湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案課件

湖州衣裳街營銷思路梳理呈致：湖州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司湖州市歷史文化街區(qū)保護(hù)改造有限公司湖州衣裳街營銷思路梳理呈致：湖州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明開發(fā)商的愿景!※

湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工程

※開發(fā)模式下充分實(shí)現(xiàn)衣裳街歷史街區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值開發(fā)商的愿景!※湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工報(bào)告的框架23項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議4營銷策略執(zhí)行項(xiàng)目屬性界定1報(bào)告的框架23項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議4營銷策略執(zhí)行項(xiàng)目屬THINKING城市屬性篇THINKING城市屬性篇中國因其較低的生產(chǎn)成本和快速的增長率成為世界各行業(yè)爭相競爭的舞臺(tái)；中國穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)條件是前期條件項(xiàng)目能力國家屬性中國是世界生產(chǎn)力各個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移的方向，未來國際競爭的平臺(tái)1中國因其較低的生產(chǎn)成本和快速的增長率成為世界各行業(yè)爭相競爭的項(xiàng)目能力國家屬性12020年,人均GDP翻兩倍中國2025年將有11個(gè)平均覆蓋人口超過6000萬的相互之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系精密的城市圈-------長三角城市經(jīng)濟(jì)圈走在前沿城市化的規(guī)?，F(xiàn)在和將來都堪稱巨大項(xiàng)目能力12020年,人均GDP翻兩倍中國2025年將有11至2025年,約有10億中國人居住在城市現(xiàn)在城市居住人口為6.5億流動(dòng)人口將成為未來城市化的主要驅(qū)動(dòng)因素至2025年,約有10億中國人居住在城市現(xiàn)在城市居高效的城市化將帶來資源的節(jié)約.

實(shí)施大眾有限的發(fā)展措施建立利于工業(yè)設(shè)備節(jié)能的措施節(jié)約資金,節(jié)約能源.高效的城市化將帶來資源的節(jié)約.

實(shí)施大眾有限的發(fā)展措施結(jié)論:中國十億人口新興城市消費(fèi)市場(chǎng),

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的利好,將帶給城市巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)結(jié)論:中國十億人口新興城市消費(fèi)市場(chǎng),

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的利好,將長三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、社會(huì)發(fā)展水平最高、人口聚集能力最強(qiáng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、地區(qū)間經(jīng)貿(mào)聯(lián)系緊密，是世界上最具活力的經(jīng)濟(jì)體之一；經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的長三角，涌現(xiàn)了大規(guī)模的民營企業(yè)家和企業(yè)高級(jí)管理人士長三角地區(qū)是中國城市化經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，具備強(qiáng)大的資金/人才聚集力，目前及未來最具實(shí)力的城市群1項(xiàng)目能力區(qū)域?qū)傩蚤L三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、社會(huì)發(fā)展水平1湖州是高速發(fā)展的長三角經(jīng)濟(jì)圈

-------商貿(mào)文化交通重鎮(zhèn)長三角城市一體化的重要城市湖州到上海一個(gè)半小時(shí),到杭州一個(gè)小時(shí).

湖州是圍繞上海經(jīng)濟(jì)增長極所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散的第二圈層；發(fā)展重心向上海傾移，戰(zhàn)略作用日益激發(fā)，積極謀求在杭湖寧發(fā)展帶中率先崛起發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，奠定樞紐城市地位杭州湖州寧波嘉興上海項(xiàng)目能力區(qū)域地位屬性1湖州是高速發(fā)展的長三角經(jīng)濟(jì)圈長三角城市一體化的重要城市湖州1湖州具備城市化提速下的聚集效應(yīng)加強(qiáng)長三角城市之間資本與勞動(dòng)力的流動(dòng)日趨頻繁，城市化進(jìn)程加快等因素。湖州憑借其地理、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等一系列的優(yōu)勢(shì)，正逐漸加強(qiáng)對(duì)資本與勞動(dòng)力的吸納作用。KEY1：湖州城市圈提速湖州市域城鎮(zhèn)形成“一帶一圈層四軸線”的網(wǎng)絡(luò)化空間布局結(jié)構(gòu)

1．一帶就是在市域北部太湖南岸構(gòu)筑包含長興、湖州中心城區(qū)、南潯城區(qū)的“一心兩翼”環(huán)太湖南岸城市帶，形成湖州市域的發(fā)展核心。

2．一圈層就是依托規(guī)劃的高等級(jí)環(huán)線通道構(gòu)筑市域南部城鎮(zhèn)圈層，包括德清縣城、安吉縣城、雙林、練市、新市、泗安等城鎮(zhèn)。

3．四軸線：以環(huán)太湖南岸城市帶為核心，重點(diǎn)培育四條放射狀城鎮(zhèn)發(fā)展軸，即市域西部依托G318公路和申蘇浙皖高速公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域西南部依托杭長高速公路、S11公路、S04公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域中部依G104公路和杭寧高速公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域東部依托申蘇浙皖高速公路至申嘉湖高速公路連接線與和（新）杭公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。

KEY2：聚集效應(yīng)資本與勞動(dòng)力涌入1234德清南潯安吉長興項(xiàng)目能力城市發(fā)展方向?qū)傩?湖州具備城市化提速下的聚集效應(yīng)加強(qiáng)長三角城市之間1

長三角一體化的湖州樞紐，未來的大湖州中心——湖州之于長三角城市集群的重要一躍對(duì)外：湖州申蘇浙皖高速連通長三角對(duì)湖州來說，申蘇浙皖高速一頭連著國際大都市上海，一頭連著我國中西部地區(qū)。這就更突出了湖州既作為浙江省接軌上海的“橋頭堡”，又是長三角地區(qū)拉動(dòng)中西部“前沿陣地”的重要戰(zhàn)略地位。

利好因素：良好的區(qū)位奠定了區(qū)域在未來長三角城市集群中的重要作用，作為長三角的腹地。區(qū)域交通戰(zhàn)略位置突顯。對(duì)內(nèi)：承擔(dān)未來“大湖州中心”職能“一帶一圈層四軸線”的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

以”一心兩翼”長興、湖州，南潯為全市發(fā)展主軸，集中全區(qū)最重要的公共服務(wù)設(shè)施，構(gòu)筑核心產(chǎn)業(yè)。太湖地區(qū)以生態(tài)保護(hù)為主，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，未來建成全區(qū)生態(tài)翼。以安吉、得清兩縣城為核心，重點(diǎn)布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，物流，農(nóng)產(chǎn)品加工形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)翼。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能屬性1長三角一體化的湖州樞紐，未來的大湖州中心——湖州之于長三1湖州千年底蘊(yùn)，魚米之鄉(xiāng)，竹子之鄉(xiāng)，絲綢文化，茶文化，湖筆文化，旅游城市太湖南岸的湖州是全國著名的蠶鄉(xiāng)，也是世界絲綢文明的發(fā)祥地之一，湖絲、湖州宋錦、雙林綾絹聞名中外。湖州，具有典雅的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，其自然景觀以“山水清遠(yuǎn)”見長湖州人文薈萃，歷代聞士賢達(dá)與湖州結(jié)緣者，難以舉數(shù)，在他們身后留下了大量的行蹤勝跡。眾多的資源形成了具有湖州特色的南太湖風(fēng)情游、莫干山風(fēng)景游、中國竹鄉(xiāng)游等3條旅游線路。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能屬性1湖州千年底蘊(yùn)，魚米之鄉(xiāng)，竹子之鄉(xiāng)，絲綢文化，太湖南岸的湖州山水清遠(yuǎn)的湖州江南水鄉(xiāng)江南天池中南百草園安吉·中國大竹海小蓮莊碧塢龍?zhí)栋布げ佚埌倨?/p>

山水清遠(yuǎn)的湖州江南水鄉(xiāng)物產(chǎn)豐富的湖州湖筆湖州羽毛扇

綾絹綾絹

天目筍干安吉白片莫干黃芽太湖三寶品茗三絕安吉冬筍山核桃

紫筍茶

太湖百合

長興板栗菱湖白扁豆長興白果長興青梅南潯香大頭菜雷甸枇杷物產(chǎn)豐富的湖州湖筆紫筍茶

1湖州是中國環(huán)太湖唯一因湖得名的城市，地處浙江省北部，東臨上海，南街杭州，西近南京，北與蘇州。無錫隔湖相望，是江、浙、皖、滬三省一市毗鄰地區(qū)重要的商品集散地和水陸運(yùn)輸交通樞紐。項(xiàng)目能力城市地位屬性01-07年湖州GDP保持兩位數(shù)持續(xù)增長；07年達(dá)到896億，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速湖州07年人均GDP為34748元，全國排名42位.1湖州是中國環(huán)太湖唯一因湖得名的城市，地處浙江省北部，東臨上做為長三角經(jīng)濟(jì)圈腹地的湖州；作為上海與杭州兩大世界國際化大都市樞紐的湖州；作為經(jīng)濟(jì)凝聚力愈強(qiáng)盛的大湖州；作為歷史、文化、旅游、物產(chǎn)資源豐富的湖州；湖州終究會(huì)成為世界的湖州湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案THINKING區(qū)域?qū)傩云猅HINKING區(qū)域?qū)傩云?湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況中心城區(qū)為核心片區(qū)。東部新區(qū)、仁皇山新區(qū)、西南片區(qū)等開發(fā)進(jìn)一步協(xié)調(diào)推進(jìn)。特點(diǎn)1：市場(chǎng)價(jià)值穩(wěn)中有升特點(diǎn)3：舊城改造，城市化進(jìn)程與外來人口市中心土地稀缺制約了城市商業(yè)的開發(fā)；周邊新區(qū)作為土地供應(yīng)主要來源，主要以住宅為主，核心城區(qū)版塊經(jīng)歷了近幾年的規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展，土地價(jià)值將有個(gè)必然的釋放湖州全市人口已達(dá)到258萬，整體居住趨勢(shì)向中心城市集聚。而外來人口已經(jīng)達(dá)到60萬之多；城市化率61%.近兩年來，湖州進(jìn)行了大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)了大規(guī)模舊城改造由此帶來的大量置業(yè)需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮提供了強(qiáng)有力支撐。----《湖州統(tǒng)計(jì)局》中心城區(qū)西南片區(qū)東部新區(qū)仁皇山區(qū)特點(diǎn)2：土地價(jià)值提升2007年以來，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，投資形勢(shì)較好。2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成95億元，同比增長30%.目前市中心住宅均價(jià)約5000元/㎡

