房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)課件

項(xiàng)目5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容項(xiàng)目5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)的基本理念;掌握項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。知識(shí)要點(diǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本內(nèi)容。返回能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開(kāi)，并以項(xiàng)目的總體策劃思想為指導(dǎo)。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與自然生態(tài)相和諧規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以積極的態(tài)度，把人與建筑、人與自然環(huán)境間的關(guān)系建立在和諧共生的基礎(chǔ)上，以“配合應(yīng)用”環(huán)境資源取代“消費(fèi)”環(huán)境資源，與自然環(huán)境維持共生共存關(guān)系。與自然和諧共生的設(shè)計(jì)理念要體現(xiàn)在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上，體現(xiàn)在結(jié)合地理環(huán)境、氣候條件來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)一方案上，體現(xiàn)在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上。下一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念二、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)發(fā)展相和諧建筑及其環(huán)境應(yīng)既具有庇護(hù)的功能，還應(yīng)是一個(gè)物質(zhì)生活與精神生活的復(fù)合體，是體現(xiàn)人們思想、感情及價(jià)值觀念的有形工具。人類(lèi)所居住的環(huán)境是一個(gè)充滿(mǎn)良性互動(dòng)的社會(huì)生態(tài)體系，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個(gè)人、家庭的需求與社會(huì)的存在緊密聯(lián)系起來(lái)。住宅建筑設(shè)計(jì)必須為這種社會(huì)的群體化活動(dòng)提供條件，才能給居民提供一個(gè)健康、安全、方便的居住環(huán)境。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念二、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與用戶(hù)需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶(hù)需求和諧還體現(xiàn)在適應(yīng)市場(chǎng)上。由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類(lèi)型等的不同，提供給市場(chǎng)的住宅類(lèi)型也應(yīng)多樣。同一個(gè)樓盤(pán)的多房型配合，可以適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入、不同類(lèi)型、不同生活模式居民的不同購(gòu)房目的的選擇需要。對(duì)于老齡人、殘疾人的生理、心理需要也要給予重視，做好無(wú)障礙設(shè)計(jì)和方便行動(dòng)的支持輔助設(shè)施，而且盡可能考慮社會(huì)交往和互助的因素。上一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與用戶(hù)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式產(chǎn)生后，出現(xiàn)了大量獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，客觀上要求城市規(guī)劃行政主管部門(mén)轉(zhuǎn)變職能，將大包大攬地直接完成所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿藿ㄐ栽敿?xì)規(guī)劃以后的自主權(quán)交給開(kāi)發(fā)商，由其按照市場(chǎng)需要和自己的意圖委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制則更多地體現(xiàn)在下達(dá)規(guī)劃指標(biāo)上。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，規(guī)劃指標(biāo)也是對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的重要參考依據(jù)。下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式產(chǎn)生后5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)一、居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)通常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為衡量居住區(qū)規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性的標(biāo)準(zhǔn)。

(1)居住區(qū)總用地((km2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，其中包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民人均占地(m2/人)是居住區(qū)內(nèi)人均占地指標(biāo)，其中包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。

(3)居住區(qū)總建筑面積(m2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，其中包括居住區(qū)建筑面積、公共建筑面積。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)一、居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)

(4)總戶(hù)數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶(hù)人口(口/戶(hù))指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶(hù)數(shù)、總?cè)丝凇⒖側(cè)丝谂c總戶(hù)數(shù)之比。

(5)平均每戶(hù)居住建筑面積(m2/戶(hù))指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶(hù)數(shù)之比。

(6)居住建筑密度指居住建筑對(duì)居住建筑用地的覆蓋率，即(7)容積率(居住建筑面積密度)計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(4)總戶(hù)數(shù)、總?cè)?-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比，其計(jì)算公式為(9)人口凈密度指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比，其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(10)住宅平均層數(shù)指居住建筑總面積與居住建筑基底總面積之比，其計(jì)算公式為(11)高層比例即高層住宅占總建筑面積的比例，其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(10)住宅平均層數(shù)指居住5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(12)住宅間距(m)指相鄰居住建筑之間的距離。(13)居住區(qū)平均造價(jià)計(jì)算公式為(14)建設(shè)周期是指自工程開(kāi)工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。(15)綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(12)住宅間距(m)指相5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)二、非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為評(píng)價(jià)非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

