漢中花園洋房可行性調(diào)研報告課件

漢中房地產(chǎn)市場花園洋房的可行性調(diào)研報告

漢中房地產(chǎn)市場花園洋房的可行性調(diào)研報告

目錄一、城市商品房發(fā)展階段二、二線城市商品房發(fā)展階段分析三、漢中商品房發(fā)展格局四、漢中需求特征分析五、現(xiàn)有市場洋房特征分析(個案)六、洋房去化情況分析總結(jié)目錄一、城市商品房發(fā)展階段第一、城市商品房發(fā)展階段第一、城市商品房發(fā)展階段城市商品房發(fā)展階段萌芽階段

出現(xiàn)了商品房，幾乎全部為簡單多層產(chǎn)品

少數(shù)富裕的本地人及企事業(yè)單位職工成為第一批購房者

價格變化緩慢

城市商品房發(fā)展階段萌芽階段城市商品房發(fā)展階段起步發(fā)展階段

產(chǎn)品類型逐漸多樣化，小高層，高層，花園洋房產(chǎn)品相繼出現(xiàn)

產(chǎn)品質(zhì)量及小區(qū)規(guī)劃有明顯提高，電梯房概念深入人心

購房者類型增多，外地買房人開始出現(xiàn)

價格上漲速度加快城市商品房發(fā)展階段起步發(fā)展階段城市商品房發(fā)展階段快速發(fā)展階段

產(chǎn)品類型較豐富，小高層，高層已在市場占據(jù)一定地位，別墅小區(qū)出現(xiàn)，住宅區(qū)域出現(xiàn)

市場競爭加劇，產(chǎn)品細節(jié)進一步提高，小區(qū)配套功能愈加完善

外地購房者數(shù)量增多，投資性客戶開始出現(xiàn)，買方市場初步形成

價格上漲速度繼續(xù)加快，逐漸達到歷史頂峰城市商品房發(fā)展階段快速發(fā)展階段漢中當前商品房發(fā)展階段商品房起步發(fā)展階段，呈快速發(fā)展趨勢市場需求以自住為主，未形成完善的市場循環(huán)機制產(chǎn)品已有分類，但分類尚不明確，產(chǎn)品質(zhì)量、營銷推廣還處于較低的水平目前價格較低，銷售面積和價格穩(wěn)步上升大盤日漸增多，整體項目數(shù)量較多供應(yīng)大于需求漢中當前商品房發(fā)展階段商品房起步發(fā)展階段，呈快速發(fā)展趨勢市場漢中商品房發(fā)展格局市場現(xiàn)狀

據(jù)漢中市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年漢中城區(qū)商品房一級市場新開發(fā)商品房面積144.53萬平方米，同比增長12.89%，（其中，經(jīng)濟適用住房42.83萬平方米，占總量的31.57%）；簽約成交7657套（間），同比下降30.3%；簽約成交面積76.17萬平方米，同比下降27.22%。商品住房平均價格為3712元/平方米，同比上漲11.48%。經(jīng)濟適用房平均成交價格為2727.3元/平方米，同比上漲11.31%；商業(yè)、辦公用房等非住宅平均價格為9523萬元/平方米，同比下降7.19%。二級市場二手房成交2030套（間），同比下降6.15%；成交面積21.72萬平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交價格2973元/平方米，同比上漲6.22%。漢中商品房發(fā)展格局市場現(xiàn)狀漢中商品房發(fā)展格局物業(yè)構(gòu)成

漢中城區(qū)現(xiàn)有在售樓盤20個，新盤2個。全部為住宅項目。其中有花園洋房的項目為5個，分別是是建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區(qū)、中交濱江國際、金色藍鎮(zhèn)

物業(yè)形態(tài)洋房高層+洋房高層+小高+洋房高層+多層+洋房高層+小高+多層+洋房高層+小高+多層高層+小高高層+多層小高+多層高層數(shù)量1111114426漢中商品房發(fā)展格局物業(yè)構(gòu)成物業(yè)形態(tài)洋房高層+洋房高層+小高+漢中商品房發(fā)展格局洋房優(yōu)劣勢

