某市棗莊項目發(fā)展思路概述

謹(jǐn)呈：河南省新棗莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH-07版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2010.07新棗莊項目項目營銷策劃思路新棗莊項目開發(fā)重要參考案例——曼哈頓發(fā)展解讀本次匯報溝通之前解讀一：作為城市綜合體，項目往往承擔(dān)著再造區(qū)域形象和整合區(qū)域價值的功能，本項目亦有類似之處本項目東臨雛形初具的鄭東新區(qū)、北臨鄭州期貨市場及未來商務(wù)圈、南臨中原最大的家具中博建材市場，西臨河南省委各級直屬機關(guān)所在地。同時，現(xiàn)有未來大道兩側(cè)作為國內(nèi)最大的期貨交易市場之一，吸引著全省甚至全國各地的期貨交易，也是全國最大的糧棉期貨交易基地。曼哈頓解讀住宅建面：42萬M2商業(yè)建面：22萬M2寫字樓建面：17萬M2酒店+酒店式公寓建面：5萬M2解讀二：作為城市綜合體，必須在規(guī)劃上考慮其各種功能的互補性，甚至放置整個區(qū)域上的功能互補作用曼哈頓解讀城市綜合體住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓住宅雙地面，商業(yè)雙首層—代表國內(nèi)社區(qū)規(guī)劃最高水準(zhǔn)架空園林解讀三：作為城市綜合體，除了容積率，“商業(yè)”價值的大小才是決定整個項目贏利水平的關(guān)鍵曼哈頓解讀１、中博會期間，曼哈頓項目先后接待全國各大省市代表團600人次參觀考察；２、河南省幾乎所有地市的四大班子都來曼哈頓考察學(xué)習(xí)；３、曼哈頓的合作、開發(fā)、營銷基本上是鄭州市各行政區(qū)設(shè)參照的標(biāo)準(zhǔn)模版；４、曼哈頓的住宅、商業(yè)、公寓價格成為周邊片區(qū)甚至鄭州市的價格標(biāo)桿。曼哈頓解讀解讀四：作為城市綜合體，以“單個項目”成功所贏得的社會效應(yīng)，將有可能超過以“項目開發(fā)數(shù)量”取勝所能贏得的社會效應(yīng)推售面積9.8萬㎡推售面積11.6萬㎡曼哈頓·上東區(qū)曼哈頓·國際公寓曼哈頓·第五大道曼哈頓·首府曼哈頓中心推售面積5萬㎡推售面積3萬㎡推售面積10.8萬㎡2007.01.272007.04.212007.06.302007.122007.09.2718億飄紅業(yè)績，令升龍企業(yè)品牌升華

2007年推出住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓合計超過35萬平方米曼哈頓解讀解讀五：作為城市綜合體，具備在短期內(nèi)實現(xiàn)高銷售額的條件，關(guān)鍵在于開發(fā)和營銷策略的組織做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行（中國）簡介TOUCHSTONE（CHINA）深圳·北京·南京·鄭州·長沙·廈門·西安·濟南·香港1995年成立，勵精圖治15年，成功策劃和代理300多個大型住宅、寫字樓、商業(yè)項目及綜合體以房地產(chǎn)評估起步，經(jīng)營范圍涵蓋土地規(guī)劃·房地產(chǎn)全程策劃·銷售代理·顧問研究·網(wǎng)絡(luò)交易6大服務(wù)系統(tǒng)分支機構(gòu)遍布深圳·北京·南京·鄭州·廈門·長沙·濟南·西安和香港等地，業(yè)務(wù)涉及全國37個城市做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)數(shù)據(jù)同致行至2009年，累積在全國代理銷售住宅、寫字樓、商業(yè)、綜合體等總面積2370萬平方米連續(xù)多年被建設(shè)部評為“中國10大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)”，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位全國100家放心中介機構(gòu)，2006全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，全國100強房地產(chǎn)策劃代理機構(gòu)做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)數(shù)據(jù)同致行深圳第1家國土資源部A級土地評估機構(gòu)，第1家建設(shè)部“壹”級房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)現(xiàn)有員工1200余人，其中50%以上為本科以上高等學(xué)歷，5%為外籍或留學(xué)人士做中國最最有價值值的房地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)數(shù)據(jù)同致致行做中國最最有價值值的房地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)同致行服服務(wù)體系系代理sales&marketing顧問DevelopmentConsuilting評估RealEstateAppraisal同致行經(jīng)紀(jì)PropertyBrokerage有家網(wǎng)U同致行（中國）研究與數(shù)據(jù)服務(wù)Research&Data住宅策劃代理服務(wù)residentialservices寫字樓策劃代理服務(wù)officeservices商鋪策劃代理服務(wù)retailservices戰(zhàn)略顧問服務(wù)strategicconsulting住宅顧問服務(wù)Residentialconsulting商業(yè)顧問服務(wù)office&retailconsulting機構(gòu)評估服務(wù)land&buildingappraisal個人評估服務(wù)personalpropertyappraisal投資咨詢服務(wù)InvestmentAdvisoryService房屋租售服務(wù)2ndpropertyselling&leasing機構(gòu)安家服務(wù)corporatepropertyservices按揭代理服務(wù)mortgageagency產(chǎn)權(quán)辦證服務(wù)Titledocumentationservices房地產(chǎn)全全程系統(tǒng)統(tǒng)化服務(wù)務(wù)策劃代理理消費者研研究及產(chǎn)產(chǎn)品策劃劃前期土地地及市場場研究項目前期期服務(wù)重重點針對開發(fā)發(fā)商新拍拍地塊開開展的專專業(yè)服務(wù)務(wù)。服務(wù)重點點在于對對土地性性質(zhì)的研研判及對對市場的的研究。。著重于項項目開發(fā)發(fā)思路及及土地價價值挖掘掘的發(fā)展展方向。。項目中期期服務(wù)重重點著重解決決產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計計及目標(biāo)標(biāo)客戶的的對應(yīng)關(guān)關(guān)系。服務(wù)重點點在于產(chǎn)產(chǎn)品的打打造及對對人群的的研究。。從規(guī)劃及及定位就就確定項項目在市市場的定定位及優(yōu)優(yōu)勢，銷銷售只是是臨門一一腳的工工作。項目后期期服務(wù)重重點達到價格格與銷售售速度的的完美結(jié)結(jié)合。重點在于于建立起起項目與與客戶完完全暢通通的渠道道，完美美的完成成銷售。。著重于銷銷售的現(xiàn)現(xiàn)場把握握能力及及策略的的市場應(yīng)應(yīng)變能力力。同致行行過過程溝溝通通修正正體體系強調(diào)調(diào)與與開開發(fā)發(fā)商商及及規(guī)規(guī)劃劃、、園園林林等等專專業(yè)業(yè)公公司司的的多多方方探探討討，，確確定定物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方向向。。通過資資源整整合，，組織織專家家團與與開發(fā)發(fā)商一一起討討論項項目規(guī)規(guī)劃等等工作作。定期出出品市市場報報告與與開發(fā)發(fā)商溝溝通，，隨時時掌握握市場場變化化。參與到到產(chǎn)品品細節(jié)節(jié)的研研討，，并針針對同同類型型物業(yè)業(yè)進行行分析析研究究。