XXXX12泰安時(shí)代廣場(chǎng)營銷招商推廣方案課件

會(huì)當(dāng)淩一絕覽頂眾

山

小會(huì)泰安市國際會(huì)展中心·時(shí)代廣場(chǎng)

營銷戰(zhàn)略報(bào)告濟(jì)南名倫地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010年４月13日泰安市國際會(huì)展中心·時(shí)代廣場(chǎng)

前言泰安市動(dòng)態(tài)國際會(huì)展中心，位處城市經(jīng)濟(jì)、政治戰(zhàn)略發(fā)展要地，包括多種高檔商業(yè)物業(yè)，是典型的三線城市大型商業(yè)綜合體；其對(duì)城市發(fā)展、對(duì)自身開發(fā)的多種效應(yīng)都將隨著開發(fā)的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)。本方案解決的招商、營銷主體為本項(xiàng)目會(huì)展中心前面、時(shí)代廣場(chǎng)的地下商業(yè)部分。在深入研究宏觀趨勢(shì)、城市背景和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的前提下，從切實(shí)可行和多種效益最大化的角度，依托對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多種效應(yīng)的呼應(yīng)和利用，制定本方案。前言泰安市動(dòng)態(tài)國際會(huì)展中心，位處城市經(jīng)濟(jì)、政治戰(zhàn)略發(fā)匯報(bào)思路1、發(fā)現(xiàn)：背景和環(huán)境2、思辨：解決重要問題3項(xiàng)目定位4營銷模式5招商銷售6推廣策略7操盤目標(biāo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)合作方式匯報(bào)思路1、發(fā)現(xiàn)：2、思辨：3項(xiàng)目4營銷模式567項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)合--------背景關(guān)鍵詞解讀我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品？1發(fā)現(xiàn)篇--------背景關(guān)鍵詞解讀我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和宏觀形勢(shì)城市背景區(qū)域特征產(chǎn)品特征+++開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景宏觀形勢(shì)城市背景區(qū)域特征產(chǎn)品特征+++開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景環(huán)境和背景—宏觀形勢(shì)房市不拐，房價(jià)不跌

如果說市場(chǎng)的變化是各種作用力的結(jié)果，我們不妨簡(jiǎn)單分析一下不同方面的幾種力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以次判斷宏觀市場(chǎng)的走勢(shì)。首先看市場(chǎng)供需層面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先決定于市場(chǎng)的供需關(guān)系。中國地域廣闊，區(qū)域差異大，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需差異更大。先從城市級(jí)別來看，國內(nèi)的大部分一線、二線城市市場(chǎng)主要問題體現(xiàn)在供需比例不平衡上，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是有效供給小于剛性需求，城市化進(jìn)程的加快、農(nóng)村進(jìn)城的主流、80后駐城的需求等統(tǒng)統(tǒng)支撐市場(chǎng)的剛性需求。以濟(jì)南為例，每年三百萬平方米左右的銷售量也就兩三萬套房子，而濟(jì)南每年的新婚數(shù)量就5萬對(duì)以上！購房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房價(jià)不跌環(huán)境和背景—宏觀形勢(shì)房市不拐，房價(jià)不跌如果說市場(chǎng)的

見一斑，當(dāng)然很大一部分人買不起房子不代表沒有這個(gè)需求。國內(nèi)較發(fā)達(dá)地區(qū)的三線、四線城市在08年以前的地產(chǎn)熱潮中，由于盲目的大批量招商和不理性的投資，造成了供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，諸多城市的年供需比例甚至超過10：1，但是這部分城市的土地房價(jià)比往往很高，土地成本極大的占用了房價(jià)下調(diào)的空間，即便市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商也會(huì)通過調(diào)整開發(fā)節(jié)奏控制有效供給，而不會(huì)降價(jià)。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在相對(duì)落后的階段，大部分城市的供需比例相對(duì)穩(wěn)定或者供小于求。所以，從市場(chǎng)的供需關(guān)系來看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價(jià)也不會(huì)下跌。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的層面看中國的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策面影響最大的兩個(gè)市場(chǎng)。這里且不說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱之一、不說房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，單說土地收入對(duì)財(cái)政收入的影響和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的理想目標(biāo)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出土地出讓對(duì)地方財(cái)政的重要作用，截止2009年11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同房市不拐，房價(jià)不跌見一斑，當(dāng)然很大一部分人買不起房子不代表沒有這個(gè)需求。國內(nèi)

比增加108%，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第一，北京以639億元位列第二。如此高的土地出讓金收入，尤其是地方政府財(cái)政收入的主要來源之一，這個(gè)準(zhǔn)則幾乎適用于國內(nèi)的絕大多數(shù)城市，這和08年金融危機(jī)中眾多土地流拍和土地貶值形成鮮明對(duì)比。我想政府不希望再回到08年的歷史。所以對(duì)于政府來說，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想目標(biāo)應(yīng)該是：房價(jià)穩(wěn)定有序的上漲，在目前房價(jià)瘋漲之后、能將房價(jià)較長期的穩(wěn)定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)。這樣既可以不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也削弱了房價(jià)過快上漲對(duì)民生的影響以及泡沫過快發(fā)生導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣的結(jié)論同樣適用于濟(jì)南政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。由此，也可以對(duì)年前政府最近連續(xù)四拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)年后又政策不斷的意圖有一個(gè)正確的理解：第一，其意圖在于壓制目前不理智的房價(jià)瘋長，盡量使其保持健康向上的發(fā)展，而不是打壓市場(chǎng)使其價(jià)格下跌，誰都知道再次下跌意味著什么；其二，政府既然敢于出臺(tái)壓制政策，正是因?yàn)榭礈?zhǔn)了或者認(rèn)為目前的市場(chǎng)上行發(fā)展的力量之大，這些政策不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)不健康的下跌。房市不拐，房價(jià)不跌比增加108%，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第

從供需雙方的力量較衡來看供給方就是開發(fā)商，需求方就是購房者。除了2008年的金融危機(jī)供需雙方都是弱者，近10年來的房地產(chǎn)買賣，幾乎購房者一直是弱勢(shì)群體，在對(duì)未來房價(jià)的漲跌控制上，買者仍然還是弱勢(shì)群體。最簡(jiǎn)單的原理是，開發(fā)商作為一個(gè)生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時(shí)間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價(jià)格下跌就論為不正常態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者也接受了這種規(guī)則。在這樣的規(guī)則下，開發(fā)商可以不約而同的“團(tuán)結(jié)起來”去維護(hù)這個(gè)規(guī)則，可以利用各種專業(yè)團(tuán)隊(duì)去維護(hù)這個(gè)規(guī)則；而購房者作為消費(fèi)個(gè)體卻沒有意識(shí)也難有力量去打破這種規(guī)則，或者團(tuán)結(jié)起來與這種規(guī)則抗?fàn)?。他們也不可能抗?fàn)帲驗(yàn)槟壳肮┬璨黄胶獾氖袌?chǎng)背景下他們看到：即便他們不買，開發(fā)商的房子也在賣、而且是越賣越貴。從成本變化來看各種跡象和數(shù)據(jù)顯示：通脹已成定局，各種房地產(chǎn)原材料鋼筋、水泥也在漲價(jià)，尤其主要“原材料”土地價(jià)格也在不斷呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，中國最大的商家——政府，以土地不可再生等種種理由，土地越賣越貴，促使很多項(xiàng)目的土地房價(jià)比超過30%甚至50%，房子的價(jià)格沒有理由要越來越低；尤其房地產(chǎn)的運(yùn)作模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)的開發(fā)必須是大資金的流動(dòng)，必須是大資源的整合，房市不拐，房價(jià)不跌從供需雙方的力量較衡來看房市不拐，房價(jià)不跌

而且是相對(duì)的大風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為慈善機(jī)構(gòu)。由此，可以理解一個(gè)在泡沫上運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在情理之中之中，不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)系了民生、關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)支柱，關(guān)系到資金的大流動(dòng)而更受人關(guān)注；相信在糧食像房子一樣有限并供不應(yīng)求的時(shí)候，可能人們就更多的關(guān)注糧食了。從貨幣政策來看貨幣流動(dòng)性的充裕性，是導(dǎo)致今年下半年房地產(chǎn)價(jià)格暴漲和股市暴漲的主要原因?；鶞?zhǔn)利率的再三下調(diào)、貸款政策的放松和各種優(yōu)惠、四萬億的政策救市、外資包括各種熱錢的涌入直接豐富了對(duì)資金強(qiáng)烈需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使其快速恢復(fù)元?dú)狻捤韶泿耪邔?duì)市場(chǎng)的良性刺激在和政府通脹憂慮并列的時(shí)候，政府將在這之間權(quán)衡并適度調(diào)整，選擇盡量兩者兼顧的策略。就目前國際金融市場(chǎng)來說，尚且沒有從危機(jī)中得到完全修復(fù)，國內(nèi)短暫的股市、房市好轉(zhuǎn)也不能代表國內(nèi)市場(chǎng)完全復(fù)蘇。所以政府適言：2010年依然保持適度的貨幣寬松政策。換言之，在盡量控制通脹的前提下，依然以相對(duì)寬松的貨幣政策鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展為主。由以上力量較衡分析可以看出，2010年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)上行發(fā)展，起碼保持在現(xiàn)有水平上穩(wěn)定發(fā)展，泰安也不例外。房市不拐，房價(jià)不跌而且是相對(duì)的大風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展1、從GDP增長看，泰安市近年來的增長率都保持在13%以上的高位，但受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年有所下降。2、近年來，泰安市的GDP增長率一直高于全國平均水平，即使2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，增長率也達(dá)到了13.4%，高出全國4.4個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰山繼續(xù)推動(dòng)泰安成為國際旅游城市自2003年以來，泰安三大產(chǎn)業(yè)都有較快增長，2008年第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別達(dá)到161.1億元、839.3億元和512.9億元。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明泰安還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰山日本，富士山美國，舊金山瑞士，阿爾卑斯山中國，泰山