洋房可提升項目景觀、整體品質(zhì)，從而帶來價格上的上升

洋房犧牲了一定的建筑面積，同時，項目內(nèi)非洋房建筑也會在一定程度上降低洋房的價格

漢中商品房發(fā)展格局洋房優(yōu)劣勢漢中可建洋房分析漢中購房者分析

戶型A、一室一廳2%B、二室一廳15%C、二室二廳20%D、三室一廳31%E、三室二廳28%F、四室二廳4%分析：一室和四室戶型僅占到總量的6%，說明解決基本居住需求和奢侈性需求極低。二室與三室分別占35%和59%，成為購房者的主打戶型。其中，二室一廳與二室二廳、三室一廳與三室二廳的比例基本為1：1，說明每種戶型內(nèi)，緊湊型與舒適型的需求各占一半的比例。漢中可建洋房分析漢中購房者分析戶型A、一室一廳2%B、二室一

漢中可建洋房分析

A、60—703%B、70—805%C、80—9011%D、90—10028%E、100—12038%F、120—15011%G、150以上4%分析：80平方米以下的選擇比例僅占到8%，80——90平方米占11%，說明以首次解決基本居住的需求相對不高，多數(shù)市民具有基本居住房屋。主力需要面積區(qū)間位于90——120平方米之間，其中90——100㎡和100——120㎡分別占28%和38%，而80——90㎡緊湊型面積與120——150㎡奢侈型面積作為需求的必要補充，各占11%的比例。漢中購房者分析

建筑面積漢中可建洋房分析A、60—703%B、70—805%C、漢中可建洋房分析漢中購房者分析

住宅空間結(jié)構(gòu)A、平層45%B、錯層25%C、躍層或復式30%對于室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)需求，調(diào)查結(jié)果顯示出相對平均的比例，這與大城市的實際選擇形成很大的差異，在成熟市場的產(chǎn)品供給上，理性消費趨于務(wù)實、實用，而漢中市民在這個問題上則表現(xiàn)出非理性選擇，說明其購房消費心理尚不成熟。

漢中市民對室內(nèi)空間的需求，追求空間變化和空間結(jié)構(gòu)的新意，項目在產(chǎn)品設(shè)計中，可利用其追新追奇的心理，在室內(nèi)空間上體現(xiàn)異于常規(guī)的設(shè)計，如可變空間。漢中可建洋房分析漢中購房者分析住宅空間結(jié)構(gòu)A、平層45%B、漢中可建洋房分析漢中購房者分析

小高層和高層住宅作為主力建筑形式，占到57%的比例。23%的受訪者選擇多層住宅，除部分對居住的舒適度需求外，受訪者更多反饋出“多層住宅使用成本低于高層住宅使用成本”的心理，選擇多層住宅更多基于降低居住成本因素。漢中的城市建設(shè)及房地產(chǎn)消費進程，尚處于初期與中期的過度階段，對于居住成本的關(guān)注程度較高，部分購房者對高層住宅電梯使用費用心存抵觸。選擇花園洋房占到16%的比例，反映出市場現(xiàn)有的產(chǎn)品線存在一定的結(jié)構(gòu)不對稱，對居住品質(zhì)提出更高要求的購房者，暫時在市場上難以尋得符合其需要的高品質(zhì)住宅。建筑形式A、多層住宅23%B、小高層住宅35%C、高層住宅22%D、花園洋房16%E、別墅4%漢中可建洋房分析漢中購房者分析小高層和高層住宅作為主力建筑形漢中可建洋房分析漢中購房者分析

隨機攔截調(diào)查存在的普遍現(xiàn)象，在涉及實際支付問題上，受訪者一般會隱藏其真實意圖，根據(jù)以往的調(diào)查規(guī)律，受訪者在對其未來支付數(shù)額上，往往存在10%的價值隱藏空間。上圖顯示，34%的受訪者選擇3000元/㎡以下的單價，事實上現(xiàn)在漢中少有低于3000元/㎡的房源。占43%比例的選擇3000——3500元/㎡，基本能夠反應(yīng)受訪真實的心理預期單價，即3300——3850元/㎡是主流購房者可接受的單價區(qū)間。

另外，約16%的受訪者表示可以接受3500——4000的單價，與前面題目中顯示的16%選擇花園洋房的結(jié)果，是相匹配的。能接受的價位A、3000以下34%B、3000－350043%C、3500－400016%D、4500－50006%E、5000—55001%F、5500—60000%G、6000以上0%漢中可建洋房分析漢中購房者分析隨機攔截調(diào)查存在的普遍現(xiàn)象，在漢中可建洋房分析提升整盤溢價能力

