舊倉庫改造項目報告課件

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地

策行天下，致勝有源策源—理想1策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百強第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營銷二十強金橋獎

第24屆中國房產(chǎn)博覽會99上海秋季交易會優(yōu)秀組織獎

“2003CIHAF中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)”榮譽稱號

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷策劃品牌企業(yè)二十強

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎第二名

策源2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上22005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)Top102005年住交會中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強2005年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)金橋獎前三甲2005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地3策源決策委員會策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心（品牌、媒介、采購）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡(luò)）風(fēng)險管理中心（法務(wù)、審計）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓(xùn)、行政）咨詢研發(fā)中心（評估、研究、策劃）財務(wù)管理中心（會計、結(jié)算、投資服務(wù)）策源組織構(gòu)架策源行

策源策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心信息管理中心風(fēng)險管4——策源在中國——策源在中國5經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個6策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展發(fā)展商：上實房地產(chǎn)營銷顧問：上實投資顧問營銷代理：上海策源置業(yè)顧問有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號海上?！虾Ｊ讉€創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標(biāo)客群定位，致力營建中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識文化核心聚居區(qū)。策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展海上?！虾Ｊ讉€7海上海創(chuàng)意商業(yè)街海上海創(chuàng)意商業(yè)街8發(fā)展商——復(fù)地集團銷售代理——上海策源置業(yè)顧問有限公司樓盤地址——曲陽路910號發(fā)展商——復(fù)地集團9曲陽時尚生活庫創(chuàng)意人/設(shè)計師/學(xué)者的工作和休憩的聚集地曲陽時尚生活庫10舊倉庫改造項目報告11地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項目為切入點，以另類地產(chǎn)開發(fā)為捷徑，劍走偏鋒，快速成為上海地產(chǎn)新諸侯

策源為其提供專業(yè)的服務(wù)以及整合資源開創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的藍海地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項目12對項目的初步認識項目背景：該舊倉庫改造項目是富春控股涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的首個項目，一方面這個項目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實力。定位目標(biāo)：兼顧項目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法：首先通過市場環(huán)境分析確定項目功能改造方向，再通過項目價值的挖掘提出項目主題定位。并進一步對個別重點項目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財務(wù)分析。對項目的初步認識項目背景：該舊倉庫改造項目是富春控股涉足13舊廠房/倉庫改造現(xiàn)狀分析

舊廠房/倉庫改造熱潮的動因上海舊廠房/倉庫分布狀況舊廠房/倉庫改造現(xiàn)狀分析舊廠房/倉庫改造熱潮的動因14動因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)15動因二：修舊如舊的潮流

“謹(jǐn)慎的城市更新”

從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會經(jīng)濟文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動因二：修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”當(dāng)城市意識到16動因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓動因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個17上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟委員會首批推出了18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過30萬平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉庫、田字坊、8號橋、中科創(chuàng)意倉庫、天山軟件園、傳媒文化園、樂山軟件園、時尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設(shè)計園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設(shè)計工廠、同樂坊、卓維700、M50。這些項目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長寧等上海中心城區(qū)。上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分布上海共有130余處18傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計園四行倉庫卓維700田字坊8號橋樂山軟件園設(shè)計工廠虹橋軟件園時尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉庫周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計園四行倉庫卓維700田字坊8號19現(xiàn)有項目功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析分項目探討功能改造方向（包括各項目市場分析、物業(yè)形態(tài)分析）現(xiàn)有項目功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析20辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。市場主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科21舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計舊廠房/倉庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強22舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟型酒店旅館房間數(shù)量一般不會超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟型酒店和旅館為多層建筑。舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考23租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟型酒店多數(shù)采取長期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營。租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的24舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費群體。組團建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項目多選擇特色的小型獨棟建筑或組團式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團式商業(yè)中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位25舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選26總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項目周邊的市場環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴(yán)格的要求，因此對于舊倉庫的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標(biāo)。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會產(chǎn)生重要影響?？偨Y(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：27楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位項目主題定位方向分析項目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項目招商策略項目初步財務(wù)分析楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位28區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高達200米的上海之光摩天輪（可能實施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來文化。區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：29楊樹浦路項目周邊市場上海之光摩天輪（可能實施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌保護規(guī)劃給區(qū)域帶來旅游契機現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶來了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域為猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂等提籃橋歷史風(fēng)貌保護區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展帶來較多機會；對于提蘭橋倉庫項目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。楊樹浦路項目周邊市場上海之光摩天輪（可能實施）、猶30楊樹浦路項目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價值預(yù)判提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦公項目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡單的改造并不能使項目租金水平獲得較大水平的提升；項目改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨立于目前的市場環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價值。楊樹浦路項目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價31楊樹浦路倉庫建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣，但目前市場上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無法滿足。地塊形狀：組團狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標(biāo)準(zhǔn)層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉庫建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平32楊樹浦路倉庫功能改造方向研判規(guī)劃方面：