與世界其他以山文明的城市相比，泰安的發(fā)展顯得基礎(chǔ)薄弱，但是同時(shí)昭示了巨大的空間。日本，富士山美國，舊金山瑞士，阿爾卑斯山中國，泰山與環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個(gè)成熟的商業(yè)圈部分。新城市將構(gòu)建大格局、新格局，形成新的、多個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。東岳大街泰山大街長城路環(huán)山路擬建高鐵客站環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時(shí)代發(fā)展線時(shí)代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在80萬人左右，遠(yuǎn)期112萬人左右的山東中等規(guī)模城市。其中以市政府為核心的時(shí)代發(fā)展軸將成為輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心，成為泰安新城形象的代表。其核心意義將隨著城市發(fā)展逐漸體現(xiàn)。北部近山環(huán)山區(qū)嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務(wù)、商業(yè)功能。是泰山的正面延伸區(qū)域。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。中部主城區(qū)兼具行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住職能。旅游風(fēng)景區(qū)市政府西遷之后發(fā)展明顯，取代中部區(qū)域成為泰安的政治中心；自然環(huán)境好，適于居住，發(fā)展?jié)摿Υ竽喜啃鲁菙M建以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，生活服務(wù)設(shè)施完善的綜合新區(qū)。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)2009年前保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，投資穩(wěn)中有升，表現(xiàn)了穩(wěn)定健康的上行趨勢(shì)和良好的勢(shì)頭，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良性投資城市。2008年泰安房地產(chǎn)投資43.9億元,較2007年增加26.9%，但僅占固定資產(chǎn)投資的5%左右，房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，2008年施工面積408.3萬平米，竣工面積146.5萬平米，受整體市場(chǎng)影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。泰安房地產(chǎn)，2009年前持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)2009年前保持了較為平穩(wěn)的環(huán)境和背景—城市背景2009年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放宏觀政策促使二手房交易成市場(chǎng)主角2009年，泰安市市區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)總量呈明顯增長趨勢(shì)，企穩(wěn)回暖跡象明顯，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒有出現(xiàn)大起大落。泰安市房產(chǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運(yùn)行、更為活躍，抵押市場(chǎng)大幅增長，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚(yáng)2009年，共實(shí)際成交各類房產(chǎn)8903套、115萬平方米、32億元，分別較2008年增長61%、36%、96%。新建商品房現(xiàn)房成交套數(shù)、面積、金額分別增長17%、19%、12%。二手房成交面積與商品房現(xiàn)房成交面積之比為2.03：1，較2008年的1.65：1和2007年的1.80：1有較明顯上升，說明二手房交易表現(xiàn)更為活躍，成為房產(chǎn)交易增長的主要支撐點(diǎn)，交易套數(shù)、面積、金額分別增長101%、46%、190%。2009年，需求震蕩放量由于房地產(chǎn)作為特殊商品，具有資金密集、開發(fā)周期較長等特點(diǎn)，受2008年投資萎縮影響，去年以來，泰安市市區(qū)的商品房現(xiàn)售市場(chǎng)出現(xiàn)了相對(duì)時(shí)滯性的低迷，商品房現(xiàn)售一改2008年較2007年明顯增長的趨勢(shì)，成交量震蕩調(diào)整，套數(shù)和面積在前8個(gè)月出現(xiàn)總量萎縮，自9月份起總量呈現(xiàn)回升，之后又出現(xiàn)一定萎縮，但成交總量較2008年和2007年仍有一定幅度增長。環(huán)境和背景—城市背景2009年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，已經(jīng)漸趨成熟；中低高檔以區(qū)域劃分明顯；高層、小高層、多層因開發(fā)時(shí)間表現(xiàn)較為明顯。泰安房地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)趨于成熟泰安房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)板塊劃分西部開發(fā)區(qū)中高檔板塊北部近山高檔板塊市中心高檔板塊東部中高檔板塊南部低檔板塊南開發(fā)區(qū)中低檔板塊長城路中高檔板塊旅游開發(fā)區(qū)中高檔板塊西部開發(fā)區(qū)中高檔板塊環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)，已經(jīng)漸趨成熟；泰安環(huán)境和背景—城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對(duì)集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局明顯受泰安傳統(tǒng)居住和商業(yè)形態(tài)影響，泰安傳統(tǒng)的商業(yè)核心，以岱廟為中心呈放射狀分布，形成了多種業(yè)態(tài)業(yè)種密集相聚的布局。泰安主要商業(yè)區(qū)分布圖光彩大市場(chǎng)易初蓮花溫州商業(yè)街中百百貨寶龍城市廣場(chǎng)規(guī)劃沃爾瑪項(xiàng)目四家銀座商城銀座東湖店本項(xiàng)目核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈環(huán)境和背景—城市背景泰安傳統(tǒng)商圈相對(duì)集中；業(yè)態(tài)業(yè)種地域性布局環(huán)境和背景—城市背景商業(yè)聚集明顯，核心單一；凸現(xiàn)城市商業(yè)不成熟性，拓展空間大泰安主要商業(yè)街區(qū)租金最高的是在中百附近的財(cái)源街、火車站銀座店，租金水平最高達(dá)到10-15元/㎡·日。而其他商業(yè)街租金大多維持在3-8元，核心效應(yīng)明顯，同時(shí)明顯表現(xiàn)出了核心的單一性，凸現(xiàn)了城市商業(yè)的不成熟。對(duì)于一個(gè)快速發(fā)展的城市來說，這種唯一一個(gè)商業(yè)核心的時(shí)代將很快被更新，多個(gè)商業(yè)核心的城市商業(yè)格局將取而代之。商業(yè)區(qū)租金業(yè)態(tài)財(cái)源街5-12元/㎡·日西段以低檔服裝飾品、百貨為主，中段以家電、通訊和中檔服飾為主，東段以五金、家居用品（窗簾布藝）為主通天街3-5元/㎡·日以服裝、小吃、旅游紀(jì)念品等為主的休閑一條街青年路4-8元/㎡·日北段中段以品牌服裝為主，南段以日用品店五金店為主東岳大街5-8元/㎡·日以通訊、電子器材、醫(yī)藥、服裝及食品餐飲為主校場(chǎng)街3-6元/㎡·日北段以低檔餐飲、服飾為主，中段以婚紗攝影、餐飲、精品服飾等為主，南段以低檔服飾、糖酒批發(fā)為主龍?zhí)堵?-6元/㎡·日餐飲、禮品、服飾環(huán)境和背景—城市背景商業(yè)聚集明顯，核心單一；凸現(xiàn)城市商業(yè)不成火車站商圈青年路商圈財(cái)源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移后的商圈隨著城市在新城大框架下不斷建設(shè)和發(fā)展，泰安城市商業(yè)中心，將會(huì)隨之西移，形成以時(shí)代發(fā)展線和岱廟為中心，兩個(gè)代表不同商業(yè)結(jié)構(gòu)共同構(gòu)成的新的、大的城市商圈。火車站商圈青年路商圈財(cái)源街商圈龍?zhí)督稚倘鹘y(tǒng)核心商圈重心轉(zhuǎn)移環(huán)境和背景—城市背景大型商場(chǎng)規(guī)模不大，寡頭競(jìng)爭(zhēng)明顯，喜憂兩重天泰安目前大型商場(chǎng)大多規(guī)模不大，除銀座東岳店和中百外較大外，一般在1-2萬平方米。目前形成了以銀座和中百為主的寡頭競(jìng)爭(zhēng)，其他商家難以與之抗衡，百貨大樓、紅樓都在重整旗鼓，易初蓮花則奄奄一息。商場(chǎng)經(jīng)營面積開業(yè)時(shí)間對(duì)外租金物業(yè)租賃/買斷樓層檔次銀座東岳店2萬平方米2001年1月廣場(chǎng)商業(yè)街3-10元/平/日部分租賃部分自有地下兩層，地上六層中高銀座東湖店2萬余平方米2006年12月——租賃地上四層中檔銀座花園店1.3萬平方米2008年6月——租賃地上三層中檔銀座齊魯?shù)?萬平方米2008年1月——租賃地上五層中高中百商城3.6萬平方米2005年進(jìn)場(chǎng)費(fèi)+提點(diǎn)，入口商鋪?zhàn)饨鹱赓U地下一層，地上五層中高易初蓮花1.1萬平方米2003年8月3-6元/平/日租賃地下一層中低百貨大樓1.5萬平方米裝修完畢正在招商3-7元/平/日——地上五層中檔紅樓百貨2.5萬余平方米2005年11月5-10元/平/日買斷地下一層，地上五層中檔環(huán)境和背景—城市背景大型商場(chǎng)規(guī)模不大，寡頭競(jìng)爭(zhēng)明顯，喜憂兩重環(huán)境和背景—城市背景商場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)案分析基本信息位置火車站東臨開發(fā)商銀座地產(chǎn)規(guī)?？偨ㄖ娣e9000平米戶型30-126㎡，共計(jì)112套價(jià)格一期一層17000-25000，二層10000-11000商城商業(yè)25000-33000，二層14000-16000共建商業(yè)一層20000，二層12000開盤時(shí)間2007年底入住時(shí)間2009年銷售狀況2008年售出73套，銷售面積5900㎡；目前已售罄。銀座城市廣場(chǎng)位于火車站附近，包括商業(yè)和住宅兩部分。項(xiàng)目在銀座商城東臨，緊鄰東岳大街，商業(yè)氛圍濃厚。環(huán)境和背景—城市背景商場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)案分析基本信息位置火車站東臨開環(huán)境和背景—區(qū)域特征政治中心、交通便捷、新老城核心、人口快速增長政治中心北面緊鄰市政府，東西與泰山區(qū)政府、岱岳區(qū)政府距離均在3公里左右，且在一條直線上；是當(dāng)之無愧的政治中心區(qū)位。

交通便捷東岳大街、泰山大街、長城路（104國道）共同構(gòu)成了項(xiàng)目周邊密集寬闊的交通網(wǎng)，是整個(gè)城市的交通紐帶位置；又處于泰安汽車站、火車站、京滬高鐵站的中心位置，成為泰安對(duì)外交通的樞紐。新老城核心在泰安市的新規(guī)劃中，項(xiàng)目所處區(qū)位，將成為連接泰山、岱岳兩區(qū)、南部開發(fā)區(qū)的重心位置和發(fā)展核心，中心聚集效應(yīng)將很快從城市建設(shè)中得到印證。人口快速增長項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)，成熟住宅區(qū)多大為3年前的建筑，人口大約在5萬人左右；由于區(qū)域內(nèi)可改造空間大、空域用地多，目前在建產(chǎn)品較多：中高檔住宅、寫字樓、酒店、娛樂等多種符合中高端人群生活、辦公、消費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)品正在快速開發(fā)中，未來3年項(xiàng)目周邊中高端人群將會(huì)再快速增加5萬人左右。環(huán)境和背景—區(qū)域特征政治中心、交通便捷、新老城核心、人口快速未來3年區(qū)域內(nèi)人口將超過10萬未來3年區(qū)域內(nèi)人口環(huán)境和背景—產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相助益；城市新名片，門戶客廳