區(qū)域?qū)傩允袌?chǎng)屬性1湖州的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況中心城區(qū)為核心1中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，衣裳街所在商貿(mào)中心是城市唯一的市級(jí)商圈，業(yè)態(tài)最全，檔次最高、人氣最旺。湖州市商業(yè)主要集中在商貿(mào)中心：中：商貿(mào)中心、1勞動(dòng)路、衣裳街

、3北街

、4紅旗路

5府廟。其他為：A市北區(qū)

（集購物、休閑、娛樂為一體的勞倫斯購物中心為標(biāo)志，主要以文教、居住為特色。）B城東區(qū)（體現(xiàn)湖州山水園林和江南水鄉(xiāng)特色；集旅游、購物、休閑等功能）C西南區(qū)（為市場(chǎng)群、大型倉儲(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代物流中心，建設(shè)成浙北運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、批發(fā)中心和物流信息中心）D織里區(qū)（以童裝和棉布兩大核心行業(yè)為主體，服裝輔料、面料、床上用品等行業(yè)為補(bǔ)充的大型商貿(mào)市場(chǎng)群，是全國最大的童裝生產(chǎn)和銷售基地。）

現(xiàn)代商貿(mào)中心商圈商貿(mào)商圈：城市唯一的市級(jí)商圈，商業(yè)面積超過30多萬平米，日均人流量超過20萬。區(qū)域?qū)傩园鍓K屬性1中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展模式，衣裳街所在商貿(mào)中心是城市唯一的市級(jí)商其他片區(qū)的概況

仁皇山新區(qū)集中建設(shè)行政中心、文化中心、體育中心，并按照現(xiàn)代化城市的目標(biāo)布局行政辦公、文教體衛(wèi)等大型城市公共設(shè)施；（西山、區(qū)政府所在地以及建造旅游服務(wù)設(shè)施、居住用地等地大致區(qū)域）仁皇山區(qū)塊、湖東新區(qū)、太湖旅游度假區(qū)、西南新城，引領(lǐng)著城市人流涌動(dòng)居住熱。仁皇山區(qū)塊開發(fā)力度大，開盤并交付的有獸王·城市之心、中大·綠色家園、美欣達(dá)·金色地中海等樓盤；湖東新區(qū)集中了升華·公園懿品、華辰·尊園、金冶·香格里、信業(yè)佳·馨水園、嘉業(yè)·陽光水岸等項(xiàng)目；太湖旅游度假區(qū)則有嘉業(yè)·太湖陽光假日、丘城小鎮(zhèn)、華萃庭院等；西南新城匯集了星匯半島、寧波得力、上海錦瑞、百盛置業(yè)等開發(fā)商和樓盤。2008年這些大盤新盤無不打出品牌策略，出現(xiàn)了新的概念房名稱，如：花園洋房、湖景房、學(xué)區(qū)房、純高層、純多層、景觀小高層等1區(qū)域?qū)傩园鍓K屬性其他片區(qū)的概況

仁皇山新區(qū)集中建設(shè)行政中心、文化中心、體

區(qū)域內(nèi)衣裳街與其他商業(yè)街區(qū)的關(guān)系

---------具備其他所有街區(qū)的業(yè)態(tài)特征衣裳街歷史文化街區(qū)勞動(dòng)步行街北街紅旗路府廟商業(yè)特色傳統(tǒng)的、歷史的、原汁原味的衣裳街味道歐美、時(shí)尚、潮流的傳統(tǒng)的現(xiàn)代的、傳統(tǒng)的、主要商業(yè)功能特色購物、風(fēng)味餐飲、高品位休閑娛樂、風(fēng)情建筑展示休閑、咖啡館、娛樂湖州特色、名、優(yōu)、新、特和旅游商品

電子通訊

風(fēng)味小吃

主要經(jīng)營品種衣裳街特色的手工藝品、高檔服飾、土特產(chǎn)、風(fēng)味餐飲、高品位酒吧、茶藝館、風(fēng)情展覽館茶室娛樂湖州絲綢、湖筆、茶葉、副食電腦、電子、辦公自動(dòng)化、通訊設(shè)備

湖州及全國各種風(fēng)味小吃為一體主要消費(fèi)者游客、城市中產(chǎn)階級(jí)、文化創(chuàng)意人士、老衣裳街人年輕人本地市民游客城市中高收入人群本地市民與游客與衣裳街的關(guān)系衣裳街屬于復(fù)合性,涵蓋其他四條街的業(yè)態(tài)特征局部直接競爭關(guān)系部分人流可引導(dǎo)進(jìn)入衣裳街進(jìn)行消費(fèi)局部競爭關(guān)系部分功能有競爭關(guān)系，但可在特色上形成差異，并通過道路進(jìn)行有效銜接，形成良性互動(dòng)功能互補(bǔ)，互相促進(jìn)形成聯(lián)動(dòng)，滿足中高收入者多元化的需求局部競爭關(guān)系部分功能有競爭關(guān)系，但可在特色上形成差異，并通過道路進(jìn)行有效銜接，形成良性互動(dòng)1區(qū)域?qū)傩园鍓K屬性區(qū)域內(nèi)衣裳街與其他商業(yè)街區(qū)的關(guān)系

-------1商貿(mào)中心商圈的百貨匯集了湖州城市四個(gè)檔次最高，規(guī)模最大、品種最全的百貨商店。商業(yè)氛圍成熟濃厚浙北大廈照片觀鳳大廈浙北大廈是湖州市場(chǎng)經(jīng)營時(shí)間最長、影響力最大的大型百貨商場(chǎng)；其商業(yè)品種主要包括日常品牌服飾、餐飲、珠寶、化妝品、家電等;聯(lián)營扣點(diǎn):28%。新天地照片銀泰百貨照片新天地百貨自進(jìn)入湖州市場(chǎng)以來，商業(yè)氣氛一般，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括服飾、娛樂、餐飲、休閑、珠寶、化妝品等。半租半售租金100-400平米/月；出租率90%。銀泰商業(yè)大廈業(yè)態(tài)主要包括中低檔男女性服飾、針棉織品、皮具、化妝品；只租不售租金：150-700/平米/月出租率為98%。觀鳳商城在湖州市場(chǎng)多年，商業(yè)氣氛比新天地和銀泰都好，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括日常服飾、餐飲小吃、珠寶、化妝品等檔次較底。住租不售租金；130-500/平米/月,出租率100%。銀泰新天地區(qū)域?qū)傩园鍓K屬性1商貿(mào)中心商圈的百貨匯集了湖州城市四個(gè)檔次最高，規(guī)模最大、品

隨著城市發(fā)展，商貿(mào)商業(yè)中心圈將成為大湖州新名片1區(qū)域研判●區(qū)域商業(yè)發(fā)展給本項(xiàng)目帶來了利好的機(jī)會(huì)；

●項(xiàng)目周遍成熟的商業(yè)配套設(shè)施與本項(xiàng)目商業(yè)功能形成有力互補(bǔ)；

●地理位置資源稀缺；

●悠久的文化歷史內(nèi)涵；

●獨(dú)特的建筑風(fēng)格和歷史沉淀；

●湖州市政府的強(qiáng)力支持；

●規(guī)劃業(yè)態(tài)的合理布局；

商貿(mào)商業(yè)中心圈必將成為大湖州新名片隨著城市發(fā)展，商貿(mào)商業(yè)中心圈將成為大湖州新名片1區(qū)域研判●消費(fèi)者分析

戰(zhàn)略依據(jù)湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案28湖州居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)：人均可支配收入高速增長，更注重在餐飲、娛樂文教方面的消費(fèi)，餐飲娛樂需求在增長消費(fèi)者需求分析2007年年末湖州常住總?cè)丝?80萬人，其中市區(qū)人口173萬人，城市化率為62%。龐大的城市人口數(shù)量是商業(yè)需求增長的動(dòng)力。消費(fèi)者分析128湖州居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)：人均可支配收入高速增長，更注重在餐飲、29在城市市民購物習(xí)慣上，商貿(mào)商圈是目前湖州市居民最常去的購物場(chǎng)所,對(duì)市民的吸引力最大湖州市消費(fèi)者將對(duì)購物環(huán)境的考慮放大至整個(gè)商圈的購物或消費(fèi)氛圍，即包括由商場(chǎng)和商業(yè)街等不同的購物場(chǎng)所所組成的購物環(huán)境。集聚是市民選擇商貿(mào)商圈的首要因素。消費(fèi)者分析129在城市市民購物習(xí)慣上，商貿(mào)商圈是目前湖州市居民最常去的購30消遣方式：餐飲休閑娛樂是消費(fèi)者最喜歡的消遣方式，

將近6成人出行頻率一周一次以上很多消費(fèi)者會(huì)把逛街消費(fèi)當(dāng)成一種休閑娛樂的方式，其中尤以女性消費(fèi)者更為明顯大多數(shù)消費(fèi)者的逛街（包括購物，娛樂，餐飲）時(shí)間長度較長，一般在3-4.7個(gè)小時(shí)之間，更多的消費(fèi)者會(huì)安排在周末逛街消費(fèi)者分析130消遣方式：餐飲休閑娛樂是消費(fèi)者最喜歡的消遣方式，

將近631休閑消費(fèi)偏好：湖州消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂消費(fèi)較大，對(duì)酒吧、電影院、咖啡屋、茶座等休閑娛樂場(chǎng)所有偏好.消費(fèi)者逛街購物的時(shí)間普遍較長，需要可提供歇息的舒適的環(huán)境或地方，對(duì)于休閑類餐飲的需求較大，由于缺乏適當(dāng)?shù)男蓍e娛樂場(chǎng)所，絕大多數(shù)的消費(fèi)者對(duì)于麥當(dāng)勞、肯德基、老娘舅等連鎖餐飲的接受程度相當(dāng)高消費(fèi)者分析131休閑消費(fèi)偏好：湖州消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂消費(fèi)較大，對(duì)酒吧、電影湖州本地人消費(fèi)性支出主要為餐飲,休閑娛樂活動(dòng)基于上述調(diào)查我們的結(jié)論為湖州本地人消費(fèi)性支出主要為餐飲,休閑娛樂活動(dòng)基于上述調(diào)查我消費(fèi)者分析

旅游市場(chǎng)湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案湖州的旅游市場(chǎng)主要以周邊四縣為主.

