北京迎賓路商業(yè)項目定位策劃報告

北京迎賓路商業(yè)部分定位策劃報告燕郊地區(qū)消費人群調(diào)研及分析任意商業(yè)項目的商業(yè)價值都是通過消費者在其項目內(nèi)的消費行為實現(xiàn)的，因此，消費者的消費水平、消費習慣、消費需求直接影響商業(yè)項目的定位及經(jīng)營狀況400份消費者問卷調(diào)查涵蓋燕郊中心區(qū)、密集住宅區(qū)新興十萬平米以上大型住宅概況新興大型住宅分布概況已入住未入住神威北路燕順路海油大街京哈高速學院路燕靈路迎賓路漢王路燕昌路燕高路潮白河行宮路102國道京通快速通往朝陽北路紫竹園夏威夷別墅普羅旺斯匯福園上上城上上城潮白人家納丹堡星河皓月美林灣威畢歐溪谷夏威夷北岸華泰憶江南XX城現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū)正在開發(fā)住宅區(qū)域正在開發(fā)住宅區(qū)域星月云河上京·壹世界風尚國際公寓成功大廣場意華·東貿(mào)人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物注重商品價格沖動型消費，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂等付費人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求主要人群為消費力較強的18-34歲燕郊地區(qū)居民收入水平偏低人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求消費結(jié)構(gòu)是針對消費對象而言的，分為精神消費和物質(zhì)消費。消費結(jié)構(gòu)及其變化是衡量居民生活水平的重要標志，它反映居民的消費特征及消費趨勢比較休閑娛樂等業(yè)態(tài)而言，燕郊地區(qū)居民對日常的生活必需品消費比例仍較大18-34歲消費人群對服飾、餐飲娛樂等方面的消費最為活躍人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求每次到商場消費的平均消費水平200-500元的消費額度占有相當數(shù)量人群，說明燕郊地區(qū)居民具有一定的消費潛力25-34歲消費人群最具消費潛力，消費額度較其他年齡段具有相當優(yōu)勢消費水平與收入水平成正比人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求消費習慣是指消費者所生活的地域、國家、風俗、習慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費者的潛意識中，影響消費者的消費行為公共交通仍為消費者首選的交通方式，而交通的便利對于消費者到達起著重要的作用商品種類購物環(huán)境商品價格123因收入水平的提高，燕郊地區(qū)消費者的消費習慣也隨之變化，對商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對一站式購物休閑的需求增加人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求消費者對燕郊神威環(huán)島附近期望增加的商業(yè)類型可供燕郊消費者購物的商業(yè)項目數(shù)量極少，目前只有京客隆和商業(yè)街是消費者經(jīng)常光顧的地方。但這兩個消費場所從各方面來看相對落后通州可為燕郊消費者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費人口構(gòu)成人口素質(zhì)家庭狀況居民收入消費結(jié)構(gòu)消費水平消費習慣消費需求消費者調(diào)研研總結(jié)燕郊地區(qū)人人口增長快快速，且人人口素質(zhì)將將有較大程程度的提升升，對居住住環(huán)境及配配套設施的的需求也相相應提升區(qū)域內(nèi)的就就近便利消消費為消費費者本地化化消費奠定定基礎，同同時消費者者對商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的豐富富性、商品品種類的多多樣性、購購物環(huán)境等等需求強烈烈高品質(zhì)的服服裝服飾較較其他業(yè)態(tài)態(tài)的需求大大，而原有有商業(yè)街等等商業(yè)物業(yè)業(yè)因自身硬硬件及定位位原因，品品牌檔次低低，無法滿滿足消費者者更高的需需求?？