某軸承廠項目可行性研究報告課件

無錫湖濱路軸承廠項目

可行性研究報告

華潤置地?zé)o錫公司2007年11月無錫湖濱路軸承廠項目

可行性研究報告

報告框架項目情況一、項目背景二、項目概況項目定位三、宏觀市場研究四、板塊項目分析經(jīng)濟評價五、產(chǎn)品定位六、投資收益評價七、投資項目重點要素分析八、結(jié)論及建議2報告框架項目情況項目定位經(jīng)濟評價七、投資項目重點要素分析2一、項目概況-項目背景本項目位于無錫濱湖區(qū)湖濱路與梁溪河交界，地塊內(nèi)約有255戶居民及三個工廠。項目是典型的城區(qū)核心物業(yè)。項目距離無錫中山路商圈約1.5Km，且處于新老城區(qū)連接之快速干道—（新）湖濱路。項目位于城市中心繁華外延的鋒線，項目開發(fā)期內(nèi)，區(qū)域成長性好。項目周邊有良好的居住氛圍，有成熟的老住宅區(qū)，生活配套齊全。本項目為凈地二手轉(zhuǎn)讓，原土地方為無錫市房地產(chǎn)開發(fā)公司，地塊于2006年獲得。有一定拆遷量。地塊距離無錫現(xiàn)有項目—太湖國際社區(qū)，約6公里，有快速干道（新）湖濱路（湖底隧道）直達。3一、項目概況-項目背景本項目位于無錫濱湖區(qū)湖濱路與梁溪河交界項目區(qū)域優(yōu)勢明顯項目區(qū)位優(yōu)質(zhì)所在區(qū)域為無錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。項目周邊配套較成熟項目東北部1km“五愛路”是無錫第二條商業(yè)干道；項目所處湖濱路為無錫“酒吧街”；地塊北側(cè)近鄰為無錫電視臺；項目自身及周邊為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)。項目處于現(xiàn)市中心和新城中心連接之樞紐地帶項目所處湖濱路為聯(lián)系現(xiàn)市中心和太湖新城的快速干道；項目距離中山路商圈路程1.5公里；距離太湖新城商業(yè)中心路程6公里，經(jīng)湖濱路車程10-15分鐘；距離太湖新城行政中心路程10公里，經(jīng)湖濱路車程20分鐘。二、項目概況-項目區(qū)位宗地湖濱路4項目區(qū)域優(yōu)勢明顯二、項目概況-項目區(qū)位宗地湖4周邊路網(wǎng)發(fā)達項目周邊城市級主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運河西路：聯(lián)系太湖廣場建筑路：聯(lián)系市中心和南長區(qū)公交較發(fā)達地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項目可直達市中心、火車站、太湖廣場等地區(qū)。二、項目概況-交通情況五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路5周邊路網(wǎng)發(fā)達二、項目概況-交通情況五愛路運河西路湖濱路梁清路二、項目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個商圈之間中山路、五愛路、河埒口、太湖廣場等多個市級中心均在項目3公里內(nèi)地塊周邊1-1.5公里內(nèi)，有汽車西站配套區(qū)、湖濱路休閑街及沃爾瑪商圈擁有絕對優(yōu)越的教育資源：無錫最好的中學(xué)/小學(xué)均在項目輻射3公里范圍內(nèi)周邊擁有良好的醫(yī)療機構(gòu)無錫最好的醫(yī)院亦在地塊周邊2公里內(nèi)。周邊有密集且優(yōu)質(zhì)休閑娛樂設(shè)施東側(cè)為湖濱路酒吧街，有多種日韓特色餐飲北側(cè)廣電集團有音樂廳北側(cè)錫惠公園為無錫著名景點南側(cè)2公里有無錫新體育中心中山路商業(yè)核心錫惠公園太湖廣場五愛路商圈沃爾瑪汽車西站及商圈新體育中心河埒口商圈湖濱路休閑街6二、項目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個商圈之間中山路商業(yè)核心周邊路網(wǎng)發(fā)達項目周邊城市級主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運河西路：聯(lián)系太湖廣場建筑路：聯(lián)系市中心和南長區(qū)公交較發(fā)達地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項目可直達市中心、火車站、太湖廣場等地區(qū)。五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、項目概況-交通情況7周邊路網(wǎng)發(fā)達五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二項目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房項目南至：仙蠡墩遺址公園/梁溪河項目北至：仙蠡路及無錫廣電集團項目西至：荷葉新村及部分企業(yè)380伏高壓線10千伏高壓線梁溪河公園代征綠地湖濱路N原廠區(qū)入口規(guī)劃道路仙蠡路荷葉新村地塊四周均處于拆遷改造中。湖濱路正在拓寬中；湖濱路東側(cè)原為廠房和加油站，現(xiàn)已被萬科獲得開發(fā)；地塊西側(cè)/北側(cè)在市房手中，將用作經(jīng)濟適用房開發(fā)；地塊西側(cè)原有華潤燃氣煤氣庫，已停產(chǎn)，將搬遷。A塊B塊二、項目概況-項目四至8項目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房380伏高壓線10千伏高壓線梁溪二、項目概況-控規(guī)指標項目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A塊用地（平方米）B塊用地（平方米）XDG-2006-56號地塊商業(yè)/居住946154845946156容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率間距系數(shù)90平米以下所占比例≤2.5≤25%無強制規(guī)定35%1.2≥35%配建16班幼兒園一所，用地面積不得小于7200平方米；文體活動用房建筑面積不少于1000平方米；凈菜超市一座，建筑面積不少于3000平方米；社區(qū)服務(wù)用房建筑面積不少于700平方米；公廁一座建筑面積不少于60平米。9二、項目概況-控規(guī)指標項目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A三、宏觀市場研究-城市輻射能力無錫是長三角地區(qū)中心位置、滬寧線的連接中點，距上海128km，距南京183km。城市輻射力覆蓋本市、常州/鎮(zhèn)江局部，蘇中地區(qū)。無錫屬于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力較強。無錫對外來人口吸引力大，市區(qū)外來人口約占市區(qū)戶籍人口的50％。10三、宏觀市場研究-城市輻射能力無錫是長三角地區(qū)中心位置、滬寧三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展多年來GDP總值名列全國前十位，多項經(jīng)濟指標江蘇省排名第二