花園洋房元素的加入，會在景觀，人文，整體品質(zhì)上給樓盤帶來提升，從來帶動價格的提升漢中可建洋房分析提升整盤溢價能力花園洋房元素的加入，會在景觀漢中可建洋房分析提升去化速度

卡斯迪亞與同期樓盤去化速度比較樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區(qū)高層、多層、洋房2011.1187%，等待開出新房源3700漢江明珠大河坎高層、多層2011.1070%，等待開出新房源3600恒大城南鄭縣修裝高層、小高層2011.960%，等待開出新房源4700中青國際社區(qū)漢臺區(qū)高層、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700漢中可建洋房分析提升去化速度樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售價格（主要）南北通透公攤面積、物管費用漢中消費者喜歡大房子，隨著房價的升高，對面積的要求會逐漸降低，建議戶型面積稍低于目前市場上的對應(yīng)戶型面積漢中可建洋房分析影響銷售的因素價格（主要）漢中消費者喜歡大房子，隨著房價的升高，對面積的要家中有老人，喜歡種點東西家庭人口較多，需要大戶型追求情調(diào)的商人有替代選擇無替代選擇漢中可建洋房分析主要消費人群家中有老人，喜歡種點東西有替代選擇無替代選擇漢中可建洋房分析機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應(yīng)有需求市場提升小區(qū)品質(zhì)，藉此溢價和去化速度風險項目周邊無水景、體育場等資源項目邊上有兩個保障房小區(qū)卡斯迪亞售價較低本項目可建洋房分析機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應(yīng)有需求市場提升本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向除去城市發(fā)展的特殊性因素，在普遍情況下，一座城市的房價高低與戶型大小是成反比的，因為城市的發(fā)展促使房價不斷上升，但普通民眾在相當時期內(nèi)收入是不高的，收入普遍延后與城市發(fā)展，漢中市居住收入整體上看不算很高，人均收入增長緩慢，假如房價的增長與收入背道而馳時，漢中市剛性需求客戶群在選擇戶型上會多考慮緊湊戶型，且更關(guān)注總價多少與戶型功能的完備。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測未來三年內(nèi)市民置業(yè)意本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買偏好客戶購買偏好主要有以下指標構(gòu)成，如：地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風格設(shè)計、配套設(shè)施等等，這些指標有普遍性和特殊性，大多數(shù)客戶希望社區(qū)功能越多越好，戶型面積贈送越多越好，社區(qū)與城市間的互動性越強越好，但是也有特殊性，有些客戶希望地段要偏遠一點好，雖然交通不便但是居住舒適度比較高，所以，在選擇本案的主力客戶時必須考慮普遍性與特殊性的關(guān)系，做到本案有較好的包容性和兼容性。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買偏好本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買決策客戶的購買決策主要源于性價比優(yōu)勢，這也說明漢中的購房者主要是普通購房者，經(jīng)濟實力有限，這群實用主義客戶是滿足感和炫耀性很強的群體，只要他們購買的房子在小區(qū)配套、設(shè)計新穎、價格便宜等方面比其他項目有比較優(yōu)勢的情況下，基本上就確定購買此項目，但是本案要在未來市場上贏得先機，性價比指標不能確定為本案的開發(fā)方向，因為客戶的欲望是無限的，能讓現(xiàn)有資源發(fā)揮到極致，讓客戶感到本案的產(chǎn)品力或營銷力而非常意外，才能引領(lǐng)群雄。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買決策本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買行為每一個客戶的置業(yè)時期是不同的，購買的行為也千差萬別，結(jié)婚的客戶群一般選擇在結(jié)婚前半年購買房子，他們重視的有其屋，有些人有較高的文化知識的客戶更希望自己的房子更有文化內(nèi)涵，剛畢業(yè)的大學生可能考慮靈活的付款方式購得自己小戶型房源，等有經(jīng)濟實力的時候在二次改善性置業(yè)，所以每一個客戶置業(yè)前都有自己的考慮，這些是客戶置業(yè)時期的購買行為，更深的還是在社會因素上的生活方式的改變促使客戶消費行為的改變。漢中本地人以大家庭自居為主，子女一般與父母住在一個大家庭里，家庭之間會感到困惑會產(chǎn)生觀念的不同爭吵不休，年輕群體獨立性在增加但購房支付能力不足，也不敢輕易離開大家庭自居。另外，從漢中人際交往行為上看，漢中人有很強的炫耀和彰顯自己的身份價值個性，往往自己買了房子會讓這個消息傳播給自己的親人朋友，并且主動要求客人到自己玩，另外，他們的經(jīng)濟實力也不是很強，在經(jīng)濟實力和戶型功能取舍的權(quán)衡下，一般對廳大臥室小的房源非常感興趣，以彰顯待客之道，在當前廣告存在夸大，傳播渠道比較少，口碑宣傳是最高效且最廉價的宣傳方式，作為新項目必須由客戶傳播的價值。年長者雖然有較長的經(jīng)濟積累，有較強的支付能力，由于消費觀念的不同也使其大家庭分化情況開始產(chǎn)生，使其有很大部分年輕家庭開始步入置業(yè)大軍，由于資金原始積累原因大多數(shù)年輕人選擇面積較小，總價低的房源，年輕人購房偏愛個性化、時尚化小區(qū)。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買行為本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測價格支付能力漢中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，人均收入還比較低，這也制約了漢中人購房消費能力，另一方面，漢中房價漲勢相對較快，特別是濱江板塊的項目拉動力較強，促使其他板塊價格開始爬升，房價的上升同時也伴隨支付能力的下降。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測價格支付能力本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測對物業(yè)及配套的需求在漢中，2000年左右客戶重物業(yè)，戶型，價格等因素，但是在06年后，客戶重點關(guān)注配套和物業(yè)服務(wù)。在商業(yè)規(guī)劃上，以娛樂休閑為主的商業(yè)為主打方向，這迎合城市人口收入增加對娛樂需求的增長。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測對物業(yè)及配套的需求個案分析個案分析建昌卡斯迪亞——西班牙風格開發(fā)商：漢中澤順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：106720㎡建筑面積：300000㎡容積率：2.60停車位：1100個建昌卡斯迪亞——西班牙風格開發(fā)商：漢中澤順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司花園洋房已售罄項目動態(tài)項目動態(tài)中青國際社區(qū)——現(xiàn)代簡約風格開發(fā)商：陜西中青置業(yè)有限公司

