2022年注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估實務(wù)（一）模擬試題12

2022年注冊資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估實務(wù)（一）模擬試題12姓名 年級 學(xué)號題型選擇題填空題解答題判斷題計算題附加題總分得分評卷人得分一、單選題1.根據(jù)用途劃分，下列選項中，不屬于物業(yè)類型劃分的是（）。A.居住物業(yè)B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.可變物業(yè)V解析：物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府行政類物業(yè)和其他用途物業(yè)等類型。.某企業(yè)1月初預(yù)付8個月的房屋租金100萬元，當(dāng)年4月1日對該企業(yè)進(jìn)行評估，該預(yù)付費(fèi)用的評估值為（）。50萬元100萬元62.5萬元V75萬元解析：預(yù)付費(fèi)用的評估值=100/8X5=62.5（萬元）。.要了解投資人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理費(fèi)支付等方面的權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)關(guān)注（）。A.投資基金的類別B.資產(chǎn)評估相關(guān)法規(guī)C.資產(chǎn)評估委托合同D.投資基金協(xié)議.章程V解析：應(yīng)關(guān)注投資基金協(xié)議、章程，了解投資人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理費(fèi)支付等方面的權(quán)利和義務(wù)。.內(nèi)部特征基本一致，與相鄰地段有明顯區(qū)別，而需要采取相同經(jīng)營措施的地塊叫做（）。A.林場B.營林區(qū)C.林班D.小班7解析：小班是內(nèi)部特征基本一致，與相鄰地段有明顯區(qū)別，而需要采取相同經(jīng)營措施的地塊。.股權(quán)比例與紅利分配比例或?qū)嶋H出資比例不一致，其合法性可依據(jù)法律意見書判斷，下列說法正確的是（）。A.成本法與收益法評估方式一致B.成本法評估通常按股權(quán)比例確定C.收益法評估通常按照股權(quán)比例確定D.成本法評估股東權(quán)益時可按股東實際可獲紅利比例計算解析：成本法與收益法評估方式相反，因此A選項不正確；收益法評估通常按照實際獲利比例確定，因此C選項不正確；成本法評估通常按股權(quán)比例確定，因此D選項不正確，B選項正確.采用收益法對用材林林木資產(chǎn)進(jìn)行評估時，下列各項中不屬于收益法的是（）,A.收獲現(xiàn)值法B.年金資本化法C.周期收益資本化法D.市場成交比較法解析：市場成交比較法屬于市場法，所以本題答案為D。.屬于森林經(jīng)營的最小單位是（）。A.營林區(qū).林場C.小班-JD.林班解析：小班是森林經(jīng)營的最小單位。8.PPP項目中，不需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的是（）。A.項目識別PPP項目的執(zhí)行和移交階段C.項目公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓D.公司的名稱V解析：在PPP項目識別、準(zhǔn)備、采購、執(zhí)行以及移交階段，均涉及對PPP項目的資產(chǎn)或權(quán)益進(jìn)行評估的情形，特別是在PPP項目的執(zhí)行和移交階段，項目公司的設(shè)立、融資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)行為，都需要進(jìn)行資產(chǎn)評估。.不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同，這屬于設(shè)備比較因素中的（）。A.個別因素B.交易因素C.時間因素D.地域因素解析：時間因素：不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同，評估專業(yè)人員選擇與評估基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素作出調(diào)整。.某在建工程，建筑工程預(yù)算造價為500萬元，包括地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，以及其他工程，各自占據(jù)預(yù)算造價比重為：25%、45%和30機(jī)評估基準(zhǔn)日該庫房正在建設(shè)中，其中基礎(chǔ)工程已完工，主體結(jié)構(gòu)工程完成了70虬采用形象進(jìn)度法，評估該在建工程的評估值為（）萬元。245.0282.5350.0455.0解析：在建工程完工率=25%+45%X70%=56.5%。在建工程評估值=500X56.5%=282.5（萬元）。11.2017年初分期收款方式銷售甲公司一批產(chǎn)品，長期應(yīng)收款金額為800萬元，約定分4年分期收取。