房屋登記實(shí)務(wù)

房屋登記實(shí)務(wù)兼談《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則的影響……！?。±顭?016年2月1日·目錄

ContentsPage1房屋登記簿23456房屋登記的類型和原則房屋登記中的公證認(rèn)證首次登記其他登記信息查詢和共享3719212328房屋登記簿什么是房屋登記簿房產(chǎn)證和登記簿的關(guān)系以及物權(quán)生效時(shí)間【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】第二條房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱“登記簿”）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱“登記機(jī)構(gòu)”）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)?！斗课莸怯洸竟芾碓囆修k法》第四條登記簿有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改變的，應(yīng)通過(guò)增加新的頁(yè)面、界面和內(nèi)容體現(xiàn)，不得直接在原內(nèi)容上刪改。（基本狀況包含記載房屋編號(hào)、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地權(quán)屬性質(zhì)、國(guó)有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、地號(hào)、土地證號(hào)等。權(quán)利狀況包含記載房屋所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)情況。其他事項(xiàng)：補(bǔ)換證、依生效法律文書(shū)登記、最高額抵押等）什么是房屋登記簿？房產(chǎn)證和登記簿的關(guān)系以及物權(quán)生效時(shí)間？房產(chǎn)證的效力﹤登記簿效力第十七條【不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載時(shí)=不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效時(shí)間三個(gè)例外：合法建造、繼承、遺贈(zèng)、生效法律文書(shū)物權(quán)法28-30條【登記效力】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！段餀?quán)法》第十四條合同效力和物權(quán)效力區(qū)分《物權(quán)法》第十五條【合同效力和物權(quán)效力區(qū)分】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。（一房多賣(mài)、私下借貸抵押未登記、撤銷合同不等于撤銷登記、合同無(wú)效不等于登記無(wú)效。）房屋登記房屋登記的類型登記的幾大原則登記的一般程序登記的基本單元登記中的當(dāng)事人的身份證明登記中那些可以單方申請(qǐng)的情形不予登記的幾種情形房屋登記的類型？國(guó)有土地上房屋和集體土地上房屋登記初始登記（首次登記）、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、抵押登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、更正登記、查封登記。兩者的區(qū)別：一是身份限制；二是處置限制。登記的原則一屬地登記原則不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記。《細(xì)則》第三條

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級(jí)行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第七條登記的原則二專業(yè)人員審核原則《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十一條不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。《房屋登記技術(shù)規(guī)程》1.0.3.2房地產(chǎn)登記工作中，具有審核性質(zhì)的工作應(yīng)由登記官承擔(dān)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條【不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員】承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)熟悉相關(guān)法律法規(guī)，具備與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)等方面的專業(yè)知識(shí)。國(guó)土資源部會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織開(kāi)展對(duì)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記審核、登簿的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的考核培訓(xùn)。