綠化率：40%建筑面積：1300000㎡容積率：2.00中青國際社區(qū)——現(xiàn)代簡約風格開發(fā)商：陜西中青置業(yè)有限公司下半年開花園洋房板式、一梯兩戶、層數(shù)有6,7,8層、局部有露臺、戶型面積不詳價格：6000-7000元/平方米（8月16日交易數(shù)據(jù)顯示，三套高層成交價格分別是2859,3538,3600元/平方米）項目動態(tài)下半年開花園洋房項目動態(tài)縉頤緹香郡——西班牙風格開發(fā)商：漢中縉頤置業(yè)有限公司

綠化率：30% 占地面積：53366㎡建筑面積：128000㎡容積率：2.29縉頤緹香郡——西班牙風格開發(fā)商：漢中縉頤置業(yè)有限公司四棟交房，四棟在售，全部多層花園洋房全部地上停車位，車位比1：2價格：一戶一價項目動態(tài)四棟交房，四棟在售，全部多層花園洋房項目動態(tài)金色藍鎮(zhèn)——西班牙風格開發(fā)商：漢中世居地產(chǎn)投資有限公司綠化率：35.20% 建筑面積：128000㎡容積率：2.70 占地面積：120523㎡金色藍鎮(zhèn)——西班牙風格開發(fā)商：漢中世居地產(chǎn)投資有限公司40w方，10月份開盤多層，花園洋房帶電梯，普通多層不帶電梯價格不詳項目動態(tài)40w方，10月份開盤項目動態(tài)中交濱江國際——新古典主義風格開發(fā)商：漢中中交投資有限公司綠化率：35.00% 占地面積：1000畝建筑面積：1740000㎡容積率：3.09中交濱江國際——新古典主義風格開發(fā)商：漢中中交投資有限公司9月份開盤多層，小高層，高層，梯狀分布價格：3600-4500元/平方米項目動態(tài)9月份開盤項目動態(tài)市場簡況漢中有花園洋房的項目共五個：建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區(qū)、金色藍鎮(zhèn)、中交濱江國際建昌卡斯迪亞已售罄，緹香郡在售，中青國際社區(qū)、金色藍鎮(zhèn)、中交濱江國際將在9-10月開盤。除建昌卡斯迪亞外，其余四個項目均沒有標準意義上的花園洋房。洋房去化分析洋房去化分析中青國際社區(qū)：均價4200，實際成交3600-3700中交濱江國際：促銷優(yōu)惠：交1w抵5w金色藍鎮(zhèn)：高贈送，每套不低于20平方米，豪車展&車友會活動洋房去化分析市場動態(tài)洋房去化分析洋房去化分析卡斯迪亞和緹香郡銷售情況樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區(qū)高層、多層、洋房2011.1187%，等待開出新房源3700緹香郡大河坎6+1、8+1洋房2011.5一期售完，二期已售70%3600中青國際社區(qū)漢臺區(qū)高層、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700洋房去化分析卡斯迪亞和緹香郡銷售情況樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤金色藍鎮(zhèn)促銷活動：豪車展&車友會活動細則：車價8w以上，車齡五年以下，80抽60，贈送一年3000元免費油費，獲獎車主需在車身上貼帶有金色藍鎮(zhèn)logo的車標，每月一次到銷售中心檢查車標是否完好。金色藍鎮(zhèn)：不是人人都可以揩我的油洋房去化分析金色藍鎮(zhèn)：不是人人都可以揩我的油洋房去化分析漢中房地產(chǎn)營銷開始嘗試圈層營銷，進入細分市場階段洋房去化分析漢中房地產(chǎn)營銷開始嘗試圈層營銷，進入細分市場階段洋房去化分析重慶晨豐地產(chǎn)顧問有限公司2012.08感謝聆聽重慶晨豐地產(chǎn)顧問有限公司感謝聆聽漢中房地產(chǎn)市場花園洋房的可行性調(diào)研報告

漢中房地產(chǎn)市場花園洋房的可行性調(diào)研報告

目錄一、城市商品房發(fā)展階段二、二線城市商品房發(fā)展階段分析三、漢中商品房發(fā)展格局四、漢中需求特征分析五、現(xiàn)有市場洋房特征分析(個案)六、洋房去化情況分析總結(jié)目錄一、城市商品房發(fā)展階段第一、城市商品房發(fā)展階段第一、城市商品房發(fā)展階段城市商品房發(fā)展階段萌芽階段

出現(xiàn)了商品房，幾乎全部為簡單多層產(chǎn)品

少數(shù)富裕的本地人及企事業(yè)單位職工成為第一批購房者

價格變化緩慢

城市商品房發(fā)展階段萌芽階段城市商品房發(fā)展階段起步發(fā)展階段

產(chǎn)品類型逐漸多樣化，小高層，高層，花園洋房產(chǎn)品相繼出現(xiàn)

產(chǎn)品質(zhì)量及小區(qū)規(guī)劃有明顯提高，電梯房概念深入人心

購房者類型增多，外地買房人開始出現(xiàn)

價格上漲速度加快城市商品房發(fā)展階段起步發(fā)展階段城市商品房發(fā)展階段快速發(fā)展階段

產(chǎn)品類型較豐富，小高層，高層已在市場占據(jù)一定地位，別墅小區(qū)出現(xiàn)，住宅區(qū)域出現(xiàn)

市場競爭加劇，產(chǎn)品細節(jié)進一步提高，小區(qū)配套功能愈加完善

外地購房者數(shù)量增多，投資性客戶開始出現(xiàn)，買方市場初步形成

價格上漲速度繼續(xù)加快，逐漸達到歷史頂峰城市商品房發(fā)展階段快速發(fā)展階段漢中當前商品房發(fā)展階段商品房起步發(fā)展階段，呈快速發(fā)展趨勢市場需求以自住為主，未形成完善的市場循環(huán)機制產(chǎn)品已有分類，但分類尚不明確，產(chǎn)品質(zhì)量、營銷推廣還處于較低的水平目前價格較低，銷售面積和價格穩(wěn)步上升大盤日漸增多，整體項目數(shù)量較多供應(yīng)大于需求漢中當前商品房發(fā)展階段商品房起步發(fā)展階段，呈快速發(fā)展趨勢市場漢中商品房發(fā)展格局市場現(xiàn)狀

