房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124課件

20十二月2022萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT13十二月2022萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診1研究目的大勢研判個案診斷明確目的，深入挖掘萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT研究目的大勢研判個案診斷明確目的，深入挖掘萬科易居杭州房地產(chǎn)2大勢研判目錄

中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認清局部1

杭州城市發(fā)展及規(guī)劃理解－挖掘城市根源，展望未來趨勢2

杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)理解－以數(shù)據(jù)為基準進行市場推斷3

杭州樓市各細分市場研判－掌握各類細分市場特性及趨勢4萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT大勢研判目錄中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認3類型利率活期利率0.81定期利率2.88－5.76宏觀經(jīng)濟GDP連續(xù)高速增長人民幣升值，原材料價格上升CPI快速攀升，經(jīng)濟出現(xiàn)過熱銀行同期利率明顯低于CPI漲幅市場資金流動性過剩經(jīng)濟過熱，社會資金流動性泛濫萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT類型利率活期利率0.81定期利率2.88－5.76宏觀經(jīng)濟G4資金流向股市樓市國內(nèi)投資渠道單一，樓市與股市為僅有的投資區(qū)域萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT資金流向股市樓市國內(nèi)投資渠道單一，樓市與股市為僅有的投資區(qū)域5渠道對比股市2007年初：3000點2007年10月：5600點漲幅：86.7％樓市萬科新里程（上海）：07年漲幅83％中糧萬科假日風景（北京）：07年漲幅65％2007年至今，上海、北京、深圳等一線城市市中心樓盤價格漲幅普遍在60％－80％我國一線城市中普通公寓價格漲幅幾乎與同期股市相當?shù)S著股指的上升其風險系數(shù)也大幅提高因此我們認為樓市漲幅≈股市漲幅、樓市風險<股市風險價值對比與風險對比萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT渠道對比股市樓市我國一線城市中普通公寓價格漲幅幾乎與同期股市6大勢預(yù)判當前我國房地產(chǎn)已不再是狹義上的住宅概念，其已經(jīng)成為一種普遍的投資渠道，作為投資工具，其價值穩(wěn)定性與保值性的優(yōu)勢將在CPI上升的前提下越發(fā)明顯居住功能巨大的人口基數(shù)將保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定剛性需求價值功能只要宏觀經(jīng)濟走勢良好房地產(chǎn)市場必定保持長期繁榮＋＝兩大穩(wěn)定需求，長期看好萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT大勢預(yù)判當前我國房地產(chǎn)已不再是狹義上的住宅概念，其已經(jīng)成為一7風險預(yù)判因此，在宏觀經(jīng)濟向上趨勢不改的前提下，影響房地產(chǎn)市場的最大風險應(yīng)該處于政策面，這樣我們有必要了解下中央的歷年思路與政策脈絡(luò)2004年控制投資，減少供給中央政策1、提高個人貸款門檻2、“8.31”大限3、暫停“農(nóng)轉(zhuǎn)非”4、提高鋼鐵等行業(yè)自有資本金比率5、再度提高存款準備金率6、加息地方政策7、期房限轉(zhuǎn)2005年抑制投資，控制房價中央政策1、取消住房貸款優(yōu)惠2、提高首付比例3、“國八條”4、“新國八條”、全額增收營業(yè)稅地方政策5、兩個“1000萬工程”6、暫停轉(zhuǎn)按揭2006年調(diào)整結(jié)構(gòu)，平穩(wěn)房價中央政策1、“90/70”2、九部委“十五條”3、二手房轉(zhuǎn)讓個稅4、土地增值稅清算5、加息6、限制/禁止用地項目目錄7、外資準入管理從簡單“粗暴”的減少供應(yīng)開始向結(jié)構(gòu)性調(diào)整來抑制投資轉(zhuǎn)變政策思路清晰，實施措施越加合理萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT風險預(yù)判因此，在宏觀經(jīng)濟向上趨勢不改的前提下，影響房地產(chǎn)市場8風險預(yù)判前面我們基本了解了政府歷年的政策脈絡(luò)，下面我們來看下07年二季度以來的政策形式，以此來判斷未來的政策方向特征一：年內(nèi)五次頻繁加息影響：銀行的頻繁加息對購房者所產(chǎn)生的心理預(yù)警作用遠大于實際產(chǎn)生的成本支出特征二：927文件（商業(yè)貸款）影響：對購買第二套住房或第二套以上住房的銀行信貸，新住房信貸政策不僅要求首付比例提高到40%以上，而且房貸利率也將是目前基準利率的1.1倍以上

從07年二季度以來的政策我們可以清晰的發(fā)現(xiàn)，政策主要集中于金融方面，通過經(jīng)濟手段干預(yù)和調(diào)控樓市、股市兩大市場，抑制流動性過剩的思路非常清晰以金融政策為主的樓市、股市聯(lián)合調(diào)整是未來主要方向金融干預(yù)逐步加強萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT風險預(yù)判前面我們基本了解了政府歷年的政策脈絡(luò)，下面我們來看下9結(jié)論大勢：在現(xiàn)有整體經(jīng)濟大勢良好，國內(nèi)投資渠道稀少的前提下，房地產(chǎn)市場必定處于上升通道風險：但考慮到政策面風險及17大有關(guān)樓市調(diào)控的呼聲，未來市場還是存在一定政策風險，主要將體現(xiàn)在信貸、加息等金融方面影響：不過其影響力度比較有限，可能導(dǎo)致短期內(nèi)的成交相對萎縮，并致使年末市場進入一個小的調(diào)整期，但對于資源類產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品的影響將比較有限萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT結(jié)論大勢：在現(xiàn)有整體經(jīng)濟大勢良好，國內(nèi)投資渠道稀少的前提下，10大勢研判目錄

中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認清局部1

杭州城市發(fā)展及規(guī)劃理解－挖掘城市根源，展望未來趨勢2

杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)理解－以數(shù)據(jù)為基準進行市場推斷3

杭州樓市各細分市場研判－掌握各類細分市場特性及趨勢4萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT大勢研判目錄中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認11城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ梅质歉鱾€城市城市綜合競爭力、房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展能力以及住宅市場投資機會三項得分的加權(quán)平均值。計算公式為：

城市定位通過模型計算，最終獲得了我國31個省會級城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿υu估結(jié)果科學計算，確定城市綜合實力萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ梅质歉鱾€城市城市綜合競爭力、房地產(chǎn)市場可12城市定位城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ猪椩u估城市綜合競爭力房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展能力住宅市場投資機會得分全國排名得分全國排名得分全國排名得分全國排名上海92.88185.61287.22291.681北京88.97288.09190.66181.962天津70.88355.76670.92373.683杭州62.6755.76760.65964.358廣州54.511463.34453.21550.7618深圳46.691966.2343.832140.5922通過層次分析法我們得出，杭州在整個全國省會級城市中綜合實力排名第七屬于二線城市中的排頭兵位置全國二線城市水平萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT城市定位城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ猪椩u估城市綜合競爭力房地產(chǎn)可持續(xù)13城市經(jīng)濟城市旅游業(yè)占GDP比重增加值部分占比杭州16%60%杭州整體經(jīng)濟近年來取得明顯發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局中第三產(chǎn)業(yè)比重明顯提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)優(yōu)勢明顯，其占06年城市GDP總量達到16％，增加值部分占比近60％旅游城市特征鮮明萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT城市經(jīng)濟城市旅游業(yè)占GDP比重增加值部分占比杭州16%60%14居住規(guī)劃九堡濱江山墩市中心整體定位思路：市區(qū)集合旅游功能居住形成三大組團定位東北部：九堡板塊（居住＋四季青商貿(mào)）西北部：山墩板塊（居住＋物流倉儲）西南部：濱江板塊（居?。咝庐a(chǎn)業(yè)）市區(qū)凸顯旅游功能，住宅形成三大組團格局萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT居住規(guī)劃九堡濱江山墩市中心整體定位思路：市區(qū)凸顯旅游功能，住15線路動工時間通車時間1號線2007年初2011年底2號線預(yù)計2008預(yù)計20123號線預(yù)計2010預(yù)計20154號線預(yù)計2012預(yù)計20175號線未知未知6號線未知未知7號線未知未知8號線未知未知交通規(guī)劃軌道交通布局完善，城市交通將迎來飛躍萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT線路動工時間通車時間1號線2007年初2011年底2號線預(yù)計16商務(wù)規(guī)劃錢江新城中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里,建筑面積約為650萬平方米。包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)娛樂綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游游憩區(qū)