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機。市場方面：

楊樹浦路倉庫周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便利度都相對較好，同時北外灘改造為辦公與商鋪都帶來了巨大的增值空間。建筑改造方面：楊樹浦路倉庫標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光與通風(fēng)以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面窄，進深較長，僅沿街倉庫適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價值較低，但三棟樓的圍合場地為商業(yè)提供了良好的舞臺空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品?；窗猜穫}庫最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。楊樹浦路倉庫功能改造方向研判規(guī)劃方面：淮安路倉庫最適合改造33主題研究思路由于目前市場上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項目較少，且尚未進入成功運營的階段，因此本報告僅藉我司對商業(yè)項目及舊廠房改造項目的研究及操作經(jīng)驗，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過以下三方面的研究尋求主題定位方向：北外灘文化挖掘北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究北外灘行業(yè)發(fā)展契機主題研究思路由于目前市場上可參考的舊廠房改造34北外灘文化“外灘X號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專賣店、JeanGeorges法國餐廳、依云水療，西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來品在這里交錯，而北外灘又將怎樣演繹她的輝煌？“港口文化”：曾幾何時，遠渡重洋的哥德堡號古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國的文化傳播到歐洲。港口是每個臨海城市對外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動中展現(xiàn)。北外灘文化“外灘X號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了A35北外灘的發(fā)展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分之一，與外灘和陸家嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點?！吧虾┳罴岩暯恰保盒纬膳c外灘、陸家嘴一體化的國際化景觀，摩天輪選址北外灘（可能實施）再次證明在北外灘可以看到上海灘最佳景觀。北外灘的發(fā)展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核36北外灘行業(yè)發(fā)展契機上海國際客運中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設(shè)工程等，都將出現(xiàn)在北外灘的開發(fā)畫卷之中?！吧虾８蹏H客運中心”：郵輪經(jīng)濟登陸北外灘！三個7萬噸級國際大型郵輪泊位和國際客運碼頭已建成，客運綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國際港務(wù)集團大樓及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用。北外灘行業(yè)發(fā)展契機上海國際客運中心、“上海之星”文化旅游街37總結(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北外灘的明天，更幸運的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn)業(yè)特色奠定了獨特的北外灘風(fēng)景線。核心CBD、璀璨江景、郵輪經(jīng)濟、大力改造項目定位要體現(xiàn)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映?？偨Y(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相信，外灘和陸38“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊（暫擬案名）“北外灘”點明了項目的區(qū)位，表現(xiàn)項目未來發(fā)展的巨大上升空間，提升項目的期望價值；“the15th”指代1405年鄭和下西洋的那個年代，我們的前輩已經(jīng)開始了港口的對外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀?！皌he15th北外灘”39中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國歷史文化：從這里追溯15世紀(jì)鄭和下西洋以來，中國海港對外交流的文化積淀。讓中國的文化從這里走出去。推廣中國產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國文化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗式休閑娛樂消費，中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)的展現(xiàn)。營造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國的商品榮登世界的廳堂。弘揚中國品牌：鼓勵帶有中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對外交流展示平臺。建立中華奢侈品工坊：“外灘3號”的中國版，種植中國本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平臺：長期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會，讓上海走向世界，讓世界走進上海。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國歷史文化：從這里追溯15世40JamesEnglishman給愛人給父親給朋友在上海港國際客運中心下了游輪之后，沿路打聽到北外灘最有名的購買中國精品禮物的地方——the15th北外灘進入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國精品而這個古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！James給愛人給父親給朋友在上海港國際客運中心下了游輪之后41懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘唐裝店王老板一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他馳名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國！之后王老板陸續(xù)接到來自英國的訂單。懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘一把裁縫剪刀走遍大江42“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所更是鑄造為中國藝術(shù)精華的研發(fā)、培訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺。使得本項目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的創(chuàng)意高地。“the15th北外灘”不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場43PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計培訓(xùn)零售交易展示PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原44古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器唐裝旗袍針織刺繡中國酒類、茶葉茶具新概念餐飲、酒吧、茶坊中國傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館原創(chuàng)設(shè)計工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì)中國民族舞培訓(xùn)學(xué)校等行業(yè)組合古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器行業(yè)組合45規(guī)劃組合建議4號樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1~3層功能：展示和交易業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等1號樓規(guī)劃組合建議4號樓4~6層1~3層1號樓46新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南

、鮮墻房傳菜酒家等新概念餐飲：普羅旺斯的樹、俏江南、鮮墻房傳菜酒家等47國粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具、瓷器玉器等國粹零售展示：藝術(shù)裝飾用品、唐裝針織刺繡、中國酒類、茶葉茶具483~6層：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館等1~2層：特色酒吧、咖啡吧、茶坊2號樓3~6層：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模49休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。休閑類餐飲：特色酒吧、咖啡吧、茶坊、甜品店等。50展示\培訓(xùn)\休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培訓(xùn)學(xué)校、模特培訓(xùn)學(xué)校、理療養(yǎng)生館、瑜珈館等。展示\培訓(xùn)\休閑區(qū)：家居展示、藝術(shù)品展示、書屋書吧、民族舞培51業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號樓5號樓業(yè)態(tài)：甜品作坊、面包屋等4號樓5號樓52辦公空間：品牌經(jīng)銷（代理）公司、原創(chuàng)設(shè)計工作室、文化演藝經(jīng)紀(jì)公司等辦公空間6號樓3號樓辦公空間：品牌經(jīng)銷（代理）公司、原創(chuàng)設(shè)計工作室、文化演53室外圍合空間（7號）功能：推廣的舞臺、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地室外圍合空間（7號）功能：推廣的舞臺、展示的窗口、文藝的領(lǐng)地54本項目是一個組團狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，其比例分布如下：商業(yè)——1號樓6871㎡+2號樓5243㎡+4、5號樓（38㎡+31㎡）=12183㎡辦公——6號樓3305㎡+3號樓416㎡=3721㎡公共空間——7號樓308㎡業(yè)態(tài)組成比例本項目是一個組團狀建筑，產(chǎn)品定位融合了辦公和商業(yè)的兩大功能，55項目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標(biāo)客戶有別于市場上既有的商戶，需要有其特定的挖掘渠道，但同時也應(yīng)有較豐富的配套業(yè)種，針對這些業(yè)種的商戶選擇也應(yīng)滿足項目的主題定位。配套類目標(biāo)商戶類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求甜品滿記甜品15-300水（管徑2寸）、電（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）許留山100面包房面包新語15-30水(管徑5寸)、電（45KW）山崎面包茶坊耕讀園150-200水(管徑2寸)、電（50KW）唐韻寒舍茶葉、茶具天福茗茶50-100電（30KW）黃山茶葉項目的主題定位為“中華精粹文化創(chuàng)意坊”，其目標(biāo)客戶有別于市場56書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木等200電（30KW）理療養(yǎng)生館思妍麗300

水(管徑大于2寸)、電（45KW）美麗田園新概念中式穹六餐廳500水(管徑大于5寸)、電（150KW-350KW）、煤（50立方/小時-100立方/小時）、煙道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普羅旺斯300伍京堂150便利店羅森80-100水（管徑2寸）、電（30KW）喜士多以上商業(yè)客戶在滬上各自領(lǐng)域均為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍人物，如能成功引進此類商家，對提升項目的知名度能起到很關(guān)鍵的作用。并且，本項目作為一個新興的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，如需要引入此類商家，在租金上須有一定的優(yōu)惠，建議前期招商上可以通過較優(yōu)惠的租賃條件來吸引商家。類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木57提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進駐，待項目2~3年經(jīng)營成熟、穩(wěn)定以后，租金和商戶都可作進一步調(diào)整。租賃優(yōu)惠政策商鋪面積優(yōu)惠政策100平米以內(nèi)：3個月免租期100-300平米以內(nèi)：5個月免租期300-500平米以內(nèi)：6個月免租期500-1000平米以內(nèi)：8個月免租期提供免租期是為了盡快地吸引意向客戶進駐，待項目2~3年經(jīng)營成58創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——本項目的第一亮點客戶群目標(biāo)商戶策源招商渠道藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設(shè)計工作室、民間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓(xùn)學(xué)校、中式服飾設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。以上這類行業(yè)經(jīng)營客戶基本無固定的工作場所，故需通過各種特殊的渠道，來進行廣泛而又深入的挖掘。中式服裝設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等可以利用豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，向本項目所需要的目標(biāo)客戶，進行有針對性地項目推廣。民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設(shè)計策源可通過上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時邀請滬上知名藝術(shù)家、成功人士等，開展項目推薦會，擴大項目在滬上的影響力。舞蹈學(xué)校、模特培訓(xùn)、藝術(shù)等我司與上海戲劇學(xué)院有著緊密的合作關(guān)系，還可以通過浙商會等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。復(fù)星復(fù)地豫園商業(yè)資源浙商協(xié)會商房聯(lián)平臺資源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——本項目的第一亮點客戶群目標(biāo)商戶策源招商渠道59每年5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動，并邀請品牌經(jīng)營戶與國內(nèi)外基金買家與開發(fā)商對話。借此機會，促進多方交流，同時推介產(chǎn)品，宣傳項目。舉例——商房聯(lián)資源每年5月策源將聯(lián)合商房聯(lián)舉行大型論壇活動，并邀請品牌經(jīng)營戶與60多數(shù)客戶還是資金實力不強的中、小型服務(wù)企業(yè)或者是沒有穩(wěn)定經(jīng)濟收入的藝術(shù)家，手工創(chuàng)作的個體經(jīng)營者創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——招商提供有吸引力的優(yōu)惠條件前期承租能力低——？行業(yè)不聚集，客戶相對分散多數(shù)客戶還是資金實力不強的中、小型服務(wù)企業(yè)創(chuàng)意類目標(biāo)商戶——61策源的招商手法不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶都是小眾人群，因此一般商辦項目選擇大眾媒體廣告的方式事倍功半，策源建議您采納我司“筑巢引鳳”的成功經(jīng)驗——即通過特色活動營造創(chuàng)意氛圍，吸引創(chuàng)意商家主動上門。復(fù)城國際SP活動簡介：識珠擁翠ESPRIT活動留舊·創(chuàng)新城市對話周大?；顒雍Ｉ虾P活動簡介：2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展風(fēng)云上海當(dāng)代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會策源的招商手法不論是創(chuàng)意商家還是創(chuàng)意辦公客戶62ESPRIT秋冬時裝發(fā)布會巡演