據(jù)漢中市房產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)交易登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2011年漢中城區(qū)商品房一級市場新開發(fā)商品房面積144.53萬平方米，同比增長12.89%，（其中，經(jīng)濟適用住房42.83萬平方米，占總量的31.57%）；簽約成交7657套（間），同比下降30.3%；簽約成交面積76.17萬平方米，同比下降27.22%。商品住房平均價格為3712元/平方米，同比上漲11.48%。經(jīng)濟適用房平均成交價格為2727.3元/平方米，同比上漲11.31%；商業(yè)、辦公用房等非住宅平均價格為9523萬元/平方米，同比下降7.19%。二級市場二手房成交2030套（間），同比下降6.15%；成交面積21.72萬平方米，同比下降5.93%；二手房平均成交價格2973元/平方米，同比上漲6.22%。漢中商品房發(fā)展格局市場現(xiàn)狀漢中商品房發(fā)展格局物業(yè)構(gòu)成

漢中城區(qū)現(xiàn)有在售樓盤20個，新盤2個。全部為住宅項目。其中有花園洋房的項目為5個，分別是是建昌卡斯迪亞、縉頤緹香郡、中青國際社區(qū)、中交濱江國際、金色藍鎮(zhèn)

物業(yè)形態(tài)洋房高層+洋房高層+小高+洋房高層+多層+洋房高層+小高+多層+洋房高層+小高+多層高層+小高高層+多層小高+多層高層數(shù)量1111114426漢中商品房發(fā)展格局物業(yè)構(gòu)成物業(yè)形態(tài)洋房高層+洋房高層+小高+漢中商品房發(fā)展格局洋房優(yōu)劣勢

洋房可提升項目景觀、整體品質(zhì)，從而帶來價格上的上升

洋房犧牲了一定的建筑面積，同時，項目內(nèi)非洋房建筑也會在一定程度上降低洋房的價格

漢中商品房發(fā)展格局洋房優(yōu)劣勢漢中可建洋房分析漢中購房者分析

戶型A、一室一廳2%B、二室一廳15%C、二室二廳20%D、三室一廳31%E、三室二廳28%F、四室二廳4%分析：一室和四室戶型僅占到總量的6%，說明解決基本居住需求和奢侈性需求極低。二室與三室分別占35%和59%，成為購房者的主打戶型。其中，二室一廳與二室二廳、三室一廳與三室二廳的比例基本為1：1，說明每種戶型內(nèi)，緊湊型與舒適型的需求各占一半的比例。漢中可建洋房分析漢中購房者分析戶型A、一室一廳2%B、二室一

漢中可建洋房分析

A、60—703%B、70—805%C、80—9011%D、90—10028%E、100—12038%F、120—15011%G、150以上4%分析：80平方米以下的選擇比例僅占到8%，80——90平方米占11%，說明以首次解決基本居住的需求相對不高，多數(shù)市民具有基本居住房屋。主力需要面積區(qū)間位于90——120平方米之間，其中90——100㎡和100——120㎡分別占28%和38%，而80——90㎡緊湊型面積與120——150㎡奢侈型面積作為需求的必要補充，各占11%的比例。漢中購房者分析

建筑面積漢中可建洋房分析A、60—703%B、70—805%C、漢中可建洋房分析漢中購房者分析

住宅空間結(jié)構(gòu)A、平層45%B、錯層25%C、躍層或復式30%對于室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)需求，調(diào)查結(jié)果顯示出相對平均的比例，這與大城市的實際選擇形成很大的差異，在成熟市場的產(chǎn)品供給上，理性消費趨于務(wù)實、實用，而漢中市民在這個問題上則表現(xiàn)出非理性選擇，說明其購房消費心理尚不成熟。

漢中市民對室內(nèi)空間的需求，追求空間變化和空間結(jié)構(gòu)的新意，項目在產(chǎn)品設(shè)計中，可利用其追新追奇的心理，在室內(nèi)空間上體現(xiàn)異于常規(guī)的設(shè)計，如可變空間。漢中可建洋房分析漢中購房者分析住宅空間結(jié)構(gòu)A、平層45%B、漢中可建洋房分析漢中購房者分析