經(jīng)過對應(yīng)收款項的可收回金額進(jìn)行測試，應(yīng)考慮80萬元的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，長期應(yīng)收款評估值為（）萬元。500610720V830解析：800-80=720（萬元）12.某產(chǎn)品全部加工完需要進(jìn)行15小時，一批尚在加工過程中的在產(chǎn)品平均已完成12個加工工時，該批在產(chǎn)品共有1000件，已知該在產(chǎn)品的產(chǎn)成品單位重置成本為200元，在成本消耗與加工工時成正比的情況下，該批在產(chǎn)品最可能的評估值為（）。A.160000元VB.200000元C.140000元D.120000元解析：評估值為=1000X12/15X200=160000（元）13.下列情形當(dāng)中，在對其進(jìn)行債權(quán)價值分析評估時適合采用綜合因素分析法的是（）。A.債權(quán)本身財務(wù)資料不全，有可比的案例B.債務(wù)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營，財務(wù)規(guī)范，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流C.債務(wù)企業(yè)屬于非持續(xù)經(jīng)營或凈現(xiàn)金流小而不穩(wěn)定，存在有效資產(chǎn)，且能夠取得比較齊全的財務(wù)會計資料D.存在諸多不確定因素、無法采用其他集中方法進(jìn)行定量分析解析:方法適用范圍假設(shè)清算法非持續(xù)經(jīng)營或;爭現(xiàn)金流小而不穩(wěn)，存在有效資產(chǎn)，且能夠取得比較齊全的1務(wù)會計資料現(xiàn)金流償債法持續(xù)經(jīng)營.財務(wù)規(guī)范，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流交易案例比較法有可比的案例，財務(wù)資料不全專家打分法有增長潛質(zhì)，持續(xù)經(jīng)營或有效資產(chǎn)存在，然而企業(yè)不配合評估綜合因素分目前金融機(jī)構(gòu)處置不良通用做法，適用存在諸多不確定因素、無法采用其析法集中方法進(jìn)行定量分析的債權(quán)。.評估對象為工業(yè)爐窖，屬于機(jī)器設(shè)備當(dāng)中的不動產(chǎn)類別，企業(yè)準(zhǔn)備按照現(xiàn)有用途繼續(xù)使用，評估假設(shè)通常采用（）。A.變現(xiàn)假設(shè)B.改變用途假設(shè)C.原地使用假設(shè)D.移地使用假設(shè)解析：評估對象為工業(yè)爐窖，屬于不動產(chǎn)，因此是原地使用的，所以采用原地使用假設(shè)。.根據(jù)與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象價值的評估方法是（）。A.直接比較法B.相似比較法C.比率估價法D.收益比較法解析：直接比較法是根據(jù)與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象價值的評估方法。16.下列關(guān)于名股實債的說法中，不正確的是（）。A.名義上是以股權(quán)方式投資但實質(zhì)上卻簽署了具有剛性兌付的保本約定B.對于評估基準(zhǔn)日已收到但未確認(rèn)收入的利息原則上應(yīng)視同預(yù)付賬款評估VC.當(dāng)約定利息由被投資方的原始股東以溢價收購的方式在期限屆滿時支付而非由被投資企業(yè)支付時，應(yīng)判斷其可實現(xiàn)性和風(fēng)險，在特別事項說明中充分披露D.該投資方式已被私募基金和信托公司廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)或其他現(xiàn)金流短缺的行業(yè)解析：對于評估基準(zhǔn)日已收到但未確認(rèn)收入的利息原則上應(yīng)視同預(yù)收賬款評估，而不是“預(yù)付賬款”，所以選項B不正確。.非上市債券的風(fēng)險報酬率主要取決于（）。A.債券發(fā)行主體的具體情況B.債券市場狀況C.債券購買方的具體情況D.股票市場狀況解析：折現(xiàn)率包括無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率，無風(fēng)險報酬率通常以銀行存款利率、國債利率或政府發(fā)放短期債券的利率等為準(zhǔn)；風(fēng)險報酬率的大小則取決于債券發(fā)行主體的具體情況。.某低值易耗品賬面原價800元，預(yù)計使用1年，現(xiàn)在已經(jīng)使用了6個月，該低值易耗品的現(xiàn)行市價為1200元，確定的低值易耗品的評估值為（）。