活動地點：復(fù)城國際品質(zhì)體驗館（原八一電影機械廠廠房舊址）ESPRIT秋冬時裝發(fā)布會巡演63活動日期：06年5月20日，活動亮點：珠寶品牌周大福在[驕人]（Achievement）系列鉆飾在中國大陸地區(qū)全新上市發(fā)布會。活動影響：時尚品牌發(fā)布地點，一改傳統(tǒng)意義上時尚中心，讓曲陽這樣一個具有深厚歷史人文積淀的區(qū)域，散發(fā)出時尚的魅力?！爸艽蟾！毙缕钒l(fā)布會活動日期：06年5月20日，“周大福”新品發(fā)布會64活動名稱：“留舊·創(chuàng)新城市對話”——社會各界專家學(xué)者品鑒滬上首個國際BLOCK

活動地點：復(fù)城國際品質(zhì)體驗館（原八一電影機械廠廠房舊址）阮儀三教授、荷蘭歷史建筑保護基金代表等專家學(xué)者以及虹口區(qū)政府、房地局、規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)齊聚一堂，共同探討了歷史建筑的保留在城市發(fā)展中的價值，并進行了城市文明印記與現(xiàn)代城市規(guī)劃共融的探索?；顒用Q：“留舊·創(chuàng)新城市對話”——社會各界專家學(xué)者品鑒65活動日期：2004年7月11日活動亮點：“海上海”創(chuàng)意中心啟用典禮活動影響：上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)，首都企業(yè)形象研究會會長，“海上?！泵摺ⅰ缎碌禺a(chǎn)》上海地區(qū)主編及各界媒體參加了此次活動。2004ADC創(chuàng)意作品世界巡展活動日期：2004年7月11日2004ADC創(chuàng)意作品世界66活動日期：2005年11月活動亮點：領(lǐng)略創(chuàng)意巨大魅力活動影響：喚起國際人士對當(dāng)代藝術(shù)思考，將文化三大件完美融入活動活動日期：2005年6月活動亮點：充分地體現(xiàn)創(chuàng)意LOFT的另類空間活動影響：LOFT顛覆性創(chuàng)意風(fēng)云上海當(dāng)代藝術(shù)交流展“海上海LOFT·空間想象”酒會活動日期：2005年11月活動日期：2005年6月風(fēng)云上海當(dāng)67收購成本財務(wù)測算測算方法為了比較準(zhǔn)確的把握可以承受的收購成本，將利用剩余法來模擬本案項目通過改造并獲得價值提升的過程中發(fā)生的現(xiàn)金流，反算本案項目可以接受的收購成本。其中，根據(jù)本案項目改造后的招商情況等的預(yù)期不同，可以分為樂觀與謹(jǐn)慎兩種情況，根據(jù)這兩種預(yù)期分別進行財務(wù)測算，將得到一個可接受成本范圍。收購成本財務(wù)測算測算方法為了比68辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長率設(shè)定在3%,商業(yè)部分的租金在經(jīng)過3年的培養(yǎng)期后翻倍,之后年增長5%左右；這里采用的是模擬項目在重建后的樂觀情況下的收益水平，所使用的折現(xiàn)率相當(dāng)于銀行現(xiàn)期貸款基準(zhǔn)利率，即5.85%。在不同的收益水平下，主要財務(wù)指標(biāo)如下：通過剩余法模型計算得出的主要財務(wù)指標(biāo)如下：參數(shù)設(shè)定

樂觀預(yù)期下財務(wù)測算

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金4.13.93.73.9---平均租金1.981.891.923.23.2-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%276,252,48017,0402.3310%249,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77辦公物業(yè)租金上漲水平比較保守地將增長率設(shè)定在3%,商業(yè)部分69謹(jǐn)慎預(yù)期下財務(wù)測算參數(shù)設(shè)定

謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到項目招商情況可能沒有預(yù)想的那么順利，導(dǎo)致商業(yè)及辦公物業(yè)的租金水平下調(diào)：

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金2.92.72.62.7---平均租金1.401.312.62.72.72.7-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增長/調(diào)整情況以及折現(xiàn)率與樂觀預(yù)期的設(shè)定相同，主要的財務(wù)指標(biāo)如下：謹(jǐn)慎預(yù)期下財務(wù)測算參數(shù)設(shè)定謹(jǐn)慎預(yù)期情況下，考慮到項目招商情70主要結(jié)論這里將樂觀預(yù)期與謹(jǐn)慎預(yù)期兩種情況下的財務(wù)指標(biāo)進行對比：從上表可以看到，在樂觀預(yù)期及謹(jǐn)慎預(yù)期的情況下，若能以1.42-2.11元/平米/天的租金水平購入本案項目，那么項目改造后的收益率水平能達到10-20%。成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30主要結(jié)論這里將樂觀預(yù)期與謹(jǐn)慎預(yù)期兩種情況下的財務(wù)指標(biāo)進行對比71東大名路倉庫改造定位分析功能初步定位項目主題定位方向分析項目主題建議東大名路倉庫改造定位分析功能初步定位72區(qū)域規(guī)劃