小高層和高層住宅作為主力建筑形式，占到57%的比例。23%的受訪者選擇多層住宅，除部分對居住的舒適度需求外，受訪者更多反饋出“多層住宅使用成本低于高層住宅使用成本”的心理，選擇多層住宅更多基于降低居住成本因素。漢中的城市建設(shè)及房地產(chǎn)消費進程，尚處于初期與中期的過度階段，對于居住成本的關(guān)注程度較高，部分購房者對高層住宅電梯使用費用心存抵觸。選擇花園洋房占到16%的比例，反映出市場現(xiàn)有的產(chǎn)品線存在一定的結(jié)構(gòu)不對稱，對居住品質(zhì)提出更高要求的購房者，暫時在市場上難以尋得符合其需要的高品質(zhì)住宅。建筑形式A、多層住宅23%B、小高層住宅35%C、高層住宅22%D、花園洋房16%E、別墅4%漢中可建洋房分析漢中購房者分析小高層和高層住宅作為主力建筑形漢中可建洋房分析漢中購房者分析

隨機攔截調(diào)查存在的普遍現(xiàn)象，在涉及實際支付問題上，受訪者一般會隱藏其真實意圖，根據(jù)以往的調(diào)查規(guī)律，受訪者在對其未來支付數(shù)額上，往往存在10%的價值隱藏空間。上圖顯示，34%的受訪者選擇3000元/㎡以下的單價，事實上現(xiàn)在漢中少有低于3000元/㎡的房源。占43%比例的選擇3000——3500元/㎡，基本能夠反應(yīng)受訪真實的心理預期單價，即3300——3850元/㎡是主流購房者可接受的單價區(qū)間。

另外，約16%的受訪者表示可以接受3500——4000的單價，與前面題目中顯示的16%選擇花園洋房的結(jié)果，是相匹配的。能接受的價位A、3000以下34%B、3000－350043%C、3500－400016%D、4500－50006%E、5000—55001%F、5500—60000%G、6000以上0%漢中可建洋房分析漢中購房者分析隨機攔截調(diào)查存在的普遍現(xiàn)象，在漢中可建洋房分析提升整盤溢價能力

花園洋房元素的加入，會在景觀，人文，整體品質(zhì)上給樓盤帶來提升，從來帶動價格的提升漢中可建洋房分析提升整盤溢價能力花園洋房元素的加入，會在景觀漢中可建洋房分析提升去化速度

