淺議房地產(chǎn)估價研究

淺議房地產(chǎn)估價研究1.緒論1.1房地產(chǎn)概述房屋是四周有墻或圍護構(gòu)造，頂上有蓋，供人們從事生產(chǎn)、工作、學(xué)習、?；?、寓居、文化娛樂等各種活動的建筑物。與房屋有關(guān)的配套設(shè)備，如水塔、煙囪、大壩、擋上墻、碼頭、車棚等通常在建筑學(xué)上稱為構(gòu)筑物。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類廣泛活動的場所。房屋建筑是土地上的附著物，土地是房屋的載體。土地的價值與房屋的價值互為關(guān)聯(lián)。房產(chǎn)是建筑物產(chǎn)業(yè)的簡稱，分為房屋產(chǎn)業(yè)和構(gòu)筑物產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)是土地產(chǎn)業(yè)的簡稱。房地產(chǎn)是房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)稱。它具有實物性、經(jīng)濟性、不動性。房屋、構(gòu)筑物與土地均有價值。房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不動產(chǎn)。房地產(chǎn)測繪就是專門為“房地產(chǎn)〞效勞的一門特殊的學(xué)科。1.2房地產(chǎn)估價概述房地產(chǎn)估價活動以房地產(chǎn)為對象。房地產(chǎn)通常被以為是一種良好的投資品，成功的管理能夠使房地產(chǎn)所有者獲得經(jīng)濟收益。在不同時期，每個人都有明確的需求，并對市場中出現(xiàn)的各種時機做出判定，而這種需求和判定又將決定他們對房地產(chǎn)市場的參與水平。這種自在選擇有助于構(gòu)成自在的市場經(jīng)濟。因而，個人和企業(yè)的行為影響著國家經(jīng)濟的成功與否。1.3房地產(chǎn)估價的基本原則房地產(chǎn)估價基本原則是對房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)在操作上的基本要求，它包含估價人員的行為慣例以及或有關(guān)法規(guī)對估價活動的總體要求?；谖覀儑业默F(xiàn)在狀況，當前在房地產(chǎn)估價活動中，應(yīng)堅持如下六項基本原則。①最有效使用原則；②相類比較原則；③預(yù)測原則；④估價時點原則；⑤合法原則；⑥公平原則。2.房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)絡(luò)，所構(gòu)成的各個詳細操作步驟和環(huán)節(jié)。2.1明確估價的基本領(lǐng)項在實際進行房地產(chǎn)評估經(jīng)過中，會牽涉到很多方面存在的問題，需要處理的事項也較多。一般來說，估價的基本領(lǐng)項包含四個方面。(1)明確估價對象。①評估實體確實定。即是要明確評估對象是什么、范圍怎樣。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包含坐落位置、面積、用處、構(gòu)造等。②評估對象權(quán)利狀況確實定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。(2)明確估價目的。估價目的通常決定了需要評估的價值類型。價值類型包含下面幾種：市場價值、使用價值、連續(xù)經(jīng)營企業(yè)價值、投資價值、課稅價值?？稍敿毞譃橘I賣、交換、粗賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。(3)明確估價時點。估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界線，房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。(4)明確評估前提。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，重要包含如下四種：①獨立估價。②部分估價。③合并估價或分割估價。④變化估價。2.2擬定估價作業(yè)計劃明確了估價的基本領(lǐng)項，就能夠基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃，其重要內(nèi)容包含如下幾個方面：①初選估價方法或評估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進行。②確定投入人員。這是估價作業(yè)計劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易水平確定，在確定時應(yīng)充足考慮估價人員的特長。③制訂評估作業(yè)日期及進度布置。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。④評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。一般而言，制訂估價作業(yè)計劃多采取線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。2.3實地勘察由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當事人提供的情況，還做不到詳細、精確地把握估價對象。因而，估價人員必需親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況。實地勘察的內(nèi)容重要包含如下幾方面：①對象房地產(chǎn)的位置及其四周環(huán)境。②對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)在狀況。