項(xiàng)目的特點(diǎn)不僅僅是50萬平米的大體量、處于城市的核心位置；更是多項(xiàng)城市高端功能的綜合開發(fā)、整合、發(fā)揮與利用，并與整個(gè)城市的多項(xiàng)功能空間進(jìn)行組合，建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，形成統(tǒng)一的城市經(jīng)濟(jì)、政治、文化核心，對(duì)城市功能進(jìn)行大劑量的彌補(bǔ)與快速升級(jí)；成為城市精神的結(jié)晶與發(fā)散，成為城市的象征和徽章。

所以，從更準(zhǔn)確地角度來說，開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目便是運(yùn)營城市，需要充分考慮項(xiàng)目開發(fā)與城市發(fā)展的時(shí)空關(guān)系。開發(fā)這樣一個(gè)項(xiàng)目是城市發(fā)展的必須和必然，同時(shí)具有唯一性和獨(dú)特性。

所以，項(xiàng)目注定要依托城市、改變城市，構(gòu)建新的城市發(fā)展框架，成為城市發(fā)展的里程碑，必將聚焦整個(gè)城市的眼光，吸引每一位來到泰安的人和吸引更多的人來到泰安。

要營銷，我們必須認(rèn)識(shí)到這個(gè)高度。國際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、大型綜合商城的匯聚在一個(gè)項(xiàng)目；我們可以參考同時(shí)可以想象其對(duì)一個(gè)三線城市所產(chǎn)生的震撼！會(huì)展經(jīng)濟(jì)、五星級(jí)酒店帶動(dòng)效應(yīng)、商業(yè)集群效應(yīng)、蝴蝶效應(yīng)、運(yùn)營城市……一系列關(guān)于項(xiàng)目的關(guān)鍵詞都將提上項(xiàng)目開發(fā)的研究日程！環(huán)境和背景—產(chǎn)品特征核心地段的大型商業(yè)綜合體，與城市發(fā)展互相環(huán)境和背景—產(chǎn)品特征33000㎡地下兩層層商業(yè)+地下二層停車場(chǎng)本方案目標(biāo)物業(yè)，為會(huì)展中心前廣場(chǎng)下的商業(yè)，包括地下一層、二層33000平米的商業(yè)，和地下二層停車場(chǎng)。是本項(xiàng)目所有物業(yè)中自主定位空間較大、可靈活運(yùn)營的部分。定位為地下商超或者商城，滿足項(xiàng)目自身?xiàng)l件、周邊市場(chǎng)需求和整體項(xiàng)目的物業(yè)配套組合。地下二層如果全部作為僅僅作為地下一層商業(yè)的配套停車場(chǎng)，存在面積浪費(fèi)，應(yīng)地下一層商業(yè)的可拓展空間更為合理。項(xiàng)目只能出售50年使用權(quán)，而不能出售產(chǎn)權(quán)。環(huán)境和背景—產(chǎn)品特征33000㎡地下兩層層商業(yè)+地下二層停車環(huán)境和背景—開發(fā)企業(yè)全國性運(yùn)營集團(tuán)公司，具有成熟的會(huì)展經(jīng)濟(jì)和城市運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)中促聯(lián)發(fā)國際投資(集團(tuán))有限公司是經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)成立的（國）字號(hào)無轄區(qū)登記的全國性運(yùn)營集團(tuán)公司，注冊(cè)資本金1億元人民幣，旗下21個(gè)全資子公司，總股本4.6億元人民幣，分布于北京、上海、廣東、山東、河南、內(nèi)蒙等地，擁有四星級(jí)以上酒店5個(gè)。

中促聯(lián)發(fā)集團(tuán)，是在中國國際經(jīng)濟(jì)文化合作促進(jìn)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中促會(huì)”）和中促企業(yè)聯(lián)盟領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)下的骨干企業(yè)，承擔(dān)著中促企業(yè)聯(lián)盟136家以城市建設(shè)、運(yùn)營和地產(chǎn)開發(fā)為主的專業(yè)化聯(lián)盟企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和帶頭作用，是一家專業(yè)從事城市運(yùn)營、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目投資和項(xiàng)目投資管理、項(xiàng)目建設(shè)與工程管理、項(xiàng)目工程技術(shù)咨詢、項(xiàng)目代理建設(shè)、城市運(yùn)營和建設(shè)科研、房地產(chǎn)開發(fā)、IT數(shù)碼城市研發(fā)的多元化的綜合建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)型企業(yè)。

環(huán)境和背景—開發(fā)企業(yè)全國性運(yùn)營集團(tuán)公司，具有成熟的會(huì)展經(jīng)濟(jì)和宏觀背景大落大期后趨于穩(wěn)定；泰安城市在大規(guī)劃框架下快速發(fā)展；一個(gè)處于城市重要戰(zhàn)略區(qū)位的大性商業(yè)綜合體；將與城市互動(dòng)式經(jīng)營發(fā)展。地下商業(yè)部分，可操作空間大，方式靈活；但是地下商業(yè)部分只能出售50年使用權(quán)，不能出售產(chǎn)權(quán)。我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品？宏觀背景大落大期后趨于穩(wěn)定；我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和背景下營--------關(guān)于項(xiàng)目及營銷的核心思考我們?nèi)绾慰创?xiàng)目表現(xiàn)出來的幾個(gè)利害關(guān)系？2思辨篇--------關(guān)于項(xiàng)目及營銷的核心思考我們?nèi)绾慰创?xiàng)目核心價(jià)值思辨城市綜合體價(jià)值利用點(diǎn)最高利潤的思辨產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位思辨+++項(xiàng)目及營銷五大核心思辨出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨+項(xiàng)目核心城市綜合體最高利潤產(chǎn)品業(yè)態(tài)+++項(xiàng)目及營銷五大核心思核心思辨—核心價(jià)值思辨泰安最具價(jià)值的經(jīng)營場(chǎng)所和投資產(chǎn)品最具價(jià)值經(jīng)營場(chǎng)所最具價(jià)值投資產(chǎn)品實(shí)力商家進(jìn)駐新城市核心會(huì)展經(jīng)濟(jì)支撐政治經(jīng)濟(jì)核心消費(fèi)市場(chǎng)之稱大型項(xiàng)目支撐商業(yè)戰(zhàn)略要地升值潛力巨大穩(wěn)定投資回報(bào)實(shí)力企業(yè)信譽(yù)地標(biāo)產(chǎn)品重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目核心思辨—核心價(jià)值思辨泰安最具價(jià)值的經(jīng)營場(chǎng)所和投資產(chǎn)品最具核心思辨—城市綜合體價(jià)值利用點(diǎn)信譽(yù)、實(shí)力、規(guī)模、潛力；影響力、形象力、關(guān)注度、市場(chǎng)力利用點(diǎn)一：大盤效應(yīng)的信譽(yù)、實(shí)力、規(guī)模，包括推廣與開發(fā)的大手筆；以大帶小，以小推大，不可無限制的利用大盤效應(yīng)而忘記在小的方面為大盤做推廣積累。利用點(diǎn)二：綜合體影響力、關(guān)注度、市場(chǎng)力是地下部分營銷過程中的主要利用點(diǎn)。利用點(diǎn)三：在相對(duì)獨(dú)立的基礎(chǔ)上把地下部分統(tǒng)籌到整盤操作中，節(jié)省成本。項(xiàng)目綜合價(jià)值

項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值核心思辨—城市綜合體價(jià)值利用點(diǎn)信譽(yù)、實(shí)力、規(guī)模、潛力；影響力核心思辨—業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)：購物中心+超市購物中心+超市

步行街需要長期經(jīng)營產(chǎn)品特征適合容易快速形成人氣經(jīng)營管理成本高有市場(chǎng)支撐和需求有市場(chǎng)支撐和需求經(jīng)營管理成本低短期收益較高短期收益高營銷成本高營銷成本較低核心思辨—業(yè)態(tài)業(yè)種定位業(yè)態(tài)：購物中心+超市購物中心+超市步核心思辨—最高利潤思辨提高附加值+快速回款如果就單純做項(xiàng)目而言，一般有兩個(gè)利潤點(diǎn)：1、推過推廣增加產(chǎn)品附加值；2、住宅拉長銷售周期，等待升值；商業(yè)物業(yè)增值空間大的情況下，持有收取租金。本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)租金目前不高，但增值空間較大，相對(duì)來說持有收取租金可實(shí)現(xiàn)最大利潤。但鑒于企業(yè)滾動(dòng)式開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金需求、節(jié)省小部分產(chǎn)品后期經(jīng)營管理費(fèi)用和精力，以及項(xiàng)目全程開發(fā)需要快速聚集人氣、提升市場(chǎng)信心方面，則考慮快速回款并快速聚集市場(chǎng)信心，對(duì)項(xiàng)目全程開發(fā)的裨益及帶來的間接經(jīng)濟(jì)效益則成為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“最高利潤”主要訴求點(diǎn)。附加值+快速回款

最高利潤核心思辨—最高利潤思辨提高附加值+快速回款如果就單純做項(xiàng)目核心思辨—產(chǎn)權(quán)出售與出租出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨出售使用權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：價(jià)格相對(duì)較低便于與購買使用權(quán)或租賃的主力店合作劣勢(shì)：難以取得買方信任購買面積小；銷售操作難度大，推廣費(fèi)用高在一定程度上對(duì)統(tǒng)一運(yùn)營依賴程度較高出售產(chǎn)權(quán)的優(yōu)劣優(yōu)勢(shì)：常規(guī)銷售，容易被市場(chǎng)接受營銷操作相對(duì)容易買方可以貸款，購買面積相對(duì)較大，物業(yè)分割容易劣勢(shì)：相對(duì)出售使用權(quán)價(jià)格較高解決之道1、強(qiáng)化推廣，提高客戶對(duì)產(chǎn)品的信任度，尤其強(qiáng)化項(xiàng)目體量、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目等多重宏觀優(yōu)勢(shì)；2、通過計(jì)算以符合出售使用權(quán)的價(jià)格銷售，并適當(dāng)采用合理的價(jià)格策略；3、引進(jìn)主力店，強(qiáng)化客戶信任度；4、采用合理的營銷策略5、面積化小，采取靈活面積銷售策略；6、增加客戶信任度的其他手段。核心思辨—產(chǎn)權(quán)出售與出租出售產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的思辨出售使用權(quán)的優(yōu)一個(gè)城市商業(yè)綜合體的最大價(jià)值需要全方位整合才能得到最大釋放；項(xiàng)目具有城市最佳經(jīng)營場(chǎng)所和最具投資價(jià)值產(chǎn)品的條件，可操作空間較大；最適合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)是購物中心+超市；提高項(xiàng)目的附加值和快速回款是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高利潤的途徑；采取合理的手段，可以規(guī)避只出售使用權(quán)的弊端。我們?nèi)绾慰创?xiàng)目表現(xiàn)出來的幾個(gè)利害關(guān)系？一個(gè)城市商業(yè)綜合體的最大價(jià)值需要全方位整合才能得到最大釋放；--------項(xiàng)目