省級核心商務(wù)區(qū)定位，650萬方超大辦公規(guī)劃萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT商務(wù)規(guī)劃錢江新城中央商務(wù)區(qū)占地面積3.29平方公里,建筑面17規(guī)劃理解城市布局結(jié)構(gòu)城市外延，市區(qū)景點改造旅游效應(yīng)三大居住板塊定位新城三個方向的住宅聚集居住效應(yīng)交通規(guī)劃地鐵建設(shè)錢江新城650萬辦公、商務(wù)體量商務(wù)效應(yīng)旅游功能為核心、住宅功能為重點、商務(wù)功能為輔助城市住宅發(fā)展機遇最大萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT規(guī)劃理解城市布局結(jié)構(gòu)城市外延，市區(qū)景點改造旅游效應(yīng)三大居住板18大勢研判目錄

中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認清局部1

杭州城市發(fā)展及規(guī)劃理解－挖掘城市根源，展望未來趨勢2

杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)理解－以數(shù)據(jù)為基準進行市場推斷3

杭州樓市各細分市場研判－掌握各類細分市場特性及趨勢4萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT大勢研判目錄中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認19供求分析從長期來看，02年－06年杭州市場基本始終處于供大于求狀態(tài)，平均供求比水平在0.8左右但07年1－8月杭州需求大幅提升，幾乎創(chuàng)歷史最高記錄，而供應(yīng)則由于市場火爆導(dǎo)致惜售心態(tài)濃重，供應(yīng)量出現(xiàn)明顯回落長期走勢－07年成交大幅提升，必定創(chuàng)造歷史最高水平萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供求分析從長期來看，02年－06年杭州市場基本始終處于供大于20供求分析從月度情況來看，07年的成交井噴主要出現(xiàn)在5月后，后四月成交量占到總量的70％，深入挖掘，我們認為造成此現(xiàn)象的原因主要有以下：1、杭州作為浙江的省府，本身具有巨大而穩(wěn)定的高消費群體2、5月開始股市的大調(diào)整，導(dǎo)致相當部分資金回流樓市3、CPI物價指數(shù)數(shù)5月開始出現(xiàn)飛速上漲，樓市保值優(yōu)勢越加明顯4、市場的繁榮也帶動一部分跟風者與前期觀望者短期走勢－綜合作用影響導(dǎo)致5月樓市成交放量萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供求分析從月度情況來看，07年的成交井噴主要21價格分析從長期價格走勢來看，杭州02年以來整體還是處于階梯式增長態(tài)勢，07年1－8月均價突破萬元，創(chuàng)歷史新高從月度價格走勢來看，出現(xiàn)了5月價格筑底后大幅反彈的跡象，主要是由于5月萬家花城、風雅錢塘等8000左右價位樓盤集中成交所致，其成交量占全市市場近3成而后期市場火爆也加速帶動了全市均價的上升，導(dǎo)致6月后全市均價始終處于萬元以上07年成交價格大幅提升，6月后價格始終處于萬元以上萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT價格分析從長期價格走勢來看，杭州02年以來整體還是處于階梯式22區(qū)域分布從供應(yīng)看，主要集中西湖區(qū)、濱江區(qū)、江干區(qū)以及拱墅區(qū)四個緊靠核心區(qū)域的板塊而從成交來看，濱江板塊以29%排名第一，其次為拱墅、西湖及江干區(qū)成交與供應(yīng)都普遍集中于幾大緊靠核心區(qū)的大板塊萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT區(qū)域分布從供應(yīng)看，主要集中西湖區(qū)、濱江區(qū)、江干區(qū)以及拱墅區(qū)四23土地市場杭州土地供應(yīng)連年攀升，06年相比05年土地供應(yīng)漲幅達到187％，而07年僅上半年土地供應(yīng)量就達到263萬方，相比06年漲幅達到77％而從土地的成交單價來看，也呈現(xiàn)成倍增長態(tài)勢，07年目前為止平均單價達到10635元，同比06年漲幅超過110％土地供應(yīng)及成交價格均出現(xiàn)成倍增長萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT土地市場杭州土地供應(yīng)連年攀升，06年相比05年土地供應(yīng)漲幅達24土地市場從供應(yīng)區(qū)域來看，余杭、濱江、西湖及拱墅四大區(qū)域比重最大，合計占整體約60％而從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，主要還是以住宅為主，占比50％，其次為辦公，占比29％，但主要集中錢江新城及濱江區(qū)域供應(yīng)區(qū)域相對集中，屬性以住宅與辦公為主力萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT土地市場從供應(yīng)區(qū)域來看，余杭、濱江、西湖及拱墅四大區(qū)域比重最25土地市場從開發(fā)進度來看，06年至今出讓地塊未動工比重高達89％，二級市場后續(xù)壓力巨大從已啟動項目進度看，已開盤的僅占2％，形象樓盤占3％，在建項目占6％預(yù)計在政府加強對閑置土地的清查背景下，前期供應(yīng)量可能在08年集中上市啟動項目比重僅11％，二級市場后續(xù)競爭壓力巨大萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT土地市場從開發(fā)進度來看，06年至今出讓地塊未動工比重高達8926市場結(jié)論當前供求綜合因素導(dǎo)致需求井噴，金融政策相繼出臺可能放慢交易速度市場繁榮致使惜售嚴重，政策緊逼四季度必定供應(yīng)放量未來供求前期出讓土地開發(fā)啟動慢，未來在政策緊逼下可能集中放量區(qū)域供應(yīng)集中，產(chǎn)品競爭主要體現(xiàn)在住宅及辦公類型在政策及供應(yīng)的雙重作用下預(yù)計四季度杭州成交將有所放緩，至08年初形成均量盤整由于地價上升、土地稀缺效應(yīng)及國家經(jīng)濟的需要，預(yù)計未來出現(xiàn)價格滑坡的可能較小萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場結(jié)論當前供求綜合因素導(dǎo)致需求井噴，金融政策相繼出臺可能放27大勢研判目錄

中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認清局部1

杭州城市發(fā)展及規(guī)劃理解－挖掘城市根源，展望未來趨勢2

杭州房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)理解－以數(shù)據(jù)為基準進行市場推斷3