500元600元700元800元解析：低值易耗品的評估值=1200X（1-6/12）=600（元）。19.進(jìn)行不動產(chǎn)的評估時，下列不屬于需要明確的基本事項的內(nèi)容是（）。A.委托人、產(chǎn)權(quán)持有者和委托人以外的其他評估報告使用者B.評估對象和評估范圍C.評估方法公攤面積為18%,公攤面積為18%,公攤面積為18%,公攤面積為18%,公攤面積為15%,簡裝的三居室簡裝的三居室簡裝的三居室不動產(chǎn)評估需明確的基本事項主要包括：1委托人、產(chǎn)權(quán)持有者和委托人以外的其他評估報告使用者；2評估目的；3評估對象和評估范圍；4價值類型；5評估基準(zhǔn)日；6評估報告使用限制；*7評估報告提交時間及方式；8評估服務(wù)費(fèi)總額、支付時間和方式；9委托人與資產(chǎn)評估師工作配合和協(xié)助等其他需要明確的重要事項；20.下列選項中，不動產(chǎn)價值最高的是（）。A.福豬小區(qū)一個層高3.0米,B.福豬小區(qū)一個層高2.8米,C.福豬小區(qū)一個層高3.0米,D.福豬小區(qū)一個層高2.5米，公攤面積為15%,簡裝的三居室解析：層高越高，不動產(chǎn)價值越高。公攤越小，不動產(chǎn)價值越高。根據(jù)以上原則選項C的價值最高。21.成本法特別適用于（）的房地產(chǎn)的估價。A.有收益交易少B.無收益交易多C.有收益交易多D.無收益交易少■J解析：對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機(jī)場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的不動產(chǎn)評估比較適用。22.按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)是指（）。A.企業(yè)為賺取租金或經(jīng)營出租，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)B.企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)C.企業(yè)為賺取租金或作為存貨，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)D.企業(yè)為賺取租金或自己使用，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)解析：按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號一一投資性房地產(chǎn)》，投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。23.下列關(guān)于礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估的說法中，不正確的是（）。A.礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)B.在礦業(yè)權(quán)評估中，市場法適用于采礦權(quán)評估C.收益法適用于勘查程度較低的探礦權(quán)評估D.收益法基于預(yù)期收益原則和效用原則解析：收益法適用于采礦權(quán)評估和勘查程度較高的探礦權(quán)評估，所以選項C不正確。24.2019年2月1日，阿爾法公司欲購買大狗股份有限公司發(fā)行的債券，該債券于2017年2月1日發(fā)行，面值為50萬元，票面利率為7%,期限為5年，年折現(xiàn)率為8%,每年付息一次，到期一次還本。則該債券的評估值為（）萬5649.715048.71J解析：該債券的評估值=50X7%X(1+8%)-l+50X7%X(1+8%)-2+50X7%X(1+8%)-3+50X(1+8%)-3=48.71(萬元)。25.下列關(guān)于機(jī)械設(shè)備評估方法的選取不正確的是()。A.對于市場上獨一無二的設(shè)備不宜采用市場法B.對于不具有獨立獲利能力的設(shè)備不采用收益法C.在評估機(jī)器設(shè)備的清算價值時一般不采用成本法D.市場交易不夠活躍的機(jī)器設(shè)備一般不宜采用收益法V解析：對于市場上獨一無二的設(shè)備，或市場交易不夠活躍的機(jī)器設(shè)備，一般不宜采用市場法。26.運(yùn)用市場法評估設(shè)備，其中可能影響機(jī)器設(shè)備市場價值的比較因素不包括()。A.地域因素B.時間因素C.交易因素D.風(fēng)險因素解析：運(yùn)用市場法評估設(shè)備，可能影響機(jī)器設(shè)備市場價值的比較因素包括個別因素、交易因素、時間因素和地域因素。27.某宗土地，單價為10000元/平方米，規(guī)劃容積率為8,建筑密度為0.5,則其樓面地價為()元/平方米。A.800B.1250500020000解析：樓面地價=土地單價/容積率=10000/8=1250（元/平方米）。28.下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序的說法中，錯誤的是（）。A.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同B.房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在3日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，3日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理C.轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)D.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請.并申報成交價格。