上海市基準(zhǔn)地價更新技術(shù)方案課件

基準(zhǔn)地價更新技術(shù)方案

上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司二零零七年十月二十八日基準(zhǔn)地價更新技術(shù)方案

上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司11、土地等級價格平衡協(xié)調(diào)。上海市土地級別劃分結(jié)果和基準(zhǔn)地價在作好本市內(nèi)各區(qū)、縣級別和基準(zhǔn)地價水平平衡協(xié)調(diào)的同時，還需要在全國土地等別上與其他城市的地價水平平衡協(xié)調(diào)，尤其是浙江、江蘇省接壤的區(qū)縣基準(zhǔn)地價的平衡和協(xié)調(diào)。1、土地等級價格平衡協(xié)調(diào)。上海市土地級別劃22、基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線和方案。2.1、總體技術(shù)思路根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎(chǔ)上評定基準(zhǔn)地價。2.2、土地定級的技術(shù)途徑按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，土地定級的技術(shù)途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進(jìn)行驗證。解決好因素法定級容易出現(xiàn)的土地級別和地價“兩張皮”現(xiàn)象。2、基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線和方案。2.1、總體技術(shù)思路32.2.1土地級別的形式按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，采取綜合定級和分類定級相結(jié)合的形式，以綜合定級為主，或者只用綜合定級。各綜合級別內(nèi)酌情細(xì)分均質(zhì)區(qū)片，其中尚未完成開發(fā)或未完成土地出讓的工業(yè)園區(qū)劃分獨立區(qū)片，給出工業(yè)區(qū)片基準(zhǔn)地價。2.2.1土地級別的形式42.2.2綜合定級的優(yōu)點1）綜合定級符合城市土地區(qū)位理論的要求由于土地利用是在地租地價的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結(jié)構(gòu)，綜合定級體現(xiàn)了土地區(qū)位理論的規(guī)律。2）當(dāng)城市規(guī)劃不確定時，分類定級出現(xiàn)了在土地收益高、級別高（如商業(yè)、金融等用途）區(qū)域內(nèi)的低收益的工業(yè)用地的級別反而更低，價格也低的矛盾現(xiàn)象。3）本市土地在利用中常常有商業(yè)、住宅綜合建設(shè)的地塊和小區(qū)，綜合定級更便于基準(zhǔn)地價的實際應(yīng)用。2.2.2綜合定級的優(yōu)點52.3分類（用途）定級。分用途定級與綜合定級只有定級因素、因子體系上的細(xì)微差別，技術(shù)思路和定級過程基本相同。我們的計算機系統(tǒng)設(shè)計了因素、因子的調(diào)整組合功能，可以滿足按照《規(guī)程》商業(yè)、住宅和工業(yè)用地不同影響因素、因子要求，進(jìn)行分用途定級。在必要時可以同時進(jìn)行綜合定級和分類定級。2.3分類（用途）定級。62.4多因素綜合定級的因素因子體系根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》關(guān)于多因素綜合評價定級的要求，結(jié)合上海市城市土地資源特點，設(shè)計以下因素、因子體系：2.4多因素綜合定級的因素因子體系7多因素綜合評價定級因素、因子體系表多因素綜合評價定級因素、因子體系表82.5、分類定級的因素因子體系商業(yè)用地定級因素、因子體系表

2.5、分類定級的因素因子體系9住宅用地因素因子體系表住宅用地因素因子體系表10工業(yè)用地定級因素、因子體系表工業(yè)用地定級因素、因子體系表112.6、基準(zhǔn)地價評估技術(shù)思路2.6.1總體思路通過土地交易實例和房地產(chǎn)市場資料，修正或評估取得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和區(qū)片范圍內(nèi)，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，評定各級別分用途的基準(zhǔn)地價。2.6、基準(zhǔn)地價評估技術(shù)思路122.6.2地價樣點1）土地交易實例包括2003年以來的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價投資實例，根據(jù)具體交易情況，經(jīng)過交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發(fā)程度等修正后作為地價樣點。2）評估地價樣點根據(jù)房地產(chǎn)交易或租金收益實例，采用剩余法、收益還原法評估樣點地價；根據(jù)土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評估樣點地價；有條件的，根據(jù)土地交易實例，采用市場比較法評估樣點地價。2.6.2地價樣點133）樣點地價的修正和評估工作樣點地價的修正和評估時，邀請土地估價專家組成評估小組，制訂統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正、評估，并進(jìn)行評估結(jié)果的平衡分析和調(diào)整，確定樣點地價的準(zhǔn)確性。3）樣點地價的修正和評估工作143.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數(shù)，提高基準(zhǔn)地價的實用性。