杭州樓市各細分市場研判－掌握各類細分市場特性及趨勢4萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT大勢研判目錄中國房地產(chǎn)業(yè)前景預(yù)判－只有先了解整體，才能認28普通住宅市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT普通住宅市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124P292005年，濱江區(qū)和西湖區(qū)為杭州供應(yīng)市場的主力，下沙異軍突起2006年，江干區(qū)和西湖區(qū)成為供應(yīng)主力，下沙也呈現(xiàn)強勁的增長勢頭2007年，從目前來看，除了上城下城兩區(qū)，其它區(qū)域的供應(yīng)齊頭并進，尤其是拱墅區(qū)，供應(yīng)增長趨勢顯著，隨著拱墅區(qū)核心區(qū)塊的進一步成熟，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥硎袌龅臒狳c供應(yīng)分布07年各區(qū)域供應(yīng)新城齊頭并進態(tài)勢萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT2005年，濱江區(qū)和西湖區(qū)為杭州供應(yīng)市場的主力，下沙異軍突起30成交分布2007年杭州各區(qū)域成交分布非常不均，主要集中在距離市區(qū)較近的幾大新興板塊成交量最大的為濱江板塊，其次為拱墅、江干及下沙板塊成交集中，區(qū)域分布趨向外延萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT成交分布2007年杭州各區(qū)域成交分布非常不均，主要集中在距離31價格對比2007年杭州成交均價最高的為傳統(tǒng)市中心上城區(qū)其次為江干區(qū)，主要受到錢江新城的巨大帶動效應(yīng)市中心及錢江北岸兩大資源板塊已經(jīng)成為目前杭州住宅市場的價格標竿傳統(tǒng)市中心及錢江新城成為目前杭州價格標竿萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT價格對比2007年杭州成交均價最高的為傳統(tǒng)市中心上城區(qū)傳統(tǒng)市32重點板塊12345671、市中心板塊2、錢江新城3、濱江板塊4、城西板塊5、城北板塊6、九堡板塊7、下沙板塊七大板塊分布萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT重點板塊12345671、市中心板塊2、錢江新城3、濱江板塊33重點板塊屬性/板塊市中心錢江新城濱江城西城北九堡下沙定位城市中心商務(wù)中心高科技＋住宅文教＋居住居住＋物流居?。藤Q(mào)居?。a(chǎn)業(yè)區(qū)配套非常成熟規(guī)劃良好比較薄弱非常成熟比較成熟比較薄弱一般居住氛圍成熟人氣一般人氣一般成熟良好人氣一般人氣一般平均價格2100020000900012000900090006000標竿價格5500040000130001700013000100008000基本客戶高端客戶＋浙江投資客浙江投資客本地中端＋外來投資杭州本地中高端杭州本地中端杭州本地普通改善＋浙江投資下沙當?shù)兀贾葜械投速Y源型板塊：市中心、錢江新城生活型板塊：城西規(guī)劃型板塊：濱江、九堡潛力型板塊：城北、下沙板塊特征萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT重點板塊屬性/板塊市中心錢江新城濱江城西城北九堡下沙定位城市34去化特征區(qū)域<=6060-8080-9090-100100-120120-140140-180>180下城區(qū)122424106096911861946831273123458江干區(qū)320944262564913964942297395109017131709拱墅區(qū)7388129281106621663880311457246992613182西湖區(qū)61523853715219648945113116711396627765濱江區(qū)155053586970197928619284937425193130782下沙區(qū)145351478521692581052991200028779422116上城區(qū)69134063162259513885931829117478582合計487052％421642％1563726％1053594％633272％91923934％92438435％40759315％從2007年杭州住宅面積段去化情況來看，120－140平方米與140－180平方米兩個面積段成交量最大，兩者之和占比近70％，同時超過180平方米的大戶型去化量排名第三大戶型普遍較受歡迎，經(jīng)濟戶型成交量比重較低萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT去化特征區(qū)域<=6060-8080-9090-100100-35區(qū)域5000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-1500015000以上上城區(qū)/138855061891438459674816562888477下城區(qū)731032290712816287418622258768673江干區(qū)3085474837468226485228196327971501124774拱墅區(qū)7537295312711215121095722303435499/西湖區(qū)1244746250279134583147953360346110654496濱江開發(fā)區(qū)2677820958035302019326710522439563106701469下沙開發(fā)區(qū)12276060955125503105533206312521605合計1731326%47089817%60790922%43764516%31645211%2473859%2415329%27949510%去化特征從2007年杭州住宅單價段去化情況來看，10000元以上占比28％，7000－10000元占比26％，47％，7000元以下占比23％，可見目前杭州市場主體還是在中端市場單價分布呈現(xiàn)中間大，兩頭平均的基本特點萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT區(qū)域5000-60006000-70007000-8000836樓盤名稱預(yù)計推體量樓盤名稱預(yù)計推體量金基·曉廬24000贊成·嶺上81600凱喜雅·錦都世家32500通和·南岸花城75000金都·城市芯宇52000江南摩卡11316凱德·視界24480東冠逸家8800宜家時代26000蘭庭國際18750方易·西鑒楓景16900野風現(xiàn)代景園84000耀江·文鼎苑34650新綠園117000華元·芳滿庭18000尚品庭院20884億城嘉園4500天陽上河67000現(xiàn)代印象廣場10725名城左鄰右舍50000坤和·和家園17460昆侖橡樹園100000萬均·九月庭院36000海威國際110000東海·水景城A座36000星光大道230000公元·沐橋7000合計1367049西房·云溪香山52484未來競爭由于政府已經(jīng)加緊了對于捂盤惜售的打壓，因此四季度上市體量將大幅增加，預(yù)計有約30個項目準備在四季度開盤或推案，總量達到136萬方四季度新增供應(yīng)量將大幅增加萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT樓盤名稱預(yù)計推體量樓盤名稱預(yù)計推體量金基·曉廬24000贊成37供應(yīng)前期捂盤惜售，四季度供應(yīng)放量成交前期成交火爆，短期內(nèi)受政策影響將產(chǎn)生觀望氣氛去化大房型去化明顯占有，隨著70/90政策深入落實其優(yōu)勢將更為明顯結(jié)論短期內(nèi)必然進入一個市場調(diào)整周期，成交出現(xiàn)萎縮但價格出現(xiàn)滑落的可能性較小，特別是高端資源性樓盤抗跌性較好不過927政策對于普通中端市場可能造成一定沖擊，中端客戶將開始出現(xiàn)觀望情緒萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供應(yīng)前期捂盤惜售，四季度供應(yīng)放量成交前期成交火爆，短期內(nèi)受政38辦公樓市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT辦公樓市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PP39板塊分布濱江板塊黃龍板塊武林廣場錢江新城區(qū)慶春城站板塊目前杭州辦公樓市場主要可以分為黃龍、武林、慶春、錢江及濱江五大板塊其中黃龍、武林與慶春為傳統(tǒng)辦公集中區(qū)域，檔次相對較高而錢江新城與濱江為未來規(guī)劃區(qū)域，目前尚未有高端產(chǎn)品問市三個目前核心板塊，兩個未來規(guī)劃板塊萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊分布濱江板塊黃龍板塊武林廣場錢江新城區(qū)慶春城站板塊目前杭40供應(yīng)情況甲級辦公區(qū)域分布甲級辦公供應(yīng)走勢目前已經(jīng)交付的甲級辦公產(chǎn)品主要集中在黃龍、武林與慶春三大市區(qū)板塊，其中黃龍占據(jù)半壁江山，比重達到51％而從供應(yīng)來看，近年來也呈現(xiàn)出穩(wěn)步提升的趨勢，市場供應(yīng)日漸充裕目前分布集中，整體供應(yīng)穩(wěn)健萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供應(yīng)情況甲級辦公區(qū)域分布甲級辦公供應(yīng)走勢目前已經(jīng)交付的甲級辦41杭州主要辦公板塊租金及空置水平租售水平目前杭州整體辦公售價與住宅基本相仿，價格最高的為下城區(qū)，西湖區(qū)價格主要為酒店公寓變性產(chǎn)品所致而從租金與空置水平來看，高端的黃龍與武林板塊租售良好，但檔次略的的慶春板塊空置率明顯提高，因此產(chǎn)品的檔次是目前決定出租水平的主要因素目前分布集中，整體供應(yīng)穩(wěn)健萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT杭州主要辦公板塊租金及空置水平租售水平目前杭州整體辦公售價與42未來上市未來杭州規(guī)劃有大量的辦公產(chǎn)品，主要集中于規(guī)劃中的錢江新城，共有600萬潛在體量，其次為濱江板塊，體量為112萬方，市區(qū)供應(yīng)量相對較低未來市場核心將轉(zhuǎn)移至錢江沿線萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT未來上市未來杭州規(guī)劃有大量的辦公產(chǎn)品，主要集中于規(guī)劃中的錢江43結(jié)論目前辦公市場格局較小，分布集中價格與住宅相仿，產(chǎn)品品質(zhì)決定出租率水平未來市場核心轉(zhuǎn)移至錢江沿線，錢江新城將成為未來CBD中心市場競爭日趨激烈，完全消化目前規(guī)劃體量則需較長時間作為旅游為核心的景觀城市，杭州辦公市場發(fā)展水平始終低于住宅及酒店但政府打造商務(wù)中心的決心與市場實際水平有所脫節(jié)，規(guī)劃體量嚴重超出市場所需萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT結(jié)論目前辦公市場格局較小，分布集中未來市場核心轉(zhuǎn)移至錢江沿線44小戶型市場包括：小戶型公寓、酒店式公寓萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT小戶型市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PP45濱江板塊黃龍板塊武林廣場文教板塊錢江新城區(qū)慶春城站板塊湖濱板塊半徑8公里板塊分布目前杭州辦公樓市場主要可以分為黃龍、武林、慶春、文教、湖濱、錢江及濱江七大板塊從板塊分布來看，主要集中在以西湖為中心的8公里城市核心圈范圍七大板塊，主要集中城市核心圈萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT濱江板塊黃龍板塊武林廣場文教板塊錢江新城區(qū)慶春城站板塊湖濱板46屬性/區(qū)位湖濱黃龍武林城站慶春濱江商圈定義依托湖濱旅游業(yè)形成的觀光商業(yè)區(qū)高端商務(wù)、商旅會展中心城市的公共活動中心金融街商務(wù)區(qū)與中低端商務(wù)聚集區(qū)未形成區(qū)域核心的新興區(qū)域行業(yè)特征以西湖為核心，形成以商業(yè)、旅游觀光等為聚集的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