以例會會形式式推進進各項項工作作，使使整體體工作作得以以順利利推進進。定期出出品銷銷售周周報、、人群群分析析等報報告，，辨證證前期期人群群定位位，根根據(jù)市市場變變化予予以調(diào)調(diào)整。。競爭對對手分分析及及片區(qū)區(qū)新項項目開開盤總總結(jié)，，了解解競爭爭態(tài)勢勢。隨時調(diào)調(diào)整價價格策策略，，以實實現(xiàn)價價值最最大化化。做中國國最有有價值值的房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)同致行行服務(wù)務(wù)體系系同致行行CS銷售售美學(xué)學(xué)CS是是客戶戶滿意意（CUSTOMERSATISFACTION）的的簡稱稱，是是“客客戶對對其要要求已已被滿滿足的的程度度的感感受””，是是人們們在接接受了了產(chǎn)品品或服服務(wù)包包括其其所攜攜帶信信息的的刺激激以后后，所所作的的一種種肯定定的心心理狀狀態(tài)，，是人人們對對產(chǎn)品品的一一種主主觀的的綜合合的評評價。。CS現(xiàn)現(xiàn)場管管理模模式是讓銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場從從功能能化轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)闉榉?wù)務(wù)滿意意度的的專業(yè)業(yè)體系系實現(xiàn)滿意度度體驗化化功能能基本銷銷售功功能——實實現(xiàn)滿滿意度度銷售售CS銷售管管理模模式服服務(wù)做中國國最有有價值值的房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)同致行行服務(wù)務(wù)體系系海量信信息將將支持持到項項目決決策及及應(yīng)變變——戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)調(diào)整及及決策策應(yīng)變變信息息基礎(chǔ)礎(chǔ)海量信信息系系統(tǒng)整整合服服務(wù)將營銷銷線脈脈搏化化在瞬息息萬變變的市市場中中，營營銷是是不能能一成成不變變的，，海量量信息息服務(wù)務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)的建建立，，將使使項目目根據(jù)據(jù)市場場的變變化提提前作作出應(yīng)應(yīng)變，，形成成脈搏搏化、、跳躍躍化的的營銷銷脈絡(luò)絡(luò)，引引領(lǐng)市市場而而不是是跟隨隨市場場。海量信信息系系統(tǒng)將將使?fàn)I營銷決決策更更為順順暢市場決決勝在在于決決策，，而決決策則則在于于對市市場的的掌控控，信信息系系統(tǒng)的的建立立解決決決策策環(huán)節(jié)節(jié)的周周轉(zhuǎn)迂迂回，，為項項目與與市場場迅速速判斷斷提供供準(zhǔn)確確依據(jù)據(jù)。官方信息更新（政策解讀）同致行專業(yè)期刊動態(tài)市場跟蹤項目區(qū)域市場信息更新循環(huán)信息服務(wù)體系做中國國最有有價值值的房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)同致行行服務(wù)務(wù)體系系同致行行信息息庫+同城城客戶戶會+多個個案例例沉淀淀+三三級市市場………資源營營銷是是低成成本而而高效效的營營銷方方式——全全方位位的專專業(yè)技技術(shù)支支持戰(zhàn)略性性資源源整合合服務(wù)務(wù)地產(chǎn)服務(wù)鏈資資源模式，360度專業(yè)業(yè)整合同致行除了有有各地分公司司及三級市場場渠道等多方方自身資源外外，外部資源源極其豐富。。從市場、到建建筑、園林、、咨詢等一系系列地產(chǎn)服務(wù)務(wù)機構(gòu)的整合合，形成360度系統(tǒng)地地產(chǎn)服務(wù)模式式，為項目提提供更為周全全而專業(yè)的服服務(wù)。項目建筑資源網(wǎng)絡(luò)資源園林資源三級市場資源營銷資源Citymark賽美建筑

柏濤(墨爾本)泛亞易道貝爾高林加拿大奧雅園園境師事務(wù)所所做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行服務(wù)體體系華北區(qū)域中南區(qū)域華南區(qū)域至2007年年，同致行（（中國）已在在全國37個個城市開展房房地產(chǎn)綜合服服務(wù)。并在以以深圳為核心心的華南區(qū)域域，以南京為為核心的中南南區(qū)域，以鄭鄭州為核心的的華北區(qū)域建建立了8家分分支機構(gòu)。為為同致行（中中國）橄欖計計劃的實施奠奠定了堅實的的基礎(chǔ)……三大戰(zhàn)略區(qū)域域做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行戰(zhàn)略平平臺“團隊”價值以團隊為綱，，團隊是由““人”組成的的。人才的重重視與貯備，，是團隊承前前啟后的動力力源泉?！皩I(yè)”價值以專業(yè)為本，，才能在未來來的商戰(zhàn)競爭爭中，立于不不敗之地，使使企業(yè)在良性性層次上穩(wěn)健健發(fā)展?！皠?chuàng)新”價值以創(chuàng)新為魂，，集團化的管管理運營才能能保持鮮活的的生命力?！翱蛻簟眱r值以客戶為先，，才能達成企企業(yè)的終極價價值與理想。。任何商業(yè)交易易與服務(wù)的核核心都在于交交易的完整性性、雙贏性。。做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行價值觀觀事前計劃結(jié)結(jié)果第第一，過程第第二事中執(zhí)行結(jié)結(jié)果第第一，完美第第二事后總結(jié)結(jié)結(jié)果第第一，理由第第二服務(wù)宗旨———董事長語語錄做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行思想結(jié)果導(dǎo)向一切策劃與銷銷售的成敗均均以“為發(fā)展展商創(chuàng)造價值值”的結(jié)果為為導(dǎo)向！四點四級服務(wù)務(wù)質(zhì)保體系做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行戰(zhàn)略平平臺項目定位價格方案開盤策略銷售策略集團各職能部門技術(shù)平臺研究管理銷售管理集團技術(shù)委員會/決策委員會置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃1342為結(jié)果導(dǎo)向創(chuàng)創(chuàng)造條件同致行15年年致力為每一一座城市代表表性、標(biāo)志性性項目提供服服務(wù)深圳瑞河耶納深圳西湖林語深圳中航香水郡深圳嘉寶田花園深圳菲詩艾倫深圳丹楓雅苑深圳星海名城深圳聽海花園深圳挪威森林深圳中央商務(wù)大廈深圳中銀大廈深圳航天大廈深圳江蘇大廈深圳聯(lián)泰大廈深圳時代科技大廈深圳現(xiàn)代商務(wù)大廈深圳卓越時代廣場深圳賽格廣場深圳賽格群星廣場鄭州曼哈頓廣場鄭州中原新城鄭州寶龍城市廣場鄭州高速奧蘭花園鄭州星鉆洛陽世紀(jì)華陽石家莊天山水榭花都南京奧體新城昆山中航城長沙大璽門商業(yè)公園長沙鵬基諾亞山林長沙泊愛藍灣益陽中核緹香名苑韶關(guān)龍洲島·菲詩艾倫中信井岡山國會中心西安絲路花城·香榭西安首府哈爾濱TIMES·國際公館徐州紅星美凱龍鎮(zhèn)江翠竹園別墅……同致行15年年致力為品牌牌、知名開發(fā)發(fā)企業(yè)提供更更有價值的服服務(wù)深圳萬科地產(chǎn)深圳中海地產(chǎn)深圳招商地產(chǎn)深圳卓越地產(chǎn)深圳星河地產(chǎn)深圳中信集團深圳中航集團深圳東部集團深圳中核置業(yè)深圳富春東方地產(chǎn)深圳中城銀浦地產(chǎn)深圳新浩實業(yè)深圳市賽格集團深圳中銀集團深圳前海股份深圳金眾集團深圳恒立冠投資深圳廣森投資中國南山開發(fā)集團深圳地業(yè)地產(chǎn)河南建業(yè)集團河南升龍置業(yè)河南高速南京奧體建設(shè)石家莊天山集團鎮(zhèn)江中房新鴻鎮(zhèn)江恒順地產(chǎn)中華永恒慈善基金會深圳聯(lián)泰地產(chǎn)深圳鵬基集團深圳南光地產(chǎn)深圳振業(yè)集團……做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)業(yè)績同致行（中國國）作為一個個全國性大型型品牌房地產(chǎn)產(chǎn)綜合服務(wù)商商，致力于以高銷售率及及市場影響力力來實現(xiàn)客戶戶價值，同致致行中國過往往代理項目中中，90%以上項目銷售售率超過95%；65%以上項目實現(xiàn)現(xiàn)100%完美銷售；鄭州同致行成成立于2006年，是同同致行（中國國）在鄭州成成立的全資子子公司、在華華中區(qū)域開設(shè)設(shè)的重要分支支機構(gòu)。