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中關(guān)于基準(zhǔn)地價類別的要求，一般應(yīng)分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途評定基準(zhǔn)地價，但考慮上海市辦公用地較多、地價水平與純商業(yè)用地有較大差異等實際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來越多，文化教育、醫(yī)療、科研設(shè)計等用地同樣需要有一個基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，旅游、賓館、大賣場等用地也不能簡單地套用商業(yè)或辦公用地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，所以，有必要在上述四種用途基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用效益和國家及本市的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，分別制訂修正系數(shù)以確定其他用途土地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。3.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數(shù)，提高153.2研究基準(zhǔn)地價地面價與樓面地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系。根據(jù)國家關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的管理規(guī)定，基準(zhǔn)地價需要制定地面價。但對于住宅、商業(yè)和辦公用地來說，衡量地價水平主要看樓面地價，實際應(yīng)用中需要給出樓面地價標(biāo)準(zhǔn)。所以，就存在一個樣點地價如何換算為地面價和基準(zhǔn)地價如何換算為樓面地價標(biāo)準(zhǔn)問題。換算的容積率是以據(jù)最新的城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來定，還是要考慮實際容積率，仍需要進(jìn)一步研究明確。按照城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來定，可以反映未來的土地價值，但不能反映大量實際存在的超過了規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定的土地價值。3.2研究基準(zhǔn)地價地面價與樓面地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系。163.3明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。根據(jù)目前土地出讓的有關(guān)要求，基準(zhǔn)地價都明確為熟地價，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區(qū)配套程度有不同，其內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)不同。3.4明確基準(zhǔn)地價的主要用途作為評估宗地價格的基礎(chǔ)和參照，為國有土地使用權(quán)招牌掛和協(xié)議出讓服務(wù)；作為政府參與土地收益分配的依據(jù)；作為評估和征收土地使用稅費的參照；作為調(diào)控城市活動空間布局，引導(dǎo)城市規(guī)劃和建設(shè)投資、開發(fā)決策的參考。3.3明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。173.5基準(zhǔn)地價更新的內(nèi)容調(diào)整土地級別范圍；確定各級別范圍內(nèi)的地上和地下空間的商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途土地的價格標(biāo)準(zhǔn)和價格內(nèi)涵，價格標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)涵與國家的有關(guān)規(guī)定如：工業(yè)用地最低出讓價格等相一致。協(xié)議補繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。3.5基準(zhǔn)地價更新的內(nèi)容184、按照城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)4.1國土資源部于2001年開始組織實施的城市土地價格大調(diào)查和基準(zhǔn)地價的更新項目是由國家財政部撥款地方給予配套支持的全國性地價監(jiān)測工作，我公司是第一批承擔(dān)該項目的單位之一，七年來，每年都受國土資源部、中國土地勘察規(guī)劃院委托，承擔(dān)著上海市地價的動態(tài)監(jiān)測和地價指數(shù)的測算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。4、按照城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)194.2、地價監(jiān)測的主要工作監(jiān)測監(jiān)測點地價的變化情況；監(jiān)測影響土地質(zhì)量的因素、因子條件變化情況；定期提供地價指數(shù)和地價變化情況資料；4.3、結(jié)合地價監(jiān)測及時提出基準(zhǔn)地價更新建議按季度上報地價指數(shù)和級別地價的變化情況；必要時利用計算機系統(tǒng)重新推演土地級別范圍和評估基準(zhǔn)地價，酌情提出基準(zhǔn)地價更新建議4.2、地價監(jiān)測的主要工作205、資料調(diào)查和收集5.1、資料收集工作的組織項目時間緊迫，大量真實可靠的土地和房地產(chǎn)市場信息資料是關(guān)鍵，需要局領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)職能部門給于關(guān)心支持，最好報告市政府以行政發(fā)文的形式，督促相關(guān)管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。