卡斯迪亞與同期樓盤去化速度比較樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售情況均價卡斯迪亞漢臺區(qū)高層、多層、洋房2011.1187%，等待開出新房源3700漢江明珠大河坎高層、多層2011.1070%，等待開出新房源3600恒大城南鄭縣修裝高層、小高層2011.960%，等待開出新房源4700中青國際社區(qū)漢臺區(qū)高層、洋房2011.12一期售罄，二期待售3600-3700漢中可建洋房分析提升去化速度樓盤名稱區(qū)域物業(yè)形態(tài)開盤時間銷售價格（主要）南北通透公攤面積、物管費用漢中消費者喜歡大房子，隨著房價的升高，對面積的要求會逐漸降低，建議戶型面積稍低于目前市場上的對應(yīng)戶型面積漢中可建洋房分析影響銷售的因素價格（主要）漢中消費者喜歡大房子，隨著房價的升高，對面積的要家中有老人，喜歡種點東西家庭人口較多，需要大戶型追求情調(diào)的商人有替代選擇無替代選擇漢中可建洋房分析主要消費人群家中有老人，喜歡種點東西有替代選擇無替代選擇漢中可建洋房分析機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應(yīng)有需求市場提升小區(qū)品質(zhì)，藉此溢價和去化速度風險項目周邊無水景、體育場等資源項目邊上有兩個保障房小區(qū)卡斯迪亞售價較低本項目可建洋房分析機遇卡斯迪亞已售罄，市場沒有純粹的花園洋房供應(yīng)有需求市場提升本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向除去城市發(fā)展的特殊性因素，在普遍情況下，一座城市的房價高低與戶型大小是成反比的，因為城市的發(fā)展促使房價不斷上升，但普通民眾在相當時期內(nèi)收入是不高的，收入普遍延后與城市發(fā)展，漢中市居住收入整體上看不算很高，人均收入增長緩慢，假如房價的增長與收入背道而馳時，漢中市剛性需求客戶群在選擇戶型上會多考慮緊湊戶型，且更關(guān)注總價多少與戶型功能的完備。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測未來三年內(nèi)市民置業(yè)意本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買偏好客戶購買偏好主要有以下指標構(gòu)成，如：地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風格設(shè)計、配套設(shè)施等等，這些指標有普遍性和特殊性，大多數(shù)客戶希望社區(qū)功能越多越好，戶型面積贈送越多越好，社區(qū)與城市間的互動性越強越好，但是也有特殊性，有些客戶希望地段要偏遠一點好，雖然交通不便但是居住舒適度比較高，所以，在選擇本案的主力客戶時必須考慮普遍性與特殊性的關(guān)系，做到本案有較好的包容性和兼容性。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買偏好本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買決策客戶的購買決策主要源于性價比優(yōu)勢，這也說明漢中的購房者主要是普通購房者，經(jīng)濟實力有限，這群實用主義客戶是滿足感和炫耀性很強的群體，只要他們購買的房子在小區(qū)配套、設(shè)計新穎、價格便宜等方面比其他項目有比較優(yōu)勢的情況下，基本上就確定購買此項目，但是本案要在未來市場上贏得先機，性價比指標不能確定為本案的開發(fā)方向，因為客戶的欲望是無限的，能讓現(xiàn)有資源發(fā)揮到極致，讓客戶感到本案的產(chǎn)品力或營銷力而非常意外，才能引領(lǐng)群雄。