憑借借同致行品牌牌的技術(shù)與經(jīng)經(jīng)驗沉淀，先先后在鄭州及及河南省內(nèi)策策劃代理了城市綜合體、、純商業(yè)、大大型住宅、豪豪宅、寫字樓樓及大型舊城改造造項目15個個以上，目前在在鄭州市的代代理建筑面積積市場占有率率排行第一名。鄭州分公司地地址：鄭州市市金水路曼哈哈頓中心24F電話Tel：：（0371）65963000傳傳真Fax：（0371）65968588郵郵編：：450008鄭州分公司發(fā)發(fā)展沉淀客戶需求典型案例360度貼身身服務(wù)模式全方位為客戶戶解決專業(yè)問問題專業(yè)型營售溢溢價模式創(chuàng)造最大價值值化的專業(yè)營營銷體系。精細化產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)造模式為項目提升競競爭力。CS現(xiàn)場管理理模式建立具備服務(wù)務(wù)性的銷售體體系，提升項項目形象及客客戶殺傷力全程信息服務(wù)務(wù)模式充分掌握市場場動態(tài)，對執(zhí)執(zhí)行策略做出出隨機調(diào)整戰(zhàn)略性資源整整合模式整合各方資源源，為項目造造勢曼哈頓廣場建業(yè)世紀(jì)華陽陽寶龍城市廣場場中原新城遠大理想城高速奧蘭花園園六大價值創(chuàng)作作模式做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)業(yè)績鄭州同致行三大陣營業(yè)務(wù)體系上市公司陣營鑫苑（中國）建業(yè)住宅集團寶龍集團河南鑫苑、建投鑫苑……建業(yè)洛陽中亞、建業(yè)開封大宏……外域公司陣營福建升龍企業(yè)北京住總集團升龍置業(yè)、元龍地產(chǎn)……本土公司陣營河南高速正商地產(chǎn)高速·奧蘭花園……洛陽住總置業(yè)……河南寶龍置業(yè)……正商·紅河谷、正商城……其他企業(yè)惠眾置業(yè)、盛潤地產(chǎn)……做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)業(yè)績曼哈頓廣場位置置：鄭州市中中心金水路與與未來路交匯匯處規(guī)模模：約80萬萬平方米物業(yè)類型：住住宅、商業(yè)、、公寓、寫字字樓操盤時間：2006~（（目前為第三三期）實現(xiàn)均價：住住宅5500元/平米,商業(yè)38000元/平平米經(jīng)典業(yè)績：2007年總總銷售額實現(xiàn)現(xiàn)18個億創(chuàng)造2007年鄭州樓市市銷售面積、、套數(shù)、價格三料料冠軍做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)鄭州同致行代代理經(jīng)典為同致行積累累了在鄭州操操作綜合性多多種形態(tài)物業(yè)業(yè)的成功經(jīng)驗驗中原新城位置置：鄭州市西西區(qū)隴海路與與桐柏路交匯匯處規(guī)模模：約280萬平方米物業(yè)類型：住住宅、商業(yè)、、公寓操盤時間：2008~經(jīng)典業(yè)績：2009年全全年總銷售額額實現(xiàn)24個個億創(chuàng)造2009年度鄭州樓樓市銷售面積、套數(shù)雙料料冠軍做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)鄭州同致行代代理經(jīng)典同致行代理鄭鄭州超大規(guī)模模城中村改造造項目的代表表作品，成功功典范鑫苑·現(xiàn)代代城位置置：鄭州核心心區(qū)隴海路與與慶豐街交匯匯處規(guī)模模：約23萬萬平方米物業(yè)類型：住住宅、商業(yè)操盤時間：2009年10月~經(jīng)典業(yè)績：2010年5月25日開開盤銷售87%，均價達達到7300元元/㎡，二期期8月份開盤盤做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)鄭州同致行代代理經(jīng)典成為同致行在在鄭州核心區(qū)區(qū)操作項目的的又一代表性性作品，成為為鑫苑中國2010年415新政后后表現(xiàn)最優(yōu)異異樓盤高速·奧蘭蘭花園位置置：鄭東新區(qū)區(qū)東風(fēng)東路與與商都路交匯匯處北規(guī)模模：約45萬萬平方米物業(yè)類型：住住宅、商業(yè)操盤時間：2009年7月~經(jīng)典業(yè)績：一一期673套套房源開盤當(dāng)當(dāng)天售罄二期均價達到到7500元元/㎡，開盤盤當(dāng)日勁銷80%，預(yù)計7月份實實現(xiàn)全面清盤盤做中國最有價價值的房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)鄭州同致行代代理經(jīng)典為同致行在東東區(qū)操作項目目積累了成功功經(jīng)驗及優(yōu)越越的客戶資源源契子同致行將有可可能成為新棗棗莊地產(chǎn)在鄭鄭州發(fā)展的最最佳營銷代理理合作伙伴?。?234透視項目開發(fā)發(fā)環(huán)境與前景景項目發(fā)展環(huán)境境、發(fā)展前景景、區(qū)域市場場狀況、地塊塊開發(fā)價值、、發(fā)展模式對項目發(fā)展定定位的認知項目產(chǎn)品價值值、定位思考考、產(chǎn)品發(fā)力力點及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議解讀項目營銷銷戰(zhàn)略項目營銷戰(zhàn)略略思考、營銷銷模式與條件件分析部分營銷執(zhí)行行內(nèi)容提示營銷要點提示示、同致行團團隊本次匯報溝通通的目標(biāo)透視項目開發(fā)發(fā)環(huán)境與前景景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境境與前景【同致行思考考】項目發(fā)展模式分析項目區(qū)域及市市場狀況地塊開發(fā)條件與價值區(qū)域市場競爭爭格局鄭州是全國重重要的交交通、通通訊樞紐紐，是新新亞歐大大陸橋上上的重要要城市，，處于我國交通通大十字字架的中中心位置置。已經(jīng)成成為一個個鐵路、、公路、、航空、、郵電通通信兼具具的綜合合性樞紐紐城市鄭州借助助自身““中國之之心”的的優(yōu)勢地地理區(qū)位位，依托托國家中中部崛起起的宏偉偉規(guī)劃、、膠良好好的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展基基礎(chǔ)、自自身人才才優(yōu)勢，，正成為為帶動中中部崛起起的一極極。鄭州房地產(chǎn)大勢啟示———對于新棗棗莊地產(chǎn)產(chǎn)來講，，鄭州在在中原城城市群的的核心領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位，將為為企業(yè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)版塊運運動帶來來強大的的發(fā)展機機遇，但但隨著““中原城城市群””、“舊舊改加速速城市化化進程””的戰(zhàn)略略深化及及實施，，又會對對新棗莊莊地產(chǎn)的的版塊運運動價值值帶來前前所未有有的機遇遇。如何何準(zhǔn)確挖挖掘新棗棗莊地產(chǎn)產(chǎn)版塊的的價值潛潛力，打造新棗棗莊地產(chǎn)產(chǎn)版塊在在鄭州的的差異化化形象，，將成為為新棗莊莊地產(chǎn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的根根本問題題。