城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估課件

第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估1第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章教學(xué)，使學(xué)生熟悉城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價評估的操作程序；掌握土地定級的一般原理、基準(zhǔn)地價評估的思路、高層建筑地價分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。學(xué)習(xí)重點難點重點：土地定級的原理、程序；基準(zhǔn)地價評估的思路、步驟。難點：對于有河流、橋梁、鐵路等阻隔帶的城市如何進(jìn)行土地的定級。第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估學(xué)習(xí)目標(biāo)2§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含39.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次，反映城鎮(zhèn)之間及城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量及其使用價值的差異。土地的“等”反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量總體水平的地域差異，土地的“等”的順序在各城鎮(zhèn)間進(jìn)行排列；土地的“級”反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地的“級”的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)土地分等定級的對象土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“49.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序多因素綜合評定法目前城鎮(zhèn)土地定級普遍采用的方法多因素綜合評定法從土地區(qū)位條件入手，選擇影響城鎮(zhèn)土地級別的區(qū)位因素，對每一個因素按影響程度大小確定權(quán)重，在劃分的土地單元內(nèi)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計算因素指標(biāo)作用分值，然后把各單元內(nèi)諸因素對土地的綜合影響轉(zhuǎn)換為單元總分，并據(jù)此劃分土地級別。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序多因素綜合評定法目前城59.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查土地級別測算及確定成果形成與驗收成果應(yīng)用和更新階段9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查69.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定根據(jù)城市的實際情況，確定各項任務(wù)的時間進(jìn)度、投入人力的數(shù)量、定級工作的實施步驟和方法、成果的精度要求等，以進(jìn)行經(jīng)費預(yù)算。資料收集與調(diào)查主要是掌握城市的總體情況，把握城市區(qū)域特性和城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點，區(qū)位特性，搜集定級工作所需的技術(shù)資料和圖件資料。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定根據(jù)城市的實際79.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定定級因素指標(biāo)體系的構(gòu)建定級因素權(quán)重的確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣土地定級因素作用分值的計算定級單元綜合作用分值的計算土地定級結(jié)果的確定