商峁┴S富富業(yè)態(tài)及較較高檔次品品牌百貨及購物物中心可提供豐富富貨品大型倉儲式式超市可提供專業(yè)業(yè)服務高品質(zhì)專業(yè)業(yè)賣場燕郊地區(qū)商商業(yè)市場調(diào)調(diào)研及分析析針對消費者者的消費需需求，現(xiàn)有有及未來的的商業(yè)市場場是否可以以滿足消費費者不斷提提升的消費費需求？對對現(xiàn)有及未未來商業(yè)市市場的分析析顯示出重重要的作用用現(xiàn)有商業(yè)市市場分析全稱稱：步行行街地址址：燕郊郊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)行行宮西大街街與學院街街之間經(jīng)營規(guī)模：：幾百家個個性店面特色色：服裝裝、鞋帽、、裝飾、游游藝、餐飲飲等全稱稱：京客客隆超市地址址：燕郊郊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)迎迎賓路與102國道道交叉口經(jīng)營規(guī)模：：大型超市市特色色：日用用百貨、煙煙酒糖茶、、主副食品品、水果蔬蔬菜等全稱稱：行宮宮市場地址址：燕郊郊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)行行宮西大街街（中海油油燕郊基地地對面）經(jīng)營規(guī)模：：近萬平米米的開放式式大棚和幾幾百家個體體商戶和店店面特色色：各種種肉、蛋、、奶、蔬菜菜、水果等等農(nóng)副產(chǎn)品品全稱稱：金山山電器（手手機、電腦腦）城地址址：燕郊郊經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)102國道道南（燕郊郊人民醫(yī)院院斜對面））經(jīng)營規(guī)模：：近萬平米米的四合院院式建筑和和近百家商商鋪特色色：各種種家（商））用電器、、手機、電電腦等未來可比較較競爭項目目分析成功(中國)時代廣場項目目前仍仍在建設過過程中，商商業(yè)部分招招商尚未啟啟動，但項項目整體定定位以娛樂樂為主，目目的性消費費較為明顯顯意華·東貿(mào)國際花花園棧橋幼兒園下沉廣場溫室/泳池S型鏡湖四季會所清水木平臺臺特色疊冰時尚商街銀杏大道酒店式公寓寓大型商場酒店寫字樓目前該項目目只建設公公寓部分，，時尚商街街以售為主主，大型商商場、寫字字樓及酒店店目前只停停留在規(guī)劃劃階段風尚國際公公寓商業(yè)位于A座寫字樓下下面，為寫寫字樓配套套商業(yè)，目目前尚無具具體定位。。公寓B、C兩座正在銷銷售中東杉淘寶廣廣場商業(yè)面積約約6000平方米，1/F-4/F建筑，目前前正在招商商進行中。。項目所處處地理位置置較為優(yōu)越越，上蓋文文化大廈為為寫字樓辦辦公用途物物業(yè)。項目不具規(guī)規(guī)模優(yōu)勢，，最終成為為小商品市市場的可能能性較大福成購物廣廣場約8000平方米，其其中規(guī)劃地地上兩層為為超市，地地下一層為為韓風購物物街，預計計6月份營營業(yè)；因前前期招商不不利，現(xiàn)正正在自行招招商階段（（前期麥當當勞和蘇寧寧電器已基基本達成意意向，但后后來客戶再再次考察燕燕郊市場，，認為仍不不夠成熟，，重新選址址三河）。。本項目能能否在預期期開業(yè)需拭拭目以待。。夏威夷北岸岸20,000平方米開發(fā)發(fā)式商業(yè)街街，主要為為底商形式式威畢歐溪谷谷10,000平方米區(qū)域域內(nèi)唯一的的多功能數(shù)數(shù)字影城。。商業(yè)街主主要以底商商形式存在在，部分區(qū)區(qū)域硬件較較靈活。