世紀(jì)花園第1大道陽(yáng)光花園板塊項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)平方米）物業(yè)類型銷售價(jià)格（元/平方米）老城區(qū)弘信花園5萬(wàn)多多層、小高層多層2300小高3000歐景苑2.6萬(wàn)多層、小高層多層3200小高3700宜城水岸11.28萬(wàn)高層2400-3800康居里5萬(wàn)左右多層1850-2000第1大道1.7萬(wàn)多層、小高層均價(jià)2600興利達(dá)第一樓3萬(wàn)高層均價(jià)3000諧水灣共40萬(wàn)，一期約10萬(wàn)多層、小高層、高層價(jià)格未定陽(yáng)光花園二期約17萬(wàn)未定項(xiàng)目未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)晶?；▓@共12萬(wàn)多層、小高層均價(jià)2200大湖春天6萬(wàn)多層均價(jià)2100秀水華庭共10幾萬(wàn)，分兩期開(kāi)發(fā)小高層、高層、別墅別墅均價(jià)5000香樟里.那水岸16萬(wàn)多層、小高層均價(jià)3100世紀(jì)名流6.2萬(wàn)多層、小高層、高層多層2150小高2350丹桂花園8萬(wàn)多層、高層2000-2700吉祥玫瑰園8萬(wàn)多層1850-2300西湖綠洲城共61萬(wàn)，分五期開(kāi)發(fā)多層、小高層多層2000-2500東郊新世紀(jì)花園共10萬(wàn)多層、小高層均價(jià)200024板塊項(xiàng)目名稱總建筑面積物業(yè)類型銷售價(jià)格老城區(qū)弘信花園5萬(wàn)多多現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，價(jià)格受區(qū)位因素影響差異較大規(guī)模建筑風(fēng)格建筑立面建筑形式戶型園林綠化由于市場(chǎng)處在初級(jí)階段，大部分樓盤(pán)的園林綠化都做的比較簡(jiǎn)單，西湖綠洲城、宜城水岸相對(duì)比較出色。規(guī)模普遍不大，大部分在10萬(wàn)平方米左右，老城區(qū)由于土地有限規(guī)模更小，全市目前僅有諧水灣、西湖綠洲城等幾個(gè)大盤(pán)。以多層和小高層為主，且多層的供應(yīng)量和接受度均明顯高于小高層，個(gè)別樓盤(pán)有聯(lián)排別墅和疊加別墅。以三房為主，超過(guò)總供應(yīng)量的60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍。目前市場(chǎng)上的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實(shí)，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，但目前市場(chǎng)比較追崇歐式建筑風(fēng)格，如歐景苑的歐式建筑風(fēng)格吸引了不少客戶。住宅－供給特征產(chǎn)品特征價(jià)格特征老城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)基本集中在2500-3000元/平方米，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價(jià)最高達(dá)到3700元/平方米均價(jià)多數(shù)集中在2000-2500元/平方米，最高均價(jià)3100元/平方米25現(xiàn)有產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，價(jià)格受區(qū)位因素影響差異較大規(guī)模建筑風(fēng)格營(yíng)銷賣點(diǎn)從單純的自然資源、地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于市場(chǎng)營(yíng)銷的初級(jí)階段目前市場(chǎng)營(yíng)銷手段比較單一，多以廣告營(yíng)銷為主，發(fā)布形式有報(bào)紙、路旗、大型廣告牌等，部分樓盤(pán)通過(guò)房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，但效果不明顯；售樓現(xiàn)場(chǎng)的包裝上都普遍存在不足項(xiàng)目名稱營(yíng)銷賣點(diǎn)市場(chǎng)接受程度大湖春天大湖風(fēng)景，庭院生活自然資源優(yōu)勢(shì)得到認(rèn)可香樟里.那水岸高科技產(chǎn)品，節(jié)能舒適型住宅新產(chǎn)品、新概念，接受度較高歐景苑國(guó)際化、新古典、傾情打造歐洲夢(mèng)想歐式風(fēng)格，生活品質(zhì)的象征，受到中高端客戶的追捧弘信花園演繹城市花園，示范未來(lái)生活市區(qū)地段優(yōu)勢(shì)，突出城市生活，許多人的置業(yè)首選諧水灣和諧之美，水韻生活突出和諧大社區(qū)生活，又有大江大景，未動(dòng)工已吸引大批消費(fèi)者西湖綠洲城極具徽州文脈的江南園林人居社區(qū)江南園林生活填補(bǔ)市場(chǎng)空白，較能打動(dòng)人心，無(wú)奈現(xiàn)狀位置太偏遠(yuǎn)宜城水岸安慶首席純現(xiàn)代江景人文名邸地理劣勢(shì)與定位不符合，被市場(chǎng)遺棄營(yíng)銷方式典型樓盤(pán)人脈營(yíng)銷

陽(yáng)光花園二期香樟里文化營(yíng)銷

宜城水岸歐景苑生態(tài)營(yíng)銷

香樟里；西湖綠洲城體驗(yàn)營(yíng)銷

——品牌營(yíng)銷

——住宅－供給特征26營(yíng)銷賣點(diǎn)從單純的自然資源、地理優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向打造生活方式，但仍屬于需求特征以自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素購(gòu)房需求結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境、投資等。公務(wù)員供電、金融、電信、郵政、保險(xiǎn)等行業(yè)職員老師石化職工私營(yíng)業(yè)主安慶下屬八縣的有能力購(gòu)房者在購(gòu)房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。區(qū)域：老城區(qū)為首選；房型、面積：100平方米以上的三房單價(jià)：2000－3000元/平方米為消費(fèi)的主力單價(jià)客戶組成購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)住宅－需求特征27需求特征以自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素購(gòu)房需求香樟里－那水岸

住宅市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集項(xiàng)目名稱香樟里.那水岸位置開(kāi)發(fā)區(qū)銷售情況06年1月底開(kāi)盤(pán)，目前銷售近65%規(guī)模占地108畝，總建面18萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，容積率2.1競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)節(jié)能環(huán)保概念符合住宅發(fā)展的新方向，消費(fèi)者接受度較高；保留地塊內(nèi)的生長(zhǎng)多年的樟樹(shù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量；營(yíng)銷手法比較成功。建筑類型多層、小高層戶型主力戶型為面積130-140的三房?jī)煞棵娣e100-110平方米，四房面積150平方米左右競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)位于開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展不成熟，生活不便；相對(duì)其位置來(lái)說(shuō)價(jià)格較高。銷售價(jià)格均價(jià)3100，現(xiàn)在購(gòu)買可打九五折主要客戶投資商內(nèi)部員職工（約2成）、公務(wù)員、事業(yè)單位職工28香樟里－那水岸