)行業(yè)特征不明顯，多為大型企業(yè)為主行業(yè)呈多元化，并沒有明顯的特征金融業(yè)以及日常業(yè)務(wù)與金融及物流較多關(guān)系的貿(mào)易、咨詢業(yè)以高科技產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，分布在高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)品特征多為公寓產(chǎn)品、少量寫字樓產(chǎn)品高端純商務(wù)寫字樓項目與高端酒店式公寓核心區(qū)產(chǎn)品多為純商務(wù)項目，目前多元化趨勢逐漸顯現(xiàn)核心區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)情況嚴重、延伸區(qū)域出現(xiàn)了一些綜合產(chǎn)品純商務(wù)寫字樓較少、酒店式公寓項目較多價格特征50000元以上30000元以上25000萬以上20000－30000元9000－10000元價格線，逐步下降旅游風景區(qū)中央商務(wù)區(qū)商務(wù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)公共活動區(qū)板塊特征景觀區(qū)價值最高，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展相對薄弱萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT屬性/區(qū)位湖濱黃龍武林城站慶春濱江商圈依托湖濱旅游業(yè)形成的47供求特征2007年杭州小戶型市場供應(yīng)量為14.7萬方，成交量為15.9萬方，供求比為1.08，市場保持比較良好的供求走勢而從價格情況來看，07年杭州小戶型產(chǎn)品價格基本處于14000元均價左右供求平衡，價格穩(wěn)定，市場發(fā)展健康萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供求特征2007年杭州小戶型市場供應(yīng)量為14.7萬方，成交量48市場特征特征一：客戶類型穩(wěn)定酒店式公寓產(chǎn)品主要以浙江投資客為主，小戶型公寓主要以過渡型客戶為主特征二：產(chǎn)品屬性模糊在目前小戶型市場中，多為原辦公產(chǎn)品屬性改建而成，在產(chǎn)權(quán)屬性上較為模糊特征三：LOFT產(chǎn)品較為稀缺目前市場上多為平層產(chǎn)品，少數(shù)項目頂層配置部分復(fù)式，純LOFT產(chǎn)品非常稀少市場呈現(xiàn)出三大特征萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場特征特征一：客戶類型穩(wěn)定市場呈現(xiàn)出三大特征萬科易居杭州房49結(jié)論目前供求平衡，客戶穩(wěn)定，市場發(fā)展良好產(chǎn)品構(gòu)成較為單一，與上海等地相比LOFT產(chǎn)品比較稀缺未來純粹小戶型項目上市量較小，僅為部分后續(xù)產(chǎn)品或大型社區(qū)中少量配置目前產(chǎn)權(quán)模糊的問題，可能導(dǎo)致將來大量辦公產(chǎn)品轉(zhuǎn)移至小戶型市場目前整體發(fā)展良好但存在未來大量辦公無法消化轉(zhuǎn)移至小戶型市場的可能萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT結(jié)論目前供求平衡，客戶穩(wěn)定，市場發(fā)展良好未來純粹小戶型項目上50別墅市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT別墅市場萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT51閑林板塊聞堰板塊小和山板塊銀湖板塊良渚板塊西溪、留下板塊分布青山湖板塊目前杭州主要分為6大別墅板塊，按照其的位置，我們分為：市區(qū)板塊：西溪留下近郊板塊：良渚、閑林、小和山、聞堰遠郊板塊：青山湖、銀湖按照距離不同分為六大板塊，主要集中城西地區(qū)萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT閑林板塊聞堰板塊小和山板塊銀湖板塊良渚板塊西溪、留下板塊分布52距離板塊名稱板塊資源與市區(qū)的連接備注市區(qū)西溪留下西溪景觀＋與市中心的距離3交通主軸距離武林廣場約12公里近郊區(qū)域閑林閑林山景1交通主軸距離武林廣場約23公里小和山小和山景觀＋人文氛圍1交通主軸距離武林廣場約16公里良渚山景1高速距離武林廣場約25公里聞堰山景＋江景＋規(guī)劃湖景（聯(lián)排僅山景）1高速距離武林廣場約26公里遠郊區(qū)域銀湖山景1交通主軸距離武林廣場約30公里（屬于富陽）青山湖山景1交通主軸距離武林廣場約40公里景觀資源相近，所不同的是與城市連接方式不同板塊特點與市區(qū)的距離將是板塊的最大優(yōu)勢萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT距離板塊名稱板塊資源與市區(qū)的連接備注市區(qū)西溪留下西溪景觀＋與53供求情況去化率較高，未來上市量保持平穩(wěn)05年至今上市別墅項目整體去化率超過92％，別墅市場整體去化率較高預(yù)計08年上市量將達到67萬方，略高于近三年年均上市量，總體上市量較為平穩(wěn)萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT供求情況去化率較高，未來上市量保持平穩(wěn)05年至今上市別墅項目54價格對比板塊名稱價格（元/㎡）年度漲幅（以區(qū)域標桿樓盤參考）西溪留下20000以上87.0%閑林9000-1000025.0%小和山12000-1500015.0%銀湖8000－1100040.0%良渚15000-2000050.0%聞堰12000-1500033.0%青山湖1100018.0%別墅市場各區(qū)域的銷售價格普遍達到萬元以上，價格水平顯遠郊至市區(qū)距離遠近逐步走高的趨勢別墅市場年均漲幅較快，受區(qū)域自然環(huán)境及土地影響個別樓盤年均漲幅高達87％不同板塊價格差距較大，價格漲幅相對較快萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT價格對比板塊名稱價格（元/㎡）年度漲幅西溪留下20000以上55結(jié)論目前產(chǎn)品分布較廣，依托景觀資源，目前整體去化率比較高板塊離市中心距離越近銷售價格、年均價格漲幅顯現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢未來由于土地、景觀資源的不可復(fù)制性，其產(chǎn)品價值將更為明顯參照目前的價格漲幅水平，未來銷售價格仍將有較快增幅整體去化率較高按市中心距離的遠近銷售價格逐步走高，而資源的稀缺性將導(dǎo)致價格進一步提升萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT結(jié)論目前產(chǎn)品分布較廣，依托景觀資源，目前整體去化率比較高未來56綜合對比萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT綜合對比萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT57優(yōu)勢對照大勢：市場進入調(diào)整，但資源類產(chǎn)品穩(wěn)定性較高資源類：自然資源>土地資源>規(guī)劃資源>品牌資源自然資源：獨棟別墅、江景豪宅土地資源：市中心酒店公寓、聯(lián)排別墅規(guī)劃資源：九堡、錢江新城、濱江等重點規(guī)劃板塊品牌資源：品牌發(fā)展商萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT優(yōu)勢對照大勢：市場進入調(diào)整，但資源類產(chǎn)品穩(wěn)定性較高自然資源：58后市預(yù)判1、以獨棟別墅、市區(qū)頂級產(chǎn)品為代表的自然資源、土地資源價值較高的產(chǎn)品，幾乎不會受到宏觀調(diào)控影響2、普通公寓市場中，九堡、濱江等具備規(guī)劃優(yōu)勢的板塊，由于供應(yīng)量較大，且主力客戶以普通中端為主，可能會產(chǎn)生一定的觀望氛圍，但大量客戶基數(shù)致使影響時間不會很長3、市區(qū)酒店公寓、聯(lián)排等次級資源型產(chǎn)品，其主要以投資客或者中產(chǎn)階級客戶為主，受到政策影響較大，可能導(dǎo)致進入觀望，預(yù)計短期內(nèi)成交將明顯萎縮，但其價值性致使長期走勢依舊看好4、辦公市場由于未來供應(yīng)巨大且集中，預(yù)計屆時辦公的去化將主要取決于產(chǎn)品品質(zhì)及開發(fā)商品牌效應(yīng)萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT后市預(yù)判1、以獨棟別墅、市區(qū)頂級產(chǎn)品為代表的自然資源、土地資59研究目的大勢研判個案診斷明確目的，深入挖掘萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT研究目的大勢研判個案診斷明確目的，深入挖掘萬科易居杭州房地產(chǎn)60項目列表在售項目1、魅力之城2、良渚文化村3、湖叛寬邸形象項目1、西溪蝶園2、金色城品3、逸品閣萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT項目列表在售項目形象項目萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案61在售項目點評萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT在售項目點評萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124P62魅力之城項目理解所屬板塊：九堡占地面積：8.54萬平方米建筑面積：19萬平方米容積率：1.05建筑形態(tài)：高層、小高層社區(qū)布局：半圍合式主力房型：二房、三房主力戶型：90平方米、130平方米目前報價：8500元/平方米“魅力之城”作為萬科中端市場的主力產(chǎn)品線，與九堡板塊的整體定位非常契合，使之已經(jīng)成為九堡乃至整個杭州中端主力產(chǎn)品的代表之作，在市場中形成了較高的明星效應(yīng)。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT魅力之城項目理解所屬板塊：九堡“魅力之城”作為萬科中端市場的63板塊理解交通規(guī)劃利好突出，城市東擴橋頭堡作用顯著本案地鐵板塊位置：地處市區(qū)與下沙、臨平的交通節(jié)點，屬于城市東擴橋頭堡交通規(guī)劃：地鐵＋公交客運中心，交通規(guī)劃利好持續(xù)熱點效應(yīng)突出人口導(dǎo)入：居住配套規(guī)劃＋大規(guī)模土地出讓＋知名開發(fā)商介入，區(qū)域市場快速升溫產(chǎn)業(yè)注入：四季青輕紡商貿(mào)城規(guī)劃確立，產(chǎn)業(yè)傾向明確萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊理解交通規(guī)劃利好突出，城市東擴橋頭堡作用顯著本案地鐵板塊64市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢04－06年板塊供應(yīng)基本穩(wěn)定，但07年上半年受到工程進度及開發(fā)商惜售影響，區(qū)域市場供應(yīng)體量大幅降低未來供應(yīng)預(yù)判從今年4季度開始，九堡板塊將再次迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計未來兩年內(nèi)住宅上市量將達到75萬方，競爭非常激烈即將進入供應(yīng)高峰，區(qū)域競爭日趨激烈萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢未來供應(yīng)預(yù)判即將進入供應(yīng)高峰，區(qū)域競爭日65市場價格隨著規(guī)劃優(yōu)勢的逐步體現(xiàn)，近三年區(qū)域土地呈現(xiàn)快速增長，而大型知名開發(fā)商的介入也進一步推高了板塊土地價格水平，致使九堡06年土地價格漲幅近20％（政府導(dǎo)向＋規(guī)劃利好＋開發(fā)品牌介入＋土地價值升溫）九堡樓市價格的跳躍式增長，特別是07年，漲幅超過40％綜合作用力持續(xù)推動，板塊一、二級市場價格急升萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場價格隨著規(guī)劃優(yōu)勢的逐步體現(xiàn)，近三年區(qū)域土地呈現(xiàn)快速增長，66樓盤分布屬性樓盤