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地89.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。定級因素指標(biāo)體系的構(gòu)建大多數(shù)城市的土地定級因素指標(biāo)體系包括七類：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、環(huán)境條件、人口因素、規(guī)劃因素。定級因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素，主導(dǎo)因素適用于各城市，是必選因素；非主導(dǎo)因素為選擇因素，各地視具體情況增減。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地99.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級因素權(quán)重的確定定級因素權(quán)重的要求：第一，權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比；第二，各因素權(quán)重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須等于100或1。定級因素權(quán)重的確定方法：專家打分法和因素成對比較法。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級109.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣定級單元是評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎(chǔ)。單元劃分與指標(biāo)取樣正確、合理與否直接影響到土地級別界線的位置，而土地級別界線又與土地使用者利益密切相關(guān)。對于定級單元的劃分，可采用動態(tài)網(wǎng)格法實現(xiàn)。單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級119.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級因素作用分值的計算定級因素分值計算原則：總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)。各因素的作用分值都與距離有一定的關(guān)系，其衰減方式一般包括三種：直線衰減：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指數(shù)衰減：f=F(1－r)，如商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、道路通達(dá)度等因素的作用；無衰減：f=F，如供水、供電等因素的作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地129.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元綜合作用分值的計算定級單元綜合作用分值是采用定級單元各影響因素的作用分值以及各影響因素的權(quán)重，通過加權(quán)求和得到。綜合作用分值反應(yīng)了影響因素對定級單元的綜合作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級139.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級結(jié)果的確定土地定級結(jié)果通常要遵循下列原則：①土地級別高低與土地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致。②級之間漸變過渡，相鄰網(wǎng)格單元之間土地級差不宜過大。③邊界盡量采用具有地域突變性的自然界線及人工界線。土地定級結(jié)果的確定方法主要是根據(jù)計算出的土地定級單元作用分值，利用數(shù)軸法或聚類分析法，初步劃分土地級別；然后通過數(shù)理統(tǒng)計方法或?qū)＜艺撟C法對上述級別進(jìn)行合理性檢驗；若通過合理性檢驗，則以“不破宗或不破支宗，并參考線狀地物和權(quán)屬界線”為調(diào)整原則，對級別界線進(jìn)行調(diào)整，并確定土地定級結(jié)果。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地149.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果形成與驗收土地定級結(jié)果應(yīng)先上報省、市國土資源管理部門進(jìn)行初審，并經(jīng)專家組驗收評審，驗收合格后，依法定程序進(jìn)行公開聽證，征詢各方意見，進(jìn)一步完善定級成果，由省級國土資源管理部門下發(fā)批復(fù)文件，批準(zhǔn)使用，并由當(dāng)?shù)卣紝嵤?。不?jīng)驗收及未有驗收批復(fù)的土地定級結(jié)果不能使用，不能作為基準(zhǔn)地價評估的依據(jù)。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果形成與驗收土地定級159.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級成果可以作為政府制定合理的稅費標(biāo)準(zhǔn)、評估城市土地的基準(zhǔn)地價和宗地地價、制定城市規(guī)劃和進(jìn)行土地管理的依據(jù)。隨著城市規(guī)劃的不斷調(diào)整、城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，以及城市經(jīng)濟的發(fā)展，土地定級結(jié)果必須定期進(jìn)行調(diào)整更新，以滿足城市建設(shè)動態(tài)變化的需求。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級16§9.2基準(zhǔn)地價及評估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則9.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理9.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路9.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序§9.2基準(zhǔn)地價及評估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價的含179.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價，即在一定時間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)各種用地類型、交易情況或土地實際收益狀況，按照科學(xué)的估價方法，估算出各級別土地范圍或均質(zhì)地域內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價格。各地政府對需要出讓、出租的地塊評估的宗地價格。它以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位和土地使用年限等條件估算具體地塊在某一時間的價格。9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價城鎮(zhèn)國189.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的特征權(quán)威性分用途平均性有限期時效性全域性城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價一般由政府審定、認(rèn)可和定期公布在一個區(qū)域中，不同用途的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)地價是某地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的平均價格基準(zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)價格，不同用途基準(zhǔn)地價的年期不同基準(zhǔn)地價只反映一定時間的價格標(biāo)準(zhǔn)9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的特征權(quán)威性分199.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的作用：基準(zhǔn)地價可為政府宏觀調(diào)控地價提供參考；基準(zhǔn)地價是國家征收土地使用稅費的重要依據(jù)；基準(zhǔn)地價是正確制定城市國有土地使用權(quán)出讓價格的參考標(biāo)準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價是進(jìn)一步評估宗地地價的基準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟杠桿。9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的作用：209.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)以城市整體為單位，按照一定的程序、原則、方法，通過調(diào)查一定區(qū)域土地利用收益水平和地價水平及其空間分布規(guī)律，全面評估土地質(zhì)量，劃分土地級別，根據(jù)級別區(qū)域地價水平和實際收益水平，按不同用途測算、評估各級別土地的平均價格，即基準(zhǔn)價格。并在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估宗地地價的修正體系。當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)應(yīng)是評估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價評估的基219.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實際用途相一致。采取土地使用價值評價和土地收益、地租地價測算相結(jié)合的形式進(jìn)行。根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇合適的評估技術(shù)路線。基準(zhǔn)地價評估的主要原則基準(zhǔn)地價評估時應(yīng)以目前實際存在的土地利用現(xiàn)狀為主。不同城市的基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線是不完全一致的，要因地制宜選擇技術(shù)路線。9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實際用229.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求及其土地利用效益水平的差異是形成不同類別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提9.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶239.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價值的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的級別。分級別，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和地價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別上形成的土地收益或地價，進(jìn)而評估出基準(zhǔn)地價。9.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價值249.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域調(diào)查與搜集基準(zhǔn)地價評估信息資料整理信息資料，包括土地市場交易資料和土地利用效益資料檢驗樣點數(shù)據(jù)測算基準(zhǔn)地價確定基準(zhǔn)地價，形成基準(zhǔn)地價成果劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價格因素的相對一致性或地價的相近性注意：基準(zhǔn)地價確定的原則9.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域劃分標(biāo)25§9.3宗地價格評估和基準(zhǔn)地價修正法9.3.1宗地價格評估的途徑9.3.2運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行宗地價格評估的程序§9.3宗地價格評估和基準(zhǔn)地價修正法9.3.1宗地價格269.3.1宗地價格評估的途徑利用其他評估方法估算基準(zhǔn)地價修正法直接運用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等來評估；如待開發(fā)土地可采用假設(shè)開發(fā)法；經(jīng)新近人工開發(fā)或改造的宗地，可采用重置成本法；商業(yè)樓、餐館、出租用辦公樓等可采用收益法；交易市場發(fā)達(dá)的地區(qū)的宗地，可采用市場比較法進(jìn)行估價。在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。9.3.1宗地價格評估的途徑利用其他評估方法基準(zhǔn)地價修正法279.3.2運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行宗地價格評估的程序搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料；查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價；進(jìn)行交易期日修正；進(jìn)行土地影響因素修正；求出估價對象宗地的價格。9.3.2運用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行宗地價格評估的程序搜集有關(guān)28§9.4高層建筑地價分?jǐn)倖栴}9.4.1高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x