無錫2005年底宣布成為全國首先實現(xiàn)“全面小康社會”的地區(qū)。（“全面小康社會”的最大特征是，農(nóng)民人均純收入達1000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2000美元，人均GDP超3000美元。）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均漲幅16.5％。無錫經(jīng)濟是長三角區(qū)域的優(yōu)秀典范，中型城市向中心城市過渡的階段，各項指標均處于前列11三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展多年來GDP總值名列全國前十位，多三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展無錫是以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特征，其中私營經(jīng)濟在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，工業(yè)性投入增長穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)前景良好，城市發(fā)展的動力穩(wěn)定。無錫第二產(chǎn)業(yè)增加值比重都超過60％，其中工業(yè)增加值占到90％，個體和私營企業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年增加。2005年，無錫私營個體經(jīng)濟創(chuàng)造GDP占到43％。私營經(jīng)濟主要集中在工業(yè)，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。無錫是日資高地，外資吸納力強、增長速度快。6年來平均吸引協(xié)議外資45億美元，年平均實際利用協(xié)議外資21億美元。協(xié)議外資年平均增加速度12億美元/年。資本的流向是判斷城市前途的先期指數(shù)，也是硬指標。這是無錫優(yōu)勢的重要體現(xiàn)。無錫市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn),37.8%一產(chǎn),1.8%二產(chǎn),60.4%12三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展無錫是以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特征，其中三、宏觀市場研究-城市規(guī)劃無錫致力于成為“工商名城、設(shè)計名城、山水名城、休閑名城、文化名城”無錫主城區(qū)形成“七片一帶的總體布局結(jié)構(gòu)“七片”為城中、蠡溪、東亭、濱湖新城、新區(qū)、山北和錫北“一帶”為“Z”字型環(huán)太湖、五里湖的自然山水風(fēng)光帶產(chǎn)業(yè)北聯(lián)、東拓（承擔(dān)“工商名城”功能），城市南進（即居住、文娛、商務(wù)、行政則是向西南方向發(fā)展，承擔(dān)“設(shè)計名城、山水名城、休閑名城、文化名城”的功能）項目處于隸屬蠡溪片區(qū)，且與城中片區(qū)接壤同時也是城市南進的過渡橋梁區(qū)域城中分區(qū)是以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心。蠡溪分區(qū)是以居住、商貿(mào)、旅游服務(wù)、體育活動為主的城市綜合功能區(qū)。隨著新湖濱路隧道的建成通車，地塊與“南進”之濱湖分區(qū)的聯(lián)系亦將得到加強。遠景來看，地塊區(qū)域在城市的中心區(qū)地位將得到加強，對全市的消費輻射力亦將加強。地塊13三、宏觀市場研究-城市規(guī)劃無錫致力于成為“工商名城、設(shè)計名城三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃蠡溪分區(qū)規(guī)劃以居住、商貿(mào)、旅游服務(wù)、體育活動為主的城市綜合功能區(qū)。規(guī)劃范圍東至京杭大運河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界處，北至錢橋、山北交界處，面積約70平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s45萬人。布局結(jié)構(gòu)為一個旅游配套區(qū)、兩個商業(yè)中心區(qū)、三個工業(yè)組團、四個公園和六個一級社區(qū)。

宗地處于兩個商業(yè)中心之間北側(cè)湖濱路-汽車西站商業(yè)中心南側(cè)中橋商業(yè)中心宗地區(qū)域?qū)儆诹鶄€一級社區(qū)之一宗地宗地區(qū)域具有無錫城市重要的副中心屬性，即具有：以滿足優(yōu)質(zhì)居住為核心的兼顧休閑、文娛、旅游等高檔次城市配套功能的城市中心后院。14三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃蠡溪分區(qū)規(guī)劃宗地宗地區(qū)域具有無錫城三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃城中分區(qū)規(guī)劃以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心。

規(guī)劃范圍東至廣益鄉(xiāng)、滬寧鐵路，南至太湖大道、古運河與新運河交匯處，西至新運河，北至春申路為界，面積約39.72平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s55萬人。

形成“一條風(fēng)光帶（古運河）、兩個中心（解放環(huán)路以內(nèi)的商業(yè)中心和以太湖廣場為中心的行政文化中心）、八個居住片區(qū)（五愛、曹張、清揚、五星、羊腰灣、廣豐、上馬墩和廣益居住片）”的布局結(jié)構(gòu)。宗地位置處于五愛居住區(qū)南沿，屬于城中分區(qū)的配套延伸部分宗地隨著無錫城區(qū)的擴容，多中心格局將會出現(xiàn)，但原有城市核心的地位是無法取代的。從政府規(guī)劃看，今后市中心以商業(yè)/居住為主體的功能定位將進一步加強，本地塊從沿革上屬于城中居住屬性的范疇。15三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃城中分區(qū)規(guī)劃宗地隨著無錫城區(qū)的擴三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃太湖新城規(guī)劃：以教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)，規(guī)劃建成主城區(qū)南翼的居住新城和二級中心

集行政、金融、商務(wù)三大功能為主體，其他社會公共設(shè)施為配套支撐的城市功能核心區(qū)