鄭州房地產(chǎn)大勢政治角度度——鄭州州作為河河南省代代表性的的省會級級中心城城市，隨隨著“中原城市市群”、“舊城、城城中村改改造”等加快快城市化化進程戰(zhàn)戰(zhàn)略的實實施及深深化，將將為項目目開發(fā)帶帶來機遇遇和挑戰(zhàn)戰(zhàn)國家中部部崛起，，河南省省中原城城市群和和鄭汴一一體化戰(zhàn)戰(zhàn)略的實實施，以以及省域域城鎮(zhèn)體體系確定定的“鄭鄭開都市市圈”的的規(guī)劃設(shè)設(shè)想，均均指向鄭鄭州在區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展中中的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位。。經(jīng)濟角度度——鄭州州充分利利用外部部機遇，，各項經(jīng)濟濟指標(biāo)均均快速大大幅提升升，經(jīng)濟的快快速發(fā)展展為房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展提供供了有力力支撐，，也為項項目多元元化發(fā)展展奠定了了基礎(chǔ)2005年至至今今，，鄭鄭州州市市第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重逐逐年年下下降降，，第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位，，且且比比重重呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上升升趨趨勢勢，，成成為為鄭鄭州州市市經(jīng)經(jīng)濟濟穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長的的有有力力保保障障，，第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長將將推推動動第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)進進入入快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段。。2005年至至今今社社會會品品零零售售總總額額逐逐年年大大幅幅增增長長。。2009年，，鄭鄭州州市市全全年年完完成成社社會會消消費費品品零零售售總總額額1434.8億元元，，同同比比增增長長18.9%。2009年，鄭州市市居民消費費價格指數(shù)數(shù)5年來首次回回落，同比比下降0.2%。2009年全年，鄭鄭州市物價價水平全年年負增長。。隨著國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟觸底底回升，流流通性逐步步恢復(fù)，2010年物價指數(shù)數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)據(jù)逐月回升升。近年來，鄭鄭州市人均均消費快速速增加，2009年人均消費費性支出首首次突破萬萬元大關(guān)。。啟示——鄭州經(jīng)濟的的泡沫小，，實體經(jīng)濟濟基礎(chǔ)強大大，支撐了了房地產(chǎn)剛剛性需求的的增長，社社會財富的的增加使得得投資需求求更為旺盛盛。新棗莊地產(chǎn)產(chǎn)在項目開開發(fā)上需要要根據(jù)鄭州州經(jīng)濟發(fā)展展的特點深深入研究市市場需求，，充分利用用鄭州經(jīng)濟濟快速發(fā)展展所帶來的的地產(chǎn)機遇遇。鄭州房地產(chǎn)大勢人口角度——鄭州城城市化進程程加快、剛剛性人口穩(wěn)穩(wěn)步激增，，將在未來來幾年內(nèi)拉拉動鄭州房房地產(chǎn)的良良性、快速速發(fā)展，為鄭州房地地產(chǎn)及項目目開發(fā)水平平的提升奠奠定了堅實實的基礎(chǔ)按照鄭州市市城市發(fā)展展規(guī)劃，至至2020年，全市總總?cè)丝趯⑦_達到1100萬，城市化化水平80%左右。其中中市區(qū)人口口500萬，人口規(guī)規(guī)模較目前前擴大0.5倍，按人均均住房面積積20㎡計算，相當(dāng)當(dāng)于未來十十年將新增增3700萬㎡的剛性住房房需求，年年均新增剛剛性需求將將達到370萬㎡；按照歷年來來鄭州城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口增加加絕對值來來看，基本本在8-14萬之間，年年均增長12萬，其中市市區(qū)人口約約為10萬，按人均均住房面積積20㎡計算，相當(dāng)當(dāng)于每年將將新增200萬㎡的剛性住房房需求；鄭州市人均均可支配收收入增長平平穩(wěn)，年均均增幅在10%以上，2009年城市居民民人均可支支配收入達達到117417元，在中部省省會城市中中僅次于武武漢市。居居民收收入的快速速增長與消消費能力不不斷提高，，亦將帶動動房地產(chǎn)消消費力的提提升。啟示——鄭州作為省省會中心城城市，隨著著城市規(guī)模模的擴展、、城市化率率的加速、、剛性人口口的激增，，將對鄭州州房地產(chǎn)市市場廣闊的的開發(fā)前景景奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。而對于雅寶寶地產(chǎn)來講講，隨著城城市發(fā)展格格局的演變變，在參與與到這種““分羹”的的過程的同同時，又將將直面各種種威脅。同同樣是機遇遇和挑戰(zhàn)，，必將要求求企業(yè)充分挖掘自自身版塊運運動的先決決優(yōu)勢，將將其發(fā)展為為可持續(xù)發(fā)發(fā)展的競爭爭條件，方有更多多機會向更更為廣闊的的發(fā)展空間間邁進。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度度——近十年年鄭州房地地產(chǎn)市場一一直處于供供銷相對平平衡、穩(wěn)定定同步增長長的狀態(tài)，，相對合理的的發(fā)展走勢勢，為雅寶寶項目的發(fā)發(fā)展搭建了了穩(wěn)定而可可信任的平平臺啟示——鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)市場歷年年來處于供供銷相對平平衡、穩(wěn)定定同步增長長的狀態(tài)，，未出現(xiàn)供供過大于求求等不平衡衡的現(xiàn)象，，與國內(nèi)其其他省會城城市相比，，鄭州的房房地產(chǎn)市場場表現(xiàn)出““以剛性需求求沉著應(yīng)對對變局”的中庸之之勢，對于于雅寶企業(yè)業(yè)來講，這這一要素將將對項目的的持續(xù)滾動開開發(fā)形成有力支支撐。2004年開始,由于鄭州市市城市化進進程速度加加快，鄭州州市在中原原地區(qū)獨特特的城市地地位，住房房需求快速速增長；2005-2007年鄭州市房房地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)飛速速發(fā)展的狀狀態(tài)，市場場容量逐年年突破，成成交價格年年年攀升直直；2008年全國各大大城市商品品房銷售價價格，銷售售量相應(yīng)縮縮水，而鄭鄭州商品房房銷售均價價卻在保持持平穩(wěn)的基基礎(chǔ)上略有有上升，得得益于鄭州州商品房市市場以自住住需求為主主，投機比比例有限，，市場整體體發(fā)展健康康，這一結(jié)結(jié)論在2009年的市場表表現(xiàn)中得到到印證。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度度——2008年被抑抑制的剛性性需求在2009年年得到充分分釋放，成成交量的回回升增強了了價格漲勢勢，2010年成交交量及價格格將繼續(xù)呈呈現(xiàn)上揚趨趨勢，并將將持續(xù)至2010年年底啟示——在房地產(chǎn)自自身發(fā)展相相對合理的的狀態(tài)下，，受宏觀層層面的影響響，2010年初鄭鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)了小小幅度的回回落，但價價格出現(xiàn)了了快速上漲漲，這是春春節(jié)長假樓樓市傳統(tǒng)銷銷售淡季和和近期樓市市調(diào)控政策策密集出臺臺雙重影響響的結(jié)果，，但從上半半年來看，，未來鄭州州樓市仍然然處于需求求旺盛期。。這一信號號對于雅寶寶鄭東首個個項目來講講，提示我我們應(yīng)充分利用用市場變化化的這一誘誘因，加快快開發(fā)速度度，搶占市市場先機，，在變化進進程階段成成功啟動項項目，并借借以穩(wěn)定整整體項目開開發(fā)節(jié)奏。。2009年鄭州市商商品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積積累計741.74萬㎡，銷售售面積累計計1161.2萬㎡，新增增批準(zhǔn)預(yù)售售面積空缺缺380萬㎡，購房需求求旺盛。