湖州太湖區(qū)只占整個(gè)市場(chǎng)的6%份額名

稱5月份統(tǒng)計(jì)國內(nèi)旅游(萬人次)入境旅游（人次)本月人次累計(jì)人次累計(jì)同比±%本月人次累計(jì)人次累計(jì)同比±%長興縣36.60134.2039.5017625716105.20德清縣55.01160.7538.201831653939.70安吉縣91.19226.071.7080881924319.60吳興區(qū)20.5789.5311.6612395183109.75南潯區(qū)66.65189.484.4312347585355.82太湖區(qū)15.3852.165.0015463755-9.50合

計(jì)285.40852.1914.20268139897115.86

累計(jì)國內(nèi)旅游收入：55.42億元人民幣

累計(jì)創(chuàng)匯：3651.47萬美元，同比

+15.67%

累計(jì)旅游總收入：57.97億元人民幣,同比+13.53%湖州的旅游市場(chǎng)主要以周邊四縣為主.

湖州太湖區(qū)只占整個(gè)市場(chǎng)的酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象王建華工作單位/職務(wù)湖州大廈營銷經(jīng)理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的外地客人居多，占60%以上外地客人中以商務(wù)人群為主，占40%左右，旅游人群只占8%，本市會(huì)晤占20%旅游人群主要去周邊四縣旅游，本地的旅游資源零星散布，影響面較小。酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象王建華工作單位/職務(wù)訪談日期2008酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象史群良工作單位/職務(wù)浙北大廈大堂副理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的客人本地與外地的比例為1：5，外地客戶中，80%是商務(wù)人群，20%是旅游人群。旅游人群也要看季節(jié)的，除了長假，平時(shí)來的人很少。我們酒店周五人很多，到了周日人就很少了，平時(shí)向我們咨詢湖州哪好玩的人也比較少。湖州離杭州和上海都很近了，當(dāng)天可以來回。湖州本地旅游資源少，游客一般不會(huì)進(jìn)湖州，都會(huì)直接去周邊的幾個(gè)縣旅游。尤其是安吉，飯店、旅游都很旺。酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象史群良工作單位/職務(wù)訪談日期2008酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象楊衛(wèi)紅工作單位/職務(wù)湖州國際酒店大堂副理訪談日期2008-07-09訪談內(nèi)容訪談內(nèi)容：入住本酒店的上海人30%，外賓20%-50%，本地人10%幾，旅游人口7-8%。旅游一般去下面的幾個(gè)鎮(zhèn)，湖州本地的旅游景點(diǎn)比較少也有對(duì)中國文化比較感興趣的臺(tái)灣、日本客人慕名而來。酒店專業(yè)人士訪談訪談對(duì)象楊衛(wèi)紅工作單位/職務(wù)訪談日期2008湖州旅游業(yè)總體效益偏低，對(duì)相關(guān)配套服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)，游客總體消費(fèi)水平較低，消費(fèi)層次低游客人均消費(fèi)：增長趨勢(shì)明顯，但消費(fèi)水平仍然偏低，人均700元，基本消費(fèi)比例偏高旅游消費(fèi)品供給：彈性消費(fèi)品不足，休閑娛樂消費(fèi)供給不足，商品有效供給不足湖州成功國際旅游城市住宿支出25％約50％交通支出14％餐飲14％門票22％購物支出18％30％娛樂支出3％8－10％其他4％10％湖州城市旅游游客消費(fèi)構(gòu)成游客人均消費(fèi)不高湖州旅游業(yè)總體效益偏低，對(duì)相關(guān)配套服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不強(qiáng)，游游客在湖州停留時(shí)間短是造成游客消費(fèi)水平低的根本原因，停留時(shí)間短抑制了旅游者的消費(fèi)欲望根據(jù)游客消費(fèi)模型，觀光以后的消費(fèi)高，提高游客停留時(shí)間是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵湖州更多扮演旅游過境地的角色，游客一般不在湖州停，主要是去德清\長興\安吉\南潯四個(gè)區(qū)域，并在當(dāng)?shù)刈∷藓拖M(fèi)。滯留時(shí)間短、消費(fèi)金額低，旅游對(duì)湖州產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)很小。日消費(fèi)額游客消費(fèi)模型世聯(lián)模型觀光旅游旅游消費(fèi)游客在湖州停留時(shí)間短是造成游客消費(fèi)水平低的根本原因，停留時(shí)間外國游客對(duì)旅游地點(diǎn)的休閑設(shè)施及文化性比較關(guān)注，對(duì)美食、民俗等產(chǎn)品需求較大(我們的著力點(diǎn))旅游的產(chǎn)品偏好選擇排序旅游地點(diǎn)的特色選擇排序本項(xiàng)目具備發(fā)展民俗、美食旅游的絕佳條件，打造國內(nèi)一次抽樣調(diào)查表明，來華美國游客中主要目標(biāo)是欣賞名勝古跡的占26％，對(duì)中國人的生活方式、風(fēng)土人情最感興趣的達(dá)56.7％國家旅游部門近年來的調(diào)查表明：國外旅游者對(duì)我國民族風(fēng)情的興趣要高于自然風(fēng)光和名勝古跡，這充分說明了世界旅游活動(dòng)的傾向是在對(duì)異族風(fēng)情的體驗(yàn)和感受上休閑娛樂、文化特色，彌補(bǔ)湖州旅游市場(chǎng)的缺失。旅游需求的目的不再是滿足單純的觀光游覽，而是轉(zhuǎn)向休閑娛樂、文化欣賞，并融參與性、體驗(yàn)性于一體本項(xiàng)目定位正是發(fā)展民俗、美食旅游的文化街區(qū)，打造休閑娛樂、文化特色，彌補(bǔ)湖州旅游市場(chǎng)的缺失。外國游客對(duì)旅游地點(diǎn)的休閑設(shè)施及文化性比較關(guān)注，對(duì)美食、民俗等旅游市場(chǎng)概況小結(jié)：近年旅游人數(shù)及旅游收入呈現(xiàn)加速增長趨勢(shì)，歷史人文類景點(diǎn)最吸引游客需求分析湖州需要一個(gè)核心的集旅游文化,購物娛樂休閑的景點(diǎn)與周邊縣旅游資源形成功能上的互補(bǔ),使客戶在湖州逗留消費(fèi).在周遍縣市游玩.湖州城市戰(zhàn)略的發(fā)展.湖州旅游資源的挖掘.湖州影響力日益強(qiáng)大。會(huì)有越來越多的國內(nèi)外游客到湖州旅游.旅游市場(chǎng)概況小結(jié)：近年旅游人數(shù)及旅游收入呈現(xiàn)加速增長趨勢(shì)，歷城市的研判本項(xiàng)目完全具備成為湖州歷史文化景點(diǎn)的產(chǎn)品實(shí)力客戶的研判區(qū)域的研判長三角的湖州，中國的湖州，世界的湖州區(qū)域的商業(yè)更加集中，商業(yè)檔次逐步提高，將成為城市名片大湖州區(qū)域客戶，長三角區(qū)域內(nèi)客戶。我們能否站得更高？產(chǎn)品的稀缺占位城市商業(yè)核心，悠久的商業(yè)歷史文化，稀缺的資源※湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工程開發(fā)商愿景

項(xiàng)目占位：成為全中國、乃至全世界歷史文化景點(diǎn)城市的研判本項(xiàng)目完全具備成為湖州歷史文化景點(diǎn)的產(chǎn)品實(shí)力客戶的項(xiàng)目回顧

衣裳街歷史文化街區(qū)衣裳街歷史

歷史文化：衣裳街歷來是湖州城市人文薈

萃市肆林立的商貿(mào)文化中心，經(jīng)營品種齊全，商脈悠久衣裳街形成于唐代，宋代稱州治大街或州治前街和市街，明代稱府前街和小市街。是湖州府治通向驛館的必經(jīng)之地。街區(qū)內(nèi)歷史文化悠久,名人古跡眾多民宅，館驛、當(dāng)鋪、茶館、商鋪、道觀、教堂、藥店、考場(chǎng)、政府駐地等十余種，另有河埠頭、碼頭18處，傳統(tǒng)街弄13條。衣裳街店鋪林立，九曲弄曾經(jīng)當(dāng)鋪、錢莊比肩，每天都人山人海，非常熱鬧，生意紅火。東晉謝安故居.吳興太守蕭琛建白蘋館，顏真卿改霅溪館，杜牧建碧瀾堂.嘉靖工部尚書蔣瑤建牌坊，湖州府屬七縣儒生考秀才的考場(chǎng)——右文館，府治的官吏文人住宿的驛館—接官廳.革命黨湖州軍政分府駐地、仁濟(jì)善堂、天主教堂、全真教龍門派道場(chǎng)—三仙觀及吳興電話公司舊址等多處早在清代已發(fā)展成湖城的主要商業(yè)街坊。因?yàn)橛斜姸嗟墓酪碌甓妹?。商賈云集，街巷兩廂行棧、貨號(hào)、店鋪林立，成為湖州最繁華的商業(yè)中心19世紀(jì)20年代，有商號(hào)達(dá)132家，其中不少是名老字號(hào)。古代衣裳街清末民初衣裳街名人古跡衣裳街上世紀(jì)八九十年代的衣裳街2項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬性歷史文化：衣裳街歷來是湖州城市人文薈