規(guī)劃總用地116平方公里，總?cè)丝?0萬（其中大學(xué)城10萬人），共計規(guī)劃居住用地1535.16萬平米

宗地與太湖新城有快速干道“新湖濱路隧道”聯(lián)系，全部車程在15-20分鐘內(nèi)宗地湖濱路無錫今后的戰(zhàn)略是“向南”，城市未來的中心在太湖新城，而項目因為快速干道的聯(lián)系，使得在城市的發(fā)展方向上占得了先機。16三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃太湖新城規(guī)劃：宗地湖無錫今后的戰(zhàn)略三、宏觀市場研究-區(qū)域潛質(zhì)研究結(jié)論項目所在區(qū)域是且必是無錫高端居住區(qū)域近鄰城中心，地塊屬性是市中心高檔居住特質(zhì)。地塊區(qū)域具有鮮明的副中心特征，即定位在高檔配套。區(qū)域是老城區(qū)，自身建設(shè)已有規(guī)模，現(xiàn)階段處于拆遷整治時期，而周邊各項大市政均已到位。隨著未來無錫城市南進，及“多中心”形態(tài)出現(xiàn)后，因地塊先天占有交通優(yōu)勢，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高檔配套區(qū)。片區(qū)區(qū)域面貌到市中心距離居住氛圍交通優(yōu)勢規(guī)劃前景城中繁華最近好強好濱湖自然遠差差最好本區(qū)域較舊較近最佳強好南長較舊較近較好強好17三、宏觀市場研究-區(qū)域潛質(zhì)研究結(jié)論項目所在區(qū)域是且必是無錫高三、宏觀市場研究-供求關(guān)系無錫市場供需整體處于平衡狀態(tài)，且需求增長速度高于供給。05年全年銷售：300.78全年新增供給：371.906年全年銷售：327.87全年新增供給：349.86

07年上半年銷售：210上半年新增供給：196.5年平均容量尚不穩(wěn)定，處于增長狀態(tài)，預(yù)計07年在350-400萬左右。18三、宏觀市場研究-供求關(guān)系無錫市場供需整體處于平衡狀態(tài)，且需三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)量自06年以來，無錫新增土地供應(yīng)1253.065萬平其中中心區(qū)/副中心區(qū)供應(yīng)占5.28%，與區(qū)域現(xiàn)有8%的市場分額仍有不足地塊所處之中心城區(qū)（中心區(qū)、副中心區(qū)）土地供應(yīng)較少，未來供應(yīng)面失衡之風(fēng)險不大、處于可控制狀態(tài)市區(qū)近年來供應(yīng)主要集中在東區(qū)和北區(qū)19三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)量自06年以來，無錫新增三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)特征以無錫最近大規(guī)模出讓土地（7月）看；本項目所屬區(qū)域（崇安區(qū)屬城中板塊）住宅/商業(yè)性質(zhì)樓面均價接近4000元/平該區(qū)域地價為全市最高20三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)特征以無錫最近大規(guī)模出讓三、宏觀市場研究-價格表現(xiàn)市場價格處于一個明顯的快速上升通道，平均年增速在10%以上05年全年均價4038.506年全年均價4508.807年半年均價5087（最新統(tǒng)計數(shù)值）錫房指數(shù)顯示，無錫房價自03年開始進飛躍，現(xiàn)正處于爬升趨勢

錫房住宅指數(shù)走勢圖21三、宏觀市場研究-價格表現(xiàn)市場價格處于一個明顯的快速上升通道三、宏觀市場研究-板塊比較按照板塊劃分：東、西、南、北、中、副中本地塊處于副中心板塊按照行政區(qū)劃分：崇安、南長、北塘、濱湖、新區(qū)、錫山、惠山本地塊為崇安/濱湖交界之處

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中心區(qū)/副中心區(qū)（崇安區(qū)）無房可售，市場容量無法體現(xiàn)，市場價值最高濱湖區(qū)，為市場容量最大，且最具市場價值

22三、宏觀市場研究-板塊比較按照板塊劃分：東、西、南、北、中、四、板塊項目分析-區(qū)域說明區(qū)域市場定義為副中心板塊,其涵蓋范圍包括崇安區(qū)、濱湖區(qū)部分、南長區(qū)部分研究思路區(qū)域市場近幾年均無成規(guī)模供應(yīng)，無直接類比數(shù)據(jù)分析，故研究以關(guān)聯(lián)區(qū)域高端住宅為參照；主要研究內(nèi)容包括，各關(guān)聯(lián)市場的供求關(guān)系，價格趨勢，典型項目，土地存量，及客戶情況；試圖從中得出項目區(qū)域面臨的主要供應(yīng)量及帶來的市場風(fēng)險，項目價格成長情況等。

23四、板塊項目分析-區(qū)域說明區(qū)域市場定義為副中心板塊,其涵蓋范四、板塊項目分析-價格-板塊房價區(qū)域板塊的房價兩年來處于平穩(wěn)增長狀態(tài)