房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理，房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)：房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。29.甲企業(yè)董事會于2020年6月25日形成決議，將其自行建造的房地產(chǎn)出租給乙企業(yè)，租期為3年，則投資性房地產(chǎn)公允價值評估基準(zhǔn)日可以為（）。2020年6月30日C.2020年6月28日D.2020年7月1日E.2020年6月1日解析：注意事項在評估實踐中，當(dāng)董事會形成決議后，財務(wù)核算和投資性房地產(chǎn)公允價值評估選擇在用近決議形成的會計報表日。如董事會決議日期為某月的23日，那么投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日為該月23日，投資性房卻產(chǎn)公允價值評估基準(zhǔn)日可以選擇在該月的資產(chǎn)負(fù)債表日，即月末的30日或者31日30.在資產(chǎn)減值測試評估中，下列關(guān)于不同類型下評估方法的描述中錯誤的是(),A.資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值通常采用收益法評估B.資產(chǎn)的公允價值可以采用市場法評估C.資產(chǎn)的公允價值不能采用收益法評估7D.資產(chǎn)的公允價值不能采用成本法評估解析：價值類型含義方法公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值并扣減相應(yīng)的處置費(fèi)用后得到的凈額資產(chǎn)的公允價值以采用市場法和益法評估資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價值估計數(shù)額資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)流量的現(xiàn)值通常用收益法評估二、多選題31.下列屬于常見的森林資源資產(chǎn)核查的方式有()。A.訪談B.全面核查法C.抽樣調(diào)查法D.技術(shù)鑒定E.小班抽樣法J解析：?????????—森林資源資產(chǎn)現(xiàn)場核查方式常見的森林資源資產(chǎn)核查方式主要有小班抽查法、全面核查法、抽樣調(diào)查法等當(dāng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員缺乏森林資源調(diào)查專業(yè)知識和經(jīng)驗時，可以聘請具有才應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)技術(shù)人員對森林資源資產(chǎn)進(jìn)行核查.并由專業(yè)機(jī)構(gòu)S具核查報告32.森林資源資產(chǎn)評估除了具有資產(chǎn)評估的一般特點外，還有其自身的一些特點。包括（）。A.森林資源調(diào)查和資產(chǎn)核查的艱巨性B.森林資源資產(chǎn)的可再生性C.森林資源資產(chǎn)效益的多樣性D.森林資源資產(chǎn)價值的關(guān)聯(lián)性JE.森林經(jīng)營周期長對資產(chǎn)評估結(jié)果影響較小解析：森林資源資產(chǎn)的特點決定了森林資源資產(chǎn)評估有著不同于一般資產(chǎn)評估的特點。（1）森林資源資產(chǎn)價值的關(guān)聯(lián)性；（2）森林資源資產(chǎn)的可再生性；（3）森林經(jīng)營的長周期性對資產(chǎn)評估結(jié)果有著較大影響；（4）森林資源資產(chǎn)效益的多樣性；（5）森林資源調(diào)查和資產(chǎn)核查的艱巨性；（6）森林資源資產(chǎn)的地域性明顯。.一些制造類企業(yè)通常將機(jī)器設(shè)備分為機(jī)械設(shè)備和動力設(shè)備，下列屬于機(jī)械設(shè)備的有（）。A.通用設(shè)備B.鍛壓設(shè)備C.電器設(shè)備D.木工鑄造設(shè)備JE.工業(yè)爐窯解析：一些制造類企業(yè)通常將機(jī)器設(shè)備分為機(jī)械設(shè)備和動力設(shè)備，機(jī)械設(shè)備又分為金屬切削設(shè)備、鍛壓設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、通用設(shè)備、木工鑄造設(shè)備、專業(yè)生產(chǎn)設(shè)備及其他機(jī)器設(shè)備，動力設(shè)備又分為動能發(fā)生設(shè)備、電器設(shè)備、工業(yè)爐窯及其他動力設(shè)備等。.機(jī)器設(shè)備清查核實一般包括（）。A.微觀調(diào)查B.宏觀調(diào)查C.抽樣調(diào)查D.法律權(quán)屬資料E.專家調(diào)查解析：機(jī)器設(shè)備清查核實一般包括微觀調(diào)查、宏觀調(diào)查及法律權(quán)屬資料情況三個方面。35.衍生金融工具包括（）。A.遠(yuǎn)期合同B.存入保證金C.期貨合同D.債券投資E.互換和期權(quán)解析：衍生工具包括遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)，以及具有遠(yuǎn)期合同、期貨合同、互換和期權(quán)中一種或一種以上特征的工具。