定位我們向客戶推銷什么樣的項(xiàng)目？3項(xiàng)目定位--------項(xiàng)目定位我們向客戶推銷什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目定位產(chǎn)品物理性狀自身配套城市配套面臨的機(jī)會(huì)與威脅+++Swot分析自身的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)+市場(chǎng)定位形象定位初步價(jià)格定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品物自身配套城市配套面臨的機(jī)會(huì)+++Swot自身的項(xiàng)目定位—產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單層大空間商業(yè)；產(chǎn)品尚未進(jìn)入實(shí)體施工階段，再紅線可控制范圍內(nèi)，產(chǎn)品可根據(jù)目標(biāo)商家細(xì)節(jié)要求做定制地產(chǎn)，最大程度滿足目標(biāo)商家對(duì)物業(yè)的要求，更大程度上為項(xiàng)目的招商和營銷創(chuàng)造了良好條件。地上為大規(guī)劃下的時(shí)代廣場(chǎng)；地下兩層為建面33000平米的商業(yè)空間；地下二層為與會(huì)展中心共用的停車場(chǎng)。項(xiàng)目定位—產(chǎn)品物理性狀一定限制下的定制地產(chǎn)產(chǎn)品可利用物業(yè)為單項(xiàng)目定位—自身配套直接影響城市的純高端配套整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)國際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、高檔公寓和大型展館，均屬于城市高端商業(yè)配套。整個(gè)項(xiàng)目的所有城市高端商業(yè)配套，必然會(huì)無形中提高人們對(duì)地下商業(yè)部分檔次的認(rèn)識(shí)，大力提升這部分商業(yè)的市場(chǎng)力。建議：可在地上廣場(chǎng)中央，設(shè)具有代表意義的雕塑，與項(xiàng)目北端的標(biāo)志呼應(yīng)，形成廣場(chǎng)明顯標(biāo)識(shí)，成為廣場(chǎng)、項(xiàng)目、城市的明顯標(biāo)志，作為城市名片之一。項(xiàng)目定位—自身配套直接影響城市的純高端配套整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)國項(xiàng)目定位—SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strengths）

1、享用城市商業(yè)綜合體多重效應(yīng)；2、享用新城規(guī)劃戰(zhàn)略核心價(jià)值；3、享用外部優(yōu)越的政治、交通、人口配套；4、城市處于快速發(fā)展軌道，市場(chǎng)潛力大，容易被市場(chǎng)認(rèn)可；5、大項(xiàng)目全為城市高端商業(yè)配套，產(chǎn)品高端定位市場(chǎng)切入速度快；6、政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，可享受更多政策支持并被容易獲得消費(fèi)者信任；7、未來會(huì)展經(jīng)濟(jì)可極大帶動(dòng)此商業(yè)經(jīng)營；8、城市的旅游經(jīng)濟(jì)可為此商業(yè)帶來階段性高收益；9、產(chǎn)品具有充足的停車位；10、營業(yè)面積3.3萬平方米，大小合適，符合三線城市高檔商城的要求。項(xiàng)目定位—SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strengths）1、享項(xiàng)目定位—SWOT分析劣勢(shì)分析（Weakness）1、區(qū)域內(nèi)商業(yè)尚且不成熟，城市人口尚且沒有形成到此區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣；2、此商業(yè)目前相對(duì)孤立，難以借助商業(yè)的聚集效應(yīng)；3、區(qū)域內(nèi)居住人口分布較散，難以形成主流消費(fèi)人群；4、易初蓮花作為區(qū)域內(nèi)較失敗項(xiàng)目，在一定程度上打擊商家和消費(fèi)者信心；5、產(chǎn)品為兩層地下，不符合一般大型商城的物業(yè)形式；6、廣場(chǎng)下的地下商業(yè)，在一定程度上限制了某些業(yè)種的入駐，如餐飲；7、南北兩側(cè)大量工程的長時(shí)間施工，將在一定程度上影響商業(yè)經(jīng)營；8、產(chǎn)品只能出售一定年限的使用權(quán)；項(xiàng)目定位—SWOT分析劣勢(shì)分析（Weakness）1、區(qū)域項(xiàng)目定位—SWOT分析機(jī)會(huì)分析（Opportunities）+威脅分析（Threats）

機(jī)會(huì)分析（Opportunities）1、可引進(jìn)品牌主力商家，提升市場(chǎng)信心；2、可通過大力推廣，提高市場(chǎng)預(yù)期；3、可在一定范圍內(nèi)優(yōu)化業(yè)態(tài)業(yè)種，提高市場(chǎng)接受力和競(jìng)爭(zhēng)力；4、可優(yōu)化招商、銷售模式，使之更適合熱場(chǎng)；5、中心商業(yè)圈大量商場(chǎng)入駐，勢(shì)必造成中心商圈商家過度飽和，造成中心商圈商家利潤降低，無論主力店還是普通商家畢竟尋求突圍之道威脅分析（Threats）

1、市場(chǎng)對(duì)只出售使用權(quán)的抗性；2、中心商圈新商場(chǎng)開業(yè)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)商家的分流；3、地下商場(chǎng)部分商業(yè)面積較小，推廣之初卻要承擔(dān)托起整個(gè)項(xiàng)目推廣高度的責(zé)任和費(fèi)用，推廣費(fèi)用較高。項(xiàng)目定位—SWOT分析機(jī)會(huì)分析（Opportunities）項(xiàng)目定位—市場(chǎng)定位我們?cè)紤]過的面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們有太多的想法和期望。高檔商場(chǎng)？酒店？批發(fā)城？服裝城？電子城？綜合商業(yè)街？

專業(yè)賣場(chǎng)？布藝城……美食街？但我們必須通過周密系統(tǒng)而務(wù)實(shí)的思考來辨別我們所面對(duì)的機(jī)會(huì)和資源與限制條件，以確保產(chǎn)品營銷的利潤最大化和風(fēng)險(xiǎn)最低以及長期運(yùn)營的成敗。項(xiàng)目定位—市場(chǎng)定位我們?cè)紤]過的面對(duì)眾多機(jī)會(huì)、眾多資源，我們項(xiàng)目定位—市場(chǎng)定位我們把握的原則與市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅消費(fèi)者需求經(jīng)營者需求投資者需求開發(fā)商需求最好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)定位高檔商城，內(nèi)含主力商超1、周邊市場(chǎng)需求2、便于旺場(chǎng)3、資金快速回籠，獲得較高回報(bào)4、便于后期管理5、投資者更有信心6、便于提升項(xiàng)目品牌7、產(chǎn)品比較適合項(xiàng)目定位—市場(chǎng)定位我們把握的原則與市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅消項(xiàng)目定位—形象定位泰城中央，首席中央購物中心什么是項(xiàng)目形象？項(xiàng)目的形象，就是賦予項(xiàng)目產(chǎn)品之上的豐富內(nèi)涵，是項(xiàng)目開發(fā)伊始主動(dòng)給予受眾的項(xiàng)目的綜合形象，以便引導(dǎo)他們對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)、檔次、價(jià)格、價(jià)值產(chǎn)生正確的認(rèn)識(shí)和聯(lián)想，使項(xiàng)目產(chǎn)生良好的傳播效果，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的口碑和目標(biāo)商家的入駐、目標(biāo)客戶的購買行為，也就是所謂的形象力。由于項(xiàng)目要求快速招商銷售快速回款，所以項(xiàng)目的招商、營銷周期就要盡量短。所以要求項(xiàng)目的形象力要強(qiáng)，具有快速傳播、快速穿透、并讓目標(biāo)客戶快速反應(yīng)的特點(diǎn)。形象推廣與品牌推廣、營銷目標(biāo)直接相關(guān)。項(xiàng)目定位—形象定位泰城中央，首席中央購物中心什么是項(xiàng)目形象？項(xiàng)目定位—形象定位泰城泰山，首席中央購物中心中央?yún)^(qū)位戰(zhàn)略價(jià)值會(huì)展經(jīng)濟(jì)旅游經(jīng)濟(jì)大型商業(yè)綜合體豐沛客群巨大潛力時(shí)代廣場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)++++投資少風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)高+優(yōu)良配套項(xiàng)目定位—形象定位泰城泰山，首席中央購物中心中央?yún)^(qū)位會(huì)展經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目定位—形象定位泰城泰山，首席中央購物中心基于對(duì)產(chǎn)品所處環(huán)境、產(chǎn)品各項(xiàng)屬性的認(rèn)識(shí)和SWOT分析，以及我們對(duì)形象力的要求，可以給產(chǎn)品這樣的形象定位：泰城泰山，首席中央購物中心

（以城市為坐標(biāo)，凸現(xiàn)城市與名山，將項(xiàng)目的定位拉到最高端）城市中央，首席購物中心（借用老商圈概念，引導(dǎo)新城市中央商圈）項(xiàng)目定位—形象定位泰城泰山，首席中央購物中心基于對(duì)產(chǎn)品所處環(huán)項(xiàng)目定位—市場(chǎng)形象定位泰城，首座體驗(yàn)式購物廣場(chǎng)定位原則：定位鐵三角——贏得市場(chǎng)的法寶創(chuàng)造第一表現(xiàn)差異引導(dǎo)需求泰城，首座生活體驗(yàn)式購物中心獨(dú)特的營銷方式，第三代投資法則。最流行的主題購物方式，最有前景的投資產(chǎn)業(yè)。首席中央購物中心從商業(yè)形態(tài)上，做泰安首家生活式購物中心，顛覆了原有的商業(yè)形態(tài)。形成了第一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、健身、休閑為一體的國際化商場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者購物過程中感官的立體享受，“讓消費(fèi)者在新奇中體驗(yàn)購物與休閑的樂趣”。項(xiàng)目定位—市場(chǎng)形象定位泰城，首座體驗(yàn)式購物廣場(chǎng)定位原則：創(chuàng)造產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系