開發(fā)商為興興達房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司司，自身擁擁有興達超超市且商業(yè)業(yè)街為其開開發(fā)項目，，擁有客戶戶資源，為為日后招商商奠定基礎礎星河皓月?lián)碛?0,000平方米商業(yè)業(yè)街，目前前京客隆已已宣布進駐駐納丹堡項目分5期開發(fā)，主主要為底商商形式，52000平米,其中規(guī)劃一一個獨棟商商業(yè)建筑可可滿足大型型超市使用用美林灣擁有10,000平方米歐式式風情步行行商業(yè)街商業(yè)市場調(diào)調(diào)研總結(jié)現(xiàn)有商業(yè)市市場檔次低低，眾多發(fā)發(fā)展商希望望打造的未未來高品質(zhì)質(zhì)的居住生生活區(qū)與現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)市場不匹匹配；現(xiàn)有商業(yè)市市場水平的的層次也決決定了所屬屬區(qū)域內(nèi)生生活水平及及消費水平平的檔次。。就目前燕燕郊現(xiàn)有商商業(yè)市場情情況來看，，消費者的的消費水平平還處在較較低水平；；現(xiàn)有燕郊市市場在住宅宅大盤的推推出之際，，也紛紛打打造商業(yè)物物業(yè)。未來來有較大體體量的商業(yè)業(yè)放量，且且多以住宅宅配套商業(yè)業(yè)為主，使使商業(yè)布局局呈現(xiàn)出分分散發(fā)展的的趨勢。目目前絕大部部分在售住住宅項目對對商業(yè)的定定位及租售售策略均不不明確；區(qū)域內(nèi)缺乏乏政府商業(yè)業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)放放量基本為為開發(fā)商行行為，很難難控制商業(yè)業(yè)整體形象象及檔次的的定位；絕大多數(shù)商商業(yè)項目都都是為配合合住宅銷售售推出，對對外宣傳多多以大型超超市作為其其賣點，但但據(jù)我行了了解，部分分項目的硬硬件并不適適合引進大大型超市的的要求。因因此其日后后是否可以以做到對業(yè)業(yè)主的承諾諾還尚未可可知；具有商業(yè)經(jīng)經(jīng)驗或自己己具有商業(yè)業(yè)品牌的開開發(fā)商在日日后招商過過程中將更更具優(yōu)勢；；燕郊商業(yè)項項目均處于于規(guī)劃階段段，集中放放量多在2009年及2010年，不確定定因素較多多。燕郊地區(qū)商商業(yè)市場機機遇分析燕郊原住居民在燕郊置業(yè)的在京工作人員其他原有消費觀觀念較為落落后，新的的消費需求求逐步提升升。燕郊現(xiàn)有商商業(yè)市場不不能滿足其其較高標準準的消費需需求居住人群提提升新的商商業(yè)機會消費者消費需求消費市場住宅人口增增長消費需求的的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)區(qū)的檔次及及發(fā)展限制制燕郊地區(qū)新商機新的區(qū)域型型商業(yè)中心心位置優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢硬件優(yōu)勢本項目位于于迎賓路與與漢王路之之間，距離離原有商業(yè)業(yè)區(qū)及居住住區(qū)較近，，具備位置置優(yōu)勢本項目擁有有大體量的的住宅及商商業(yè)面積，，且商業(yè)規(guī)規(guī)模預計較較現(xiàn)有競爭爭項目具備備相當優(yōu)勢勢本項目在前前期進行專專業(yè)的、有有針對性地地定位策劃劃，項目自自身硬件更更趨于市場場化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)區(qū)檔次偏低低、業(yè)態(tài)單單一，且升升級空間受受到一定限限制新興商業(yè)物物業(yè)基本屬屬于住宅底底商配套功功能，容易易形成物業(yè)業(yè)功能單一一，且業(yè)態(tài)態(tài)重疊性高高本項目商業(yè)業(yè)部分定位位為燕郊地地區(qū)新的區(qū)區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心XX商業(yè)定位社區(qū)商業(yè)嚴嚴格來講就就是配套商商業(yè)，但發(fā)發(fā)展商一旦旦要操作5萬平米以上上的釋放型型商業(yè)街，，就要用商商圈的概念念打造，對對整個商圈圈的商業(yè)進進行深入了了解和分析析。