東大名路創(chuàng)庫項目處于北外灘“航運商貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)；區(qū)域規(guī)劃

東大名路創(chuàng)庫項目處于北外灘“航運商貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)73東大名路倉庫周邊市場-產(chǎn)業(yè)分析東大名路航運一條街

港口碼頭：北外灘區(qū)域內(nèi)沿黃浦江的碼頭是上海航運業(yè)進出口貨物的主要集散地；外虹橋的國際客運站是上海唯一的國際客運碼頭。船運公司：3家國內(nèi)航運業(yè)的巨頭的總部、7家大陸前十強的集裝箱企業(yè)入住北外灘；實現(xiàn)了上海水上運輸業(yè)73%的主營業(yè)收入。

服務(wù)平臺：集中了上海航運交易所、中國港口協(xié)會、上海船東協(xié)會、報關(guān)協(xié)會、上海海事局等13家航運服務(wù)機構(gòu)。

下游企業(yè)：2000余家航運服務(wù)類企業(yè)聚集北外灘。

東大名路倉庫周邊市場-產(chǎn)業(yè)分析東大名路航運一條街 港口碼頭：74東大名路項目周邊市場東大名路創(chuàng)庫周邊辦公氛圍濃厚，市場前景看好；改建為創(chuàng)意辦公將有助于改造項目租金水平的提升；各改建項目因品質(zhì)的不同會產(chǎn)生較大的租金差異。東大名路沿線商業(yè)以中檔餐飲、酒吧、休閑娛樂、銀行等業(yè)態(tài)為主，主要依托周邊辦公樓發(fā)展；其他路段商業(yè)缺乏規(guī)劃，且檔次較低。商鋪租金低于辦公樓租金—區(qū)內(nèi)商鋪多是由原來的舊廠房改造而來,一方面單元面積較大,另一方面周邊商業(yè)氛圍較差,商業(yè)檔次相對較低，改造為商業(yè)項目前景黯淡。租金（元/平方米/天）東大名路項目周邊市場東大名路創(chuàng)庫周邊辦公氛圍濃厚，市場前景看75東大名路倉庫建筑改造條件

樓層數(shù)：6層，樓層相對較多，不適宜整體改造為商業(yè)經(jīng)營，適應(yīng)改造的產(chǎn)品可考慮辦公、經(jīng)濟型酒店、養(yǎng)老院等

層高：4米左右，這樣的層高適應(yīng)范圍較廣，可考慮辦公，經(jīng)濟型酒店等，同時也適合較廣的商業(yè)范疇，但大型餐飲、火鍋燒烤類層高要求4.5米左右，而改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上要求10米左右，本案無法滿足。地塊形狀：單體建筑，較為標(biāo)準(zhǔn)的長方體狀標(biāo)準(zhǔn)層平面：約1300平方米東大名路倉庫建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平76東大名路項目功能改造方向研判規(guī)劃方面：依托東大名路航運一條街的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，航運商貿(mào)區(qū)辦公市場前景看好。市場方面：

東大名路倉庫周邊改造力度很大，在建項目眾多，北外灘改造為項目帶來良好的商業(yè)前景，尤其是規(guī)劃景觀優(yōu)勢。項目周邊辦公氛圍相對商鋪更好。建筑改造方面：東大名路倉庫標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長方形，改造空間較大；商鋪沿街面較小，進深較大，且面臨單向道，停車位較少，僅1-2層可發(fā)展商鋪。辦公產(chǎn)品最為適宜。東大名路倉庫最適合改造為辦公產(chǎn)品，另可有少量商業(yè)配套。東大名路項目功能改造方向研判規(guī)劃方面：東大名路倉庫最適合改77東大名路713號已自發(fā)形成為又一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形

東大名路713號已自發(fā)形成為又一個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的雛形78上海創(chuàng)意倉庫分庫——東大名路創(chuàng)庫規(guī)劃室內(nèi)景觀規(guī)劃建筑廣告改造定位維持現(xiàn)有的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向

上海創(chuàng)意倉庫分庫——東大名路創(chuàng)庫規(guī)劃室內(nèi)景觀規(guī)劃建筑廣告改79功能初步定位分析項目主題定位方向分析項目主題建議產(chǎn)品改造建議淮安路倉庫改造定位分析功能初步定位分析淮安路倉庫改造定位分析80淮安路倉庫周邊市場

——區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè) 靜安“北翼”，蘇州河畔的都市工業(yè)發(fā)展的備用保留地，聚集了一批老廠房和老倉庫建筑。 老廠房和老倉庫改造成為了都市工業(yè)園、商務(wù)樓、創(chuàng)意辦公樓等類型的產(chǎn)品；大力發(fā)展服裝制衣、食品、電子信息、商務(wù)印刷、辦公用品和旅游工藝品等六類都市型工業(yè)?；窗猜穫}庫周邊市場

——區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè) 靜安“北翼”，蘇州河81淮安路倉庫周邊市場——辦公環(huán)境政策扶持加之區(qū)域獨特的文化底蘊，促使區(qū)域內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的市場前景看好，租金收益上升空間較大。租金（元/平方米/天）淮安路倉庫周邊市場——辦公環(huán)境政策扶持加之區(qū)域獨特的文化底蘊82淮安路倉庫建筑改造條件標(biāo)準(zhǔn)層平面：約1000多平方米。適應(yīng)面較廣。

樓層數(shù)：6層，樓層相對較多，不適宜整體改造為商業(yè)經(jīng)營，適應(yīng)改造的產(chǎn)品可考慮辦公、經(jīng)濟型酒店、養(yǎng)老院等

層高：4米左右，適應(yīng)范圍較廣，可考慮辦公，經(jīng)濟型酒店等，同時也適合較廣的商業(yè)范疇，但大型餐飲、火鍋燒烤類層高要求4.5米左右，而改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上要求10米左右，本案無法滿足。地塊形狀：為一單體建筑,基本呈梯形狀。淮安路倉庫建筑改造條件標(biāo)準(zhǔn)層平面：樓層數(shù)：層高：地塊形狀83淮安路倉庫功能改造方向研判市場方面：

淮安路倉庫周邊都市工業(yè)園及創(chuàng)意辦公氛圍較好，但人流量與車行交通便利度相對較差，因此辦公租金現(xiàn)狀與增值空間均較商鋪更好。建筑改造方面：

淮安路倉庫標(biāo)準(zhǔn)層平面非規(guī)則長方形，不適宜改造為旅館；進深較長，僅適合中大型商鋪，三層以上商業(yè)價值較低；適合改造為獨棟辦公或小面積辦公產(chǎn)品?；窗猜穫}庫最適合改造為辦公產(chǎn)品，另可有少量商業(yè)配套。淮安路倉庫功能改造方向研判市場方面：淮安路倉庫最適合改造為84淮安路倉庫產(chǎn)品定位方向