登記的原則則三一體登記原原則（權(quán)利利主體一致致原則）《條例》第二條第二二款：房屋屋等建筑物物、構(gòu)筑物物所有權(quán)和和森林、林林木等定著著物所有權(quán)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)以土地地使用權(quán)、、海域使用用權(quán)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，并保持權(quán)權(quán)利主體一一致，法律律另有規(guī)定定的除外。。建設(shè)用地使使用權(quán)、海海域使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移登記記、抵押登登記、查封封登記的，，該土地、、海域范圍圍內(nèi)建筑物物、構(gòu)筑物物所有權(quán)應(yīng)應(yīng)當(dāng)一并登登記;申請(qǐng)建筑物物、構(gòu)筑物物所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記、、抵押登記記、查封登登記的，該該建筑物、、構(gòu)筑物占占用范圍內(nèi)內(nèi)的建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)、海域使使用權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)一并登記記。區(qū)分權(quán)利主主體一致和和用途一致致登記的原則則四依申請(qǐng)登記記為主、依依職權(quán)或囑囑托為輔原原則依申請(qǐng)《不動(dòng)產(chǎn)登記記暫行條例例》第二條不不動(dòng)產(chǎn)登記記應(yīng)當(dāng)依照照當(dāng)事人的的申請(qǐng)進(jìn)行行，但法律律、行政法法規(guī)以及本本實(shí)施細(xì)則則另有規(guī)定定的除外。依職權(quán)《房屋登記辦辦法》《細(xì)則》第八十一條條

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記簿簿記載的事事項(xiàng)錯(cuò)誤，，應(yīng)當(dāng)通知知當(dāng)事人在在30個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)辦理更正正登記。當(dāng)當(dāng)事人逾期期不辦理的的，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在公公告15個(gè)工作日后后，依法予予以更正；；但在錯(cuò)誤誤登記之后后已經(jīng)辦理理了涉及不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利處分的登登記、預(yù)告告登記和查查封登記的的除外。第八十一條條司法機(jī)關(guān)、、行政機(jī)關(guān)關(guān)、仲裁委委員會(huì)發(fā)生生法律效力力的文件證證明當(dāng)事人人以隱瞞真真實(shí)情況、、提交虛假假材料等非非法手段獲獲取房屋登登記的，房房屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)可以撤撤銷原房屋屋登記，收收回房屋權(quán)權(quán)屬證書(shū)、、登記證明明或者公告告作廢，但但房屋權(quán)利利為他人善善意取得的的除外。依囑托查封、征收收注銷（查封分三種種類型：司司法特指法法院、行政政：公安、、檢察院、、稅務(wù)、海海關(guān)、國(guó)安安、紀(jì)檢、、城管等、、內(nèi)部管理理需要如更更正暫緩登登記的、改改建的）（（期限法院院三年公安安兩年、行行政機(jī)關(guān)一一般不超過(guò)過(guò)30天）登記的原則則五連續(xù)登記原原則《不動(dòng)產(chǎn)登記記暫行條例例實(shí)施細(xì)則則》征求意見(jiàn)稿稿第三條【連續(xù)登記】未辦理不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)首次登登記的，不不得辦理不不動(dòng)產(chǎn)其他他類型登記記，法律、、行政法規(guī)規(guī)另有規(guī)定定的除外。。《房屋登記技技術(shù)規(guī)程》1.0.3.5未辦理房屋屋所有權(quán)初初始登記的的，不得辦辦理房屋的的其他登記記；因處分分房地產(chǎn)而而登記的，，被處分的的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利應(yīng)已登登記；例1：甲一幢無(wú)初初始登記的的房屋，經(jīng)經(jīng)法院判決決給乙，如如何登記？？例2：甲已備案的的商品房一一套，經(jīng)法法院判決給給乙，如何何登記？《關(guān)于無(wú)證房房產(chǎn)依據(jù)協(xié)協(xié)助執(zhí)行文文書(shū)辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有有關(guān)問(wèn)題的的函》三、、執(zhí)執(zhí)行行程程序序中中處處置置未未辦辦理理初初始始登登記記的的房房屋屋時(shí)時(shí)，，具具備備初初始始登登記記條條件件的的，，執(zhí)執(zhí)行行法法院院處處置置后后可可以以依依法法向向房房屋屋登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)出出《協(xié)助助執(zhí)執(zhí)行行通通知知書(shū)書(shū)》；暫暫時(shí)時(shí)不不具具備備初初始始登登記記條條件件的的，，執(zhí)執(zhí)行行法法院院處處置置后后可可以以向向房房屋屋登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)發(fā)出出《協(xié)助助執(zhí)執(zhí)行行通通知知書(shū