9.4.2高層建筑地價分?jǐn)偟幕痉椒?.4.3高層建筑地價分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€問題§9.4高層建筑地價分?jǐn)倖栴}9.4.1高層建筑地價分?jǐn)?99.4.1高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x高層建筑地價分?jǐn)偸菫榱私鉀Q土地共有權(quán)的問題。具體來說，通過高層建筑地價分?jǐn)偨鉀Q：（1）各部分占有的土地份額；（2）各部分享有的土地面積；（3）各部分享有的地價數(shù)額等。

9.4.1高層建筑地價分?jǐn)偟囊饬x高層建筑地價分?jǐn)偸菫榱私鉀Q309.4.2高層建筑地價分?jǐn)偟幕痉椒娣e分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=土地總價值×（該部分的建筑面積/總建筑面積）某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的建筑面積/總建筑面積

房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=土地總價值×（該部分的房地價值/房地總價值）某部分占有的土地份額=該部分享有的地價數(shù)額/土地總價值=該部分的房地價值/房地總價值

土地價值分?jǐn)偡巢糠窒碛械牡貎r數(shù)額=該部分占有的土地份額×土地總價值=該部分的房地價值－該部分的建筑物價值某部分占有的土地份額=（該部分的房地價值－該部分的建筑物價值）/（房地總價值－建筑物總價值）

9.4.2高層建筑地價分?jǐn)偟幕痉椒娣e分?jǐn)偡ǚ康禺a(chǎn)價值分319.4.3高層建筑地價分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€問題明確所分?jǐn)偟貎r的價格類型；統(tǒng)一價格時點和價格內(nèi)涵；明晰不動產(chǎn)總體和占有部分的狀況；科學(xué)、合理確定有關(guān)參數(shù)。9.4.3高層建筑地價分?jǐn)傂枰⒁獾膸讉€問題明確所分?jǐn)偟貎r32第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估33第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章教學(xué)，使學(xué)生熟悉城鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價評估的操作程序；掌握土地定級的一般原理、基準(zhǔn)地價評估的思路、高層建筑地價分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。學(xué)習(xí)重點難點重點：土地定級的原理、程序；基準(zhǔn)地價評估的思路、步驟。難點：對于有河流、橋梁、鐵路等阻隔帶的城市如何進(jìn)行土地的定級。第9章城鎮(zhèn)土地分等定級及基準(zhǔn)地價評估學(xué)習(xí)目標(biāo)34§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序§9.1城鎮(zhèn)土地分等定級9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含359.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次，反映城鎮(zhèn)之間及城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量及其使用價值的差異。土地的“等”反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量總體水平的地域差異，土地的“等”的順序在各城鎮(zhèn)間進(jìn)行排列；土地的“級”反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地的“級”的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地分等定級的含義城鎮(zhèn)土地分等定級的對象土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級化的過程。城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級的含義中國城鎮(zhèn)土地分等定級采用“369.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序多因素綜合評定法目前城鎮(zhèn)土地定級普遍采用的方法多因素綜合評定法從土地區(qū)位條件入手，選擇影響城鎮(zhèn)土地級別的區(qū)位因素，對每一個因素按影響程度大小確定權(quán)重，在劃分的土地單元內(nèi)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計算因素指標(biāo)作用分值，然后把各單元內(nèi)諸因素對土地的綜合影響轉(zhuǎn)換為單元總分，并據(jù)此劃分土地級別。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序多因素綜合評定法目前城379.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查土地級別測算及確定成果形成與驗收成果應(yīng)用和更新階段9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查389.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定根據(jù)城市的實際情況，確定各項任務(wù)的時間進(jìn)度、投入人力的數(shù)量、定級工作的實施步驟和方法、成果的精度要求等，以進(jìn)行經(jīng)費預(yù)算。資料收集與調(diào)查主要是掌握城市的總體情況，把握城市區(qū)域特性和城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點，區(qū)位特性，搜集定級工作所需的技術(shù)資料和圖件資料。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序方案制定根據(jù)城市的實際399.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定定級因素指標(biāo)體系的構(gòu)建定級因素權(quán)重的確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣土地定級因素作用分值的計算定級單元綜合作用分值的計算土地定級結(jié)果的確定