③了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。2.4資料搜集在房地產(chǎn)估價中，可獲得的信息的質(zhì)量和數(shù)量與用這些資料并完成估價任務(wù)的方法及技術(shù)一樣主要。因而，識別不同類型資料，研究可靠的資料來源，以及管理資料的能力對估價是非常主要的。在估價經(jīng)過中處理市場、房地產(chǎn)和交易資料包含三個經(jīng)過：①資料搜集；②資料組織；③資料分析。在資料搜集這一經(jīng)過之前，估價師斷定在估價經(jīng)過的各種不同哪一類資料是有需要的：一般性、特殊性還是競爭性供應(yīng)和需求資料。因而，估價師在完成估價報告的經(jīng)過中，與客戶商量怎樣選擇資料類型。一般性資料是指在特定市場從事日常房地產(chǎn)估價的估價人員通常會擁有一些一般性資料。一般性資料包含影響房地產(chǎn)價值的社會、經(jīng)濟、、及環(huán)境力量等因素。這類資料是估價人員在估價修頂用以累積知識的一部分。具體資料包含有關(guān)被估房地產(chǎn)、可比的銷售及出粗的實例房地產(chǎn)及相關(guān)地方市場特性的具體資料。競爭性供應(yīng)及需求資料，估價程序要求，房地產(chǎn)估價要依市場條件進行，而競爭房地產(chǎn)的供應(yīng)，被估房地產(chǎn)的將來需求、及其最高最有效利用，是分析的重點。在勘查被估房地產(chǎn)及搜集房地產(chǎn)具體資料后，估價人員要把握，在特定市場上的重要競爭房地產(chǎn)供應(yīng)量。3.房地產(chǎn)估價方法我們國家的房地產(chǎn)估價，是在改革開放后，伴隨著改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出現(xiàn)的，雖然起步晚，但發(fā)展很快，并得到了和社會的高度看重。房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)過中一項必不可少的環(huán)節(jié)，已經(jīng)越來越遭到人們的看重。當前，收益復(fù)原法、市場比較法、成本估價法是國內(nèi)外房地產(chǎn)估價常用的三大基本方法，各有自己的理論根據(jù)和適用范圍。3.1收益復(fù)原法收益復(fù)原法簡稱收益法，又可稱為收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法等。該方法理論根據(jù)充足，在房地產(chǎn)估價理論中得到廣泛應(yīng)用，是房地產(chǎn)估價最重要的方法之一，被稱為房地產(chǎn)估價方法的“王后〞。收益復(fù)原法是估計估價對象將來的正常收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采取收益復(fù)原法求取的價格稱為收益價格。房地產(chǎn)在使用經(jīng)過中能夠產(chǎn)生收益，而且由于房地產(chǎn)的長期耐用性，在其耐用期限內(nèi)其收益每年能夠獲取，房地產(chǎn)的價值就可通過每年能夠獲取的凈收益與其相應(yīng)的復(fù)原利率來具體表現(xiàn)出，將所有不同時間獲得的凈收益統(tǒng)一到估價時點上，再進行累加，即可估算該房地產(chǎn)在估價時點的收益價格。假設(shè)某人擁有400萬元人民幣，存在銀行里，按年利率5%計算，每年可獲得20萬元利息?！?00萬元X5%=20萬元)有一幢房地產(chǎn)用于出粗，該房地產(chǎn)的權(quán)利人希望每年能通過出粗賺取5%的凈收益，如今該房地產(chǎn)每年通過出粗可獲得凈收益20萬元人民幣，那么價值多少萬元人民幣的房地產(chǎn)能力獲得每年20萬元的凈收益呢?我們將20萬元等同于銀行利息，即可通過計算得知需要價值400萬元的本金，將求得的400萬元等同于房地產(chǎn)價值，即需要價值400萬元的房地產(chǎn)能力在5%復(fù)原利率的情況下得到每年20萬元的凈收益。〔20萬元+5%=400萬元〕。由此可見，以收益復(fù)原法計算房地產(chǎn)價格的原理與銀行存款一樣，將房地產(chǎn)獲得的年凈收益視為銀行存款利息，根據(jù)一定的利率，復(fù)原出存入的本金，即房地產(chǎn)價值總額，這就是收益復(fù)原法的基本思路。在實際估價計算中，要留意下面三點：①收益復(fù)原法只能選用將來的收益，對于發(fā)生在估價時點前的已獲取收益應(yīng)不再考慮。②收益復(fù)原法根據(jù)的是正常、客觀、合理的年凈收益，已扣除了需要的適當?shù)倪\營成本。③收益復(fù)原法應(yīng)根據(jù)時點對每一個將來收益進行折現(xiàn)，并進行累加。3.2市場比較法市場比較法是參照與估價時點最近類似房地產(chǎn)的實際成本價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。將估價對象房地產(chǎn)與最近出售的類似房地產(chǎn)進行比較，選用適當?shù)谋容^單位，并基于比較要素對可比實例的售價進行調(diào)整，進而獲得估價結(jié)果。市場比較法能夠用估價有改進物的房地產(chǎn)、空地或視為空地的土地，當可比實例的資料能夠獲得時，它是土地估價中最常用也是首選的方法。由于市場法比較法相較于其它方法評估原理簡單易懂，最主要的是在評估經(jīng)過能直接反映房地產(chǎn)的市場狀況，這些特點使其在評估方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際評估界的公認。(1)適用的估價原則。市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)。在效用均等的商品之間產(chǎn)生替代作用，進而使具有替代關(guān)系的商品之間在價格上互相牽制而趨于一致，這就是替代原則。(2)適用條件。僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，而且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。①有足夠數(shù)量的比較案例〔不少于3個〕；②與待估土地具有相關(guān)性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。(3)市場比較法的估價步驟。①調(diào)查與選擇比較交易案例；②確定價格可比基準；③進行交易情況修正；④進行估價期日修正；⑤區(qū)域因素比較與修正；⑥個別因素比較與修正；⑦其他相關(guān)修正：使用年限修正、容積率修正等；⑧確定比準價格。(4)市場比較法的基本公式。根據(jù)實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。①直接比較經(jīng)過：以待估土地的狀態(tài)為基準，用公式表示為：公式1PD=PBXAXBXDXE;②間接比較經(jīng)過：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為：公式2，PD=PBXAXBXCXDXE。③有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。④公式中老是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母〔C除外〕。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。⑤對區(qū)域因素和個別因素修正，當因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采取積算或加和的方式確定因素條件指數(shù)。(5)市場比較法應(yīng)用中常見毛病。①比較基準毛??；②修正公式錯；③修正指數(shù)計算毛病。3.3成本估價法成本估價法又稱成本切近法，是指在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需消耗損費的各項需要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金，來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。估算建筑物當下的重建成本〔或重置成本〕，其中包括企業(yè)利潤，再在總成本中扣除折舊，并加上估算的土地價值。然后對完全所有權(quán)下的房地產(chǎn)價值進行調(diào)整，以反映估價對象房地產(chǎn)權(quán)益的價值。(1)新建房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：新建房地產(chǎn)價格=獲得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅。〔2)舊有房地產(chǎn)的價格按成本估價法進行計算，其公式為：舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)從新建造完全價值-建筑物折舊。建筑物的折舊重要由三個方面的因素引起：①物理因素；②功能性因素；③經(jīng)濟性折舊計算折舊的方法可分為四大類：一是耐用年限法，二是成新折舊法，三是實際觀察法，四是混合法。其中，耐用年限法又有直線折舊法、余額遞減法。4.房地產(chǎn)估價報告4.1房地產(chǎn)估價報告估價人員經(jīng)過估價分析后得出的結(jié)果應(yīng)在估價報告中傳達給客戶。一份估價報告通過數(shù)據(jù)分析和相關(guān)性描繪敘述，使讀者了解估價問題的定義，并獲得明確結(jié)論。不管在具體估價報告還是在扼要估價報告中，估價師都必需簡潔、清楚地陳述所有的事實、推理經(jīng)過及其結(jié)論。估價報告的篇幅、類型和內(nèi)容，取決于報告的用處、估價目的、所需解決問題的實質(zhì)及復(fù)雜性和報告的預(yù)期使用者想得到的信息。4.2房地產(chǎn)估價報告的基本格式房地產(chǎn)估價報告：委托方；估價方；估價對象；估價目的；估價時點；價值定義；估價根據(jù)；估價原則；估價方法；估價結(jié)果；估價人員；估價作業(yè)日期；估價報告應(yīng)用的有效期。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告：個別因素分析；區(qū)域因素分析；市場背景分析；最高最佳使用分析；估價方法選用；估價測算經(jīng)過；估價結(jié)果確定；附件。4.3房地產(chǎn)估價報告的要求房地產(chǎn)估價是一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價人員必需能夠動手寫作估價報告。房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必需純熟把握的專業(yè)技能。寫好房地產(chǎn)估價報告，不僅要求房地產(chǎn)估價師具備房地產(chǎn)估價的專業(yè)知識，以及與房地產(chǎn)估價有關(guān)的各類知識，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律，同時還要把握房地產(chǎn)估價報告的體裁特點，靈敏運用其寫作技巧。學(xué)習和把握房地產(chǎn)估價報告的寫作，是房地產(chǎn)估價師一項很主要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，到達執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。5.結(jié)束語總之，在執(zhí)業(yè)理論中可能碰到的估價對象是千差萬其余，市場交易很活潑踴躍，但可能找不