)書(shū)》，并并載載明明待待房房屋屋買(mǎi)買(mǎi)受受人人或或承承受受人人完完善善相相關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)具具備備初初始始登登記記條條件件后后，，由由房房屋屋登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)按按照照《協(xié)助助執(zhí)執(zhí)行行通通知知書(shū)書(shū)》予以以登登記記；；不不具具備備初初始始登登記記條條件件的的，，原原則則上上進(jìn)進(jìn)行行““現(xiàn)現(xiàn)狀狀處處置置””，，即即處處置置前前披披露露房房屋屋不不具具備備初初始始登登記記條條件件的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，買(mǎi)買(mǎi)受受人人或或承承受受人人按按照照房房屋屋的的權(quán)權(quán)利利現(xiàn)現(xiàn)狀狀取取得得房房屋屋，，后后續(xù)續(xù)的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記事事項(xiàng)項(xiàng)由由買(mǎi)買(mǎi)受受人人或或承承受受人人自自行行負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。登記記的的一一般般程程序序《房屋屋登登記記辦辦法法》第七七條條辦理理房房屋屋登登記記，，一一般般依依照照下下列列程程序序進(jìn)進(jìn)行行：：申請(qǐng)請(qǐng)受理理審核核（（包包含含現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查查勘勘））記載載于于登登記記簿簿發(fā)證證房屋屋登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)認(rèn)認(rèn)為為必必要要時(shí)時(shí)，，可可以以就就登登記記事事項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行行公公告告。。（（集集體體土土地地上上房房屋屋必必須須公公告告））登記記的的基基本本單單元元《房屋屋登登記記辦辦法法》第十十條條房屋屋應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按按照照基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記。。房房屋屋基基本本單單元元是是指指有有固固定定界界限限、、可可以以獨(dú)獨(dú)立立使使用用并并且且有有明明確確、、唯唯一一的的編編號(hào)號(hào)（（幢幢號(hào)號(hào)、、室室號(hào)號(hào)等等））的的房房屋屋或或者者特特定定空空間間。。國(guó)有有土土地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)成成套套住住房房，，以以套套為為基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記；；非非成成套套住住房房，，以以房房屋屋的的幢幢、、層層、、間間等等有有固固定定界界限限的的部部分分為為基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記。。集集體體土土地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)村村民民住住房房，，以以宅宅基基地地上上獨(dú)獨(dú)立立建建筑筑為為基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記；；在在共共有有宅宅基基地地上上建建造造的的村村民民住住房房，，以以套套、、間間等等有有固固定定界界限限的的部部分分為為基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記。。非住住房房以以房房屋屋的的幢幢、、層層、、套套、、間間等等有有固固定定界界限限的的部部分分為為基基本本單單元元進(jìn)進(jìn)行行登登記記。。實(shí)踐踐中中：：如如夫夫妻妻離離婚婚分分割割商商品品房房，，酒酒店店賓賓館館部部分分執(zhí)執(zhí)行行登記記中中的的當(dāng)當(dāng)事事人人的的身身份份證證明明自然然人人大陸陸居居民民用用身身份份證證或或者者其其他他合合法法證證件件、、香香港港、、澳澳門(mén)門(mén)的的使使用用香香港港身身份份證證或或者者港港澳澳通通行行證證、、臺(tái)臺(tái)灣灣的的使使用用臺(tái)臺(tái)胞胞證證或或者者往往來(lái)來(lái)大大陸陸通通行行證證、、外外國(guó)國(guó)人人或或者者華華僑僑使使用用護(hù)護(hù)照照或或者者中中國(guó)國(guó)政政府府發(fā)發(fā)放放的的居居住住證證。。法人人和和其其他他組組織織營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照、、組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)代代碼碼證證、、法法人人證證書(shū)書(shū)特殊殊主主體體：：解解放放軍軍、、武武警警部部隊(duì)隊(duì)；；村村民民小小組組登記記中中那那些些可可以以單單方方申申請(qǐng)請(qǐng)的的情情形形《不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記暫暫行行條條例例》第十十四四條條因買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、、設(shè)設(shè)定定抵抵押押權(quán)權(quán)等等申申請(qǐng)請(qǐng)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)由由當(dāng)當(dāng)事事人人雙雙方方共共同同申申請(qǐng)請(qǐng)。。