2010年初市場開開發(fā)保持謹(jǐn)謹(jǐn)慎和克制制，商品房房銷售面積積170.3萬㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積85.1萬㎡，較銷售面面積少了85.2萬㎡，供需需、出現(xiàn)失失衡，2010年需求依然然呈現(xiàn)旺盛盛。2009年鄭州市商商品房銷售售均價在5000元/㎡左右波動，，幅度較大大，2010年開始價格格呈現(xiàn)出明明顯的上升升趨勢，近近2個月商品房房銷售均價價超過5000元/㎡，增速明顯加加快。鄭州房地產(chǎn)大勢機遇：據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計，09年下半年至至2010年，鄭州市市將有眾多多項目陸續(xù)續(xù)入市，將將向市場投投放1375萬㎡商品房房。2010年后，鄭州州在迎來住住宅精品時時代同時，，更需要的的是品質(zhì)化化樓盤的升升級。競爭：北區(qū)今后將將是土地資資源占有的的激烈競爭爭區(qū)域，開開發(fā)商品牌牌有影響力力，但在品品質(zhì)方面的的突破有限限。對于本本項目來講講需要充分分做好前期期規(guī)劃，通通過項目的的良好運作作贏得鄭州州市，贏得得中原人心心，對新棗棗莊地產(chǎn)今今后河南布布局影響重重大。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度度——2010年年后，鄭州州房地產(chǎn)市市場將進入入品質(zhì)化時時代，“高高端樓盤””將成為未未來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的主主流和競爭爭主戰(zhàn)場，，本項目決決勝的關(guān)鍵鍵將在于———開發(fā)戰(zhàn)略啟示——鄭州樓市發(fā)發(fā)展已接近近一線城市市，高端項項目基本集集結(jié)于政府府新規(guī)劃區(qū)區(qū)域，同時時鄭州樓市市正逐步走走向成熟，，品牌與品品質(zhì)的結(jié)合合，將是鄭鄭州樓市發(fā)發(fā)展方向。。鄭州高端樓樓盤代表性性項目項目名稱項目位置總套數(shù)當(dāng)前預(yù)售總面積已售房屋均價當(dāng)前可售套數(shù)當(dāng)前可售面積近30天銷售近30天成交均價物業(yè)形態(tài)藍堡灣花園路與東風(fēng)路交匯處122520978571159219294187491高層天驕華庭花園路與農(nóng)科路交匯處西（7月3日開始認籌）總共3000總建面30萬——————————高層嘉辰時代公寓經(jīng)三路與農(nóng)科路交匯處96762631680540333322807102高層金印現(xiàn)代城金三路與徐砦路交匯處96011114062598459706918484高層陽光新城2/3期渠北路北中州大道西1943227479572815136430149907多層、小高層圣菲城4期渠東路東北環(huán)路南2255247905418348640777188351小高層、疊加別墅正弘數(shù)碼公寓文博東路西金基路北327014429161662112107372高層同致行思考考綜合政治、、經(jīng)濟、人人口以及房房地產(chǎn)發(fā)展展來看，鄭鄭州整體的的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展環(huán)境處處于一種““無欲則剛”的狀態(tài)———開發(fā)商商與消費者者都保持相相對理性，，沒有大起起大落的開開發(fā)與銷售售，也沒有有大起大落落的價格跌跌漲，房地地產(chǎn)在一種種“墨守成規(guī)”的狀態(tài)下下穩(wěn)步向前前邁進，可可以說是國國內(nèi)發(fā)展中中房地產(chǎn)演演變進程發(fā)發(fā)展最為穩(wěn)穩(wěn)定的代表表性城市之之一；隨著下一步步鄭州城市市格局的演演變，新棗棗莊地產(chǎn)勢勢必將參與與到房地產(chǎn)產(chǎn)第一陣營更大層面的的交鋒戰(zhàn)役當(dāng)中。棗莊莊項目開發(fā)發(fā)，將把新新棗莊地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略局局勢拉上更更高的層面面——引領(lǐng)領(lǐng)新棗莊地地產(chǎn)借助鄭鄭州城市化化進程飛速速發(fā)展從而而引領(lǐng)區(qū)域域地產(chǎn)發(fā)展展；作為營銷人人，我們將將致力于與與新棗莊地地產(chǎn)共同挖挖掘北區(qū)CLD區(qū)域域價值高度度及對區(qū)域域價值的提提升作用，，為新棗莊莊地產(chǎn)在未未來的戰(zhàn)役役中決勝當(dāng)當(dāng)好的參謀謀與前鋒??！項目擁有良好好的市場發(fā)展展環(huán)境，但機機遇和挑戰(zhàn)并并存，決勝的的關(guān)鍵將在于于開發(fā)戰(zhàn)略?。『诵脑~——交鋒在望，戰(zhàn)戰(zhàn)略決勝鄭州市寫字樓樓市場2006年后增長長較快。2009年鄭鄭州市辦公類類商品房供應(yīng)應(yīng)量大幅下滑滑，全年供應(yīng)應(yīng)21.1萬萬平方米，同同比下降60%。但成交交放量高達61.7萬平平方米，同比比上升71.4%，成為為歷史新高。。寫字樓因地段段不同價格差差異巨大，鄭鄭東新區(qū)、金金東板塊、經(jīng)經(jīng)三路北段沿沿線等寫字樓樓集聚地，平平均售價為10000元元/平米，其其他非寫字樓樓聚集地區(qū)辦辦公用房售價價較低，多被被作為住宅銷銷售。目前鄭州市商商務(wù)市場尚不不成熟，但隨隨著城市經(jīng)濟濟的發(fā)展，第第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，商務(wù)需需求檔次也將將不斷升級，，商務(wù)市場發(fā)發(fā)展空間較大大。寫字樓競爭市市場——隨鄭州市市政規(guī)劃的發(fā)發(fā)展，鄭州寫寫字樓的市場場一直處于穩(wěn)穩(wěn)步上升的狀狀態(tài)，供銷基本平平衡，但成交交價格提升緩緩慢，對棗莊項目而而言，開發(fā)寫寫字樓的未來來前景尚好，，但面臨著品品質(zhì)與價格直直接的關(guān)系平平衡問題。概況——近年來，鄭州州市房地產(chǎn)市市場高速發(fā)展展，住宅市場場供需兩旺，，而辦公市場場份額較少。。隨著鄭州市市經(jīng)濟的快速速發(fā)展，尤其其第三產(chǎn)業(yè)的的蓬勃發(fā)展，，市場對辦公公類產(chǎn)品需求求也將不斷多多樣化，低檔檔次的商貿(mào)商商務(wù)市場，將將難以滿足鄭鄭州市商貿(mào)服服務(wù)業(yè)的發(fā)展展需求，對棗莊項目而而言將會面臨臨著全面升級級和更新的過過程，為國內(nèi)內(nèi)外品牌商貿(mào)貿(mào)、商務(wù)企業(yè)業(yè)進入預(yù)留空空間。寫字樓市場掃描隨著城市北移移東擴的戰(zhàn)略略發(fā)展，鄭州核心商務(wù)務(wù)東移，鄭東東新區(qū)必將成成為企業(yè)發(fā)展展的國際化展展示平臺．未來將形成老老城區(qū)與鄭東東新區(qū)兩大核核心板塊競爭爭力。寫字樓競爭市市場——目前鄭州州寫字樓競爭爭市場已形成成五大核心板板塊，目前主主要競爭板塊塊為金東、CBD商務(wù)板板塊，棗莊項項目位位于經(jīng)經(jīng)三路路商務(wù)務(wù)板塊塊，將將參與與到三三大板板塊的的競爭爭中，，為項項目提提供更更大的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)空間間。寫字樓市場掃描碧沙崗崗商務(wù)板板塊碧沙崗崗商務(wù)板板塊紫荊山商務(wù)板塊金東商務(wù)板塊CBD碧沙崗商務(wù)板塊經(jīng)三路商務(wù)板塊成熟商商務(wù)板板塊未來商商務(wù)發(fā)發(fā)展方方向區(qū)域競競爭市市場——經(jīng)經(jīng)三路路商務(wù)務(wù)板塊塊寫字字樓體體量超超過60萬萬平方方米，，商務(wù)務(wù)氛圍圍已基基本成成熟。。對于棗棗莊項項目，，提升升寫字字樓的的品質(zhì)質(zhì)，充充分利利用板板塊內(nèi)內(nèi)豐富富的投投資和和辦公公客戶戶資源源，是是寫字字樓營營銷的的關(guān)鍵鍵。