價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系◆商品的價(jià)格在一定程度上體現(xiàn)商品的真實(shí)價(jià)值?！粼谏虡I(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，價(jià)格一直高于產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值；又因商業(yè)地產(chǎn)操作的方式不同，價(jià)格高出價(jià)值的幅度又有不同?！舻?，任何一種操作方式所制定的價(jià)格，都是建立在產(chǎn)品相對(duì)真實(shí)的價(jià)格基礎(chǔ)之上的?！羲?，我們首先依據(jù)項(xiàng)目目前的周邊市場(chǎng)行情，和商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)的諸多原則，確定項(xiàng)目的相對(duì)真實(shí)價(jià)格。產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系◆產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位成本加價(jià)法成本加價(jià)法是在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)上增加常規(guī)的利潤所確定的售價(jià)，最終要以市場(chǎng)接受度作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目金額單位面積成本與單位面積售價(jià)土地、建筑、財(cái)務(wù)及前期成本1.75億元可售面積33000㎡則單位面積成本為：2.05億元÷33000㎡=6200元/㎡按照投資回報(bào)率30%計(jì)算，則單位面積售價(jià)應(yīng)為：6200*（1+30%）/（1-5.5%）=8530元/㎡（扣除5.5%營業(yè)稅）如果扣除30%所得稅，則應(yīng)該售價(jià)9400元/㎡（銷售總額分別為：2.82億元、3.1億元）推廣成本750萬元營銷成本1000萬元辦公成本1250萬元合計(jì)2.05億元產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位成本加價(jià)法成本加價(jià)法是在項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位租金回報(bào)法市場(chǎng)比較、租金回報(bào)法，是參考周邊類似商業(yè)的租金水平、根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)年投資回報(bào)率8-12%的方法計(jì)算目前應(yīng)售價(jià)格。目前周邊商場(chǎng)、商鋪?zhàn)饨鸹咀饨鸨３衷?-4元/㎡/天。則本項(xiàng)目可售價(jià)格可定為：（3-4）元/㎡/天*365天*（8-12年）=8760-17500元/㎡鑒于本項(xiàng)目不能出售產(chǎn)權(quán)，則項(xiàng)目的可售價(jià)格為：

（8760-17500）元/㎡*（1-16.6%）=7300-14600元/㎡取平均值為11000元/㎡±10%產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位租金回報(bào)法市場(chǎng)比較、租金回報(bào)法，是參考產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位市場(chǎng)潛力法則與線性回歸法由于商業(yè)地產(chǎn)升值彈性系數(shù)較大，所以商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算方法還常采用市場(chǎng)潛力法則、德爾菲法和線性回歸法計(jì)算產(chǎn)品的銷售價(jià)格，這些方法是在成本加價(jià)法和市場(chǎng)比較法、租金回報(bào)法的基礎(chǔ)上采用相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型和專家不記名投票的方法計(jì)算的銷售價(jià)格，在更大程度上保證了銷售價(jià)格的合理性。最終得出項(xiàng)目可以銷售的初步價(jià)格為11000元/㎡±10%

根據(jù)銷售策略的不同和推廣方式方法的不同，此價(jià)格再作相應(yīng)調(diào)整。產(chǎn)品定位—初步價(jià)格定位市場(chǎng)潛力法則與線性回歸法由于商業(yè)地產(chǎn)升一個(gè)未來城市中央的大型商業(yè)綜合體的一部分——25000平米的地下一層商業(yè)；具有多重優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇，同時(shí)面臨一定的挑戰(zhàn)和不足；表現(xiàn)尤為突出的是可以局部放大部分核心優(yōu)勢(shì)，以成為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力——會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、中央?yún)^(qū)位、市場(chǎng)支撐、未來潛力、政府支持、高端形象……我們向客戶推廣營銷什么樣的產(chǎn)品？一個(gè)未來城市中央的大型商業(yè)綜合體的一部分——25000平米的--------營銷模式

選擇哪一種營銷模式最適合我們？4營銷模式--------營銷模式選擇哪一種營銷模式最適合我們？根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位——高檔商城（內(nèi)含主力商超），和產(chǎn)品的特殊屬性：只能出售50年使用權(quán)及市場(chǎng)分析和項(xiàng)目分析等，可以確定項(xiàng)目的營銷模式營銷模式—幾種模式的變通營銷模式依據(jù)產(chǎn)品特殊屬性項(xiàng)目基本特征市場(chǎng)特征開發(fā)商要求目標(biāo)商家要求長期旺場(chǎng)經(jīng)營要求項(xiàng)目營銷模式根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位——高檔商城（內(nèi)含主力商超），和產(chǎn)品的特殊營銷模式—幾種模式的變通理想模式對(duì)主力店招商并銷售對(duì)主力店招商并向其銷售相應(yīng)面積的50年適用權(quán)，或者簽訂50年租賃合同，獨(dú)立管理。邊招商邊銷售確定主力商家使用面積后，將剩余面積化整為零銷售使用權(quán)。主要針對(duì)投資客。主要針對(duì)購買50年使用權(quán)的中小商家，即變相銷售針對(duì)主力商家制定合理的價(jià)格策略，權(quán)衡其面積與價(jià)格的關(guān)系邊銷售邊招商自用型商家品牌商家確定一定數(shù)量后，轉(zhuǎn)入零售為主，可用返租針對(duì)投資客購買的面積，幫助其招商，化零為整招商邊經(jīng)營邊調(diào)整運(yùn)營公司開業(yè)后對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營進(jìn)行管理和扶持，實(shí)現(xiàn)旺場(chǎng)開業(yè)后進(jìn)入調(diào)整期，業(yè)種營業(yè)戶等根據(jù)經(jīng)營狀況而調(diào)整，直至相對(duì)穩(wěn)定旺場(chǎng)品牌1432營銷模式—幾種模式的變通理想模式對(duì)主力店對(duì)主力店招商邊招商邊營銷模式—幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通上述營銷模式，根據(jù)營銷過程中招商、銷售情況的進(jìn)展，會(huì)出現(xiàn)不同的情況，在不同的情況下，可做下述變通：過程1（做特殊說明）如果品牌主力商家，愿意將33000平米整租50年，租賃價(jià)格和合作方式滿足開發(fā)商對(duì)資金的要求的話，則可以整租，后面的營銷推廣過程省略。租賃價(jià)格應(yīng)滿足開發(fā)商30%投資回報(bào)率，且先支付定金。按照主力商家要求，實(shí)施定制地產(chǎn)。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積50年，則根據(jù)其租賃的面積確定其價(jià)格，價(jià)格未必滿足開發(fā)商30%投資回報(bào)率，主要利用其品牌效應(yīng)，拉升剩余面積的價(jià)格、提高剩余面積的銷售價(jià)格。具體價(jià)格面積和相應(yīng)公式再行計(jì)算。并執(zhí)行后面過程2、3、4的招商、銷售過程。如果品牌主力商家，只愿意租賃部分面積且不足50年（比如10年），建議開發(fā)商持有此部分物業(yè)，或者低價(jià)銷售。如果品牌主力商家，愿意整租所有面積卻不足50年（比如10年），建議更換主力商家，或者高價(jià)出租。招商和銷售相互促進(jìn)又制約營銷模式—幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通上述營銷模式營銷模式—幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通過程2：招商過程中，主力店所帶衛(wèi)星店和自用型商家所用面積加上主力店所用面積超出總面積70%的情況下，剩余面積銷售仍將以自用型商家為主，且其他面積零售在過程3的返租模式中不采用過度激勵(lì)的措施。銷售價(jià)格上調(diào)。如果衛(wèi)星店和自用型中小商家數(shù)量不足，但銷售勢(shì)能強(qiáng)大，則返租模式中同樣不采取過度激勵(lì)措施。如果銷售勢(shì)能不足，加強(qiáng)推廣的同時(shí)加強(qiáng)招商，并在過程3的模式中采取有力的刺激模式。自用型中小型商家，在商家充沛的情況下，要根據(jù)業(yè)種規(guī)劃適當(dāng)篩選。過程3：如果前期過程銷售不力，則在過程3的返租模式中，根據(jù)銷售情況采用相應(yīng)幅度的激勵(lì)措施，刺激以投資為主的客戶購買。同時(shí)需要加大招商力度。過程4：實(shí)現(xiàn)初步旺場(chǎng)后，經(jīng)營進(jìn)入軌道，為了保持商場(chǎng)的持續(xù)旺銷和開發(fā)商要求的品牌效果，在對(duì)商家進(jìn)行管理的同時(shí)進(jìn)行選擇和淘汰。招商和銷售相互促進(jìn)又制約營銷模式—幾種模式的變通營銷過程中營銷模式的變通過程2：招商--------招商銷售