住宅市場(chǎng)——項(xiàng)目名稱香樟里.那水岸位置開(kāi)發(fā)區(qū)宜城水岸項(xiàng)目名稱宜城水岸位置老城區(qū)銷售情況05年下半年開(kāi)盤(pán)，一期三幢銷售近70%規(guī)模占地45000平方米，總建筑面積112793平方米，其中住宅95878平方米，商業(yè)15536平方米，會(huì)所1379平方米，容積率2.52,居住戶718戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可觀江景；樓盤(pán)品質(zhì)較高；綠化景觀較好，綠化率超過(guò)50%；充分利用周圍的人文景觀提升樓盤(pán)的人文氣息和品味。建筑類型高層戶型主要為123平方米的三房和147平方米的四房，以及少量的復(fù)式房競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)位于城市居住層次較低的老城西部，配套不完善；受石化廠的污染；建筑形式單一，可選擇余地小。銷售價(jià)格2400-3800主要客戶事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，化工廠職工，少量非本地的投資者住宅市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集29宜城水岸項(xiàng)目名稱宜城水岸位置老城區(qū)銷售情況05年下半年開(kāi)盤(pán)，諧水灣項(xiàng)目名稱諧水灣位置老城區(qū)銷售情況還未開(kāi)始預(yù)售，但已積累部分誠(chéng)意客戶規(guī)模占地282畝，總建筑面積約40萬(wàn)平方米，住戶約3000戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可觀江景；知名設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)；完善的配套，和諧的大型社區(qū)，具有規(guī)模效應(yīng)；建筑類型多層、小高層、高層戶型未定競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)離市中心較遠(yuǎn)；樓盤(pán)大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，具有不確定因素。銷售價(jià)格未定主要客戶未知住宅市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集30諧水灣項(xiàng)目名稱諧水灣位置老城區(qū)銷售情況還未開(kāi)始預(yù)售，但已積累西湖綠洲城項(xiàng)目名稱西湖綠洲城位置開(kāi)發(fā)區(qū)銷售情況去年底開(kāi)始銷售，目前銷售率不到30%規(guī)模占地662畝，總建面61萬(wàn)，共3000多戶，其中一期共24幢642戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大社區(qū)，提出造城概念；規(guī)劃設(shè)計(jì)合理；建筑形式多樣，滿足不通層次需求；規(guī)劃建造商業(yè)步行街；園林景觀仿造西湖景點(diǎn)，極具詩(shī)情畫(huà)意建筑類型3+1低層花園洋房、2+2疊式排屋、內(nèi)庭式天井花園洋房、多層、小高層戶型面積從90-200平方米，多層主力戶型為120平方米左右的三房，排屋130平方米，花園洋房125-200平方米競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)位于開(kāi)發(fā)區(qū)東北角，位置太偏遠(yuǎn)，交通不便，配套不完善對(duì)面為大量農(nóng)民還建房，影響居住環(huán)境銷售價(jià)格2000-2500主要客戶石化職工、公務(wù)員等住宅市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集31西湖綠洲城項(xiàng)目名稱西湖綠洲城位置開(kāi)發(fā)區(qū)銷售情況去年底開(kāi)始銷售住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)安慶市住宅市場(chǎng)集中在老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)會(huì)向東郊發(fā)展；老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，開(kāi)發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)為主，不大會(huì)有新的樓盤(pán)出現(xiàn)；老城區(qū)銷售均價(jià)集中在2300-3000元/平方米，由于樓盤(pán)區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)等不同，項(xiàng)目售價(jià)差異較大；開(kāi)發(fā)區(qū)銷售均價(jià)集中在2000-2500元/平方米；區(qū)域位置成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素，住宅市場(chǎng)暢銷戶型為100平方以上的三房，也是供應(yīng)的主力戶型，消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注戶型、環(huán)境、物業(yè)管理等因素；住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)營(yíng)銷賣點(diǎn)逐漸由單純的自然資源、地理優(yōu)勢(shì)開(kāi)始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營(yíng)銷手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。32住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀小結(jié)安慶市住宅市場(chǎng)集中在老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)會(huì)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以人民路商圈為中心人民路商圈光彩大市場(chǎng)機(jī)電五金一條街門(mén)窗櫥衛(wèi)一條街電子通訊一條街圈神墩商業(yè)街安慶市主要商業(yè)設(shè)施分布圖商業(yè)市場(chǎng)33現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，以人民路商圈為中心人民路商圈光彩大集中商業(yè)主要位于人民路商圈，經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)供給基本飽和類型項(xiàng)目名稱位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況綜合百貨金華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)人民路底層珠寶、化妝品、（金華聯(lián)還有超市），二樓以上男裝、女裝、童裝、床上用品、家電、手機(jī)等安慶市僅有的兩家大型百貨，人流較集中，經(jīng)營(yíng)狀況良好，但仍有剩余柜臺(tái)出租新百百貨人民路大型超市金華聯(lián)時(shí)代購(gòu)物中心人民路底層部分出租經(jīng)營(yíng)電子通訊、珠寶、飾品、煙酒等，其他部分為大型綜合超市安慶目前惟一的大型超市，又位于人民路商業(yè)街，人流集中，經(jīng)營(yíng)狀況良好專業(yè)市場(chǎng)蘇寧電器人民路家電、電器經(jīng)營(yíng)良好，但管理有些混亂光彩大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)東北部日用百貨、電器、食品、家具、建材、輕紡、汽配等綜合批發(fā)安慶最大的批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況一般百腦匯德寬路集賢南路電腦、手機(jī)等電子產(chǎn)品還未裝修開(kāi)業(yè)，剛引入新百百貨金華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)蘇寧電器商業(yè)市場(chǎng)－集中商業(yè)34集中商業(yè)主要位于人民路商圈，經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)供給基本飽和類光彩大市場(chǎng)為以批發(fā)為主的綜合性市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)－集中商業(yè)35光彩大市場(chǎng)為以批發(fā)為主的綜合性市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)－集中商業(yè)35部分街區(qū)自發(fā)形成特色商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定安慶市區(qū)沿主干道和次干道均開(kāi)設(shè)沿街商鋪，業(yè)主多用于出租，很少有出售；部分街鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較統(tǒng)一形成主題商業(yè)街，這部分街鋪經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，人民路商圈街鋪的所有權(quán)多為公有，統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租不活躍。項(xiàng)目名稱位置經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租售情況人民路商業(yè)街人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)服裝、眼鏡等根據(jù)地段不同租金不等，平均在100元/平方米左右，從吳越路到市立醫(yī)院段最貴，出售單價(jià)20000元/平方米左右，轉(zhuǎn)手費(fèi)5萬(wàn)起價(jià)時(shí)代廣場(chǎng)步行街人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)皮具、兒童服裝、女裝等開(kāi)業(yè)不久，還不成熟，月租金2000元/間，轉(zhuǎn)手費(fèi)4-5萬(wàn)呂八街人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)女裝、女鞋月租金2500－3000元/間，轉(zhuǎn)手費(fèi)4-5萬(wàn)女人街人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)女裝根據(jù)面積和位置不同，月租金60-100元/平方米，轉(zhuǎn)手費(fèi)4-5萬(wàn)宜城美食廣場(chǎng)人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)餐飲租金與業(yè)主商定龍山路電子通訊街人民路商圈主要經(jīng)營(yíng)電子通訊產(chǎn)品，集中分布于移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳月租金50－80元/平方米，轉(zhuǎn)手費(fèi)3-4萬(wàn)華中西路機(jī)電街華中西路主要經(jīng)營(yíng)五金、機(jī)電產(chǎn)品多為老式住宅沿街底鋪，單間面積50平方米左右，月租金2100元，無(wú)轉(zhuǎn)手費(fèi)湖心南路門(mén)窗櫥衛(wèi)街湖心南路主要經(jīng)營(yíng)門(mén)窗制作，櫥具、潔具原為建材批市場(chǎng)，后大型批發(fā)搬至光彩大市場(chǎng)，現(xiàn)多為小零售商及品牌店，月租金50元/平方米左右商業(yè)市場(chǎng)－街區(qū)商業(yè)36部分街區(qū)自發(fā)形成特色商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定安慶市區(qū)沿主干道和次部分已售樓盤(pán)底商經(jīng)營(yíng)狀況較差，在售及將售樓盤(pán)底商體量較大，經(jīng)營(yíng)狀況難以估計(jì)老城區(qū)的底商以一層為主，且體量不大，大部分都處在租售階段或者還未推出，經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)法估計(jì)，銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在7000-12000元/平方米；開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅底商則以兩層為主，而且必須兩層一起購(gòu)買，體量較大，由于缺少人氣及商業(yè)氛圍，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大部分也在租售階段，均價(jià)4000-4500元/平方米。