萃市肆林立的商貿(mào)文化45衣裳街歷史文化街區(qū)現(xiàn)有商業(yè)自發(fā)形成，缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，經(jīng)營品種和經(jīng)營形式混亂衣裳街歷史街區(qū)缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，難以形成有特色、有吸引力的步行街，而且經(jīng)營的隨意性對(duì)歷史街區(qū)建筑的破壞較為嚴(yán)重。各業(yè)種混雜，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營者經(jīng)營業(yè)種隨意衣裳街現(xiàn)狀2項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬性245衣裳街歷史文化街區(qū)現(xiàn)有商業(yè)自發(fā)形成，缺乏2項(xiàng)目位置：位于湖州市商業(yè)中心，是傳統(tǒng)的城市CBD地段。優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目位于古城中心南街東側(cè)，地處市區(qū)繁華商業(yè)區(qū)，由衣裳街區(qū)和紅門館區(qū)域兩部分構(gòu)成。連接古城兩條主要商業(yè)街，北至紅旗路，西接南街，南通館驛河頭。衣裳街區(qū)地塊項(xiàng)目屬性項(xiàng)目資源屬性

總用地面積：109700㎡建筑面積：保護(hù)建筑面積14600㎡改善建筑面積39700㎡整飭建筑面積28300㎡拆除面積27100㎡按原肌理更新、新建建筑16000㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：高度限制：不超過2層嚴(yán)格遵守國家地方政府相關(guān)規(guī)劃文物保護(hù)條例2項(xiàng)目位置：位于湖州市商業(yè)中心，優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目位于古城中衣裳街區(qū)業(yè)態(tài)分布框架特色商貿(mào)18799㎡休閑服務(wù)16258㎡文化旅游7056㎡名居會(huì)所22302㎡衣裳街歷史文化街規(guī)劃業(yè)態(tài)情況簡介工藝休閑吧餐飲旅館生活區(qū)名人館藝術(shù)館名居特產(chǎn)服飾會(huì)所衣裳街歷史文化街區(qū)分五個(gè)功能區(qū)塊：“休閑購物區(qū)、文化展覽區(qū)、文化會(huì)所區(qū)、游憩服務(wù)區(qū)、生活延續(xù)區(qū)”。衣裳街規(guī)劃業(yè)態(tài)：項(xiàng)目屬性項(xiàng)目規(guī)劃屬性2特色商貿(mào)休閑服務(wù)文化旅游名居會(huì)所衣裳街歷史文化街規(guī)劃業(yè)態(tài)情況集商貿(mào)、文化、休閑、娛樂、旅游和居住等多種功能為一體的，最能體現(xiàn)湖州城市特色的歷史街區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃定位回顧集商貿(mào)、文化、休閑、娛樂、旅游和居住等多種功能為一體的，最能

我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……印象體系功能設(shè)施{休閑餐飲復(fù)合型的旅游參觀特產(chǎn)……風(fēng)情商業(yè)街休閑娛樂餐飲特色酒店特色社區(qū)藝術(shù)雕像主題公園……購物文化旅游我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……印象體系功能設(shè)施{休閑餐飲復(fù)

我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……

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我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……時(shí)尚的……?傳統(tǒng)的~~~?我們?cè)O(shè)想的湖州衣裳街應(yīng)該是……時(shí)尚的……?傳統(tǒng)的~~~?

理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷報(bào)告目的理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性營銷理解的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突破性

整體定位概念闡述:

印象派?國際歷史文化街整體定位概念闡述:我們寄希望于尋找揭開古老街區(qū)面紗，清晰展現(xiàn)模糊概念的真相：印象劉三姐印象西湖案例印象麗江上海新天地意念性案例實(shí)施性案例我們寄希望于尋找揭開古老街區(qū)面紗，清晰展現(xiàn)模糊概念的真相：印印象?劉三姐，給你一個(gè)山水之外的桂林，時(shí)尚的桂林張藝謀拍攝《印象?劉三姐》古典與時(shí)尚的交鋒

印象?劉三姐，給你一個(gè)山水之外的桂林，時(shí)尚的桂林張藝謀拍攝《印麗江，給你一個(gè)自然之外的古城麗江，震撼的麗江張藝謀拍攝《印象?麗江》傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融

張藝謀心目中的麗江，“牲口馱著茶磚和鹽巴走在清晨的茶馬古道上，古道蜿蜒漫長，而盡頭是朝霞映照下閃著玫瑰色的玉龍雪山頂峰?！庇←惤?，給你一個(gè)自然之外的古城麗江，震撼的麗江張藝謀拍攝《印印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州“印象西湖”演出的內(nèi)容緊緊圍繞一個(gè)“水”字，以水來體現(xiàn)西湖的精髓與韻味，運(yùn)用高科技手段來展現(xiàn)雨中西湖和西湖之雨的景象，從一個(gè)側(cè)面反映西湖的神奇和自然。同時(shí)“印象西湖”將著重于挖掘杭州的古老民間傳說、神話，依托實(shí)景劇場(chǎng)反映當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化，體現(xiàn)杭州的自然特色、歷史底蘊(yùn)和民間文化沉淀?！⒎接旰退阆到y(tǒng)張藝謀拍攝《印象?西湖》溫婉與奔放的結(jié)合

印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州“印象西湖”印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州張藝謀的印象派系列顛覆了世人慣性認(rèn)知的區(qū)域表象的形象，以現(xiàn)代的方式和手法完成了區(qū)域本質(zhì)的升華和再造；傳遞給了人們另外一副面孔的新鮮感覺……

印象?劉三姐，給你一個(gè)山水之外的桂林，時(shí)尚的桂林印象?麗江，給你一個(gè)自然之外的麗江，震撼的麗江印象?西湖，給你一個(gè)湖雨之外的杭州，有靈魂的杭州張藝謀的印象之于湖州,湖州的靈魂是什么？桂林有劉三姐麗江有古城杭州有西湖之于湖州,湖州的靈魂是什么？桂林有劉三姐形象湖州||新印象觀印象?湖州

&國際衣裳街歷史傳統(tǒng)文化街印象的內(nèi)涵：發(fā)生化學(xué)反應(yīng)、清晰表達(dá)模糊感覺、超越從前印象系列的生活格調(diào)“我們不是為了湖州多一處商業(yè)街，而是為了世界，為中國多一個(gè)歷史風(fēng)情印象。我們?cè)趯ふ乙恍┚裆睿恍┬碌奈镔|(zhì)與精神完美的結(jié)合作品?！薄恢皇琴u商鋪，同時(shí)售賣一種歷史濃郁的文化方式和營造一座城市新的格調(diào)IMAGEHUZHOUMixedandMatch

形象湖州||新印象觀印象?湖州&國際衣裳街歷史傳統(tǒng)文化印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海外灘3號(hào)哥特式的尖頂、古希臘式的穹窿、巴洛克式的廊柱、西班牙式的陽臺(tái)，在黃浦江西岸勾勒出一道優(yōu)美的天際線。印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海外灘3號(hào)哥特式的63外灘3號(hào)成功因素對(duì)于衣裳街的啟發(fā)成功因素占位結(jié)論著眼于文化\歷史.結(jié)合城市發(fā)展的進(jìn)程,引入一級(jí)品牌一樓的GiorgioArmani旗艦店、二樓的“三”服裝精選店、依云水療、男人理容“三”專門店；四樓的JeanGeorges法餐廳、五樓的黃浦會(huì)、六樓的陸唯軒（Laris）餐廳、七樓的新視角餐廳酒廊，以及作為外灘3號(hào)核心的滬申畫廊，“時(shí)尚精英夢(mèng)想”的體現(xiàn)。明確定位為上海最昂貴的消費(fèi)場(chǎng)所放眼未來，抓最高端消費(fèi)群體，匹配高端的業(yè)態(tài),達(dá)到成功定位.63外灘3號(hào)成功因素對(duì)于衣裳街的啟發(fā)成功因素著眼于文化\歷史印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地橫縱時(shí)尚的街區(qū)歷史文化的街區(qū)繁華靚麗的街區(qū)印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地橫縱時(shí)尚的65南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊改啟動(dòng)項(xiàng)目新天地為上海太平橋改造的啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當(dāng)路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個(gè)原居住人口7萬人印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地65南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊改啟動(dòng)項(xiàng)目印66改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地66改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。印67功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的高端客戶、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所定位三步曲：多功能，旅游景點(diǎn)，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個(gè)國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)里會(huì)有很多的發(fā)布會(huì)活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)上海新天地項(xiàng)目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地67功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身功能構(gòu)成提供一種68上海新天地改造結(jié)果指標(biāo)改造前改造后功能單一居住功能綜合高尚人文社區(qū)客戶原居民商務(wù)人士、游客環(huán)境破舊、擁擠、惡劣優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代化價(jià)值低價(jià)值、部分歷史建筑高價(jià)值、上海的標(biāo)志區(qū)域周邊房價(jià)8000－10000元/平17000－25000元/平總結(jié)：成功實(shí)現(xiàn)了舊城改造城市功能的升級(jí)住區(qū)客戶置換區(qū)域形象的提升整體房價(jià)的上漲舊貌換新顏印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地68上海新天地改造結(jié)果指標(biāo)改造前改造后功能單一居住功能綜合高69上海新天地舊改成功因素對(duì)于衣裳街的啟發(fā)成功因素差異化的定位占位結(jié)論位于城市中心區(qū)核心位置，距離城市高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)附近商業(yè)功能啟動(dòng)，舊建筑修繕，環(huán)境改善與臨近成熟商圈形成差異，功能綜合具有歷史文化特色的旅游景點(diǎn)將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等集于一體住宅建設(shè)，實(shí)現(xiàn)部分收益01年既占位國際化,全球化街區(qū)視野.01年當(dāng)所有的商業(yè)都還在圍繞區(qū)域定位的時(shí)候,上海新天地著眼于上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的高端人群.放眼全球的國際化視野,融合城市發(fā)展的機(jī)會(huì),進(jìn)行高端客戶的導(dǎo)入,最終實(shí)現(xiàn)了國際化的定位.其成功之處在于能審時(shí)度勢(shì),將利益放在未來69上海新天地舊改成功因素對(duì)于衣裳街的啟發(fā)成功因素位于城市中突破了世人對(duì)于傳統(tǒng)/現(xiàn)代的界定和視野，以時(shí)尚的元素和人文歷史體驗(yàn)完成了內(nèi)外形象的融合/協(xié)調(diào)；傳遞給了人們感觀和心理巨大沖擊的驚艷感覺……