屬于于下下列列情情形形之之一一的的，，可可以以由由當(dāng)當(dāng)事事人人單單方方申申請(qǐng)請(qǐng)：：（一一））尚尚未未登登記記的的不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)首首次次申申請(qǐng)請(qǐng)登登記記的的；；（例例如如，，預(yù)預(yù)購(gòu)購(gòu)商商品品房房的的購(gòu)購(gòu)房房人人可可以以單單方方申申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)預(yù)告告登登記記））首次次取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的《細(xì)則則》33、34、40、44、54條（二二））繼繼承承、、接接受受遺遺贈(zèng)贈(zèng)取取得得不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的；；（三三））人人民民法法院院、、仲仲裁裁委委員員會(huì)會(huì)生生效效的的法法律律文文書(shū)書(shū)或或者者人人民民政政府府生生效效的的決決定定等等設(shè)設(shè)立立、、變變更更、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、消消滅滅不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利的的；；（四四））權(quán)權(quán)利利人人姓姓名名、、名名稱稱或或者者自自然然狀狀況況發(fā)發(fā)生生變變化化，，申申請(qǐng)請(qǐng)變變更更登登記記的的；；（五五））不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)滅滅失失或或者者權(quán)權(quán)利利人人放放棄棄不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利，，申申請(qǐng)請(qǐng)注注銷銷登登記記的的；；（六六））申申請(qǐng)請(qǐng)更更正正登登記記或或者者異異議議登登記記的的；；（七七））法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定可可以以由由當(dāng)當(dāng)事事人人單單方方申申請(qǐng)請(qǐng)的的其其他他情情形形。。不予予受受理理登登記記的的幾幾種種情情形形《不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記暫暫行行條條例例》第二二十十二二條條登記記申申請(qǐng)請(qǐng)有有下下列列情情形形之之一一的的，，不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登登記記機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)不不予予登登記記，，并并書(shū)書(shū)面面告告知知申申請(qǐng)請(qǐng)人人：違反法律、行行政法規(guī)規(guī)定定的；存在尚未解決決的權(quán)屬爭(zhēng)議議的；申請(qǐng)登記的不不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超超過(guò)規(guī)定期限限的；法律、行政法法規(guī)規(guī)定不予予登記的其他他情形。（如活動(dòng)板房房、臥室、衛(wèi)衛(wèi)生間、客房房）《房屋登記辦法法》第二十二條有下列情形之之一的，房屋屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)不予登記記：未依法取得規(guī)規(guī)劃許可、施施工許可或者者未按照規(guī)劃劃許可的面積積等內(nèi)容建造造的建筑申請(qǐng)請(qǐng)登記的；申請(qǐng)人不能提提供合法、有有效的權(quán)利來(lái)來(lái)源證明文件件或者申請(qǐng)登登記的房屋權(quán)權(quán)利與權(quán)利來(lái)來(lái)源證明文件件不一致的；；申請(qǐng)登記事項(xiàng)項(xiàng)與房屋登記記簿記載沖突突的；申請(qǐng)登記房屋屋不能特定或或者不具有獨(dú)獨(dú)立利用價(jià)值值的；房屋已被依法法征收、沒(méi)收收，原權(quán)利人人申請(qǐng)登記的的；房屋被依法查查封期間，權(quán)權(quán)利人申請(qǐng)登登記的；法律、法規(guī)和和本辦法規(guī)定定的其他不予予登記的情形形。