區(qū)域項(xiàng)目名稱租售價(jià)格備注老城區(qū)弘信花園單價(jià)72004.2米層高興利達(dá)大廈一期部分還建，其余出售給百腦匯電子市場(chǎng)，面積5000平方米，售價(jià)1700萬(wàn)元；二期引進(jìn)大型超市，面積10000多平方米，共兩層，租金800萬(wàn)元/年開(kāi)發(fā)區(qū)秀水華庭單價(jià)8000-12000已售完香樟里未定方案未定，可能一層出售（最小分割160平方米），二層作為商場(chǎng)出租丹桂花園均價(jià)3650-4200兩層，一樓高4.1米，二樓高3.4，最小分割90平方米左右世紀(jì)名流均價(jià)4500兩層西湖綠洲城未定沿街底商，另小區(qū)內(nèi)部有大體量的商業(yè)步行街，兩層大湖春天均價(jià)4500左右，未定兩層，總高5米多商業(yè)市場(chǎng)－住宅底商37部分已售樓盤(pán)底商經(jīng)營(yíng)狀況較差，在售及將售樓盤(pán)底商體量較大，經(jīng)安慶市商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資較為活躍，城市商業(yè)氛圍比較成熟；最繁華的商業(yè)主要集中在人民路商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)狀況良好，集中商業(yè)市場(chǎng)需求基本飽和；老城區(qū)沿街商鋪以住宅一層底商為主，租售情況良好；開(kāi)發(fā)區(qū)新建住宅底商以兩層為主，開(kāi)發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍缺失，租售狀況不佳；商業(yè)市場(chǎng)38安慶市商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資較為活躍，城市商業(yè)氛圍比酒店市場(chǎng)掃描酒店市場(chǎng)安慶迎賓館安慶大酒店皖園大酒店中宜大酒店安慶市區(qū)主要星級(jí)酒店分布圖安慶大酒店星級(jí)：四星配套標(biāo)準(zhǔn)：安慶市區(qū)目前最高檔次的賓館，96年底開(kāi)始營(yíng)業(yè)，配備宴會(huì)廳、各種會(huì)議廳、商務(wù)中心、購(gòu)物中心、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施。折后房?jī)r(jià)：共150間客房，標(biāo)房280/間，套房680/間，別墅（6單間）6880/套皖園國(guó)際大酒店星級(jí)：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：總建筑面積3.3萬(wàn)平方米。配備各種會(huì)議室、會(huì)見(jiàn)廳、宴會(huì)廳、商務(wù)中心，以及商場(chǎng)、健身房、桑那、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施。折后房?jī)r(jià)：共有客房249間，單間170-200元/間，豪華單間200元/間，標(biāo)間210-240元/間，套間260元/間安慶迎賓館星級(jí)：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：安慶市屬接待賓館，占地6萬(wàn)平方米，總建面3萬(wàn)平方米，1995年竣工開(kāi)業(yè)，配備各種會(huì)議室、會(huì)見(jiàn)廳、宴會(huì)廳，以及商場(chǎng)、健身房、桑那、酒吧、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等休閑娛樂(lè)設(shè)施。折后房?jī)r(jià)：商務(wù)套房398元/間，商務(wù)單間按樓層分238元/間和258元/間，標(biāo)間A按樓層分238元/間、258元/間和278元/間，標(biāo)間B（沿馬路）156元/間。中宜大酒店星級(jí)：三星配套標(biāo)準(zhǔn)：配備商務(wù)中心、大小型會(huì)議室、多功能廳、地下停車場(chǎng)、餐廳、健身房、棋牌室、美容美發(fā)中心、桑拿中心及音樂(lè)咖啡廳等。折后房?jī)r(jià)：各種標(biāo)房套房共90間（套），房?jī)r(jià)200－1500元/間（套）39酒店市場(chǎng)掃描酒店市場(chǎng)安慶迎賓館安慶大酒店皖園大酒店中宜大酒店安慶市住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，酒店市場(chǎng)供過(guò)于求，市區(qū)酒店入住率較低，經(jīng)營(yíng)狀況較差星級(jí)個(gè)數(shù)營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）客房收入所占比重餐費(fèi)收入所占比重商品銷售收入所占比重四星31862147.61%44.58%4.49%三星89792145.24%45.01%6.85%二星276901635.33%56.53%4.94%數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶市2004年統(tǒng)計(jì)年鑒根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，安慶市星級(jí)酒店全年?duì)I業(yè)總額僅18.56億，且其中餐費(fèi)收入基本與客房收入持平甚至超過(guò)客房收入，表明安慶住宿業(yè)并不發(fā)達(dá)。安慶市五?一旅游黃金周的星級(jí)賓館入住率僅74％，而且這一入住率已遠(yuǎn)高于往年的入住率，去年只有57%。與旅游景區(qū)相比較，市區(qū)酒店的客房入住率將會(huì)更低，經(jīng)營(yíng)狀況較差。酒店市場(chǎng)小結(jié)酒店市場(chǎng)以星級(jí)大酒店為主；星級(jí)酒店建成年代較早，設(shè)施陳舊，房?jī)r(jià)較低；酒店市場(chǎng)供過(guò)于求，入住率不足75％，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。40安慶市住宿業(yè)不發(fā)達(dá)，酒店市場(chǎng)供過(guò)于求，市區(qū)酒店入住率較低，經(jīng)住宅、商業(yè)市場(chǎng)回顧項(xiàng)目住宅市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)總體供需市場(chǎng)供應(yīng)量充足，消化能力持續(xù)增強(qiáng)項(xiàng)目主要集中在老城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品建筑形式以多層、小高層為主，主力戶型為100-130平米的三房?jī)r(jià)格老城區(qū)銷售均價(jià)集中在2300-3000元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)銷售均價(jià)集中在2000-2500元/平方米銷售狀況整體銷售狀況良好，市場(chǎng)平均月銷售總量300-350套未來(lái)供給老城區(qū)后續(xù)土地供給匱乏，未來(lái)住宅供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，開(kāi)發(fā)區(qū)后續(xù)供給以在售樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)為主項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)生活水平人均可支配收入的提高和人均社會(huì)消費(fèi)品支出的持續(xù)增長(zhǎng)，表明了市民的購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)市場(chǎng)總體供需城市商業(yè)用房投資建設(shè)比較活躍，商業(yè)供應(yīng)量充足，老城區(qū)租售狀況較好，開(kāi)發(fā)區(qū)商鋪?zhàn)馐鄄粫硟r(jià)格老城區(qū)商鋪銷售價(jià)格7000-12000元/平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)商鋪銷售價(jià)格4000-4500元/平方米商圈分布唯一的商圈位于老城區(qū)人民路及周邊區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況人民路商圈商業(yè)最為集中，經(jīng)營(yíng)狀況良好，其他主題商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀況一般，開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)氛圍較差41住宅、商業(yè)市場(chǎng)回顧項(xiàng)目住宅市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)總體市場(chǎng)供應(yīng)量充足，消思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性42思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏本項(xiàng)目物業(yè)類型判定的價(jià)值構(gòu)面KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回現(xiàn)速度物業(yè)市場(chǎng)銷售速度快，投資者和使用者認(rèn)可度高投資回報(bào)率回報(bào)率穩(wěn)定，且住宅3％～4％，商業(yè)物業(yè)7％～9％經(jīng)營(yíng)收益物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)增長(zhǎng)較快，能實(shí)現(xiàn)較高受益內(nèi)因客戶目標(biāo)開(kāi)發(fā)期2～2.5年完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升品牌物業(yè)形象好，能夠提升項(xiàng)目品牌地塊條件地塊價(jià)值地塊資源條件好，成熟度高，商業(yè)和居住價(jià)值高43本項(xiàng)目物業(yè)類型判定的價(jià)值構(gòu)面KP外因市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)處于根據(jù)本項(xiàng)目居住物業(yè)匹配分析，建議建造高檔住宅用于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)安慶市近年GDP的快速增長(zhǎng)將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)安慶市住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，存量住宅逐步被消化，住宅市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)多集中在開(kāi)發(fā)區(qū)，老城區(qū)住宅供應(yīng)增量減少。內(nèi)因客戶目標(biāo)開(kāi)發(fā)期2～2.5年完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升品牌物業(yè)形象好，高檔住宅能夠提升項(xiàng)目品牌地塊條件地塊價(jià)值老城區(qū)中心位置，人民路商圈輻射范圍之內(nèi)，城市資源豐富，居住價(jià)值高。44根據(jù)本項(xiàng)目居住物業(yè)匹配分析，建議建造高檔住宅用于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)匹配分析，建議建造沿街商鋪用于回籠資金，建造集中商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)人均可支配收入增長(zhǎng)較快，社會(huì)消費(fèi)能力持續(xù)增長(zhǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)人民路商圈處于絕對(duì)的核心地位，人民路商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況、經(jīng)營(yíng)情況良好，投資需求旺盛。舊有單一購(gòu)物功能或購(gòu)物功能一股獨(dú)大的商業(yè)中心已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者日益復(fù)合的消費(fèi)需求。內(nèi)因客戶目標(biāo)開(kāi)發(fā)期2～2.5年完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提升品牌商業(yè)物業(yè)可提升項(xiàng)目品牌地塊條件地塊價(jià)值處于人民路商圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值極大45根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)匹配分析，建議建造沿街商鋪用于回籠資金，建酒店物業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此不建議建造酒店。KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)安慶市外向型產(chǎn)業(yè)輻射力度不強(qiáng)，商務(wù)往來(lái)增長(zhǎng)有限市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)安慶市三星級(jí)以上酒店平均入住率最高不到75%，面臨一定市場(chǎng)壓力未來(lái)市政府規(guī)劃建成一個(gè)五星級(jí)酒店，安慶市酒店市場(chǎng)趨于飽和內(nèi)因客戶目標(biāo)快速回現(xiàn)酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后期需要投入大量資金定期維護(hù)，不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提升品牌四星級(jí)以上酒店能夠起到的提升項(xiàng)目品牌的作用地塊條件地塊價(jià)值處于老城區(qū)核心位置，具有一定的酒店價(jià)值46酒店物業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，且酒店的前期投入太大，積壓資金較多，后各物業(yè)功能比較分析：