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地409.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級范圍的確定城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。定級因素指標(biāo)體系的構(gòu)建大多數(shù)城市的土地定級因素指標(biāo)體系包括七類：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、環(huán)境條件、人口因素、規(guī)劃因素。定級因素分為主導(dǎo)因素和非主導(dǎo)因素，主導(dǎo)因素適用于各城市，是必選因素；非主導(dǎo)因素為選擇因素，各地視具體情況增減。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地419.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級因素權(quán)重的確定定級因素權(quán)重的要求：第一，權(quán)重值的大小與因素對土地質(zhì)量的影響成正比；第二，各因素權(quán)重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須等于100或1。定級因素權(quán)重的確定方法：專家打分法和因素成對比較法。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級429.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣定級單元是評定土地級別的基本空間單位，是各定級因素分值計算的基礎(chǔ)。單元劃分與指標(biāo)取樣正確、合理與否直接影響到土地級別界線的位置，而土地級別界線又與土地使用者利益密切相關(guān)。對于定級單元的劃分，可采用動態(tài)網(wǎng)格法實現(xiàn)。單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測取各因素的影響值。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級439.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級因素作用分值的計算定級因素分值計算原則：總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對應(yīng)。各因素的作用分值都與距離有一定的關(guān)系，其衰減方式一般包括三種：直線衰減：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指數(shù)衰減：f=F(1－r)，如商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、道路通達(dá)度等因素的作用；無衰減：f=F，如供水、供電等因素的作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地449.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級單元綜合作用分值的計算定級單元綜合作用分值是采用定級單元各影響因素的作用分值以及各影響因素的權(quán)重，通過加權(quán)求和得到。綜合作用分值反應(yīng)了影響因素對定級單元的綜合作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定定級459.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地定級結(jié)果的確定土地定級結(jié)果通常要遵循下列原則：①土地級別高低與土地質(zhì)量相對優(yōu)劣的對應(yīng)關(guān)系基本一致。②級之間漸變過渡，相鄰網(wǎng)格單元之間土地級差不宜過大。③邊界盡量采用具有地域突變性的自然界線及人工界線。土地定級結(jié)果的確定方法主要是根據(jù)計算出的土地定級單元作用分值，利用數(shù)軸法或聚類分析法，初步劃分土地級別；然后通過數(shù)理統(tǒng)計方法或?qū)＜艺撟C法對上述級別進(jìn)行合理性檢驗；若通過合理性檢驗，則以“不破宗或不破支宗，并參考線狀地物和權(quán)屬界線”為調(diào)整原則，對級別界線進(jìn)行調(diào)整，并確定土地定級結(jié)果。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序土地級別測算及確定土地469.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果形成與驗收土地定級結(jié)果應(yīng)先上報省、市國土資源管理部門進(jìn)行初審，并經(jīng)專家組驗收評審，驗收合格后，依法定程序進(jìn)行公開聽證，征詢各方意見，進(jìn)一步完善定級成果，由省級國土資源管理部門下發(fā)批復(fù)文件，批準(zhǔn)使用，并由當(dāng)?shù)卣紝嵤２唤?jīng)驗收及未有驗收批復(fù)的土地定級結(jié)果不能使用，不能作為基準(zhǔn)地價評估的依據(jù)。