均價主力戶型總規(guī)模容積率在售樓盤旅游·紅蘋果9500元70－1152000002.7萬科·魅力之城8500元901900002.26金海·香濱灣8000元131－1451400002.5待售樓盤美達·九月庭院未定90－1301300002.7名城·左鄰右舍未定70－1201000002.5華鴻·匯盛德堡未定45－140700002.5天明項目未定未定3300003綠城·麗江公寓未定90-1302500002.5已售晨光綠苑8000元85－143840601.5圓夢園6300元70－115280001.68目前板塊市場在售項目呈現(xiàn)以下幾個特征：1、從區(qū)域分布來看：大型開發(fā)商云集九堡區(qū)域2、從項目規(guī)模來看：基本是10萬方以上的大盤項目3、從房型面積來看：板塊項目基本以90以下的小戶型為主4、從項目檔次來看：區(qū)域內(nèi)基本已中檔社區(qū)為主項目規(guī)模較大，中檔經(jīng)濟戶型產(chǎn)品成為主流南九堡區(qū)域北九堡區(qū)域萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT樓盤分布屬性樓盤

均價主力戶型總規(guī)模容積率在售樓盤旅游·67月度魅力之城紅蘋果香濱灣九堡板塊成交量均價成交量均價成交量均價成交量均價1月//71686530//716865302月//107146784//1071467843月//47477100//474771004月100346961132097401//2324372115月62246851173787001//2360269626月85037307180527111//2655571747月179703589070582284279022391178658月1701386672227934260379571983885669月上旬251658543228549303//480198905去化走勢本案與紅蘋果旗鼓相當，迎領(lǐng)九堡三季度放量上漲萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT月度魅力之城紅蘋果香濱灣九堡板塊成交量均價成交量均價成交量均68客戶特征主要競爭對手客戶描述（旅游.紅蘋果）年齡主要集中45歲以下，35－45歲占比重較高杭州市區(qū)客戶近占20％，杭州外溫州占比最高市區(qū)以江干、上城與下城三個市中心區(qū)域為主特征：以在杭州從事商業(yè)的浙江私營業(yè)主居多，投資型購買特征明顯萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶特征主要競爭對手客戶描述（旅游.紅蘋果）年齡主要集中4569客戶對比與本案客戶對比屬性本案紅蘋果年齡35歲以下超過半數(shù)以35－45歲客戶比重最大職業(yè)私營業(yè)主主要為在杭州從事生意的浙江私營業(yè)主，其中四季青客戶比重較大購買動機改善生活品質(zhì)2/3客戶存在投資性考慮投資兼自住打動客戶關(guān)鍵點1、開發(fā)商品牌2、九堡板塊潛力1、九堡板塊潛力2、緊靠地鐵，未來出行方便3、地鐵房，未來升值潛力較高魅力之城與紅蘋果除了在客戶年齡上有所差異外其基本客戶類型與階層屬于同一水平品牌效應(yīng)與規(guī)劃效應(yīng)是目前吸引客戶的主要因素萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶對比與本案客戶對比屬性本案紅蘋果年齡35歲以下超過半數(shù)以70競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團隊價格綜合競爭力評判魅力之城萬科中國第一地產(chǎn)品牌距離地鐵約3.5公里周邊尚未開發(fā)，配套薄弱19萬12萬90－130經(jīng)濟戶型符合市場新聯(lián)康上海知名品牌8500★★★★☆

旅游紅蘋果旅游地產(chǎn)杭州新興開發(fā)品牌距離地鐵500米周邊尚未開發(fā)，配套薄弱20萬7.9萬100－130經(jīng)濟三房符合市場自銷9500★★★★

金海香濱灣金海置業(yè)區(qū)域一般品牌距離地鐵600米緊靠九堡鎮(zhèn)，配套完善，但檔次較低14萬9.5萬130－150以市區(qū)標準三房為主自銷8000★★★☆