寫字樓市場掃描國際企業(yè)中心金城國際廣場招銀大廈省匯中心財富廣場思達數(shù)碼大廈整個板板塊寫寫字樓樓體量量超過過60萬平米米，屬屬于自自發(fā)形形成的的商務(wù)務(wù)區(qū)；；客戶主主要是是針對對銀行行保險險類企企業(yè)，，企業(yè)業(yè)數(shù)量量大，，品牌牌企業(yè)業(yè)多聚聚集；；寫字樓樓配套套設(shè)施施基本本具備備，物物業(yè)檔檔次偏偏低；；物業(yè)管管理水水平需需要提提高，，租金金水平平較低低。名稱位置體量國際企業(yè)中心農(nóng)業(yè)路與經(jīng)五路交匯處10萬平方米金城國際廣場東風(fēng)路與經(jīng)三路交匯處19萬平方米財富廣場經(jīng)三路與豐產(chǎn)路交匯處15萬平方米省匯中心農(nóng)業(yè)路與政七街交匯處8.4萬平方米招銀大廈農(nóng)業(yè)路與花園交匯處5.6萬平方米思達數(shù)碼大廈經(jīng)三路與紅專路交匯處2.85萬平方米區(qū)域?qū)憣懽謽菢瞧焚|(zhì)質(zhì)分析析——從從目前前版塊塊內(nèi)代代表性性寫字字樓項項目來來看，，寫字字樓的的硬件件設(shè)置置較為為低端端，外外立面面、大大堂、、層高高等難難以體體現(xiàn)甲甲級寫寫字樓樓應(yīng)有有的檔檔次。。棗莊項項目在在相對對地段段不占占優(yōu)勢勢的情情況下下，應(yīng)應(yīng)重點點打造造寫字字樓的的硬件件設(shè)施施。寫字樓市場掃描樓盤名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡外立面樓面格局大堂層高標(biāo)準(zhǔn)層高車位數(shù)量車位建面比中央空調(diào)銷售均價元/㎡租金/㎡/天國際企業(yè)中心1700石幕結(jié)合單元分割10米3.3米355281:1是——1.2元金城國際廣場20001500石材外墻單元分割10米3米450422：1否70001.0-1.2財富廣場10001500石材外墻單元分割5米3米762236：1否——1元省匯中心1500石材外墻單元分割5米3.3米240283：1否8000

1.1元招銀大廈2000玻璃幕墻單元分割10米3米156346：1是95002元思達數(shù)碼大廈1800石幕結(jié)合自由分割10米3.5米175163：1否65001元外立面面多采采用干干掛石石材，，對于于體現(xiàn)現(xiàn)檔次次的玻玻璃幕幕墻運運用較較少；；大堂挑挑高較較低，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高高普遍遍低于于3.3米米，降降低了了寫字字樓的的整體體品質(zhì)質(zhì)和舒舒適度度；基本都都未配配備中中央空空調(diào)，，缺乏乏甲級級寫字字樓應(yīng)應(yīng)具有有的基基本硬硬件要要求。。寫字樓市場掃描區(qū)域?qū)憣懽謽菢瞧焚|(zhì)質(zhì)分析析——從從目前前寫字字樓項項目配配套設(shè)設(shè)施來來看，，辦公公的商商務(wù)配配套明明顯不不足，，說明明版塊塊內(nèi)寫寫字樓樓的開開發(fā)理理念仍仍較為為落后后。對于棗棗莊項項目，，應(yīng)引引入先先進的的開發(fā)發(fā)理念念，提提升版版塊內(nèi)內(nèi)商務(wù)務(wù)價值值，進進行差差異化化競爭爭。樓盤名稱商務(wù)中心會議室銀行票務(wù)中心郵局會所餐飲運動場所車庫商超國際企業(yè)中心————

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————金城國際廣場————

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————財富廣場————

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——————省匯中心————

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——————招銀大廈————

——————————————思達數(shù)碼大廈————

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——————同致致行行思思考考項目目應(yīng)應(yīng)打打造造品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿桿，，借借助助其其良良好好的的區(qū)區(qū)域域位位置置，，突突破破現(xiàn)現(xiàn)有有格格局局引引領(lǐng)領(lǐng)新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品理理念念，，打打造造產(chǎn)產(chǎn)品品差差異異化化，，提提升升項項目目價價值值空空間間。。寫字字樓樓競競爭爭市市場場————隨隨鄭鄭州州市市政政規(guī)規(guī)劃劃的的發(fā)發(fā)展展，，鄭鄭州州寫寫字字樓樓的的市市場場一一直直處處于于穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升的的狀狀態(tài)態(tài)，，供供銷銷基基本本平平衡衡，，但但成成交交價價格格提提升升緩緩慢慢，，對對棗棗莊莊項項目目而而言言，，開開發(fā)發(fā)寫寫字字樓樓的的未未來來前前景景尚尚好好，，但但面面臨臨著著品品質(zhì)質(zhì)與與價價格格直直接接的的關(guān)關(guān)系系平平衡衡問問題題。。寫字字樓樓競競爭爭市市場場————目目前前鄭鄭州州市市寫寫字字樓樓競競爭爭區(qū)區(qū)域域已已形形成成五五大大核核心心板板塊塊，，目目前前主主要要競競爭爭板板塊塊為為CBD板板塊塊和和金金東東板板塊塊，，棗棗莊莊項項目目將將參參與與到到三三大大板板塊塊競競爭爭，，為為項項目目提提供供更更大大的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)空空間間。。區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢瞧菲焚|(zhì)質(zhì)分分析析————從從目目前前各各區(qū)區(qū)域域代代表表性性寫寫字字樓樓項項目目發(fā)發(fā)展展來來看看，，寫寫字字樓樓在在辦辦公公配配套套和和硬硬件件設(shè)設(shè)施施配配套套方方面面較較為為落落后后，，導(dǎo)導(dǎo)致致租租賃賃價價格格普普遍遍偏偏低低。。區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢歉偢偁帬幨惺袌鰣觥磕壳扒敖?jīng)經(jīng)三三路路板板塊塊商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍較較為為濃濃厚厚，，客客群群認認可可度度高高，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)在在售售項項目目多多為為公公寓寓式式辦辦公公物物業(yè)業(yè)，，純純寫寫物物業(yè)業(yè)已已無無在在售售產(chǎn)產(chǎn)品品，，區(qū)區(qū)域域?qū)憣懽肿謽菢鞘惺袌鰣龈偢偁帬帀簤毫απ⌒?，，發(fā)發(fā)展展空空間間足足。。多年年來來，，鄭鄭州州市市在在售售商商業(yè)業(yè)市市場場處處于于供供大大于于求求的的狀狀態(tài)態(tài)。。受受2008年年樓樓市市波波動動影影響響，，2009年年鄭鄭州州市市商商業(yè)業(yè)用用房房供供應(yīng)應(yīng)量量大大幅幅下下滑滑，，全全年年供供應(yīng)應(yīng)61.6萬萬平平方方米米，，同同比比下下降降34.8%。。同同期期，，商商業(yè)業(yè)用用房房成成交交量量保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定增增長長，，全全年年成成交交94.4萬萬平平方方米米，，同同比比增增加加30.2%。。使使得得鄭鄭州州商商業(yè)業(yè)市市場場5年年來來首首次次供供求求逆逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，全全年年供供求求比比1.53。。商商業(yè)業(yè)用用房房的的價價格格也也保保持持穩(wěn)穩(wěn)定定上上漲漲趨趨勢勢，2009年年全全市市商商業(yè)業(yè)用用房房成成交交均均價價8036元元/平平方方米米，，同同比比上上漲漲1%。。