(1)建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

(2)總建筑面積指各層建筑面積總和。

(3)地上建筑面積指地上各層建筑面積總和。

(4)建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)二、非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積。(6)建筑高度指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)規(guī)定的建筑物檐口高度上限。(7)綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(8)停車(chē)位個(gè)數(shù)指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車(chē)位的總個(gè)數(shù)。(9)有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可出租使用的建筑面積與總建筑面積之比。(10)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)、平均造價(jià)和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。上一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項(xiàng)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容有居住區(qū)規(guī)劃布局、住宅建筑造型、建筑風(fēng)格、住宅戶(hù)型、公共設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃以及綠地與景觀規(guī)劃等。一、居住區(qū)規(guī)劃布局居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮住宅布局、公共建筑布局、建筑體型、道路交通以及景觀規(guī)劃等基本因素。居住區(qū)建筑的總體布局應(yīng)遵循通風(fēng)良好、光照充分、安靜整潔、庭院空間美滿(mǎn)豐富的原則，合理確定建筑群體布局。常見(jiàn)的規(guī)劃布局形式見(jiàn)表5-1.下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容二、住宅建筑選型住宅建筑選型是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容之一，它直接影響到土地的經(jīng)濟(jì)利用、住宅需求、建筑造價(jià)、景觀效果以及施工的難易程度。住宅建筑類(lèi)型有多種分類(lèi)方式，常見(jiàn)的分類(lèi)方式見(jiàn)表5-2.三、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是指建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格因受不同時(shí)代的政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計(jì)思想、觀點(diǎn)和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。具體到住宅區(qū)的建筑風(fēng)格，可以從歷史角度、流行風(fēng)格角度、文化角度、技術(shù)角度四方面來(lái)構(gòu)思和設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容二、住宅建筑選型上一頁(yè)下一5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，適宜的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)具有相當(dāng)大的積極意義，它可以作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ);對(duì)于消費(fèi)者而言，清新宜人的建筑風(fēng)格能獲得人們的認(rèn)同，引起精神上的愉悅;對(duì)于城市建設(shè)而言，新穎的建筑風(fēng)格能為城市增添一道道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，不同時(shí)期、不同地域出現(xiàn)了多種建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格從大的方面可以分為古典風(fēng)格、現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格等幾種形式。

(1)古典風(fēng)格:三段式色彩，退臺(tái)四坡頂，彎隆頂，深褐色、灰綠色等深色板巖磚，外墻以暖色調(diào)小規(guī)格面磚貼面。

(2)現(xiàn)代歐陸風(fēng)格:三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾，如玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，適宜5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格:幾何線(xiàn)條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡(jiǎn)潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線(xiàn)、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強(qiáng)，外飄窗臺(tái)外挑陽(yáng)臺(tái)或內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，合理運(yùn)用色塊色帶處理。四、住宅戶(hù)型戶(hù)型是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類(lèi)型的新簡(jiǎn)稱(chēng)。住宅的面積和空間是有限的，而住宅的使用功能相互間會(huì)有很多關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟(jì)能力、設(shè)備配置等客觀因素對(duì)功能分區(qū)也會(huì)產(chǎn)生一定的制約。所以，在進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)時(shí)必須抓住主要矛盾，應(yīng)強(qiáng)調(diào)空間組合的層次清晰、布局合理。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格:幾何線(xiàn)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)居住水平的提高，反映在居住功能上就是功能空間專(zhuān)用程度的提高。根據(jù)居住行為模式，可將家庭生活行為空間分為私人行為空間、公共行為空間、家務(wù)行為空間、衛(wèi)生行為空間、交通空間、室外過(guò)渡空間等，見(jiàn)表5-3.

(二)住宅功能分區(qū)技術(shù)要點(diǎn)功能分區(qū)設(shè)計(jì)要為住戶(hù)提供最佳的功能空間，要以我國(guó)城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)。

(1)采光要好，通風(fēng)要流暢，最好能有穿堂風(fēng)，通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。除了朝向，窗景也非常重要。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)上一頁(yè)下5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(2)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類(lèi)推。

(3)客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶(hù)門(mén)不宜直接對(duì)著客廳。

(4)客廳中的門(mén)盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野。

(5)臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴(yán)格，主臥室最好有好的朝向，窗戶(hù)朝陽(yáng)，采光通風(fēng)要好。

(6)衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對(duì)客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)要盡可能重視5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(7)廚房直接對(duì)外采光、通風(fēng)。

(8)陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，如果條件允許，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)大一些，能有兩個(gè)就更好了。

(9)面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏室可不采光通風(fēng)。五、公共設(shè)施規(guī)劃