策略營銷中采用什么樣的招商銷售策略？5招商銷售--------招商銷售策略營銷中采用什么樣的招商銷售招商銷售—常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營關(guān)系消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營者經(jīng)營，獲取價(jià)值經(jīng)營者從投資者手中得到經(jīng)營權(quán)，經(jīng)過自己的經(jīng)營，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營者取得的利潤越高。經(jīng)營者經(jīng)營越有激情。反之亦然！經(jīng)營者的經(jīng)營狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營越好，回報(bào)越高，反之亦然商業(yè)地產(chǎn)五方利益關(guān)系示意圖吸引投資客必須先要吸引經(jīng)營者，吸引經(jīng)營者必須先要吸引消費(fèi)者。開發(fā)商運(yùn)營商1234561、銷售2、回報(bào)投資3、委托經(jīng)營4、經(jīng)營管理5、商業(yè)經(jīng)營6、吸引消費(fèi)4、招商完整的商業(yè)運(yùn)營模式0代理商0、互動(dòng)服務(wù)招商銷售—常規(guī)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營關(guān)系消費(fèi)者經(jīng)營者投資者投資者提供場(chǎng)招商銷售—招商策略招商的基本原則第一基本原則要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55：20：25的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，但是鑒于泰安的特殊市場(chǎng)環(huán)境，建議此比例優(yōu)化為70：15：15。自用型中小型商家，在商家充沛的情況下，要根據(jù)業(yè)種規(guī)劃適當(dāng)篩選。第二基本原則要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。前面確定的“泰城泰山，首席中央購物中心”的品牌形象和“泰城，首座生活體驗(yàn)式購物中心”的市場(chǎng)形象是招商過程中始終把握的原則。第三基本原則購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。主要指的散戶招商。第四基本原則招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。招商銷售—招商策略招商的基本原則第一基本原則招商銷售—招商策略招商的基本原則第五基本原則核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線的端點(diǎn)。第六基本原則特殊商戶招商優(yōu)惠原則。主要針對(duì)主力店和個(gè)別高檔品牌輔助店?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營"是購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。第七基本原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。針對(duì)非購買50年使用的入駐散商，給與入駐優(yōu)惠和前期租金優(yōu)惠的政策，鼓勵(lì)其入駐幫助其前期經(jīng)營。本項(xiàng)目屬于政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，可以為商戶申請(qǐng)一定的稅費(fèi)優(yōu)惠。第八基本原則提供配套服務(wù)。比如在擁有充沛停車場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)下，再一定程度上解決部分倉庫位置、借助主力商家提供信息化管理平臺(tái)和商場(chǎng)內(nèi)一卡通等配套服務(wù)。招商銷售—招商策略招商的基本原則第五基本原則招商銷售—招商策略招商方式1、全面撒網(wǎng)、重點(diǎn)捕魚向所有目標(biāo)商家、社會(huì)公眾宣傳項(xiàng)目招商信息；其一為項(xiàng)目整體造勢(shì)、其二體現(xiàn)項(xiàng)目高度、其三可以強(qiáng)化向目標(biāo)商家的信息傳遞。2、項(xiàng)目發(fā)布會(huì)以新聞發(fā)布會(huì)的方式，邀請(qǐng)前期洽談過的目標(biāo)商家、媒體、政府、合作商家、產(chǎn)品設(shè)計(jì)單位等召開項(xiàng)目發(fā)布會(huì)，深入傳遞項(xiàng)目信息，打動(dòng)目標(biāo)商家并借助媒體進(jìn)一步宣傳推廣。3、項(xiàng)目洽談會(huì)開發(fā)商或者合作單位派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽，針對(duì)性強(qiáng)、影響大、實(shí)效性好；便于快速促成雙方老總會(huì)面達(dá)成合作共識(shí)。4、投資研討會(huì)在確定主力商家后，為了進(jìn)一步吸引層次較高的輔助商家、零散商家，提高項(xiàng)目租金和售價(jià)，打動(dòng)投資客，組織以入駐主力商家、目標(biāo)輔助商家、其他商家、積累的目標(biāo)投資客群、媒體等，召開的項(xiàng)目專題投資研討會(huì)，可以全面促進(jìn)項(xiàng)目的招商、銷售工作。5、電話、信函與登門拜訪招商銷售—招商策略招商方式1、全面撒網(wǎng)、重點(diǎn)捕魚招商銷售—招商策略招商進(jìn)程安排時(shí)間推廣工作招商工作2010年5月1日-6月1日確定推廣定位設(shè)計(jì)推廣物料招商與銷售推廣全部到位確定招商策略確定招商場(chǎng)所組建培訓(xùn)招商隊(duì)伍2010年6月1日-8月1日項(xiàng)目發(fā)布會(huì)著重招商宣傳確定主力商家制訂剩余面積招商策略2010年8月1日-9月1日售樓處到位招商成功輔助宣傳繼續(xù)中小商家招商重點(diǎn)針對(duì)自用型商家招商銷售2010年9月1日-11月1日著重銷售推廣重點(diǎn)針對(duì)自用型商家招商銷售積累租賃性商家2010年11月1日-2011年2月1日著重銷售推廣完成購物中心整體招商工作招商銷售—招商策略招商進(jìn)程安排時(shí)間推廣工作招商工作2010年招商銷售—銷售策略銷售基本原則基本原則一如何核心主力店整體購買50年產(chǎn)權(quán)，在成本加價(jià)的基礎(chǔ)上盡量多的提高價(jià)格，即在9400元/㎡的基礎(chǔ)上盡量提升價(jià)格。由于整體出售給核心主力店的價(jià)格相對(duì)零售價(jià)格較低，所以，建議盡量不采取這種形勢(shì)，而應(yīng)該采取即出售給核心主力店，又盡量小面積出售的原則。（備注：整體出售的優(yōu)劣）基本原則二根據(jù)銷售進(jìn)度，提高銷售價(jià)格。（不采取特殊返租回報(bào)方式的前提下）主力店進(jìn)駐后，即以稍微低于初步價(jià)格12000元/㎡銷售，零售面積超過30%時(shí)，價(jià)格提升5%；零售面積達(dá)到60-70%時(shí)，再在提升后的價(jià)格上提升5%；零售面積超過90%時(shí)，再在提升后的價(jià)格上提升5%。如果主力店進(jìn)駐后，銷售勢(shì)能強(qiáng)大，則采取限量推出房源銷售的方式銷售，首次推出量根據(jù)剩余面積確定，但不得低于50%；如果剩余面積較少，則采取合理價(jià)格一次售罄。招商銷售—銷售策略銷售基本原則基本原則一招商銷售—銷售策略銷售基本原則基本原則三銷售給使用型商家，在招商的同時(shí)進(jìn)行。基本原則四確保有充足推廣鋪墊和銷售勢(shì)能前提下，開盤銷售；首次啟動(dòng)必須成功?；驹瓌t五根據(jù)形象定位、市場(chǎng)定位設(shè)定的業(yè)態(tài)業(yè)種，先行定向招商銷售；商家不能50年買斷的，化零返租式銷售。基本原則六返租式銷售部分，同期進(jìn)行。招商銷售—銷售策略銷售基本原則基本原則三招商銷售—銷售策略銷售基本策略策略一根據(jù)購買的面積，給與相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)惠，促進(jìn)客帶客。策略二合理采用其他的優(yōu)惠措施；根據(jù)優(yōu)惠措施調(diào)整價(jià)格。策略三根據(jù)區(qū)位劃定不同的價(jià)格區(qū)間。策略四返租式銷售，根據(jù)返租模式不同，確定不同的價(jià)格：如果銷售工作非常主動(dòng)，則在初步價(jià)格的基礎(chǔ)上增加相應(yīng)的前期運(yùn)營管理費(fèi)用銷售，且在物業(yè)交付時(shí)支付租金，按年支付；如果銷售工作相對(duì)被動(dòng)，則在初步價(jià)格的基礎(chǔ)上增加前1年、3年的租金，采取即買即返的方式，甚至“借錢買鋪”的方式銷售。招商銷售—銷售策略銷售基本策略策略一招商銷售—銷售策略返租式營銷價(jià)格示例背景銷售工作非常主動(dòng)銷售工作正常銷售工作非常被動(dòng)策略初步價(jià)格+前期運(yùn)營成本銷售，交付物業(yè)時(shí)支付年租金即買即返當(dāng)年租金或前三年租金即買即返前三年租金，且可只支付返租后的50%鋪款，剩余部分1年內(nèi)付清策略銷售價(jià)格12000元/㎡左右13500元/㎡或者16000元/㎡17000元/㎡實(shí)際銷售價(jià)格12000元/㎡左右12000元/㎡左右13000元/㎡左右招商銷售—銷售策略返租式營銷價(jià)格示例背景銷售工作非常主動(dòng)銷售--------推廣

策略招商、銷售中采用什么樣的推廣策略？6推廣策略--------推廣策略招商、銷售中采用什么樣的推廣策推廣策略時(shí)間推廣策略推廣主題5月—6月第一階段時(shí)代大盤開辟新史告知、蓄勢(shì)：項(xiàng)目高度對(duì)市場(chǎng)全面告知、引發(fā)關(guān)注，提高信任與信心城市、企業(yè)、大盤、產(chǎn)品、實(shí)力、機(jī)遇、潛力、財(cái)富、招商7月—8月第二階段巨商入駐共創(chuàng)盛世造勢(shì)：引發(fā)第一輪市場(chǎng)熱議，吸引商家和投資客強(qiáng)烈關(guān)注討論大城之榮，唯有中央永恒；巨商入駐，共創(chuàng)盛事泰城。9月—10月第三階段共舞大盤，城市引擎引爆：不斷公布入駐名商，通過開盤銷售將勢(shì)能推至新的高點(diǎn)。泰安泰山，首席中央購物中心；2010年11月—2011年2月第四階段泰城第一，寸土寸金借勢(shì)：借助招商成就、開盤銷售勢(shì)能高價(jià)消化剩余單位。首席生活體驗(yàn)式購物中心；投資天堂。推廣策略時(shí)間推廣策略推廣主題5月—6月第一階段告知、蓄勢(shì)：城--------招商與營銷目標(biāo)我們要實(shí)現(xiàn)什么樣的推廣、招商、營銷目標(biāo)？7操盤目標(biāo)--------招商與營銷目標(biāo)我們要實(shí)現(xiàn)什么樣的推廣、招操盤目標(biāo)招商、營銷目標(biāo)進(jìn)度表時(shí)間籌備工作推廣工作招商工作銷售工作2010年5.1-6.1確定推廣定位推廣物料設(shè)計(jì)招商與銷售推廣全部到位——銷售造勢(shì)2010年5.15-8.1確定招商策略場(chǎng)所人員等準(zhǔn)備——招商執(zhí)行，確定意向商家、簽署協(xié)議銷售造勢(shì)2010年8.1-9.1售樓處、人員、道具等銷售工作準(zhǔn)備著重銷售推廣招商成功輔助宣傳繼續(xù)中小商家招商自用型商家商家銷售投資客戶儲(chǔ)備2010年9.1-11.1——著重銷售推廣——完成可售部分70%以上銷售2010年11.12011年-2.1——著重銷售推廣——完成可售部分100%銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目地下商業(yè)部分，銷售均價(jià)11000元/㎡以上，實(shí)現(xiàn)銷售總額2.5億元以上。操盤目標(biāo)招商、營銷目標(biāo)進(jìn)度表時(shí)間籌備工作推廣工作招商工作銷售--------團(tuán)隊(duì)成員

