蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件

恒達，到了該恒辶的時候了！大恒達，到了該恒辶的時候了！大10年的風雨·10年的磨礪·10年的發(fā)展10年的風雨·10年的磨礪·10年的發(fā)展2019，恒達仗劍蘇州，飲馬相城CBD！2019，恒達仗劍蘇州，飲馬相城CBD！新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒辶！大新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒辶！大恒達相城項目營銷策劃報告——·雄起，陽澄湖路·——恒達相城項目營銷策劃報告——·雄起，陽澄湖路·——市場宏觀分析相城的整體規(guī)劃；相城發(fā)展的整體定位1定位及品建議定位、經(jīng)濟技術(shù)指標、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析等營銷建議根據(jù)挑戰(zhàn)營銷上的措施價格策略定價原則及分產(chǎn)品的定價5英之杰成功案例分享成功案例、公司介紹等6本次提案邏輯圖項目地塊及市場分析地塊分析；居住分析商業(yè)分析374房地產(chǎn)市場分析土地市場分析；成交分析存量分析2市場宏觀分析1定位及品建議營銷建議價格策略5英之杰成功案例分6Part1

市場宏觀分析Part1市場宏觀分析7相城區(qū)的整體概況蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)，西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南接蘇州主城區(qū)。總面積478.2平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。相城區(qū)的整體概況蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)8城市建設(shè)：三區(qū)三城蘇州城市發(fā)展總目標：“青山清水,新天堂”;具體為“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)”四大分目標。蘇州城市設(shè)計總體策略為：和合強心,融通健體。蘇州中心城區(qū)擬構(gòu)筑三個“市中心”、兩個“副中心”，形成“十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通”的總體空間結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心之一“T軸雙城兩片”的總體結(jié)構(gòu)。T軸是指主城城區(qū)(古城和高新區(qū))、新城城區(qū)(主要是園區(qū))構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)城市建設(shè)：三區(qū)三城城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心9水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城從整個蘇州的規(guī)劃上來說，相城的設(shè)定是“水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城”的這么一個更偏向居住休閑的城市定位水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城從整個蘇州的規(guī)劃上來說，10相城的交通優(yōu)勢相城公路交通網(wǎng)相城高速公路交通網(wǎng)鐵路：京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路；公路：貫穿城區(qū)的蘇嘉杭高速公路、312國道、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速、滬寧高速公路；主干道：廣濟路、人民路、齊門北大街、相城大道水路：京杭大運河地鐵：蘇州最大的換乘中心及未來輕軌2、4號線；4號線2號線相城軌道交通網(wǎng)相城的交通優(yōu)勢相城公路交通網(wǎng)相城高速公路交通網(wǎng)鐵路：京滬高速11四條南北向主干道構(gòu)成了相城發(fā)展的三足鼎立相城老城區(qū)相城大道板塊相城大道中心商貿(mào)城板塊齊門北大街人民路廣濟路相城老城區(qū)位于采蓮路、齊門北大街、陽澄湖路附近。隨著相城大道的施工完成，相城的東翼開始發(fā)展；人民路、廣濟路的通車，相城中心商貿(mào)城的初步落成，相城西翼的發(fā)展也正在加速。但是從區(qū)域現(xiàn)狀而言，相城老城區(qū)的配套、居住氛圍、商業(yè)氛圍等等條件還是處于最優(yōu)的選擇。四條南北向主干道構(gòu)成了相城發(fā)展的三足鼎立相城老城區(qū)相城大道板12Part2

房地產(chǎn)市場分析Part2房地產(chǎn)市場分析132019-2009相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)的土地拍賣經(jīng)歷了2019年的低迷之后，在2009年又重新爆發(fā)，全年出讓土地159萬方，居歷史第二位。2019-2009相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)的土地拍賣經(jīng)142019-2009相城土地分類供應走勢（萬方）商業(yè)地塊出讓情況和整體土地出讓情況類似，在08年的低迷之后，09年重新爆發(fā)，商業(yè)地塊出讓達34.44萬方。2019-2009相城土地分類供應走勢（萬方）商業(yè)地塊出讓152019-2009年相城區(qū)土地樓板價走勢圖2019-2009年相城區(qū)土地樓板價走勢圖16相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)的住宅市場在09年開始回暖，并且在12月創(chuàng)造了歷史最高峰，但是2019年元旦之后，交易量急劇下滑。相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)的住宅市場在09年開始回暖，并且17相城區(qū)住宅成交量走勢圖09年相城樓市，整體成交量大于供應量，呈現(xiàn)供不應求的趨勢，經(jīng)過09年一年的去化，住宅存量不多。相城區(qū)住宅成交量走勢圖09年相城樓市，整體成交量大于供應量，18Part3

項目地塊及相關(guān)市場分析Part3項目地塊及相關(guān)市場分析19264135項目基本區(qū)位分析項目位于陽澄湖以北，采蓮路以西，地處相城核心板塊。26413577264135項目基本區(qū)位分析項目位于陽澄湖以北，采蓮路以西，20項目靠近軌道2號線春申湖路站項目靠近2號線春申湖路站。擁有軌道房的優(yōu)勢。項目靠近軌道2號線春申湖路站項目靠近2號線春申湖路站。擁有軌21項目周邊現(xiàn)有住宅項目項目周邊在售樓盤主要分布在相城主城區(qū)和相城大道周邊，西部的峰匯國際項目推量也較大。項目周邊現(xiàn)有住宅項目項目周邊在售樓盤主要分布在相城主城區(qū)和相22人民路延伸段華富首開華潤恒博通盛元聯(lián)元和四城雅戈爾融僑林培堅

相城建設(shè)