(一)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃一般來(lái)說(shuō)，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為兩大類(lèi):公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施五類(lèi)。上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)域規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(7)廚房直接對(duì)外5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(二)停車(chē)設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi);可與配套公共設(shè)施相結(jié)合設(shè)于地下層等;可通過(guò)路面放寬將停車(chē)位設(shè)在路邊;還可與綠化地和場(chǎng)地結(jié)合，設(shè)于綠地和場(chǎng)地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動(dòng)場(chǎng)地。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)停車(chē)設(shè)施規(guī)劃上一頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)課件5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(三)安全設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)一般較為常用的有對(duì)講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對(duì)講系統(tǒng)是指住戶(hù)與來(lái)訪(fǎng)者之間通過(guò)對(duì)講機(jī)進(jìn)行單元門(mén)或院落門(mén)門(mén)鎖開(kāi)啟的安全系統(tǒng);視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在居住區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視居住區(qū)全部通道出入的攝像裝置并由居住區(qū)保安管理監(jiān)控室負(fù)責(zé)監(jiān)控和處理。這兩種保安系統(tǒng)均由居住區(qū)的專(zhuān)用線(xiàn)或數(shù)據(jù)通信線(xiàn)傳送信息，需要設(shè)置居住區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(三)安全設(shè)施規(guī)劃上一頁(yè)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(四)戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施包括戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅院落以及其中的各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施和配套設(shè)施。在住宅區(qū)中，戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地有幼兒游戲場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地、青少年活動(dòng)與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人健身與消閑場(chǎng)地和其他社會(huì)性活動(dòng)場(chǎng)地。各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施包括幼兒和兒童的游戲器具、青少年運(yùn)動(dòng)的運(yùn)動(dòng)器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類(lèi)場(chǎng)地中心的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻、雕塑、噴水等景觀性小品。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(四)戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)。社區(qū)管理部門(mén)主要承擔(dān)對(duì)關(guān)系到住宅區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)與發(fā)展和住戶(hù)利益事務(wù)的居民意愿、意見(jiàn)的征求以及討論決策。物業(yè)管理部門(mén)則受居民業(yè)主委員會(huì)委托負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶(hù)外場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和維修，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保安以及其他服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，可以將社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理部門(mén)辦公場(chǎng)所合并考慮。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與居民日常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主服務(wù)的新項(xiàng)目。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動(dòng))中心結(jié)合，一般服務(wù)半徑不宜超過(guò)500米，以便于聯(lián)系與運(yùn)作。六、道路交通規(guī)劃按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理淪，結(jié)合相應(yīng)的人口規(guī)模和用地規(guī)模，將居住區(qū)道路進(jìn)行分級(jí)是必要的。居住區(qū)道路的寬度則是按照其等級(jí)來(lái)確定的。居住區(qū)的道路通常可分為居住區(qū)級(jí)道路、居住小區(qū)級(jí)道路、居住組團(tuán)級(jí)道路和宅間小路等四級(jí)。

(一)居住區(qū)道路寬度的要求居住區(qū)道路寬度要求見(jiàn)表5-4.上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與居民日常生5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式居住區(qū)交通組織有兩種方式，即人車(chē)分行、人車(chē)混行結(jié)合局部分行。

1.人車(chē)分行建立“人車(chē)分行”的交通組織體系的目的在于保證住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活活動(dòng)能正常舒適地進(jìn)行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機(jī)動(dòng)車(chē)交通對(duì)居住生活質(zhì)量的影響，如交通事故、噪聲、空氣污染等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)課件5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

2.人車(chē)混行結(jié)合局部分行人車(chē)混行的交通組織方式是指機(jī)動(dòng)車(chē)交通和人行交通共同使用一套路網(wǎng)。這種交通組織方式在私人汽車(chē)不多的國(guó)家和地區(qū)，既方便又經(jīng)濟(jì)，也是一種傳統(tǒng)的、常見(jiàn)的住宅區(qū)交通組織方式。人車(chē)混行交通組織方式下的住宅區(qū)路網(wǎng)布局要求道路分級(jí)明確，并應(yīng)貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，主要路網(wǎng)一般采用互通型的布局形式。人車(chē)混行交通組織方式在小孩或老人出入頻繁的特殊區(qū)域應(yīng)注重結(jié)合局部分行的設(shè)計(jì)原則。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容2.人車(chē)混行結(jié)合局部分行5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則居住區(qū)道路系統(tǒng)是居住區(qū)的骨架，有分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的作用，對(duì)整個(gè)居住區(qū)的合理布局起決定性作用。為使居民日常出行安全、便捷，使居民日常生活安靜、舒適，居住區(qū)交通組織考慮的因素包括合理處理人與車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)、快車(chē)與慢車(chē)、內(nèi)部交通與外部交通、靜態(tài)交通與動(dòng)態(tài)交通之間的關(guān)系。隨著居民生活水平和對(duì)居住環(huán)境要求的提高，完全的人車(chē)混行方式已不能滿(mǎn)足居住需求，正在逐步向人車(chē)分行、人車(chē)混行結(jié)合局部分行方式發(fā)展。居住區(qū)路網(wǎng)布局規(guī)劃應(yīng)在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用適合于相應(yīng)交通組織方式的路網(wǎng)形式，并遵循以下原則:(1)順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則上一頁(yè)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整。(3)因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟(jì)。(4)功能復(fù)合化，營(yíng)造人性化的街道空間。(勸構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)。(6)避免影響城市交通。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃

(一)綠地規(guī)劃綠地率是衡量居住區(qū)生態(tài)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，但不包括不能滿(mǎn)足植樹(shù)綠化覆土3米深度要求的屋頂、曬臺(tái)的人工綠地，以及距建筑外墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的用地。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃上一頁(yè)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容為方便居民日常的游憩活動(dòng)需要，利于創(chuàng)造層次豐富的公共活動(dòng)空間，達(dá)到良好的空間環(huán)境效果，按照集中與分散相結(jié)合、點(diǎn)線(xiàn)面相結(jié)合的原則，公共綠地系統(tǒng)的布局必須設(shè)置一定的中心公共綠地，小區(qū)級(jí)小游園的用地規(guī)模不小于4000平方米，組團(tuán)綠地不小于400平方米。為方便居民使用，中心綠地應(yīng)與道路相鄰，并開(kāi)設(shè)出入口。居住區(qū)各級(jí)公共綠地是居住區(qū)空間環(huán)境的重要組成部分，公共綠地應(yīng)采用“開(kāi)敞式”布局方式，并應(yīng)在空間上與建筑及周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。組團(tuán)綠地首先要滿(mǎn)足日照環(huán)境的基本要求，即應(yīng)由不少于1/3的綠地面積在當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線(xiàn)范圍之外;其次要滿(mǎn)足功能要求，即要便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩活動(dòng)，而不干擾居民生活;還要考慮影響空間環(huán)境的因素，即綠地四鄰建筑物的高度及綠地空間的形式。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容為方便居民日常的游憩活動(dòng)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(二)景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃包括步行環(huán)境、鋪地環(huán)境、水體環(huán)境以及戶(hù)外設(shè)施環(huán)境幾方面內(nèi)容。

1.步行環(huán)境規(guī)劃步行環(huán)境的規(guī)劃與設(shè)計(jì)應(yīng)該同時(shí)考慮功能與景觀問(wèn)題。就功能而言，包括提供一個(gè)不易磨損的路面和場(chǎng)地系統(tǒng)，使人能安全、有效、舒適地從起點(diǎn)到達(dá)目的地或開(kāi)展活動(dòng);就景觀而言，要求能吸引人，并提供一個(gè)使人產(chǎn)生豐富感受的景觀環(huán)境。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)景觀規(guī)劃上一頁(yè)下一5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

2.鋪地環(huán)境規(guī)劃鋪地設(shè)計(jì)主要從滿(mǎn)足使用要求和景觀要求兩方面出發(fā)，考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)。對(duì)地坪的鋪裝應(yīng)考慮材料、色彩、組合等因素:第一，要考慮地面的堅(jiān)固、耐磨和防滑，即行走、活動(dòng)和安全的要求;第二，要利用地面材料、色彩和組合圖案引導(dǎo)行走方向和限定場(chǎng)地界限;第三，要通過(guò)一種能表現(xiàn)和強(qiáng)化特定場(chǎng)地特性的組合創(chuàng)造地面景觀;第四，應(yīng)該與周?chē)ㄖ镄纬闪己玫慕Y(jié)合關(guān)系。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容2.鋪地環(huán)境規(guī)劃上一頁(yè)下5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

3.水體環(huán)境規(guī)劃水是我國(guó)古代造園藝術(shù)的精髓之一，水具有靈動(dòng)之美，水體的運(yùn)用往往能為小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造出清新宜人的效果?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180)中將水體面積并入綠地面積來(lái)計(jì)算綠地率，可見(jiàn)水體對(duì)于環(huán)境影響的重要性。水體有多種運(yùn)用手法，其中最重要的是利用水體的“活”性，順應(yīng)自然，利用自然，因勢(shì)利導(dǎo)，創(chuàng)造生氣活潑而又不矯揉造作的水環(huán)境的原則。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容3.水體環(huán)境規(guī)劃上一頁(yè)下5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

4.戶(hù)外設(shè)施環(huán)境規(guī)劃住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，營(yíng)造良好的戶(hù)外設(shè)施環(huán)境是必不可少的工作，戶(hù)外設(shè)施主要包括:獨(dú)立的小型公建，如門(mén)房、警衛(wèi)室、居委會(huì)、小型存車(chē)戶(hù)等;公用工程設(shè)施中的小型土建，如水泵房、開(kāi)閉所、加壓站、小型熱力站(鍋爐房)、煤氣站等;環(huán)衛(wèi)設(shè)施及消防設(shè)施;照明燈、指示牌、標(biāo)志物、公益廣告牌、公用電話(huà)亭等;其他建筑小品、圍墻、園林建筑與雕塑等。這些零散的建筑物和構(gòu)筑物，是小區(qū)功能設(shè)施的重要組成部分，需要納人統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理。其建筑風(fēng)格、環(huán)境風(fēng)格、建筑色彩等需要與小區(qū)整體風(fēng)格相一致、相協(xié)調(diào)，使之成為小區(qū)環(huán)境的亮點(diǎn)。上一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容4.戶(hù)外設(shè)施環(huán)境規(guī)劃上一表5-1 常見(jiàn)的規(guī)劃布局形式