住宅＋集中商業(yè)+沿街商鋪更符合客戶的目標(biāo)功能類別收益方式資金需求對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度目標(biāo)契合度高檔住宅銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高酒店外包經(jīng)營(yíng)投資大，回收期長(zhǎng)為項(xiàng)目帶來(lái)高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租市場(chǎng)趨于飽和，經(jīng)營(yíng)狀況較差商業(yè)集中商業(yè)出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)面臨更新升級(jí)，有發(fā)展機(jī)遇沿街商鋪銷售投資小，資金回籠速度快帶來(lái)高額利潤(rùn)，但商鋪銷售無(wú)法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高擬合度最高擬合度最低47各物業(yè)功能比較分析：

住宅＋集中商業(yè)+沿街商鋪更符合客戶的目SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak項(xiàng)目位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；項(xiàng)目區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通及其便利；項(xiàng)目周邊文教配套較好，有安慶市電大、安慶衛(wèi)校、安慶二中、安慶市十一中等，人文環(huán)境優(yōu)良；處于市級(jí)商圈直接輻射區(qū)，距市級(jí)商圈——人民路商圈步行15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價(jià)值高；是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度高；是老城區(qū)為數(shù)不多的商住項(xiàng)目，配套商業(yè)在為業(yè)主提供便利的同時(shí)，有助于聚集人氣；高層景觀資源較好，可觀看迎江寺振風(fēng)塔和江景；項(xiàng)目拿地成本較高，部分土地需要拆遷，拆遷難度較大；B地塊拆遷還建后，剩余面積市場(chǎng)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高；周邊環(huán)境較為雜亂；地塊形狀不規(guī)則，容積率較高，規(guī)劃難度較大；臨街面較短，商業(yè)昭示性不強(qiáng)；與人民路商圈之間有商業(yè)斷層，商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)存在障礙；機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略項(xiàng)目緊鄰規(guī)劃中的古鎮(zhèn)，古鎮(zhèn)規(guī)劃人口的遷移將為本項(xiàng)目提供良好的客戶資源；老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)缺乏且規(guī)模較小，本項(xiàng)目相比具有較大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；目前市場(chǎng)供應(yīng)的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品，較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品創(chuàng)新空間大；抓市場(chǎng)機(jī)會(huì)與空白點(diǎn)，通過(guò)物業(yè)類型組合，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)與長(zhǎng)期融資的目標(biāo)通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級(jí)產(chǎn)品，走差異化路線，打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身比較優(yōu)勢(shì)，弱化周邊雜亂形象威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略安慶市處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，投資較少；未來(lái)幾年住宅放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；安慶市產(chǎn)業(yè)輻射力度不強(qiáng)，人口增長(zhǎng)緩慢，影響置業(yè)需求；城市規(guī)劃為“北擴(kuò)東進(jìn)”，消費(fèi)者置業(yè)區(qū)域逐步發(fā)生轉(zhuǎn)移；國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控，將會(huì)對(duì)銷售造成一定的影響。合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級(jí)產(chǎn)品，走差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項(xiàng)目帶來(lái)的客戶分流通過(guò)集中商業(yè)和沿街商鋪的打造，弱化周邊雜亂形象，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)48優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak項(xiàng)目位于項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打造一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的高效緊湊型都市生活圈，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)項(xiàng)目商住功能體系的建立，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目物業(yè)類型組合：高檔住宅+集中商業(yè)+沿街商鋪以高檔住宅和沿街商鋪的售賣來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回籠；通過(guò)集中商業(yè)的長(zhǎng)期持有提升項(xiàng)目的整體形象，并為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品，打造安慶市前所未有的新型都市生活，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。49項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性50思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值地價(jià)的是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射全安慶市的是安慶市的中心地帶能代表新時(shí)代的安慶，是城市的“一級(jí)”項(xiàng)目平均地價(jià)高于城市中的任何區(qū)域可辨識(shí)，明晰區(qū)別于其他區(qū)域走差異化競(jìng)爭(zhēng)，建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力盡可能的采取超越市場(chǎng)現(xiàn)狀的手段51我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的輻射全安慶市的51制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃

立足整個(gè)安慶市，重新定義區(qū)域價(jià)值代言安慶，代言時(shí)代顛覆傳統(tǒng)、產(chǎn)品全面升級(jí)都市重建計(jì)劃——打造安慶最具活力的“新型都市生活圈”戰(zhàn)略視野52制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃

立足整個(gè)安慶市，重新定義AB華中西路宜城路湖心南路2F2F2F價(jià)格定位：沿街商鋪售價(jià)為7000-8000元/平方米集中商業(yè)租金為30～40元/平方米

商業(yè)物業(yè)排布53AB華中西路宜市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品打造較為粗糙社區(qū)邊界社區(qū)邊界模糊，不能與周邊區(qū)域形成差異規(guī)劃布局多以行列式排布，規(guī)劃布局較普通園林景觀綠化簡(jiǎn)單，無(wú)主題，風(fēng)格不突出其他空間無(wú)豪華底層大堂設(shè)計(jì)，社區(qū)入口檔次不高建筑風(fēng)格建筑立面大都比較平實(shí)，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格戶型設(shè)計(jì)較少運(yùn)用高尚住宅的尊貴、時(shí)尚元素配套服務(wù)物業(yè)管理水平較低，現(xiàn)有會(huì)所檔次偏低人文構(gòu)面服務(wù)、體驗(yàn)、身份、品牌等產(chǎn)品精神體驗(yàn)層次的元素運(yùn)用較少住宅物業(yè)定位小區(qū)主入口樓宇外立面中心綠化（建設(shè)中）54市場(chǎng)上現(xiàn)有產(chǎn)品打造較為粗糙社區(qū)邊界社區(qū)邊界模糊，不能與周邊區(qū)本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)全面超越市場(chǎng)，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)竿社區(qū)邊界建筑形象統(tǒng)一，與周邊形成明顯差異和對(duì)比；反復(fù)運(yùn)用統(tǒng)一體系的建筑、小品符號(hào)。規(guī)劃布局布局透通、大氣流暢，以中心園林、景觀帶等手段形成規(guī)劃核心，產(chǎn)生規(guī)劃向心力，打造尊貴、時(shí)尚感。園林景觀較多強(qiáng)調(diào)中心園林和景觀軸線，以體現(xiàn)尊貴感，用水景來(lái)營(yíng)造社區(qū)高品質(zhì)形象。采用圖案化、裝飾化、層次感強(qiáng)的人工園林，在有限的面積內(nèi)制造盡可能強(qiáng)的視覺(jué)沖擊。其他空間通過(guò)較大尺度的、高檔裝修的底層大堂，滿足城市高端客戶會(huì)客、交流、休憩和彰顯身份的要求。通過(guò)設(shè)置入口廣場(chǎng)等方式表現(xiàn)城市物業(yè)的大氣。建筑風(fēng)格通過(guò)建筑高度或建筑群體突出體量帶來(lái)的都市氣勢(shì)。多采用現(xiàn)代風(fēng)格、歐式元素，避免立面風(fēng)格的繁復(fù)和累贅，多體現(xiàn)現(xiàn)代感和國(guó)際感，通過(guò)豐富的細(xì)部或用材的考究來(lái)體現(xiàn)不凡的氣質(zhì)。戶型設(shè)計(jì)以三房為主，提供110～130平方米的實(shí)用三房，130平方米以上的豪華三房。主臥、客廳朝南，沒(méi)有暗房，廚房連接生活陽(yáng)臺(tái)，每個(gè)臥房都贈(zèng)送飄窗亮點(diǎn)較突出，平面戶型中有尊貴享受的元素，主臥、客廳、陽(yáng)臺(tái)等局部奢華（通常采用大尺度、弧形平面等方式）。配套服務(wù)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)感。產(chǎn)品定位：城市中心高尚、尊貴生活區(qū)55本項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)全面超越市場(chǎng)，樹(shù)立區(qū)域價(jià)值標(biāo)竿社區(qū)邊界建筑形象統(tǒng)建筑風(fēng)格：以簡(jiǎn)捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺(jué)沖擊，樹(shù)立地標(biāo)形象56建筑風(fēng)格：以簡(jiǎn)捷、明快、挺拔高層建筑與外觀形象造成視覺(jué)沖擊，景觀設(shè)計(jì)全面超越市場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)由于目前安慶市場(chǎng)中景觀園林設(shè)計(jì)較為粗糙，且主題不明顯，景觀組團(tuán)與層次不強(qiáng)，建議本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)中完面超越市場(chǎng)水平，提升項(xiàng)目品質(zhì)從消費(fèi)者分析可知，目前消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注小區(qū)的內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)高品質(zhì)形象風(fēng)格各異的組團(tuán)園林風(fēng)格具有核心景觀軸線的園林體系采用疊瀑、噴泉、硬質(zhì)鋪裝結(jié)合水渠、泳池等人工水景來(lái)營(yíng)造社區(qū)高檔感通過(guò)一些標(biāo)志性雕塑展示形象與營(yíng)造氣氛在社區(qū)的主入口處以及核心景觀處采用名貴樹(shù)種創(chuàng)造可逗留的休憩場(chǎng)所，打造生活氛圍57景觀設(shè)計(jì)全面超越市場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)由于目前安慶市場(chǎng)中景觀園林具有核心景觀的園林體系，不同風(fēng)格的組團(tuán)設(shè)計(jì)，并在核心景觀節(jié)點(diǎn)處設(shè)置淺水泳池和休憩廣場(chǎng)，提升項(xiàng)目品質(zhì)58具有核心景觀的園林體系，不同風(fēng)格的組團(tuán)設(shè)計(jì)，并在核心景觀節(jié)點(diǎn)大氣的社區(qū)入口廣場(chǎng)，商務(wù)和休閑運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所，打造項(xiàng)目的尊貴生活圈59大氣的社區(qū)入口廣場(chǎng)，商務(wù)和休閑運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所，打造項(xiàng)目的尊貴生活客戶定位——輻射全安慶，帶動(dòng)周邊區(qū)縣核心客戶重要客戶游離客戶城市內(nèi)企事業(yè)單位的管理層，如供電、金融、電信、郵政、保險(xiǎn)等；安慶師范學(xué)院、安慶大學(xué)等高校老師，如博導(dǎo)、教授等；安慶注重品質(zhì)生活的私營(yíng)業(yè)主；城市內(nèi)具有穩(wěn)定的高收入群體，如企事業(yè)單位中層管理人員、石化職工、公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師等；安慶城區(qū)周邊的客戶，如周邊8縣客戶等；區(qū)域的原住民；投資客；核心驅(qū)動(dòng)力：1、注重生活品質(zhì)，有投資觀念的私營(yíng)業(yè)主2、注重生活品質(zhì)的高校老師3、留戀區(qū)域的政府公務(wù)員、泛公務(wù)員4、追求市中心的生活質(zhì)量，改善居住環(huán)境的企事業(yè)單位工作人員客戶特征：年齡35~45歲之間，追求新生活品質(zhì)的一群居住為主，投資為輔60客戶定位——輻射全安慶，帶動(dòng)周邊區(qū)縣核心客戶重要客戶游離客戶價(jià)格策略