5、資料調(diào)查和收集5.1、資料收集工作的組織215.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容1）多因素綜合定級資料商業(yè)中心：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場租金大賣場：位置，服務(wù)范圍，占地面積，營業(yè)面積辦公樓：位置，占地面積，規(guī)模，品質(zhì)等級道路等級：道路網(wǎng)分布，道路類型（級別，寬度等），車流量高架路道口：位置，分布，車流量地鐵站：位置，站點，線路數(shù)及分布公交站：位置，線路總數(shù)，車流量，停靠次數(shù)5.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容22長途客運站：位置，規(guī)模，線路數(shù)火車站：位置，規(guī)模，線路數(shù)碼頭：位置，規(guī)模，吞吐量市政管網(wǎng)：區(qū)域，學(xué)校：分布，位置，類型，規(guī)模，服務(wù)范圍，服務(wù)水平體育場館：位置，類型，規(guī)模（容納人數(shù)等），分布醫(yī)院：位置，類型，規(guī)模，分布，服務(wù)水平銀行：位置，類型，分布，規(guī)模（分行，支行，網(wǎng)點），服務(wù)水平長途客運站：位置，規(guī)模，線路數(shù)23郵局：位置，分布，服務(wù)水平影院：位置，規(guī)模，服務(wù)水平賓館：位置，規(guī)模（客房數(shù)，星級等），服務(wù)水平文化設(shè)施：位置，類型，規(guī)模，服務(wù)水平工業(yè)污染區(qū)片：分布狀況，污染范圍，污染程度公園：位置，類型，規(guī)模，分布綠地：位置，規(guī)模，分布住宅小區(qū)：位置，建筑規(guī)模及類型，占地面積人口密度郵局：位置，分布，服務(wù)水平242）地價樣點資料地價樣點資料包括土地市場交易實例和用以評估土地樣點的土地價格的相關(guān)資料，主要包括：1）收集2003年以來的土地出讓（包括協(xié)議、招標(biāo)、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價投資實例。調(diào)查信息包括：交易土地的位置、面積、容積率、用途、土地開發(fā)程度、交易時間、交易價格和交易方式。2）地價樣點資料252)房地產(chǎn)交易資料，2003年以來商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的交易資料。調(diào)查信息包括：交易房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、層數(shù)、設(shè)備設(shè)施條件等。3)房地產(chǎn)租金收益資料，2003年以來商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)的租金收益資料。調(diào)查信息包括：租賃房屋的位置和部位、面積、用途、交易時間、交易價格和交易方式等，以及所在樓盤的名稱、容積率、樓盤類型、設(shè)備設(shè)施條件等。2)房地產(chǎn)交易資料，2003年以來商業(yè)、辦公、住宅、工264)房地產(chǎn)經(jīng)營收益資料，主要指酒店、私立學(xué)校和醫(yī)院、文體場館等的年經(jīng)營收益和成本等財務(wù)資料。5)征地補償和動拆遷成本資料2003年以來全市國有土地動拆遷和征用集體土地的成本資料。調(diào)查信息包括：征地和動拆遷項目位置和性質(zhì)、土地面積、拆遷房屋分用途建筑面積、補償標(biāo)準(zhǔn)和分用途成本明細(xì)、征地時間等。4)房地產(chǎn)經(jīng)營收益資料，主要指酒店、私立學(xué)校和醫(yī)院、275.2.3其他相關(guān)資料社會經(jīng)濟統(tǒng)計、城市規(guī)劃、商業(yè)、交通、市政、環(huán)境、人口資料和工作圖件等。說明：所有具體宗地、樓盤等必須標(biāo)記在1：2000或1：50000的工作圖上，數(shù)據(jù)內(nèi)容列表提供電子版。資料提供和調(diào)查要求另附。5.2.3其他相關(guān)資料28基準(zhǔn)地價更新技術(shù)方案

上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司二零零七年十月二十八日基準(zhǔn)地價更新技術(shù)方案

上海房地產(chǎn)估價師事務(wù)所有限公司291、土地等級價格平衡協(xié)調(diào)。上海市土地級別劃分結(jié)果和基準(zhǔn)地價在作好本市內(nèi)各區(qū)、縣級別和基準(zhǔn)地價水平平衡協(xié)調(diào)的同時，還需要在全國土地等別上與其他城市的地價水平平衡協(xié)調(diào)，尤其是浙江、江蘇省接壤的區(qū)縣基準(zhǔn)地價的平衡和協(xié)調(diào)。1、土地等級價格平衡協(xié)調(diào)。上海市土地級別劃302、基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線和方案。2.1、總體技術(shù)思路根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》首先重新劃分全市土地級別，然后在此基礎(chǔ)上評定基準(zhǔn)地價。