板塊價格在5000—7000之間波動。主要原因：崇安和南長基本無供應(yīng)，去化主力多為尾房。濱湖區(qū)自05年市場上升以來，處于價格固盤階段，亦無重要產(chǎn)品入市。自今年5月份后，該區(qū)域重要項目開始抬價放量，預(yù)計在今年底明年初市場價格會有一個大幅度的爬升。24四、板塊項目分析-價格-板塊房價區(qū)域板塊的房價兩年來處于平穩(wěn)四、板塊項目分析-客戶分析本區(qū)域的意向購買者比較分散,主要來自濱湖、城中、新區(qū)。濱湖區(qū)域，尤其是地塊所在的周邊擁有河埒口、蠡橋等大型居民區(qū)，是就近消費的特征；城中意向與區(qū)域與市中心的關(guān)聯(lián)度有關(guān)，之所以占據(jù)第二，是因為城中區(qū)的居住人口比例較低所致；新區(qū)是無錫主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域交通便利，形象尚佳，是吸引該類客戶的原因；至于北部區(qū)域、郊縣和外地的比重占1成，體現(xiàn)了區(qū)域的全市影響力。（1）客戶來源25四、板塊項目分析-客戶分析本區(qū)域的意向購買者比較分散,主要來四、板塊項目分析-客戶分析（2）客戶特征主要購買群為私營業(yè)主、事業(yè)單位人士和企業(yè)職員，分別占34%、29%和25%；此外政府官員和企業(yè)高管等高端人士比重亦占11%。區(qū)域具有高端消費的潛質(zhì)。26四、板塊項目分析-客戶分析（2）客戶特征主要購買群為私營業(yè)主（3）戶型需求四、板塊項目分析-客戶分析區(qū)域意向消費者需求的主力戶型為三室兩廳二衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，這兩類產(chǎn)品的市場基本屬于供銷兩旺。尤其是三室兩廳二衛(wèi)供應(yīng)較緊。此外，區(qū)域意向相當(dāng)比重的1房和大房型需求。27（3）戶型需求四、板塊項目分析-客戶分析區(qū)域意向消費者需求的四、板塊項目分析-可類比樓盤比較與一線開發(fā)商樓盤相比本項目老城區(qū)概念強，距城市主、副中心均較近；項目總建面（萬平米）開發(fā)商距中山路（km）距未來行政中心（km）現(xiàn)時配套交通情況均價（元）本項目231.510好好－愉景灣35棲霞3.512一般好7700太湖國際社區(qū)145華潤94差差8000，花園洋房10000萬科魅力之城135萬科103差差6800山語銀城24.8銀城413一般一般7000陽光城市花園70陽光39好好6500朗詩未來街區(qū)15朗詩49好好13000（裝）城尚城15常工2.513一般一般10000（裝）金科32金科314一般一般800028四、板塊項目分析-可類比樓盤比較與一線開發(fā)商樓盤相比本項目老四、板塊項目分析-結(jié)論板塊現(xiàn)狀供應(yīng)偏緊；至2007年6月累計供銷比為1.08：1。其中主要供應(yīng)集中在濱湖新城地區(qū)，本項目周邊區(qū)域的有數(shù)值的供銷比在0.3—0.8。預(yù)期未來板塊將會呈現(xiàn)供需趨于平衡，但供應(yīng)仍略緊的局面；板塊住宅最近一完整年度消化量約為163.9萬平米，未來幾年年消化量預(yù)計為200萬平米左右；統(tǒng)計未售完樓盤和未開發(fā)土地、擬出讓土地，預(yù)測未來市場供應(yīng)總量約840萬平米，主體開發(fā)周期為2012年以前。區(qū)域本就為無錫城中主要居住區(qū)，伴隨著區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的增多，未來區(qū)域?qū)⒀葑優(yōu)楦叨耸袌龅木奂兀皇袌隹腿嘿|(zhì)量較好，價格承受能力高，能夠滿足無錫市場這一階段的價格爬升帶來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。與可比樓盤相比，本項目具有老城區(qū)、開發(fā)商品牌的優(yōu)勢，可創(chuàng)造明顯的溢價。29四、板塊項目分析-結(jié)論板塊現(xiàn)狀供應(yīng)偏緊；29五、產(chǎn)品定位

－核心競爭力項目核心競爭力老城區(qū)：配套較全、人氣旺、居住氛圍較好、且有懷舊氛圍人文：湖濱路休閑街、音樂廳、仙蠡公園遺址用地方正且容積率適中：可實現(xiàn)部分花園洋房產(chǎn)品，在主城范圍內(nèi)有稀缺優(yōu)勢區(qū)位：該區(qū)域是主城成熟區(qū)的自然延伸，交通極為便捷。周邊快速干道四通八達。且優(yōu)質(zhì)項目多，今后區(qū)域能夠?qū)κ袌鲂纬梢?guī)模號召力30五、產(chǎn)品定位－核心競爭力項目核心競爭力30五、產(chǎn)品定位

-客戶定位目標客戶來源城中和濱湖為主，新區(qū)和周邊郊縣有一定購房比例置業(yè)傾向約70%為享受型客戶（包含豪華型和精致型），20%為豪華筑巢型客戶，10%為投資型客戶。大戶型客戶多為多次置業(yè)和改善居住，中小戶型客戶多為首次置業(yè)、投資型客戶及部分改善居住享受型客戶較為留戀主城區(qū)成熟配套生活，又追求生活品質(zhì)；筑巢型客戶會考慮城市生活成本，且追求生活品質(zhì)?？蛻舴诸悘男袠I(yè)看，主要客戶來源為私營業(yè)主、企業(yè)中高級管理人員及事業(yè)單位人員。從年收入水平看，15－30萬為主要收入段。從年齡分布看，客群年齡偏大，集中段30-50歲客戶主要特征如下表所示：年齡36-40歲30%40-50歲25%30-35歲20%50歲以上15%30以下10%職業(yè)私營業(yè)主35%企業(yè)管理30%科教文衛(wèi)15%公務(wù)員10%其他10%居住區(qū)城中40%濱湖30%東北部區(qū)域15%新區(qū)10%其他5%年收入15-20萬35%20-30萬30%30萬以上20%10-15萬10%8-10萬5%31五、產(chǎn)品定位-客戶定位目標客戶來源年齡36-40歲30%4五、產(chǎn)品定位