大環(huán)境------是靜安區(qū)主要的現(xiàn)代高層居住區(qū)之一；亦是全市蘇州河濱水居住及旅游觀光地帶組成之一；還是以江寧路為主體的商業(yè)服務(wù)貿(mào)易區(qū)和文化公共活動區(qū)之一。小環(huán)境------周邊聚集了多個都市工業(yè)園，以發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主。產(chǎn)品方向考量淮安路倉庫產(chǎn)品定位方向大環(huán)境小環(huán)境產(chǎn)品方向考量85傳統(tǒng)的商務(wù)服務(wù)辦公樓產(chǎn)品和位置等存在著先天弊端，后期贏利的上升空間較小創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建議項目改造的方向產(chǎn)品條件吻合，未來贏利的上升空間較大傳統(tǒng)的商務(wù)服務(wù)辦公樓產(chǎn)品和位置等存在著先天弊端，后期贏利的上86創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇中涵蓋了多個行業(yè)——研發(fā)設(shè)計創(chuàng)意、建筑設(shè)計創(chuàng)意、文化傳媒創(chuàng)意、咨詢策劃創(chuàng)意和時尚消費創(chuàng)意，并可細分為３８個中類行業(yè)和５５個小類行業(yè)市場上的成功案例均是依靠其自身的優(yōu)勢，擁有特定的主題定位，鎖定相關(guān)的行業(yè)組合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的范疇中涵蓋了多個行業(yè)市場上的成功案例均是依靠其自身87項目改造后行業(yè)定位開發(fā)者同樂坊以動漫、設(shè)計師工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公為主；以拉丁美洲特色的酒吧為主的時尚娛樂休閑社區(qū)上海同樂坊文化發(fā)展有限公司八號橋建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司M50（春明藝術(shù)園）畫廊、平面設(shè)計、建筑師事務(wù)所、影視制作、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、藝術(shù)品(首飾)設(shè)計等上海蘇河創(chuàng)意發(fā)展有限公司四行創(chuàng)意倉庫城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)上海河岸文化藝術(shù)有限公司設(shè)計工廠設(shè)計服務(wù)、設(shè)計教育、設(shè)計研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化基地上海師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院天山軟件園軟件研發(fā)、動漫游戲、教育培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)孵化由長寧區(qū)科委等政府部門參與，上海交通大學(xué)和白貓集團共同打造中科創(chuàng)意倉庫多媒體產(chǎn)業(yè)園由上海市長寧區(qū)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)中心、中國科學(xué)院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所和上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司三方聯(lián)合發(fā)起組建上海中科微系統(tǒng)信息科技園有限公司上海時尚園時尚藝術(shù)、服裝設(shè)計、品牌發(fā)布由中國服裝設(shè)計師協(xié)會和上海市經(jīng)濟委員會、上海市長寧區(qū)人民政府聯(lián)合創(chuàng)建上海城市雕塑藝術(shù)中心與紅坊文化商務(wù)社區(qū)商務(wù)辦公、大型展示廳、畫廊、酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場所及手工作坊由上海市規(guī)劃局直接推動田字坊視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計陳逸飛等X2創(chuàng)意空間IT、藝術(shù)設(shè)計、廣告?zhèn)髅搅ι酵顿Y控股周家橋創(chuàng)意之門設(shè)計,攝影,廣告,多媒體,會展等——卓維700動漫廣告、投資咨詢、軟件開發(fā)、項目設(shè)計上海卓維700創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目改造后行業(yè)定位開發(fā)者同樂坊以動漫、設(shè)計師工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)88主題定位的形成原因分析就上表所統(tǒng)計的舊廠房主題定位來看，其形成因素主要有三方面：導(dǎo)向一：區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、上海城市雕塑藝術(shù)中心與紅坊文化商務(wù)社區(qū)、上海時尚園等，從項目立項開始就帶有鮮明的主題定位，天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫在“數(shù)字長寧”的區(qū)域產(chǎn)業(yè)大背景下，形成以軟件及多媒體為主題的產(chǎn)業(yè)園。導(dǎo)向二：歷史文化環(huán)境最典型的依托歷史文化環(huán)境發(fā)展的是蘇州河沿岸的舊廠房改建項目，如四行倉庫與M50項目。

導(dǎo)向三：地段價值不少老廠房位于市中心黃金地段，并且是市中心稀有的低密度建筑，因此其地段價值對改造定位也產(chǎn)生了決定性的影響。如位于建國路重慶南路的8號橋項目。主題定位的形成原因分析就上表所統(tǒng)計的舊廠房主題定位來看，其89歷史文化環(huán)境案例：四行創(chuàng)意倉庫原始狀態(tài)：解放前曾是金城、鹽業(yè)、大陸和中南這四家銀行的倉庫

案名：四行創(chuàng)意倉庫營銷模式：只租不售容量：近11000平方米單元：可隨意分隔，目前剩余面積97—330層高：4.6米租金：2.2~2.5元/平米/天功能：辦公、娛樂、會議、展示開發(fā)商：純屬劉繼東個人改造行為項目簡介歷史文化環(huán)境案例：四行創(chuàng)意倉庫原始狀態(tài)：解放前曾是金城、鹽業(yè)90四行倉庫是舊廠房改造最早的一個項目，也是目前市場上改造較為成功的項目，企業(yè)入駐率達到90%，該項目主要有以下幾點值得借鑒：項目研究探討蘇州河沿線板塊有著獨特的深厚的海派文化底蘊，因此，劉繼東將其打造成為具有強烈藝術(shù)氣息的創(chuàng)意倉庫，和8號橋的商業(yè)概念完全不同的是，四行倉庫更注重的是對文化藝術(shù)深度的挖掘，故進駐的企業(yè)多為美術(shù)、視覺設(shè)計方面的公司。四行倉庫對辦公部分不進行裝修，由租戶對租賃空間自由進行打造，滿足不同客戶對于不同品位的藝術(shù)追求。四行倉庫是舊廠房改造最早的一個項目，也是目前市場上改造較為成91本項目與8號橋比較，截然不同的是，8號橋打造概念的是時尚的創(chuàng)意空間，而四行倉庫乃至蘇州河沿線其他項目如：M50，是通過其獨特的歷史文化內(nèi)涵，更傾向于藝術(shù)氛圍的概念。四行倉庫通過經(jīng)常舉辦各類純藝術(shù)的展會、活動，來提升其藝術(shù)的高品位。許多影視制作，在四行倉庫內(nèi)進行拍攝,如：大城小事、三得利廣告等等，四行倉庫也通過這些影視制作的包裝，打出名聲。項目研究探討大城小事劇照本項目與8號橋比較，截然不同的是，8號橋打造概念的是時尚的創(chuàng)92地段價值案例：8號橋原始狀態(tài)：上海汽車制動器公司