2.2、土地定級的技術(shù)途徑按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，土地定級的技術(shù)途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進(jìn)行驗證。解決好因素法定級容易出現(xiàn)的土地級別和地價“兩張皮”現(xiàn)象。2、基準(zhǔn)地價更新技術(shù)路線和方案。2.1、總體技術(shù)思路312.2.1土地級別的形式按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，采取綜合定級和分類定級相結(jié)合的形式，以綜合定級為主，或者只用綜合定級。各綜合級別內(nèi)酌情細(xì)分均質(zhì)區(qū)片，其中尚未完成開發(fā)或未完成土地出讓的工業(yè)園區(qū)劃分獨立區(qū)片，給出工業(yè)區(qū)片基準(zhǔn)地價。2.2.1土地級別的形式322.2.2綜合定級的優(yōu)點1）綜合定級符合城市土地區(qū)位理論的要求由于土地利用是在地租地價的自發(fā)調(diào)節(jié)下，不斷進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向最高用途的合理空間結(jié)構(gòu)，綜合定級體現(xiàn)了土地區(qū)位理論的規(guī)律。2）當(dāng)城市規(guī)劃不確定時，分類定級出現(xiàn)了在土地收益高、級別高（如商業(yè)、金融等用途）區(qū)域內(nèi)的低收益的工業(yè)用地的級別反而更低，價格也低的矛盾現(xiàn)象。3）本市土地在利用中常常有商業(yè)、住宅綜合建設(shè)的地塊和小區(qū)，綜合定級更便于基準(zhǔn)地價的實際應(yīng)用。2.2.2綜合定級的優(yōu)點332.3分類（用途）定級。分用途定級與綜合定級只有定級因素、因子體系上的細(xì)微差別，技術(shù)思路和定級過程基本相同。我們的計算機系統(tǒng)設(shè)計了因素、因子的調(diào)整組合功能，可以滿足按照《規(guī)程》商業(yè)、住宅和工業(yè)用地不同影響因素、因子要求，進(jìn)行分用途定級。在必要時可以同時進(jìn)行綜合定級和分類定級。2.3分類（用途）定級。342.4多因素綜合定級的因素因子體系根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》關(guān)于多因素綜合評價定級的要求，結(jié)合上海市城市土地資源特點，設(shè)計以下因素、因子體系：2.4多因素綜合定級的因素因子體系35多因素綜合評價定級因素、因子體系表多因素綜合評價定級因素、因子體系表362.5、分類定級的因素因子體系商業(yè)用地定級因素、因子體系表

2.5、分類定級的因素因子體系37住宅用地因素因子體系表住宅用地因素因子體系表38工業(yè)用地定級因素、因子體系表工業(yè)用地定級因素、因子體系表392.6、基準(zhǔn)地價評估技術(shù)思路2.6.1總體思路通過土地交易實例和房地產(chǎn)市場資料，修正或評估取得地價樣點。然后，在土地定級確定的土地級別和區(qū)片范圍內(nèi)，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，評定各級別分用途的基準(zhǔn)地價。2.6、基準(zhǔn)地價評估技術(shù)思路402.6.2地價樣點1）土地交易實例包括2003年以來的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價投資實例，根據(jù)具體交易情況，經(jīng)過交易情況修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容積率修正、土地開發(fā)程度等修正后作為地價樣點。2）評估地價樣點根據(jù)房地產(chǎn)交易或租金收益實例，采用剩余法、收益還原法評估樣點地價；根據(jù)土地征地和房屋拆遷成本案例，采用成本逼近法評估樣點地價；有條件的，根據(jù)土地交易實例，采用市場比較法評估樣點地價。2.6.2地價樣點413）樣點地價的修正和評估工作樣點地價的修正和評估時，邀請土地估價專家組成評估小組，制訂統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正、評估，并進(jìn)行評估結(jié)果的平衡分析和調(diào)整，確定樣點地價的準(zhǔn)確性。3）樣點地價的修正和評估工作423.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數(shù)，提高基準(zhǔn)地價的實用性。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中關(guān)于基準(zhǔn)地價類別的要求，一般應(yīng)分商業(yè)、住宅和工業(yè)三種用途評定基準(zhǔn)地價，但考慮上海市辦公用地較多、地價水平與純商業(yè)用地有較大差異等實際情況，另外，本市有償使用的土地類型越來越多，文化教育、醫(yī)療、科研設(shè)計等用地同樣需要有一個基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，旅游、賓館、大賣場等用地也不能簡單地套用商業(yè)或辦公用地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)，所以，有必要在上述四種用途基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地利用效益和國家及本市的有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，分別制訂修正系數(shù)以確定其他用途土地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)。3.需要明確的主要問題3.1制訂其他用途的修正系數(shù)，提高433.2研究基準(zhǔn)地價地面價與樓面地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系。