水務(wù)發(fā)展浙江漢爵中惠常發(fā)張建平恒基峰匯國際項目周邊未來推量土地一覽表項目周邊未來土地推量較多，但多為小體量的推盤。華成人民路延伸段華首開華潤恒通盛元聯(lián)元和四城雅戈融林培堅相城水23項目周邊商業(yè)情況主城區(qū)板塊蠡口家具城相城中心商貿(mào)城齊門北大街中翔商圈相城區(qū)的商區(qū)重要分布在相城主城區(qū)板塊、齊門北大街板塊、中翔商圈、蠡口家具城、相城中心商貿(mào)城。項目周邊商業(yè)情況主城區(qū)板塊蠡口家具城相城中心商貿(mào)城齊門北大街24相城中心商貿(mào)城中心商貿(mào)城包括了活力島、合景地塊、恒基地塊，總占地8平方公里，重點發(fā)展樓宇經(jīng)濟，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺，使其成為城市功能提級、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標。規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)等五大功能區(qū)，將再現(xiàn)繁華市井和現(xiàn)代水鄉(xiāng)民居的風貌。但是項目處于起步階段，基礎(chǔ)設(shè)施基本落實、峰匯國際項目也進入了第4期的開發(fā)，但距離項目的整體落成還有一段時間。相城中心商貿(mào)城中心商貿(mào)城包括了活力島、合景地塊、恒基地塊，總25相城大道沿線商圈■相城大潤發(fā)■中翔麗晶■德誠·嘉元廣場■蠡口家具城■中翔商貿(mào)城■中翔家電城其中蠡口家具城、中翔商貿(mào)城、中翔家電城均為專項類商業(yè)項目，在此不列入調(diào)研范圍相城大道商業(yè)分布相城大道沿線商圈■相城大潤發(fā)其中蠡口家具城、中翔商貿(mào)城、中翔26蠡口家具城江蘇蠡口國際家具城為華東最第一，全國內(nèi)第二大的家具批發(fā)市場，位于蘇州市區(qū)東北面，相城區(qū)元和街道，家具城橫跨原蠡口，陸慕兩鎮(zhèn)由38棟大型家具廣場組成.現(xiàn)有1600多家家具生產(chǎn)廠家,3000多家家具銷售商。家具商場由建元路，相成大道，家具大道，萬里路四條路組成。蠡口家具城江蘇蠡口國際家具城為華東最第一，全國內(nèi)第二大的家具27中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市區(qū)的門戶，通過相城大道直達東環(huán)。商圈內(nèi)，中翔小商品、裝飾城、大潤發(fā)、家樂福，兼顧了專業(yè)市場和中端商業(yè)配套。中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市區(qū)的門戶，通過28春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：業(yè)態(tài)：主要以餐飲、休嫻娛樂、美容SPA為主主力店：上島咖啡、名典咖啡、可的等出租狀況:全部租出經(jīng)營狀況：良好采蓮路：業(yè)態(tài)：餐飲為主主力店：珍珠湖酒店出租狀況:出租率不到10%經(jīng)營狀況：慘淡社區(qū)類商業(yè)配套春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：采蓮路：社區(qū)類商業(yè)配套29社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路齊門北大街和陽澄湖路（主要是中路）是相城區(qū)南北向和東西向的兩條主干道，其沿街散鋪較多，但尚未形成規(guī)模，街鋪檔次較低，主要為當?shù)鼐用窈屯鈦砣藛T服務(wù)。社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路齊門北大街和陽澄湖路（30類別面積需求數(shù)量占比銀行100-300平米40.07小型超市50-100平米20.03便利店20-30平米40.07賓館100-300平米20.03餐飲20-200平米90.15網(wǎng)吧100-150平米10.02洗浴休閑400-500平米30.05文化用品20-40平米20.03家居裝飾20-40平米70.12眼鏡15-30平米20.03五金機械20-30平米110.18房產(chǎn)中介20-30平米60.10廣告公司20-40平米20.03嬰兒用品20-50平米10.02醫(yī)藥保健15-50平米40.07其他30.05社區(qū)類商業(yè)配套：陽澄湖中路業(yè)態(tài)分布類別面積需求數(shù)量占比銀行100-300平米40.07小型超31項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結(jié)論相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域，整體的商業(yè)氛圍不夠成熟，相比起主城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)相對較弱。相城主城區(qū)多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心。相城大道是相城區(qū)現(xiàn)在較為成熟的商圈，但是專業(yè)性市場占據(jù)了很大的比例，生活類商圈集中于兩大大型超市周邊，但是品質(zhì)中段，并且功能性單一。相城中心商貿(mào)城未來的規(guī)劃愿景很好，但是現(xiàn)今條件不夠成熟。項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結(jié)論相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域，整體的32項目的交通條件相當優(yōu)越，陽澄湖路為東西向主干道，采蓮路為南北向主干道，并且項目緊挨軌道2號線陽澄湖路站；項目地處相城主城區(qū)，周邊配套比較成熟，但是多為中低端的以相城本地居民為主的社區(qū)配套類，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；項目緊靠軌道2號線陽澄湖中路站，地鐵將為地塊注入新鮮的活力。項目周邊居住氛圍成熟但多為老式民居，現(xiàn)有成熟小區(qū)主要分布在北部春申湖路、采蓮路沿線。在售項目主要分布在項目南邊（中惠晨曦新苑、歐風麗苑、香城花園），東部（相城大道沿線），西部（主要是峰匯國際）。未來推盤的核心區(qū)域在相城中心商貿(mào)城板塊。地塊概況綜述項目的交通條件相當優(yōu)越，陽澄湖路為東西向主干道，采蓮路為南北33Part4