返回表5-1 常見(jiàn)的規(guī)劃布局形式

返回表5-2 住宅建筑分類(lèi)

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返回表5-3 住宅功能分區(qū)

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返回表5-4 居住區(qū)道路寬度要求

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返回項(xiàng)目5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容項(xiàng)目5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)通過(guò)本項(xiàng)目的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)的基本理念;掌握項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容。知識(shí)要點(diǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本內(nèi)容。返回能力目標(biāo)與知識(shí)要點(diǎn)能力目標(biāo)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)目策劃系統(tǒng)中的一部分，整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作一定要與其他策劃環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)展開(kāi)，并以項(xiàng)目的總體策劃思想為指導(dǎo)。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與自然生態(tài)相和諧規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)以積極的態(tài)度，把人與建筑、人與自然環(huán)境間的關(guān)系建立在和諧共生的基礎(chǔ)上，以“配合應(yīng)用”環(huán)境資源取代“消費(fèi)”環(huán)境資源，與自然環(huán)境維持共生共存關(guān)系。與自然和諧共生的設(shè)計(jì)理念要體現(xiàn)在節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材上，體現(xiàn)在結(jié)合地理環(huán)境、氣候條件來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)一方案上，體現(xiàn)在改善生態(tài)環(huán)境、親近自然上。下一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是整個(gè)項(xiàng)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念二、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)發(fā)展相和諧建筑及其環(huán)境應(yīng)既具有庇護(hù)的功能，還應(yīng)是一個(gè)物質(zhì)生活與精神生活的復(fù)合體，是體現(xiàn)人們思想、感情及價(jià)值觀念的有形工具。人類(lèi)所居住的環(huán)境是一個(gè)充滿(mǎn)良性互動(dòng)的社會(huì)生態(tài)體系，因此，在住宅及其環(huán)境的構(gòu)思中，必須將個(gè)人、家庭的需求與社會(huì)的存在緊密聯(lián)系起來(lái)。住宅建筑設(shè)計(jì)必須為這種社會(huì)的群體化活動(dòng)提供條件，才能給居民提供一個(gè)健康、安全、方便的居住環(huán)境。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念二、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與社會(huì)5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與用戶(hù)需求變化相和諧規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶(hù)需求和諧還體現(xiàn)在適應(yīng)市場(chǎng)上。由于居住者的家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣、職業(yè)類(lèi)型等的不同，提供給市場(chǎng)的住宅類(lèi)型也應(yīng)多樣。同一個(gè)樓盤(pán)的多房型配合，可以適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)收入、不同類(lèi)型、不同生活模式居民的不同購(gòu)房目的的選擇需要。對(duì)于老齡人、殘疾人的生理、心理需要也要給予重視，做好無(wú)障礙設(shè)計(jì)和方便行動(dòng)的支持輔助設(shè)施，而且盡可能考慮社會(huì)交往和互助的因素。上一頁(yè)返回5-1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)基本理念三、規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與用戶(hù)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式產(chǎn)生后，出現(xiàn)了大量獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，客觀上要求城市規(guī)劃行政主管部門(mén)轉(zhuǎn)變職能，將大包大攬地直接完成所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿藿ㄐ栽敿?xì)規(guī)劃以后的自主權(quán)交給開(kāi)發(fā)商，由其按照市場(chǎng)需要和自己的意圖委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制則更多地體現(xiàn)在下達(dá)規(guī)劃指標(biāo)上。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，規(guī)劃指標(biāo)也是對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的重要參考依據(jù)。下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)方式產(chǎn)生后5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)一、居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)通常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為衡量居住區(qū)規(guī)劃方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性的標(biāo)準(zhǔn)。

(1)居住區(qū)總用地((km2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，其中包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。

(2)居民人均占地(m2/人)是居住區(qū)內(nèi)人均占地指標(biāo)，其中包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。

(3)居住區(qū)總建筑面積(m2)指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，其中包括居住區(qū)建筑面積、公共建筑面積。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)一、居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)

(4)總戶(hù)數(shù)、總?cè)藬?shù)、平均每戶(hù)人口(口/戶(hù))指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶(hù)數(shù)、總?cè)丝?、總?cè)丝谂c總戶(hù)數(shù)之比。

(5)平均每戶(hù)居住建筑面積(m2/戶(hù))指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶(hù)數(shù)之比。