印象系列代表作，傳統(tǒng)與時(shí)尚的完美結(jié)合——上海新天地輝煌成果:成功實(shí)現(xiàn)時(shí)尚與傳統(tǒng)結(jié)合的國際化歷史文化街-----印象突破了世人對(duì)于傳統(tǒng)/現(xiàn)代的界定和視野，印象系列代表作，傳統(tǒng)與71成功的發(fā)展歷史文化街區(qū)要具備悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，有獨(dú)特的商業(yè)定位KPI體系豐富的歷史文化內(nèi)涵悠久的商脈優(yōu)越的區(qū)位獨(dú)特的建筑格局、風(fēng)格富有活力的傳統(tǒng)人文生態(tài)環(huán)境良好的經(jīng)營管理模式多元化的商業(yè)功能組合符合消費(fèi)者需求的商業(yè)硬件因素軟件因素悠久的歷史：歷史上繁榮，且延續(xù)到近代文物古跡：具有名人、名事件等歷史古跡寶貴的文化遺產(chǎn)：建筑反映某一時(shí)代特征從古代以來就是城市的商業(yè)貿(mào)易中心，近代商業(yè)繁榮。位于城市中心或臨近強(qiáng)勢(shì)旅游資源具有歷史性的地方傳統(tǒng)建筑及格局改造后傳統(tǒng)人文元素如老字號(hào)、民間藝術(shù)、民俗民風(fēng)、原生態(tài)生活方式得以繼承和發(fā)揚(yáng)符合市民或游客需求的商業(yè)業(yè)種多元化業(yè)態(tài)組合，人們可以在歷史街區(qū)購物、休閑娛樂、餐飲于一體，停留時(shí)間長有效的經(jīng)營管理模式維護(hù)歷史街區(qū)的特性及商業(yè)符合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)歷史街區(qū)的復(fù)興項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素71成功的發(fā)展歷史文化街區(qū)要具備悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，有獨(dú)特的湖州打造印象派?國際歷史文化街

具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)外部契合內(nèi)部契合便捷交通網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略地理位置豐富的自然資源悠久商業(yè)文化政府支持契合度深厚的歷史文化百年建筑核心的商業(yè)地段湖州打造印象派?國際歷史文化街具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)外部契合內(nèi)印象·湖州&國際衣裳街歷史文化街IMAGEHUZHOUMixedandMatch

形象定位印象的、國際的、時(shí)尚的、復(fù)合型的、中國特色歷史文化街區(qū)印象·湖州&國際衣裳街歷史文化街IMAGEHUZHOU形象啟動(dòng)區(qū)建議

運(yùn)籌帷幄湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案751997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動(dòng)工中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動(dòng)工住宅一期動(dòng)工寫字樓一期動(dòng)工2002年新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期新天地改造歷程案例借鑒.新天地啟動(dòng)以北里商業(yè)氛圍濃厚和中心綠地人工湖區(qū)域形象展示為項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)751997年規(guī)劃構(gòu)想商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“創(chuàng)新展示”“畫餅?zāi)Ｊ健蓖ㄟ^創(chuàng)新產(chǎn)品展示顛覆傳統(tǒng)低成本營銷手法，成為目前主流模式需有獨(dú)占優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品試探市場(chǎng)新區(qū)成功率較高的地產(chǎn)營銷手法許給客戶美好的未來，以規(guī)劃打動(dòng)客戶通過局部的成功營造展示項(xiàng)目全局逐步適量開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展展示顛覆主體研究開發(fā)——啟動(dòng)策略“畫餅?zāi)Ｊ健毙聟^(qū)成功率較高的地產(chǎn)營銷手法許給客戶美好的未來，以愿景打動(dòng)客戶“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“創(chuàng)新展示”“畫餅?zāi)Ｊ健蓖ㄟ^創(chuàng)新產(chǎn)品7777產(chǎn)品組合建議靠近水系且交通要道的酒吧,餐廳,名居——資源獨(dú)占的高端產(chǎn)品,本項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿,廣泛客戶關(guān)注.可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。入口處的餐飲,休閑酒吧——成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目現(xiàn)金流的主要來源，可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。購物,特產(chǎn)——客戶接受度相對(duì)比較低，需要培育，客戶需要引導(dǎo)。藝術(shù)館——臨近道路，靠西邊，地理和朝向稍差。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。綜合目前湖州消費(fèi)需求、項(xiàng)目自身產(chǎn)品組合及目標(biāo)客戶需求的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品啟動(dòng)策略細(xì)分借用波士頓矩陣表現(xiàn)為：萬眾矚目貢獻(xiàn)現(xiàn)金需要引導(dǎo)盡快銷化結(jié)論：啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品組合主要是臨近入口與商業(yè)氛圍成熟,地理位置優(yōu)越的休閑餐飲酒吧類區(qū)域?yàn)楝F(xiàn)金牛產(chǎn)品區(qū)。市場(chǎng)關(guān)注度高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣高啟動(dòng)策略分析7777產(chǎn)品組合建議靠近水系且交通要道的酒吧,餐廳,名居——啟動(dòng)區(qū)承接區(qū)收官區(qū)價(jià)

格

軸歷史地位（1）品牌、形象樹立。（2）產(chǎn)品確立。（3）利潤導(dǎo)入?yún)^(qū)。（1）形象傳承。（2）價(jià)值再造。（3）客戶升級(jí)。（4）利潤沸騰區(qū)。(1)品牌確立。(2)利潤極值區(qū)。資源支持（1）商業(yè)（酒店、商鋪等）（2）商業(yè)中心歷史文化資源（3）1區(qū)景觀帶完工（4）營銷大量投入（1）營銷發(fā)力段（2）社區(qū)日趨成熟（3）產(chǎn)品、形象創(chuàng)新（4）口碑傳播（5）周邊項(xiàng)目漸成氣候（1）商業(yè)中心歷史文化資源（2）營銷余威段（3）社區(qū)成熟、完善（4）區(qū)域氣候大成首期開發(fā)策略啟動(dòng)區(qū)2承接區(qū)收官區(qū)啟動(dòng)區(qū)1啟動(dòng)策略分析1立勢(shì)2立市借鑒：新天地啟動(dòng)策略啟動(dòng)區(qū)承接區(qū)收官區(qū)價(jià)

格

軸（1）品牌、形象樹立。（1）形象項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)企業(yè)目標(biāo)是什么？目標(biāo)達(dá)成將面臨哪些問題？項(xiàng)目營銷又將面臨哪些問題？策項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)企業(yè)目標(biāo)是什么？策1目標(biāo)回顧現(xiàn)實(shí)動(dòng)作，以衣裳街項(xiàng)目撬動(dòng)其他地塊開發(fā)07年9月拿地，7月開工，9-10月計(jì)劃銷售，意圖快速去化完畢。實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)現(xiàn)實(shí)目標(biāo)長期目標(biāo)快速現(xiàn)金流：理想價(jià)格基礎(chǔ)上，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化的同時(shí)，滾動(dòng)開發(fā)品牌樹立：湖州城市新名片，人文資產(chǎn)形象工程。獲得業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。同時(shí)企業(yè)品牌的得到市場(chǎng)品牌標(biāo)識(shí)度和美譽(yù)度。1目標(biāo)回顧現(xiàn)實(shí)動(dòng)作，以衣裳街項(xiàng)目撬動(dòng)其他地塊開發(fā)072世聯(lián)觀點(diǎn)一個(gè)問題，一個(gè)矛盾，1、如何確立項(xiàng)目的形象和擴(kuò)大美譽(yù)度的同時(shí)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化？

1、如何快速去化的同時(shí)搏得較高的價(jià)格?矛盾問題2世聯(lián)觀點(diǎn)一個(gè)問題，一個(gè)矛盾，1、如ACTING實(shí)現(xiàn)篇ACTING實(shí)現(xiàn)篇營銷執(zhí)行

戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案營銷總體推廣線：后期開發(fā)的蓄勢(shì)歷史價(jià)值認(rèn)知的壟斷國際歷史文化街區(qū)理念的倡導(dǎo)項(xiàng)目價(jià)值的展現(xiàn)和溝通客戶的鎖定與成交策略線客戶心理線產(chǎn)品價(jià)值線未見其人，先聞其聲漸領(lǐng)其人，心慕其神追尋其人，占有其形頌揚(yáng)其人，傳播其神產(chǎn)品總體形象確立產(chǎn)品成熟性展示產(chǎn)品局部展示產(chǎn)品價(jià)值再造賣點(diǎn)儲(chǔ)備

導(dǎo)入期

深蓄水期開盤強(qiáng)銷期

持續(xù)期營銷活動(dòng)開工儀式印象湖州發(fā)布會(huì)衣裳街局部開放開盤活動(dòng)出書分主題系列活動(dòng)國家地理雜志時(shí)裝發(fā)布會(huì)魯豫有約營銷總體推廣線：后期開發(fā)的歷史價(jià)值國際歷史文化街區(qū)項(xiàng)目價(jià)值的策略要點(diǎn)1、區(qū)位概念轉(zhuǎn)移：弱化對(duì)舊衣裳街印象的抗性高端占位：營銷前期形象定位>>>>產(chǎn)品本身。最高位——站在中國歷史文化名街的位置；城市位——衣裳街歷史街區(qū)偉大的復(fù)興,城市新地標(biāo),文化新名片；區(qū)域位——差異化、個(gè)性化、區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者?！?dú)v史的偉大復(fù)興2、客戶性質(zhì)轉(zhuǎn)化：借力打上：依托政府對(duì)衣裳街項(xiàng)目的重視及宣傳，順勢(shì)而上，提升本項(xiàng)目的形象和認(rèn)知度。實(shí)現(xiàn)客戶的精確制導(dǎo)