項目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part4項目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品建議34地塊編號蘇地2009-B-105用途批發(fā)零售和商務(wù)金融用地用地年限40年占地面積20427㎡規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標容積率≤2.6建筑密度≤40%限高≤50m綠化率≥25%建筑面積53110㎡成交價12300萬元樓面價2316元項目的經(jīng)濟技術(shù)指標：地塊編號蘇地2009-B-105用途批發(fā)零售和商務(wù)金融用地用35利潤最大化的原則：首先滿足商業(yè)的體量（20427㎡*40%*3F=24512㎡），然后考慮酒店式公寓的體量（53110㎡-24512㎡=28598㎡）；商業(yè)的單層建面要做足建筑密度；商業(yè)要考慮租售的關(guān)系，最大化滿足出售的需求；做足地下室的面積，滿足停車需求的同時完成商業(yè)的利潤；內(nèi)街以及商場內(nèi)鋪、2F\3F的人氣是項目在規(guī)劃之初必須要考慮的；提升主力店或半主力店的帶動作用；規(guī)劃原則利潤最大化的原則：首先滿足商業(yè)的體量（20427㎡*40地塊：相城正中心，核心CBD；交通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：周邊以陸慕鎮(zhèn)居民為主的中低端社區(qū)類配套；商業(yè)：中高端配套主要分布在相城大道和未來的中心商貿(mào)城；居?。合喑菍⒊蔀樘K州的水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城，未來居住體量將很大；項目本身：70000㎡結(jié)合了商業(yè)和酒店式公寓的商業(yè)用地；項目商業(yè)的初步定位：全時空·中高端·區(qū)域·休閑生活廣場（休閑、娛樂、購物、餐飲、居?。┑貕K：相城正中心，核心CBD；項目商業(yè)的初步定位：DCBAED區(qū)：時尚休閑區(qū)A區(qū)：綜合休閑商場C區(qū)：電影院B區(qū)：高檔餐飲區(qū)E區(qū)：休閑購物區(qū)DCAED區(qū)：A區(qū)：C區(qū)：B區(qū)：E區(qū)：產(chǎn)品建議DCBAEA區(qū)核心定位：綜合性商場樓層業(yè)態(tài)-1F超市1F超市、中高端社區(qū)類配套（銀行、干洗店、藥房、服飾店、家居用品店等）迪亞天天、海王星辰、2F中高端美容美發(fā)美體類：美發(fā)：salong\蒂梵妮\明瑛美體美容：克里蒂娜\瑪花纖體\美麗田園\英派斯等3F中高端餐飲：亞馬遜巴西烤肉、產(chǎn)品建議DCAEA區(qū)核心定位：綜合性商場樓層業(yè)態(tài)-1F超市DCBAE關(guān)于一樓超市的考慮原則：1、超市作為項目吸引人流的主力店，需要兼顧商場內(nèi)鋪以及中庭內(nèi)街商鋪兩大區(qū)域的人流；2、為了達到銷售的最大化，建議將超市1F的面積降低，-1F的面積增大。關(guān)于一樓超市的建議：1、入口位于商場內(nèi)部，出口位于中庭-1F。一方面吸引商場內(nèi)鋪人流，一方面增加中庭及地下內(nèi)街的人流。入出產(chǎn)品建議DCAE關(guān)于一樓超市的考慮原則：入出產(chǎn)品建議DCBAEB區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F品牌快餐店肯德基、麥當勞、大娘水餃、7+7、2F、3F高檔餐飲店：小南國、俏江南等產(chǎn)品建議DCAEB區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F品牌快餐店2FDCBAEC區(qū)核心定位：電影院樓層業(yè)態(tài)1F影院大廳、相關(guān)購物類配套便利店、奶茶店、電影關(guān)聯(lián)產(chǎn)品專賣店2F、3F永華院線：產(chǎn)品建議DCAEC區(qū)核心定位：電影院樓層業(yè)態(tài)1F影院大廳、相關(guān)購物DCBAED區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F咖啡館、西餅店、茶餐廳、甜品店：85℃、上島咖啡、一茶一座、克里斯汀、代官山、蛋蛋屋、季諾咖啡產(chǎn)品建議備注：結(jié)合影院、北邊河流的時尚休息區(qū)DCAED區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F咖啡館、西餅店DCBAEE區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F時尚零食店、奶茶店久久鴨脖、街景、張飛牛肉、來伊粉產(chǎn)品建議兩大核心客群：影院+超市出口客群；特點：小面積的休閑購物區(qū)面積劃分：4m*4m，建面在20㎡左右DCAEE區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F時尚零食店、奶產(chǎn)品建議DCBAE關(guān)于地下停車位的建議：1、地下室設(shè)立升降式停車架，滿足報批上對停車位的要求；2、節(jié)約出面積來進行商業(yè)上的運作。產(chǎn)品建議DCAE關(guān)于地下停車位的建議：地塊：相城正中心，核心CBD；交通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：坐擁相城區(qū)唯一的、規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；競爭：相城樓市如今存量較少，小面積戶型存量更少；項目本身：3萬㎡，6mLoft+Condo酒店式公寓；項目酒店式公寓的初步定位：不夜城之上的地鐵公寓（首置客群、地緣性客群、投資客群）地塊：相城正中心，核心CBD；項目酒店式公寓的初步定位：消費者分析首置客群123投資客戶其他客群比例：40%分布區(qū)域：相城區(qū)地緣性客戶、工作在主城區(qū)的新蘇州人產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、loft、商業(yè)配套、娛樂休閑等配套客群比例：40%分布區(qū)域：相城、平江等地緣性為主，包括整個蘇州、上海等區(qū)域；產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、Loft、客群比例：20%分布區(qū)域：周邊老社區(qū)的改善型居住客群產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、Loft、社區(qū)商業(yè)配套、娛樂休閑首置客群和投資客戶是酒店式公寓的兩大核心客群！消費者分析首置客群123投資客戶其他客群比例：40%客群比例產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評縮小面寬，增加進深，讓2樓的2室更加寬敞；3.6m面寬的客廳、臥室，已經(jīng)基本滿足首置客群的需求；2樓在過道位置增加近4㎡的全贈送面積。關(guān)于4F-11F，6M挑高loft建議：——應對自住客戶（首置+改善）產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評縮小面寬，增加進深，讓2樓的產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評加大面寬，縮短進深，戶型通透性更好；戶型更加方正，讓各功能區(qū)間更加緊湊，減少浪費面積；橫向上可容納的功能區(qū)間更多，讓各功能區(qū)間聯(lián)系更加緊密；小三房布局（2臥1書房2廳1衛(wèi)），更多空間想象關(guān)于12F-18F，標準酒店式公寓建議：——應對自住客戶（首置為主）、投資客戶產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評加大面寬，縮短進深，戶型通透面寬3.6m面積40點評標準的小面積、低總價酒店式公寓戶型，滿足基本生活需求。關(guān)于12F-18F，標準酒店式公寓建議：——應對投資客戶產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評標準的小面積、低總價酒店式公寓戶型，產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評大面寬，增加舒適度；挑高客廳，大尺度、大氣派。關(guān)于4F-11F，6M挑高loft建議：——應對自住客戶（改善居?。┊a(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評大面寬，增加舒適度；關(guān)于4F產(chǎn)品建議柱距面寬拆解：4.8m+3.6m=8.4m精裝建議：建議定制裝修（尤其是Loft戶型，需要考慮架空客廳的設(shè)計）裝修標準800元/㎡，對外報價800元/㎡產(chǎn)品建議柱距面寬拆解：4.8m+3.6m=8.4mPart5

推廣建議Part5推廣建議53推廣建議推廣建議蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件恒達·無限度廣場案名備選恒達·無限度廣場案名備選案名備選恒達·上海城案名備選恒達·上海城案名備選恒達·新光天地案名備選恒達·新光天地Part6