(6)居住建筑密度指居住建筑對(duì)居住建筑用地的覆蓋率，即(7)容積率(居住建筑面積密度)計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(4)總戶(hù)數(shù)、總?cè)?-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比，其計(jì)算公式為(9)人口凈密度指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比，其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(8)人口毛密度指居住區(qū)內(nèi)5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(10)住宅平均層數(shù)指居住建筑總面積與居住建筑基底總面積之比，其計(jì)算公式為(11)高層比例即高層住宅占總建筑面積的比例，其計(jì)算公式為上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(10)住宅平均層數(shù)指居住5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(12)住宅間距(m)指相鄰居住建筑之間的距離。(13)居住區(qū)平均造價(jià)計(jì)算公式為(14)建設(shè)周期是指自工程開(kāi)工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。(15)綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地總面積占居住區(qū)用地總面積的比率。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(12)住宅間距(m)指相5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)二、非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為評(píng)價(jià)非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

(1)建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

(2)總建筑面積指各層建筑面積總和。

(3)地上建筑面積指地上各層建筑面積總和。

(4)建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)二、非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積。(6)建筑高度指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)規(guī)定的建筑物檐口高度上限。(7)綠地率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。(8)停車(chē)位個(gè)數(shù)指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車(chē)位的總個(gè)數(shù)。(9)有效面積系數(shù)指建筑物內(nèi)可出租使用的建筑面積與總建筑面積之比。(10)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總造價(jià)、平均造價(jià)和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期。上一頁(yè)返回5-2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)(5)規(guī)劃建設(shè)用地面積指項(xiàng)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容有居住區(qū)規(guī)劃布局、住宅建筑造型、建筑風(fēng)格、住宅戶(hù)型、公共設(shè)施規(guī)劃、道路交通規(guī)劃以及綠地與景觀規(guī)劃等。一、居住區(qū)規(guī)劃布局居住區(qū)規(guī)劃布局應(yīng)綜合考慮住宅布局、公共建筑布局、建筑體型、道路交通以及景觀規(guī)劃等基本因素。居住區(qū)建筑的總體布局應(yīng)遵循通風(fēng)良好、光照充分、安靜整潔、庭院空間美滿(mǎn)豐富的原則，合理確定建筑群體布局。常見(jiàn)的規(guī)劃布局形式見(jiàn)表5-1.下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容二、住宅建筑選型住宅建筑選型是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容之一，它直接影響到土地的經(jīng)濟(jì)利用、住宅需求、建筑造價(jià)、景觀效果以及施工的難易程度。住宅建筑類(lèi)型有多種分類(lèi)方式，常見(jiàn)的分類(lèi)方式見(jiàn)表5-2.三、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是指建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。建筑風(fēng)格因受不同時(shí)代的政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、建筑材料和建筑技術(shù)等的制約以及建筑設(shè)計(jì)思想、觀點(diǎn)和藝術(shù)素養(yǎng)等的影響而有所不同。具體到住宅區(qū)的建筑風(fēng)格，可以從歷史角度、流行風(fēng)格角度、文化角度、技術(shù)角度四方面來(lái)構(gòu)思和設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容二、住宅建筑選型上一頁(yè)下一5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，適宜的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)促銷(xiāo)具有相當(dāng)大的積極意義，它可以作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ);對(duì)于消費(fèi)者而言，清新宜人的建筑風(fēng)格能獲得人們的認(rèn)同，引起精神上的愉悅;對(duì)于城市建設(shè)而言，新穎的建筑風(fēng)格能為城市增添一道道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)。我國(guó)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，不同時(shí)期、不同地域出現(xiàn)了多種建筑風(fēng)格，建筑風(fēng)格從大的方面可以分為古典風(fēng)格、現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格等幾種形式。

(1)古典風(fēng)格:三段式色彩，退臺(tái)四坡頂，彎隆頂，深褐色、灰綠色等深色板巖磚，外墻以暖色調(diào)小規(guī)格面磚貼面。

(2)現(xiàn)代歐陸風(fēng)格:三段式色彩，以深色天然巖板材為基座，中段以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔外墻筑磚貼面，上段為淺色調(diào)，頂部以小坡頂現(xiàn)代歐式屋頂，大量運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾，如玻璃幕墻、鐵花欄桿、寶瓶狀女兒墻。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，適宜5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格:幾何線(xiàn)條修飾，色彩明快跳躍，外立面簡(jiǎn)潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線(xiàn)、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強(qiáng)，外飄窗臺(tái)外挑陽(yáng)臺(tái)或內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，合理運(yùn)用色塊色帶處理。四、住宅戶(hù)型戶(hù)型是在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一種對(duì)房屋住宅類(lèi)型的新簡(jiǎn)稱(chēng)。住宅的面積和空間是有限的，而住宅的使用功能相互間會(huì)有很多關(guān)聯(lián)，經(jīng)濟(jì)能力、設(shè)備配置等客觀因素對(duì)功能分區(qū)也會(huì)產(chǎn)生一定的制約。所以，在進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)時(shí)必須抓住主要矛盾，應(yīng)強(qiáng)調(diào)空間組合的層次清晰、布局合理。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(3)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格:幾何線(xiàn)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)居住水平的提高，反映在居住功能上就是功能空間專(zhuān)用程度的提高。根據(jù)居住行為模式，可將家庭生活行為空間分為私人行為空間、公共行為空間、家務(wù)行為空間、衛(wèi)生行為空間、交通空間、室外過(guò)渡空間等，見(jiàn)表5-3.

