2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫內(nèi)部題庫及答案解析

2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫內(nèi)部題庫及答案解析第一部分單選題(50題)1、中國大陸目前的土地使用權(quán)出讓中，拍賣、招標(biāo)的價格較能反映市場行情，而協(xié)議價格（）。

A.往往偏高

B.與市場行情大致是相符合的

C.隨情況不同而高低不同

D.往往偏低

【答案】：D

2、關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是（）。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

【答案】：C

3、一般來講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。

A.上升

B.下降

C.保持相對穩(wěn)定

D.先上升后下降

【答案】：A

4、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。

A.2340

B.3780

C.4140

D.5220

【答案】：B

5、房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與（）在空間方位和距離上的關(guān)系。

A.某一事物

B.某房地產(chǎn)

C.其他房地產(chǎn)或事物

D.各種事物

【答案】：C

6、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取（）的方法。

A.實物分割

B.拍賣分割

C.折價分割

D.變賣分割

【答案】：A

7、運用假設(shè)開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤時，計算基數(shù)不包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.后續(xù)的建設(shè)成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

【答案】：C

8、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A.68％

B.74％

C.76％

D.82％

【答案】：C

9、房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采?。ǎ┑姆椒ā?/p>

A.實物分割

B.拍賣分割

C.折價分割

D.變賣分割

【答案】：A

10、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

【答案】：D

11、運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用()進(jìn)行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

【答案】：B

12、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（）。

A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

【答案】：A

13、一般物品的價格是（）的外在表現(xiàn)。

A.勞動

B.價值

C.利息

D.地租

【答案】：B

14、收益法中所指的收益是（）。

A.價值時點前一年的收益

B.價值時點前若f年的平均收益

C.價值時點以后的未來預(yù)期正常收益

D.價值時點前最高盈利年份的收益

【答案】：C

15、評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般收益率

B.典型投資者所要求的社會最高收益率

C.特定投資者所要求的最低收益率

D.特定投資者所要求的最高收益率

【答案】：C

16、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】：C

17、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時

D.在建造完成時

【答案】：A

18、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的最早頒布時間是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】：C

19、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷

【答案】：C

20、收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始（）。

A.提高

B.下降

C.不變

D.無法確定

【答案】：B

21、履行必要的估價程序是（）的基本要求。

A.完成估價項目

B.評定估價機構(gòu)

C.評定估價師水平

D.確定估價結(jié)果

【答案】：A

22、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補交的地價為（）萬元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】：C

23、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/m2，買賣中涉及的稅費全都由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買賣雙方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正調(diào)整后的價格為（）元/m2。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3792.93

【答案】：B

24、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。

A.國內(nèi)生產(chǎn)總值

B.居民消費價格指數(shù)

C.匯率波動

D.稅收減免

【答案】：D

25、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

26、荀子在《勸學(xué)篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海?！边@里強調(diào)的是

A.質(zhì)變和量變相互滲透

B.量變是質(zhì)變的前提

C.質(zhì)變體現(xiàn)量變的結(jié)果

D.質(zhì)變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路

【答案】：B

27、下列（）不是估價假設(shè)的作用。

A.規(guī)避估價風(fēng)險

B.保護(hù)估價報告使用者

C.保護(hù)估價機構(gòu)和估價師

D.保護(hù)估價機構(gòu)的管理者

【答案】：D

28、房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其（）之間的關(guān)系。

A.價格

B.供給量

C.開發(fā)成本

D.開發(fā)價值

【答案】：A

29、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000m2，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/m2，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是（）。

A.2500萬元

B.3500萬元

C.3600萬元

D.3000萬元

【答案】：C

30、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。

A.乙土地價值低于甲土地價值

B.該建筑物價值小于其重置成本

C.該建筑物價值小于其拆除費用

D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

【答案】：C

31、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.07

【答案】：D

32、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

33、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2，建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置成本為1800元/m2，市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2。則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】：B

34、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括（）。

A.估價服務(wù)費

B.估價目的

C.估價委托書

D.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】：C

35、如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用（）時的匯率進(jìn)行換算。

A.估價作業(yè)日期

B.成交日期

C.價值時點

D.市場狀況調(diào)整后

【答案】：C

36、下列哪項不是暑邪的致病特點

A.暑為陽邪，其性炎熱

B.暑性升散，耗氣傷津

C.暑多夾濕

D.暑熱易生風(fēng)動血

【答案】：D

37、下列對房地產(chǎn)土地權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的內(nèi)容的是（）。

A.他項權(quán)利設(shè)立情況

B.房屋所有權(quán)狀況

C.出租或占用情況

D.土地利用現(xiàn)狀

【答案】：B

38、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況

【答案】：B

39、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢

【答案】：B

40、某宗土地成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2

【答案】：D

41、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550

【答案】：B

42、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】：B

43、下列不屬于構(gòu)筑物的是（）。

A.儲藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

【答案】：A

44、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）

A.樓層對價格的影響更大

B.朝向?qū)r格的影響更大

C.兩者同樣重要

D.因人而異

【答案】：A

45、正常成交價格的形成條件不包括（）。

A.公開市場

B.交易對象本身具備市場性

C.較短的期間完成交易

D.買者和賣者都具有完全信息

【答案】：C

46、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？

A.濁邪外阻

B.氣不內(nèi)守

C.氣的升舉無力

D.氣隨血脫

【答案】：A

47、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)