價格及營銷建議Part6價格及營銷建議67營銷建議建議1地下內(nèi)街20年（且無限期延長）租賃經(jīng)營權(quán)出租DCBAE最大化增加開發(fā)商利潤；20年內(nèi)街租賃經(jīng)營權(quán)且無限期延長，可以規(guī)避法律風險；有超市出口人流保證，便于經(jīng)營；4m*4m小面積，15000元/㎡，低總價房源可作為項目第一批房源，借以對項目1F\2F\3F的銷售帶來促進。營銷建議建議1地下內(nèi)街20年（且無限期延長）租賃經(jīng)營權(quán)出租D營銷建議建議2先招商后銷售，帶租約出售項目和周邊有較明顯的商業(yè)定位區(qū)分、特色商業(yè)的規(guī)劃和成型需要整體招商的支持；項目有較大的持有面積，需要招商；帶租約銷售對項目的銷售有相當?shù)拇龠M。營銷建議建議2先招商后銷售，帶租約出售項目和周邊有較明顯的商營銷建議建議31F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F做兩年各8%返租，抵扣總房款1F沿街商鋪因為較為成熟不做返租；地下內(nèi)街不做返租；返租對象：1F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F返租回報率：8%+8%返租形式：折抵總房款營銷建議建議31F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F做兩年各8%返租營銷建議建議4重視自營業(yè)主自營業(yè)主既是投資者，又是經(jīng)營者；滿足了招商，又滿足了銷售；自營業(yè)主的比例關(guān)系著其他投資客戶的信心；大型的自營業(yè)主的進入對投資的帶動相當巨大；在銷售過程中，將對自營業(yè)主進行適當優(yōu)惠。營銷建議建議4重視自營業(yè)主自營業(yè)主既是投資者，又是經(jīng)營者；滿營銷建議建議5渠道為王項目的體量不大，整體營銷費用不高，推廣上很難做到高空廣覆蓋，項目的知名度也較難通過媒體途徑打開。媒體推廣：實效傳播為主，以地緣性客戶為主。通過短信、DM、派單等實效媒體結(jié)合一定的戶外資源對相城區(qū)、平江新城區(qū)等地緣性區(qū)域中對項目的周邊、未來發(fā)展有一定了解的客群進行實效傳播。渠道為王：廣泛利用已有現(xiàn)成的客戶資源進行項目的體量不大，對應所需要的客群也不多，通過對華成地產(chǎn)、英之杰的現(xiàn)有相關(guān)客群資源進行梳理可獲得很大的去化比。客戶資源英之杰地緣性客戶（相城、平江新城）英之杰擁有的相城區(qū)近3000組有效客群商業(yè)地產(chǎn)投資客群和基廣場、港龍財智國際、南蘇州、好易家等項目近5000多組的客戶資源營銷建議建議5渠道為王項目的體量不大，整體營銷費用不高，推廣酒店式公寓均價：8200元/㎡（精裝）底商均價：未定酒店式公寓均價：9000元/㎡（精裝）底商均價：22000元/㎡住宅均價：10500元/㎡底商均價：27000元/㎡價格建議酒店式公寓均價：8200元/㎡（精裝）酒店式公寓均價：900優(yōu)勢劣勢峰匯國際人民路優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、合景品牌、相城中心商貿(mào)城、品質(zhì)、戶型產(chǎn)品優(yōu)勢、09年銷售情況價格、周邊配套現(xiàn)狀康橋麗都相城主城區(qū)、價格優(yōu)勢、首次支付的營銷措施、地鐵周邊居住氛圍中翔麗晶相城大道優(yōu)勢、相城大道商圈、大潤發(fā)等配套、紅星美凱龍、中翔在相城大道的品牌聯(lián)展優(yōu)勢整體居住氛圍不夠成熟本案相城主城區(qū)、地鐵、周邊配套、戶型優(yōu)勢、社區(qū)配套周邊居住氛圍英之杰認為：項目的定價并不是對所有競品和項目各個優(yōu)劣勢進行簡單的打分對比，這種數(shù)字化得出的結(jié)論是沒有意義的，在銷售的過程中其實更多的只是對優(yōu)勢的充分放大，決定價格的關(guān)鍵因素其實更多是項目的核心競爭力。價格建議優(yōu)勢劣勢峰匯國際人民路優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、合景品牌、相城中心商貿(mào)住宅價格（元/㎡）酒店式公寓價格（元/㎡）商鋪價格（元/㎡）峰匯國際1050027000康橋麗都9000（精裝）22000中翔麗都8200（精裝）未定歐風麗苑9100香城花園9000晨曦新苑9400本案挑戰(zhàn)價格Loft：13000元（800元精裝）Condo:11000元（800元精裝）1F均價：2.6w2F均價：1.8w3F均價：1.1w-1F均價：1.5w此部分商鋪價格為底價，面價根據(jù)16%的返租回報率往上折。住宅價格酒店式公寓價格商鋪價格峰匯國際1050027000康Part7