架構(gòu)我們將提供完全滿足項(xiàng)目招商、營銷要求的團(tuán)隊(duì)8項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)--------團(tuán)隊(duì)成員架構(gòu)我們將提供完全滿足項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)總經(jīng)理策劃經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理招商經(jīng)理資深策劃銷售經(jīng)理銷控管理置業(yè)顧問簽約顧問禮賓AE多名招商經(jīng)理營銷總監(jiān)團(tuán)隊(duì)架構(gòu)總經(jīng)理策劃經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理招商經(jīng)理資深策劃銷售經(jīng)理銷控管A、資歷原則B、合作原則組織原則A、談吐得體知識(shí)面廣B、態(tài)度中肯尊重為先C、專屬服務(wù)效率為本銷售線團(tuán)隊(duì)質(zhì)素要求A、全部為本科學(xué)歷，并有一年以上銷售經(jīng)驗(yàn)；B、年齡在25—30歲之間；C、男女比例搭配合理；D、外形氣質(zhì)良好，職業(yè)感強(qiáng)；銷售線團(tuán)隊(duì)基本要求團(tuán)隊(duì)要求A、資歷原則組織原則A、談吐得體知識(shí)面廣銷售線團(tuán)隊(duì)質(zhì)素要求A◆中國地產(chǎn)簡(jiǎn)史◆地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及泰安地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀◆營銷知識(shí)◆房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)（建筑知識(shí)/開發(fā)知識(shí)/專業(yè)常識(shí)等）◆商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及理論◆商業(yè)地產(chǎn)客戶特殊性及投資回報(bào)理論房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容一◆中國地產(chǎn)簡(jiǎn)史房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容一項(xiàng)目可行性論證報(bào)告解析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)介紹（建筑設(shè)計(jì)理念、園林設(shè)計(jì)理念、案名釋義等）開發(fā)商背景及相關(guān)公司背景介紹（建筑設(shè)計(jì)公司、建筑公司、監(jiān)理公司、物業(yè)公司）項(xiàng)目周邊地理環(huán)境介紹安排項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及環(huán)境調(diào)研與熟悉銷售流程培訓(xùn)圍繞關(guān)系營銷和服務(wù)營銷，開展由理論到技能的培訓(xùn)工作并且要求熟練掌握項(xiàng)目答客問、銷售技巧入職考核項(xiàng)目情況培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容二項(xiàng)目可行性論證報(bào)告解析項(xiàng)目情況培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容二階段性營銷推廣計(jì)劃如何鎖定目標(biāo)客戶客戶開發(fā)渠道近期媒體投放安排項(xiàng)目營銷推廣策略景觀描述社區(qū)配套裝修標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)周邊環(huán)境銷售價(jià)格、進(jìn)度及投資潛力項(xiàng)目知識(shí)深入培訓(xùn)沙盤講解、談判技巧等客戶的接待客戶邀約客戶追蹤銷售技巧同類產(chǎn)品調(diào)研分析房地產(chǎn)走向區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況對(duì)市場(chǎng)的影響成功案例分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的投資分析市場(chǎng)分析培訓(xùn)內(nèi)容三階段性營銷推廣計(jì)劃項(xiàng)目營銷推廣策略景觀描述項(xiàng)目知識(shí)深入培訓(xùn)A、全面強(qiáng)化禮節(jié)禮儀知識(shí)，請(qǐng)專業(yè)培訓(xùn)人員做專項(xiàng)培訓(xùn)；B、強(qiáng)化工服的精致與品位，發(fā)式、化妝、香水等技巧嫻熟；C、省內(nèi)各會(huì)展中心、品牌商超的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感受與學(xué)習(xí)；D、項(xiàng)目周邊各種生活配套的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)與感受；銷售培訓(xùn)（除專業(yè)知識(shí)外）

培訓(xùn)內(nèi)容四A、全面強(qiáng)化禮節(jié)禮儀知識(shí)，請(qǐng)專業(yè)培訓(xùn)人員做專項(xiàng)培訓(xùn)；銷售培禮賓AE：強(qiáng)調(diào)形象氣質(zhì)，側(cè)重銷售接待與項(xiàng)目基礎(chǔ)性介紹，完成客戶梳理置業(yè)顧問：強(qiáng)調(diào)銷售能力與技巧，側(cè)重項(xiàng)目深度推介，包括項(xiàng)目科技說明、產(chǎn)品設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、裝修材料以及物業(yè)管理等介紹。完成客戶購買確認(rèn)簽約顧問：強(qiáng)調(diào)合同談判能力，側(cè)重合同的解釋、法規(guī)的理解、合同相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避形象培訓(xùn)禮賓AE：強(qiáng)調(diào)形象氣質(zhì)，側(cè)重銷售接待與項(xiàng)目基礎(chǔ)性介紹，完成客A、內(nèi)部考核：總部對(duì)項(xiàng)目組業(yè)務(wù)考核，包括月度季度年度任務(wù)完成情況、銷售回款率情況、購房客戶滿意度情況調(diào)查以及作業(yè)文檔規(guī)范、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表、客戶檔案管理、作業(yè)流程執(zhí)行等其他管理指標(biāo)考核。B、外部考核：將由總部借助獨(dú)立的第三方調(diào)查機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行服務(wù)滿意度全面了解。內(nèi)外兩線考評(píng)機(jī)制----名倫作業(yè)考評(píng)體系考評(píng)機(jī)制A、內(nèi)部考核：總部對(duì)項(xiàng)目組業(yè)務(wù)考核，包括月度季度年度任務(wù)完成會(huì)展中心前廣場(chǎng)地下部分商業(yè)的招商、銷售、推廣全部代理：1、如果此商業(yè)整體銷售

月服務(wù)費(fèi)6萬元+總銷售額的2.5%作為代理傭金。2、如果此商業(yè)出租+出售招商費(fèi)用：一次性支付招商啟動(dòng)資金36萬元（平均月服務(wù)費(fèi)6萬元），租賃期間平均月租金的1.5倍作為傭金；銷售費(fèi)用：銷售額的3%作為代理銷售傭金3、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)用甲方另行支付由我司的合作廣告公司提供服務(wù)，也可由貴方推薦，我司考察審核。9合作方式會(huì)展中心前廣場(chǎng)地下部分商業(yè)的招商、銷售、推廣全部代理：9合作濟(jì)南名倫攜手共贏謝謝大家！濟(jì)南名倫攜手共贏謝謝大家！會(huì)當(dāng)淩一絕覽頂眾

山

小會(huì)泰安市國際會(huì)展中心·時(shí)代廣場(chǎng)

營銷戰(zhàn)略報(bào)告濟(jì)南名倫地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2010年４月13日泰安市國際會(huì)展中心·時(shí)代廣場(chǎng)

前言泰安市動(dòng)態(tài)國際會(huì)展中心，位處城市經(jīng)濟(jì)、政治戰(zhàn)略發(fā)展要地，包括多種高檔商業(yè)物業(yè)，是典型的三線城市大型商業(yè)綜合體；其對(duì)城市發(fā)展、對(duì)自身開發(fā)的多種效應(yīng)都將隨著開發(fā)的推進(jìn)逐漸顯現(xiàn)。本方案解決的招商、營銷主體為本項(xiàng)目會(huì)展中心前面、時(shí)代廣場(chǎng)的地下商業(yè)部分。在深入研究宏觀趨勢(shì)、城市背景和項(xiàng)目自身?xiàng)l件的前提下，從切實(shí)可行和多種效益最大化的角度，依托對(duì)整個(gè)項(xiàng)目多種效應(yīng)的呼應(yīng)和利用，制定本方案。前言泰安市動(dòng)態(tài)國際會(huì)展中心，位處城市經(jīng)濟(jì)、政治戰(zhàn)略發(fā)匯報(bào)思路1、發(fā)現(xiàn)：背景和環(huán)境2、思辨：解決重要問題3項(xiàng)目定位4營銷模式5招商銷售6推廣策略7操盤目標(biāo)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)合作方式匯報(bào)思路1、發(fā)現(xiàn)：2、思辨：3項(xiàng)目4營銷模式567項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)合--------背景關(guān)鍵詞解讀我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和背景下營銷產(chǎn)品？1發(fā)現(xiàn)篇--------背景關(guān)鍵詞解讀我們?cè)谝粋€(gè)什么樣的環(huán)境和宏觀形勢(shì)城市背景區(qū)域特征產(chǎn)品特征+++開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景宏觀形勢(shì)城市背景區(qū)域特征產(chǎn)品特征+++開發(fā)企業(yè)+環(huán)境和背景環(huán)境和背景—宏觀形勢(shì)房市不拐，房價(jià)不跌

如果說市場(chǎng)的變化是各種作用力的結(jié)果，我們不妨簡(jiǎn)單分析一下不同方面的幾種力量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以次判斷宏觀市場(chǎng)的走勢(shì)。首先看市場(chǎng)供需層面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，首先決定于市場(chǎng)的供需關(guān)系。中國地域廣闊，區(qū)域差異大，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需差異更大。先從城市級(jí)別來看，國內(nèi)的大部分一線、二線城市市場(chǎng)主要問題體現(xiàn)在供需比例不平衡上，簡(jiǎn)單點(diǎn)說就是有效供給小于剛性需求，城市化進(jìn)程的加快、農(nóng)村進(jìn)城的主流、80后駐城的需求等統(tǒng)統(tǒng)支撐市場(chǎng)的剛性需求。以濟(jì)南為例，每年三百萬平方米左右的銷售量也就兩三萬套房子，而濟(jì)南每年的新婚數(shù)量就5萬對(duì)以上！購房需求一直在被抑制和后延，供需比例失衡可房市不拐，房價(jià)不跌環(huán)境和背景—宏觀形勢(shì)房市不拐，房價(jià)不跌如果說市場(chǎng)的

見一斑，當(dāng)然很大一部分人買不起房子不代表沒有這個(gè)需求。國內(nèi)較發(fā)達(dá)地區(qū)的三線、四線城市在08年以前的地產(chǎn)熱潮中，由于盲目的大批量招商和不理性的投資，造成了供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，諸多城市的年供需比例甚至超過10：1，但是這部分城市的土地房價(jià)比往往很高，土地成本極大的占用了房價(jià)下調(diào)的空間，即便市場(chǎng)不景氣，開發(fā)商也會(huì)通過調(diào)整開發(fā)節(jié)奏控制有效供給，而不會(huì)降價(jià)。欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在相對(duì)落后的階段，大部分城市的供需比例相對(duì)穩(wěn)定或者供小于求。所以，從市場(chǎng)的供需關(guān)系來看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房價(jià)也不會(huì)下跌。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的層面看中國的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策面影響最大的兩個(gè)市場(chǎng)。這里且不說房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱之一、不說房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，單說土地收入對(duì)財(cái)政收入的影響和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的理想目標(biāo)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出土地出讓對(duì)地方財(cái)政的重要作用，截止2009年11月23日，全國70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同房市不拐，房價(jià)不跌見一斑，當(dāng)然很大一部分人買不起房子不代表沒有這個(gè)需求。國內(nèi)