做商業(yè)業(yè)是需要打打造的，形形成商業(yè)氛氛圍、人流流、環(huán)境才才能最終實實現(xiàn)商業(yè)價價值商業(yè)檔次定定位建議新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標打破區(qū)域內(nèi)內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)推推廣模式，，將本項目目商業(yè)部分分作為重點點單獨推廣廣，以商業(yè)業(yè)帶動住宅宅，同時淡淡化住宅商商業(yè)氣氛，，變被動為為主動傳遞給業(yè)主主不一樣的的商業(yè)信息息，即:商商業(yè)中心區(qū)區(qū)的精品住住宅，而非非住宅的配配套商業(yè)。。住宅區(qū)的配配套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)區(qū)的精品住住宅商業(yè)主題定定位前提考考慮配合XX城項目住宅宅定位及主主題“鮮橙族”定位商業(yè)業(yè)主題概念念，達到住住宅與商業(yè)業(yè)有機結(jié)合合的目的，，體現(xiàn)XX城項目商業(yè)業(yè)與住宅的的統(tǒng)一性，，有利于整整個項目的的整體對外外宣傳。商業(yè)功能定定位建議綜合考慮XX城的地理位位置、未來來入住的居居住人群，，我行對于于XX城商業(yè)面積積功能定位位如下：立足于區(qū)域域未來居住住人口變化化，面向更更充滿活力力的新興居住人人群；開放、友好好的商業(yè)空間間，不僅僅僅局限于XX城的居住人人群；兼容多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，提供消消費人群以以豐富的物物質(zhì)與精神神消費選擇擇；新穎的建筑風格，，吸引消費費者到達項項目消費；；為消費者營營造休閑、生活活氛圍；提供消費人人群便利性消費費。商業(yè)功能定定位關(guān)鍵詞詞釋義居住人口變變化北京地區(qū)的的新移民提提升了燕郊郊整體居住住人群的消消費檔次。。開放、友好好XX城的商業(yè)面面積具有更更大的包容容性，服務務于整個燕燕郊。多樣化不同于目前前燕郊地區(qū)區(qū)的現(xiàn)有商商業(yè)，具有有更豐富的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)選擇。新穎致力于打造造燕郊地區(qū)區(qū)商業(yè)項目目的地標性性建筑。休閑、生活活提供消費者者以單純購購物外的解解壓與放松松的精神消消費環(huán)境。。便利性通過設置方方便的停車車以及其他他交通手段段達成消費費者的便利利消費。商業(yè)主題定定位建議我行建議商商業(yè)主題定定位充分體體現(xiàn)項目商商業(yè)面積的的功能定位位，使得消消費者能夠夠通過主題題概念加深深對商業(yè)面面積功能的的了解，進進而加深其其消費觀念念，培養(yǎng)其其消費習慣慣。主題概念：rangeTown商業(yè)主題概概念解析OrangeTown揭示了XX城未來居住住人群的屬屬性“鮮橙橙族”；Orange這個單詞的的6個字母又是是體現(xiàn)XX城商業(yè)功能能的6個英文單詞詞的首個字母縮縮寫（詳細細解析在后后）；Orange單詞認知度度高，發(fā)音音簡單，易易于口口相相傳；OrangeTown的“Town””能夠充分體體現(xiàn)XX城住宅規(guī)模模以及商業(yè)業(yè)體量；商業(yè)主題概概念解析Original:原創(chuàng)的（建筑風格格與形式））Recreational:休閑的（生活氛圍圍）Abundant:豐富的（商業(yè)消費費選擇）Neighborly:友好的（商業(yè)空間間）Glowing:生氣勃勃的的（新興居住住人群）Expedite:便利的（物質(zhì)與精精神消費））商業(yè)業(yè)態(tài)初初步規(guī)劃建建議日常生活大型超市小型便利店店大型專業(yè)賣賣場家庭生活家居家電兒童聚會生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物物、一家休休閑、一天天逛街！