中原地產(chǎn)英之杰機構(gòu)成功案例分享Part7中原地產(chǎn)英之杰機構(gòu)成功案例分享76操盤案例1：港龍財智國際位于蘇州吳中區(qū)蘇蠡路與澄湖西路交叉口，總建筑面積8萬余㎡，其中公寓和小戶型商務(wù)辦公5萬余㎡，底層配套商業(yè)2萬余平方米。項目主體公寓、小戶型商務(wù)辦公部分，采用當下潮流LOFT設(shè)計理念，挑高4.95米人性自由空間。物業(yè)類別：酒店式公寓+商業(yè)項目簡介：操盤成功歷程：項目接手4個月，自2009年10月初奠基儀式開始認籌，4個月的時間，在沒有廣告費支撐的情況下，完成800多組的認籌量（總共酒店式公寓體量830套），超額完成開發(fā)商的指標和任務(wù)。操盤案例1：港龍財智國際位于蘇州吳中區(qū)蘇蠡路與澄湖西路交叉口77操盤案例2：和基廣場項目位于蘇州市百年觀前街，干將路與臨頓路交叉口，由商業(yè)和寫字樓兩部分組成。1層、2層為商業(yè)部分，面積達10000㎡；3—6層為高檔寫字樓，面積約20000㎡，面積選擇多元，內(nèi)部精裝修設(shè)計，集萬千寵愛于一身；隨著蘇州地鐵1號線的貫通，其未來價值不可估算。物業(yè)類別：辦公樓+商業(yè)項目簡介：操盤成功歷程：項目接手4個月，在沒有一分錢廣告費支撐下，通過外埠客群的拓展以及二手中介的聯(lián)動，完成拉價2000元/平方米，并且3個月完成6500萬的銷售指標，超過1年的原有銷售量。操盤案例2：和基廣場項目位于蘇州市百年觀前街，干將路與臨頓路78操盤案例3：博德五金建材家居廣場（淮安）項目位于淮安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是集商品交易、品牌展示、倉儲配套、物流配送、商務(wù)辦公、金融擔保為一體的“一站式”博覽采購中心?？傆玫孛娣e為310畝，總建筑面積約20萬㎡。其中國際精品館達36514平方㎡物業(yè)類別：家居建材專業(yè)市場項目簡介：操盤成功歷程：9月接手，12月開盤，在先前沒有客戶積累的情況下，開盤3天銷售近800套，創(chuàng)造了淮安乃至長三角的銷售神話。操盤案例3：博德五金建材家居廣場（淮安）項目位于淮安經(jīng)濟技術(shù)79操盤案例4：好易家家居建材廣場項目位于蘇州最大的家居建材專業(yè)商圈橫塘商圈，項目西側(cè)為紅星美凱龍，東側(cè)為好易家自銷的家居建材廣場。物業(yè)類別：家居建材專業(yè)市場項目簡介：操盤成功歷程：12月底接盤，在蘇州樓市1月2月整體低迷的情況下，完成銷售額1.1億，銷售套數(shù)186套。操盤案例4：好易家家居建材廣場項目位于蘇州最大的家居建材專業(yè)80操盤案例5：南蘇州生活廣場南蘇州生活廣場16萬㎡城市綜合體，毗鄰蘇州國際教育園、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會。項目定位為一站式shoppingmall，在南蘇州首倡體驗式商業(yè)模式，分為：○A區(qū)—時尚生活館○B(yǎng)區(qū)—美食天地○C區(qū)—科技廣場○D-E區(qū)—SM購物中心○F區(qū)—中央鼎寓○G區(qū)—星級酒店物業(yè)類別：hopsca項目簡介：操盤成功歷程：服務(wù)項目2年多來，完成了商業(yè)的整體招商和銷售，銷售率超過90%，并且引進了SM購物中心等大型賣場。中央鼎寓SM購物中心科技廣場美食天地時尚生活館星級酒店操盤案例5：南蘇州生活廣場南蘇州生活廣場16萬㎡城市綜合體，81操盤案例6：合景·峰匯國際項目位于人民路北側(cè)，占地78萬㎡，包括了辦公、商場、購物、娛樂、旅游等各項功能?，F(xiàn)在在售4期。物業(yè)類別：Hopsca項目簡介：操盤成功歷程：5月底接盤，半年多的時間，完成總銷套數(shù)1500套，并且成為蘇州7月、9月、2019年2月的銷售冠軍，并且完成了項目總6000元/㎡到10500元/㎡，最高15500元/㎡的溢價，一直引領(lǐng)整個蘇北板塊。操盤案例6：合景·峰匯國際項目位于人民路北側(cè)，占地78萬㎡，82——·Thanks·————·Thanks·——恒達，到了該恒辶的時候了！大恒達，到了該恒辶的時候了！大10年的風雨·10年的磨礪·10年的發(fā)展10年的風雨·10年的磨礪·10年的發(fā)展2019，恒達仗劍蘇州，飲馬相城CBD！2019，恒達仗劍蘇州，飲馬相城CBD！新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒辶！大新的征程！新的挑戰(zhàn)！新的恒辶！大恒達相城項目營銷策劃報告——·雄起，陽澄湖路·——恒達相城項目營銷策劃報告——·雄起，陽澄湖路·——市場宏觀分析相城的整體規(guī)劃；相城發(fā)展的整體定位1定位及品建議定位、經(jīng)濟技術(shù)指標、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析等營銷建議根據(jù)挑戰(zhàn)營銷上的措施價格策略定價原則及分產(chǎn)品的定價5英之杰成功案例分享成功案例、公司介紹等6本次提案邏輯圖項目地塊及市場分析地塊分析；居住分析商業(yè)分析374房地產(chǎn)市場分析土地市場分析；成交分析存量分析2市場宏觀分析1定位及品建議營銷建議價格策略5英之杰成功案例分89Part1

市場宏觀分析Part1市場宏觀分析90相城區(qū)的整體概況蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)，西接蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，南接蘇州主城區(qū)?？偯娣e478.2平方公里，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。相城區(qū)的整體概況蘇州市相城區(qū)是古城蘇州的北大門，東鄰工業(yè)園區(qū)91城市建設(shè)：三區(qū)三城蘇州城市發(fā)展總目標：“青山清水,新天堂”;具體為“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水鄉(xiāng)”四大分目標。蘇州城市設(shè)計總體策略為：和合強心,融通健體。蘇州中心城區(qū)擬構(gòu)筑三個“市中心”、兩個“副中心”，形成“十字軸帶、五楔滲透、多心多點、綠廊相通”的總體空間結(jié)構(gòu)。城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心之一“T軸雙城兩片”的總體結(jié)構(gòu)。T軸是指主城城區(qū)(古城和高新區(qū))、新城城區(qū)(主要是園區(qū))構(gòu)成東西向橫軸，相城和吳中片組成南北向縱軸；雙城是由主城城區(qū)和新城城區(qū)組成；兩片指圍繞吳中和相城形成的城市功能片區(qū)城市建設(shè)：三區(qū)三城城市規(guī)劃分析：相城是為蘇州未來的兩大副中心92水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城從整個蘇州的規(guī)劃上來說，相城的設(shè)定是“水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城”的這么一個更偏向居住休閑的城市定位水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城從整個蘇州的規(guī)劃上來說，93相城的交通優(yōu)勢相城公路交通網(wǎng)相城高速公路交通網(wǎng)鐵路：京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路；公路：貫穿城區(qū)的蘇嘉杭高速公路、312國道、205省道、蘇虞張一級公路、蘇州繞城高速、滬寧高速公路；主干道：廣濟路、人民路、齊門北大街、相城大道水路：京杭大運河地鐵：蘇州最大的換乘中心及未來輕軌2、4號線；4號線2號線相城軌道交通網(wǎng)相城的交通優(yōu)勢相城公路交通網(wǎng)相城高速公路交通網(wǎng)鐵路：京滬高速94四條南北向主干道構(gòu)成了相城發(fā)展的三足鼎立相城老城區(qū)相城大道板塊相城大道中心商貿(mào)城板塊齊門北大街人民路廣濟路相城老城區(qū)位于采蓮路、齊門北大街、陽澄湖路附近。隨著相城大道的施工完成，相城的東翼開始發(fā)展；人民路、廣濟路的通車，相城中心商貿(mào)城的初步落成，相城西翼的發(fā)展也正在加速。但是從區(qū)域現(xiàn)狀而言，相城老城區(qū)的配套、居住氛圍、商業(yè)氛圍等等條件還是處于最優(yōu)的選擇。四條南北向主干道構(gòu)成了相城發(fā)展的三足鼎立相城老城區(qū)相城大道板95Part2