案名：8號橋開發(fā)商：上海華輕投資管理有限公司物業(yè)公司：時尚生活中心有限公司營銷模式：只租不售容量：12000平米其中80%為辦公樓用于出租，20%為餐飲、咖啡吧等配套服務(wù)設(shè)施。層高：4~6米租金：6~8元/平米/天功能：辦公、休閑娛樂、特色零售、展示項目簡介地段價值案例：8號橋原始狀態(tài)：上海汽車制動器公司項目簡介93項目研究探討8號橋經(jīng)營情況是目前市場上舊廠房改造項目最成功的項目之一，企業(yè)入駐率相當(dāng)高，該項目有以下幾點值得借鑒：由于8號橋的優(yōu)越的地理位置，8號橋的租金是維持在較高的水平。在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中，只有建筑設(shè)計、商業(yè)設(shè)計等承受較高的租金，因此8號橋引進了幾家著名的建筑設(shè)計公司，如：“B＋H”事務(wù)所，“SOM”建筑事務(wù)所等，通過這些公司在業(yè)內(nèi)的知名度，來吸引同行業(yè)其他公司的入住，最終形成行業(yè)的聚集性。8號橋的建筑空間經(jīng)過改造，保留工業(yè)文明時代的滄桑韻味的同時，又突出出時尚的簡約感，很大程度的帶給人視覺的沖擊感，激發(fā)人的創(chuàng)作靈感，適合建筑設(shè)計類的公司入駐。項目研究探討8號橋經(jīng)營情況是目前市場上舊廠房改造項目最成功的94商業(yè)的引入相當(dāng)成功，通過商業(yè)管理公司的招商，很成功的導(dǎo)入了符合整個項目定

位的配套性商業(yè)，這些商業(yè)多以時尚休閑為主，如：咖啡館、時尚餐飲、美容美發(fā)、

創(chuàng)意家居、創(chuàng)意工藝品等等，這些引進的商業(yè)能很好的融入主題。項目研究探討商業(yè)的引入相當(dāng)成功，通過商業(yè)管理公司的招商，很成功的導(dǎo)入了95市中心鬧中取靜地段，但交通條件不夠便利，周邊沒有商業(yè)的氛圍，較難經(jīng)營商業(yè)氛圍較濃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。緊鄰蘇州河，蘇州河沿線板塊有著深厚的海派文化底蘊，有可改造和激發(fā)創(chuàng)意靈感的想象空間，其產(chǎn)業(yè)多偏向于視覺藝術(shù)化、以美術(shù)設(shè)計、影視制作為主。項目所處的靜安區(qū)有全國最大的美術(shù)制片廠，因此發(fā)展動漫類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為靜安創(chuàng)意園區(qū)的目標(biāo)?；窗猜穫}庫改造依托的基礎(chǔ)歷史人文環(huán)境政府政策支持優(yōu)越的地段價值市中心鬧中取靜地段，但交通條件不夠便利，周邊沒有商業(yè)的氛圍，96定位方向動漫設(shè)計美術(shù)設(shè)計影視制作等產(chǎn)業(yè)

鬧中取靜人文景觀美術(shù)動漫影視制作定動漫設(shè)計鬧中取靜97“南岸·創(chuàng)意心情”（暫擬案名）——靜安蘇州河南岸情趣創(chuàng)意空間項目通過打造充滿情趣的大小空間來迎合動漫設(shè)計、廣告類創(chuàng)意行業(yè)客戶的特殊環(huán)境要求?！澳习丁秉c明大環(huán)境空間，項目沿蘇州河南岸而立，在上海市中心鬧中取靜的最佳地段并擁有稀有的水景、綠化等外部優(yōu)雅空間。“創(chuàng)意心情”指代客戶在項目內(nèi)部能夠感受到的意境——時刻擁有創(chuàng)意的心情，創(chuàng)意信手拈來。項目內(nèi)部通過小品、局部公共空間的塑造，為客戶創(chuàng)造獨特的輕松愜意的氛圍?！澳习丁?chuàng)意心情”（暫擬案名）98產(chǎn)品建議——公共空間一樓引進商務(wù)休閑類商家，如諾卡咖啡、許留山等小面積且具有特色的商家，根據(jù)本項目的建筑特色可在三樓或四樓，以及屋頂設(shè)置配套商家的“咖啡島”、“甜品島”。三四樓“水果吧臺”中島示意：產(chǎn)品建議——公共空間一樓引進商務(wù)休閑類商家，如諾卡咖啡、許留99屋頂花園示意屋頂花園示意100產(chǎn)品建議——外立面與入口通道可通過玻璃幕墻表現(xiàn)通透空間，與自然清醒的外部環(huán)境相融合。建議入口通道處營造世外桃源的意境，通過布置綠化、室外陽光茶座、入口玻璃頂棚區(qū)別于周邊都市工業(yè)園的環(huán)境?；窗猜穫}庫入口通道設(shè)計示意：產(chǎn)品建議——外立面與入口通道可通過玻璃幕墻表現(xiàn)通透空間，與自101舊倉庫改造項目報告102

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地

策行天下，致勝有源策源—理想103策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百強第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營銷二十強金橋獎

第24屆中國房產(chǎn)博覽會99上海秋季交易會優(yōu)秀組織獎

“2003CIHAF中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)”榮譽稱號

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷策劃品牌企業(yè)二十強

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎第二名

策源2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上1042005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)Top102005年住交會中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強2005年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)金橋獎前三甲2005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地105策源決策委員會策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心（品牌、媒介、采購）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡(luò)）風(fēng)險管理中心（法務(wù)、審計）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓(xùn)、行政）咨詢研發(fā)中心（評估、研究、策劃）財務(wù)管理中心（會計、結(jié)算、投資服務(wù)）策源組織構(gòu)架策源行

策源策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心信息管理中心風(fēng)險管106——策源在中國——策源在中國107經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個108策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展發(fā)展商：上實房地產(chǎn)營銷顧問：上實投資顧問營銷代理：上海策源置業(yè)顧問有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號海上海——上海首個創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標(biāo)客群定位，致力營建中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識文化核心聚居區(qū)。策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展海上?！虾Ｊ讉€109海上海創(chuàng)意商業(yè)街海上海創(chuàng)意商業(yè)街110發(fā)展商——復(fù)地集團銷售代理——上海策源置業(yè)顧問有限公司樓盤地址——曲陽路910號發(fā)展商——復(fù)地集團111曲陽時尚生活庫創(chuàng)意人/設(shè)計師/學(xué)者的工作和休憩的聚集地曲陽時尚生活庫112舊倉庫改造項目報告113地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項目為切入點，以另類地產(chǎn)開發(fā)為捷徑，劍走偏鋒，快速成為上海地產(chǎn)新諸侯