關(guān)于公證認(rèn)證證房屋登記中公公證或者認(rèn)證證的規(guī)定房屋登記中公公證或者認(rèn)證證的規(guī)定《細(xì)則》十一、十二、、十條父母之外的監(jiān)監(jiān)護(hù)人處分未未成年人不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的境外申請(qǐng)人委委托他人申請(qǐng)請(qǐng)房地產(chǎn)登記記的委托書(shū)；；自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的的繼承、受遺贈(zèng)贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的123房屋首次登記記首次登記的要要件和登記難難點(diǎn)初始登記的要要件和登記難難點(diǎn)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》第三十五條申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)權(quán)及房屋所有有權(quán)首次登記記的，應(yīng)當(dāng)提提交下列材料料：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證證書(shū)或者土地地權(quán)屬來(lái)源材料；建設(shè)工程符合合規(guī)劃的材料料；房屋已經(jīng)竣工工的材料；房地產(chǎn)調(diào)查或或者測(cè)繪報(bào)告告；相關(guān)稅費(fèi)繳納納憑證；其他必要材料料（監(jiān)護(hù)權(quán)證明明、委托書(shū)等等）第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)申請(qǐng)房屋屋所有權(quán)初始始登記時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)依法屬屬于全體業(yè)主主共有的公共共場(chǎng)所、公用用設(shè)施和物業(yè)業(yè)服務(wù)用房等等房屋一并申申請(qǐng)登記，由由房屋登記機(jī)機(jī)構(gòu)在房屋登登記簿上予以以記載，不頒頒發(fā)房屋權(quán)屬屬證書(shū)。（不計(jì)容的架空空層、小區(qū)公公用的配電房房、物業(yè)用房房等。閩政辦辦【2014】】134號(hào)文（二）結(jié)結(jié)合民用建筑筑修建的地下下人防專用設(shè)設(shè)施，即由人人防專有防護(hù)護(hù)設(shè)備和人防防圍護(hù)結(jié)構(gòu)形形成的具有一一定防核生化化武器和常規(guī)規(guī)武器打擊能能力的地下封封閉空間，所所有權(quán)登記為為全體業(yè)主，，平時(shí)不得改改變?nèi)朔涝O(shè)施施結(jié)構(gòu)，影響響防護(hù)功能。。）123456關(guān)于其他他登記房屋登記記中變更更登記和和轉(zhuǎn)移登登記的區(qū)區(qū)分抵押權(quán)登登記和最最高額抵抵押權(quán)登登記的區(qū)區(qū)別預(yù)告登記記的情形形、法律律效力及及其靈活活運(yùn)用更正登記記和異議議登記房屋登記記中變更更登記和和轉(zhuǎn)移登登記的區(qū)區(qū)分《不動(dòng)產(chǎn)登登記暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》第二十六六條下列情形形之一的的，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)權(quán)利利人可以以向不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)申申請(qǐng)變更更登記：：權(quán)利人的的姓名、、名稱、、身份證證明類型型或者身身份證明明號(hào)碼發(fā)發(fā)生變更更的；不動(dòng)產(chǎn)的的坐落、、界址、、用途、、面積等等狀況變變更的；；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)權(quán)利期限限、來(lái)源源等狀況況發(fā)生變變化的；；同一權(quán)利利人分割割或者合合并不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的；；第三十二二條發(fā)生下列列情形之之一的，，當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)在在有關(guān)法法律文件件生效或或者事實(shí)實(shí)發(fā)生后后申請(qǐng)房房屋所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移登記：：【買(mǎi)賣(mài)】【互換】【贈(zèng)與】【繼承、受受遺贈(zèng)】【房屋分割割、合并并，導(dǎo)致致所有權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的】【以房屋出出資入股股】【法人或者者其他組組織分立立、合并并，導(dǎo)致致房屋所所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移的】【法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形】【區(qū)分的口口訣：主主體變則則轉(zhuǎn)，客客體變則則變】性質(zhì)變更更抵押權(quán)登登記和最最高額抵抵押權(quán)登登記的區(qū)區(qū)別《房屋登記記辦法》第四十三三條申請(qǐng)抵押押權(quán)登記記，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交下下列文件件：登記申請(qǐng)請(qǐng)書(shū)第五十一一條申請(qǐng)最高高額抵押押權(quán)設(shè)立立登記，，應(yīng)當(dāng)提提交下列列材料：登記申請(qǐng)請(qǐng)書(shū)【最高債權(quán)權(quán)額】記載最高高額抵押押合同中中雙方當(dāng)當(dāng)事人約約定的最最高債權(quán)權(quán)金額。?！緜鶛?quán)確定定的期間間】記載最高高額抵押押合同中中雙方當(dāng)當(dāng)事人約約定的債債權(quán)確定定的期間間。