房地產(chǎn)市場分析Part2房地產(chǎn)市場分析962019-2009相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)的土地拍賣經(jīng)歷了2019年的低迷之后，在2009年又重新爆發(fā)，全年出讓土地159萬方，居歷史第二位。2019-2009相城區(qū)土地供應量（萬方）相城區(qū)的土地拍賣經(jīng)972019-2009相城土地分類供應走勢（萬方）商業(yè)地塊出讓情況和整體土地出讓情況類似，在08年的低迷之后，09年重新爆發(fā)，商業(yè)地塊出讓達34.44萬方。2019-2009相城土地分類供應走勢（萬方）商業(yè)地塊出讓982019-2009年相城區(qū)土地樓板價走勢圖2019-2009年相城區(qū)土地樓板價走勢圖99相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)的住宅市場在09年開始回暖，并且在12月創(chuàng)造了歷史最高峰，但是2019年元旦之后，交易量急劇下滑。相城區(qū)住宅成交量走勢圖相城區(qū)的住宅市場在09年開始回暖，并且100相城區(qū)住宅成交量走勢圖09年相城樓市，整體成交量大于供應量，呈現(xiàn)供不應求的趨勢，經(jīng)過09年一年的去化，住宅存量不多。相城區(qū)住宅成交量走勢圖09年相城樓市，整體成交量大于供應量，101Part3

項目地塊及相關(guān)市場分析Part3項目地塊及相關(guān)市場分析102264135項目基本區(qū)位分析項目位于陽澄湖以北，采蓮路以西，地處相城核心板塊。26413577264135項目基本區(qū)位分析項目位于陽澄湖以北，采蓮路以西，103項目靠近軌道2號線春申湖路站項目靠近2號線春申湖路站。擁有軌道房的優(yōu)勢。項目靠近軌道2號線春申湖路站項目靠近2號線春申湖路站。擁有軌104項目周邊現(xiàn)有住宅項目項目周邊在售樓盤主要分布在相城主城區(qū)和相城大道周邊，西部的峰匯國際項目推量也較大。項目周邊現(xiàn)有住宅項目項目周邊在售樓盤主要分布在相城主城區(qū)和相105人民路延伸段華富首開華潤恒博通盛元聯(lián)元和四城雅戈爾融僑林培堅

相城建設(shè)

水務(wù)發(fā)展浙江漢爵中惠常發(fā)張建平恒基峰匯國際項目周邊未來推量土地一覽表項目周邊未來土地推量較多，但多為小體量的推盤。華成人民路延伸段華首開華潤恒通盛元聯(lián)元和四城雅戈融林培堅相城水106項目周邊商業(yè)情況主城區(qū)板塊蠡口家具城相城中心商貿(mào)城齊門北大街中翔商圈相城區(qū)的商區(qū)重要分布在相城主城區(qū)板塊、齊門北大街板塊、中翔商圈、蠡口家具城、相城中心商貿(mào)城。項目周邊商業(yè)情況主城區(qū)板塊蠡口家具城相城中心商貿(mào)城齊門北大街107相城中心商貿(mào)城中心商貿(mào)城包括了活力島、合景地塊、恒基地塊，總占地8平方公里，重點發(fā)展樓宇經(jīng)濟，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺，使其成為城市功能提級、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標。規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)等五大功能區(qū)，將再現(xiàn)繁華市井和現(xiàn)代水鄉(xiāng)民居的風貌。但是項目處于起步階段，基礎(chǔ)設(shè)施基本落實、峰匯國際項目也進入了第4期的開發(fā)，但距離項目的整體落成還有一段時間。相城中心商貿(mào)城中心商貿(mào)城包括了活力島、合景地塊、恒基地塊，總108相城大道沿線商圈■相城大潤發(fā)■中翔麗晶■德誠·嘉元廣場■蠡口家具城■中翔商貿(mào)城■中翔家電城其中蠡口家具城、中翔商貿(mào)城、中翔家電城均為專項類商業(yè)項目，在此不列入調(diào)研范圍相城大道商業(yè)分布相城大道沿線商圈■相城大潤發(fā)其中蠡口家具城、中翔商貿(mào)城、中翔109蠡口家具城江蘇蠡口國際家具城為華東最第一，全國內(nèi)第二大的家具批發(fā)市場，位于蘇州市區(qū)東北面，相城區(qū)元和街道，家具城橫跨原蠡口，陸慕兩鎮(zhèn)由38棟大型家具廣場組成.現(xiàn)有1600多家家具生產(chǎn)廠家,3000多家家具銷售商。家具商場由建元路，相成大道，家具大道，萬里路四條路組成。蠡口家具城江蘇蠡口國際家具城為華東最第一，全國內(nèi)第二大的家具110中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市區(qū)的門戶，通過相城大道直達東環(huán)。商圈內(nèi)，中翔小商品、裝飾城、大潤發(fā)、家樂福，兼顧了專業(yè)市場和中端商業(yè)配套。中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市區(qū)的門戶，通過111春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：業(yè)態(tài)：主要以餐飲、休嫻娛樂、美容SPA為主主力店：上島咖啡、名典咖啡、可的等出租狀況:全部租出經(jīng)營狀況：良好采蓮路：業(yè)態(tài)：餐飲為主主力店：珍珠湖酒店出租狀況:出租率不到10%經(jīng)營狀況：慘淡社區(qū)類商業(yè)配套春申湖路（小區(qū)配套商業(yè)）：采蓮路：社區(qū)類商業(yè)配套112社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路齊門北大街和陽澄湖路（主要是中路）是相城區(qū)南北向和東西向的兩條主干道，其沿街散鋪較多，但尚未形成規(guī)模，街鋪檔次較低，主要為當?shù)鼐用窈屯鈦砣藛T服務(wù)。社區(qū)類商業(yè)配套：齊門北大街、陽澄湖中路齊門北大街和陽澄湖路（113類別面積需求數(shù)量占比銀行100-300平米40.07小型超市50-100平米20.03便利店20-30平米40.07賓館100-300平米20.03餐飲20-200平米90.15網(wǎng)吧100-150平米10.02洗浴休閑400-500平米30.05文化用品20-40平米20.03家居裝飾20-40平米70.12眼鏡15-30平米20.03五金機械20-30平米110.18房產(chǎn)中介20-30平米60.10廣告公司20-40平米20.03嬰兒用品20-50平米10.02醫(yī)藥保健15-50平米40.07其他30.05社區(qū)類商業(yè)配套：陽澄湖中路業(yè)態(tài)分布類別面積需求數(shù)量占比銀行100-300平米40.07小型超114項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結(jié)論相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域，整體的商業(yè)氛圍不夠成熟，相比起主城區(qū)、新區(qū)、園區(qū)相對較弱。相城主城區(qū)多為中低端的社區(qū)配套類商業(yè)，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心。相城大道是相城區(qū)現(xiàn)在較為成熟的商圈，但是專業(yè)性市場占據(jù)了很大的比例，生活類商圈集中于兩大大型超市周邊，但是品質(zhì)中段，并且功能性單一。相城中心商貿(mào)城未來的規(guī)劃愿景很好，但是現(xiàn)今條件不夠成熟。項目地塊商業(yè)氛圍分析核心結(jié)論相城區(qū)作為一個新興的區(qū)域，整體的115項目的交通條件相當優(yōu)越，陽澄湖路為東西向主干道，采蓮路為南北向主干道，并且項目緊挨軌道2號線陽澄湖路站；項目地處相城主城區(qū)，周邊配套比較成熟，但是多為中低端的以相城本地居民為主的社區(qū)配套類，缺少規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；項目緊靠軌道2號線陽澄湖中路站，地鐵將為地塊注入新鮮的活力。項目周邊居住氛圍成熟但多為老式民居，現(xiàn)有成熟小區(qū)主要分布在北部春申湖路、采蓮路沿線。在售項目主要分布在項目南邊（中惠晨曦新苑、歐風麗苑、香城花園），東部（相城大道沿線），西部（主要是峰匯國際）。未來推盤的核心區(qū)域在相城中心商貿(mào)城板塊。地塊概況綜述項目的交通條件相當優(yōu)越，陽澄湖路為東西向主干道，采蓮路為南北116Part4