綠城麗江項目綠城置業(yè)杭州第一品牌距離地鐵700米屬于尚未開發(fā)的南九堡板塊，具有江景資源25萬25萬90－130精裝修自銷未定★★★★☆

本案綜合實力占優(yōu)，但與競爭對手相比優(yōu)勢尚未拉開萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量71項目診斷項目現(xiàn)狀目前屬于九堡板塊的領(lǐng)軍項目，但與競爭對手的優(yōu)勢效應(yīng)并不明顯，項目熱銷主要還是依托板塊熱點因素，產(chǎn)品競爭力優(yōu)勢尚未明顯體現(xiàn)價格預(yù)判受到規(guī)劃利好持續(xù)效應(yīng)，四季度有望達到萬元，但考慮到政策風險及未來供應(yīng)巨大，預(yù)計08年上半年價格走勢將在萬元水平線上形成平臺整理走勢，但去化速度可能有所放緩競爭預(yù)判隨著綠城精裝修項目的上市，未來板塊高端樓盤競爭將日趨激烈，本項目目前的開發(fā)商品牌優(yōu)勢將被稀釋項目建議1、建議后期考慮配置精裝修房源，力爭與綠城項目形成板塊高端項目同級競爭，并與板塊其它項目劃清檔次界限2、建議在營銷渠道上可適當考慮與四季青等規(guī)劃進行聯(lián)動效應(yīng)診斷及建議萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT項目診斷項目現(xiàn)狀目前屬于九堡板塊的領(lǐng)軍項目，但與競爭對手的優(yōu)72湖畔寬邸項目理解所屬板塊：湘湖占地面積：30萬平方米建筑面積：10萬平方米容積率：0.33建筑形態(tài)：小高層、多層社區(qū)布局：依湖而筑主力房型：三房主力戶型：200平方米以上目前報價：11000元/平方米“湖畔寬邸”作為稀世湖景公寓，與湘湖板塊的整體休閑地產(chǎn)定位非常契合，使之可能成為湘湖乃至整個杭州休閑產(chǎn)品的代表之作，在市場中形成較高的明星效應(yīng)萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT湖畔寬邸項目理解所屬板塊：湘湖“湖畔寬邸”作為稀世湖景公寓，73板塊理解休博會強勢帶動，休閑地產(chǎn)獨領(lǐng)風騷板塊位置：地處蕭山城西，距西湖15公里，蕭山新老城區(qū)的交匯處交通規(guī)劃：地鐵1號線＋兩條景觀大道，與杭州城區(qū)快速連接人口導(dǎo)入：稀缺景觀資源＋休博園，休閑地產(chǎn)快速升溫發(fā)展?jié)摿Γ合婧Ｗo與開發(fā)有序進行，休閑產(chǎn)業(yè)打響品牌萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊理解休博會強勢帶動，休閑地產(chǎn)獨領(lǐng)風騷板塊位置：地處蕭山城74市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢05－07年板塊供應(yīng)呈上升趨勢，開發(fā)項目也逐年增多，特別是2006年休博會的舉辦，對板塊的拉動效應(yīng)明顯休博會加速板塊成熟，供應(yīng)穩(wěn)中有升萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢休博會加速板塊成熟，供應(yīng)穩(wěn)中有升萬科易居75市場價格政府導(dǎo)向＋規(guī)劃利好＋休博會拉動，湘湖樓市價格逐年增長特別是07年，漲幅超過20％休博會作用力推動，板塊二級市場價格穩(wěn)升萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場價格政府導(dǎo)向＋規(guī)劃利好＋休博會拉動，湘湖樓市價格逐年增長76樓盤分布目前板塊市場在售項目呈現(xiàn)以下幾個特征：1、從建筑特色來看：大多充滿異國情調(diào)2、從區(qū)域分布來看：基本上都在休博園內(nèi)3、從容積率來看：板塊項目以低容積率為主4、從項目檔次來看：中檔、高檔項目各占一半充滿異國風情，休閑景觀房產(chǎn)成主流屬性樓盤

均價主力戶型總規(guī)模容積率在售樓盤湖畔寬邸10000元200-3001000000.33地中海別墅一幢一價390-560330000.15蘇黎世小鎮(zhèn)7800元290－3601100000.39湘湖林語7200元70-150500001.25奧蘭多小鎮(zhèn)6550元100－1201600000.55萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT樓盤分布目前板塊市場在售項目呈現(xiàn)以下幾個特征：充滿異國風情77客戶特征主要競爭對手客戶描述（綠都·湖濱花園）年齡主要集中45歲以下，40－45歲占比重較高客戶至少有兩次以上置業(yè)經(jīng)歷，投資兼自住客戶以蕭山本地客戶為主，杭州客戶為輔特征：以在蕭山從事商業(yè)買賣的私營業(yè)主居多萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶特征主要競爭對手客戶描述（綠都·湖濱花園）年齡主要集中478客戶對比與本案客戶對比屬性本案湖濱花園年齡以35-50歲客戶為主以35－45歲客戶比重最大職業(yè)私營業(yè)主主要為在蕭山從事生意的私營業(yè)主購買動機九成客戶存在投資性考慮投資兼自住打動客戶關(guān)鍵點1、小區(qū)環(huán)境2、保值增值1、小區(qū)品質(zhì)2、保值增值湖畔寬邸與湖濱花園除了在客戶年齡上有所差異外其基本客戶類型與階層屬于同一水平低價入市與升值潛力是目前吸引客戶的主要因素萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶對比與本案客戶對比屬性本案湖濱花園年齡以35-50歲客戶79競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團隊價格綜合競爭力評判湖畔寬邸萬科中國第一地產(chǎn)品牌距離地鐵約2000米休博園湘湖源10萬5萬200－300新聯(lián)康上海知名品牌11000★★★★