36.下列各項中屬于存貨出現(xiàn)損耗的情況有（）。A.木材因日曬雨淋出現(xiàn)腐爛B.鋼材因氧化生銹JC.食品因存放過久而變質(zhì)D.化學(xué)試劑因存放過久而效用降低E.存貨出現(xiàn)大面積的技術(shù)性陳舊解析：與固定資產(chǎn)不同，存貨一般不會出現(xiàn)磨損，以及大面積的技術(shù)性、功能性陳舊，但存貨有時會出現(xiàn)損耗，這種損耗除反映為數(shù)量減少外，也反映在實體損耗和質(zhì)量下降上。例如，木材因日曬雨淋出現(xiàn)腐爛，鋼材因氧化生銹，食品藥品及化學(xué)試劑因存放過久而變質(zhì)或效用降低，選項ABCD正確。.在評估之前，需要了解評估對象，對不動產(chǎn)實體狀態(tài)了解的內(nèi)容有（）。土地面積土地形狀土地開發(fā)程度D.工程質(zhì)量土地權(quán)利性質(zhì)解析：選項ABCD屬于對不動產(chǎn)實體狀態(tài)了解的內(nèi)容；選項E屬于對不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)了解的內(nèi)容。.下列選項中，評估人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查時通常采用的調(diào)查手段包括（）。A.目測B.詢問4C.借閱建設(shè)單位檔案資料D.借閱使用單位檔案資料E.利用專業(yè)儀器進(jìn)行基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)檢查解析：選項E錯誤，對于基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的檢查，評估人員往往結(jié)合專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見，而非親自測量。.對于帶息應(yīng)收票據(jù)可以采用（）進(jìn)行評估。A.先進(jìn)先出法B.票據(jù)本利和的方法C.票據(jù)貼現(xiàn)值的方法D.后進(jìn)先出法E.加權(quán)平均法解析：應(yīng)收票據(jù)的評估可采用下列兩種方法進(jìn)行：（1）按應(yīng)收票據(jù)的本利和計算；（2）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算。選項BC正確。40.應(yīng)收賬款評估的特點有（）。A.評估中需要對應(yīng)收賬款的賬面價值進(jìn)行重新確定B.評估不是對債權(quán)金額的重新認(rèn)定C.應(yīng)收賬款評估的是“風(fēng)險損失”D.應(yīng)收賬款評估的是“未來現(xiàn)金資產(chǎn)”VE.應(yīng)收賬款的評估值可能大于其賬面價值解析：應(yīng)收賬款評估的特點包括，（1）因債權(quán)金額是事前形成、約定的，評估不是對債權(quán)金額的重新認(rèn)定；（2）應(yīng)收賬款評估的是“風(fēng)險損失”；（3）應(yīng)收賬款評估的是“未來現(xiàn)金資產(chǎn)”。.關(guān)于生態(tài)環(huán)境建設(shè)中的資產(chǎn)評估展望，下列表述正確的有（）。A.通過資產(chǎn)評估可以提高人們對生態(tài)環(huán)境價值的認(rèn)識，為補(bǔ)償提供依據(jù)，豐富生態(tài)環(huán)境建設(shè)的資金來源B.未來通過資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)體系測量排放.計量排放，將有力推動碳交易市場的建設(shè)C.景觀價值的評估，對于維護(hù)國家.集體等旅游資源資產(chǎn)占有方的利益，推動旅游資源整合和合理開發(fā)利用都具有非常重要的戰(zhàn)略意義D.在建設(shè)項目建造活動全程，介入生態(tài)環(huán)境價值評估，量化建設(shè)項目對生態(tài)環(huán)境的影響，將進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)方對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)意識E.綠色GDP占GDP的比重越高，表明國民經(jīng)濟(jì)增長的正面效應(yīng)越低，負(fù)面效應(yīng)越高，反之亦然解析：選項E,綠色GDP占GDP的比重越高，表明國民經(jīng)濟(jì)增長的正面效應(yīng)越高，負(fù)面效應(yīng)越低，反之亦然。.交易案例比較法基本評估程序包括（）。A.對債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行定性分析B.選擇交易案例C.在分析對象和參照物之間進(jìn)行比較因素調(diào)整D.指標(biāo)差異比較.量化E.確定折現(xiàn)率解析：交易案例比較法基本評估程序如下：①對債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行定性分析。②選擇交易案例。③在分析對象和參照物之間進(jìn)行比較因素調(diào)整。④指標(biāo)差異比較、量化。