-產(chǎn)品定價-漲幅分析影響區(qū)域價格漲幅因素主要是供求關(guān)系和總價。從供求關(guān)系來看，板塊房地產(chǎn)市場未來幾年內(nèi)供求關(guān)系緊張的局面會持續(xù)，價格有較強的上漲動力。供應(yīng)上來看，本區(qū)域近年來出讓土地的比重與區(qū)域市場傳統(tǒng)份額相比仍有不足（28%：38%），未來的格局仍會是偏緊；此外，核心區(qū)域?qū)幸慌杏绊懥Φ捻椖客度胧袌觯粧咔皫啄陰谉o供應(yīng)的局面，市場容量亦會增大；需求上來看，隨著無錫房地產(chǎn)價值不斷被認同以及主城區(qū)供應(yīng)量的進一步稀缺，市場去化的能力正在釋放、層次向上遞進。中高端客群本來就是區(qū)域消化主體，這將為價格上漲的穩(wěn)定動力；無錫一直以來缺少核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，今年下半年此類項目（如太湖國際社區(qū)）初露端倪，區(qū)域的價格標竿即上漲了20%。32五、產(chǎn)品定位-產(chǎn)品定價-漲幅分析影響區(qū)域價格漲幅因素主要是七、投資項目重點要素分析項目所在區(qū)域本項目位于無錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。區(qū)域形象較好，周邊配套較成熟，位置優(yōu)越，項目具有一定的稀缺性。隨著未來無錫城市南進，及“多中心”形態(tài)出現(xiàn)后，因地塊先天占有交通優(yōu)勢，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高端居住區(qū)域。區(qū)域市場現(xiàn)狀板塊住宅最近一完整年度消化量約為163.9萬平米，未來幾年年消化量預(yù)計為200萬平米左右。統(tǒng)計未售完樓盤和未開發(fā)土地、擬出讓土地，預(yù)測未來市場供應(yīng)總量約840萬平米，主體開發(fā)周期為2012年以前。未來板塊將會呈現(xiàn)供需趨于平衡，但供應(yīng)仍略緊。板塊具備較強的輻射能力，區(qū)域客群的購買力也比較強，價格承受能力高，能夠滿足無錫市場這一階段的價格爬升帶來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。2006年5月份開始，板塊市場重點項目開始迅速放量抬價，今年來的平均漲幅在20%。33七、投資項目重點要素分析項目所在區(qū)域33七、投資項目重點要素分析主力客群城中和濱湖為主，新區(qū)和周邊郊縣有一定購房比例。從行業(yè)看，主要客戶來源為私營業(yè)主、企業(yè)中高級管理人員及事業(yè)單位人員。產(chǎn)品組合板塊項目多是以高層產(chǎn)品為主，項目產(chǎn)品雷同，同質(zhì)化競爭特點明顯，與競爭項目比，本項目在塑造老城區(qū)居住氛圍和獨有人文環(huán)境上有一定空間。如獲取該項目，我司應(yīng)更注重產(chǎn)品本身的打造，打造以“低密度花廳美墅”引領(lǐng)市場的高端人文居所。營銷策略營銷注重對公司品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)、市中心概念的訴求。道路交通周邊路網(wǎng)發(fā)達，公交線路較多，快速干道“新湖濱路隧道”通車后，交通優(yōu)勢愈發(fā)明顯。景觀資源本項目非一線景觀項目，北側(cè)可觀惠山，北側(cè)2公里錫惠公園為無錫著名景點。本項目地塊自身植被資源豐富。34七、投資項目重點要素分析主力客群34八、結(jié)論及建議本項目所處區(qū)域是無錫城中主要居住區(qū)，隨著無錫城市南進，因地塊先天占有交通優(yōu)勢，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高檔配套區(qū)，未來區(qū)域?qū)⒀葑優(yōu)楦叨耸袌龅木奂?。項目?guī)模適中，符合公司戰(zhàn)略，財務(wù)分析表明本項目符合公司對項目的財務(wù)指標要求。整合社會資源符合華潤置地的拿地策略。無錫房價自03年開始進飛躍，現(xiàn)正處于爬升趨勢，平均年增速在10%以上。項目所處板塊一直以來供不應(yīng)求，價值為無錫最高。35八、結(jié)論及建議本項目所處區(qū)域是無錫城中主要居住區(qū)，隨著無錫城無錫湖濱路軸承廠項目

可行性研究報告

華潤置地?zé)o錫公司2007年11月無錫湖濱路軸承廠項目

可行性研究報告

報告框架項目情況一、項目背景二、項目概況項目定位三、宏觀市場研究四、板塊項目分析經(jīng)濟評價五、產(chǎn)品定位六、投資收益評價七、投資項目重點要素分析八、結(jié)論及建議37報告框架項目情況項目定位經(jīng)濟評價七、投資項目重點要素分析2一、項目概況-項目背景本項目位于無錫濱湖區(qū)湖濱路與梁溪河交界，地塊內(nèi)約有255戶居民及三個工廠。項目是典型的城區(qū)核心物業(yè)。項目距離無錫中山路商圈約1.5Km，且處于新老城區(qū)連接之快速干道—（新）湖濱路。項目位于城市中心繁華外延的鋒線，項目開發(fā)期內(nèi)，區(qū)域成長性好。項目周邊有良好的居住氛圍，有成熟的老住宅區(qū)，生活配套齊全。本項目為凈地二手轉(zhuǎn)讓，原土地方為無錫市房地產(chǎn)開發(fā)公司，地塊于2006年獲得。有一定拆遷量。地塊距離無錫現(xiàn)有項目—太湖國際社區(qū)，約6公里，有快速干道（新）湖濱路（湖底隧道）直達。38一、項目概況-項目背景本項目位于無錫濱湖區(qū)湖濱路與梁溪河交界項目區(qū)域優(yōu)勢明顯項目區(qū)位優(yōu)質(zhì)所在區(qū)域為無錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。項目周邊配套較成熟項目東北部1km“五愛路”是無錫第二條商業(yè)干道；項目所處湖濱路為無錫“酒吧街”；地塊北側(cè)近鄰為無錫電視臺；項目自身及周邊為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)。項目處于現(xiàn)市中心和新城中心連接之樞紐地帶項目所處湖濱路為聯(lián)系現(xiàn)市中心和太湖新城的快速干道；項目距離中山路商圈路程1.5公里；距離太湖新城商業(yè)中心路程6公里，經(jīng)湖濱路車程10-15分鐘；距離太湖新城行政中心路程10公里，經(jīng)湖濱路車程20分鐘。二、項目概況-項目區(qū)位宗地湖濱路39項目區(qū)域優(yōu)勢明顯二、項目概況-項目區(qū)位宗地湖4周邊路網(wǎng)發(fā)達項目周邊城市級主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運河西路：聯(lián)系太湖廣場建筑路：聯(lián)系市中心和南長區(qū)公交較發(fā)達地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項目可直達市中心、火車站、太湖廣場等地區(qū)。二、項目概況-交通情況五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路40周邊路網(wǎng)發(fā)達二、項目概況-交通情況五愛路運河西路湖濱路梁清路二、項目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個商圈之間中山路、五愛路、河埒口、太湖廣場等多個市級中心均在項目3公里內(nèi)地塊周邊1-1.5公里內(nèi)，有汽車西站配套區(qū)、湖濱路休閑街及沃爾瑪商圈擁有絕對優(yōu)越的教育資源：無錫最好的中學(xué)/小學(xué)均在項目輻射3公里范圍內(nèi)周邊擁有良好的醫(yī)療機構(gòu)無錫最好的醫(yī)院亦在地塊周邊2公里內(nèi)。周邊有密集且優(yōu)質(zhì)休閑娛樂設(shè)施東側(cè)為湖濱路酒吧街，有多種日韓特色餐飲北側(cè)廣電集團有音樂廳北側(cè)錫惠公園為無錫著名景點南側(cè)2公里有無錫新體育中心中山路商業(yè)核心錫惠公園太湖廣場五愛路商圈沃爾瑪汽車西站及商圈新體育中心河埒口商圈湖濱路休閑街41二、項目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個商圈之間中山路商業(yè)核心周邊路網(wǎng)發(fā)達項目周邊城市級主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運河西路：聯(lián)系太湖廣場建筑路：聯(lián)系市中心和南長區(qū)公交較發(fā)達地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項目可直達市中心、火車站、太湖廣場等地區(qū)。五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、項目概況-交通情況42周邊路網(wǎng)發(fā)達五愛路運河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二項目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房項目南至：仙蠡墩遺址公園/梁溪河項目北至：仙蠡路及無錫廣電集團項目西至：荷葉新村及部分企業(yè)380伏高壓線10千伏高壓線梁溪河公園代征綠地湖濱路N原廠區(qū)入口規(guī)劃道路仙蠡路荷葉新村地塊四周均處于拆遷改造中。湖濱路正在拓寬中；湖濱路東側(cè)原為廠房和加油站，現(xiàn)已被萬科獲得開發(fā)；地塊西側(cè)/北側(cè)在市房手中，將用作經(jīng)濟適用房開發(fā)；地塊西側(cè)原有華潤燃氣煤氣庫，已停產(chǎn)，將搬遷。A塊B塊二、項目概況-項目四至43項目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房380伏高壓線10千伏高壓線梁溪二、項目概況-控規(guī)指標項目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A塊用地（平方米）B塊用地（平方米）XDG-2006-56號地塊商業(yè)/居住946154845946156容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率間距系數(shù)90平米以下所占比例≤2.5≤25%無強制規(guī)定35%1.2≥35%配建16班幼兒園一所，用地面積不得小于7200平方米；文體活動用房建筑面積不少于1000平方米；凈菜超市一座，建筑面積不少于3000平方米；社區(qū)服務(wù)用房建筑面積不少于700平方米；公廁一座建筑面積不少于60平米。44二、項目概況-控規(guī)指標項目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A三、宏觀市場研究-城市輻射能力無錫是長三角地區(qū)中心位置、滬寧線的連接中點，距上海128km，距南京183km。城市輻射力覆蓋本市、常州/鎮(zhèn)江局部，蘇中地區(qū)。無錫屬于上海都市圈的次中心，且自身集聚能力較強。無錫對外來人口吸引力大，市區(qū)外來人口約占市區(qū)戶籍人口的50％。45三、宏觀市場研究-城市輻射能力無錫是長三角地區(qū)中心位置、滬寧三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展多年來GDP總值名列全國前十位，多項經(jīng)濟指標江蘇省排名第二