根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)住宅均價(jià)做初步研究根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)安慶市與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的6個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。項(xiàng)目銷售單價(jià)＝本項(xiàng)目得分×∑（各項(xiàng)目售價(jià)×各項(xiàng)目權(quán)重/各項(xiàng)目得分）項(xiàng)目本項(xiàng)目歐景苑香樟里宜城水岸諧水灣西湖綠洲城地理位置/交通10106774規(guī)模10811121418規(guī)劃設(shè)計(jì)10988109內(nèi)部景觀1077899周邊環(huán)境101012697戶型創(chuàng)新1088888配套設(shè)施10106774物業(yè)管理1088888合計(jì)得分807066647267權(quán)重50%20%10%15%5%銷售單價(jià)（元）3,506

3,3003,1002,7002,4002,200銷售單價(jià)×權(quán)重/打分43.8323.579.394.225.001.6461價(jià)格策略

根據(jù)市場(chǎng)比較法，對(duì)住宅均價(jià)做初步研究根據(jù)定價(jià)影響因思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性62思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏方案用地規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明還建面積27,000平方米，其中商業(yè)還建沿街商鋪，還建面積800平方米，住宅還建面積26,200平方米。序號(hào)項(xiàng)目總用地規(guī)劃指標(biāo)方案一方案二1用地面積(㎡)56,067.0456,067.042容積率2.202.603覆蓋率28%28%4計(jì)容積率面積(㎡)123,347.49145,774.30

其中：住宅（高層）27,947.4926,974.30

住宅（小高層）93,000.00114,000.00集中商業(yè)2,300.002,300.00沿街商鋪1,700.001,700.00

會(huì)館700.00800.0063方案用地規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明還建面積27,000平方米，其中商業(yè)還建項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度一期住宅及沿街商鋪計(jì)劃于2007年11月初開(kāi)始銷售，由于商業(yè)體量不大，預(yù)計(jì)于2008年第1季度末結(jié)束銷售，銷售率按95%測(cè)算。一期住宅體量不大，預(yù)計(jì)于2009年11月末銷售結(jié)束，銷售率按100%測(cè)算，銷售期13個(gè)月。二期住宅預(yù)計(jì)2008年11月初開(kāi)始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，銷售率按95%測(cè)算，銷售期15個(gè)月。整個(gè)項(xiàng)目銷售期預(yù)計(jì)為2.3年。前期工程前期工程包括勘察測(cè)量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電、場(chǎng)地平整及臨時(shí)道路修建等。前期工程及拆遷工程于2006年7月初同步開(kāi)始，歷時(shí)8個(gè)月。建設(shè)進(jìn)度根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)一期工程計(jì)劃于2007年3月初開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2008年2月末竣工驗(yàn)收；二期工程計(jì)劃于2008年3月初開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2009年2月末竣工驗(yàn)收；整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年。銷售進(jìn)度64項(xiàng)目建設(shè)、銷售進(jìn)度一期住宅及沿街商鋪計(jì)劃于2007年11月初投資估算土地成本包括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、地價(jià)及契稅，高出容積率部分補(bǔ)交30%的土地出讓金；前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，建安工程包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等；管理費(fèi)用按前述3項(xiàng)之和的1%計(jì)取。行政規(guī)費(fèi)按規(guī)定取80元/平方米，計(jì)算基礎(chǔ)為計(jì)入容積率的建筑面積。財(cái)務(wù)費(fèi)用指主要為借款利息。本方案擬向銀行貸款3,000萬(wàn)元，貸款期3年，貸款利率按人民銀行1~3年貸款利率6.03%計(jì)算。投資方投入資金1億元，也視同銀行借款計(jì)算借款利息，借款期為2.5年。

銷售費(fèi)用取銷售額的1.5%。序號(hào)項(xiàng)目名稱方案一方案二總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/m2）1土地成本12,687.501,028.6013,368.23917.052前期工程費(fèi)364.3829.54422.7529.003建安工程15,555.121,261.0817,866.151,225.604管理費(fèi)286.0723.19316.5721.725行政規(guī)費(fèi)1,005.1881.491,166.1980.006財(cái)務(wù)費(fèi)用2,050.20166.212,050.20140.647銷售費(fèi)用531.0243.05658.0245.14

合計(jì)32,479.472,633.1735,848.102,459.15注：1、測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；2、單價(jià)是按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。65投資估算土地成本包括拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、地價(jià)及契稅，高出容積率部資金籌措序號(hào)項(xiàng)目方案一方案二合計(jì)比例合計(jì)比例1自籌資金8,900.0027.4%8,200.0022.9%2投資方投入10,000.0030.8%10,000.0027.9%3銀行融資3,000.009.2%3,000.008.4%4銷售收入10,579.4732.6%14,648.1040.9%

總投資32,479.47100.0%35,848.10100.0%注：1、銀行貸款3,000萬(wàn)元，貸款期限為2006年7月初至2009年6月末，貸款期限為3年。2、投資方投入資金1億元，資金投入期為2006年7月初，還款期為2008年12月末，借款期為2.5年。66資金籌措序號(hào)項(xiàng)目方案一方案二合計(jì)比例合計(jì)比例1自籌資金銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定方案一一期二期可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）沿街商鋪9007,50095%641.25————————住宅32,747.493,600100%11,789.1062,0003,90095%24,180合計(jì)33,647.49————12,430.35——————24,180方案一銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目出租面積（平方米）出租年限月租金（元/平方米）租金收入（萬(wàn)元）金額2,30040352,324.9項(xiàng)目租金測(cè)算表備注：進(jìn)行租金測(cè)算時(shí)，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項(xiàng)目實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)目紤]的項(xiàng)目租金的增幅比例備注：項(xiàng)目住宅整體均價(jià)為3,790元/平方米，一期住宅計(jì)劃于2007年11月初開(kāi)始銷售，均價(jià)為3,600元/平方米，二期住宅預(yù)計(jì)2008年11月初開(kāi)始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，均價(jià)比一期上浮8%，達(dá)到3,900元/平方米。67銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定方案一一期二期可售面積（㎡）銷售單價(jià)銷售銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定方案二一期二期可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）可售面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）沿街商鋪9007,50095%641.25————————住宅38,774.303,700100%14,346.4976,0004,00095%30,400合計(jì)33,647.49————14,987.74——————30,400方案二銷售收入測(cè)算表項(xiàng)目出租面積（平方米）出租年限月租金（元/平方米）租金收入（萬(wàn)元）金額2,30040352,324.9項(xiàng)目租金測(cè)算表備注：進(jìn)行租金測(cè)算時(shí)，我們根據(jù)安慶市商業(yè)租金增幅情況及本項(xiàng)目實(shí)際情況，適當(dāng)?shù)目紤]的項(xiàng)目租金的增幅比例備注：項(xiàng)目住宅整體均價(jià)為3,895元/平方米，一期住宅計(jì)劃于2007年11月初開(kāi)始銷售，均價(jià)為3,700元/平方米，二期住宅預(yù)計(jì)2008年11月初開(kāi)始銷售，2009年12月末銷售結(jié)束，均價(jià)比一期上浮8%，達(dá)到4,000元/平方米。68銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定方案二一期二期可售面積（㎡）銷售單價(jià)銷售銷售稅金及附加測(cè)算項(xiàng)目計(jì)稅公式營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%城市建設(shè)維護(hù)稅營(yíng)業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3%地方教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的1%水利基金銷售收入的0.06%銷售稅金計(jì)算表69銷售稅金及附加測(cè)算項(xiàng)目計(jì)稅公式營(yíng)業(yè)稅銷售收入的5%城市建設(shè)維方案利潤(rùn)估算方案一稅前成本利潤(rùn)率為9.13%，該方案下，項(xiàng)目盈利能力偏低，低于行業(yè)平均利潤(rùn)水平。方案二稅前成本利潤(rùn)率為21.17%，該方案下，項(xiàng)目盈利能力較好，能達(dá)到行業(yè)平均利潤(rùn)水平。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目方案一方案二1占地面積（㎡）56,067.056,067.02總建筑面積（㎡）141,347.49163,774.303項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）32,479.4735,848.104項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入（萬(wàn)元）37,726.2546,192.655利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）2,966.967,589.766稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）1,987.865,085.147成本利潤(rùn)率（稅前）9.13%21.17%8成本凈利潤(rùn)率（稅后）5.01%14.19%9財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）-450.102,210.5610財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率——13.0%11動(dòng)態(tài)投資回收期（年）——3.22注：上表為商業(yè)、一期住宅、二期住宅銷售率分別為95%、100%、95%的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。70方案利潤(rùn)估算方案一稅前成本利潤(rùn)率為9.13%，該方案下，項(xiàng)目項(xiàng)目盈虧平衡分析根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，方案一的保本銷售價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)，但本方案下，項(xiàng)目的保本銷售率略高，項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，方案二的保本銷售價(jià)格及保本銷售率較易實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目方案一方案二保本銷售率87.9%78.6%商鋪保本銷售價(jià)格（元/平方米）6,592.54,633.47一期住宅保本銷售價(jià)格（元/平方米）3,164.42,285.85二期住宅保本銷售價(jià)格（元/平方米）3,428.12,471.1871項(xiàng)目盈虧平衡分析根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，方案一的保本銷售價(jià)格方案一在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，無(wú)法收回全部投資，不可行因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬(wàn)元）總投資