從圖圖中中數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可可知知，，鄭鄭州州市市商商業(yè)業(yè)市市場場受受宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟影影響響較較小小，，商商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)與與投投資資日日益益成成熟熟。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：鄭鄭州州市市房房管管局局商業(yè)業(yè)市市場場概概況況———隨隨著著鄭鄭州州市市經(jīng)經(jīng)濟濟的的快快速速發(fā)發(fā)展展，，尤尤其其第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，市市場場對對商商業(yè)業(yè)、、辦辦公公類類產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求也也將將不不斷斷多多樣樣化化，，低低檔檔次次的的商商貿(mào)貿(mào)商商務(wù)務(wù)市市場場，，將將難難以以滿滿足足鄭鄭州州市市商商貿(mào)貿(mào)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展需需求求，，將將會會面面臨臨著著全全面面升升級級和和更更新新的的過過程程。。這為為棗棗莊莊項項目目商商業(yè)業(yè)進進駐駐預(yù)預(yù)留留了了空空間間。。商業(yè)市場掃描鄭州州商商業(yè)業(yè)市市場場格格局局———在在鄭鄭州州市市商商業(yè)業(yè)格格局局中中，，本本項項目目位位于于花花園園路路商商圈圈的的輻輻射射區(qū)區(qū)域域，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍較較為為濃濃厚厚，，為為項項目目打打造造中中高高端端商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)提提供供了了較較好好的的支支撐撐。。目前前鄭鄭州州市市已已經(jīng)經(jīng)形形成成的的成成熟熟商商圈圈有有三三個個：：二二七七商商業(yè)業(yè)中中心心、、紫紫荊荊山山商商業(yè)業(yè)中中心心、、碧碧沙沙崗崗商商業(yè)業(yè)中中心心。。跟據(jù)政府府規(guī)劃，，鄭州市市未來將將形成5個市級級商業(yè)中中心：二二七商業(yè)業(yè)中心、、紫荊山山商業(yè)中中心、碧碧沙崗商商業(yè)中心心、龍湖湖商業(yè)中中心和新新東站商商業(yè)中心心，龍湖湖、新東東站商業(yè)業(yè)中心的的將在未未來東區(qū)區(qū)發(fā)展過過程中成成為城市市重要的的商業(yè)配配套。根據(jù)規(guī)劃劃，鄭州州市將發(fā)發(fā)展41個區(qū)域域級商業(yè)業(yè)中心，，以服務(wù)務(wù)本區(qū)域域居民消消費為主主，包括括已經(jīng)基基本成熟熟的花園路商商圈、曼哈頓頓商圈、、大學(xué)路路商圈、、南陽路路東風(fēng)路路商圈、、文化路路黃河路路商圈、、建設(shè)路路桐柏路路商圈、、文化路路北環(huán)商商圈等。。同時，鄭鄭州市還還將發(fā)展展無數(shù)個個社區(qū)級級商業(yè)，，以服務(wù)務(wù)社區(qū)居居民為主主，提供供日常生生活需要要的商品品和服務(wù)務(wù)的屬地地型商業(yè)業(yè)。商業(yè)市場掃描曼哈頓商圈龍湖商圈新東站商圈城市重點發(fā)展區(qū)域城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域紫荊山商圈二七商圈碧沙崗商圈花園路商圈城市新興商業(yè)區(qū)域序號商業(yè)區(qū)域名稱序號商業(yè)區(qū)域名稱1花園路緯四路商業(yè)中心21鳳凰路東明路商業(yè)中心2花園路農(nóng)業(yè)路商業(yè)中心22航海路一O七商業(yè)中心3文化路黃河路商業(yè)中心23高新區(qū)南部商業(yè)中心4黃河路南陽路商業(yè)中心24高新區(qū)北部商業(yè)中心5農(nóng)業(yè)路東三街商業(yè)中心25高新區(qū)西部商業(yè)中心6東風(fēng)路豐慶路商業(yè)中心26經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商業(yè)中心7文化路北環(huán)路商業(yè)中心27龍子湖北區(qū)商業(yè)中心8南陽寨商業(yè)中心28龍子湖南區(qū)商業(yè)中心9金水路未來大道商業(yè)中心29中央大道泰山路商業(yè)中心10常砦商業(yè)中心30中央大道衡山路商業(yè)中心11隴海路慶豐街商業(yè)中心31龍湖北區(qū)第一商業(yè)中心12航海路大學(xué)路商業(yè)中心32龍湖北區(qū)第二商業(yè)中心13嵩山路隴海路商業(yè)中心33大學(xué)城北區(qū)商業(yè)中心14中原路桐柏路商業(yè)中心34柳林商業(yè)中心15伏牛路隴海路商業(yè)中心35須水商業(yè)中心16航海西路桐柏路商業(yè)中心36石佛商業(yè)中心17桐柏路冉屯路商業(yè)中心37溝趙商業(yè)中心18秦嶺路鄭上路商業(yè)中心38老鴉陳商業(yè)中心19紫荊山路東大街商業(yè)中心39圃田商業(yè)中心20紫荊山路航海路商業(yè)中心40十八里河商業(yè)中心鄭州商業(yè)業(yè)網(wǎng)點概概況商業(yè)市場掃描花園路商商圈作為為區(qū)域級級的商業(yè)業(yè)中心，，匯聚了了眾多知知名高端端的零售售百貨業(yè)業(yè)態(tài)進駐駐，正在在超高端端方向發(fā)發(fā)展。對對棗莊項項目來講講，應(yīng)跟跟隨商圈圈發(fā)展大大勢，抓抓住良好好的機遇遇，同時棗莊莊項目亦亦必將承承擔(dān)一定定的整合合城市資資源、提提升商圈圈價值的的功能。。商業(yè)市場掃描世紀(jì)聯(lián)華華潤萬家花園路商商圈南起起紫荊山山，北到到農(nóng)業(yè)路路，而且且有繼續(xù)續(xù)向北發(fā)發(fā)展的潛潛力，分分布了大大商紫荊荊山百貨貨、正道道花園商商廈、正正道中環(huán)環(huán)、國貿(mào)貿(mào)360商業(yè)廣廣場、大大商新瑪瑪特鄭州州總店和和丹尼斯斯花園店店，其間間還有蘇蘇寧電器器、家樂樂福等商商業(yè)項目目?；▓@園路商圈圈一出生生便劍指指高端，，花園商商廈定位位精品百百貨，大大商新瑪瑪特鄭州州總店從從上月起起再次開開始了全全店招商商，重點點出擊鄭鄭州目前前尚沒有有的頂級級品牌，，丹尼斯斯百貨人人民店和和花園店店正在調(diào)調(diào)整，將將花園店店定位在在流行百百貨，而而人民店店也將成成為精品品百貨。。服務(wù)的的主要人人群則是是居住鄭鄭州城東東北區(qū)域域或者鄭鄭州以北北幾個城城市、收收入較高高的白領(lǐng)領(lǐng)階層。。名稱商業(yè)類型商業(yè)體量檔次定位開業(yè)時間樓層數(shù)國貿(mào)中心百貨+商業(yè)街大商7萬整體17萬中高端2009年8層正道中環(huán)百貨百貨54000㎡高端2004年5層丹尼斯百貨百貨74736㎡高端2008年15層世紀(jì)聯(lián)華大型商超30000㎡中端2004年2層華潤萬家大型商超32000㎡中低端2005年3層名稱市場定位物業(yè)形態(tài)租金售價業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營現(xiàn)狀國貿(mào)中心綜合一站式現(xiàn)代都市休閑購物廣場

地下1層地上8層1層260-300元/㎡/月，2層120-180元/㎡/月；聯(lián)營扣點25.5%不售-1層超市；1層名表、珠寶、化妝品；2層女鞋女裝、男裝男鞋；3層淑女裝、貴婦裝、女鞋女包；4層男服男包；5層運動休閑；6層兒童家具；7層餐飲、家電；8層電影院、健身。310優(yōu)正道中環(huán)百貨集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場地上5層——不售1層化妝品、女鞋、珠寶首飾；2層少女少淑；3層淑女貴婦、內(nèi)衣睡衣；4層男裝、男包男鞋；5層運動休閑、兒童用品、家居用品270一般丹尼斯百貨集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場地上14層聯(lián)營22%—28%不售1層化妝品、珠寶、名表；2層流行女鞋、時尚女鞋、休閑鞋；3層少女休閑、流行雜貨；4層少淑女裝；5層淑女裝、女士皮件；6層貴婦裝、內(nèi)衣睡衣；7層運動休閑；8層西服；9層休閑男裝、皮件；10層童裝童鞋；11層家居用品；12層家電；13層、14層餐飲。410良世紀(jì)聯(lián)華以購物為主大型商超地上2層1層180元/㎡/月2層120元/㎡/月不售1層餐飲、服裝、珠寶、化妝品；2層超市、餐飲52良華潤萬家滿足日常需求的家居購物賣場