9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果形成與驗收土地定級479.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級成果可以作為政府制定合理的稅費標(biāo)準(zhǔn)、評估城市土地的基準(zhǔn)地價和宗地地價、制定城市規(guī)劃和進(jìn)行土地管理的依據(jù)。隨著城市規(guī)劃的不斷調(diào)整、城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，以及城市經(jīng)濟的發(fā)展，土地定級結(jié)果必須定期進(jìn)行調(diào)整更新，以滿足城市建設(shè)動態(tài)變化的需求。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級的基本程序成果應(yīng)用與更新土地定級48§9.2基準(zhǔn)地價及評估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則9.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理9.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路9.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序§9.2基準(zhǔn)地價及評估的基本原理9.2.1基準(zhǔn)地價的含499.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)地價，即在一定時間內(nèi)，根據(jù)城鎮(zhèn)各種用地類型、交易情況或土地實際收益狀況，按照科學(xué)的估價方法，估算出各級別土地范圍或均質(zhì)地域內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地的平均價格。各地政府對需要出讓、出租的地塊評估的宗地價格。它以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位和土地使用年限等條件估算具體地塊在某一時間的價格。9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價標(biāo)定地價城鎮(zhèn)國509.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的特征權(quán)威性分用途平均性有限期時效性全域性城市內(nèi)的任何一個區(qū)域，應(yīng)有至少一種用途類型的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價一般由政府審定、認(rèn)可和定期公布在一個區(qū)域中，不同用途的土地，有不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)地價是某地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的平均價格基準(zhǔn)地價是有限年期的土地使用權(quán)價格，不同用途基準(zhǔn)地價的年期不同基準(zhǔn)地價只反映一定時間的價格標(biāo)準(zhǔn)9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的特征權(quán)威性分519.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的作用：基準(zhǔn)地價可為政府宏觀調(diào)控地價提供參考；基準(zhǔn)地價是國家征收土地使用稅費的重要依據(jù)；基準(zhǔn)地價是正確制定城市國有土地使用權(quán)出讓價格的參考標(biāo)準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價是進(jìn)一步評估宗地地價的基準(zhǔn)；基準(zhǔn)地價是合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟杠桿。9.2.1基準(zhǔn)地價的含義、特征及作用基準(zhǔn)地價的作用：529.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)以城市整體為單位，按照一定的程序、原則、方法，通過調(diào)查一定區(qū)域土地利用收益水平和地價水平及其空間分布規(guī)律，全面評估土地質(zhì)量，劃分土地級別，根據(jù)級別區(qū)域地價水平和實際收益水平，按不同用途測算、評估各級別土地的平均價格，即基準(zhǔn)價格。并在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價影響因素與地價的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上評估宗地地價的修正體系。當(dāng)前城市基準(zhǔn)地價評估的任務(wù)應(yīng)是評估商業(yè)、住宅、工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價。9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則基準(zhǔn)地價評估的基539.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實際用途相一致。采取土地使用價值評價和土地收益、地租地價測算相結(jié)合的形式進(jìn)行。根據(jù)城市條件和市場狀況，選擇合適的評估技術(shù)路線。基準(zhǔn)地價評估的主要原則基準(zhǔn)地價評估時應(yīng)以目前實際存在的土地利用現(xiàn)狀為主。不同城市的基準(zhǔn)地價評估技術(shù)路線是不完全一致的，要因地制宜選擇技術(shù)路線。9.2.2基準(zhǔn)地價評估的基本任務(wù)和主要原則土地用途與實際用549.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準(zhǔn)地價的依據(jù)各行業(yè)對土地質(zhì)量的不同要求及其土地利用效益水平的差異是形成不同類別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價具有不同的空間分布規(guī)律城鎮(zhèn)中土地利用的相對合理性和變化性是基準(zhǔn)地價相對穩(wěn)定和不斷演化的前提9.2.3基準(zhǔn)地價評估的基本原理土地位置差異給土地使用者帶559.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價值的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的級別。分級別，從土地使用者已取得的土地超額利潤、土地交易中成交的地租和地價入手，測算出不同行業(yè)用地在不同土地級別上形成的土地收益或地價，進(jìn)而評估出基準(zhǔn)地價。9.2.4基準(zhǔn)地價評估的思路將城鎮(zhèn)土地按照影響土地使用價值569.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域調(diào)查與搜集基準(zhǔn)地價評估信息資料整理信息資料，包括土地市場交易資料和土地利用效益資料檢驗樣點數(shù)據(jù)測算基準(zhǔn)地價確定基準(zhǔn)地價，形成基準(zhǔn)地價成果劃分標(biāo)準(zhǔn)是影響土地價格因素的相對一致性或地價的相近性注意：基準(zhǔn)地價確定的原則9.2.5基準(zhǔn)地價評估的操作程序劃分基準(zhǔn)地價評估區(qū)域劃分標(biāo)57§9.3宗地價格評估和基準(zhǔn)地價修正法9.3.1宗地價格評估的途徑9