根據(jù)國家關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的管理規(guī)定，基準(zhǔn)地價需要制定地面價。但對于住宅、商業(yè)和辦公用地來說，衡量地價水平主要看樓面地價，實際應(yīng)用中需要給出樓面地價標(biāo)準(zhǔn)。所以，就存在一個樣點地價如何換算為地面價和基準(zhǔn)地價如何換算為樓面地價標(biāo)準(zhǔn)問題。換算的容積率是以據(jù)最新的城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來定，還是要考慮實際容積率，仍需要進(jìn)一步研究明確。按照城市規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定來定，可以反映未來的土地價值，但不能反映大量實際存在的超過了規(guī)劃指標(biāo)規(guī)定的土地價值。3.2研究基準(zhǔn)地價地面價與樓面地價的轉(zhuǎn)換關(guān)系。443.3明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。根據(jù)目前土地出讓的有關(guān)要求，基準(zhǔn)地價都明確為熟地價，即完成拆遷安置、具備“幾通”的土地，但由于各地區(qū)配套程度有不同，其內(nèi)涵應(yīng)當(dāng)不同。3.4明確基準(zhǔn)地價的主要用途作為評估宗地價格的基礎(chǔ)和參照，為國有土地使用權(quán)招牌掛和協(xié)議出讓服務(wù)；作為政府參與土地收益分配的依據(jù)；作為評估和征收土地使用稅費的參照；作為調(diào)控城市活動空間布局，引導(dǎo)城市規(guī)劃和建設(shè)投資、開發(fā)決策的參考。3.3明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，明確市區(qū)和郊區(qū)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。453.5基準(zhǔn)地價更新的內(nèi)容調(diào)整土地級別范圍；確定各級別范圍內(nèi)的地上和地下空間的商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途土地的價格標(biāo)準(zhǔn)和價格內(nèi)涵，價格標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)涵與國家的有關(guān)規(guī)定如：工業(yè)用地最低出讓價格等相一致。協(xié)議補繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。3.5基準(zhǔn)地價更新的內(nèi)容464、按照城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)4.1國土資源部于2001年開始組織實施的城市土地價格大調(diào)查和基準(zhǔn)地價的更新項目是由國家財政部撥款地方給予配套支持的全國性地價監(jiān)測工作，我公司是第一批承擔(dān)該項目的單位之一，七年來，每年都受國土資源部、中國土地勘察規(guī)劃院委托，承擔(dān)著上海市地價的動態(tài)監(jiān)測和地價指數(shù)的測算工作，近兩年上海市房地資源局每年也給與部分資金支持。4、按照城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范完成地價動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)474.2、地價監(jiān)測的主要工作監(jiān)測監(jiān)測點地價的變化情況；監(jiān)測影響土地質(zhì)量的因素、因子條件變化情況；定期提供地價指數(shù)和地價變化情況資料；4.3、結(jié)合地價監(jiān)測及時提出基準(zhǔn)地價更新建議按季度上報地價指數(shù)和級別地價的變化情況；必要時利用計算機系統(tǒng)重新推演土地級別范圍和評估基準(zhǔn)地價，酌情提出基準(zhǔn)地價更新建議4.2、地價監(jiān)測的主要工作485、資料調(diào)查和收集5.1、資料收集工作的組織項目時間緊迫，大量真實可靠的土地和房地產(chǎn)市場信息資料是關(guān)鍵，需要局領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)職能部門給于關(guān)心支持，最好報告市政府以行政發(fā)文的形式，督促相關(guān)管理部門在資料收集工作上予以支持和配合。5、資料調(diào)查和收集5.1、資料收集工作的組織495.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容1）多因素綜合定級資料商業(yè)中心：位置，土地面積、平面形狀、商服建筑面積、辦公租金、商場租金大賣場：位置，服務(wù)范圍，占地面積，營業(yè)面積辦公樓：位置，占地面積，規(guī)模，品質(zhì)等級道路等級：道路網(wǎng)分布，道路類型（級別，寬度等），車流量高架路道口：位置，分布，車流量地鐵站：位置，站點，線路數(shù)及分布公交站：位置，線路總數(shù)，車流量，?？看螖?shù)5.2、調(diào)查收集資料內(nèi)容50長途客運站：位置，規(guī)模，線路數(shù)火車站：位置，規(guī)模，線路數(shù)碼頭：位置，規(guī)模，吞吐量市政管網(wǎng)：區(qū)域，學(xué)校：分布，位置，類型，規(guī)模，服務(wù)范圍，服務(wù)水平體育場館：位置，類型，規(guī)模（容納人數(shù)等），分布醫(yī)院：位置，類型，規(guī)模，分布，服務(wù)水平銀行：位置，類型，分布，規(guī)模（分行，支行，網(wǎng)點），服務(wù)水平長途客運站：位置，規(guī)模，線路數(shù)51郵局：位置，分布，