地上3層1層150元/㎡/月2層90元/㎡/月3層60元/㎡/月不售1層家居、運動休閑、餐飲；2層百貨、電器、家居；3層超市55良花園路商商圈典型型商業(yè)項項目商業(yè)市場掃描同致行思思考隨著“花花園路商商圈”的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展，未未來商圈圈將更加加趨向高高端化、、品牌化化，棗莊莊項目將將承擔(dān)一一定的整整合城市市資源、、提升商商圈價值值的功能能。商業(yè)市場場概況———隨著著鄭州市市經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展，尤尤其第三三產(chǎn)業(yè)的的蓬勃發(fā)發(fā)展，市市場對商商業(yè)、辦辦公類產(chǎn)產(chǎn)品需求求也將不不斷多樣樣化，低低檔次的的商貿(mào)商商務(wù)市場場，將難難以滿足足鄭州市市商貿(mào)服服務(wù)業(yè)的的發(fā)展需需求，將將會面臨臨著全面面升級和和更新的的過程。。這為為棗莊項項目商業(yè)業(yè)進駐預(yù)預(yù)留了空空間。鄭州商業(yè)業(yè)市場格格局———在鄭州州市商業(yè)業(yè)格局中中，本項項目所在在的花園園路商圈圈屬于成成熟的區(qū)區(qū)域級商商業(yè)中心心，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚，且且整體商商業(yè)正朝朝向高端端化發(fā)展展，為項項目打造造中高端端商業(yè)物物業(yè)提供供支撐。?；▓@路商商圈匯聚聚了眾多多知名零零售百貨貨業(yè)進駐駐，知名名品牌商商家相繼繼簽約入入駐，對對棗莊項項目來講講，應(yīng)跟跟隨商圈圈整體的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展，抓抓住良好好的機遇遇，同時時棗莊項項目亦必必將承擔(dān)擔(dān)一定的的整合城城市資源源、提升升商圈價價值的功功能。透視項目目開發(fā)環(huán)環(huán)境與前前景1同致行思思考項目開發(fā)發(fā)環(huán)境與與前景【同致行行思考】】項目發(fā)展模式分析項目區(qū)域域及市場場狀況地塊開發(fā)條件與價值區(qū)域市場場競爭格格局現(xiàn)狀——項目目版塊位位于鄭州州金水區(qū)區(qū)的核心心，由省省級行政政生活圈圈、高端端文化生生活圈和和中心商商業(yè)金融融區(qū)組合合構(gòu)成。。北至北環(huán)環(huán)、南至至金水路路、西到到南陽路路、東至至中州大大道；面積大約約為36平方公里里，片區(qū)區(qū)主要屬屬于金水水行政區(qū)區(qū)域。與與鄭東新新區(qū)和城城西片區(qū)區(qū)相比，，區(qū)域整整體人口口密度較較大，城城市主道道路橫通通豎直、、交通便便利；金水區(qū)農(nóng)農(nóng)業(yè)路中中段、河河南科技技市場周周邊等商商務(wù)功能能區(qū)為代代表的樓樓宇經(jīng)濟濟已經(jīng)崛崛起，以以未來路路、經(jīng)三三路、花花園路和和文化路路為主的的“四縱縱”，以以東風(fēng)路路、農(nóng)業(yè)業(yè)路、黃黃河路和和金水路路為主的的“四橫橫”樓宇宇經(jīng)濟聚聚集帶已已現(xiàn)雛形形，成為為該區(qū)經(jīng)經(jīng)濟實現(xiàn)現(xiàn)跨越式式發(fā)展的的有力支支撐。啟示———項目區(qū)位位在金水水區(qū)核心心，此區(qū)區(qū)域在土土地市場場已經(jīng)是是絕對稀缺缺資源，具有絕絕對的唯一性和不可再生生性，片區(qū)對市市內(nèi)及外外部置業(yè)業(yè)群體的的吸引力力是鄭州州其他區(qū)區(qū)域不可可比擬的的.碧沙崗商圈鄭東新區(qū)區(qū)紫荊商圈圈二七商圈圈國貿(mào)商圈圈地鐵2號號線本項目城中村改改造密集集區(qū)鄭州核心心行政生生活圈：：省委、省省政府等等行政事事業(yè)單位位云集，，是河南南省政治治、經(jīng)濟濟、文化化、金融融、信息息的中心心地區(qū)，，教育，，醫(yī)療商商業(yè)等生生活配套套齊全，，動物園園、東風(fēng)風(fēng)渠濱河河公園等等絕版休休閑配套套，現(xiàn)居居住環(huán)境境優(yōu)越、、是鄭州州最成熟熟的核心心行政居居住生活活圈。城中村改改造密集集區(qū)：此片區(qū)城城中村聚聚集、城城中村改改造步伐伐加快，，目前已已形成新新建社區(qū)區(qū)與城中中村交錯錯的新興興居住區(qū)區(qū)，流動動人口較較多、居居住氛圍圍稍嫌雜雜亂。未未來區(qū)域域內(nèi)弓莊莊、七里里河村、、五里堡堡、蘆邢邢莊等城城中村將將陸續(xù)改改造，區(qū)區(qū)域?qū)⑸墳猷嵿嵵菪屡d興居住組組團。鄭東新區(qū)區(qū)：現(xiàn)核心區(qū)區(qū)已經(jīng)初初成規(guī)模模，遠景景概念規(guī)規(guī)劃范圍圍150平方公公里，規(guī)規(guī)劃的特特點是生生態(tài)、文文化、共共生性城城區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)在生活活配套等等還不是是十分完完善，但但隨著第第二個五五年的建建設(shè),未未來居住住環(huán)境將將得到進進一步優(yōu)優(yōu)化。曼哈頓商圈科技市場場商圈規(guī)劃市場場---板板塊概況況啟示———迎合北區(qū)區(qū)板塊整整體的規(guī)規(guī)劃發(fā)展展方向，，棗莊項項目對金金水板塊塊發(fā)展將將有可能能起到引引導(dǎo)作用用——借助生態(tài)態(tài)人居和和地理位位置的特特殊性，，成為強強調(diào)版塊塊稀缺高高品質(zhì)生生態(tài)人居居的補缺缺者和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，，成為區(qū)區(qū)域的形形象表率率。未來——按市市政規(guī)劃劃，至２２０２００年，鄭鄭州市建建設(shè)用地地發(fā)展方方向主要要以東、、西、南南三個方方向為主主，北部部控制開開發(fā)，建建設(shè)生態(tài)旅游中心心，政策策導(dǎo)向?qū)⒏诱谜蔑@板塊塊的土地地稀缺價價值！區(qū)域性中中心城市市：去年出臺臺的《鄭州市城城市總體體規(guī)劃（（2008～2020年）》，根據(jù)城市市的經(jīng)濟、、社會發(fā)展展目標(biāo)和資資源環(huán)境特特點，鄭州州未來發(fā)展展的總體目目標(biāo)是在2020年以前把鄭鄭州建成名名副其實的的區(qū)域性中中心城市、、重要的商商貿(mào)城市和和樞紐城市市，正式邁邁入現(xiàn)代化化大都市行行列；區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：根據(jù)2008-2020年鄭州市城城市規(guī)劃、、文化路要發(fā)發(fā)揮大專院院校、科研研單位集中中的優(yōu)勢，，完善科研研教育功能能；沿南陽陽路結(jié)合工工業(yè)用地和和城中村搬搬遷、改造造，大力發(fā)發(fā)展污染小小、科技含含量高、宜宜于居住區(qū)區(qū)。北部沿黃河生態(tài)旅游帶、東風(fēng)渠、金水河綠化帶的建設(shè)將使金水區(qū)的生態(tài)環(huán)境得到進一步的提升，增加金水版塊的生態(tài)人居價值根據(jù)規(guī)劃在花園路－文化路－東風(fēng)路附近建設(shè)片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)、教育科研業(yè)規(guī)劃市場---城市市規(guī)劃未來——城市軌軌道交通、、地面交通通等的升級級，將更加加放大未來來版塊高端端居住功能能的核心價價值，并增增強對未來來周邊區(qū)域域的輻射引引導(dǎo)作用??！BRT：2009年5