（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)

（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部

收益率動(dòng)態(tài)投資回收期（年）基本方案37,72632,4791,9889.13%-174————銷售收入變化銷售收入下降5%35,95632,4538864.08%-1,110————銷售收入上升5%39,49632,5063,08914.19%7619.82%3.42租金收入變化租金收入下降10%37,49432,4791,8528.51%-232————租金收入上升10%37,95932,4792,1249.76%-117————工程成本變化工程成本增加10%37,72634,0879113.99%-1,177————工程成本減少10%37,72630,8723,06514.82%82810.04%3.39該方案下，項(xiàng)目不可行；保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。72方案一在考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，無(wú)法收回全部投資，不可行因方案二在銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入

（萬(wàn)元）總投資

（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)

（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）內(nèi)部

收益率動(dòng)態(tài)投資回收期（年）基本方案46,19335,8485,08521.17%2,21113.01%3.22銷售收入變化銷售收入下降5%43,99935,8153,72015.50%1,06110.39%3.39銷售收入上升5%48,38635,8816,45026.83%3,36015.67%3.10租金收入變化租金收入下降10%45,96035,8484,94920.61%2,15412.92%3.22租金收入上升10%46,42535,8485,22121.74%2,26713.10%3.22工程成本變化工程成本增加10%46,19337,6953,84815.23%1,07210.35%3.39工程成本減少10%46,19334,0016,32327.75%3,34915.85%3.08本項(xiàng)目的銷售收入和工程成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大；項(xiàng)目銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，說(shuō)明該方案下，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制工程成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。銷售收入變化比率項(xiàng)目整體均價(jià)銷售收入下降5%3700元/平方米銷售收入上升5%4090元/平方米73方案二在銷售收入和工程成本在不利影響下，還具有一定贏利空間，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、投資方投入、銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目有助于提升企業(yè)品牌本項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃、小區(qū)園林設(shè)計(jì)、建筑類型、產(chǎn)品、物業(yè)管理等方面都可以做出特色，在老城區(qū)屬于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，能夠極大地提高全力集團(tuán)的社會(huì)認(rèn)知度，提升全力集團(tuán)的品牌形象。項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，加快區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬于行業(yè)正常水平74項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源74項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進(jìn)展順利與否，取決于委托方與居民的談判能力及政府的支持力度，不確定因素較多；本項(xiàng)目在基于市場(chǎng)判斷前提下的經(jīng)濟(jì)效益處于行業(yè)正常水平，要實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)水平，委托方需采取盡可能多的超越市場(chǎng)現(xiàn)狀的手段來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，這對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷能力提出很高的要求；目前周邊環(huán)境較差，居住人口復(fù)雜。做足拆遷談判準(zhǔn)備工作，爭(zhēng)取政府支持；本項(xiàng)目還建面積較大，直接影響了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，在經(jīng)濟(jì)可行的情況下，應(yīng)盡量使用貨幣補(bǔ)償方式；控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的資金流充裕；施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本；項(xiàng)目的價(jià)格突破對(duì)于提高項(xiàng)目經(jīng)集效益、提升企業(yè)品牌及其重要，應(yīng)注重項(xiàng)目的整體營(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣；集中商業(yè)應(yīng)盡可能引進(jìn)規(guī)模較大、具有一定影響力的商家，為項(xiàng)目聚集人氣，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目主要問(wèn)題問(wèn)題解決辦法和建議75項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議地塊內(nèi)企業(yè)自行拆遷部分拆遷進(jìn)展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市區(qū)內(nèi)大盤(pán)推出數(shù)量逐漸增多，開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)意識(shí)逐漸增強(qiáng)，在關(guān)注產(chǎn)品自身的同時(shí)，更注重通過(guò)規(guī)劃、園林、物管、營(yíng)銷等方式吸引消費(fèi)者，因此，本項(xiàng)目未來(lái)將面臨除區(qū)域因素之外的全面競(jìng)爭(zhēng)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，如何更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位將是本項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑工期和本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資額高，合理的運(yùn)作資金是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保障。政策風(fēng)險(xiǎn)政府未來(lái)規(guī)劃及政府對(duì)規(guī)劃新區(qū)的市政投入力度將逐步引導(dǎo)置業(yè)者在老城區(qū)外置業(yè)，因此，政策規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目消費(fèi)者產(chǎn)生分流風(fēng)險(xiǎn)。由于安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為不多，且置業(yè)者按揭成數(shù)普遍較低，因此，國(guó)家制定的打壓房?jī)r(jià)政策對(duì)安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。盡可能采取貨幣補(bǔ)償方式拆遷；合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足；作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶需求調(diào)查，在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、園林、物管等方面盡可能采取超越市場(chǎng)的手段，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)；控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏；銷售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心；集中商業(yè)應(yīng)爭(zhēng)取盡早進(jìn)入品牌商家，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，使準(zhǔn)業(yè)主們對(duì)未來(lái)的便捷、高效生活充滿信心；注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃，選取高素質(zhì)代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷售，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。密切關(guān)注政府政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策略。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