⑤合理分析估測債權(quán)資產(chǎn)價值。43.下列情形中，一般情況下應(yīng)采用協(xié)議出讓土地的是（）。A.原劃撥.承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的B.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的C.出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的D.預(yù)期開發(fā)商品住宅的E.預(yù)計建設(shè)醫(yī)院且只有一個意向用地者的V解析：協(xié)議出讓土地主要包括以下情形：①供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。44.下列各項中，不作為土地權(quán)屬爭議案件的有（）。土地所有權(quán)歸屬爭議土地侵權(quán)C.行政區(qū)域邊界爭議D.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)爭議E.土地使用權(quán)歸屬爭議解析：土地權(quán)屬爭議是因土地所有權(quán)或使用權(quán)歸屬發(fā)生的爭議。根據(jù)原國土資源部2003年發(fā)布、2010年修正的《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》，土地侵權(quán)、行政區(qū)域邊界爭議、土地違法、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)爭議等案件不作為土地權(quán)屬爭議案件。.在建工程是指正在建設(shè)尚未竣工投入使用的建設(shè)項目，按照工程完工程度可分為（）。A.停工項目B.竣工項目C.施工項目D.即將開始的項目E.正在使用的項目解析：在建工程按照工程完工程度可分為停工項目、竣工項目、施工項目。三、問答題.某民營公司擬將一塊面積為150畝的茶園作為抵押物進(jìn)行銀行抵押貸款，該茶園內(nèi)茶樹林齡為7年，處于盛產(chǎn)期。相關(guān)參數(shù)指標(biāo)如下：①該地區(qū)茶樹盛產(chǎn)期為第6~20年。②該茶園內(nèi)茶樹進(jìn)入盛產(chǎn)期后年平均收入為6000元/畝。③該茶園年平均經(jīng)營成本為2700元/畝，其中包括采摘人工、初級加工費(fèi)、管護(hù)費(fèi)、地租等。④投資收益率為15%?要求：計算該茶樹經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)評估值。正確答案：(無)解析：Ai=6000元Ci=2700元u-n-1Cl-P) -1u-n-1E=KXAIXu-n-1PCl-P)=150X(6000-2700)X(P/A,15%,20-7+1)=2833627.5(元).某資產(chǎn)管理公司擬處置金融不良資產(chǎn)4400萬元，其中抵押貸款1700萬元，其余均為信用貸款。資產(chǎn)管理公司與債務(wù)企業(yè)協(xié)商后決定采用債務(wù)重組方式處置該資產(chǎn)。為了確定債權(quán)價值，特委托評估公司對債務(wù)企業(yè)進(jìn)行償債能力分析評估。評估公司經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)：(1)債務(wù)企業(yè)已處于關(guān)停狀態(tài)，生產(chǎn)難以恢復(fù)；能夠取得齊全的財務(wù)會計資料。(2)截至評估基準(zhǔn)日，債務(wù)企業(yè)有效資產(chǎn)為3925萬元，有效負(fù)債為6250萬元；需要優(yōu)先償還的一般債務(wù)包括應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅費(fèi)等合計共93萬元；清算及中介費(fèi)按照有效資產(chǎn)的2%進(jìn)行扣除。(3)債務(wù)企業(yè)以自有的機(jī)器設(shè)備抵押給其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款300萬元，本次機(jī)器設(shè)備評估值為285萬元，全部用于優(yōu)先償還其他債務(wù)，不足償還的部分作為一般債務(wù)。

（4）在擬處置的債權(quán)中，有1700萬元的抵押貸款，對應(yīng)的抵押物是廠房的土地使用權(quán)，本次土地使用權(quán)的評估價值為2200萬元，應(yīng)作為委托人優(yōu)先受償債務(wù)，土地評估價值超出貸款金額部分用于償還一般債務(wù)。要求：（1）評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采用什么方法分析債權(quán)價值并簡述理由。（2）不考慮或有收益等其他因素對受償比例的影響，請計算該不良債權(quán)的受償比例。（計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）正確答案：（無）解析：（1）評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該采用假設(shè)清算法分析債權(quán)價值。