無錫2005年底宣布成為全國首先實現(xiàn)“全面小康社會”的地區(qū)。（“全面小康社會”的最大特征是，農(nóng)民人均純收入達1000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2000美元，人均GDP超3000美元。）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均漲幅16.5％。無錫經(jīng)濟是長三角區(qū)域的優(yōu)秀典范，中型城市向中心城市過渡的階段，各項指標均處于前列46三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展多年來GDP總值名列全國前十位，多三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展無錫是以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特征，其中私營經(jīng)濟在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，工業(yè)性投入增長穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)前景良好，城市發(fā)展的動力穩(wěn)定。無錫第二產(chǎn)業(yè)增加值比重都超過60％，其中工業(yè)增加值占到90％，個體和私營企業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年增加。2005年，無錫私營個體經(jīng)濟創(chuàng)造GDP占到43％。私營經(jīng)濟主要集中在工業(yè)，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。無錫是日資高地，外資吸納力強、增長速度快。6年來平均吸引協(xié)議外資45億美元，年平均實際利用協(xié)議外資21億美元。協(xié)議外資年平均增加速度12億美元/年。資本的流向是判斷城市前途的先期指數(shù)，也是硬指標。這是無錫優(yōu)勢的重要體現(xiàn)。無錫市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn),37.8%一產(chǎn),1.8%二產(chǎn),60.4%47三、宏觀市場研究-經(jīng)濟發(fā)展無錫是以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)特征，其中三、宏觀市場研究-城市規(guī)劃無錫致力于成為“工商名城、設(shè)計名城、山水名城、休閑名城、文化名城”無錫主城區(qū)形成“七片一帶的總體布局結(jié)構(gòu)“七片”為城中、蠡溪、東亭、濱湖新城、新區(qū)、山北和錫北“一帶”為“Z”字型環(huán)太湖、五里湖的自然山水風(fēng)光帶產(chǎn)業(yè)北聯(lián)、東拓（承擔(dān)“工商名城”功能），城市南進（即居住、文娛、商務(wù)、行政則是向西南方向發(fā)展，承擔(dān)“設(shè)計名城、山水名城、休閑名城、文化名城”的功能）項目處于隸屬蠡溪片區(qū)，且與城中片區(qū)接壤同時也是城市南進的過渡橋梁區(qū)域城中分區(qū)是以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心。蠡溪分區(qū)是以居住、商貿(mào)、旅游服務(wù)、體育活動為主的城市綜合功能區(qū)。隨著新湖濱路隧道的建成通車，地塊與“南進”之濱湖分區(qū)的聯(lián)系亦將得到加強。遠景來看，地塊區(qū)域在城市的中心區(qū)地位將得到加強，對全市的消費輻射力亦將加強。地塊48三、宏觀市場研究-城市規(guī)劃無錫致力于成為“工商名城、設(shè)計名城三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃蠡溪分區(qū)規(guī)劃以居住、商貿(mào)、旅游服務(wù)、體育活動為主的城市綜合功能區(qū)。規(guī)劃范圍東至京杭大運河，南至梁塘河，西至胡埭、藕塘交界處，北至錢橋、山北交界處，面積約70平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s45萬人。布局結(jié)構(gòu)為一個旅游配套區(qū)、兩個商業(yè)中心區(qū)、三個工業(yè)組團、四個公園和六個一級社區(qū)。