——營銷對(duì)象和渠道把握3、強(qiáng)化入市力度：高舉高打

——建立區(qū)域內(nèi)的話語權(quán)4、注重可持續(xù)性：為后續(xù)動(dòng)作做好鋪墊

——形成品牌符號(hào)和標(biāo)識(shí)之于項(xiàng)目之于企業(yè)概念、渠道、形象、持續(xù)策略要點(diǎn)1、區(qū)位概念轉(zhuǎn)移：弱化對(duì)舊衣裳街印象的抗性之于項(xiàng)目之策略目標(biāo)品牌營銷拉動(dòng)項(xiàng)目營銷依托政府造勢(shì)，塑造項(xiàng)目影響力整合推廣，引發(fā)市場(chǎng)連續(xù)效應(yīng)概念轉(zhuǎn)化，消除客戶對(duì)舊衣裳街抗性展現(xiàn)衣裳街歷史文化街區(qū)核心價(jià)值

導(dǎo)入期策略目標(biāo)品牌營銷拉動(dòng)項(xiàng)目營銷依托政府造勢(shì)，塑造項(xiàng)目影響力印象?湖州國際衣裳街歷史文化街-------形象出街主題功能以政府關(guān)注的城市形象工程的組織者身份，體現(xiàn)發(fā)展商的社會(huì)責(zé)任感，引起關(guān)注活動(dòng)配合印象?湖州國際衣裳街發(fā)布儀式--暨名人工作室啟動(dòng)媒體配合電視,報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外資訊配合浙北房產(chǎn)超市網(wǎng)站/搜房現(xiàn)場(chǎng)配合區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng),圍墻包裝,戶外廣告出街策略舉措

導(dǎo)入期印象?湖州國際衣裳街歷史文化街主題功能以政府關(guān)注的城市形象工策略舉措文本營銷，凝結(jié)歷史營銷意義||

通過對(duì)衣裳街理論體系的梳理和打造，使項(xiàng)目推廣在實(shí)質(zhì)上升華。將“名”修煉成實(shí)體。階段策略||

形象導(dǎo)入期衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興衣裳街歷史文化偉大的文化復(fù)興執(zhí)行手法||

將衣裳街歷史文化街區(qū)的歷史文化，名人古跡，傳奇故事，運(yùn)營理念、開發(fā)歷程、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、細(xì)節(jié)花絮等集結(jié)成冊(cè)，以出版物的形式廣泛發(fā)行，以完整的理論體系提升品牌的綜合形象，使形象推廣最終落地。

導(dǎo)入期策略舉措文本營銷，凝結(jié)歷史營銷意義||通過對(duì)衣裳街理論策略舉措印象湖州，新聞發(fā)布通過印象湖州新聞發(fā)布會(huì)制造新聞話題，為“印象湖州?國際衣裳街”加冕-----暨名人工作室啟動(dòng)儀式1、<印象湖州---國際衣裳街>發(fā)布儀式邀請(qǐng)湖州政府要員、電視/報(bào)紙等新聞媒介參加舉辦<印象湖州--國際衣裳街>發(fā)布會(huì)。為衣裳街項(xiàng)目立下精神堡壘。2、新聞發(fā)布會(huì)主題：<印象湖州---國際衣裳街歷史文化街>---暨名人工作室啟動(dòng)儀式.理念：長三角經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、印象湖州國際衣裳街歷史文化街、名人工作室啟動(dòng).嘉賓：邀請(qǐng)政府官員、當(dāng)?shù)孛?、業(yè)內(nèi)人士內(nèi)容：介紹開發(fā)商背景理念，發(fā)布項(xiàng)目信息，話題自由討論媒體：電視錄播，報(bào)紙全程報(bào)道，后續(xù)軟文配合

導(dǎo)入期策略舉措印象湖州，新聞發(fā)布通過印象湖州新聞發(fā)布會(huì)制造新聞話題策略舉措文本營銷，凝結(jié)歷史中國國家地理雜志與中國國家地理雜志聯(lián)合打造特別策劃——印象?湖州衣裳街區(qū)歷史文化街專題（政府支持）雜志內(nèi)以湖州衣裳街歷史文化街區(qū)的圖片和軟文講述幕后解說：圖片+軟文Contents：印象?湖州衣裳街的昨天、今天、明天古街歷史老照片、古街新風(fēng)貌、江南水鄉(xiāng)

導(dǎo)入期策略舉措文本營銷，凝結(jié)歷史中國國家地理雜志Contents：主題：大事件營銷事件：中國唐裝旗袍時(shí)裝發(fā)布會(huì)利用組織發(fā)布會(huì)的契機(jī)，提高項(xiàng)目國際化形象；達(dá)到快速傳播的效果1、活動(dòng)名稱：印象?湖州國際衣裳街歷史文化街

----中國唐裝旗袍時(shí)裝發(fā)布會(huì)2、地點(diǎn)：國際衣裳街歷史文化街形象墻3、形式:新聞發(fā)布會(huì)4、參與人員：政府官員/財(cái)富階層/專業(yè)人士/各地新聞媒體5、活動(dòng)形式：以唐裝旗袍的時(shí)裝發(fā)布，強(qiáng)化國際衣裳街歷史文化街區(qū)融合時(shí)尚與傳統(tǒng)。支撐項(xiàng)目國際化形象.6、活動(dòng)安排：營造時(shí)尚與傳統(tǒng)環(huán)境，以時(shí)尚、高雅、輕松的格調(diào)為主，工作人員借助發(fā)布會(huì)的氛圍，主動(dòng)與人溝通，引出項(xiàng)目，強(qiáng)化形象.策略舉措

深蓄水期主題：大事件營銷事件：中國唐裝旗袍時(shí)裝發(fā)布會(huì)利用組織發(fā)布會(huì)的目的：大區(qū)域事件營銷事件：魯豫有約<印象?湖州國際衣裳街歷史文化街>長三角城市對(duì)話“印象?湖州國際衣裳街歷史文化街”形象出街（一直持續(xù)）媒體配合：高調(diào)入市，開設(shè)印象?湖州國際衣裳街歷史文化街區(qū)對(duì)話發(fā)展研討論壇，同時(shí)針對(duì)項(xiàng)目即將入市大做文章，軟文出擊湖州電視臺(tái),BBS、報(bào)紙專欄、浙北房產(chǎn)超市等專題討論區(qū)，制定話題討論，集中刊出、公示戶外廣告上馬，針對(duì)“印象?湖州國際衣裳街”作鋪開式營銷（一）策略舉措

深蓄水期目的：大區(qū)域事件營銷事件：魯豫有約<印象?湖州“印象?湖州國強(qiáng)銷期階段性主題活動(dòng)開盤強(qiáng)銷期

持續(xù)期持銷期衣裳街局部開放/階段性主題活動(dòng)強(qiáng)銷期階段性主題活動(dòng)開盤強(qiáng)銷期持續(xù)期持銷期衣裳街局部開放/世聯(lián)的幾點(diǎn)產(chǎn)品建議管理建議湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案時(shí)尚與傳統(tǒng)結(jié)合的國際化街區(qū)的精神雕塑和廣場(chǎng)在街道的公共空間如廣場(chǎng)和組團(tuán)間統(tǒng)一放置象征文化和生活格調(diào)的小型雕塑與時(shí)尚小品產(chǎn)品建議街區(qū)內(nèi)的亮化工程,將是我們產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)有力支撐.應(yīng)該引起我們的重視.時(shí)尚與傳統(tǒng)結(jié)合的國際化街區(qū)的精神雕塑和廣場(chǎng)在街道的公共空間如96建立統(tǒng)一經(jīng)營管理體系的基本前提是實(shí)現(xiàn)

產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）與經(jīng)營權(quán)的分離（即“兩權(quán)分離”）所謂“兩權(quán)”是指歷史文化街區(qū)商業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)“兩權(quán)分離”是指歷史文化街區(qū)商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離。物業(yè)的所有者不參與商業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一委托給固定的商業(yè)管理公司或外租給固定租戶。歷史文化街區(qū)的“兩權(quán)分離”在重慶瓷器口、杭州清水坊、紹興歷史街區(qū)、泉州中山路等相繼推開，并且取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)保效益，對(duì)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展發(fā)揮了舉足輕重的作用，成為所有歷史文化街區(qū)的統(tǒng)一操作標(biāo)準(zhǔn)，值得衣裳街借鑒。

衣裳街商業(yè)運(yùn)營應(yīng)選擇合適的兩權(quán)分離模式管理建議96建立統(tǒng)一經(jīng)營管理體系的基本前提是實(shí)現(xiàn)