項目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品建議Part4項目的定位規(guī)劃及產(chǎn)品建議117地塊編號蘇地2009-B-105用途批發(fā)零售和商務(wù)金融用地用地年限40年占地面積20427㎡規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標容積率≤2.6建筑密度≤40%限高≤50m綠化率≥25%建筑面積53110㎡成交價12300萬元樓面價2316元項目的經(jīng)濟技術(shù)指標：地塊編號蘇地2009-B-105用途批發(fā)零售和商務(wù)金融用地用118利潤最大化的原則：首先滿足商業(yè)的體量（20427㎡*40%*3F=24512㎡），然后考慮酒店式公寓的體量（53110㎡-24512㎡=28598㎡）；商業(yè)的單層建面要做足建筑密度；商業(yè)要考慮租售的關(guān)系，最大化滿足出售的需求；做足地下室的面積，滿足停車需求的同時完成商業(yè)的利潤；內(nèi)街以及商場內(nèi)鋪、2F\3F的人氣是項目在規(guī)劃之初必須要考慮的；提升主力店或半主力店的帶動作用；規(guī)劃原則利潤最大化的原則：首先滿足商業(yè)的體量（20427㎡*40地塊：相城正中心，核心CBD；交通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：周邊以陸慕鎮(zhèn)居民為主的中低端社區(qū)類配套；商業(yè)：中高端配套主要分布在相城大道和未來的中心商貿(mào)城；居住：相城將成為蘇州的水城、花城、商城、最佳生態(tài)休閑人居城，未來居住體量將很大；項目本身：70000㎡結(jié)合了商業(yè)和酒店式公寓的商業(yè)用地；項目商業(yè)的初步定位：全時空·中高端·區(qū)域·休閑生活廣場（休閑、娛樂、購物、餐飲、居?。┑貕K：相城正中心，核心CBD；項目商業(yè)的初步定位：DCBAED區(qū)：時尚休閑區(qū)A區(qū)：綜合休閑商場C區(qū)：電影院B區(qū)：高檔餐飲區(qū)E區(qū)：休閑購物區(qū)DCAED區(qū)：A區(qū)：C區(qū)：B區(qū)：E區(qū)：產(chǎn)品建議DCBAEA區(qū)核心定位：綜合性商場樓層業(yè)態(tài)-1F超市1F超市、中高端社區(qū)類配套（銀行、干洗店、藥房、服飾店、家居用品店等）迪亞天天、海王星辰、2F中高端美容美發(fā)美體類：美發(fā)：salong\蒂梵妮\明瑛美體美容：克里蒂娜\瑪花纖體\美麗田園\英派斯等3F中高端餐飲：亞馬遜巴西烤肉、產(chǎn)品建議DCAEA區(qū)核心定位：綜合性商場樓層業(yè)態(tài)-1F超市DCBAE關(guān)于一樓超市的考慮原則：1、超市作為項目吸引人流的主力店，需要兼顧商場內(nèi)鋪以及中庭內(nèi)街商鋪兩大區(qū)域的人流；2、為了達到銷售的最大化，建議將超市1F的面積降低，-1F的面積增大。關(guān)于一樓超市的建議：1、入口位于商場內(nèi)部，出口位于中庭-1F。一方面吸引商場內(nèi)鋪人流，一方面增加中庭及地下內(nèi)街的人流。入出產(chǎn)品建議DCAE關(guān)于一樓超市的考慮原則：入出產(chǎn)品建議DCBAEB區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F品牌快餐店肯德基、麥當勞、大娘水餃、7+7、2F、3F高檔餐飲店：小南國、俏江南等產(chǎn)品建議DCAEB區(qū)核心定位：高檔餐飲區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F品牌快餐店2FDCBAEC區(qū)核心定位：電影院樓層業(yè)態(tài)1F影院大廳、相關(guān)購物類配套便利店、奶茶店、電影關(guān)聯(lián)產(chǎn)品專賣店2F、3F永華院線：產(chǎn)品建議DCAEC區(qū)核心定位：電影院樓層業(yè)態(tài)1F影院大廳、相關(guān)購物DCBAED區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F咖啡館、西餅店、茶餐廳、甜品店：85℃、上島咖啡、一茶一座、克里斯汀、代官山、蛋蛋屋、季諾咖啡產(chǎn)品建議備注：結(jié)合影院、北邊河流的時尚休息區(qū)DCAED區(qū)核心定位：時尚休閑區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F咖啡館、西餅店DCBAEE區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F時尚零食店、奶茶店久久鴨脖、街景、張飛牛肉、來伊粉產(chǎn)品建議兩大核心客群：影院+超市出口客群；特點：小面積的休閑購物區(qū)面積劃分：4m*4m，建面在20㎡左右DCAEE區(qū)核心定位：休閑購物區(qū)樓層業(yè)態(tài)1F時尚零食店、奶產(chǎn)品建議DCBAE關(guān)于地下停車位的建議：1、地下室設(shè)立升降式停車架，滿足報批上對停車位的要求；2、節(jié)約出面積來進行商業(yè)上的運作。產(chǎn)品建議DCAE關(guān)于地下停車位的建議：地塊：相城正中心，核心CBD；交通：陽澄湖路+采蓮路兩大主干道、軌道2號線陽澄湖路站正對面；配套：坐擁相城區(qū)唯一的、規(guī)模的、中高端的、集休閑娛樂購物餐飲于一體的多功能的商業(yè)中心；競爭：相城樓市如今存量較少，小面積戶型存量更少；項目本身：3萬㎡，6mLoft+Condo酒店式公寓；項目酒店式公寓的初步定位：不夜城之上的地鐵公寓（首置客群、地緣性客群、投資客群）地塊：相城正中心，核心CBD；項目酒店式公寓的初步定位：消費者分析首置客群123投資客戶其他客群比例：40%分布區(qū)域：相城區(qū)地緣性客戶、工作在主城區(qū)的新蘇州人產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、loft、商業(yè)配套、娛樂休閑等配套客群比例：40%分布區(qū)域：相城、平江等地緣性為主，包括整個蘇州、上海等區(qū)域；產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、Loft、客群比例：20%分布區(qū)域：周邊老社區(qū)的改善型居住客群產(chǎn)品利好：地鐵、低總價、Loft、社區(qū)商業(yè)配套、娛樂休閑首置客群和投資客戶是酒店式公寓的兩大核心客群！消費者分析首置客群123投資客戶其他客群比例：40%客群比例產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評縮小面寬，增加進深，讓2樓的2室更加寬敞；3.6m面寬的客廳、臥室，已經(jīng)基本滿足首置客群的需求；2樓在過道位置增加近4㎡的全贈送面積。關(guān)于4F-11F，6M挑高loft建議：——應對自住客戶（首置+改善）產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評縮小面寬，增加進深，讓2樓的產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評加大面寬，縮短進深，戶型通透性更好；戶型更加方正，讓各功能區(qū)間更加緊湊，減少浪費面積；橫向上可容納的功能區(qū)間更多，讓各功能區(qū)間聯(lián)系更加緊密；小三房布局（2臥1書房2廳1衛(wèi)），更多空間想象關(guān)于12F-18F，標準酒店式公寓建議：——應對自住客戶（首置為主）、投資客戶產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評加大面寬，縮短進深，戶型通透面寬3.6m面積40點評標準的小面積、低總價酒店式公寓戶型，滿足基本生活需求。關(guān)于12F-18F，標準酒店式公寓建議：——應對投資客戶產(chǎn)品建議面寬3.6m面積40點評標準的小面積、低總價酒店式公寓戶型，產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評大面寬，增加舒適度；挑高客廳，大尺度、大氣派。關(guān)于4F-11F，6M挑高loft建議：——應對自住客戶（改善居住）產(chǎn)品建議面寬4.8m面積55點評大面寬，增加舒適度；關(guān)于4F產(chǎn)品建議柱距面寬拆解：4.8m+3.6m=8.4m精裝建議：建議定制裝修（尤其是Loft戶型，需要考慮架空客廳的設(shè)計）裝修標準800元/㎡，對外報價800元/㎡產(chǎn)品建議柱距面寬拆解：4.8m+3.6m=8.4mPart5