區(qū)域型商業(yè)業(yè)的主要特特點所處地理位位置優(yōu)越區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心都具具有相當優(yōu)優(yōu)越的地理理位置，一一般位于城城市的核心心區(qū)域，交交通便利，，無論消費費者采取何何種方式均均可方便到到達經(jīng)過一定時時間的市場場培養(yǎng)期和和成熟期區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心一部部分為經(jīng)過過長時間的的市場自然然形成，或或在政府規(guī)規(guī)劃和支持持的影響下下而快速形形成，但無無論是哪種種形式，商商業(yè)區(qū)中商商業(yè)氛圍的的形成均需需要相當長長的一段時時間進行培培養(yǎng)和成熟熟自身擁有多多家聚客能能力強的大大型主力店店有規(guī)模的主主力店對消消費人群的的吸引力較較強，能在在短時間內(nèi)內(nèi)強力提升升商業(yè)氛圍圍，利于其其他小型商商鋪的招租租或銷售，，且為租售售價值的提提升提供條條件業(yè)態(tài)豐富區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心需要要有相當豐豐富的業(yè)態(tài)態(tài)支持，能能使消費者者真正體會會到一站式式購物休閑閑的樂趣，，延長消費費者在本區(qū)區(qū)域內(nèi)的停停留時間，，增加消費費機會區(qū)域型商業(yè)業(yè)中心案例例分析商業(yè)地產(chǎn)是是個性化的的，每個項項目都有自自己的特性性和不可復復制性，在在此只用典典型案例說說明某些商商業(yè)的特質(zhì)質(zhì)北王府井步行街長安街東安門大街金魚胡同東方廣場王府井書店工美大廈街面店丹耀大廈新中國兒童用品商店apm大廈北京飯店百貨大樓街面店街面店北京飯店III期因具有多個個大型商業(yè)業(yè)項目的存存在，形成成了非常成成熟的商業(yè)業(yè)氛圍和日日均40萬人的步行行客流，提提升了大型型商業(yè)項目目之間街面面店的租金金水平（其其租金水平平可達到￥￥50-80元/天/平米）王府井商業(yè)街街我行建議在開開發(fā)商能夠控控制的因素方方面盡量擴大大項目優(yōu)勢，，加大創(chuàng)造城城市商業(yè)中心心的可能性。。416m(52*8)120m(15*8)48m96m208m56m120m東方廣場apm廣場百貨大樓目前商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)在不同零售售模式商業(yè)項項目中均基本本相似，已較較難形成商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的差異異化，因此出出現(xiàn)了通過售售賣有形商品品外的其他形形式創(chuàng)造項目目特色，如商商業(yè)環(huán)境、景景觀、建筑形形式等來突現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)項目的的特色。同時時，現(xiàn)代人越越來越注重精精神消費和精精神愉悅感，，愿意為精神神消費付費。。出現(xiàn)了更新的的商業(yè)項目形形式——LifeStyleShoppingCenterLifeStyle商業(yè)定義“LifeStyle”字面含義為““生活方式”。國際購物中心心協(xié)會(ICSC)指出，Lifestyle商業(yè)作為一種種有別于ShoppingMall的商業(yè)形態(tài)，，必須具備下下列要素：接近有影響力力的居住社區(qū)區(qū)；中高檔以上的的定位；迎合本商圈消消費者對休閑閑的追求；與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)步行街相比比，LifestyleCenter更加注重環(huán)境境和建筑設計。而LifestyleCenter的開發(fā)地理位位置，則通常常在非傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)，在那那些接近交通要要道和大規(guī)模模中高檔住宅宅區(qū)、開發(fā)前前土地價值被被低估的區(qū)域域。這一概念目前前在國外非常常流行，美國率先興起起了LifestyleShoppingCenter的開發(fā)熱潮。。作為洛杉磯磯最時尚的購購物中心，Grove是洛杉磯的商商業(yè)熱點，僅僅2006年Grove就吸引了約1800萬的觀光客和和消費者。