（特別說(shuō)說(shuō)明：通通常認(rèn)識(shí)識(shí)中，都都是銀行行貸款辦辦理抵押押，但是是其實(shí)實(shí)實(shí)踐中可可以分成成兩類：：1、自然人人借款抵抵押；2、非自然然人的需需有金融融許可或或者特別別法規(guī)定定（銀行行、信用用社、小小額貸款款公司、、典當(dāng)公公司、互互助社））；3、非借款款類的抵抵押：法法人其他他組織抵抵押的不不同不是是只有借借款才可可以設(shè)立立抵押，，根據(jù)擔(dān)擔(dān)保法第第二條在在借貸、、買(mǎi)賣(mài)、、貨物運(yùn)運(yùn)輸、加加工承攬攬等經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中中，債權(quán)權(quán)人需要要以擔(dān)保保方式保保障其債債權(quán)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，可可以依照照本法規(guī)規(guī)定設(shè)定定擔(dān)保。。）申請(qǐng)人的的身份證證明房屋所有有權(quán)證書(shū)書(shū)或者房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)抵押合同同主債權(quán)合合同其他必要要材料申請(qǐng)人的的身份證證明房屋所有有權(quán)證書(shū)書(shū)或房地地產(chǎn)權(quán)證證書(shū)最高額抵抵押合同同一定期間間內(nèi)將要要連續(xù)發(fā)發(fā)生的債債權(quán)的合同或或者其他他登記原原因證明明材料其他必要要材料預(yù)告登記記的情形形、法律律效力及及其靈活活運(yùn)用《不動(dòng)產(chǎn)登登記暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》第八十五五條有下列情情形之一一的，當(dāng)當(dāng)事人可可以申請(qǐng)請(qǐng)預(yù)告登登記：預(yù)售商品品房情形效力《細(xì)則》第八十五五條預(yù)告登記記后，未未經(jīng)預(yù)告告登記的的權(quán)利人人書(shū)面同同意，處處分該房房屋申請(qǐng)請(qǐng)登記的的，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)不予予辦理。。預(yù)告登記記后，債債權(quán)消滅滅或者自自能夠進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的房屋屋登記之之日起三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)，當(dāng)事事人申請(qǐng)請(qǐng)房屋登登記的，，房屋登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按按照預(yù)告告登記事事項(xiàng)辦理理相應(yīng)的的登記。。運(yùn)用可以適用用于附條條件或者者附時(shí)間間的合同同履行，，如租賃賃未到期期的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、保障障房未到到上市期期限的買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、附附條件的的贈(zèng)與合合同等等等。。。。。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)、抵抵押以預(yù)購(gòu)商商品房設(shè)設(shè)立抵押押法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形1234更正登記記和異議議登記《物權(quán)法》第十九條條《細(xì)則》第八十一一條不動(dòng)產(chǎn)登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不不動(dòng)產(chǎn)登登記簿記記載的事事項(xiàng)錯(cuò)誤誤，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通知當(dāng)當(dāng)事人在在30個(gè)工作日日內(nèi)辦理理更正登登記。當(dāng)當(dāng)事人逾逾期不辦辦理的，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在公告告15個(gè)工作日日后，依依法予以以更正；；但在錯(cuò)錯(cuò)誤登記記之后已已經(jīng)辦理理了涉及及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利處處分的登登記、預(yù)預(yù)告登記記和查封封登記的的除外。。?！都?xì)則》第八十四四條異議登記記期間，，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)登記簿簿上記載載的權(quán)利利人以及及第三人人因處分分權(quán)利申申請(qǐng)登記記的，不不動(dòng)產(chǎn)登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)書(shū)面告知知申請(qǐng)人人該權(quán)利利已經(jīng)存存在異議議登記的的有關(guān)事事項(xiàng)。申申請(qǐng)人申申請(qǐng)繼續(xù)續(xù)辦理的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以辦辦理，但但申請(qǐng)人人應(yīng)當(dāng)提提供知悉悉異議登登記存在在并自擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的的書(shū)面承承諾?！静粍?dòng)產(chǎn)更更正登記記和異議議登記】《細(xì)則》第八十三三條一一事一異