策源為其提供專業(yè)的服務(wù)以及整合資源開創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)的藍海地產(chǎn)行業(yè)的新銳策源的使命富春——港口物流業(yè)的杰出企業(yè)以本項目114對項目的初步認識項目背景：該舊倉庫改造項目是富春控股涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的首個項目，一方面這個項目有著巨大的塑造潛力，另一方面發(fā)展商有著雄厚的資金實力。定位目標(biāo)：兼顧項目的收益性與品牌形象，為發(fā)展商提供逐年增加的租金收益保障，并在房產(chǎn)界樹立品牌聲譽，為今后的房產(chǎn)開發(fā)鋪墊良好的通路。定位方法：首先通過市場環(huán)境分析確定項目功能改造方向，再通過項目價值的挖掘提出項目主題定位。并進一步對個別重點項目提出業(yè)態(tài)組合建議、招商策略建議及初步財務(wù)分析。對項目的初步認識項目背景：該舊倉庫改造項目是富春控股涉足115舊廠房/倉庫改造現(xiàn)狀分析

舊廠房/倉庫改造熱潮的動因上海舊廠房/倉庫分布狀況舊廠房/倉庫改造現(xiàn)狀分析舊廠房/倉庫改造熱潮的動因116動因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。動因一：城市產(chǎn)業(yè)的升級上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)117動因二：修舊如舊的潮流

“謹(jǐn)慎的城市更新”

從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會經(jīng)濟文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識到推土機式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。動因二：修舊如舊的潮流“謹(jǐn)慎的城市更新”當(dāng)城市意識到118動因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓動因三：特殊需求的崛起從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個119上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分布上海共有130余處老廠房，為盤活閑置在各個角落的舊工廠，05年4月底，上海市經(jīng)濟委員會首批推出了18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，總建筑面積超過30萬平方米。其中由空置廠房變身而成的共有16處，這16處分別是：四行倉庫、田字坊、8號橋、中科創(chuàng)意倉庫、天山軟件園、傳媒文化園、樂山軟件園、時尚產(chǎn)業(yè)園、虹橋軟件園、工業(yè)設(shè)計園、靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、周家橋、設(shè)計工廠、同樂坊、卓維700、M50。這些項目地段優(yōu)越，集中在盧灣、黃浦、靜安、長寧等上海中心城區(qū)。上海舊廠房改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分布上海共有130余處120傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計園四行倉庫卓維700田字坊8號橋樂山軟件園設(shè)計工廠虹橋軟件園時尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉庫周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計園四行倉庫卓維700田字坊8號121現(xiàn)有項目功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析分項目探討功能改造方向（包括各項目市場分析、物業(yè)形態(tài)分析）現(xiàn)有項目功能改造方向分析市場主流功能改造方向分析122辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。市場主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場主流功能改造方向分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科123舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計舊廠房/倉庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強124舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟型酒店旅館房間數(shù)量一般不會超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟型酒店和旅館為多層建筑。舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型酒店選址多數(shù)考125租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟型酒店多數(shù)采取長期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營。租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的126舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費群體。組團建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項目多選擇特色的小型獨棟建筑或組團式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團式商業(yè)中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感；而現(xiàn)代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位127舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選128總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項目周邊的市場環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴(yán)格的要求，因此對于舊倉庫的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標(biāo)。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會產(chǎn)生重要影響?？偨Y(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：129楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位項目主題定位方向分析項目主題建議業(yè)態(tài)組合及布局建議項目招商策略項目初步財務(wù)分析楊樹浦路倉庫改造定位分析功能初步定位130區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的南側(cè)基地內(nèi)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)貌高達200米的上海之光摩天輪（可能實施），形成該地區(qū)鮮明的城市形象。除此之外，提籃橋地區(qū)還有著與商貿(mào)相融合的猶太民族舶來文化。區(qū)域規(guī)劃

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”：131楊樹浦路項目周邊市場上海之光摩天輪（可能實施）、猶太人聚居區(qū)歷史風(fēng)貌保護規(guī)劃給區(qū)域帶來旅游契機現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的規(guī)劃、北外灘主題商業(yè)街的建設(shè)給區(qū)域帶來了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦公和商業(yè)市場現(xiàn)狀均不佳；商業(yè)較為集中的區(qū)域為猶太人聚居區(qū)，主要業(yè)態(tài)有服飾商店、美容美發(fā)、餐飲、休閑娛樂等提籃橋歷史風(fēng)貌保護區(qū)及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場的發(fā)展帶來較多機會；對于提蘭橋倉庫項目，若部分改造為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為看好。楊樹浦路項目周邊市場上海之光摩天輪（可能實施）、猶132楊樹浦路項目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價值預(yù)判提籃橋老式商務(wù)樓和老廠房改建辦公項目的租金水平在1.1~1.6元/平方米/天；區(qū)內(nèi)掛牌出租商鋪數(shù)量不多，街鋪主力租金水平在1.5~2元/平方米/天之間。簡單的改造并不能使項目租金水平獲得較大水平的提升；項目改為創(chuàng)意商業(yè)和創(chuàng)意辦公的綜合體，更能獨立于目前的市場環(huán)境，跳脫目前的區(qū)域價值。楊樹浦路項目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價133楊樹浦路倉庫建筑改造條件

樓層數(shù)：

3~6層為主，各建筑樓層錯落有致，可以規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較廣，也可多種產(chǎn)品組合。

層高：3.8~4.3米之間，改造產(chǎn)品適應(yīng)性較廣，但目前市場上存在的改造為博物館類展示功能的產(chǎn)品在層高上的要求較高，本案無法滿足。地塊形狀：組團狀建筑，由三棟主建筑和幾棟輔助建筑組成。這樣的建筑形態(tài)為產(chǎn)品的規(guī)劃提供了較大的發(fā)揮空間。標(biāo)準(zhǔn)層平面：總建筑面積為16212平方米，由多幢建筑組成，標(biāo)準(zhǔn)層面積各不相同，以1000平方米左右為主。楊樹浦路倉庫建筑改造條件樓層數(shù)：層高：地塊形狀：標(biāo)準(zhǔn)層平134楊樹浦路倉庫功能改造方向研判規(guī)劃方面：

“提籃橋歷史風(fēng)貌及現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)”為旅游相關(guān)商業(yè)提供了發(fā)展契機。市場方面：