Grove擁有位于洛杉杉磯都市中難難得的開放式式購物環(huán)境，，它的前身是是位于洛杉磯磯第三街區(qū)的的Fairfax路的一個蔬果果農(nóng)貿(mào)市場，，4年前由洛杉磯磯當?shù)匾患议_開發(fā)商將其重重新規(guī)劃建設設成為一個獨獨具特色的LifestyleShoppingCenter。美國洛杉磯TheGroveLifeStyle商業(yè)項目案例例服裝服飾娛樂/休閑餐飲其他珠寶/飾品化妝品/個人護理TheGrove項目業(yè)態(tài)組合合主力店-電影院主力店-服裝服飾TheGrove項目商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與其他美國國商業(yè)項目乃乃至中國大城城市的商業(yè)項項目均無差異異：服裝服飾業(yè)態(tài)態(tài)所占比例最最大娛樂業(yè)態(tài)：電電影院休閑業(yè)態(tài)：SPA和書店餐飲：咖啡、、冰激凌、冷冷飲店、快餐餐、正餐其他：化妝品品/個人護理、珠珠寶等TheGrove項目吸引大量量消費者的亮亮點：建筑形式TheGrove項目吸引大量量消費者的亮亮點：建筑形式店鋪鋪形象TheGrove項目四大標志志物之一：TheSpiritofLosAngelesTheSpiritofLosAngeles為鑄銅雕像，，歷時14個月完成；高18英尺，寬10英尺，底座22英尺。銅像為兩個天天使翱翔在天天空，喻義洛洛杉磯為人們們提供無限的機機會，不僅是是TheGrove的標志物，同時也是整個個城市的標志志。TheGrove項目四大標志志物之一：有軌雙層電車車電車為50年代波士頓有有軌電車有軌電車35英尺長，13英尺高有軌電車6分12秒穿行1/4英里（從TheGrove至FarmersMarket）TheGrove項目四大標志志物之一：音樂噴泉噴泉設置在TheGrove的中心位置項目營業(yè)時間間內(nèi)每半小時時有音樂噴泉泉表演噴泉每2小時用水50000加侖，噴射高高度最高可達達60英尺TheGrove項目四大標志志物之一：電影院電影院擁有14個大屏幕，3000個豪華高背座座椅共80000平方英尺，2個設有90個包廂的500座椅影廳，其余均均為140-300座椅的12個影廳每周一11：00設有媽咪電影影TheGrove定期舉辦各種種表演/親子活動上海證大·大拇指廣場項目類型：區(qū)區(qū)域型商業(yè)街街經(jīng)營類型：購購物、休閑、、娛樂美食、、度假、藝術(shù)術(shù)等項目總規(guī)模：：11萬平方米商業(yè)經(jīng)營面積積：11萬平方米開發(fā)商：上海海證大商誠房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司為上海市規(guī)模模最大、功能能最全的復合合式社區(qū)&區(qū)域型商業(yè)中中心證大·大拇指廣場LifeStyle商業(yè)項目案例例項目位置及交交通陸家嘴金融商貿(mào)區(qū)洋涇金橋進出口加工區(qū)大拇指廣場新上海商業(yè)城碧云國際社區(qū)六里花木文化行政區(qū)張江高科技園區(qū)聯(lián)洋新社區(qū)大拇指廣場羅丹廣場聯(lián)洋社區(qū)以大大拇指廣場為為中心，由圍圍繞著它的華華麗家族、聯(lián)聯(lián)洋花園、聯(lián)聯(lián)洋年華、中中邦風雅頌、、當代清水園園、水清木華華、仁恒河濱濱城、第九城城市等大量公公寓樓盤以及及中邦晶座、、金色維也納納、水清木華華別墅等別墅墅樓盤共同組組成，區(qū)域內(nèi)內(nèi)擁有近45萬高層次消費費人群消費人群大拇指廣場的的主力消費人人口為追求品品質(zhì)、崇尚時時尚、熱愛生生活的中高收收入階層人士士，年齡在25-45歲左右經(jīng)常性消費商商圈即聯(lián)洋國國際社區(qū)有10萬高收入消費費人口（一級級消費群）基本性消費商商圈消費者（（二級消費人人群）超過25萬旅游性消費商商圈消費者（（三級消費者者）輻射浦東東乃至整個大大上海，人口口數(shù)量逾10萬店鋪分割布局局主力店主力店分散店鋪分散店鋪業(yè)態(tài)布局主力店(家樂福/好樂迪)餐飲休閑娛樂美容美發(fā)個人護理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂及用品書店項目借鑒區(qū)域內(nèi)住宅人人群為主，消消費者對日常常用品的需求求不可避免，，故可聚集人人氣的大型主主力店不可或或缺；主要商業(yè)面積積位于主干道道上，有利于于店鋪形象的的展示，較易易形成商業(yè)氛氛圍可通過前期規(guī)規(guī)劃，加重特特色商業(yè)的打打造對商業(yè)區(qū)內(nèi)的的建筑及裝飾飾加重完善力力度，為消費費者提供優(yōu)美美的購物及休休閑環(huán)境商業(yè)規(guī)劃建議議方案商業(yè)地產(chǎn)是獨獨特的，它既既屬于地產(chǎn)，，同其他地產(chǎn)產(chǎn)一樣占地開開發(fā)，但又不不同于地產(chǎn)，，因為它與商商業(yè)形影相隨隨。商業(yè)是動動態(tài)的，它的的業(yè)態(tài)、需求求是不斷變化化著的；而商商業(yè)地產(chǎn)是靜靜態(tài)的，如果果要想做得成成功就要適應應商業(yè)的不斷斷變化。做商業(yè)地地產(chǎn)要用用動態(tài)的的眼光，，不但要要面對現(xiàn)現(xiàn)在還要要預測未未來重點規(guī)劃商業(yè)建議本案案商業(yè)部部分采取取2-3個階段開開發(fā)考慮因素素：商業(yè)對目目標消費費人群的的依賴性性較強，，自身住住宅和周周邊住宅宅入住人人群的數(shù)數(shù)量是商商戶首要要考慮的的問題。。故我行行認為從從穩(wěn)健方方面考慮慮，建議議商業(yè)的的開發(fā)盡盡量配合合住宅的的開發(fā)周周期，分分階段開開發(fā)，可可在日后后招商時時具有一一定的靈靈活性。。R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8第一階段開發(fā)第三階段開發(fā)第二階段開發(fā)商業(yè)放量量的速度度和體量量取決于于商業(yè)氛氛圍的培培養(yǎng)，而而主力店店對加速速新項目目的商業(yè)業(yè)培養(yǎng)期期具有重重要作用用。我行行建議，，在商業(yè)業(yè)開發(fā)第第一階段段至少要要引進一一家主力力店，以以達到縮縮短商業(yè)業(yè)的培養(yǎng)養(yǎng)期的作作用。設置主力力店的作作用：在商業(yè)項項目初期期通過主主力店的的設置達達到在最最短時間間內(nèi)聚集集大量客客流，提提高項目目在區(qū)域域內(nèi)的認認知度，，以達到到提升項項目其他他商業(yè)面面積租金金或售價價，以及及住宅售售價的效效果。主力店類類型選擇擇：百貨公司司、大型型倉儲式式超市、、大型專專業(yè)賣場場（家電電、建材材等）、、大型餐餐飲娛樂樂業(yè)態(tài)等等，滿足足目標消消費群多多樣化的的消費需需求，同同時最大大程度的的吸引最最廣泛的的消費人人群。主力店設設置考慮慮要素：：大型主力力店硬件件需求示示意大型主力力店位置置、樓層層、硬件件等建議議位置：位于主干干道十字字路口，，展示效效果優(yōu)越越，受主主力店客客戶喜歡歡環(huán)境：因主力店店聚客能能力強，，日常經(jīng)經(jīng)營將給給住宅人人群帶來來一定的的嘈雜，，將其放放在靠近近路口的的位置最最大程度度的優(yōu)化化內(nèi)部住住宅人群群的居住住環(huán)境硬件條件件：選擇最具具有硬件件修改優(yōu)優(yōu)勢的，，便于根根據(jù)主力力店的需需求重新新設計的的位置R1R2R3R4R5R6R7R13R12R11R10R9R8R9R8漢王路21m107m27m27m硬件需求求待建建市市政政路路建材超市市+大型超市市獨棟商業(yè)業(yè)建筑（（預留位位置，按按客戶要要求定制制）百貨公司司R321m55m待建市政路硬件需求求R3待建市政路建議該商商業(yè)建筑筑以時尚尚和通透透的玻璃璃幕墻為為主，凸凸顯商業(yè)業(yè)氛圍。。同時建建議利用用臨近廣廣場的優(yōu)優(yōu)勢，突突出廣場場特色景景觀，以以吸引消消費者到到達R1328m75m硬件需求求建議該商商業(yè)建筑筑形式應應具有特特色，且且在硬件件上盡量量滿足主主力店需需求，以以便日后后招商的的靈活性性原有單層層面積848平米（1+2F）原有單層層面積896平米（1+2F）原有單層層面積1075平米（1+2F）樓層：R5/R6/R7店鋪建議議維持1-2層層建筑模模式進深：建