宗地處于兩個商業(yè)中心之間北側(cè)湖濱路-汽車西站商業(yè)中心南側(cè)中橋商業(yè)中心宗地區(qū)域?qū)儆诹鶄€一級社區(qū)之一宗地宗地區(qū)域具有無錫城市重要的副中心屬性，即具有：以滿足優(yōu)質(zhì)居住為核心的兼顧休閑、文娛、旅游等高檔次城市配套功能的城市中心后院。49三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃蠡溪分區(qū)規(guī)劃宗地宗地區(qū)域具有無錫城三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃城中分區(qū)規(guī)劃以居住用地和生活服務(wù)設(shè)施為主，承擔(dān)行政、商業(yè)、文化、金融等綜合職能的主城區(qū)一級中心。

規(guī)劃范圍東至廣益鄉(xiāng)、滬寧鐵路，南至太湖大道、古運河與新運河交匯處，西至新運河，北至春申路為界，面積約39.72平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s55萬人。

形成“一條風(fēng)光帶（古運河）、兩個中心（解放環(huán)路以內(nèi)的商業(yè)中心和以太湖廣場為中心的行政文化中心）、八個居住片區(qū)（五愛、曹張、清揚、五星、羊腰灣、廣豐、上馬墩和廣益居住片）”的布局結(jié)構(gòu)。宗地位置處于五愛居住區(qū)南沿，屬于城中分區(qū)的配套延伸部分宗地隨著無錫城區(qū)的擴容，多中心格局將會出現(xiàn)，但原有城市核心的地位是無法取代的。從政府規(guī)劃看，今后市中心以商業(yè)/居住為主體的功能定位將進一步加強，本地塊從沿革上屬于城中居住屬性的范疇。50三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃城中分區(qū)規(guī)劃宗地隨著無錫城區(qū)的擴三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃太湖新城規(guī)劃：以教育、科研、體育和旅游等公共服務(wù)設(shè)施和高品質(zhì)住區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為主的綜合區(qū)，規(guī)劃建成主城區(qū)南翼的居住新城和二級中心

集行政、金融、商務(wù)三大功能為主體，其他社會公共設(shè)施為配套支撐的城市功能核心區(qū)

規(guī)劃總用地116平方公里，總?cè)丝?0萬（其中大學(xué)城10萬人），共計規(guī)劃居住用地1535.16萬平米

宗地與太湖新城有快速干道“新湖濱路隧道”聯(lián)系，全部車程在15-20分鐘內(nèi)宗地湖濱路無錫今后的戰(zhàn)略是“向南”，城市未來的中心在太湖新城，而項目因為快速干道的聯(lián)系，使得在城市的發(fā)展方向上占得了先機。51三、宏觀市場研究-區(qū)域規(guī)劃太湖新城規(guī)劃：宗地湖無錫今后的戰(zhàn)略三、宏觀市場研究-區(qū)域潛質(zhì)研究結(jié)論項目所在區(qū)域是且必是無錫高端居住區(qū)域近鄰城中心，地塊屬性是市中心高檔居住特質(zhì)。地塊區(qū)域具有鮮明的副中心特征，即定位在高檔配套。區(qū)域是老城區(qū)，自身建設(shè)已有規(guī)模，現(xiàn)階段處于拆遷整治時期，而周邊各項大市政均已到位。隨著未來無錫城市南進，及“多中心”形態(tài)出現(xiàn)后，因地塊先天占有交通優(yōu)勢，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高檔配套區(qū)。片區(qū)區(qū)域面貌到市中心距離居住氛圍交通優(yōu)勢規(guī)劃前景城中繁華最近好強好濱湖自然遠差差最好本區(qū)域較舊較近最佳強好南長較舊較近較好強好52三、宏觀市場研究-區(qū)域潛質(zhì)研究結(jié)論項目所在區(qū)域是且必是無錫高三、宏觀市場研究-供求關(guān)系無錫市場供需整體處于平衡狀態(tài)，且需求增長速度高于供給。05年全年銷售：300.78全年新增供給：371.906年全年銷售：327.87全年新增供給：349.86

07年上半年銷售：210上半年新增供給：196.5年平均容量尚不穩(wěn)定，處于增長狀態(tài)，預(yù)計07年在350-400萬左右。53三、宏觀市場研究-供求關(guān)系無錫市場供需整體處于平衡狀態(tài)，且需三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)量自06年以來，無錫新增土地供應(yīng)1253.065萬平其中中心區(qū)/副中心區(qū)供應(yīng)占5.28%，與區(qū)域現(xiàn)有8%的市場分額仍有不足地塊所處之中心城區(qū)（中心區(qū)、副中心區(qū)）土地供應(yīng)較少，未來供應(yīng)面失衡之風(fēng)險不大、處于可控制狀態(tài)市區(qū)近年來供應(yīng)主要集中在東區(qū)和北區(qū)54三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)量自06年以來，無錫新增三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)特征以無錫最近大規(guī)模出讓土地（7月）看；本項目所屬區(qū)域（崇安區(qū)屬城中板塊）住宅/商業(yè)性質(zhì)樓面均價接近4000元/平該區(qū)域地價為全市最高55三、宏觀市場研究-住宅土地市場-供應(yīng)特征以無錫最近大規(guī)模出讓三、宏觀市場研究-價格表現(xiàn)市場價格處于一個明顯的快速上升通道，平均年增速在10%以上05年全年均價4038.506年全年均價4508.807年半年均價5087（最新統(tǒng)計數(shù)值）錫房指數(shù)顯示，無錫房價自03年開始進飛躍，現(xiàn)正處于爬升趨勢

錫房住宅指數(shù)走勢圖56三、宏觀市場研究-價格表現(xiàn)市場價格處于一個明顯的快速上升通道三、宏觀市場研究-板塊比較按照板塊劃分：東、西、南、北、中、副中本地塊處于副中心板塊按照行政區(qū)劃分：崇安、南長、北塘、濱湖、新區(qū)、錫山、惠山本地塊為崇安/濱湖交界之處