產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)）與經(jīng)97股份公司制收購所有權(quán)政府返租制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人以產(chǎn)權(quán)作價(jià)入股成立股份公司，市場(chǎng)化運(yùn)作政府收購商業(yè)所有權(quán)，成立管理公司或委托管理公司進(jìn)行運(yùn)營管理政府以約定租金收購經(jīng)營權(quán)，然后委托商業(yè)管理公司進(jìn)行對(duì)外統(tǒng)一招商和運(yùn)營管理產(chǎn)權(quán)屬性產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)分散實(shí)現(xiàn)條件80％以上產(chǎn)權(quán)人入股合理的股權(quán)、分配制度80％以上的產(chǎn)權(quán)收購合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)80％以上的經(jīng)營權(quán)收購政府給予租金收益保證政府職責(zé)政府前期宣傳引導(dǎo)政府協(xié)助股份公司成立提供政策保障指導(dǎo)經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種政府擁有所有權(quán)對(duì)街區(qū)的運(yùn)營給予指導(dǎo)、控制政府與產(chǎn)權(quán)人的租約關(guān)系對(duì)街區(qū)的運(yùn)營給予指導(dǎo)、控制世聯(lián)根據(jù)目前國內(nèi)歷史文化街區(qū)的實(shí)踐，目前統(tǒng)一經(jīng)營管理的兩權(quán)分離實(shí)施模式主要有以下三種：管理建議97股份公司制收購所有權(quán)政府返租制操作方式產(chǎn)權(quán)所有人以產(chǎn)權(quán)作98根據(jù)案例總結(jié)，有三種歷史文化街區(qū)管理模式可供衣裳街選擇成功歷史文化街區(qū)商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營管理有委托管理、合署辦公和復(fù)合管理三種模式委托管理制合署辦公制復(fù)合管理制成立專門的歷史街區(qū)管理委員會(huì)，政府各職能部門把商業(yè)街管理的權(quán)力委托給委員會(huì)，委員會(huì)行使行政管理和商業(yè)運(yùn)營的職能從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合行政執(zhí)法管理，商業(yè)街日常運(yùn)營由管理委員會(huì)負(fù)責(zé)在街區(qū)管理委員會(huì)下設(shè)或聘請(qǐng)商業(yè)管理公司及物業(yè)管理公司，委員會(huì)行使行政職能，商業(yè)管理公司和物業(yè)公司行使市場(chǎng)運(yùn)營功能管理建議98根據(jù)案例總結(jié)，有三種歷史文化街區(qū)管理模式可供衣裳街選擇成99通過對(duì)衣裳街實(shí)際情況分析，在三種街區(qū)商業(yè)管理模

式中世聯(lián)建議采用復(fù)合管理模式制定因素委托管理制合署辦公制復(fù)合管理制有效的街區(qū)管理及保護(hù)政府容易控制利于市場(chǎng)化運(yùn)作有利于經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種的穩(wěn)定及與時(shí)俱進(jìn)有利于街區(qū)的物業(yè)管理責(zé)權(quán)利分明政府財(cái)政負(fù)擔(dān)綜合考慮，復(fù)合管理制擬合度較高。世聯(lián)建議：商業(yè)管理建議采用復(fù)合管理模式。管理建議99通過對(duì)衣裳街實(shí)際情況分析，在三種街區(qū)商業(yè)管理模

式中世聯(lián)100復(fù)合管理：采取“股份公司制”的兩權(quán)分離模式時(shí)，

街區(qū)管理模式增加股份公司的管理環(huán)節(jié)衣裳街管理委員會(huì)股份公司治安交通秩序市容環(huán)境公共設(shè)施公共物業(yè)公共事務(wù)協(xié)調(diào)和日常管理成立或聘請(qǐng)商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)街區(qū)內(nèi)的清潔、綠化以及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作物業(yè)管理公司收益分配街區(qū)經(jīng)營營銷推廣運(yùn)營管理業(yè)態(tài)控制工作機(jī)構(gòu)由政府設(shè)立，事業(yè)單位編制，企業(yè)化管理政府職能部門履行份內(nèi)職責(zé)采取股份公司制時(shí)設(shè)立股份公司的架構(gòu)考慮到衣裳街兩權(quán)分離實(shí)施中的特殊性，衣裳街商業(yè)運(yùn)營管理中，在傳統(tǒng)的復(fù)合管理的基礎(chǔ)上，增加股份公司的管理環(huán)節(jié)。管理建議100復(fù)合管理：采取“股份公司制”的兩權(quán)分離模式時(shí)，

街區(qū)管發(fā)掘物業(yè)價(jià)值節(jié)省交易成本降低交易風(fēng)險(xiǎn)達(dá)成客戶目標(biāo)Values.Cost-saving.Risk-control.AchievementsTHEEND.杭州世聯(lián)發(fā)掘物業(yè)價(jià)值節(jié)省交易成本THEEND.杭州世聯(lián)附件1

客戶寫真

附件1客戶寫真市場(chǎng)調(diào)查/訪談

客戶寫真湖州衣裳街歷史文化街項(xiàng)目營銷思路提案市中心社區(qū)街鋪受投資客戶追捧

高投入高回報(bào)

項(xiàng)目名稱：現(xiàn)代廣場(chǎng)

主力面積：沿笤溪路一層70~100m2,沿南寧長巷一層80~150m2

商鋪層高:沿笤溪路一層6m；沿南寧長巷一層5.8m,二層4m

售價(jià)：沿笤溪路一層約3萬元/m2,沿南寧長巷一層約2萬元/m2,沿南寧長巷二層0.7~1萬元/m2

銷售率：沿笤溪路商鋪已全售完,還有沿南寧長巷少量商鋪營銷手段：自然蓄客客戶情況：以投資客戶為主,私營個(gè)體業(yè)主,周邊縣個(gè)體主

現(xiàn)狀：出租率約70%,經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富,星級(jí)酒店,特色餐飲,休閑娛樂會(huì)所,輕型機(jī)動(dòng)車品牌專賣等租金：沿笤溪路4~8元/m2/天投資回報(bào)：約5~9%

本項(xiàng)目為住宅與商業(yè)的綜合體，位于湖州市中心主干道，府廟商圈，商業(yè)體量大，能輻射較大的區(qū)域?？勺霾惋?，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，租金較高交房僅半年時(shí)間出租率已達(dá)80%以上在售項(xiàng)目1：市中心社區(qū)街鋪受投資客戶追捧

高投入高回報(bào)項(xiàng)目名稱：現(xiàn)代廣產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)大

招商經(jīng)營不善導(dǎo)致銷售困境

本項(xiàng)目位于江南工貿(mào)大街北段，雖然商業(yè)體量較大，但與浙北區(qū)域相比目前人氣明顯偏低，尚未突顯商業(yè)中心的地位和價(jià)值。產(chǎn)權(quán)式商鋪無法獨(dú)立使用，招商經(jīng)營不善，打擊投資者信心，得房率只有約50%也是較大抗性

項(xiàng)目名稱：眾鑫廣場(chǎng)主力面積：一層150~500m2;二層15~50m2（總規(guī)劃建筑面積約15萬平米）商鋪層高:一層6m；二、三、四層4m

售價(jià)：沿街一層均價(jià)3.5萬元/m2，二層均價(jià)1.1萬元/m2，三、四層暫未推售銷售率：一層、二層的銷售率約60%

營銷手段：統(tǒng)一經(jīng)營，固定回報(bào)；3年返租，年回報(bào)率6%

客戶情況：以投資客戶為主,湖州較有實(shí)力的私營業(yè)主及公司高管為主力購買群,部分品牌代理商.現(xiàn)狀：一期服飾廣場(chǎng)現(xiàn)已全面招商，一至四層以運(yùn)動(dòng)休閑系列、男女服裝、鞋類箱包、新潮日用百貨、家私家飾、數(shù)碼產(chǎn)品等為主；目前生意清淡，商家難贏利租金：沿街一層4~5元/m2/天；二、三、四層免租金但需交納20%的營業(yè)額給管理公司投資回報(bào)：約6%在售項(xiàng)目2：產(chǎn)權(quán)式商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)大

招商經(jīng)營不善導(dǎo)致銷售困境本項(xiàng)目位于江市場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目市場(chǎng)的關(guān)注度高區(qū)域內(nèi)未來兩年會(huì)有更多商業(yè)競爭項(xiàng)目出現(xiàn),競爭態(tài)勢(shì)異常激烈.市中心地段社區(qū)街鋪受追捧市中心商業(yè)區(qū)域現(xiàn)在無可售項(xiàng)目.自然蓄客銷售為湖洲市場(chǎng)主要銷售模式，銷售進(jìn)度緩慢80%以上的商鋪購買客戶以投資為主要置業(yè)目的主力購買客群為區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)主、企業(yè)高管、個(gè)體專業(yè)戶目前在售項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)相對(duì)于租金有點(diǎn)偏高市場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目市場(chǎng)的關(guān)注度高1客戶類別鎖定私營企業(yè)主、泛公務(wù)員、外地投資客私營企業(yè)主身份特征：湖州當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)的老板、個(gè)體戶、高管，衣裳街老個(gè)體戶。年齡特征：30-45歲置業(yè)特征：投資過商鋪，自營狀況好。對(duì)湖州商業(yè)有信心。有置業(yè)經(jīng)歷，支付能力在200-400萬置業(yè)關(guān)注：投資回報(bào)，地段價(jià)值、經(jīng)營業(yè)態(tài)、項(xiàng)目品質(zhì)、商業(yè)管理社會(huì)影響力：★★★★泛公務(wù)員身份特征：國企事業(yè)單位干部職工，醫(yī)生、大學(xué)機(jī)構(gòu)的教授干部年齡特征：40歲以左右置業(yè)特征：隱貴一族，購鋪主要為長效投資，支付能力在150-250萬。置業(yè)關(guān)注：文化,地段，回報(bào)、環(huán)境與升值力社會(huì)影響力：★★★★★外地投資客身份特征：長三角其他區(qū)域外來投資者、商人年齡特征：35-45歲置業(yè)特征：重復(fù)置業(yè)多次，支付能力強(qiáng)、理性置業(yè)關(guān)注：區(qū)域發(fā)展、升值力、商業(yè)地段和經(jīng)營業(yè)態(tài)社會(huì)影響力：★★★1客戶類別鎖定私營企業(yè)主、泛公務(wù)員、外地投資客私營企2目標(biāo)客戶鎖定核心客戶重要客戶偶得客戶1、核心客戶——區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)主、企業(yè)高管、專業(yè)戶A、目標(biāo)客戶身份：主要以市內(nèi)私營業(yè)主、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)集散地私營業(yè)主、高管以及各區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)戶為主。B、客戶策略：重視現(xiàn)場(chǎng)展示和區(qū)域內(nèi)形象導(dǎo)示，選擇極具到達(dá)率的營銷方式，針對(duì)性推廣,直接攻破。A、目標(biāo)客戶身份：湖州市區(qū)（包括各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、私企業(yè)主、企業(yè)高管等，以投資出租為主，不排除自營的可能B、客戶策略：整理項(xiàng)目訴求點(diǎn)，使項(xiàng)目的地段、商業(yè)核心價(jià)值在營銷中得以體現(xiàn)。2、重要客戶——湖州市區(qū)（包括各縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)）投資需求者3、偶得客戶——與湖州有商業(yè)往來的各類私營企業(yè)的業(yè)主A、目標(biāo)客戶身份：長三角為主的投資客，上海杭州作為主要來源，其中在湖州有業(yè)務(wù)往來的人群，置業(yè)可能性最大