D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)

【答案】：B

48、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

49、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。

A.估價假設(shè)

B.估價原則

C.估價依據(jù)

D.估價目的

【答案】：D

50、產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為（）。

A.規(guī)模收益不變

B.規(guī)模收益遞減

C.規(guī)模收益遞增

D.邊際收益遞減

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、估價所需資料主要包括下列（）。

A.反映估價對象狀況的資料

B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料

C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

【答案】：ABCD

2、運用路線價法對臨街土地價值進(jìn)行評估時，不需要做的項目有（）。

A.交易情況修正

B.市場狀況調(diào)整

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.劃分路線價區(qū)段

E.制作價格修正率表

【答案】：AB

3、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

4、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價

【答案】：ACD

5、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號）。

A.原建設(shè)部

B.國土資源部

C.中國人民銀行

D.最高人民法院

E.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會

【答案】：AC

6、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】：ABCD

7、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。

A.銷售費用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費用

【答案】：CD

8、應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有（）。

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)

【答案】：ABD

9、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有()。

A.土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

B.通貨膨脹率

C.環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

D.利率因素E土地面積

【答案】：BD

10、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

11、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

12、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有（）

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房

【答案】：BC

13、用比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，需要對可比實例的成交價格進(jìn)行（）的修正和調(diào)整。

A.交易過程

B.交易情況

C.市場狀況

D.交易價格

E.房地產(chǎn)狀況

【答案】：BC

14、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路線價已是正常價格

B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例

C.該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致

D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格

E.路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價格

【答案】：AC

15、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

16、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

17、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

18、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有()。

A.商業(yè)利潤

B.凈運營收益

C.潛在毛收入

D.有效毛收入E稅后現(xiàn)金流量

【答案】：BCD

19、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀

【答案】：ABCD

20、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

21、成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費包括（）。

A.增值稅

B.印花稅

C.教育費附加

D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.土地增值稅.企業(yè)所得稅

【答案】：ABCD

22、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

23、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

24、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。

A.所有權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.地役權(quán)

D.抵押權(quán)

E.租賃權(quán)

【答案】：ABCD

25、下列制度政策的調(diào)整，在其他因素不變的情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量

E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機

【答案】：AC

26、下列屬于杜能地租理論的有（）。

A.研究了距離城市不同位置的地租問題

B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”

C.田莊提供的收入并不完全來自土地

D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計算

E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品

【答案】：ABC

27、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則

D.替代原則E應(yīng)急原則

【答案】：ABCD

28、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】：BCD

29、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

30、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

31、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

32、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

33、一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)具備（）。

A.扎實的估價理論知識

B.良好的社會關(guān)系

C.良好的職業(yè)道德

D.深厚的語言文字表述功底

E.豐富的實踐經(jīng)驗

【答案】：AC

34、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

35、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

36、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準(zhǔn)。

A.估價對象區(qū)位狀況

B.估價作業(yè)日期

C.建筑物實物狀況

D.土地用途

E.估價對象權(quán)益狀況

【答案】：ACD

37、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護(hù)估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

38、亞當(dāng)·斯密將房租區(qū)分為（）。

A.建筑物租

B.絕對地租

C.地皮租

D.壟斷地租

E.級差地租

【答案】：AC

39、下列（）屬于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德范疇。

A.專業(yè)勝任能力

B.公平競爭

C.勤勉盡責(zé)

D.誠實守信

E.知難而進(jìn)

【答案】：ABCD

40、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

41、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

42、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。

A.重建成本

B.重置成本

C.置換成本

D.估算重建成本

E.估算重置成本

【答案】：AB

43、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

【答案】：ABC

44、下列關(guān)于實地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實地查勘

B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象資料進(jìn)行核實

【答案】：AC

45、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

46、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【答案】：ABD

47、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。

A.銷售費用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費用

【答案】：CD

48、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

49、下列估價假設(shè)中，屬于背離事實假設(shè)的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設(shè)其未被查封

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實地勘察，估價中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價對象已出租，征收估價中假設(shè)其無租約限制

E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評估，對可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定

【答案】：AD

50、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

第三部分大題(50題)1、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

2、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

3、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

4、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

5、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

6、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

7、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

8、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

9、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

10、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

11、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

12、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

13、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

14、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

15、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

16、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

17、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

18、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

19、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

20、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

21、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

22、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

23、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

24、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

25、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

26、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

27、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

28、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

29、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

30、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

31、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

32、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

33、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

34、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

35、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

36、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

37、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

38、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

39、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

40、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

41、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

42、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

43、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

44、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報