76項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)盡可能采取貨幣補(bǔ)償方式拆遷；項(xiàng)目THEEND！THANKS!77THEEND！THANKS!77世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點(diǎn)符合政策。保證我們的拆賠方案沒(méi)有訴訟失敗的風(fēng)險(xiǎn)，這是指導(dǎo)我們拆賠工作的首要原則。拆遷范圍內(nèi)的房屋以合法性為原則，以法定用途為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。以產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建手續(xù)登記的用途為準(zhǔn)則。對(duì)于無(wú)任何產(chǎn)權(quán)資料和報(bào)建資料的房屋，建議按建筑成本價(jià)值為補(bǔ)償價(jià)值。對(duì)于首層非法改變成商業(yè)用途的房屋建議按法定用途補(bǔ)償，也可協(xié)商解決。統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償價(jià)格要保持穩(wěn)定，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)多的退讓會(huì)給業(yè)主更高的利益期望值。妥善安置。對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主要保證其安置房的優(yōu)先建設(shè)，以免矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，引起社會(huì)、法律風(fēng)險(xiǎn)。拆賠工作必須遵守的原則建議本項(xiàng)目尋求政府協(xié)助采用一次性整體拆遷的改造方式，拆遷時(shí)間盡可能控制在0.5年內(nèi)。78世聯(lián)關(guān)于拆遷的若干觀點(diǎn)符合政策。保證我們的拆賠方案沒(méi)有訴訟失拆遷談判建議拆遷談判是一個(gè)復(fù)雜的利益搏弈過(guò)程，如果簡(jiǎn)單地看來(lái)，通常會(huì)有“獎(jiǎng)勵(lì)”和“懲罰”兩方面的措施：獎(jiǎng)勵(lì)是通過(guò)拆賠標(biāo)準(zhǔn)彈性控制來(lái)實(shí)現(xiàn)先拆即獲得更大的補(bǔ)償；懲罰是通過(guò)強(qiáng)制拆遷或低于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償（懲罰的實(shí)施要特別注意應(yīng)當(dāng)在法律和政策許可的范圍內(nèi)）各談判小組在談判中保持統(tǒng)一口徑和策略，以免業(yè)主的反對(duì)和異議，防礙談判進(jìn)程，盡量使談判公開(kāi)、公平、透明。談好一戶即簽訂協(xié)議，如可能最好進(jìn)行公告，可對(duì)其他業(yè)主起示范作用。讓政府作為協(xié)議鑒證方，并進(jìn)行協(xié)議公正，得到法律保護(hù)。談判策略宜采用先易后難的次序進(jìn)行談判，爭(zhēng)取業(yè)主要價(jià)較理性及觀望中的業(yè)主先達(dá)成協(xié)議。面對(duì)業(yè)主不斷的反復(fù)要因勢(shì)利導(dǎo)，順勢(shì)而為，在賠償?shù)拙€的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性的工作方法，不斷調(diào)整，不斷適應(yīng)。通過(guò)各種途徑加大輿論宣傳工作和思想教育工作力度，促使業(yè)主思想觀念的轉(zhuǎn)變，化解潛在的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)主要反復(fù)溝通、感情到位、契而不舍。宣傳工作戶外宣傳：戶外大型廣告媒介宣傳：通過(guò)報(bào)紙、電視、編寫(xiě)宣傳讀本等方式室內(nèi)宣傳：區(qū)內(nèi)宣傳專欄、現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)所展示79拆遷談判建議拆遷談判是一個(gè)復(fù)雜的利益搏弈過(guò)程，如果簡(jiǎn)單地看來(lái)激勵(lì)業(yè)主的主要措施對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主：通過(guò)時(shí)間控制對(duì)不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的實(shí)行區(qū)別的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化爭(zhēng)取優(yōu)惠條件的緊迫感。不同時(shí)間段內(nèi)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議協(xié)議給予不同額度的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主：優(yōu)先選房。按業(yè)主與公司簽訂拆遷協(xié)議書(shū)順序，先簽訂協(xié)議的可優(yōu)先選擇樓層、樓向。另加實(shí)用面積5平米的房產(chǎn)等值補(bǔ)償。截止日期高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10%一次性5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)第二階段第一階段第三階段截止日期截止日期高于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)5%一次性2000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)正常補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無(wú)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)在期限內(nèi)達(dá)成協(xié)議的給予獎(jiǎng)勵(lì)80激勵(lì)業(yè)主的主要措施對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主：截止日期高于補(bǔ)償標(biāo)華中西路玻璃廠項(xiàng)目投資可行性研究謹(jǐn)呈：安徽全力時(shí)代置業(yè)有限公司12/22/2022華中西路玻璃廠項(xiàng)目投資可行性研究謹(jǐn)呈：安徽全力時(shí)代置業(yè)有限思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性82思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏委托方目標(biāo)開(kāi)發(fā)期控制在2~2.5年項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到市場(chǎng)平均水平提升公司/集團(tuán)品牌形象83委托方目標(biāo)開(kāi)發(fā)期控制在2~2.5年項(xiàng)目利潤(rùn)達(dá)到市場(chǎng)平均水平提思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性84思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏本項(xiàng)目地塊安慶汽車站85本項(xiàng)目地塊安慶汽車站5AB華中西路宜城路湖心南路86AB華中西路宜AB華中西路宜城路湖心南路老式商品房華康新村菱南小區(qū)華康雙語(yǔ)幼兒園菱南幼兒園康熙河市場(chǎng)菱南再就業(yè)一條街87AB華中西路宜地塊分析是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；位于安慶市老城區(qū)中心位置，能充分共享老城區(qū)的成熟配套；地塊所在區(qū)域位置優(yōu)越，臨主干道（宜城路和華中西路），與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通及其便利；地塊處于市級(jí)商圈直接輻射區(qū)，距市級(jí)商圈——人民路商圈步行15分鐘，商業(yè)配套齊全，地塊商業(yè)價(jià)值較高；本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，拆遷不確定性因素較多；A地塊為不規(guī)則多邊形，物業(yè)布局存在難度；B地塊面積較小，拆遷重建后，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不高；地塊北面、西面和東面被老式住宅包圍，影響項(xiàng)目形象臨街面短，商業(yè)發(fā)展受到限制;地塊優(yōu)勢(shì)：地塊劣勢(shì)：88地塊分析是老城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大盤(pán)之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；本項(xiàng)目思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)可行性經(jīng)濟(jì)可行性89思維導(dǎo)圖委托方目標(biāo)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體定位經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)宏安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐安慶市位于安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸，皖鄂贛三?。ò不帐　⒑笔?、江西?。┙唤缣?。城區(qū)北沿安（慶）合（肥）公路距合肥市185公里，東沿長(zhǎng)江到蕪湖、南京、上海分別為204公里、300公里、692公里，西沿長(zhǎng)江到九江、武漢市分別為164公里、433公里，是漢口至南通近千公里間長(zhǎng)江北岸唯一的重要港口城市和水陸交通樞紐。90安慶市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是重要的港口城市和水陸交通樞紐安慶市位于安慶市行政區(qū)分布全市總面積1.53萬(wàn)平方公里（市區(qū)550平方公里）。全市總?cè)丝诩s610萬(wàn)人，行政區(qū)轄桐城市、懷寧、潛山、太湖、望江、宿松、樅陽(yáng)、岳西縣等八縣和一市。岳西縣太湖縣宿松縣潛山縣桐城市樅陽(yáng)縣懷寧縣望江縣安慶市91安慶市行政區(qū)分布全市總面積1.53萬(wàn)平方公里（市區(qū)550平方安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展初步核算，2005年全年生產(chǎn)總值（GDP）429.64億元，比上年增長(zhǎng)10%。

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系——庫(kù)茲涅茨數(shù)據(jù)來(lái)源：安慶統(tǒng)計(jì)年鑒92安慶市宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)期將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展初步核算，安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期安慶市人均生產(chǎn)總值7103元（約合885美元），可比增長(zhǎng)7.1％，按照相關(guān)理論，其房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期；800-4,0004000-8,0008000-20,0000-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型93安慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期安慶市人均生產(chǎn)總值7103元