B、客戶策略：將項(xiàng)目與其他城市關(guān)聯(lián)，并通過產(chǎn)品打造，突出升值潛力。本地客戶的基數(shù)和購買力顯然無法支撐近10多萬平米商業(yè)項(xiàng)目銷售，區(qū)域營銷轉(zhuǎn)化為城市圈營銷是必經(jīng)之路

客戶的策略2目標(biāo)客戶鎖定核心客戶重要客戶偶得客戶1、核心客戶——區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶演變客戶分析３世界范圍內(nèi)品牌商家世界范圍內(nèi)的餐飲品牌世界范圍內(nèi)的旅游機(jī)構(gòu)世界范圍內(nèi)的投資客戶隨著衣裳街項(xiàng)目的營銷開展,項(xiàng)目形象的傳播。湖州城市戰(zhàn)略的發(fā)展,湖州旅游資源的挖掘。湖州的影響力越來越大,區(qū)域內(nèi)的商業(yè)越來越強(qiáng)。我們的客戶將會(huì)是：目標(biāo)客戶演變客戶分析３世界范圍內(nèi)品牌商家隨著衣裳街項(xiàng)目的營銷湖州衣裳街營銷思路梳理呈致：湖州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司湖州市歷史文化街區(qū)保護(hù)改造有限公司湖州衣裳街營銷思路梳理呈致：湖州市房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明開發(fā)商的愿景!※

湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工程

※開發(fā)模式下充分實(shí)現(xiàn)衣裳街歷史街區(qū)經(jīng)濟(jì)價(jià)值開發(fā)商的愿景!※湖州衣裳街歷史文化街區(qū)為湖州人文資產(chǎn)形象工報(bào)告的框架23項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議4營銷策略執(zhí)行項(xiàng)目屬性界定1報(bào)告的框架23項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議4營銷策略執(zhí)行項(xiàng)目屬THINKING城市屬性篇THINKING城市屬性篇中國因其較低的生產(chǎn)成本和快速的增長率成為世界各行業(yè)爭相競爭的舞臺(tái)；中國穩(wěn)定的政治、經(jīng)濟(jì)條件是前期條件項(xiàng)目能力國家屬性中國是世界生產(chǎn)力各個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)移的方向，未來國際競爭的平臺(tái)1中國因其較低的生產(chǎn)成本和快速的增長率成為世界各行業(yè)爭相競爭的項(xiàng)目能力國家屬性12020年,人均GDP翻兩倍中國2025年將有11個(gè)平均覆蓋人口超過6000萬的相互之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系精密的城市圈-------長三角城市經(jīng)濟(jì)圈走在前沿城市化的規(guī)?，F(xiàn)在和將來都堪稱巨大項(xiàng)目能力12020年,人均GDP翻兩倍中國2025年將有11至2025年,約有10億中國人居住在城市現(xiàn)在城市居住人口為6.5億流動(dòng)人口將成為未來城市化的主要驅(qū)動(dòng)因素至2025年,約有10億中國人居住在城市現(xiàn)在城市居高效的城市化將帶來資源的節(jié)約.

實(shí)施大眾有限的發(fā)展措施建立利于工業(yè)設(shè)備節(jié)能的措施節(jié)約資金,節(jié)約能源.高效的城市化將帶來資源的節(jié)約.

實(shí)施大眾有限的發(fā)展措施結(jié)論:中國十億人口新興城市消費(fèi)市場(chǎng),

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的利好,將帶給城市巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)結(jié)論:中國十億人口新興城市消費(fèi)市場(chǎng),

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的利好,將長三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、社會(huì)發(fā)展水平最高、人口聚集能力最強(qiáng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、地區(qū)間經(jīng)貿(mào)聯(lián)系緊密，是世界上最具活力的經(jīng)濟(jì)體之一；經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮的長三角，涌現(xiàn)了大規(guī)模的民營企業(yè)家和企業(yè)高級(jí)管理人士長三角地區(qū)是中國城市化經(jīng)濟(jì)一體化的核心區(qū)域，具備強(qiáng)大的資金/人才聚集力，目前及未來最具實(shí)力的城市群1項(xiàng)目能力區(qū)域?qū)傩蚤L三角是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大、社會(huì)發(fā)展水平1湖州是高速發(fā)展的長三角經(jīng)濟(jì)圈

-------商貿(mào)文化交通重鎮(zhèn)長三角城市一體化的重要城市湖州到上海一個(gè)半小時(shí),到杭州一個(gè)小時(shí).

湖州是圍繞上海經(jīng)濟(jì)增長極所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散的第二圈層；發(fā)展重心向上海傾移，戰(zhàn)略作用日益激發(fā)，積極謀求在杭湖寧發(fā)展帶中率先崛起發(fā)達(dá)的高速公路及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，奠定樞紐城市地位杭州湖州寧波嘉興上海項(xiàng)目能力區(qū)域地位屬性1湖州是高速發(fā)展的長三角經(jīng)濟(jì)圈長三角城市一體化的重要城市湖州1湖州具備城市化提速下的聚集效應(yīng)加強(qiáng)長三角城市之間資本與勞動(dòng)力的流動(dòng)日趨頻繁，城市化進(jìn)程加快等因素。湖州憑借其地理、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等一系列的優(yōu)勢(shì)，正逐漸加強(qiáng)對(duì)資本與勞動(dòng)力的吸納作用。KEY1：湖州城市圈提速湖州市域城鎮(zhèn)形成“一帶一圈層四軸線”的網(wǎng)絡(luò)化空間布局結(jié)構(gòu)

1．一帶就是在市域北部太湖南岸構(gòu)筑包含長興、湖州中心城區(qū)、南潯城區(qū)的“一心兩翼”環(huán)太湖南岸城市帶，形成湖州市域的發(fā)展核心。

2．一圈層就是依托規(guī)劃的高等級(jí)環(huán)線通道構(gòu)筑市域南部城鎮(zhèn)圈層，包括德清縣城、安吉縣城、雙林、練市、新市、泗安等城鎮(zhèn)。

3．四軸線：以環(huán)太湖南岸城市帶為核心，重點(diǎn)培育四條放射狀城鎮(zhèn)發(fā)展軸，即市域西部依托G318公路和申蘇浙皖高速公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域西南部依托杭長高速公路、S11公路、S04公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域中部依G104公路和杭寧高速公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸，市域東部依托申蘇浙皖高速公路至申嘉湖高速公路連接線與和（新）杭公路的城鎮(zhèn)發(fā)展軸。

KEY2：聚集效應(yīng)資本與勞動(dòng)力涌入1234德清南潯安吉長興項(xiàng)目能力城市發(fā)展方向?qū)傩?湖州具備城市化提速下的聚集效應(yīng)加強(qiáng)長三角城市之間1

長三角一體化的湖州樞紐，未來的大湖州中心——湖州之于長三角城市集群的重要一躍對(duì)外：湖州申蘇浙皖高速連通長三角對(duì)湖州來說，申蘇浙皖高速一頭連著國際大都市上海，一頭連著我國中西部地區(qū)。這就更突出了湖州既作為浙江省接軌上海的“橋頭堡”，又是長三角地區(qū)拉動(dòng)中西部“前沿陣地”的重要戰(zhàn)略地位。

利好因素：良好的區(qū)位奠定了區(qū)域在未來長三角城市集群中的重要作用，作為長三角的腹地。區(qū)域交通戰(zhàn)略位置突顯。對(duì)內(nèi)：承擔(dān)未來“大湖州中心”職能“一帶一圈層四軸線”的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)。

以”一心兩翼”長興、湖州，南潯為全市發(fā)展主軸，集中全區(qū)最重要的公共服務(wù)設(shè)施，構(gòu)筑核心產(chǎn)業(yè)。太湖地區(qū)以生態(tài)保護(hù)為主，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，未來建成全區(qū)生態(tài)翼。以安吉、得清兩縣城為核心，重點(diǎn)布局高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，物流，農(nóng)產(chǎn)品加工形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)翼。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能屬性1長三角一體化的湖州樞紐，未來的大湖州中心——湖州之于長三1湖州千年底蘊(yùn)，魚米之鄉(xiāng)，竹子之鄉(xiāng)，絲綢文化，茶文化，湖筆文化，旅游城市太湖南岸的湖州是全國著名的蠶鄉(xiāng)，也是世界絲綢文明的發(fā)祥地之一，湖絲、湖州宋錦、雙林綾絹聞名中外。湖州，具有典雅的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，其自然景觀以“山水清遠(yuǎn)”見長湖州人文薈萃，歷代聞士賢達(dá)與湖州結(jié)緣者，難以舉數(shù)，在他們身后留下了大量的行蹤勝跡。眾多的資源形成了具有湖州特色的南太湖風(fēng)情游、莫干山風(fēng)景游、中國竹鄉(xiāng)游等3條旅游線路。項(xiàng)目能力城市發(fā)展功能屬性1湖州千年底蘊(yùn)，魚米之鄉(xiāng)，竹子之鄉(xiāng)，絲綢文化，太湖南岸的湖州山水清遠(yuǎn)的湖州江南水鄉(xiāng)江南天池中南百草園