比增加108%，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第一，北京以639億元位列第二。如此高的土地出讓金收入，尤其是地方政府財(cái)政收入的主要來源之一，這個(gè)準(zhǔn)則幾乎適用于國內(nèi)的絕大多數(shù)城市，這和08年金融危機(jī)中眾多土地流拍和土地貶值形成鮮明對(duì)比。我想政府不希望再回到08年的歷史。所以對(duì)于政府來說，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想目標(biāo)應(yīng)該是：房價(jià)穩(wěn)定有序的上漲，在目前房價(jià)瘋漲之后、能將房價(jià)較長期的穩(wěn)定在一個(gè)區(qū)間內(nèi)。這樣既可以不影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也削弱了房價(jià)過快上漲對(duì)民生的影響以及泡沫過快發(fā)生導(dǎo)致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。這樣的結(jié)論同樣適用于濟(jì)南政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。由此，也可以對(duì)年前政府最近連續(xù)四拳出擊房地產(chǎn)市場(chǎng)年后又政策不斷的意圖有一個(gè)正確的理解：第一，其意圖在于壓制目前不理智的房價(jià)瘋長，盡量使其保持健康向上的發(fā)展，而不是打壓市場(chǎng)使其價(jià)格下跌，誰都知道再次下跌意味著什么；其二，政府既然敢于出臺(tái)壓制政策，正是因?yàn)榭礈?zhǔn)了或者認(rèn)為目前的市場(chǎng)上行發(fā)展的力量之大，這些政策不會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)不健康的下跌。房市不拐，房價(jià)不跌比增加108%，上海以821億元的土地出讓金收入名列全國第

從供需雙方的力量較衡來看供給方就是開發(fā)商，需求方就是購房者。除了2008年的金融危機(jī)供需雙方都是弱者，近10年來的房地產(chǎn)買賣，幾乎購房者一直是弱勢(shì)群體，在對(duì)未來房價(jià)的漲跌控制上，買者仍然還是弱勢(shì)群體。最簡(jiǎn)單的原理是，開發(fā)商作為一個(gè)生意人群體，都有賣高不賣低、越賣越高的想法，并且用十來年的時(shí)間形成一種游戲規(guī)則，一旦出現(xiàn)價(jià)格下跌就論為不正常態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者也接受了這種規(guī)則。在這樣的規(guī)則下，開發(fā)商可以不約而同的“團(tuán)結(jié)起來”去維護(hù)這個(gè)規(guī)則，可以利用各種專業(yè)團(tuán)隊(duì)去維護(hù)這個(gè)規(guī)則；而購房者作為消費(fèi)個(gè)體卻沒有意識(shí)也難有力量去打破這種規(guī)則，或者團(tuán)結(jié)起來與這種規(guī)則抗?fàn)帯Ｋ麄円膊豢赡芸範(fàn)帲驗(yàn)槟壳肮┬璨黄胶獾氖袌?chǎng)背景下他們看到：即便他們不買，開發(fā)商的房子也在賣、而且是越賣越貴。從成本變化來看各種跡象和數(shù)據(jù)顯示：通脹已成定局，各種房地產(chǎn)原材料鋼筋、水泥也在漲價(jià)，尤其主要“原材料”土地價(jià)格也在不斷呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，中國最大的商家——政府，以土地不可再生等種種理由，土地越賣越貴，促使很多項(xiàng)目的土地房價(jià)比超過30%甚至50%，房子的價(jià)格沒有理由要越來越低；尤其房地產(chǎn)的運(yùn)作模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)的開發(fā)必須是大資金的流動(dòng)，必須是大資源的整合，房市不拐，房價(jià)不跌從供需雙方的力量較衡來看房市不拐，房價(jià)不跌

而且是相對(duì)的大風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)成為慈善機(jī)構(gòu)。由此，可以理解一個(gè)在泡沫上運(yùn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也在情理之中之中，不過因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)系了民生、關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)支柱，關(guān)系到資金的大流動(dòng)而更受人關(guān)注；相信在糧食像房子一樣有限并供不應(yīng)求的時(shí)候，可能人們就更多的關(guān)注糧食了。從貨幣政策來看貨幣流動(dòng)性的充裕性，是導(dǎo)致今年下半年房地產(chǎn)價(jià)格暴漲和股市暴漲的主要原因?；鶞?zhǔn)利率的再三下調(diào)、貸款政策的放松和各種優(yōu)惠、四萬億的政策救市、外資包括各種熱錢的涌入直接豐富了對(duì)資金強(qiáng)烈需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使其快速恢復(fù)元?dú)?。寬松貨幣政策?duì)市場(chǎng)的良性刺激在和政府通脹憂慮并列的時(shí)候，政府將在這之間權(quán)衡并適度調(diào)整，選擇盡量兩者兼顧的策略。就目前國際金融市場(chǎng)來說，尚且沒有從危機(jī)中得到完全修復(fù)，國內(nèi)短暫的股市、房市好轉(zhuǎn)也不能代表國內(nèi)市場(chǎng)完全復(fù)蘇。所以政府適言：2010年依然保持適度的貨幣寬松政策。換言之，在盡量控制通脹的前提下，依然以相對(duì)寬松的貨幣政策鼓勵(lì)市場(chǎng)發(fā)展為主。由以上力量較衡分析可以看出，2010年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)上行發(fā)展，起碼保持在現(xiàn)有水平上穩(wěn)定發(fā)展，泰安也不例外。房市不拐，房價(jià)不跌而且是相對(duì)的大風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有理由要維持低利潤，否則房地產(chǎn)開環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展1、從GDP增長看，泰安市近年來的增長率都保持在13%以上的高位，但受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2008年有所下降。2、近年來，泰安市的GDP增長率一直高于全國平均水平，即使2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間，增長率也達(dá)到了13.4%，高出全國4.4個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰山繼續(xù)推動(dòng)泰安成為國際旅游城市自2003年以來，泰安三大產(chǎn)業(yè)都有較快增長，2008年第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別達(dá)到161.1億元、839.3億元和512.9億元。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有利條件。第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明泰安還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰山日本，富士山美國，舊金山瑞士，阿爾卑斯山中國，泰山

與世界其他以山文明的城市相比，泰安的發(fā)展顯得基礎(chǔ)薄弱，但是同時(shí)昭示了巨大的空間。日本，富士山美國，舊金山瑞士，阿爾卑斯山中國，泰山與環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安，環(huán)山布局下全區(qū)域發(fā)展新的泰安，將以市政府為新城中心，環(huán)泰山向西、向南全區(qū)域發(fā)展，老城區(qū)只是一個(gè)成熟的商業(yè)圈部分。新城市將構(gòu)建大格局、新格局，形成新的、多個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。東岳大街泰山大街長城路環(huán)山路擬建高鐵客站環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市泰安環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城區(qū)西部旅游開發(fā)區(qū)南部高新區(qū)市政府時(shí)代發(fā)展線時(shí)代發(fā)展線，輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心泰安新城市規(guī)劃中的主城區(qū)，將建成人口控制在80萬人左右，遠(yuǎn)期112萬人左右的山東中等規(guī)模城市。其中以市政府為核心的時(shí)代發(fā)展軸將成為輻射全城的政治、經(jīng)濟(jì)中心，成為泰安新城形象的代表。其核心意義將隨著城市發(fā)展逐漸體現(xiàn)。北部近山環(huán)山區(qū)嚴(yán)禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展，主要以居住、旅游觀光業(yè)為主，并輔以一定的商務(wù)、商業(yè)功能。是泰山的正面延伸區(qū)域。東南城郊區(qū)本區(qū)域不是泰城發(fā)展的主方向，并且缺少大型的配套設(shè)施。中部主城區(qū)兼具行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、旅游接待、教育科研和生活居住職能。旅游風(fēng)景區(qū)市政府西遷之后發(fā)展明顯，取代中部區(qū)域成為泰安的政治中心；自然環(huán)境好，適于居住，發(fā)展?jié)摿Υ竽喜啃鲁菙M建以高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，生活服務(wù)設(shè)施完善的綜合新區(qū)。環(huán)境和背景—城市背景泰安，大架構(gòu)下迅速崛起的國際旅游城市老城環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)2009年前保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展，投資穩(wěn)中有升，表現(xiàn)了穩(wěn)定健康的上行趨勢(shì)和良好的勢(shì)頭，是持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的良性投資城市。2008年泰安房地產(chǎn)投資43.9億元,較2007年增加26.9%，但僅占固定資產(chǎn)投資的5%左右，房地產(chǎn)投資還有巨大的潛力。泰安房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，2008年施工面積408.3萬平米，竣工面積146.5萬平米，受整體市場(chǎng)影響，施工面積和竣工面積都出現(xiàn)不同比例的下降。泰安房地產(chǎn)，2009年前持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展環(huán)境和背景—城市背景泰安市房地產(chǎn)2009年前保持了較為平穩(wěn)的環(huán)境和背景—城市背景2009年，泰安房地產(chǎn)積累需求集中釋放宏觀政策促使二手房交易成市場(chǎng)主角2009年，泰安市市區(qū)房產(chǎn)交易市場(chǎng)總量呈明顯增長趨勢(shì)，企穩(wěn)回暖跡象明顯，交易結(jié)構(gòu)趨于合理成熟，沒有出現(xiàn)大起大落。泰安市房產(chǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展，由于二手住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策、住房金融政策的調(diào)整，加之優(yōu)惠政策限期臨近，促使二手房交易高位運(yùn)行、更為活躍，抵押市場(chǎng)大幅增長，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

房產(chǎn)交易規(guī)模全面上揚(yáng)2009年，共實(shí)際成交各類房產(chǎn)8903套、115萬平方米、32億元，分別較2008年增長61%、36%、96%。新建商品房現(xiàn)房成交套數(shù)、面積、金額分別增長17%、19%、12%。二手房成交面積與商