(二)住宅功能分區(qū)技術(shù)要點(diǎn)功能分區(qū)設(shè)計(jì)要為住戶(hù)提供最佳的功能空間，要以我國(guó)城市住宅建設(shè)基本原則為指導(dǎo)，并與一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)。

(1)采光要好，通風(fēng)要流暢，最好能有穿堂風(fēng)，通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次。除了朝向，窗景也非常重要。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(一)住宅功能分區(qū)上一頁(yè)下5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(2)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類(lèi)推。

(3)客廳臥室分離，廚房餐廳分離，但要相互挨著，戶(hù)門(mén)不宜直接對(duì)著客廳。

(4)客廳中的門(mén)盡可能減少，盡量減少不能利用的通道走廊，還應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野。

(5)臥室應(yīng)當(dāng)安靜、舒適、私密、安全，主次臥區(qū)分嚴(yán)格，主臥室最好有好的朝向，窗戶(hù)朝陽(yáng)，采光通風(fēng)要好。

(6)衛(wèi)生間干濕分離，與主臥室的位置要近，不宜正對(duì)客廳和餐廳，不宜與廚房緊連。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)要盡可能重視5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(7)廚房直接對(duì)外采光、通風(fēng)。

(8)陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，如果條件允許，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)大一些，能有兩個(gè)就更好了。

(9)面積較大的套型應(yīng)設(shè)有儲(chǔ)藏空間，儲(chǔ)藏室可不采光通風(fēng)。五、公共設(shè)施規(guī)劃

(一)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃一般來(lái)說(shuō)，住宅區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施可分為兩大類(lèi):公益性設(shè)施和盈利性設(shè)施。按其服務(wù)的內(nèi)容，又可分為商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、文化運(yùn)動(dòng)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)管理設(shè)施五類(lèi)。上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶(hù)外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)域規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(7)廚房直接對(duì)外5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(二)停車(chē)設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)可以根據(jù)條件和規(guī)劃要求采用多種形式，如可與住宅結(jié)合，設(shè)于住宅底層的架空層內(nèi)或設(shè)于住宅的地下層內(nèi);可與配套公共設(shè)施相結(jié)合設(shè)于地下層等;可通過(guò)路面放寬將停車(chē)位設(shè)在路邊;還可與綠化地和場(chǎng)地結(jié)合，設(shè)于綠地和場(chǎng)地的地下或半地下空間，在其上覆土綠化或作為活動(dòng)場(chǎng)地。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)停車(chē)設(shè)施規(guī)劃上一頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)課件5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(三)安全設(shè)施規(guī)劃居住區(qū)的安全設(shè)施根據(jù)所采用的安全系統(tǒng)一般較為常用的有對(duì)講系統(tǒng)設(shè)施和視頻監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)施。對(duì)講系統(tǒng)是指住戶(hù)與來(lái)訪(fǎng)者之間通過(guò)對(duì)講機(jī)進(jìn)行單元門(mén)或院落門(mén)門(mén)鎖開(kāi)啟的安全系統(tǒng);視頻監(jiān)視系統(tǒng)是指在居住區(qū)內(nèi)和外圍設(shè)置能夠監(jiān)視居住區(qū)全部通道出入的攝像裝置并由居住區(qū)保安管理監(jiān)控室負(fù)責(zé)監(jiān)控和處理。這兩種保安系統(tǒng)均由居住區(qū)的專(zhuān)用線(xiàn)或數(shù)據(jù)通信線(xiàn)傳送信息，需要設(shè)置居住區(qū)的中央保安監(jiān)控設(shè)施。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(三)安全設(shè)施規(guī)劃上一頁(yè)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(四)戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施包括戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、住宅院落以及其中的各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施和配套設(shè)施。在住宅區(qū)中，戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地有幼兒游戲場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地、青少年活動(dòng)與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年人健身與消閑場(chǎng)地和其他社會(huì)性活動(dòng)場(chǎng)地。各類(lèi)活動(dòng)設(shè)施包括幼兒和兒童的游戲器具、青少年運(yùn)動(dòng)的運(yùn)動(dòng)器械和為老年人健身與消閑使用的設(shè)施。配套設(shè)施包括各類(lèi)場(chǎng)地中心的桌凳、亭廊、構(gòu)架、廢物箱、照明燈、矮墻、雕塑、噴水等景觀性小品。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(四)戶(hù)外場(chǎng)地設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃住宅區(qū)的管理設(shè)施包括社區(qū)管理部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)。社區(qū)管理部門(mén)主要承擔(dān)對(duì)關(guān)系到住宅區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)與發(fā)展和住戶(hù)利益事務(wù)的居民意愿、意見(jiàn)的征求以及討論決策。物業(yè)管理部門(mén)則受居民業(yè)主委員會(huì)委托負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)部所有建筑物、市政工程設(shè)施、綠地綠化、戶(hù)外場(chǎng)地的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和維修，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔、保安以及其他服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，可以將社區(qū)管理機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理部門(mén)辦公場(chǎng)所合并考慮。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(五)服務(wù)管理設(shè)施規(guī)劃上5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與居民日常生活關(guān)系緊密，許多物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)展了許多為業(yè)主服務(wù)的新項(xiàng)目。因此，在布局上宜與社區(qū)(活動(dòng))中心結(jié)合，一般服務(wù)半徑不宜超過(guò)500米，以便于聯(lián)系與運(yùn)作。六、道路交通規(guī)劃按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理淪，結(jié)合相應(yīng)的人口規(guī)模和用地規(guī)模，將居住區(qū)道路進(jìn)行分級(jí)是必要的。居住區(qū)道路的寬度則是按照其等級(jí)來(lái)確定的。居住區(qū)的道路通?？煞譃榫幼^(qū)級(jí)道路、居住小區(qū)級(jí)道路、居住組團(tuán)級(jí)道路和宅間小路等四級(jí)。