地中海別墅宋城地產(chǎn)杭州休閑地產(chǎn)品牌距離地鐵2200米休博園杭州樂園3.3萬少量390－560自銷一幢一價★★★★☆

湘湖林語華瑞置業(yè)區(qū)域一般品牌距離地鐵2800米2000米內(nèi)可達市心廣場5萬無70－150自銷7200★★★☆

奧蘭多小鎮(zhèn)奧蘭多置業(yè)新興品牌距離地鐵2500米休博園銅鑼灣購物廣場16萬7萬100－120自銷6550★★★☆

本案綜合實力較好，但區(qū)域影響力不如宋城旗下產(chǎn)品萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量80項目診斷項目現(xiàn)狀目前屬于湘湖板塊的代表項目，但與競爭對手的優(yōu)勢效應(yīng)并不明顯，項目熱銷主要還是依托板塊景觀資源優(yōu)勢和產(chǎn)品自身競爭力價格預(yù)判先期的北區(qū)南向面湖房源已經(jīng)基本售完，即將推出南區(qū)房源，價格將會有所回落，但是環(huán)湖而筑景觀資源的稀缺性依舊，加上年底四季大道通車的利好，預(yù)計07年四季度價格走勢將在萬元水平線上形成平臺整理走勢，08年由于產(chǎn)品稀缺促進緩步提升競爭預(yù)判由于客戶以投資性需求為主,項目競爭壓力會隨著投資性產(chǎn)品的增多而加強項目建議1、湖景、大戶型平層豪宅是區(qū)域市場極為稀缺產(chǎn)品，建議仍作為項目主訴求2、湘湖休博板塊公寓產(chǎn)品已經(jīng)極為稀缺，建議未來在資金壓力不大的前體下適當放慢銷售節(jié)奏，以獲取利潤最大化診斷及建議萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT項目診斷項目現(xiàn)狀目前屬于湘湖板塊的代表項目，但與競爭對手的優(yōu)81良渚文化村項目理解陽光天際白鷺郡東良渚文化村位于杭州市西北部良渚組團核心區(qū)，距離杭州市中心16公里，總規(guī)劃占地面積8平方公里(12000畝)；是杭州市政府打造的六組團之一的北秀組團。目前本區(qū)域在售的項目有普通公寓白鷺郡東和高端別墅項目陽光天際。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT良渚文化村項目理解陽光天際白鷺郡東良渚文化村位于杭州市西北部82板塊理解政府城市副中心規(guī)劃板塊逐漸受到市場認可板塊位置：地處杭州市余杭良渚鎮(zhèn)，屬于杭州城市西北部交通規(guī)劃：繞城高速＋104國道，目前交通大眾交通尚處發(fā)展階段人口導(dǎo)入：政府規(guī)劃＋造城項目＋知名開發(fā)商介入+規(guī)劃的大型配套設(shè)施，板塊越來越受到市場關(guān)注主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)農(nóng)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)距離25公里本案萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊理解政府城市副中心規(guī)劃板塊逐漸受到市場認可板塊位置：地83板塊成交從今年板塊走勢來看1-4月份走勢相對比較平緩，成交集中在5、6月份成交量接近10萬平方米左右。板塊1-4月份成交平緩之后成交量一度放大萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊成交從今年板塊走勢來看1-4月份走勢相對比較平緩，板塊184銷售價格隨著板塊價格不斷被市場認可和土地價格的不斷攀升，區(qū)域板塊整體價格也呈現(xiàn)穩(wěn)步上升走勢，8月份與今年1月份相對漲幅達到44%綜合作用力持續(xù)推動，板塊一、二級市場價格急升萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT銷售價格隨著板塊價格不斷被市場認可和土地價格的不斷攀升，區(qū)85土地價格宗地名稱土地坐落出讓面積容積率建筑面積樓板價樓面價用途成交價成交日期（2007）02號良渚鎮(zhèn)管家塘村573352.212613754075407住宅682002007-9-11（2007）01號良渚鎮(zhèn)管家塘村563232.2123910.654725472住宅678002007-9-11（2007）30號良渚鎮(zhèn)良港村2735625471225132513住宅137502007-8-29（2007）28號良渚鎮(zhèn)七賢橋村129991.0113128.991486014860住宅195102007-8-1（2007）27號瓶窯、良渚鎮(zhèn)鳳都、東蓮村388701.0139258.71485514855住宅583202007-8-1（2006）47號良渚鎮(zhèn)七賢橋村144211144211019310193居住147002006-11-13根據(jù)良渚板塊06年、07年推出地塊成交價格走勢情況來看，由原先的10195元/平方米，漲到目前14860元/平方米，10月的時間漲幅達45%左右從公寓土地產(chǎn)品來看，最近良渚土地樓板價格已經(jīng)達到5400元/平方米左右今年板塊土地漲幅大幅攀升十個月幅度達45%左右萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT土地價格宗地名稱土地坐落出讓面積容積率建筑面積樓板價樓面價86樓盤分布目前板塊市場在售項目呈現(xiàn)以下幾個特征：1、從區(qū)域分布來看：以萬科良渚文化村為板塊主體2、從項目規(guī)模來看：區(qū)域項目已10方以上中大型項目為主3、從房型面積來看：板塊公寓面積主力段為90-130平方米聯(lián)排產(chǎn)品以240-300平方米4、從項目檔次來看：區(qū)域內(nèi)基本已中檔社區(qū)為主項目規(guī)模以中大型項目為主產(chǎn)品線走城郊住宅線樓盤名稱均價(元/平方米)主力戶型總規(guī)模(占地)容積率棕櫚灣城金水岸780090-120250001.990竹徑茶語蘭苑2000350-40013721

陽光天際15000240－3001155000.400白鷺郡東690080-120990001.470香格里拉別墅18000200-3703000000.180瑞達城市花苑4200110-140390001.610良渚十六街區(qū)410080-140185002.590匯觀山花苑420090-120750001.470荷塘花苑4000240-280210000.800翠谷苑280090-137106001.600北秀藍灣花苑6100100-140830001.810書林苑4600100-1452667001.600城市花苑匯觀山花苑香湖香格里拉良渚文化村良渚十六街區(qū)北秀藍灣萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT樓盤分布目前板塊市場在售項目呈現(xiàn)以下幾個特征：項目規(guī)模以中87去化走勢白鷺郡東、金水岸成為板塊主力公寓供應(yīng)大戶樓盤名稱成交量1月2月3月4月5月6月7月8月9月棕櫚灣金水岸/////1771871119竹徑茶語221093523574陽光天際////////60香格里拉別墅/110172612849書林苑1609121037151943瑞達城市花苑00005123239良渚十六街區(qū)//1267591619匯觀山花苑10204133313荷塘花苑204100373翠谷苑0062315121北秀藍灣花苑20030213343182723白鷺郡東///////86157板塊合計413745111433791279500通過目前板塊在售項目1-9月份匯總，可以看出棕櫚灣金水岸、北秀藍灣、白鷺郡東成為公寓產(chǎn)品成交大戶萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT去化走勢白鷺郡東、金水岸成為板塊主力公寓供應(yīng)大戶樓盤名稱成交88客戶特征聯(lián)排主要競爭對手客戶描述（香格里拉）年齡主要集中45歲以下，35－45歲占比重較高該項目內(nèi)部客戶較多，20%的外埠客戶大部分為溫州人市區(qū)以西湖和下城兩個市中心區(qū)域為主特征：第一批房源內(nèi)部客戶較多，余下房源受到板塊聯(lián)排市場整體看好和竹徑茶語價格的擠壓，才選擇該項目。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶特征聯(lián)排主要競爭對手客戶描述（香格里拉）年齡主要集中4589客戶對比與本案客戶對比屬性本案香格里拉年齡40歲以下比重較大35～45歲客戶比重最大職業(yè)項目周邊的私營業(yè)主有一定的比例內(nèi)部客戶的比重較大購買動機舒適型消費轉(zhuǎn)化到更高層次的消費純投資比例較大打動客戶關(guān)鍵點萬科的品牌綠化景觀價格在板塊內(nèi)較低項目周邊環(huán)境得到認可兩個項目的客戶特征有一部分的重疊，但是香格里拉有部分純投資性質(zhì)的內(nèi)部客戶。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶對比與本案客戶對比屬性本案香格里拉年齡40歲以下比重較大90客戶特征公寓主要競爭對手客戶描述（親親家園）年齡主要集中40歲以下，35－39歲占比重較高拱墅區(qū)和西湖區(qū)的客戶占了客戶的大部分。特征：客戶的年齡層次集中在40歲以下，35～39歲的客戶居多，客戶區(qū)域主要分布在大城西。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶特征公寓主要競爭對手客戶描述（親親家園）年齡主要集中4091客戶對比與本案客戶對比屬性本案親親家園年齡40歲以下比重較大30～45歲客戶比重最大客戶結(jié)構(gòu)主要為認可小區(qū)環(huán)境的客戶一期主要為投資，目前主要客戶為被價格擠壓出市區(qū)的客戶打動客戶關(guān)鍵點良好的周邊環(huán)境保值規(guī)模效應(yīng)形成的配套較低的價格親親家園的客戶更多的為城西的客戶，主要是被市區(qū)的高價擠壓出來的客戶，本項目更多的客戶是由于認可小區(qū)的環(huán)境和物業(yè)服務(wù)的客戶。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶對比與本案客戶對比屬性本案親親家園年齡40歲以下比重較大92競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境在售規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團隊價格綜合競爭力評判陽天際光萬科南都社區(qū)巴士自然景觀較佳，配套較差約4萬方13萬方250～290易居中國16000★★★★☆

香格里拉新湖美麗洲無公共交通自然景觀較佳，配套較差約3000方6萬方250～370自銷團隊15000（臨湖）★★★★

本案綜合實力占優(yōu)，但與競爭對手相比優(yōu)勢尚未拉開項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境在售規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團隊價格綜合競爭力評判白鷺郡東萬科南都社區(qū)巴士自然景觀較佳，配套較差約2萬方約6萬方80～110同策16000★★★★