楊樹浦路倉庫周邊辦公及商鋪氛圍現(xiàn)狀都不理想，但人流量與人行、車行交通便利度都相對較好，同時北外灘改造為辦公與商鋪都帶來了巨大的增值空間。建筑改造方面：楊樹浦路倉庫標(biāo)準(zhǔn)層平面為規(guī)則長方形，改造空間較大；但建筑密集度高采光與通風(fēng)以及與周邊建筑的相鄰影響較差，不適宜改造為旅館；沿街面窄，進深較長，僅沿街倉庫適合作中大型商鋪，三層以上商業(yè)價值較低，但三棟樓的圍合場地為商業(yè)提供了良好的舞臺空間；建筑可改造適合改造為辦公、商鋪綜合產(chǎn)品。淮安路倉庫最適合改造為辦公與相關(guān)商鋪相輔相成的綜合產(chǎn)品。楊樹浦路倉庫功能改造方向研判規(guī)劃方面：淮安路倉庫最適合改造135主題研究思路由于目前市場上可參考的舊廠房改造為商辦并重的項目較少，且尚未進入成功運營的階段，因此本報告僅藉我司對商業(yè)項目及舊廠房改造項目的研究及操作經(jīng)驗，提出除前文提及的規(guī)劃，還將通過以下三方面的研究尋求主題定位方向：北外灘文化挖掘北外灘區(qū)域發(fā)展方向研究北外灘行業(yè)發(fā)展契機主題研究思路由于目前市場上可參考的舊廠房改造136北外灘文化“外灘X號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了ARMANI的專賣店，CARTIER的專賣店、JeanGeorges法國餐廳、依云水療，西洋文化的精品在這里悄然駐足。外灘沉睡的建筑被喚醒，歷史與奢華的舶來品在這里交錯，而北外灘又將怎樣演繹她的輝煌？“港口文化”：曾幾何時，遠渡重洋的哥德堡號古商船已經(jīng)從這里的碼頭把中國的文化傳播到歐洲。港口是每個臨海城市對外交流的窗口，文化的交流在貿(mào)易活動中展現(xiàn)。北外灘文化“外灘X號”：在百年外灘的萬國建筑群內(nèi)，驚現(xiàn)了A137北外灘的發(fā)展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核心區(qū)的組成部分之一，與外灘和陸家嘴共享上海城市的核心地位，這一地位為今后北外灘的發(fā)展方向樹立了高起點。“上海灘最佳視角”：形成與外灘、陸家嘴一體化的國際化景觀，摩天輪選址北外灘（可能實施）再次證明在北外灘可以看到上海灘最佳景觀。北外灘的發(fā)展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為上海市CBD核138北外灘行業(yè)發(fā)展契機上海國際客運中心、“上海之星”文化旅游街區(qū)、濱江綠地建設(shè)工程等，都將出現(xiàn)在北外灘的開發(fā)畫卷之中。“上海港國際客運中心”：郵輪經(jīng)濟登陸北外灘！三個7萬噸級國際大型郵輪泊位和國際客運碼頭已建成，客運綜合大樓將在2006年底基本建成，上海國際港務(wù)集團大樓及相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施將于2007年下半年和2008年初陸續(xù)投用。北外灘行業(yè)發(fā)展契機上海國際客運中心、“上海之星”文化旅游街139總結(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相信，外灘和陸家嘴今天的輝煌就是北外灘的明天，更幸運的是，北外灘的歷史人文及產(chǎn)業(yè)特色奠定了獨特的北外灘風(fēng)景線。核心CBD、璀璨江景、郵輪經(jīng)濟、大力改造項目定位要體現(xiàn)：歷史與未來的交錯、傳統(tǒng)與流行的融合、美景與內(nèi)涵的輝映。總結(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相信，外灘和陸140“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊（暫擬案名）“北外灘”點明了項目的區(qū)位，表現(xiàn)項目未來發(fā)展的巨大上升空間，提升項目的期望價值；“the15th”指代1405年鄭和下西洋的那個年代，我們的前輩已經(jīng)開始了港口的對外交流，這種文化具有深厚的歷史積淀。“the15th北外灘”141中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國歷史文化：從這里追溯15世紀(jì)鄭和下西洋以來，中國海港對外交流的文化積淀。讓中國的文化從這里走出去。推廣中國產(chǎn)品精粹：景德鎮(zhèn)陶瓷、茶葉、絲綢、唐裝、旗袍、紅木家具等代表中國文化的商品展銷；滿漢全席、特色地方菜肴、茶道等體驗式休閑娛樂消費，中國傳統(tǒng)文化藝術(shù)的展現(xiàn)。營造創(chuàng)意氛圍：提倡傳統(tǒng)商品的改良、滲透人性化概念、讓中國的商品榮登世界的廳堂。弘揚中國品牌：鼓勵帶有中國傳統(tǒng)文化內(nèi)涵的國內(nèi)自有品牌的發(fā)展，提供對外交流展示平臺。建立中華奢侈品工坊：“外灘3號”的中國版，種植中國本土的奢侈品牌文化。提供中外文化交流平臺：長期舉辦中外商貿(mào)、文化交流展會，讓上海走向世界，讓世界走進上海。中華精粹文化創(chuàng)意坊的內(nèi)涵傳承中國歷史文化：從這里追溯15世142JamesEnglishman給愛人給父親給朋友在上海港國際客運中心下了游輪之后，沿路打聽到北外灘最有名的購買中國精品禮物的地方——the15th北外灘進入中華精粹文化創(chuàng)意坊果然琳瑯滿目的中國精品而這個古董，一定要自己收藏哇，還有更精彩的！James給愛人給父親給朋友在上海港國際客運中心下了游輪之后143懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘唐裝店王老板一把裁縫剪刀走遍大江南北，最終把他馳名中外的唐裝定制店落戶中華精粹文化創(chuàng)意坊James在王老板店里訂做了這款195CM身高的唐裝，滿意地穿回英國！之后王老板陸續(xù)接到來自英國的訂單。懷舊唐裝改良唐裝the15th北外灘一把裁縫剪刀走遍大江144“the15th北外灘”——中華精粹文化創(chuàng)意坊不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場所更是鑄造為中國藝術(shù)精華的研發(fā)、培訓(xùn)、展示、交易、零售的創(chuàng)意平臺。使得本項目的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地成為一個完整形態(tài)，構(gòu)成呈現(xiàn)中華文化藝術(shù)的創(chuàng)意高地?！皌he15th北外灘”不應(yīng)是簡單地營造一個商業(yè)的經(jīng)營場145PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計培訓(xùn)零售交易展示PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原146古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器唐裝旗袍針織刺繡中國酒類、茶葉茶具新概念餐飲、酒吧、茶坊中國傳統(tǒng)理療養(yǎng)生館、瑜珈館原創(chuàng)設(shè)計工作室、品牌代理、演藝文化經(jīng)紀(jì)中國民族舞培訓(xùn)學(xué)校等行業(yè)組合古典家居用品、藝術(shù)裝飾用品、瓷器玉器行業(yè)組合147規(guī)劃組合建議4號樓4~6層業(yè)態(tài)：新概念餐飲1~3層功能：展示和交易業(yè)態(tài)：藝術(shù)裝飾用