(一)居住區(qū)道路寬度的要求居住區(qū)道路寬度要求見(jiàn)表5-4.上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與居民日常生5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式居住區(qū)交通組織有兩種方式，即人車(chē)分行、人車(chē)混行結(jié)合局部分行。

1.人車(chē)分行建立“人車(chē)分行”的交通組織體系的目的在于保證住宅區(qū)內(nèi)部居住生活環(huán)境的安靜與安全，使住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活活動(dòng)能正常舒適地進(jìn)行，避免區(qū)內(nèi)大量私人機(jī)動(dòng)車(chē)交通對(duì)居住生活質(zhì)量的影響，如交通事故、噪聲、空氣污染等。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(二)居住區(qū)交通組織方式上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)課件5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

2.人車(chē)混行結(jié)合局部分行人車(chē)混行的交通組織方式是指機(jī)動(dòng)車(chē)交通和人行交通共同使用一套路網(wǎng)。這種交通組織方式在私人汽車(chē)不多的國(guó)家和地區(qū)，既方便又經(jīng)濟(jì)，也是一種傳統(tǒng)的、常見(jiàn)的住宅區(qū)交通組織方式。人車(chē)混行交通組織方式下的住宅區(qū)路網(wǎng)布局要求道路分級(jí)明確，并應(yīng)貫穿于住宅區(qū)內(nèi)部，主要路網(wǎng)一般采用互通型的布局形式。人車(chē)混行交通組織方式在小孩或老人出入頻繁的特殊區(qū)域應(yīng)注重結(jié)合局部分行的設(shè)計(jì)原則。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容2.人車(chē)混行結(jié)合局部分行5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容

(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則居住區(qū)道路系統(tǒng)是居住區(qū)的骨架，有分割地塊及聯(lián)系不同功能用地的作用，對(duì)整個(gè)居住區(qū)的合理布局起決定性作用。為使居民日常出行安全、便捷，使居民日常生活安靜、舒適，居住區(qū)交通組織考慮的因素包括合理處理人與車(chē)、機(jī)動(dòng)車(chē)與非機(jī)動(dòng)車(chē)、快車(chē)與慢車(chē)、內(nèi)部交通與外部交通、靜態(tài)交通與動(dòng)態(tài)交通之間的關(guān)系。隨著居民生活水平和對(duì)居住環(huán)境要求的提高，完全的人車(chē)混行方式已不能滿(mǎn)足居住需求，正在逐步向人車(chē)分行、人車(chē)混行結(jié)合局部分行方式發(fā)展。居住區(qū)路網(wǎng)布局規(guī)劃應(yīng)在居住區(qū)交通組織規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采用適合于相應(yīng)交通組織方式的路網(wǎng)形式，并遵循以下原則:(1)順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整和舒適。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(三)路網(wǎng)規(guī)劃原則上一頁(yè)5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，保證居住區(qū)交通安全、環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整。(3)因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理、建設(shè)經(jīng)濟(jì)。(4)功能復(fù)合化，營(yíng)造人性化的街道空間。(勸構(gòu)筑方便、系統(tǒng)、豐富、整體的居住區(qū)交通、空間和景觀網(wǎng)絡(luò)。(6)避免影響城市交通。上一頁(yè)下一頁(yè)返回5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容(2)分級(jí)布置，逐級(jí)銜接，5-3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容七、綠地與景觀規(guī)劃

(一)綠地規(guī)劃綠地率是衡量居住區(qū)生態(tài)質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)。居住區(qū)綠地包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地、道路綠地，