因為債務(wù)企業(yè)已處于非持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)，存在有效資產(chǎn)且能取得較齊全的財務(wù)會計資料，屬于假設(shè)清算法的適用范圍。計算清算及中介費(fèi):_3925計算清算及中介費(fèi):_3925X*78.5（萬元）經(jīng)過進(jìn)一步調(diào)查，得到如下信息：（2）截至評估基準(zhǔn)日，債務(wù)企業(yè)有效資產(chǎn)為3925萬元，有效負(fù)債為6250萬元；需要優(yōu)先償還的一般債務(wù)包括應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、應(yīng)交稅費(fèi)等合計共93萬元；清算及中介費(fèi)按照有妓Q的2%不行扣除。（2）根據(jù)題目可知，有效資產(chǎn)3925萬元，有效負(fù)債6250萬元。根據(jù)題目可知，優(yōu)先償還一般債務(wù)為93萬元根據(jù)題目可知，債務(wù)企業(yè)與型金融機(jī)構(gòu)的抵押根據(jù)題目可知，債務(wù)企業(yè)與型金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款300萬元，對應(yīng)抵押評相值為285萬元,抵押物評估值小于抵押債權(quán)，故優(yōu)先償還抵押債務(wù)285萬元。根據(jù)題目可知，債務(wù)企業(yè)與其他金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款1700萬元，對應(yīng):氐押評任值為2200萬元，抵押物評估值大于抵押債權(quán)，故優(yōu)先償還抵押債務(wù)1700萬元。則，合計優(yōu)先償還抵理債務(wù)=285+1700=1985（萬元）（3）債務(wù)企業(yè)以自有的機(jī)器設(shè)備抵押給其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款300萬元，本次機(jī)器設(shè)備評估值為285萬元，全部用于優(yōu)先償還其他債務(wù),不足償還的部分作為一般債務(wù)。（4）在擬處置的債權(quán)中，圍_1700萬元的抵押貸款，對應(yīng)的抵押物是廠房的土地使用權(quán)，本次土地使甬/權(quán)的評估價值為2200萬元，應(yīng)作為委托人優(yōu)先受償債務(wù)，土地評估價值超出貸款金額部分用于償還一般債務(wù)。資產(chǎn)項優(yōu)先扣除項目=優(yōu)先償還抵押債務(wù)+優(yōu)先償還一般債務(wù)+優(yōu)先扣除的費(fèi)用項目=1985+93+78.5=2156.5（萬元）負(fù)債項優(yōu)先扣除項目=優(yōu)先償還抵押債務(wù)+優(yōu)先償還一般債務(wù)=1985+93=2078（萬元）一般債權(quán)受償比例一有效負(fù)債-負(fù)債項商加除項目_3925-2156.5=6250-2078=0.42那么，根據(jù)一般債權(quán)受償比例求得不良債權(quán)中的一般債權(quán)受償金額為：不良債權(quán)的一般債權(quán)受償金額=（不良債權(quán)總額-優(yōu)先債權(quán)受償金額）X一般債權(quán)受償比例=（4400-1700）X0.42=1134（萬元）不良債權(quán)總受償金額=優(yōu)先債權(quán)受償金額+一般債權(quán)受償金額=1700+1134=2834（萬元）不良債權(quán)受償比例一不良債權(quán)受償金額一_不良債權(quán)總額_2834~4400=0.64故該資產(chǎn)管理公司擬處置金融不良資產(chǎn)4400萬元（其中抵押貸款1700萬元，擔(dān)保貸款450萬元）?？勺儸F(xiàn)價值不低于64%。48.某企業(yè)擬轉(zhuǎn)讓部分不動產(chǎn)，委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2019年12月31日，資產(chǎn)評估專業(yè)人員擬采用剩余法進(jìn)行評估，相關(guān)情況如下：評估對象為在建的綜合樓項目，土地用途為綜合用地，于2019年12月31日取得土地使用權(quán)，土地使用年限為50年，占地面積6125平方米，發(fā)展程度達(dá)到紅線外“六通一平”。規(guī)劃建筑用途為辦公和商業(yè)，總建筑面積為19600平方米，可銷售面積為15600平方米，建筑經(jīng)濟(jì)壽命為70年，截至評估基準(zhǔn)日，已完成全部主體結(jié)構(gòu)和部分裝修，設(shè)備安裝工程施工。評估對象產(chǎn)權(quán)狀況良好，無他項權(quán)利設(shè)定。經(jīng)現(xiàn)場踏勘和廣泛調(diào)查研究，資產(chǎn)評估專業(yè)人員做出以下判斷和假設(shè)：評估對象的規(guī)劃用途為其最佳發(fā)展用途，估計后續(xù)合理開發(fā)期為2年，開發(fā)完成后即可直接進(jìn)行出售。綜合樓續(xù)建的建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)為2050元/平方米，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)第