親親家園坤和333、845、67、k900

自然景觀較佳，配套較差//90～120自銷團隊8000★★★★☆

萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境在售規(guī)模后續(xù)體量93陽光天際項目現(xiàn)狀隨著香格里拉聯(lián)排產(chǎn)品的售罄，目前板塊內(nèi)已無別墅競爭項目，但價格預(yù)判目前陽光天際項目銷售均價達16000元/平方米，由于本次9.27新政主要打壓目前市場投資過熱。受其影響最深的為中端投資客戶，目前大多保持觀望。因此建議近期價格不要有太大的漲幅。競爭預(yù)判隨著西溪板塊不斷興起，高端公寓、別墅產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。特別是超級大盤和家園的未來上市，將給本案帶來長久性的銷售壓力項目建議1、多通過輿論進行項目訴求點展示，增加核心項目競爭力2、價格方面近期不宜再有大幅增長，建議穩(wěn)中求漲診斷及建議萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT陽光天際項目現(xiàn)狀隨著香格里拉聯(lián)排產(chǎn)品的售罄，目前板塊內(nèi)已無別94白鷺郡東項目現(xiàn)狀白鷺郡東目前購買客戶為25-39歲杭州人青年一族，多數(shù)已婚房或改善型置業(yè)為主，基本自住為主。隨著良渚板塊在杭州心目中地位不斷提高，銷售前景看好價格預(yù)判目前產(chǎn)品在售價格為6800元/平方米左右，由于產(chǎn)品主要需求為鋼性需求相對受政策影響較小。建議銷售價格可以根據(jù)市場情況有一定增長競爭預(yù)判目前競爭項目主要集中在三墩板塊和閑林板塊，未來供應(yīng)不小。對本案將有一定銷售壓力。項目建議1、和政府協(xié)商盡快引入大眾公交線路，提供公寓客戶通行便利性2、通過良渚自身商業(yè)配套，多多引入便民服務(wù)生活配套，提高居民生活氛圍萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT白鷺郡東項目現(xiàn)狀白鷺郡東目前購買客戶為25-39歲杭州人青年95形象項目點評萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT形象項目點評萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124P96西溪蝶園項目理解所屬板塊：西溪占地面積：18.19萬平方米建筑面積：35.8萬平方米容積率：2.0建筑形態(tài)：高層、小高層、多層社區(qū)布局：純復(fù)式主力房型：二層復(fù)式主力戶型：170-180目前報價：未定“西溪蝶園”作為杭州首個純復(fù)式高尚住區(qū)，全面演繹“萬科建筑研究中心”首倡的“高層Town—House”理念。同時全裝修房是西溪蝶園的一大特色，將成為萬科地產(chǎn)在住宅標準化、工廠化、規(guī)范化方面的創(chuàng)新典范。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT西溪蝶園項目理解所屬板塊：西溪“西溪蝶園”作為杭州首個純復(fù)式97板塊理解濕地保護作用顯現(xiàn)，板塊價值迅速提升板塊位置：地處西溪國家濕地公園，生態(tài)自然優(yōu)勢不可復(fù)制交通規(guī)劃：杭州繞城高速公路西線、02省道(高架)、文一路延伸段、文二路延伸段人口導(dǎo)入：居住配套規(guī)劃＋西溪濕地開禁＋知名開發(fā)商入駐，區(qū)域市場快速升溫發(fā)展?jié)摿Γ何飨獫竦乇Ｗo區(qū)總體規(guī)劃確立，生態(tài)人居后來居上西溪蝶園本案繞城高速萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT板塊理解濕地保護作用顯現(xiàn)，板塊價值迅速提升板塊位置：地處西溪98市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢04－07年板塊供應(yīng)基本以西溪風情為主,隨著西溪風情的陸續(xù)開發(fā),區(qū)域市場供應(yīng)體量呈下降趨勢未來供應(yīng)預(yù)判從今年4季度開始，西溪板塊將再次迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計未來兩年內(nèi)住宅上市量將達到140萬方，競爭非常激烈即將進入供應(yīng)高峰，區(qū)域競爭日趨激烈萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場供應(yīng)年度供應(yīng)走勢未來供應(yīng)預(yù)判即將進入供應(yīng)高峰，區(qū)域競爭日99市場價格由于西溪濕地保護工程啟動的較早,核心保護區(qū)禁止新的房產(chǎn)開發(fā),最近出讓的土地屬于外圍保護地帶，致使西溪的土地價格沒有出現(xiàn)上浮，呈現(xiàn)一定的下滑（稀缺生態(tài)住宅＋規(guī)劃利好＋開發(fā)品牌介入）西溪板塊價格隨著樓市升溫直逼豪宅，特別是07年，均價達20000元/平方米板塊二級市場價格急升，一級市場結(jié)構(gòu)性價格下滑萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT市場價格由于西溪濕地保護工程啟動的較早,核心保護區(qū)禁止新的房100樓盤分布屬性樓盤

均價主力戶型總規(guī)模物業(yè)類型在售樓盤西溪風情22000270－380500000排屋別墅翡翠城精裝修8300毛坯6500135-2741500000公寓盛世嘉園公寓5600117－150290000公寓排屋待售樓盤萬科·西溪蝶園未定170-180420000公寓排屋坤和·和家園未定150－2501000000公寓排屋發(fā)展綠城·留莊3000035078000平層華元西溪項目未定未定45000排屋坤和西溪項目未定未定250000公寓排屋已售西溪名園16500163－38036000疊排荊山翠谷排屋7800150－175100000公寓排屋項目規(guī)模較大，高端豪宅戶型產(chǎn)品成為主流萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT樓盤分布屬性樓盤

均價主力戶型總規(guī)模物業(yè)類型在售樓盤西溪101客戶特征主要競爭對手客戶描述（西溪風情）年齡主要集中45歲以下，35－40歲占比重較高客戶半數(shù)有四次以上的置業(yè)經(jīng)歷，自住為主客戶中私營業(yè)主占比最高，有中高檔轎車特征：目前投資客基本撤場，以在杭州從事商業(yè)的浙江私營業(yè)主居多萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT客戶特征主要競爭對手客戶描述（西溪風情）年齡主要集中45歲以102競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量主力面積營銷團隊價格綜合競爭力評判西溪蝶園萬科中國第一地產(chǎn)品牌文一路延伸段周邊尚未開發(fā)，配套薄弱35萬35萬170-180未定未定★★★★☆

西溪風情大華房產(chǎn)杭州區(qū)域品牌文一路延伸段

周邊尚未開發(fā)，配套薄弱50萬18萬270－380

自銷22000★★★★

和家園坤和房產(chǎn)杭州知名品牌西溪路緊靠留下鎮(zhèn)，配套完善，但檔次較低100萬100萬150－250自銷20000★★★★☆

綠城留莊綠城置業(yè)杭州第一品牌天目山路鄰近汽車西站，車流量較大7.8萬7.8萬350自銷30000★★★★☆

本案綜合實力與其他競爭對手相比優(yōu)勢并不明顯萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT競爭對比項目/屬性開發(fā)商品牌交通動線周邊環(huán)境建筑規(guī)模后續(xù)體量103項目診斷項目現(xiàn)狀處于西溪生態(tài)板塊的高端項目同質(zhì)競爭之中，項目相比競爭對手最大的優(yōu)勢為復(fù)式化房型特點價格預(yù)判雖然目前主要競爭項目尚未上市，但隨著西溪板塊逐步成為市場熱點，板塊價格破2萬已成為必然趨勢，將成為繼西湖、錢江新城后杭州又一個頂級豪宅板塊競爭預(yù)判由于和家園、留莊兩大強力競爭對手，未來板塊高端市場競爭將非常激烈項目建議1、在區(qū)位優(yōu)勢并不明顯的條件下，建議重點突出項目在房型上的亮點，在營銷中重點進行樣板房的設(shè)計2、在推案節(jié)奏上盡量與主要競爭對手錯開，避免直接對抗診斷及建議萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT項目診斷項目現(xiàn)狀處于西溪生態(tài)板塊的高端項目同質(zhì)競爭之中，項目104金色城品項目理解所屬板塊：上城區(qū)占地面積：14450平方米建筑面積：18552平方米容積率：4.0產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：商住辦公兩用樓層結(jié)構(gòu)：12層戶型結(jié)構(gòu)：4.75、5.8米層高Loft結(jié)構(gòu)主力戶型：50－70平方米目前報價：未定“金色城品”位處杭州市中心，離西湖1.5公里，是萬科極少的市中心項目，其地理位置稀缺性以及Loft產(chǎn)品的稀缺性成為其較大的優(yōu)勢。萬科易居杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判及個案診斷124PPT金色城品項目理解所屬板塊：上城區(qū)“金色城品”位處杭州市中心，105板塊理解地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊商鋪林立板塊位置：市中心區(qū)域，距離西湖1.5公里，地理位置較佳交通規(guī)劃：中河高