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買決策本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買行為每一個客戶的置業(yè)時期是不同的，購買的行為也千差萬別，結(jié)婚的客戶群一般選擇在結(jié)婚前半年購買房子，他們重視的有其屋，有些人有較高的文化知識的客戶更希望自己的房子更有文化內(nèi)涵，剛畢業(yè)的大學生可能考慮靈活的付款方式購得自己小戶型房源，等有經(jīng)濟實力的時候在二次改善性置業(yè)，所以每一個客戶置業(yè)前都有自己的考慮，這些是客戶置業(yè)時期的購買行為，更深的還是在社會因素上的生活方式的改變促使客戶消費行為的改變。漢中本地人以大家庭自居為主，子女一般與父母住在一個大家庭里，家庭之間會感到困惑會產(chǎn)生觀念的不同爭吵不休，年輕群體獨立性在增加但購房支付能力不足，也不敢輕易離開大家庭自居。另外，從漢中人際交往行為上看，漢中人有很強的炫耀和彰顯自己的身份價值個性，往往自己買了房子會讓這個消息傳播給自己的親人朋友，并且主動要求客人到自己玩，另外，他們的經(jīng)濟實力也不是很強，在經(jīng)濟實力和戶型功能取舍的權(quán)衡下，一般對廳大臥室小的房源非常感興趣，以彰顯待客之道，在當前廣告存在夸大，傳播渠道比較少，口碑宣傳是最高效且最廉價的宣傳方式，作為新項目必須由客戶傳播的價值。年長者雖然有較長的經(jīng)濟積累，有較強的支付能力，由于消費觀念的不同也使其大家庭分化情況開始產(chǎn)生，使其有很大部分年輕家庭開始步入置業(yè)大軍，由于資金原始積累原因大多數(shù)年輕人選擇面積較小，總價低的房源，年輕人購房偏愛個性化、時尚化小區(qū)。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測購買行為本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測價格支付能力漢中產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較薄弱，人均收入還比較低，這也制約了漢中人購房消費能力，另一方面，漢中房價漲勢相對較快，特別是濱江板塊的項目拉動力較強，促使其他板塊價格開始爬升，房價的上升同時也伴隨支付能力的下降。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測價格支付能力本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測對物業(yè)及配套的需求在漢中，2000年左右客戶重物業(yè)，戶型，價格等因素，但是在06年后，客戶重點關(guān)注配套和物業(yè)服務(wù)。在商業(yè)規(guī)劃上，以娛樂休閑為主的商業(yè)為主打方向，這迎合城市人口收入增加對娛樂需求的增長。本項目可建洋房分析未來購房者消費行為預測對物業(yè)及配套的需求個案分析個案分析建昌卡斯迪亞——西班牙風格開發(fā)商：漢中澤順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：106720㎡建筑面積：300000㎡容積率：2.60停車位：1100個建昌卡斯迪亞——西班牙風格開發(fā)商：漢中澤順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司花園洋房已售罄項目動態(tài)項目動態(tài)中青國際社區(qū)——現(xiàn)代簡約風格開發(fā)商：陜西中青置業(yè)有限公司

綠化率：40%建筑面積：1300000㎡容積率：2.00中青國際社區(qū)——現(xiàn)代簡約風格開發(fā)商：陜西中青置業(yè)有限公司