推廣建議Part5推廣建議136推廣建議推廣建議蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議推廣建議蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件蘇州恒達相城商業(yè)的項目營銷的的策劃的報告-課件恒達·無限度廣場案名備選恒達·無限度廣場案名備選案名備選恒達·上海城案名備選恒達·上海城案名備選恒達·新光天地案名備選恒達·新光天地Part6

價格及營銷建議Part6價格及營銷建議150營銷建議建議1地下內(nèi)街20年（且無限期延長）租賃經(jīng)營權(quán)出租DCBAE最大化增加開發(fā)商利潤；20年內(nèi)街租賃經(jīng)營權(quán)且無限期延長，可以規(guī)避法律風險；有超市出口人流保證，便于經(jīng)營；4m*4m小面積，15000元/㎡，低總價房源可作為項目第一批房源，借以對項目1F\2F\3F的銷售帶來促進。營銷建議建議1地下內(nèi)街20年（且無限期延長）租賃經(jīng)營權(quán)出租D營銷建議建議2先招商后銷售，帶租約出售項目和周邊有較明顯的商業(yè)定位區(qū)分、特色商業(yè)的規(guī)劃和成型需要整體招商的支持；項目有較大的持有面積，需要招商；帶租約銷售對項目的銷售有相當?shù)拇龠M。營銷建議建議2先招商后銷售，帶租約出售項目和周邊有較明顯的商營銷建議建議31F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F做兩年各8%返租，抵扣總房款1F沿街商鋪因為較為成熟不做返租；地下內(nèi)街不做返租；返租對象：1F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F返租回報率：8%+8%返租形式：折抵總房款營銷建議建議31F內(nèi)街/1F內(nèi)鋪/2F/3F做兩年各8%返租營銷建議建議4重視自營業(yè)主自營業(yè)主既是投資者，又是經(jīng)營者；滿足了招商，又滿足了銷售；自營業(yè)主的比例關(guān)系著其他投資客戶的信心；大型的自營業(yè)主的進入對投資的帶動相當巨大；在銷售過程中，將對自營業(yè)主進行適當優(yōu)惠。營銷建議建議4重視自營業(yè)主自營業(yè)主既是投資者，又是經(jīng)營者；滿營銷建議建議5渠道為王項目的體量不大，整體營銷費用不高，推廣上很難做到高空廣覆蓋，項目的知名度也較難通過媒體途徑打開。媒體推廣：實效傳播為主，以地緣性客戶為主。通過短信、DM、派單等實效媒體結(jié)合一定的戶外資源對相城區(qū)、平江新城區(qū)等地緣性區(qū)域中對項目的周邊、未來發(fā)展有一定了解的客群進行實效傳播。渠道為王：廣泛利用已有現(xiàn)成的客戶資源進行項目的體量不大，對應所需要的客群也不多，通過對華成地產(chǎn)、英之杰的現(xiàn)有相關(guān)客群資源進行梳理可獲得很大的去化比?？蛻糍Y源英之杰地緣性客戶（相城、平江新城）英之杰擁有的相城區(qū)近3000組有效客群商業(yè)地產(chǎn)投資客群和基廣場、港龍財智國際、南蘇州、好易家等項目近5000多組的客戶資源營銷建議建議5渠道為王項目的體量不大，整體營銷費用不高，推廣酒店式公寓均價：8200元/㎡（精裝）底商均價：未定酒店式公寓均價：9000元/㎡（精裝）底商均價：22000元/㎡住宅均價：10500元/㎡底商均價：27000元/㎡價格建議酒店式公寓均價：8200元/㎡（精裝）酒店式公寓均價：900優(yōu)勢劣勢峰匯國際人民路優(yōu)勢、大盤優(yōu)勢、合景品牌、相城中心商貿(mào)城、品質(zhì)、戶型產(chǎn)品優(yōu)勢、09年銷售情況價格、周邊配套現(xiàn)狀康橋麗都相城