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中心區(qū)/副中心區(qū)（崇安區(qū)）無房可售，市場容量無法體現(xiàn)，市場價值最高濱湖區(qū)，為市場容量最大，且最具市場價值

57三、宏觀市場研究-板塊比較按照板塊劃分：東、西、南、北、中、四、板塊項目分析-區(qū)域說明區(qū)域市場定義為副中心板塊,其涵蓋范圍包括崇安區(qū)、濱湖區(qū)部分、南長區(qū)部分研究思路區(qū)域市場近幾年均無成規(guī)模供應(yīng)，無直接類比數(shù)據(jù)分析，故研究以關(guān)聯(lián)區(qū)域高端住宅為參照；主要研究內(nèi)容包括，各關(guān)聯(lián)市場的供求關(guān)系，價格趨勢，典型項目，土地存量，及客戶情況；試圖從中得出項目區(qū)域面臨的主要供應(yīng)量及帶來的市場風(fēng)險，項目價格成長情況等。

58四、板塊項目分析-區(qū)域說明區(qū)域市場定義為副中心板塊,其涵蓋范四、板塊項目分析-價格-板塊房價區(qū)域板塊的房價兩年來處于平穩(wěn)增長狀態(tài)

板塊價格在5000—7000之間波動。主要原因：崇安和南長基本無供應(yīng)，去化主力多為尾房。濱湖區(qū)自05年市場上升以來，處于價格固盤階段，亦無重要產(chǎn)品入市。自今年5月份后，該區(qū)域重要項目開始抬價放量，預(yù)計在今年底明年初市場價格會有一個大幅度的爬升。59四、板塊項目分析-價格-板塊房價區(qū)域板塊的房價兩年來處于平穩(wěn)四、板塊項目分析-客戶分析本區(qū)域的意向購買者比較分散,主要來自濱湖、城中、新區(qū)。濱湖區(qū)域，尤其是地塊所在的周邊擁有河埒口、蠡橋等大型居民區(qū)，是就近消費的特征；城中意向與區(qū)域與市中心的關(guān)聯(lián)度有關(guān)，之所以占據(jù)第二，是因為城中區(qū)的居住人口比例較低所致；新區(qū)是無錫主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域交通便利，形象尚佳，是吸引該類客戶的原因；至于北部區(qū)域、郊縣和外地的比重占1成，體現(xiàn)了區(qū)域的全市影響力。（1）客戶來源60四、板塊項目分析-客戶分析本區(qū)域的意向購買者比較分散,主要來四、板塊項目分析-客戶分析（2）客戶特征主要購買群為私營業(yè)主、事業(yè)單位人士和企業(yè)職員，分別占34%、29%和25%；此外政府官員和企業(yè)高管等高端人士比重亦占11%。區(qū)域具有高端消費的潛質(zhì)。61四、板塊項目分析-客戶分析（2）客戶特征主要購買群為私營業(yè)主（3）戶型需求四、板塊項目分析-客戶分析區(qū)域意向消費者需求的主力戶型為三室兩廳二衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，這兩類產(chǎn)品的市場基本屬于供銷兩旺。尤其是三室兩廳二衛(wèi)供應(yīng)較緊。此外，區(qū)域意向相當(dāng)比重的1房和大房型需求。62（3）戶型需求四、板塊項目分析-客戶分析區(qū)域意向消費者需求的四、板塊項目分析-可類比樓盤比較與一線開發(fā)商樓盤相比本項目老城區(qū)概念強，距城市主、副中心均較近；項目總建面（萬平米）開發(fā)商距中山路（km）距未來行政中心（km）現(xiàn)時配套交通情況均價（元）本項目231.510好好－愉景灣35棲霞3.512一般好7700太湖國際社區(qū)145華潤94差差8000，花園洋房10000萬科魅力之城135萬科103差差6800山語銀城24.8銀城413一般一般7000陽光城市花園70陽光39好好6500朗詩未來街區(qū)15朗詩49好好13000（裝）城尚城15常工2.513一般一般10000（裝）金科32金科314一般一般800063四、板塊項目分析-可類比樓盤比較與一線開發(fā)商樓盤相比本項目老四、板塊項目分析-結(jié)論板塊現(xiàn)狀供應(yīng)偏緊；至2007年6月累計供銷比為1.08：1。其中主要供應(yīng)集中在濱湖新城地區(qū)，本項目周邊區(qū)域的有數(shù)值的供銷比在0.3—0.8。預(yù)期未來板塊將會呈現(xiàn)供需趨于平衡，但供應(yīng)仍略緊的局面；板塊住宅最近一完整年度消化量約為163.9萬平米，未來幾年年消化量預(yù)計為200萬平米左右；統(tǒng)計未售完樓盤和未開發(fā)土地、擬出讓土地，預(yù)測未來市場供應(yīng)總量約840萬平米，主體開發(fā)周期為2012年以前。區(qū)域本就為無錫城中主要居住區(qū)，伴隨著區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的增多，未來區(qū)域?qū)⒀葑優(yōu)楦叨耸袌龅木奂?；市場客群質(zhì)量較好，價格承受能力高，能夠滿足無錫市場這一階段的價格爬升帶來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。與可比樓盤相比，本項目具有老城區(qū)、開發(fā)商品牌的優(yōu)勢，可創(chuàng)造明顯的溢價。64四、板塊項目分析-結(jié)論板塊現(xiàn)狀供應(yīng)偏緊；29五、產(chǎn)品定位

－核心競爭力項目核心競爭力老城區(qū)：配套較全、人氣旺、居住氛圍較好、且有懷舊氛圍人文：湖濱路休閑街、音樂廳、仙蠡公園遺址用地方正且容積率適中：可實現(xiàn)部分花園洋房產(chǎn)品，在主城范圍內(nèi)有稀缺優(yōu)勢區(qū)位：該區(qū)域是主城成熟區(qū)的自然延伸，交通極為便捷。周邊快速干道四通八達。且優(yōu)質(zhì)項目